act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Auteur: Irene Hofhuis

  • ROZ model bankgarantie voor huurovereenkomst bedrijfsruimte mag door nieuwe verhuurder worden getrokken

    Veel verhuurders willen bij het aangaan van een huurovereenkomst bedrijfsruimte dat de huurder financiële zekerheid stelt. Dat kan bijvoorbeeld met een ROZ model bankgarantie of een concerngarantie. Als de verhuurder het gehuurde vervolgens tijdens de huurovereenkomst verkoopt, kan discussie ontstaan of de garantie met het gehuurde is overgegaan naar de nieuwe verhuurder. Voor de bankgarantie volgens het model van de Raad van Onroerende Zaken (ROZ) oordeelde de rechtbank Amsterdam onlangs dat de bankgarantie bij verkoop van het gehuurde mee overgaat.

    Huurder failliet en verhuurder int ROZ model bankgarantie
    Tijdens de huurovereenkomst – en na het stellen van de bankgarantie – wordt het gehuurde verkocht. De nieuwe eigenaar wordt verhuurder. Een paar jaar daarna gaat de huurder failliet en ontstaat er een huurachterstand. Op verzoek van de verhuurder, maakt de bank het bedrag van de bankgarantie (ruim € 50.000,– ) aan hem over. De bank crediteert de bankrekening van de failliete huurder voor eenzelfde bedrag.

    Volgens de curator van de failliete huurder had de bank niet mogen uitkeren en moet het bedrag aan de boedel worden betaald.

    ROZ model bankgarantie mee overgegaan?
    De ROZ model bankgarantie zegt dat deze overgaat op “rechtsverkrijgenden van de verhuurder”. Wat betekent dit?

    Volgens de nieuwe verhuurder betekent dit dat de bankgarantie bij de verkoop van het gehuurde mee is overgaan. De curator ziet dat anders. Hij zegt dat de bankgarantie zelf ook aan de nieuwe verhuurder had moeten worden overgedragen.

    Nieuwe verhuurder mag bankgarantie trekken
    De curator heeft het nakijken. De rechtbank oordeelt  dat uit de tekst van de ROZ model bankgarantie blijkt dat deze bij de verkoop van het gehuurde mee overgaat op de nieuwe verhuurder.

    Voor de praktijk lijkt dit een wenselijke uitkomst. Al is het maar omdat de huurder anders de mogelijkheid zou hebben om de verkoop te frustreren.

    Het is evengoed begrijpelijk dat de curator de ROZ model bankgarantie anders uitlegde. Hij zal wellicht niet de laatste zijn die dat doet. In het huidige financiële klimaat waarin veel huurders het niet redden, kunnen verhuurders met deze uitspraak dus hun voordeel doen.

    Irene Hofhuis  is advocaat binnen de sectie Vastgoedrecht van FORT. Zij adviseert en procedeert onder meer op het gebied van huur, koop en verkoop van vastgoed. Voor vragen is zij bereikbaar op 020 – 664 5111 of via mail.

  • Bedrijfsoverdracht en huur: de indeplaatsstelling

    Wat is een indeplaatsstelling?

    Bij een indeplaatsstelling neemt een derde de positie van de oorspronkelijk huurder over. Deze wordt als huurder “in de plaats gesteld” en neemt de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst over.

    Dit is een contractsoverneming. Daarvoor moet de verhuurder toestemming geven, want het uitgangspunt in het Nederlandse recht is contractsvrijheid: het staat iedere partij vrij om zelf te bepalen met wie zij een contract sluit.

    Rechterlijke machtiging

    In artikel 7:307 BW wordt een uitzondering gemaakt op de contractsvrijheid. Deze uitzondering geldt (alleen) voor de situatie waarin het bedrijf dat in het gehuurde wordt uitgeoefend, door de huurder aan een derde wordt overgedragen. De huurder kan dan bij de rechter vorderen dat de derde in zijn plaats wordt gesteld als huurder.

