act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Categorie: Corona

  • Hoogste rechter aan zet in vraagstuk over corona en huurbetaling

    Hoogste rechter aan zet in vraagstuk over corona en huurbetaling

    Hoogste rechter aan zet in vraagstuk over corona en huurbetaling

    4 mei 2021, door Jelle de Vries

     

    Sinds de uitbraak van de coronacrisis is een groot aantal juridische procedures gevoerd over de omvang van de huurbetalingsverplichting in het licht van de coronamaatregelen. Of kortweg in het jargon van de pandemie: ‘de coronakorting’. Een groot deel van deze procedures is gevoerd in kort geding (voorlopig oordeel) en/of bij de laagste rechterlijke instantie in Nederland (de rechtbanken). Daarin komt echter verandering. In een recente uitspraak (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982) heeft de Limburgse kantonrechter de coronaproblematiek namelijk via zogeheten prejudiciële vragen rechtstreeks aan de Hoge Raad voorgelegd.

    Heineken vs. Verhuurder

    Aanleiding voor de vragen is een geschil tussen Heineken en een van haar verhuurders, dat illustratief is voor de procedures die momenteel in groten getale gevoerd worden. Heineken, die naast bierbrouwerijen ook circa 130 eigen panden heeft en ongeveer 600 panden onderverhuurt, heeft aan het begin van de coronacrisis aan al haar klanten twee maanden huur kwijtgescholden (april en mei 2020). Vervolgens heeft Heineken aan haar verhuurders gevraagd om één van deze twee maanden voor haar rekening te nemen, om zo – volgens het ook in de rechtspraak veel gebezigde adagium –  de ‘pijn van de coronacrisis te delen’. Heineken heeft tevens daar naar gehandeld door feitelijk uitvoering te geven aan haar voorstel. Op praktische gronden is Heineken daartoe overgegaan ongeacht of de betreffende verhuurder heeft ingestemd. In de Limburgse kwestie was dat niet het geval en heeft de verhuurder Heineken uiteindelijk in rechte betrokken.

    Juridische argumenten

    In de juridische procedure worden voor een belangrijk deel de ‘standaard’ juridische corona-argumenten aangevoerd.

    De huurder stelt zich op het standpunt dat zij recht heeft op huurprijsvermindering als gevolg van de door de overheid getroffen maatregelen in verband met de coronacrisis. De huurder betoogt daartoe dat sprake is van een gebrek dan wel van onvoorziene omstandigheden die een wijziging van de huurverhouding rechtvaardigen. Dat wil dus vooral zeggen: die een verlaging van de huurprijs rechtvaardigen.

    De verhuurder, op haar beurt, beredeneert dat de overheidsmaatregelen zien op de uitoefening van de horeca en (dus) niet op het gehuurde zelf. Het is dan ook de vraag of sprake is van een genotbeperking van het gehuurde in de zin van de wettelijke gebrekenregeling. Ook is in veel huurovereenkomsten of in de toepasselijke algemene bepalingen huurprijsvermindering op grond van de gebrekenregeling uitgesloten.

    Bij de toepassing van het leerstuk van onvoorziene omstandigheden is, volgens verhuurders, niet (voldoende) duidelijk welke omstandigheden van het geval relevant zijn en in welke mate die meegewogen moeten worden. Zo is bijvoorbeeld niet duidelijk op welke wijze de tegemoetkomingen die een huurder van de overheid heeft ontvangen – zoals gelden uit de TOGS-, NOW- of TVL-regeling –  mee moeten wegen. In de tot op heden gewezen (lagere) rechtspraak is verschillend omgegaan met deze en andere vragen. Zo is bijvoorbeeld eerst lange tijd geen aandacht geweest voor ontvangen overheidssteun, terwijl meer recente rechtspraak daar wel blijk van geeft. Maar ook dan zijn nog niet alle vragen beantwoord. Het is bijvoorbeeld niet duidelijk welk type compensaties op welke manier mee moeten worden genomen. Kwalificeert de TVL bijvoorbeeld als omzet of moet de TVL rechtstreeks in mindering gebracht worden op de huur? En de NOW?

    De prejudiciële vragen

    Om duidelijkheid te krijgen over deze en andere vragen heeft de Limburgse kantonrechter nu dus besloten om de coronaproblematiek rechtstreeks aan de Hoge Raad voor te leggen. De kantonrechter motiveert dit door er op te wijzen dat hoewel er maatschappelijk een zekere behoefte wordt gevoeld om de schade van de coronamaatregelen op een bepaalde manier te verdelen tussen huurders en verhuurders, het niet helder is of en op welke manier dat ook juridisch vorm kan worden gegeven. Dat laatste is immers bepalend.  De grote hoeveelheid rechtszaken die landelijk gevoerd worden en de vele rechtszaken die naar verwachting nog zullen volgen, rechtvaardigen volgens de kantonrechter het stellen van prejudiciële vragen.

    De vragen die de Limburgse kantonrechter vervolgens aan de Hoge Raad voorlegt zijn kort maar krachtig en volgen het ‘corona-stramien’ zoals dat inmiddels uit de rechtspraak blijkt:

    1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
    2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
    3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
    4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

    De Hoge Raad zal deze vragen nu moeten gaan beantwoorden. Eén van de voordelen daarvan is dat er meer gezag toekomt aan een uitspraak van de Hoge Raad als hoogste rechtscollege dan aan lagere rechtspraak. Dat moet niet alleen de rechtseenheid ten goede komen, maar ook is de gedachte hierachter dat een duidelijke richtlijn van de Hoge Raad nieuwe procedures kan voorkomen omdat partijen beter weten waar zij aan toe zijn.

