act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Auteur: Irene Hofhuis

  • Ook lage symbolische vergoeding betekent huur en dus verhuurdersheffing

    Ook lage symbolische vergoeding betekent huur en dus verhuurdersheffing

    Vanuit de markt wordt al geruime tijd gewezen op negatieve effecten van de verhuurdersheffing. Woningcorporaties zouden worden geremd in hun investeringen, terwijl de vraag naar sociale huurwoningen onverminderd groot is. Daarnaast zouden huurders worden geconfronteerd met forse huurstijgingen.

    Een recent arrest van de Hoge Raad, van 23 juni 2017, toont nu dat de verhuurdersheffing een bedreiging kan vormen voor sociale initiatieven op het gebied van huisvesting.

    Het betreft een zaak tussen de inspecteur van de Belastingdienst te Doetinchem en een stichting. Deze stichting heeft als statutaire doelstelling het stichten, beheren en in stand houden van woningen van een hofje. Daarnaast behoort het tot haar doelstelling om deze woningen tegen een zo gering mogelijke bijdrage of gratis ter beschikking te stellen aan vrouwen die daarvoor, waarschijnlijk in verband met hun financiële situatie, in aanmerking komen.

    Het gaat in totaal om 45 woningen, met een vloeroppervlakte van ongeveer 25 vierkante meter, bestaande uit een woonkamer, slaapkamer, keuken en een kleine kamer annex badkamer. De door de bewoonsters te betalen vergoedingen variëren al naar gelang de grootte en locatie van de woning, de daarin aanwezige voorzieningen en het inkomen van de bewoonster:

    • dertien bewoonsters betalen een bijdrage van € 19,- per maand voor een woning zonder verwarming;
    • achtentwintig bewoonsters betalen bijdragen variërend van € 40,- tot € 57,- per maand;
    • vier bewoonsters betalen bijdragen van respectievelijk € 69,-, € 91,-, € 115,- en € 221,- per maand.

    Gemiddeld genomen wordt daarmee een vergoeding van € 50,- per maand betaald. De hele opbrengst wordt door de stichting aangewend ten behoeve van het onderhoud van het groen in het hofje. De door de bewoonsters betaalde vergoedingen zijn lager dan de kosten die de stichting moet maken voor de instandhouding en exploitatie van de woningen.

    Volgens de inspecteur van de Belastingdienst is sprake van huur en is de stichting belastingplichtig voor de verhuurdersheffing. De stichting is op haar beurt van oordeel dat sprake is van dermate lage vergoedingen, dat deze slechts een symbolische functie hebben en niet kwalificeren als een tegenprestatie, die leidt tot een huurovereenkomst

    De Hoge Raad oordeelt dat wel sprake is van huurovereenkomsten, op basis waarvan de stichting verhuurdersheffing verschuldigd is. Dat de door de bewoonsters betaalde vergoedingen de kosten van de stichting niet dekken, maakt dat volgens de Hoge Raad niet anders.

    De verhuurdersheffing wordt niet bepaald aan de hand van de hoogte van de huur, maar aan de hand van de hoogte van de WOZ waarde van de woningen (zie: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/verhuurderheffing). Daardoor is goed mogelijk dat de verhuurdersheffing hoger is dan de bijdragen die de bewoonsters betalen, zodat de stichting er door het in gebruik geven van de woningen verder financieel op achteruit gaat.

    Al met al kan het dus voordeliger zijn om in dit soort gevallen geen vergoeding te vragen voor het gebruik van woningen. Of dat daadwerkelijk zo is, hangt af van de hoogte van de verschuldigde verhuurdersheffing en zal dus per geval moeten worden bekeken. Bij gebreke van de financiële bijdragen van de bewoners, zal naar andere financiële middelen moeten worden gezocht om dit soort sociale initiatieven mogelijk te blijven maken.

  • Verhuiskostenvergoeding vanaf nu verplicht bij renovatie van woonruimte

    Verhuiskostenvergoeding vanaf nu verplicht bij renovatie van woonruimte

    Renovatie
    Bij de verhuur van een woning komt het geregeld voor dat de woning lopende de huurovereenkomst wordt gerenoveerd. Vloeren en muren worden bijvoorbeeld opnieuw geïsoleerd of de woning wordt uitgebreid. De wet bepaalt dat van renovatie sprake is ingeval van een verandering of toevoeging aan de woning. Ook sloop met vervangende nieuwbouw kan onder renovatie vallen. Een renovatie kan zo ingrijpend zijn dat een huurder de woning tijdelijk moet verlaten. Dit brengt voor de huurder verhuiskosten met zich mee. De wetgever heeft daarvoor een voorziening getroffen.

    Verhuiskostenvergoeding bij renovatie
    De wet bepaalt dat wanneer de renovatie een tijdelijke verhuizing noodzakelijk maakt, de verhuurder in de kosten van de huurder bijdraagt. De Minister stelt de hoogte van deze bijdrage jaarlijks vast. Voor zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen geldt met ingang van 2 maart 2016 een minimumbijdrage van € 5.892,-

    Afwijkende afspraken in de praktijk
    Over het algemeen heeft zowel huurder als verhuurder belang bij een renovatie. Een renovatie wordt daarom niet alleen op verzoek van de verhuurder, maar vaak ook op verzoek van de huurder uitgevoerd. Voor de huurder neemt het woongenot toe. Voor de verhuurder stijgt de waarde van de woning. Omdat zowel huurder als verhuurder belang heeft bij een renovatie, spreken partijen vaak af dat de huurder afstand doet van de verhuiskostenvergoeding. De verhuurder draagt zo de kosten van de renovatie, de huurder de lasten van de tijdelijke verhuizing.