    Overdracht van het bedrijf

    De huurder kan dus alleen een indeplaatsstelling vorderen als hij zijn bedrijf overdraagt. Deze voorwaarde is geregeld stof voor discussie. De verhuurder stelt zich vaak op het standpunt dat niet het bedrijf van de oorspronkelijk huurder, maar alleen diens huurrechten worden overgedragen.

    De rechter vergelijkt het beoogde gebruik van het gehuurde na indeplaatsstelling met het gebruik door de oorspronkelijk huurder. Dit om te beoordelen of er nog kan worden gesproken van hetzelfde bedrijf. Voor de vraag er daadwerkelijk een bedrijf wordt overgedragen, bekijkt de rechter daarnaast wat precies wordt overgedragen. Vaak worden naast de huurrechten de inventaris, voorraden, het personeel en de goodwill overgedragen.

    Het is steeds de vraag of de rechter zal oordelen dat daarmee sprake is van een bedrijfsoverdracht. Dit kan onder meer afhangen van de vraag of de voorraden en inventaris na de indeplaatsstelling nog wel zullen worden gebruikt voor de bedrijfsvoering in het gehuurde. Als na de indeplaatsstelling bijvoorbeeld de formule wordt gewijzigd, kan worden gesteld dat de voorraden en inventaris geen waarde hebben en dat geen sprake is van een bedrijfsoverdracht.  Rechters geven hierover echter wisselende oordelen.

    Overige criteria voor indeplaatsstelling

    Als vaststaat dat er wel sprake is van een bedrijfsoverdracht moet de rechter alle omstandigheden van het geval betrekken bij zijn beslissing om de machtiging al dan niet te verstrekken.

    Daarbij geeft de wet de rechter twee concrete handvaten voor het nemen van zijn beslissing:

    • De rechter mag de vordering alleen toewijzen als de huurder (of de ander die het bedrijf uitoefent) een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht daarvan. Van zo’n zwaarwichtig belang is bijvoorbeeld sprake als de huurder vanwege zijn gezondheid niet meer in staat is om zijn bedrijf voort te zetten.
    • De rechter moet de vordering afwijzen als de voorgestelde nieuwe huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. De huurder doet er dus verstandig aan om voldoende documentatie te verschaffen waaruit blijkt dat de voorgestelde nieuwe huurder deze waarborgen wel biedt. Zoals jaarcijfers, ondernemingsplannen etc.

    Irene Hofhuis  is advocaat binnen de sectie Vastgoedrecht van FORT. Zij adviseert en procedeert onder meer op het gebied van huur, koop en verkoop van vastgoed. Voor vragen is zij bereikbaar op 020 – 664 5111 of via mail.

  • Boete of wettelijke handelsrente of allebei?

    In de praktijk wordt op grote schaal gebruikgemaakt van de ROZ-modellen voor huurovereenkomsten. Daarin is bepaald dat huurder een boete verschuldigd is als hij de huur niet op tijd voldoet.

    Zo luidt artikel 18.2 van het ROZ-model voor kantoorruimte (2003) als volgt:

    “Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”

    In een recente uitspraak van het Hof Amsterdam ging het om de uitleg van dit artikel. Huurder had een huurachterstand. Verhuurder vorderde betaling van de achterstallige huur. Daarnaast vorderde verhuurder zowel de boete op grond van artikel 18.2 als de wettelijke handelsrente.

    Het Hof oordeelde dat verhuurder alleen recht had op de boete en niet (ook) op de wettelijke handelsrente. Volgens het Hof treedt een overeengekomen boete in de plaats van de wettelijke handelsrente. Verhuurder had daarom alleen recht op de boete en niet op allebei.

    De wettelijke regeling waarnaar het Hof verwijst geeft partijen de mogelijkheid om daarvan af te wijken.  Partijen kunnen dus afspreken dat huurder wel tegelijkertijd een boete en wettelijke handelsrente verschuldigd is. Dat moet dan duidelijk blijken uit de huurovereenkomst. Met artikel 18.2 wordt niet expliciet geregeld dat verhuurder recht heeft op allebei.