    Enkele beperkingen

    Hoewel de vragen moeten leiden tot een duidelijk(er) kader, zijn er ook beperkingen.

    Zo heeft de eerste vraag – en daarmee ook de vervolgvragen – expliciet betrekking op van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca. In navolging van het concrete geval dat de aanleiding vormt voor het stellen van de prejudiciële vragen (een horecakwestie) beperkt de vraag zich dus in beginsel tot hotels, restaurants en cafés. Andere categorieën waarvoor in de praktijk vergelijkbare problematiek speelt, zoals de sport- en retailsector, vallen daar in principe buiten. Om toch tot een uitspraak te komen met een zo groot mogelijke praktische relevantie, is denkbaar dat de Hoge Raad waar mogelijk min of meer algemene richtlijnen biedt en/of de mogelijkheid benut om in zijn antwoord ook expliciet andere sectoren te bespreken.

    Een andere potentiële beperking is dat de voorliggende kwestie enigszins atypisch is, omdat sprake is van een onderhuursituatie. De verhuurder heeft zich dan ook op het standpunt gesteld dat ‘de pijn’ niet eerlijk wordt verdeeld als de huurkorting alleen wordt vastgesteld in de verhouding tussen verhuurder en huurder. De onderhuurder, die feitelijk exploiteert, blijft dan buiten schot. Het is de vraag hoe daarmee om moet worden gegaan. Een vergelijkbaar vraagstuk in dit verband is bijvoorbeeld de vraag in hoeverre banken als vastgoedfinanciers mee moeten delen in de pijn, zoals inmiddels ook in de politiek wel wordt betoogd (Motie 35 669-45). Het zal moeten blijken hoe de Hoge Raad met dit element omgaat.

    Tot slot

    Doorgaans beantwoordt de Hoge Raad aan hem voorgelegde prejudiciële vragen binnen zes tot twaalf maanden. Gelet op het gevoelde maatschappelijke belang van de vragen van de Limburgse kantonrechter zal de Hoge Raad zich in dit geval mogelijk op kortere termijn over de vragen uitspreken.

    Heeft u vragen naar aanleiding van het lezen van bovenstaand artikel, of bent u benieuwd of we uw onderneming/ u als huurder/verhuurder of vastgoedinvesteerder op een andere manier kunnen bijstaan? Neem contact op met Jelle de Vries, advocaat vastgoedrecht en huurrecht via: jelle.devries@actlegal-fort.com of via tel. +31 (0)20 664 51 11.

  • Wetsvoorstel ‘Wet werken waar je wilt’

    Wetsvoorstel ‘Wet werken waar je wilt’

    10 maart 2021, door Elke ter Hart

     

    Het COVID-19-virus heeft een hoop veranderd op het gebied van thuiswerken. De coronacrisis heeft zich in een snel tempo ontwikkeld en thuiswerken is daardoor onderdeel geworden van het nieuwe normaal. Sinds de oproep van de regering om zoveel mogelijk thuis te werken, is het aantal thuiswerkers gegroeid naar 50%. Een (groot) deel van de thuiswerkers verwacht dit (voor een deel) te blijven doen nadat de crisis voorbij is. Er is dus een duidelijke verandering gaande op het gebied van thuiswerken en de acceptatie daarvan.

    De initiatiefnemers van het wetsvoorstel ‘Wet werken waar je wilt’ hebben deze verandering aangegrepen om de Wet flexibel werken te wijzigen en het recht van een werknemer om zelf de arbeidsplaats te kiezen te verstevigen. Deze wet geeft een werknemer op dit moment de mogelijkheid om een schriftelijk verzoek in te dienen bij zijn werkgever voor aanpassing van de arbeidsduur, de werktijd en de arbeidsplaats. De Wet flexibel werken stelt als voorwaarde voor een dergelijk aanpassingsverzoek dat de werknemer minimaal een half jaar bij de werkgever in dienst is. Verder moet het verzoek ten minste twee maanden voor de gewenste ingangsdatum schriftelijk bij de werkgever worden ingediend.

    Een verzoek tot aanpassing van de arbeidsduur en de werktijd kan de werkgever enkel afwijzen indien zwaarwegende bedrijfs- of dienstbelangen zich hiertegen verzetten. Deze voorwaarde geldt daarentegen niet voor een verzoek van een werknemer tot aanpassing van de arbeidsplaats. De werkgever hoeft een dergelijk verzoek slechts in overweging te nemen en bij een afwijzing ervan in overleg te treden met de werknemer. De initiatiefnemers van het wetsvoorstel willen dit wijzigen. Zij willen het juridisch kader betreffende een verzoek tot wijziging van de arbeidsduur, de werktijd en de arbeidsplaats gelijk trekken. Zij stellen voor dat een werkgever een verzoek tot wijziging van de arbeidsplaats alleen kan afwijzen, indien er sprake is van zwaarwegende bedrijfs- of dienstbelangen die zich tegen een wijziging van de arbeidsplaats verzetten.  

