act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Tag: Corona

Track record Dirk vastgoedbedrijf realisatie huizen project

Adviseren van CASA 23 bij een geschil met o.a. de gemeente Almere over de aankoop van bouwpercelen, huisvestingprojecten, vertraging door coronamaatregelen, constructiefouten en bouwschade.

24 mei 2022
Overweging rechtbank Rotterdam in uitspraak huurvermindering i.v.m. corona gekopieerd van Zeeland en West-Brabant

Beter goed gekopieerd…

8 april 2022, door Dirk van den Berg

Op 11 maart 2022 heeft de kantonrechter te Rotterdam een vonnis gewezen over huurvermindering in verband met de coronamaatregelen voor een horecagroothandel. Deze uitspraak is interessant omdat er maar weinig uitspraken zijn over vorderingen tot huurvermindering bij 230a-bedrijfsruimte (ook wel “kantoorruimte” of “overige bedrijfsruimte” genoemd).

Laat ik voorop stellen dat ik het volledig eens ben met dit vonnis van de kantonrechter. Het is volkomen terecht dat de rechter hetzelfde criterium aanlegt als de Hoge Raad heeft gedaan in zijn arrest van 24 december 2021. Anders dan sommigen menen ziet de uitspraak van de Hoge Raad in antwoord op de prejudiciële vragen van de kantonrechter Limburg niet op 230a-bedrijfsruimte. De Hoge Raad is daarvan (helaas) uitdrukkelijk weggebleven door (slechts) te overwegen dat de huurder van 290-bedrijfsruimte die afhankelijk is van de komst van publiek recht heeft op verlaging van de huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden. Naar mijn mening is de redenering van de Hoge Raad wel één op één toepasbaar op de huurder van 230a-bedrijfsruimte die afhankelijk is van de komst van het publiek. Dat het bedrijf van de huurder niet valt onder de definitie van 290-bedrijfsruimte (in het kort: winkels, horeca en ambachten), terwijl de huurder wél afhankelijk is van de komst van publiek maakt mijns inziens niets uit.

Deze Rotterdamse uitspraak was nieuw voor mij, maar kwam me toch bekend voor. Snel werd duidelijk waarom. De overwegingen blijken voor een groot deel te zijn gekopieerd uit het vonnis van 22 december 2021 van de kantonrechter Zeeland en West-Brabant in een zaak die ik met mijn kantoorgenote Frédérique Sarneel heb behandeld voor de verhuurder van een pand dat werd gebruikt als (jawel!) horecagroothandel. Een groot deel van overweging 7.12 in deze Rotterdamse uitspraak (ECLI:RBROT:2022:1842) is exact gelijk aan hetgeen de kantonrechter Zeeland en West-Brabant overwoog in rechtsoverweging 3.10 (ECLI:RBZWB:2021:6658). In het kort: deze huurster was niet afhankelijk van de komst van publiek en kon het gehuurde gewoon gebruiken.

Interessant is dat ook letterlijk de veeg uit de pan is overgenomen dat de huurster niet aannemelijk had gemaakt (en zelfs niet had gesteld) – terwijl dat wel op haar weg had gelegen – dat zij haar bedrijfsvoering tijdelijk had aangepast door zich meer te richten op dat deel van de horeca dat niet of minder werd getroffen door de coronamaatregelen, of door de bedrijfsruimte te (laten) gebruiken voor de tijdelijke opslag van andere goederen. De huurster had op deze wijze zelf haar coronaschade maar moeten voorkomen.

Het lijkt er dus op dat deze Rotterdamse aanpak in feite uit Breda afkomstig is. In ieder geval zal de Rotterdamse kantonrechter (of de griffier?) gedacht hebben “beter goed gekopieerd dan slecht bedacht”.

8 april 2022
Dirk van den Berg in Vastgoedjournaal: Van Hoge Raad arrest naar huurvermindering
Van Hoge Raad arrest naar huurvermindering – een praktische uitwerking

14 februari 2022, door Dirk van den Berg

Anderhalve maand geleden besliste de Hoge Raad – in antwoord op door de kantonrechter te Roermond gestelde prejudiciële vragen – dat huurders en verhuurders van horeca- en winkelbedrijfsruimte de pijn van de gevolgen van de coronamaatregelen moeten delen. In veel gevallen leidt dat tot (tijdelijke) huurvermindering. Toch zijn er nog steeds retailers en horeca-ondernemers die de uitspraak niet kennen. Ook is er een groep huurders en vastgoedeigenaren, die de uitspraak wel kennen, maar niet weten wat dat voor hen betekent. In deze bijdrage sta ik stil bij de praktische uitwerking van de Hoge Raad-uitspraak.