    Tip:

    Verhuurder, zorg ervoor dat u in de huurovereenkomst expliciet regelt dat u zowel recht hebt op de boete als op de wettelijke handelrente. Huurder, wees erop bedacht dat uw verhuurder alleen recht heeft op de boete, tenzij expliciet anders is overeengekomen.

    Voor vragen over dit blog kunt u contact opnemen met de sectie Vastgoed via telefoonnummer 020-6645111

  • Huurder: zorg voor proces-verbaal van oplevering bij einde huurovereenkomst

    Bij het einde van de huurovereenkomst moet de huurder het gehuurde weer aan de verhuurder teruggeven. De teruggave van het gehuurde wordt “de oplevering” van het gehuurde genoemd.

    Niet zelden ontstaat er op dat moment discussie over de vraag of het gehuurde door de huurder in goede staat is opgeleverd. Bijvoorbeeld omdat huurder en verhuurder van mening verschillen over de vraag of de huurder de vloerbedekking moet verwijderen of gaten in de muren moet dichten.

    Proces-verbaal van oplevering

    Over het algemeen wordt bij de oplevering een proces-verbaal van oplevering opgemaakt. Als de verhuurder hier het initiatief toe neemt, is het als huurder belangrijk om daar bij te zijn. Zo kan de huurder er op toezien dat in het proces-verbaal geen onjuistheden m.b.t. opleveringsgebreken worden opgeschreven.  En voor zover de verhuurder bepaalde punten wel wil opschrijven, kan de huurder tijdig kenbaar maken dat hij het hier niet mee eens is.

    Het is voor de huurder van belang dat er meteen bij (of zo snel mogelijk na) oplevering een proces-verbaal wordt opgemaakt, omdat daarmee vaststaat wat de staat van het gehuurde bij oplevering is. Eventuele latere beschadigingen aan het gehuurde kunnen dan niet meer op het bordje van de huurder worden gelegd.

    Oplevering staat niet meer ter discussie

    Maar net zo belangrijk is dat met een proces verbaal van oplevering vaststaat dát er is opgeleverd.  Als daar discussie over bestaat, kan de rechter de huurder namelijk veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding voor de periode waarin hij het gehuurde na het eindigen van de huurovereenkomst nog onder zich had. De huurder doet er dus goed aan om deze mogelijke discussie d.m.v. een proces-verbaal van oplevering te voorkomen.

    Zeker in deze tijd, waarin verhuurders moeite hebben om hun bezit verhuurd te krijgen en het regelmatig voorkomt dat zij hun (huur)inkomsten op andere wijze proberen te behouden. Bijvoorbeeld door het standpunt in te nemen dat de huurder het gehuurde na het einde van de huurovereenkomst niet terug heeft gegeven.

    Irene Hofhuis  is advocaat binnen de sectie Vastgoedrecht van FORT. Zij adviseert en procedeert onder meer op het gebied van huur, koop en verkoop van vastgoed. Voor vragen is zij bereikbaar op 020 – 664 5111 of via mail.

  • Retentierecht #3: waarop kan een retentierecht worden uitgeoefend?

    Ook u komt het  retentierecht in de praktijk weleens tegen. Een voorbeeld werd al gegeven in deel 1 van deze serie over retentierecht: de schoenmaker die de gerepareerde schoenen niet afgeeft zolang u de rekening niet betaalt.

    De schoenmaker is een eenvoudig geval. Zo ook de garagehouder die u de sleutel van uw auto niet teruggeeft totdat u de reparatiekosten heeft betaald. Lastiger is de vraag of een aannemer een retentierecht kan uitoefenen op een woning, een deel van een gebouwencomplex of een geïnstalleerde keuken.

    Volgens de wet is retentierecht: de bevoegdheid die (…) aan een schuldeiser [bijvoorbeeld de aannemer] toekomt, om de nakoming van een verplichting tot afgifte van een zaak aan zijn schuldenaar [bijvoorbeeld de opdrachtgever van de aannemer] op te schorten totdat de vordering wordt voldaan.

    Wat is een zaak?