    Van zwaarwegende bedrijfs-of dienstbelangen is overigens niet snel sprake. In beginsel is hiervan enkel sprake bij economische, technische en operationele belangen van de werkgever die ernstig zouden worden geschaad, indien het verzoek van de werknemer zou worden toegewezen. Dit zou zich bijvoorbeeld kunnen voordoen in een sector waar thuiswerken gezien de aard van de arbeid niet mogelijk is.

    Door de coronacrisis lijkt er een nieuw evenwicht te zijn ontstaan tussen het thuiswerken en het werken op de overeengekomen arbeidsplaats. Veel werkgevers en werknemers hebben inmiddels ook de voordelen ondervonden van het thuiswerken. Zo is voor veel werknemers de reistijd afgenomen en kunnen veel werkgevers besparen op de reiskosten van werknemers en de huur van bedrijfsruimtes. Ook zonder wetsvoorstel acht ik het daarom goed mogelijk dat werkgever en werknemer overeenstemming kunnen bereiken over het (deels) thuiswerken in de toekomst. De vraag is derhalve of de voorgestelde wijziging van de Wet flexibel werken op dit moment nodig is.

     

     

  • Coronakortingen in de hotelbranche

    Coronakortingen in de hotelbranche

    4 maart 2021, door Dirk van den Berg

     

    Het valt op dat een relatief groot deel van de tot op heden gewezen rechterlijke uitspraken over coronakortingen betrekking heeft op horeca-panden. Cafés, restaurants en clubs zijn tijdens de eerste lockdown verplicht gesloten geweest (en zijn ook tijdens de tweede lockdown weer verplicht gesloten), zodat hun omzet enige tijd geheel is weggevallen. Hotels mochten openblijven, maar vanwege het wegblijven van zowel toeristen als zakenreizigers is hun bezetting vanaf medio maart 2020 zeer laag. De (kort geding) rechters zien dat in, en staan exploitanten van hotels die aannemelijk kunnen maken dat hun omzet sterk is gedaald als gevolg van de coronacrisis (voorlopig) kortingen tot 50% van de huurprijs toe.

    Er zijn vijf kort geding uitspraken over (steeds Amsterdamse) hotels en één nog niet gebouwd appartementenhotel in Rotterdam gepubliceerd. De meest in het oog springende uitspraak is die van 17 juli 2020 van Palace Hotel tegen Deka inzake het prestigieuze W Hotel aan de Spuistraat in Amsterdam met een huur die gedurende 2020 opliep van € 580.255,– per maand in het voorjaar van 2020 naar € 833.333,– vanaf oktober 2020 (ECLI:NL:RBAMS:3494). De huurder vorderde over de periode van 12 maart tot en met 15 juni 2020 een huuropschorting van 100% en een huuropschorting van 75% over de periode van 16 juni tot en met 31 december 2020. De voorzieningenrechter oordeelt dat – ondanks de triple net-overeenkomst – sprake is van onvoorziene omstandigheden, waardoor de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties ernstig is verstoord en Deka naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. De voorzieningenrechter vond het aannemelijk dat de bodemrechter de pijn gelijk over partijen zou verdelen en aldus de huur over het tweede kwartaal van 2020 zal verlagen tot 50%, over het derde kwartaal tot 60% en over het vierde kwartaal tot 75%, en stond Palace Hotel toe haar verplichtingen voor het meerdere op te schorten. Uitdrukkelijk oordeelde de Voorzieningenrechter: “Of en in hoeverre van dit uitstel afstel komt en zo nee, hoe en wanneer alsnog aan de opgeschorte verplichtingen zal moeten worden voldaan, is aan de bodemrechter.” Die bodemprocedure moest binnen drie weken aanhangig worden gemaakt, bij gebreke waarvan het recht op opschorting zou vervallen.

    Ook de exploitant van een appartementenhotel in Amsterdam krijgt aan het begin van de tweede lockdown op 11 november 2020  op grond van onvoorziene omstandigheden een “korting” van 40% over de maanden april tot en met juni 2020, 25% over juli tot en met september 2020 en (weer) 40% over de periode van oktober 2020 tot en met februari 2021 (ECLI:NL:RBAMS:5697). De huurder vorderde aanpassing van de huur naar 25% van de omzethuur, een percentage dat in de branche als “gezond” zou worden gezien. De voorzieningenrechter wijst dat af, omdat daarmee het risico van de exploitatie geheel bij de verhuurder zou worden gelegd.

    Over een nog niet gebouwd appartementenhotel in het centrum van Rotterdam is zowel op 11 juni als op 19 oktober 2020 in kort geding gevonnist (ECLI:NL:RBROTT:5218 en ECLI:NL:RBROTT:10799). De eerste uitspraak draait om de vordering van Cityden, die een door de verhuurder nog tot appartementenhotel te verbouwen gebouw heeft gehuurd, tot het afbouwen van het gehuurde. De verhuurder probeert onder haar verplichtingen uit de huurovereenkomst uit te komen met een beroep op de coronacrisis. Dat beroep slaagt niet en de verhuurder wordt veroordeeld de bouwwerkzaamheden te hervatten en het gehuurde volgens plan op te leveren op straffe van een dwangsom. In de tweede zaak vordert de verhuurder primair ontheffing van de eerdere veroordeling en subsidiair de verstrekking van aanvullende zekerheid. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen af, zodat de verhuurder de beslissing van de bodemrechter op de vordering tot ontbinding of aanpassing van de huurovereenkomst moet afwachten. De voorzieningenrechter overweegt daarbij dat de coronacrisis op deze overeenkomst niet dezelfde impact heeft als elders in de hotelbranche wordt gevoeld, omdat van hotelexploitatie nog geen sprake is. Het gebouw moet immers eerst nog herontwikkeld worden. Ook de omstandigheid dat tegenover de grote investeringen die de verhuurder nu moet maken op termijn grote opbrengsten staan, terwijl de verhuurder het moment waarop dat gaat gebeuren deels zelf in de hand heeft acht de voorzieningenrechter relevant. De verhuurder betwijfelt of Cityden te zijner tijd de huur zal kunnen betalen en vordert een bankgarantie in plaats van de reeds verstrekte concerngarantie. Bij de afwijzing van dit onderdeel overweegt de voorzieningenrechter nog dat niet vaststaat dat appartementenhotels even hard worden getroffen door de coronacrisis als gewone hotels.