Geen gebrek, wel onvoorziene omstandigheden
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de overheidsmaatregelen, die in het belang van de volksgezondheid de exploitatiemogelijkheden van 290-bedrijfsruimten hebben beperkt, niet zijn aan te merken als een gebrek – waarvan de gevolgen doorgaans in de huurovereenkomst zijn geregeld – maar als onvoorziene omstandigheden die niet voor rekening van de huurder komen. Een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, en als gevolg van de coronamaatregelen een gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate heeft kunnen exploiteren, kan op grond van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW vermindering van de huurprijs verkrijgen als de huurovereenkomst vóór 15 maart 2020 is gesloten.

Verdeling van de pijn
Omdat de actie van de huurder is gebaseerd op omstandigheden die partijen bij het sluiten van de overeenkomst niet voor ogen hebben gehad, wordt de overeenkomst als het ware opengebroken om de verstoring van de waardeverhouding tussen de prestaties van beide partijen te herstellen. Tussen partijen overeengekomen uitsluitingen van huurvermindering worden daardoor buiten werking gesteld. De Hoge Raad heeft bepaald dat het benodigde herstel het beste kan plaatsvinden door het nadeel van de huurder – voor zover niet reeds gecompenseerd door de TVL – 50/50 te verdelen over de verhuurder en de huurder door het tijdelijk verlagen van de huurprijs.

Reparatie via vastelastenmethode – in principe per maand
De Hoge Raad heeft voor de herstelwijze van het nadeel aangesloten bij de door het Gerechtshof Amsterdam in het arrest van 14 september 2021 gehanteerde ‘vastelastenmethode’. Deze methode is ook door Advocaat-Generaal (“A-G”) Wissink geadviseerd in zijn conclusie van 30 september 2021. De Hoge Raad geeft er de voorkeur aan de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd, in veel gevallen dus per maand. De door de Hoge Raad aangegeven methode werkt als volgt:

Bepaal het percentage van de overeengekomen huurprijs ten opzichte van het totaalbedrag aan vaste lasten.

N.B. Welke vaste lasten in aanmerking moeten worden genomen wordt door de Hoge Raad niet toegelicht. Volgens de toelichting bij de TVL-regeling uit 2020 worden de volgende posten gezien als vaste lasten: de afschrijvingen op vaste activa en de overige bedrijfskosten. Onder de afschrijvingen op vaste activa valt de waardevermindering van duurzame productiemiddelen, zoals machines, gebouwen, vervoermiddelen en software als gevolg van normale slijtage en voorzienbare economische veroudering. Onder de overige bedrijfskosten vallen de bedrijfskosten die geen betrekking hebben op de inkoopwaarde van de omzet, de arbeidskosten en de afschrijvingen op vaste activa. Voor de berekening per maand worden de jaarbedragen door twaalf gedeeld. Het is mijn verwachting dat bij deze definitie wordt aangesloten in rechtspraak.

Verminder de overeengekomen huurprijs met het onder 1 gevonden percentage van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken.

N.B. Het gaat dus niet om de daadwerkelijk ontvangen TVL, maar om de TVL die de huurder op grond van de regelgeving kon verkrijgen.

Bereken het percentage van de omzetvermindering door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in hetzelfde tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: percentage omzetvermindering = 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

N.B. De periode waarmee wordt vergeleken zal in principe dezelfde periode in het tijdvak maart 2019 t/m februari 2020 zijn.

Het tussen partijen te verdelen nadeel wordt gevonden door het percentage van de omzetvermindering gevonden onder 3 te vermenigvuldigen met de resterende huurprijs gevonden onder 2. Vervolgens wordt de huurprijs verminderd met 50% van dit nadeel, tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
De huurvermindering is dan (de overeengekomen huurprijs min het gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x het percentage omzetvermindering x 50%.

N.B. De redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat wegens de bijzondere omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van het nadeel.

Toepassingsbereik
Deze antwoorden van de Hoge Raad geven rechters die moeten oordelen over een coronageschil handvatten voor hun beslissing, maar kunnen partijen ook helpen om de huurprijs in onderling overleg aan de gewijzigde omstandigheden aan te passen. Hoewel De Hoge Raad alleen huurders van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW uitdrukkelijk noemt, ligt het voor de hand de formule ook te gebruiken voor huurders van 230a-bedrijfsruimte (‘kantoorruimte’) en onbebouwde grond, zo lang de huurder voor zijn omzet maar afhankelijk is van de komst van publiek, en hij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie niet of slechts in geringe mate gebruik heeft kunnen maken van het huurobject. Dit ‘share-the-pain’-principe kan naar mijn mening ook worden toepast bij de huur (of lease) van roerende zaken, zoals kopieermachines, auto’s, boten en vliegtuigen.

Bijzondere situaties
Hierboven bij punt 4 heb ik al aangestipt dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat wegens de bijzondere omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van het nadeel. Er zijn situaties denkbaar, waarbij deze verdeling zou leiden tot overcompensatie, bijvoorbeeld voor een huurder die zijn winkelpand niet kan gebruiken, maar online een zodanige omzet (en winst) genereert dat hij in feite geen nadeel heeft van de pandemie, terwijl zijn verhuurder van meerdere huurders minder huur ontvangt.