    De wet definieert zaken als de voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten. Een retentierecht kan dus niet op een vordering worden uitgeoefend. Zaken kunnen – volgens de wet – zowel roerend (bijvoorbeeld schoenen of een auto) als onroerend (bijvoorbeeld een woning) zijn. De vraag of een aannemer een retentierecht kan uitoefenen op een woning lijkt daarmee te zijn beantwoord.

    Toch is het niet zo eenvoudig als het lijkt. Zoals in deel 1 van deze serie reeds ter sprake kwam moet de schuldeiser feitelijke macht over de zaak hebben. Met andere woorden: de schuldeiser moet de zaak onder zich houden. In het voorbeeld van de schoenmaker en de garagehouder is dat eenvoudig. De schoenmaker laat de schoenen in zijn winkel staan en de garagehouder houdt de sleutels van de auto in de kluis en laat de auto in de garage staan.

    Bij onroerende zaken is het niet mogelijk de zaak onder je te houden en dient Tom Poes een list te verzinnen. Hij moet het feitelijk gebruik voor de eigenaar van de onroerende zaak onmogelijk maken. Het vervangen van de sloten van de woning, terwijl de aannemer de enige is die de sleutels heeft, is zo’n list.

    Gedeelte van een onroerende zaak

    Is het dan ook mogelijk voor de aannemer om het retentierecht uit te oefenen op een deel van een gebouwencomplex of een geïnstalleerde keuken?

    Van belang voor het uitoefenen van het retentierecht is de feitelijke macht. Het is moeilijk de feitelijke macht uit te oefenen over een deel van een gebouw of een geïnstalleerde keuken met uitsluiting van de opdrachtgever.

    Toch blijkt uit de rechtspraak dat een retentierecht ook kan worden uitgeoefend op een gedeelte van een onroerende zaak. Het voorbeeld is een aannemer die een bedrijfscomplex had gebouwd dat bestond uit tien verschillende eenheden. Door het afsluiten van zeven eenheden oefende hij volgens de rechter een retentierecht uit.

    De vraag is echter wat de aannemer daarmee opschiet. Het retentierecht op een gedeelte van een gebouw of een keuken laat zich praktisch moeilijk uitwinnen. Het retentierecht op een gedeelte van een onroerende zaak is daarmee slechts een pressiemiddel om de opdrachtgever tot betaling te dwingen.

    Irene Hofhuis Thumbnail_LinkedIn is advocaat binnen de sectie Vastgoedrecht van FORT. Zij adviseert en procedeert onder meer op het gebied van huur, koop en verkoop van vastgoed. Voor vragen is zij bereikbaar op 020 – 664 5111 of via mail.

  • Retentierecht #2: verhuur en retentierecht

    In het huidige economische tij is het geen uitzondering dat huurders omvallen. De verhuurder/eigenaar (hierna: de verhuurder) loopt dan het risico om de eigendom van zijn pand kwijt te raken doordat een contractspartij van de failliete huurder zijn retentierecht uitoefent. Hierna wordt kort uitgelegd wat het retentierecht inhoudt. Aan de hand van een casus wordt inzichtelijk gemaakt welke risico’s de uitoefening van het retentierecht met zich mee brengt voor de verhuurder en hoe deze risico’s kunnen worden geminimaliseerd.

    Wat is het retentierecht?

    Het retentierecht is het recht van de schuldeiser om een zaak onder zich te houden totdat zijn vordering is voldaan. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een aannemer die in opdracht van de huurder werkzaamheden aan het verhuurde pand verricht. Als de huurder failliet gaat, terwijl een of meerdere aanneemsommen niet zijn voldaan, kan de aannemer weigeren om het pand aan de verhuurder terug te geven en daarover zelf de feitelijke macht blijven uitoefenen. Dit kan hij onder meer doen door de sleutels niet terug te geven of door het pand niet te ontruimen. Daarmee maakt de aannemer het gebruik van het pand door de verhuurder onmogelijk.

    De aannemer met een retentierecht kan voor elkaar krijgen dat het pand wordt verkocht, om zijn vordering uit de verkoopopbrengst voldaan te kunnen krijgen.