    Op 17 juli 2020 en 27 augustus 2020 krijgen de exploitanten van Museum Hotel respectievelijk Element Hotel van de voorzieningenrechter te Amsterdam het lid op de neus omdat zij niet duidelijk wisten te maken dat hun omzetderving kon worden toegeschreven aan de coronacrisis (ECLI:RBAMS:2020:3508 en ECLI:RBAMS:2020:4253). Element Hotel werd daarbij tot ontruiming veroordeeld, omdat zij – na halvering van de huur over het tweede en derde kwartaal van 2020 – een huurachterstand van meer dan drie maanden had en zij niet kon aangeven wanneer zij weer een betaling kon doen.

    In de jurisprudentie gaan de overheidsbijdragen die huurders (kunnen) krijgen langzaam een grotere rol spelen, zo ook in de uitspraak van de voorzieningenrechter te Amsterdam in de zaak van Swissôtel tegen haar verhuurder (ECLI:NL:RBAMS:2021:120). De exploitant van dit door de coronacrisis zwaar getroffen hotel op het Damrak vorderde in kort geding opschorting van 50% van haar huurbetalingsverplichtingen over de periode van 15 maart tot en met 31 december 2020. Voor zover zij meer had betaald dan die 50% vorderde zij dat terug. Aan de hand van de door Swissôtel overgelegde resultaten over heel 2020 oordeelde de rechter dat de coronacrisis voor Swissôtel klemmende gevolgen heeft en dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties daardoor ernstig is verstoord, zodat sprake is van “onvoorziene omstandigheden die bovendien van dien aard zijn dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten”. De verhuurder voerde aan dat de door Swissôtel (te) ontvangen TVL eerst van de verschuldigde huur moest worden afgetrokken en het restant daarna 50/50 door beide partijen moest worden gedeeld. De rechter oordeelde dat dat niet opgaat omdat naar het totaalplaatje moet worden gekeken. Omdat Swissôtel een substantieel lagere omzet heeft, en meer vaste lasten dan alleen de huur, stond hij opschorting van 50% van de huur toe, met de kanttekening dat in de bodemprocedure opnieuw zal worden gekeken naar de lasten en de opbrengsten. De voorzieningenrechter ging niet mee in de vordering tot terugbetaling van reeds betaalde huur over 2020. Wel mag Swissôtel – voor zover zij de huur voor de maanden november en december 2020 en januari 2021 al volledig heeft voldaan – het (voorlopig) teveel betaalde verrekenen met de huurbetalingen voor de komende maanden. Aan de veroordeling is verder de voorwaarde verbonden dat Swissôtel binnen één maand na het vonnis een bodemprocedure aanhangig maakt.

     

    Deze blog is gebaseerd op het uitgebreidere artikel van Dirk in de nieuwste editie van het tijdschrift TvHB.

     

  • (G)een oplossing voor belastingschulden

    (G)een oplossing voor belastingschulden

    (G)een oplossing voor belastingschulden: de WHOA

    4 maart 2021, door Sylvain Caris

     

    “Miljarden aan uitgestelde belastingen tikkende tijdbom voor bedrijven in nood”: een kop uit het Het Financieel Dagblad van 17 februari 2021. De krant baseert zich hierbij op de Bijzonder Beheer Barometer, een initiatief van PwC en Universiteit Leiden. Uit het onderzoek door experts blijkt dat een faillissementsgolf aanstaande is; de overheidssteunmaatregelen zorgen slechts voor uitstel. De verwachting is dat de sector horeca, waar de hotellerie onder valt, zal zorgen voor de grootste instroom bij de bijzonder beheer afdelingen van banken.

    Volgens de experts kan een instroom worden voorkomen door verlenging van de periode waarover belastinguitstel en terugbetaling mogelijk is. Uit onderzoek van Het Centraal Bureau voor de Statistiek blijkt dat per 31 december 2020 het totaal aan uitgestelde belastingen ruim 13 miljard euro bedraagt. De horeca neemt hiervan bijna 800 miljoen euro (!) voor haar rekening.

    Een gedeelte van deze schuld rust waarschijnlijk op uw hotelonderneming. Zoals iedere andere schuld zal ook deze schuld in eerste instantie betaald moeten worden. Zoals iedere onderneming zal u bij aanvang van de COVID-pandemie uitstel van betaling hebben aangevraagd.