Wie de hele uitspraak wil lezen kan deze hier vinden.
De veel uitgebreidere conclusie van A-G Wissink vindt u hier.

Dit artikel is voor Vastgoedjournaal geschreven door Dirk van den Berg, advocaat vastgoedrecht en franchiserecht en Partner bij act legal.
15 februari 2022
Dirk van den Berg in Pompshop: Hoge Raad gaat mee in ‘share the pain’ gedachte
Hoge Raad gaat mee in ‘share the pain’ gedachte

11 januari 2022, door Dirk van den Berg

Op 24 december jongstleden waren ze er, de lang verwachte antwoorden van de Hoge Raad op de door de kantonrechter te Roermond gestelde prejudiciële vragen over de gevolgen van de coronamaatregelen voor huurovereenkomsten van en horeca- en winkelbedrijfsruimte. En de Hoge Raad was kort en bondig, slechts 7 pagina’s!

Ik was erg blij met de visie van de Hoge Raad, want – anders dan A-G Wissink had geadviseerd – kwam de Hoge Raad tot het oordeel dat de coronamaatregelen geen “gebrek” aan het gehuurde object opleveren. De sluiting van horeca- en andere bedrijfsruimten in het belang van de volksgezondheid beperkt de exploitatiemogelijkheden van 290-bedrijfsruimten wel, maar die sluiting heeft volgens de Hoge Raad geen betrekking op de verhuurde zaak. Ook volgt volgens de Hoge Raad niet uit de wetsgeschiedenis dat de huidige overheidsmaatregelen, die niet voorzienbaar waren, als een gebrek moeten worden aangemerkt. En precies dit heb ik in diverse artikelen geschreven.

Omdat de sluiting van horeca en winkels volgens de Hoge Raad een onvoorziene omstandigheid is, die bovendien niet voor rekening komt van de huurder, kan een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek via de rechter vermindering van de huurprijs verkrijgen. Dat geldt in ieder geval voor huurovereenkomsten die vóór 15 maart 2020 zijn gesloten.

De grond voor aanpassing van de huurprijs is de verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties, die in dit geval noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder valt. Daarom wordt die verstoring volgens de Hoge Raad het beste ondervangen door het nadeel van de huurder (de “pijn”) – voor zover niet reeds gecompenseerd door de TVL – gelijk (dus 50/50) te verdelen over de verhuurder en de huurder.

Voor de berekening van het nadeel, en de reparatie daarvan, sluit de Hoge Raad aan bij de vastelastenmethode die het Gerechtshof Amsterdam gebruikte in de uitspraak van 14 september 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728). Die methode kent vier stappen:

De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.

Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.

De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet / de referentieomzet)).

Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Vervolgens kan het bedrag van de huurkorting worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Deze antwoorden van de Hoge Raad geven handvatten aan rechters die moeten oordelen over een coronageschil, maar kunnen partijen ook helpen om de huurprijs in onderling overleg aan de gewijzigde omstandigheden aan te passen. Er zijn uitzonderingen mogelijk op de hierboven beschreven methode. De Hoge Raad overweegt letterlijk dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden, bijvoorbeeld de grootte of financiële positie van een partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van de pijn. Bij de beoordeling van deze bijzondere gevallen, denk aan een huurder die elders – of online – als gevolg van de coronamaatregelen veel betere omzetten heeft gemaakt of een verhuurder die nog harder is getroffen dan zijn huurder, kan het (veel langere) advies van A-G Wissink aan de Hoge Raad (55 pagina’s!) mogelijk een steun zijn.

Wie de hele uitspraak wil lezen kan deze vinden via deze link: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2021:1974.

De veel uitgebreidere conclusie van A-G Wissink kan worden geraadpleegd via
https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:PHR:2021:902.

Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.
11 januari 2022
Hoge Raad gaat mee in ‘Share the Pain’ gedachte
Hoge Raad gaat mee in ‘Share the Pain’ gedachte

24 december 2021, door Dirk van den Berg

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad de door de kantonrechter te Roermond gestelde prejudiciële vragen over de gevolgen van de coronamaatregelen voor huurovereenkomsten van en horeca- en winkelbedrijfsruimte kort en bondig (in slechts 7 pagina’s!) beantwoord.

Geen gebrek, wel onvoorziene omstandigheden
De Hoge Raad oordeelt dat sluiting van horeca- en andere bedrijfsruimten in het belang van de volksgezondheid de exploitatiemogelijkheden van 290-bedrijfsruimten beperkt, maar dat deze sluiting geen betrekking heeft op de verhuurde zaak. Ook volgt volgens de Hoge Raad niet uit de wetsgeschiedenis dat onvoorzienbare overheidsmaatregelen als de onderhavige, die de uitoefening van bedrijven beperken, als een gebrek moeten worden aangemerkt. Anders dan A-G Wissink komt de Hoge Raad tot zo het oordeel dat de coronamaatregelen geen gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

Volgens de Hoge Raad is wel sprake van onvoorziene omstandigheden die bovendien niet voor rekening komen van de huurder. Een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, en als gevolg van de coronamaatregelen een gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, kan via de rechter op grond van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW vermindering van de huurprijs verkrijgen in geval van een vóór 15 maart 2020 gesloten huurovereenkomst.