    Uitoefening van het retentierecht tegen derden met een “ouder recht”

    Het retentierecht kan worden uitgeoefend tegen derden die pas na de aannemer een recht op de zaak hebben verkregen. Gevoelsmatig is dit logisch: het “oudere” recht van de aannemer gaat dan voor op het “jongere” recht van een derde. Maar onder bepaalde voorwaarden kan het retentierecht ook worden uitgeoefend tegen derden met een ouder recht. Zoals de verhuurder van een pand. Dit kan onder meer als de verhuurder de huurder toestemming heeft gegeven om de aannemingsovereenkomst aan te gaan.

    Wat betekent dit in de praktijk?

    Daarover een recente uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant. De huurovereenkomst m.b.t. een bedrijfspand bepaalde dat de huurder daaraan bepaalde voorzieningen zou aanbrengen. De verhuurder betaalde daarvoor een investeringsbijdrage van 1,25 miljoen euro en de huurder sloot een overeenkomst met een aannemer. Een paar maanden later waren de facturen van de aannemer nog niet voldaan en ging de huurder failliet. De aannemer stelde dat hij een retentierecht had m.b.t. het pand. De rechter overweegt dat, als een aannemer in zo’n situatie inderdaad een rechtsgeldig retentierecht heeft  (hierover bestond nog discussie), hij het pand kan executeren (verkopen) om zijn vordering te verhalen op de verkoopopbrengst.

    Voor deze executie is geen toestemming van de verhuurder nodig. De aannemer kan zijn retentierecht dus inroepen tegen iemand met een ouder (eigendoms)recht. Dit omdat deze de verhuurder in de huurovereenkomst toestemming aan de huurder had gegeven om bepaalde voorzieningen aan het pand aan te brengen en (impliciet) om daarvoor een aannemingsovereenkomst aan te gaan.

    Uitsluiting van het retentierecht

    Een verhuurder kan dus tegen zijn zin, en buiten zijn schuld, geconfronteerd worden met de executieverkoop van zijn pand door de aannemer met een vordering op zijn huurder. De verhuurder moet de huurder dan van tevoren wel toestemming hebben gegeven om met een aannemer te contracteren. Van deze toestemming is bijvoorbeeld sprake in de hiervoor besproken casus. Maar ook als de huurder verantwoordelijk is voor het (groot) onderhoud van het pand en om die reden een of meerdere aannemingsovereenkomsten zal aangaan.

    De verhuurder doet er dan ook verstandig aan om ervoor te zorgen dat contractspartijen van de huurder geen retentierecht krijgen m.b.t. zijn pand. Dit kan hij bewerkstelligen door de huurder te verplichten om in zijn overeenkomsten met derden af te spreken dat deze derden geen retentierecht hebben. Als de huurder zich aan deze verplichting houdt, mag de aannemer het pand niet tegen de wil van de verhuurder onder zich houden en verkopen.

    Irene Hofhuis  is advocaat binnen de sectie Vastgoedrecht van FORT. Zij adviseert en procedeert onder meer op het gebied van huur, koop en verkoop van vastgoed. Voor vragen is zij bereikbaar op 020 – 664 5111 of via mail.

     

  • Retentierecht #1: opschorting voor gevorderden

    Retentierecht #1: opschorting voor gevorderden

    Wanbetalers zijn een doorn in het oog voor ondernemers. Onbetaalde rekeningen worden zelfs aangewezen als een oorzaak van de crisis. Ondernemers proberen zich juridisch te beschermen. Het retentierecht is daarbij een effectief wapen.

    In een opeenvolgende reeks van blogs zal de werking van het retentierecht in uiteenlopende situaties worden besproken. In dit eerste deel wordt gestart met een algemene toelichting.

    Wat is het retentierecht?

    Het retentierecht is een bijzondere vorm van opschorting. De schuldeiser mag zijn verplichting tot afgifte van een zaak opschorten, totdat zijn vordering (de rekening) wordt voldaan. De wet bepaalt de gevallen waarin het retentierecht mag worden uitgeoefend (art. 3:290 e.v. BW).