    Een oplossing

    Op basis van de wet kan kwijtschelding van een belastingschuld worden verleend indien deze geheel of gedeeltelijk niet betaald kan worden. Dit is mogelijk indien de middelen ontbreken om de belastingschuld te betalen en indien ook niet verwacht wordt dat deze betaling binnen afzienbare tijd alsnog gedaan kan worden. Ook kunnen volgens de toelichting op de wet zich andere omstandigheden voordoen die maken dat betaling redelijkerwijs niet kan worden gevraagd.

    De wet biedt aldus ruimte om kwijtschelding van de belastingschuld te vragen aan de Belastingdienst. Het kabinet heeft inmiddels de Tweede Kamer ook laten weten dat het zich realiseert dat ondanks de ruimhartige terugbetalingsregeling van 36 maanden, dit niet voor iedere ondernemer voldoende zal zijn. Het kabinet heeft dan ook aangegeven dat de Belastingdienst nu binnenkomende saneringsverzoeken binnen de bestaande wettelijke kaders met een welwillende blik zal beoordelen.

    Wet homologatie onderhands akkoord (WHOA)

    Een andere optie voor uw onderneming is de schuldeisers, waaronder ook de Belastingdienst, een akkoord aan te bieden. De Belastingdienst heeft zich zichzelf regels opgelegd waaronder zij zal instemmen met een akkoord (de Leidraad Invordering). Kort samengevat, zal de Belastingdienst slechts instemmen met een schuldeiserakkoord indien:

    • Zij minimaal het dubbele percentage krijgt van de ‘gewone’ crediteuren;
    • Zij gelijk wordt behandeld met de overige bevoorrechte crediteuren (denk hierbij aan het UWV);
    • Uw onderneming vanaf het moment dat zij een verzoek doet, haar belastingen betaalt; en
    • Na het slagen van het akkoord er een reëel vooruitzicht bestaat wat betreft de voortzetting van uw onderneming.

    Per 1 januari 2021 is een nieuwe wet ingevoerd die de mogelijkheid biedt om uw schuldeisers onder omstandigheden te laten instemmen met een akkoord (de WHOA). Uit een recent gepubliceerde uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 19 februari 2021 blijkt dat De Belastingdienst heeft ingestemd met een homologatie akkoord. De Belastingdienst kreeg op basis van het aangeboden akkoord 21 procent uitgekeerd. De concurrente crediteuren daarentegen 16 procent. Hieruit blijkt eens te meer dat De Belastingdienst saneringsverzoeken met een welwillende blik beoordeelt, en daarbij bereid is af te wijken van haar eigen (beleids-)regels.

    Meer weten over de mogelijkheden om een uw schulden te saneren, of heeft u een andere vraag naar aanleiding van het lezen van bovenstaand artikel? Neem contact op met Sylvain Caris, advocaat Insolventie & Herstructurering via: sylvain.caris@actlegal-fort.com of via tel. 020-664 5111.

  • Track record Dirk huurovereenkomsten horeca coronamaatregelen

    Track record Dirk huurovereenkomsten horeca coronamaatregelen

    Diverse procedures in verband met de gevolgen van de door de overheid uitgevaardigde coronamaatregelen op lopende huurovereenkomsten voor winkels en horeca.

  • De NOW-3 in 10 punten

    De NOW-3 in 10 punten

    16 november 2020, door Eva Bokslag

     

    Het kabinet heeft de tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkbehoud (‘NOW’) verlengd met drie tijdvakken in de NOW-3. Omdat de economische gevolgen van corona langer bij ons zullen blijven, is in de NOW-3 rekening gehouden met het feit dat de huidige crisis ook zal leiden tot permanente economische veranderingen en biedt de NOW-3 onder andere de mogelijkheid tot herstructurering.

    Het eerste tijdvak van de NOW-3 is ingegaan per 1 oktober 2020. Het aanvraagloket voor de NOW-3 is met ingang van 16 november 2020 geopend. Wij zetten de belangrijkste punten uit de NOW-3 voor u op een rij.

     

  • Waarderen in coronatijd

    Waarderen in coronatijd

    Waarderen in coronatijd

    4 november 2020, een gastblog door Adhoc Horecamakelaars

     

    Taxeren in de huidige markt blijkt een grote uitdaging. Taxateurs Frank Merk en Marc Steunenberg van Adhoc Horecamakelaars merken dat er een grote onzekerheid aanwezig is in de markt, zowel bij financieringsinstellingen en beleggers als bij de horecaondernemer(s) zelf.

    Voor de horecaondernemers zijn het zware tijden, waarbij de maatregelen continue wijzigen. De verdiencapaciteit van het horecabedrijf neemt fors af waardoor er niet of nauwelijks voldaan kan worden aan de betalingsverplichtingen.

    Beleggers merken hier direct de gevolgen van aangezien de huurverplichtingen in deze bijzondere tijden vaak niet volledig en op tijd kunnen worden voldaan. Wij merken op dat een duurzame relatie tussen huurder en verhuurder in deze tijden essentieel is. Een belegger heeft belang bij een stabiele huurder en de huurder wil zijn of haar horecabedrijf zo optimaal mogelijk exploiteren. Wellicht dat in de toekomst toch meer met omzet en/of resultaat afhankelijke huurovereenkomsten gewerkt moet gaan worden.