Verstoring van de waardeverhouding
De grond voor aanpassing van de huurprijs is verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties, die in dit geval noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder valt, en daarom volgens de Hoge Raad het beste wordt ondervangen door het nadeel van de huurder – voor zover niet reeds gecompenseerd door de TVL – gelijk (50/50) te verdelen over de verhuurder en de huurder.

Reparatie via vastelastenmethode
Hoge Raad sluit voor de reparatie van dit nadeel aan bij de door het Gerechtshof Amsterdam in het arrest van 14 september 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728) gehanteerde ‘vastelastenmethode’, die ook door A-G Wissink werd geadviseerd. De Hoge Raad overweegt daarbij dat het voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd, in veel gevallen dus per maand. Vervolgens geeft de Hoge Raad de vier stappen van deze methode aan:

De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten;

Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs;

De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet));

Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Aldus kan het bedrag van de huurkorting worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Handvatten en uitzonderingen
Deze antwoorden van de Hoge Raad geven rechters die moeten oordelen over een coronageschil handvatten voor hun beslissing, maar kunnen partijen ook helpen om de huurprijs in onderling overleg aan de gewijzigde omstandigheden aan te passen. Er zijn echter – ook volgens de Hoge Raad – uitzonderingen mogelijk op de hierboven beschreven methode. De Hoge Raad overweegt letterlijk dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden, bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van het nadeel. Bij de beoordeling van deze bijzondere gevallen, denk aan een huurder die elders – of online – als gevolg van de coronamaatregelen veel betere omzetten heeft gemaakt of een verhuurder die nog harder is getroffen dan zijn huurder, kan het (veel langere) advies van A-G Wissink aan de Hoge Raad (55 pagina’s) mogelijk een steun zijn.

Wie de hele uitspraak wil lezen kan deze vinden via deze link: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2021:1974.

De veel uitgebreidere conclusie van A-G Wissink kan worden geraadpleegd via https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:PHR:2021:902.
24 december 2021
Dirk van den Berg in Pompshop: De Staat deed waartoe hij in staat was

De Staat deed waartoe hij in staat was

7 oktober 2021, door Dirk van den Berg

Mijn vorige column eindigde met een cliffhanger: zou de rijkswegveiling wel doorgaan? De opgebouwde spanning was beperkt, want toen Pompshop op 31 augustus op de mat viel, was al bijna een week bekend dat de voorzieningenrechter de eis van een zestal vergunninghouders en de VNPI om de veiling uit te stellen, had afgewezen. De vergunninghouders hadden gevorderd dat de veiling pas doorgang zou mogen vinden nadat minimaal een maand zou zijn verstreken vanaf het moment dat de Staat duidelijke antwoorden op hun vragen zou hebben gegeven.

Aan het einde van de mondelinge behandeling van het kort geding op 22 juli jl. hebben partijen nog niet om een vonnis gevraagd. Zij zouden nog overleg hebben om te bezien of zij eruit konden komen. Dat overleg bestond daaruit, dat het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) begin augustus in een brief alle vragen die de vergunninghouders in de dagvaarding hadden gesteld, heeft beantwoord, en de vergunninghouders heeft gevraagd of zij op basis van de gegeven antwoorden de zaak wilden intrekken. Een groot aantal vragen had betrekking op de toekomst van de verzorgingsplaatsen waar nu tankstations staan, zoals “Welke aanvullende voorzieningen worden per 1 januari 2024 toegestaan?” en “Indien aan Fastned wordt toegestaan aanvullende voorzieningen te realiseren, op welke wijze wordt dan rekening gehouden met het veilingbedrag dat voor benzinestations betaald moet worden, en dat mede ziet op de shops/horeca?” Ook waren er vragen over de bijbehorende verplichtingen waaraan de benzinestations moeten voldoen, zoals het verzorgen van toiletten en het houden van voldoende toezicht.

De antwoorden van het RVB waren niet altijd even “duidelijk”. De meeste antwoorden kwamen erop neer dat er beleid moet worden ontwikkeld of dat er nog besluiten moeten worden genomen. Enkele punten werden wel opgehelderd: het RVB gaf aan dat voor de door Fastned gewenste aanvullende voorzieningen nieuwe huurovereenkomsten zullen worden gesloten, waarbij de huurprijs marktconform zal zijn en tot stand zal komen op basis van een taxatie “toegespitst op de voorzieningen waarvoor toestemming wordt gevraagd”. Ook is geantwoord dat Fastned bij haar uitbreidingen geen toiletten hoeft aan te leggen, omdat die al onderdeel zijn van de Wbr-vergunningen van de bestaande tankstations.