    Stel, u geeft uw schoenen ter reparatie af bij de schoenmaker. De schoenmaker zal de gerepareerde schoenen niet afgeven zolang u de rekening niet betaalt. Daarmee oefent de schoenmaker zijn retentierecht uit.

    Wettelijke vereisten retentierecht

    Om deze bijzondere opschortingsbevoegdheid te kunnen uitoefenen, moet worden voldaan aan enkele wettelijke eisen. Deze eisen zijn neergelegd in de algemene opschortingsregels en de specifieke regels voor het retentierecht. Kort gezegd moet sprake zijn van:

    (i)             een opeisbare vordering

    (ii)            voldoende samenhang tussen vordering en verbintenis

    (iii)           feitelijke macht over de zaak

    Ad (i) Opeisbare vordering

    In beginsel moet sprake zijn van een opeisbare vordering. Dat is bijvoorbeeld het geval als de betalingstermijn van een factuur is verstreken. Het recht kent altijd uitzonderingen (zo ook hier), maar die laten we in dit deel nog even buiten beschouwing. In het voorbeeld van de schoenmaker zal zijn vordering opeisbaar zijn op het moment dat de klant de gerepareerde schoenen komt ophalen.

    Ad (ii) voldoende samenhang vordering en verbintenis

    Tussen de vordering van de schuldeiser en zijn verbintenis met de schuldenaar moet voldoende samenhang bestaan. De wet neemt een zodanige samenhang aan als de verbintenissen over en weer uit dezelfde rechtsverhouding volgen of uit zaken die partijen regelmatig met elkaar hebben gedaan. De vereiste samenhang betekent kort gezegd dat de schoenmaker niet de auto(sleutel) van de klant in beslag mag nemen en onder zich mag houden, maar alleen de gerepareerde schoenen.

    Ad (iii) feitelijke macht

    De schuldeiser moet ook de feitelijke macht over de zaak hebben. Dit is een belangrijk voorwaarde voor het bestaan van het retentierecht en betekent zoveel als: de schuldeiser moet de zaak onder zich houden. Voor de schoenmaker is dat geen probleem. Hij heeft de feitelijke macht zolang de schoenen nog in zijn winkel staan. Als het gaat om onroerende zaken (bijvoorbeeld een woning of een bouwwerk), ligt dat minder eenvoudig. In rechtspraak wordt de feitelijke macht over een onroerende zaak in beginsel aangenomen als het feitelijk gebruik voor de eigenaar (of voor andere personen) onmogelijk wordt gemaakt. Bijvoorbeeld doordat de sloten zijn vervangen en de schuldeiser de enige is met sleutels, of omdat de schuldeiser zijn spullen niet heeft verwijderd.

    What’s next? Retentierecht nader toegelicht

    In de volgende blogs over dit onderwerp zullen onze collega’s  (ieder in de eigen discipline) de werking van het retentierecht in de praktijk nader toelichten. Er zal onder meer antwoord worden gegeven op vragen zoals: op welke zaken kan het retentierecht worden uitgeoefend?  Hoe krijgt de schuldeiser betaald? Hoe kan een retentierecht worden beëindigd?

    Auteurs: Niels Mijinke & Irene Hofhuis.

  • Versoepeling regels voor verkoop van corporatiewoningen aan beleggers

    Versoepeling regels voor verkoop van corporatiewoningen aan beleggers

    Per 1 oktober a.s. treedt de nieuwe “Circulaire verkoop corporatiewoningen” in werking. De voorgaande circulaire van 1 november 2011 komt dan te vervallen.

    Met deze nieuwe regelgeving wordt het voor woningcorporaties eenvoudiger om geliberaliseerde en mogelijk te liberaliseren woningen afzonderlijk en/of complexgewijs te verkopen aan beleggers. De volgende nieuwe elementen uit de circulaire moeten daarvoor zorgen.

    Aanbiedingsplicht aan zittende huurders komt te vervallen

    Geliberaliseerde of te liberaliseren woningen hoeven niet meer eerst te koop te worden aangeboden aan de zittende huurders. Een woningcorporatie kan nu direct met een belegger onderhandelen. Toestemming van de minister blijft vereist.