    De berichtgeving vanuit de traditionele grootbanken draagt ook bij aan de onzekerheid in de markt. De financieringsbereidheid van hotel- en horeca onroerend goed is fors gedaald en wij zien dat er weinig tot geen nieuwe initiatieven ontplooid worden sinds de uitbraak van corona.

    Hoe gaan we hier vanuit de taxatiepraktijk mee om?

    Er dient vanuit vastgoed perspectief rekening gehouden te worden met een langere beschouwingsperiode dan de huidige markt in het coronatijdperk. Wanneer het nieuwe normaal weer van toepassing zal zijn is de grote onbekende. Het risico zal in zijn algemeenheid toenemen waardoor de rendementen onder druk komen te staan. Dit gevolg is waarneembaar op hotelgebied, waarbij biedingen ver onder de vraagprijs en recent getaxeerde marktwaardes liggen en transacties soms zelfs opgeschort worden..

    Dit is eveneens aan de orde op het gebied van hotelexploitaties. Er is een te grote onzekerheid wanneer de benodigde omzet weer behaald kan worden, aangezien de bestaande kostenstructuur een bepaald omzetniveau vereist. Bezettingsgraden in grote steden lopen erg hard terug en op korte termijn is de verbetering hiervan nog niet in zicht. Dit heeft invloed op het resultaat en daarmee de bereidheid vanuit de markt om goodwill te betalen voor een onderneming. Dit ondanks de bovengemiddeld goede jaren die achter de rug zijn. Die onzekerheid en de visie voor de toekomst beïnvloeden de marktwaarde van hotelexploitaties negatief.

    Een terugblik naar de omzetontwikkeling in het verleden en een normering na corona zijn dus nodig om een reële waardering van deze exploitaties te kunnen opstellen. De focus op slechts één crisisperiode is dan ook niet adequaat.

    Benieuwd naar de invloed van corona op de marktwaarde van uw hotel, horecabedrijf of vastgoedportefeuille? Neem vrijblijvend contact op met de taxateurs van Adhoc horecamakelaars, tel. 020-705 15 125.

    Over Adhoc Horecamakelaars

    Adhoc Horecamakelaars is gespecialiseerd in de horecabranche en volgt de ontwikkelingen in de markt op de voet. Met vestigingen in Amsterdam en Bodegraven taxeert Adhoc horecabedrijven, bemiddelt bij de verkoop, aankoop en verhuur van horecaondernemingen en adviseert o.a. op het gebied van beleggingen en projectontwikkeling.

  • Verkoop van hotel(vastgoed)

    Verkoop van hotel(vastgoed)

    Verkoop van hotel(vastgoed)

    3 november 2020, een gastblog door Adhoc Horecamakelaars

    2020 Leek hét jaar te worden voor de hotelbranche, met grote evenementen op stapel, een bloeiende economie, met volop toeristen en zakelijke reizigers. Maar toen kwam corona voorbij, werden congressen gecanceld, op afstand vergaderd en bleven de binnen- en buitenlandse toeristen weg. Met name in Amsterdam (en regio) is de klap enorm. De bezetting van hotels daalde tot 25% en hoteleigenaren mogen blij zijn als ze een kamerprijs van € 50,- realiseren. Het is geen ‘rocket science’ om te begrijpen dat deze situatie niet lang houdbaar is.

    Buffers raken op en daardoor kan de huur kan niet meer worden opgebracht of niet meer worden voldaan aan verplichtingen naar de bank. Als de huur niet betaald wordt komen zowel de pandeigenaar als de huurder in de problemen. Als de bank niet wordt betaald ontstaan er ook serieuze problemen. Wat te doen? Wachten op betere tijden? Als er genoeg reserves zijn is dat zeker een overweging. Maar voorlopig komt de vraag niet (volledig) terug. Dat zal zeker tot 2022/2023 duren, als we de diverse berichtgeving en verwachtingen volgen.

    Lagere opbrengst bij verkoop

    Als de reserves op raken moet er actie worden ondernomen. Er zijn ook nu nog investeerders in de markt die op zoek zijn naar hotels om deze als hotel te gebruiken, maar zij zullen de slechte marktomstandigheden meenemen in hun berekeningen. Zij zullen een lagere huur bieden dan die in het verleden werd betaald, in elk geval voor het eerste of de eerste 2-3 jaar. Verder zal men een lagere overnamebieding doen, omdat men weet dat hotels het zwaar hebben.

    Kopers hebben bovendien een alternatief dat er in het verleden niet was: wachten op faillissement. En partijen zullen dit alternatief gebruiken in de onderhandelingen. Aangezien banken niet happig zijn om hotels te financieren zijn er momenteel minder kopers die hotelvastgoed kunnen aankopen. De partijen die dat wel kunnen zullen minder betalen, omdat ze enerzijds wijzen op lagere huuropbrengsten vanwege lagere bezettingen en kamerprijzen en anderzijds op de matige financierbaarheid.

    Het is momenteel dus zeker geen ideale markt om een hotel te verkopen, maar het is nog steeds een optie. Er dient alleen rekening te worden gehouden met beduidend lagere opbrengsten dan in het verleden.

    Hoe wordt de waarde van een hotel berekend?