De vergunninghouders vonden de antwoorden te onduidelijk en zetten de zaak door. De rechter zag het anders. Volgens de rechter was het nog maar de vraag of de Staat verplicht was de vragen van de vergunninghouders te beantwoorden, maar hoefde hij aan de beantwoording van die vraag niet toe te komen. Hij overwoog: “de voorzieningenrechter heeft geen reden om te veronderstellen dat de Staat bij machte is om meer duidelijkheid te geven dan wel zekerheid te bieden dan hij tot nu toe heeft gedaan. Aangenomen moet worden dat de Staat de vragen zo veel mogelijk heeft beantwoord, namelijk voor zover hij daartoe in staat was. Daarbij kan blijven rusten of en in hoeverre de Staat tot beantwoording gehouden was.”

De bieders op de veiling bleken op 8 september niet veel last te hebben van onduidelijkheden of onzekerheden met betrekking tot de aangeboden kavels. Er werd – ondanks corona en de oprukkende elektrificatie van het wagenpark – geboden als vanouds en EG bracht zelfs het hoogste bod in de rijkswegveilinggeschiedenis uit. Zij mag na het aftikken van ruim 27,5 miljoen euro op de verzorgingsplaats Honswijck de strijd met Fastned voortzetten.

Nieuwsgierig naar de rest van de uitspraak? Lees het hele kort geding vonnis op www.rechtspraak.nl.

Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

7 oktober 2021
Dirk van den Berg in Pompshop: WYSIWYG (What You See Is What Gou Get)?

WYSIWYG (What you see is what you get)?

6 september 2021, door Dirk van den Berg

De jaarlijkse veiling van de rijkswegtankstations was spannend vorig jaar. Zou corona de veilingresultaten negatief beïnvloeden? Ik heb niet kunnen vaststellen dat dat is gebeurd: het hoogste resultaat ooit werd geboekt voor Den Ruygenhoek West bij Hoofddorp. Weliswaar is dat bedrag geboden door de zittende partij die gebruik kon maken van de topdeelregeling, en dus lang niet het hele bedrag hoefde te betalen, maar het één-na-hoogste bod, van een derde partij, was ook een recordbedrag.

Dit jaar hebben we (helaas) nog steeds corona, maar we hebben er nog een hindernis bij: verschillende zittende partijen hebben in kort geding gevorderd dat de veiling van 8 september a.s. wordt uitgesteld omdat het onvoldoende duidelijk is waarop er moet worden geboden: met andere woorden: krijgt de koper wel wat hij nu ziet?

De bron van deze onrust is voornamelijk de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 14 april 2021 (ECLI:NL:RBDHA:2021:3894) waarin de Staat werd veroordeeld om binnen 30 dagen te beslissen op de verzoeken van Fastned en Mister Green om met hen een overeenkomst aan te gaan op basis waarvan zij aanvullende (horeca- en shop-) voorzieningen kunnen realiseren bij hun laadstations op de verzorgingsplaatsen De Horn, Velder en Hellevliet. In eerdere procedures bij de Raad van State hadden de stroomleveranciers daarvoor de benodigde vergunningen al verkregen, maar omdat de Staat eigenaar is van de gronden is ook een huurovereenkomst nodig. Zie voor de details mijn column in het meinummer van Pompshop.

De veroordeling van 14 april jl. is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat de Staat eraan moet voldoen, ondanks het daartegen aangetekende hoger beroep (dat nog niet inhoudelijk is behandeld). Maar hoewel er al tenminste 5 keer 30 dagen voorbij zijn, heeft de Staat nog niet inhoudelijk beslist over de aangevraagde aanvullende voorzieningen. De Horn is één van de 25 locaties die dit jaar worden geveild. De kans is groot dat er bij het Fastned laadstation aldaar iets zal gaan verrijzen, maar wanneer en wat precies is onduidelijk. Verder is er onduidelijk of de Staat na 1 januari 2024, wanneer de in de convenanten met de zittende vergunninghouders overeengekomen standstill-periode afloopt, nieuwe voorzieningen (tankstations en wegrestaurants) mogelijk zal maken langs de Nederlandse rijkswegen, en zo ja welke.

Verschillende particuliere vergunninghouders (leden van de VPR) en de club van brandstofleveranciers VNPI hebben in het op 22 juli jl. behandelde kort geding bepleit dat de Staat (het Rijks Vastgoed Bedrijf, RVB) eerst op alle door hen gestelde vragen over de toekomst van de verzorgingsplaatsen een duidelijk antwoord moet geven, voordat er weer tankstationlocaties kunnen worden geveild.