    Vaststelling maximale huurprijs

    Voortaan wordt op basis van de kwaliteit van de woningen vastgesteld of deze een maximale huurprijs boven of onder de liberalisatiegrens hebben. De feitelijke huurprijs van een woning, die vaak lager zal zijn dan de maximaal toegestane huurprijs, is dus niet meer leidend. Daarnaast worden leegstaande nieuwbouwwoningen in ieder geval gerekend tot woningen met een maximale huur boven de liberalisatiegrens. Hierdoor zullen naar verwachting meer woningen worden gerekend tot het geliberaliseerde segment.

    Proportionaliteit bij complexgewijze verkoop

    Verder wordt bij de verkoop van complexen waarin zowel geliberaliseerde als niet geliberaliseerde woningen voorkomen, vanaf 1 oktober a.s. uitgegaan van proportionaliteit. Als meer dan 90% van de woningen een maximale huur boven de liberalisatiegrens hebben, wordt het hele complex als geliberaliseerd aangemerkt.

    Let op

    Let er op dat deze regelingen alleen gelden in het kader van de verkoop van deze woningen door de woningcorporatie. Deze zetten de geldende huurprijsbescherming van huurders niet opzij. Het is voor de belegger dus niet mogelijk om na de aankoop (van het complex) ook (direct) een geliberaliseerde huur te vragen voor de woningen die een feitelijke huur onder de liberalisatiegrens hebben. Dit geldt ook voor woningen die een maximale huur onder de liberalisatiegrens hebben maar als gevolg van de proportionaliteitsregel bij de verkoop van het complex mochten “meetellen” als geliberaliseerd.

    Waardebepaling

    Tot nu toe moest bij de taxatie van geliberaliseerde of te liberaliseren woningen worden uitgegaan van de vrije verkoopwaarde in onverhuurde staat. Vanaf 1 oktober a.s. verandert dat en mogen deze woningen, met uitzondering van onverhuurde woningen in een complex, worden getaxeerd en verkocht tegen de marktwaarde. Daardoor kan bij de waardebepaling voortaan rekening worden gehouden met (bijvoorbeeld) de omstandigheid dat een woning is verhuurd. Hiermee wordt beoogd een betere aansluiting bij de markt te vinden.

    Katinka Verdurmen & Irene Hofhuis

     

  • Doorstart na faillissement: voorkom een huurbeëindiging

    Ondernemers die een failliet bedrijf of deel daarvan doorstarten, willen vaak de bijbehorende bedrijfsruimte blijven huren. Dat dit kan, is niet altijd vanzelfsprekend. De curator heeft hierop een flinke invloed.

    De doorstarter kan van de bedrijfsruimte gebruik blijven maken, als hij daarvan de nieuwe huurder wordt. Daarvoor is nodig dat de verhuurder er op verzoek van de curator mee instemt dat de doorstarter als huurder in de plaats van de failliet wordt gesteld. Wanneer de verhuurder dit weigert, kan de curator op grond van artikel 7:307 BW een indeplaatsstelling van de failliet als huurder vorderen.

    Maar let op: de verhuurder kan proberen aan de indeplaatsstelling te ontkomen door de huurovereenkomst op te zeggen. Artikel 39 Faillissementswet biedt zowel de verhuurder als de curator de mogelijkheid tot opzegging wegens het faillissement. Als de huurovereenkomst is geëindigd, is een indeplaatsstelling niet meer mogelijk. Een verhuurder die niet gelukkig is met een mogelijke indeplaatsstelling zal deze opzeggingsbevoegdheid dus al gauw aangrijpen.

    Een opzegging door de verhuurder leidt echter niet tot beëindiging van de huurovereenkomst als hij misbruik maakt van zijn opzeggingsbevoegdheid. Dit kan onder meer het geval zijn als de verhuurder geen schade lijdt door het faillissement, bijvoorbeeld doordat er geen huurachterstand is.