    Hotels worden kort gezegd gehuurd en gekocht op basis van een te verwachten omzet, berekend aan de hand van een gemiddelde bezetting en gemiddelde kamerprijs. Op dit bedrag wordt een huurquote losgelaten. Stel dat we voor een hotel met 35 kamers uitgaan van 90% bezetting (in Amsterdam heel normaal) en een gemiddelde kamerprijs van € 100,-. Dan bedraagt de te verwachten omzet (365 x 35 x € 100,-) x 90% = circa € 1.150.000,- (eventueel exclusief ontbijtomzet). Daarvan kan circa 20 à 25% aan huur worden betaald. De huur zou in dat geval € 230.000, kunnen bedragen. Wordt het pand gekocht, dan zou de koopsom bijvoorbeeld 18 x deze huur kunnen bedragen. Gecorrigeerd met kosten koper wordt in dit voor dit hotel circa € 3.9 miljoen betaald of, ingeval van huur, een contract getekend voor 20 jaar. Voor het gemak laten we de eventuele koopsom voor inventaris/goodwill die betaald wordt (vaak ook miljoen(en)) hier buiten beschouwing.

    Mogelijk alternatief: hotels transformeren tot woningen

    Er is een alternatief denkbaar bij verkoop. Er zijn te weinig woningen in Nederland en woningen worden wel gefinancierd. Hotels zijn qua bouwstructuur/indeling en ligging vaak vergelijkbaar met woongebouwen. Omvormen naar kleine appartementen en/of studio’s is technisch redelijk eenvoudig, waardoor de koopsom van het hotel en de verbouwkosten nog voor een acceptabel rendement kunnen zorgen.

    Wilt u meer weten over verkoop van uw hotelbedrijf (in huur of eigen pand) of als transformatieobject voor transformatie naar woonruimte? Neem contact op met Bram Stokman en Henk Sluiter bij Adhoc Makelaars, tel. 020-705 15 25.

    Over Adhoc Horecamakelaars

    Adhoc Horecamakelaars is gespecialiseerd in de horecabranche en volgt de ontwikkelingen in de markt op de voet. Met vestigingen in Amsterdam en Bodegraven taxeert Adhoc horecabedrijven, bemiddelt bij de verkoop, aankoop en verhuur van horecaondernemingen en adviseert o.a. op het gebied van beleggingen en projectontwikkeling.

  • Een doorstart door de hotelexploitant: de locatie

    Een doorstart door de hotelexploitant: de locatie

    Een doorstart door de hotelexploitant – de locatie

    3 november 2020, door Florentijn Verhagen

     

    De coronacrisis heeft de economie doen wankelen. Met name de hotelbranche heeft het zwaar als gevolg van de virusuitbraak, het sterk teruggelopen aantal overnachtingen en de door de overheid getroffen maatregelen. De verwachting is dat voor veel hotels een faillissement onvermijdelijk zal zijn.

    Bij een faillissement bestaat de mogelijkheid tot een zogenaamde ‘doorstart’. In dit blog licht Florentijn Verhagen, advocaat Insolventierecht & Herstructurering, toe wat een doorstart is en gaat hij nader in op één van de aspecten bij een doorstart door de hotelexploitant: de locatie.

    Doorstart als exploitant

    Een doorstart houdt in dat de curator na de faillietverklaring de bedrijfsmiddelen van de onderneming als geheel verkoopt. Met de overgenomen bedrijfsmiddelen zet de koper de exploitatie voort, waardoor er sprake is van een doorstart van de onderneming. Zo’n doorstart heeft als voordeel dat de schulden achterblijven bij de failliet verklaarde vennootschap.

    Het gebeurt met regelmaat dat de partij achter de doorstart dezelfde partij is als de partij achter het faillissement, maar dan in een ‘ander juridische jasje’. Het is dus mogelijk om als hotelexploitant een doorstart te bewerkstelligen van jouw eigen hotelexploitatie. De schuldenlast die tijdens coronacrisis is opgebouwd kan daarmee worden achtergelaten in het faillissement.

    De locatie

    Er zijn verschillende aspecten die spelen bij een doorstart. Eén van de aspecten daarbij is de locatie, oftewel het pand. In de hotelbranche is de exploitatie van een hotel doorgaans onlosmakelijk verbonden met de karakteristieke eigenschappen van het pand. Kortom, indien de exploitatie van het hotel niet in hetzelfde pand kan worden voortgezet, zal een doorstart lastig worden.

    Het pand zal doorgaans in eigendom zijn van een andere vennootschap en dus niet in het faillissement vallen. In dat geval wordt het pand gehuurd door het hotel. In de regel zal de curator deze huurovereenkomst direct opzeggen. De verhuurder kan dan na drie maanden weer vrij over het pand beschikken.

    Er zal opnieuw een huurovereenkomst moeten worden gesloten om de exploitatie van het hotel in hetzelfde pand voort te kunnen zetten. Daardoor ontstaat de mogelijkheid om de voorwaarden van de huurovereenkomst te heronderhandelen. Tijdens deze heronderhandeling kunnen alle kernelementen (zoals o.a. huurprijs, looptijd, servicekosten etc.) opnieuw worden afgewogen in samenhang met de nieuwe omstandigheden in de wereld.  Dit biedt kansen voor zowel de huurder als de verhuurder.