De Staat heeft zich uiteraard tegen het gevorderde verbod verweerd. De veilingen kunnen volgens het RVB gewoon doorgaan omdat in de biedboeken de objecten waarop kan worden geboden, duidelijk zijn beschreven. De vragen die de eisers stellen over de toekomst kunnen nu niet allemaal worden beantwoord. Uiteraard zijn er onzekerheden, maar die zijn voor alle deelnemers aan de veiling hetzelfde. Zij kunnen met die onzekerheden rekening houden, en hun biedingen daarop afstemmen. Aldus de Staat.

Het valt op dat lang niet alle partijen in de branche de veiling willen tegenhouden. Niet voor iedereen is uitstel gunstig. Juist wanneer de ‘grote jongens’ voorzichtig zullen bieden, ontstaan er kansen voor nieuwe of kleinere partijen. En was 20 jaar geleden niet één van de doelstellingen van dit veilingsysteem om nieuwe partijen te laten toetreden en zo de concurrentie te bevorderen?

Een argument van de eisers in het kort geding – die ‘hun’ vergunning kennelijk te gelde willen maken; zittende vergunninghouders hebben recht op de veilingopbrengst als een andere partij de veiling wint – is, dat de Staat de veilingopbrengst negatief beïnvloedt door onduidelijkheden te laten bestaan. Ik betwijfel of dat zo is. Juist de gevraagde duidelijkheid zou wel eens tot lagere veilingopbrengsten kunnen leiden.

Nawoord

Het kort geding is inmiddels door de Staat gewonnen; de uitspraak vindt u hier. De veiling gaat dus gewoon door a.s. woensdag 8 september.

Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

6 september 2021
Dirk van den Berg in Pompshop: Tamelijk Veel Lof

Tamelijk Veel Lof

14 juni 2021, door Dirk van den Berg

In het verregende Pinksterweekend liet ik de gevolgen van een jaar coronabeperkingen op mij inwerken. Vooral de horeca heeft een zware tijd achter de rug. Direct daarachter komt de retailsector. Maar geldt dat ook voor de tankstationbranche?

Ik zal eerst een uitstapje maken naar het toepasselijke huurrecht van bedrijfsruimte. Er is vanaf mei 2020 een groot aantal vonnissen gewezen in geschillen tussen in problemen verkerende huurders verhuurders van bedrijfsruimte, vooral horeca en winkels. Veel rechters hebben huurders die vanwege de coronacrisis maar zeer gedeeltelijk (of helemaal geen) gebruik konden maken van de door hen gehuurde bedrijfsruimte – meestal op grond van “onvoorziene omstandigheden” maar soms ook omdat het gehuurde “een gebrek” zou hebben – een korting op de huurprijs gegeven.

In de rechtspraak wordt het omzetverlies als gevolg van de coronamaatregelen gezien als “pijn” die tussen huurder en verhuurder moet worden gedeeld. Een vaak terugkomende formule hierbij is: percentage huurkorting = helft van percentage omzetverlies. Als een huurder aan de hand van zijn boekhouding kan aantonen dat hij meer dan 30% van zijn omzet is verloren, neemt de rechter vrij gemakkelijk aan dat deze terugval is veroorzaakt door de coronapandemie en de in verband daarmee geldende vrijheidsbeperkingen. Een omzetverlies van 50% leidt zo tot een huurkorting van 25%.

Ondernemers in getroffen sectoren worden echter ook door de overheid gecompenseerd, onder andere via de zogenaamde TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten). In de rechtspraak zijn er (nog) geen vaste regels over de manier waarop de steunmaatregelen, waaronder de TVL, moeten verdisconteerd. Dat wordt misschien snel anders, want de kantonrechter te Roermond heeft de Hoge Raad om verduidelijking gevraagd (ECLI:NL:RBLIM:2021:2980). Die komt mogelijk nog dit jaar.

Nu wordt in de meeste uitspraken de TVL geheel of gedeeltelijk bij de omzet opgeteld, zodat het omzetverlies daardoor wordt gedempt. Maar ook heeft een rechter recent beslist dat een huurder de TVL één op één aan zijn verhuurder moest laten toekomen: een horeca-ondernemer die nog maar 20% van zijn omzet over had, moest van de kantonrechter te Enschede over het eerste kwartaal van 2021 toch 94% van zijn huur betalen. (ECLI:NL:RBOVE:2021:1502).

In het eerste kwartaal van 2021 dekte de TVL in theorie 85% van de vaste lasten. De Enschedese rechter redeneerde dat de ondernemer dus al voor 85% was gecompenseerd voor zijn doorlopende vaste lasten, zodat er van zijn 80% “pijn” nog slechts 15% te compenseren over was. Op de resterende 12% liet deze rechter de bovenstaande formule los, zodat er een huurkorting van 6% uit de bus kwam. Over het tweede kwartaal van dit jaar bedraagt het TVL-percentage 100, en zal deze rechter helemaal geen korting meer verlenen. Hij heeft er blijkbaar moeite mee de gevolgen van de coronacrisis op de vastgoedeigenaren af te wentelen.