    Optreden van de curator is essentieel

    Een rechter zal tijdens een indeplaatsstellingsprocedure over het algemeen alleen oordelen dat de huurovereenkomst ondanks de opzegging door de verhuurder niet is geëindigd, als de curator tijdig heeft laten weten dat hij niet met de opzegging instemt. De curator doet er daarnaast verstandig aan om de verhuurder zo vroeg mogelijk te laten weten dat hij zich het recht voorbehoudt om in verband met een (mogelijke) doorstart een indeplaatstelling te vorderen. De verhuurder weet zo dat hij niet zonder meer mag verwachten dat zijn huuropzegging tot het einde van de huurovereenkomst leidt.

    Handelt de curator niet voldoende adequaat na opzegging van de verhuurder, dan kan dit het einde van de huurovereenkomst betekenen. De kansen op een indeplaatsstelling van de doorstarter zijn dan verkeken.

    Advies: kijk met de curator mee

    Het optreden van de curator is dus bijzonder bepalend voor de kans dat u als doorstarter gebruik kunt blijven maken van de bedrijfsruimte. Kijk daarom als doorstarter met de curator mee en oefen invloed uit op zijn communicatie met de verhuurder.
    Als u erover twijfelt of de curator voldoende adequaat reageert op een huuropzegging na faillissement, kan de inschakeling van een advocaat die dit kan beoordelen u als doorstarter veel opleveren: een juiste aanpak kan een succesvolle opzegging door de verhuurder tegengaan en de voorgenomen doorstart daarmee maken of breken!

    Auteur: Irene Hofhuis

  • Einde huurovereenkomst tijdens faillissement. Heeft de curator een wegbreekrecht?

    Vaak brengt de huurder van een bedrijfsruimte tijdens de huurovereenkomst voorzieningen aan. Hierdoor wordt de bedrijfsruimte geschikt voor het overeengekomen gebruik. Bijvoorbeeld een carwash installatie, zodat de bedrijfsruimte kan worden geëxploiteerd als carwash center.

    Aanvankelijk is die installatie een roerende zaak. Onder omstandigheden kan die evenwel  een bestanddeel van de bedrijfsruimte gaan vormen. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als verwijdering van de installatie ertoe zou leiden dat de bedrijfsruimte niet meer kan worden gebruikt als carwash center.

    De installatie verandert daardoor van een roerende in een onroerende zaak. De bestanddeelvorming zorgt er daarnaast voor dat de eigenaar van de bedrijfsruimte (meestal de verhuurder) door natrekking ook eigenaar van de installatie is geworden.

    Situatie bij einde huur?
    Maar hoe zit het bij het einde van de huurovereenkomst als de huurder de installatie wil meenemen omdat hij hier nog financieel voordeel aan kan behalen, terwijl deze inmiddels door natrekking een onroerende zaak en eigendom van de verhuurder is geworden?

    Het wettelijke wegbreekrecht
    Deze situatie is geregeld in artikel 7:216 van het Burgerlijk Wetboek. Ondanks de natrekking die heeft plaatsgevonden is de huurder tot het verlaten van de bedrijfsruimte bevoegd om de installatie weg te breken. Deze wordt dan weer een roerende zaak. Let er wel op dat in de huurovereenkomst van deze regel kan zijn afgeweken.

    De wet verbindt wel een belangrijke voorwaarde aan dit wegbreekrecht. De bedrijfsruimte moet door de huurder worden teruggebracht in de oorspronkelijke staat. Dus als door het wegbreken schade ontstaat terwijl daarvan bij het begin van de huur geen sprake was, moet de huurder die herstellen. Is hij dat niet van plan, dan bestaat er geen wegbreekrecht. Als de huurder de installatie dan toch wegbreekt, maakt hij inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder en is hij schadeplichtig

    Het wegbreekrecht en aansprakelijkheid van curator
    De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft onlangs uitgemaakt dat dit ook geldt voor de curator van een failliete huurder. De curator heeft dus geen wegbreekrecht als hij niet van plan is de daardoor voor de verhuurder te ontstane schade te herstellen. Haalt hij de installatie toch weg, dan maakt hij inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder en kan hij (zelfs persoonlijk) aansprakelijk zijn voor de schade.