    Voor een geslaagde doorstart van een hotelexploitatie zal er uiteindelijk overeenstemming moeten worden bereikt over een nieuwe huurovereenkomst. Indien het pand in eigen beheer is, dan is dit natuurlijk gemakkelijker. Echter, indien het pand niet in eigen beheer is dan brengt dit een risico met zich. De eigenaar van het pand kan er namelijk ook voor kiezen om het pand niet te verhuren of nog erger: te verhuren aan een concurrent. Dit betekent dat het succes van de doorstart voor een gedeelte afhankelijk is van de bereidwilligheid van de verhuurder om het pand te verhuren.

    Mocht de verhuurder niet bereid zijn om mee te werken aan de doorstart, dan kan de huurovereenkomst worden overgedragen door middel van een ‘indeplaatsstelling’. Dit houdt in dat de oorspronkelijke huurder de rechter verzoekt om de doorstartende partij in zijn plaats te stellen. In faillissement dient de curator dit verzoek in te stellen. Als de rechter dit verzoek toewijst, kan de hotelexploitatie worden doorgestart op dezelfde locatie. Voor toewijzing dient uiteraard wel te zijn voldaan aan de daarvoor geldende wettelijke vereisten.

    Tips

    • Laat u niet verassen door het faillissement en onderzoek tijdig de mogelijkheid tot een doorstart. Als u deze mogelijkheid pas na de faillietverklaring onderzoekt, dan bent u uw voorsprong kwijt;
    • Het slagen van de doorstart kan afhankelijk zijn van de bereidwilligheid van de verhuurder. Inventariseer tijdig hoe de verhuurder tegenover de voorgenomen doorstart staat;
    • Onthoud de mogelijkheid tot indeplaatsstelling. Bespreek deze mogelijkheid tijdig met de curator. De curator is namelijk degene die dit verzoek kan instellen.

    Heeft u vragen over de mogelijkheden van een doorstart van uw onderneming, neem dan contact op met FORT’s insolventierecht & herstructureringsteam.

  • Het GO-C krediet voor hotels

    Het GO-C krediet voor hotels

    Het GO-C krediet voor hotels

    3 november 2020, door Derk van Geel

    Eén van de overheidsmaatregelen om de economie te stutten is het vergemakkelijken van het krijgen van krediet bij de bank. Dat kan nodig zijn om de liquiditeitspositie te verbeteren of om investeringen te doen, ter voorkoming van een faillissement. Ook hotels komen voor dit krediet in aanmerking. Hoe dat werkt, leest u in dit artikel.

    Wat is een GO-C krediet?

    Een GO-C krediet is een reguliere lening die je krijgt bij de bank. De kredietnemer sluit een financieringsovereenkomst met de bank; je leent geld en dat moet terugbetaald worden. Het is dus geen subsidie.

    Het bijzondere is, dat het GO-C krediet onderdeel is van de Garantie Ondernemersfinanciering (GO). Daarin is nu een speciale corona module opgenomen, vandaar GO-C.

    Wat zijn de bijzonderheden?

    Een GO-C krediet kent de volgende bijzonderheden:

    • maximale looptijd: 6 jaar;
    • minimaal EUR 1.5 miljoen en maximaal EUR 150 miljoen;
    • er is een staatsgarantie voor 90% voor MKB-leningen.

    Het feit dat de Staat garant staat, betekent niet dat er geen zekerheden hoeven te worden verschaft. Dat moet ook gewoon gebeuren, volgens de reguliere kredietverlening. Vanwege de staatsgarantie kan een bank nu echter een krediet verlenen, dat bij de normale toetsingskaders zou worden afgewezen omdat het risico dan te hoog is.

    Wanneer kom je in aanmerking voor een GO-C krediet?

    Er gelden belangrijke criteria ten aanzien van de onderneming en het bestedingsdoel. Dat zijn vooral:

    • alleen Nederlandse ondernemingen komen in aanmerking, met substantiële activiteiten in Nederland;
    • het bedrijf moet in de kern gezond zijn en alleen door corona in de problemen zijn gekomen;
    • er moeten goede rentabiliteits-/ en continuïteitsperspectieven zijn;
    • er moet nieuw geld in het bedrijf vloeien (herfinanciering kan dus niet);
    • er mag geen bovenmatig kapitaal zijn onttrokken in de afgelopen 12 maanden;
    • je kunt er alleen liquiditeitstekort vanwege corona mee financieren.

    Als je aan deze criteria voldoet (en dit uit documentatie blijkt) kan je hiervoor in aanmerking komen.

    Toepassing voor hotels

    De exploiterende hotelier maakt goede kans hiervoor in aanmerking te komen. In de regel zal de hotelier, die in de kern een gezond bedrijf heeft, voldoen aan de criteria. Een dergelijk krediet zou dus kunnen worden gebruikt om een ‘skeletbegroting’ te financieren. Zo kunt u de zware tijden overleven en als de maatregelen zijn opgeheven waardoor de bezetting weer normaliseert, ontstaat er meer omzet en winst, waaruit het krediet kan worden afgelost. Ook een reorganisatieplan, waar kosten aan zitten (zoals een crediteurenakkoord, afvloeien van personeel of andere saneringsinvesteringen) kunnen op deze manier worden gefinancierd.

    Toch is het belangrijk te bedenken of een GO-C krediet de beste optie is. Een krediet moet worden terugbetaald. Dat betekent dat de toekomstige winsten moeten worden aangewend om dit krediet af te betalen. Er moet ook rente worden betaald. Er zitten dus absoluut nadelen aan het GO-C krediet. Beoordeel dus goed, of dit voor uw bedrijf de oplossing biedt.