Ik gebruikte hierboven de woorden “in theorie”. De reden daarvoor is dat voor de berekening van de TVL voor restaurants de vaste lasten worden vastgesteld op 25% van hun omzet in dezelfde periode van 2019. Inclusief de TVL genoot deze ondernemer zodoende 37% van zijn omzet en kreeg daarvoor 6% huurkorting. Volgens de meer gebruikelijke methode zou die korting ongeveer 30% bedragen.

Voor de tankstationbranche gaat de TVL-regeling uit van de fictie dat de vaste lasten gelijk zijn aan 15% van de omzet. Ik ben benieuwd hoe dat is berekend. Ik verwacht overigens niet dat veel tankstation-ondernemers in aanmerking komen voor TVL. Daarvoor is immers een omzetverlies van 30% of meer nodig. In 2020 werd volgens het CBS 11% minder diesel en ruim 14% minder benzine verkocht dan in 2019, maar omdat tegelijkertijd de brandstoprijzen zijn gestegen, zal er op de brandstoffen niet of nauwelijks omzetverlies zijn (wél verlies op de totale marge). En de shopverkopen? Volgens een bericht in Pompshop van eind vorig jaar hebben tankshops in 2020 “boven verwachting” gepresteerd met een omzetdaling van slechts 3,7 procent; een bijzondere prestatie, waarvoor ze veel lof verdienen. En blijkt hier niet uit dat tankstations ook volgens de consument essentiële winkels zijn?

Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

14 juni 2021
De zeven belangrijkste aandachtspunten bij een reorganisatie

De zeven belangrijkste aandachtspunten bij een reorganisatie

9 juni, door Elke ter Hart

9 juni 2021
Hoogste rechter aan zet in vraagstuk over corona en huurbetaling
Hoogste rechter aan zet in vraagstuk over corona en huurbetaling

4 mei 2021, door Jelle de Vries

Sinds de uitbraak van de coronacrisis is een groot aantal juridische procedures gevoerd over de omvang van de huurbetalingsverplichting in het licht van de coronamaatregelen. Of kortweg in het jargon van de pandemie: ‘de coronakorting’. Een groot deel van deze procedures is gevoerd in kort geding (voorlopig oordeel) en/of bij de laagste rechterlijke instantie in Nederland (de rechtbanken). Daarin komt echter verandering. In een recente uitspraak (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982) heeft de Limburgse kantonrechter de coronaproblematiek namelijk via zogeheten prejudiciële vragen rechtstreeks aan de Hoge Raad voorgelegd.

Heineken vs. Verhuurder

Aanleiding voor de vragen is een geschil tussen Heineken en een van haar verhuurders, dat illustratief is voor de procedures die momenteel in groten getale gevoerd worden. Heineken, die naast bierbrouwerijen ook circa 130 eigen panden heeft en ongeveer 600 panden onderverhuurt, heeft aan het begin van de coronacrisis aan al haar klanten twee maanden huur kwijtgescholden (april en mei 2020). Vervolgens heeft Heineken aan haar verhuurders gevraagd om één van deze twee maanden voor haar rekening te nemen, om zo – volgens het ook in de rechtspraak veel gebezigde adagium – de ‘pijn van de coronacrisis te delen’. Heineken heeft tevens daar naar gehandeld door feitelijk uitvoering te geven aan haar voorstel. Op praktische gronden is Heineken daartoe overgegaan ongeacht of de betreffende verhuurder heeft ingestemd. In de Limburgse kwestie was dat niet het geval en heeft de verhuurder Heineken uiteindelijk in rechte betrokken.

Juridische argumenten

In de juridische procedure worden voor een belangrijk deel de ‘standaard’ juridische corona-argumenten aangevoerd.

De huurder stelt zich op het standpunt dat zij recht heeft op huurprijsvermindering als gevolg van de door de overheid getroffen maatregelen in verband met de coronacrisis. De huurder betoogt daartoe dat sprake is van een gebrek dan wel van onvoorziene omstandigheden die een wijziging van de huurverhouding rechtvaardigen. Dat wil dus vooral zeggen: die een verlaging van de huurprijs rechtvaardigen.

De verhuurder, op haar beurt, beredeneert dat de overheidsmaatregelen zien op de uitoefening van de horeca en (dus) niet op het gehuurde zelf. Het is dan ook de vraag of sprake is van een genotbeperking van het gehuurde in de zin van de wettelijke gebrekenregeling. Ook is in veel huurovereenkomsten of in de toepasselijke algemene bepalingen huurprijsvermindering op grond van de gebrekenregeling uitgesloten.

Bij de toepassing van het leerstuk van onvoorziene omstandigheden is, volgens verhuurders, niet (voldoende) duidelijk welke omstandigheden van het geval relevant zijn en in welke mate die meegewogen moeten worden. Zo is bijvoorbeeld niet duidelijk op welke wijze de tegemoetkomingen die een huurder van de overheid heeft ontvangen – zoals gelden uit de TOGS-, NOW- of TVL-regeling – mee moeten wegen. In de tot op heden gewezen (lagere) rechtspraak is verschillend omgegaan met deze en andere vragen. Zo is bijvoorbeeld eerst lange tijd geen aandacht geweest voor ontvangen overheidssteun, terwijl meer recente rechtspraak daar wel blijk van geeft. Maar ook dan zijn nog niet alle vragen beantwoord. Het is bijvoorbeeld niet duidelijk welk type compensaties op welke manier mee moeten worden genomen. Kwalificeert de TVL bijvoorbeeld als omzet of moet de TVL rechtstreeks in mindering gebracht worden op de huur? En de NOW?

De prejudiciële vragen

Om duidelijkheid te krijgen over deze en andere vragen heeft de Limburgse kantonrechter nu dus besloten om de coronaproblematiek rechtstreeks aan de Hoge Raad voor te leggen. De kantonrechter motiveert dit door er op te wijzen dat hoewel er maatschappelijk een zekere behoefte wordt gevoeld om de schade van de coronamaatregelen op een bepaalde manier te verdelen tussen huurders en verhuurders, het niet helder is of en op welke manier dat ook juridisch vorm kan worden gegeven. Dat laatste is immers bepalend. De grote hoeveelheid rechtszaken die landelijk gevoerd worden en de vele rechtszaken die naar verwachting nog zullen volgen, rechtvaardigen volgens de kantonrechter het stellen van prejudiciële vragen.

De vragen die de Limburgse kantonrechter vervolgens aan de Hoge Raad voorlegt zijn kort maar krachtig en volgen het ‘corona-stramien’ zoals dat inmiddels uit de rechtspraak blijkt:

Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?

Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?

(Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

De Hoge Raad zal deze vragen nu moeten gaan beantwoorden. Eén van de voordelen daarvan is dat er meer gezag toekomt aan een uitspraak van de Hoge Raad als hoogste rechtscollege dan aan lagere rechtspraak. Dat moet niet alleen de rechtseenheid ten goede komen, maar ook is de gedachte hierachter dat een duidelijke richtlijn van de Hoge Raad nieuwe procedures kan voorkomen omdat partijen beter weten waar zij aan toe zijn.

Enkele beperkingen

Hoewel de vragen moeten leiden tot een duidelijk(er) kader, zijn er ook beperkingen.

Zo heeft de eerste vraag – en daarmee ook de vervolgvragen – expliciet betrekking op van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca. In navolging van het concrete geval dat de aanleiding vormt voor het stellen van de prejudiciële vragen (een horecakwestie) beperkt de vraag zich dus in beginsel tot hotels, restaurants en cafés. Andere categorieën waarvoor in de praktijk vergelijkbare problematiek speelt, zoals de sport- en retailsector, vallen daar in principe buiten. Om toch tot een uitspraak te komen met een zo groot mogelijke praktische relevantie, is denkbaar dat de Hoge Raad waar mogelijk min of meer algemene richtlijnen biedt en/of de mogelijkheid benut om in zijn antwoord ook expliciet andere sectoren te bespreken.

Een andere potentiële beperking is dat de voorliggende kwestie enigszins atypisch is, omdat sprake is van een onderhuursituatie. De verhuurder heeft zich dan ook op het standpunt gesteld dat ‘de pijn’ niet eerlijk wordt verdeeld als de huurkorting alleen wordt vastgesteld in de verhouding tussen verhuurder en huurder. De onderhuurder, die feitelijk exploiteert, blijft dan buiten schot. Het is de vraag hoe daarmee om moet worden gegaan. Een vergelijkbaar vraagstuk in dit verband is bijvoorbeeld de vraag in hoeverre banken als vastgoedfinanciers mee moeten delen in de pijn, zoals inmiddels ook in de politiek wel wordt betoogd (Motie 35 669-45). Het zal moeten blijken hoe de Hoge Raad met dit element omgaat.

Tot slot

Doorgaans beantwoordt de Hoge Raad aan hem voorgelegde prejudiciële vragen binnen zes tot twaalf maanden. Gelet op het gevoelde maatschappelijke belang van de vragen van de Limburgse kantonrechter zal de Hoge Raad zich in dit geval mogelijk op kortere termijn over de vragen uitspreken.

Heeft u vragen naar aanleiding van het lezen van bovenstaand artikel, of bent u benieuwd of we uw onderneming/ u als huurder/verhuurder of vastgoedinvesteerder op een andere manier kunnen bijstaan? Neem contact op met Jelle de Vries, advocaat vastgoedrecht en huurrecht via: jelle.devries@actlegal-fort.com of via tel. +31 (0)20 664 51 11.
4 mei 2021