    Uitspraak Hoge Raad
    Lange tijd werd gedacht dat de verhuiskostenvergoeding van regelend recht was en dat het partijen vrij stond om daarover andere afspraken te maken. De Hoge Raad heeft bij uitspraak van 22 april 2016 bepaald dat dit niet het geval is. De verhuiskostenvergoeding is van dwingend recht. Dat betekent dat daar niet van kan worden afgeweken. Ook niet wanneer de huurder het initiatief heeft genomen en de verhuurder heeft verzocht om tot renovatie over te gaan. Wanneer een huurder moet verhuizen vanwege renovatiewerkzaamheden is de verhuurder dus altijd de minimumbijdrage in de verhuiskosten verschuldigd.

    Gevolgen
    Dit kan voor verhuurders van woonruimte in de praktijk grote financiële consequenties met zich brengen. Met name wanneer niet één woning, maar hele woonblokken aan renovatie toe zijn. Daarnaast zouden huurders die in de afgelopen vijf jaar afstand hebben gedaan van hun verhuiskostenvergoeding, daar nu alsnog aanspraak op kunnen maken. De kans bestaat dat verhuurders na deze uitspraak minder snel tot renovatie zullen overgaan. Verhuurders zullen renovaties naar verwachting vaker gefaseerd gaan uitvoeren zodat een verhuizing niet noodzakelijk is. Voor de huurder zal dit meer ongemak opleveren omdat de renovatie dan langer duurt dan nodig is.

    Heeft u vragen naar aanleiding van deze uitspraak? Neem dan gerust contact op met Fort Advocaten.

  • Dwaling bij koop?

    Dwaling bij koop?

    Verkoper vermeldt te lage servicekosten in verkoopadvertentie en koopovereenkomst

    Op 2 maart 2016 heeft de rechtbank een uitspraak gedaan over de vraag of sprake is van dwaling, die te wijten is aan een inlichting van de verkoper. De rechtbank heeft deze vraag bevestigend beantwoord.

    Waar ging de zaak over?

    Kopers hebben een woonruimte met bijbehorende berging en stallingsplaats gekocht. Na het sluiten van de koopovereenkomst maar nog vóór de levering ontdekten de kopers dat de servicekosten 25% hoger waren dan aanvankelijk door de verkopende makelaar was medegedeeld en in de koopovereenkomst alsmede in de verkoopadvertentie was opgenomen. Het verschil in servicekosten kwam neer op een bedrag van € 39,18 per maand. Om die reden vorderden de kopers een verklaring voor recht dat sprake was van dwaling op grond van artikel 6:228 lid 1 sub c BW. In plaats van vernietiging van de koopovereenkomst, vorderden de kopers op grond van artikel 6:230 lid 2 BW een bedrag van € 24.151,60, terzake opheffing van het door hun geleden nadeel. Dit totale bedrag bestond uit € 14.151,60 aan hogere servicekosten (€ 39,18 per maand voor de komende dertig jaar), vermeerderd met € 10.000,–, omdat de kopers vonden dat het appartement in de toekomst minder zou gaan opbrengen.

    Oordeel rechtbank

    De rechtbank achtte het beroep op dwaling terecht, maar wees een aanzienlijk lager bedrag van € 7.500,– toe. Anders dan de kopers hadden betoogd vond de rechtbank dat het door hun geleden nadeel niet zonder meer gelijk stond aan het verschil tussen de werkelijke en de aangegeven servicekosten, vermenigvuldigd met dertig jaren. Onder meer omdat de rechtbank het niet op voorhand aannemelijk achtte dat de kopers de komende dertig jaar in het appartement zouden blijven wonen. Daarnaast speelde volgens de rechtbank een rol dat de servicekosten werden betaald op basis van een lang lopende onderhoudsprognose, die ook in het voordeel van de kopers strekte.

    Bovendien vond de rechtbank dat de verkoper terecht had aangevoerd dat de servicekosten in de toekomst verlaagd kunnen worden. Het standpunt van de kopers dat zij nadeel hadden geleden omdat het appartement in de toekomst minder zou gaan opbrengen, achtte de rechtbank onvoldoende onderbouwd en werd om die reden verworpen. Waar het volgens de rechtbank bij de berekening van het nadeel om gaat is wat de kopers bij een juiste voorstelling van zaken hadden kunnen bedingen. In dit geval vond de rechtbank het niet onaannemelijk dat de kopers bij een juiste voorstelling van de servicekosten een lager bod hadden gedaan en dat de verkoper hiermee had ingestemd. Om die reden achtte de rechtbank aanpassing van de koopprijs met € 7.500 redelijk en werd de verkoper veroordeeld tot betaling dit bedrag.

    Conclusie

    Uit deze uitspraak blijkt hoe belangrijk het is om bij de verkoop van een woning een juist bedrag aan servicekosten te vermelden. Wees dus bedacht bij het verstrekken van de informatie, maar ook bij het opstellen van de verkoopadvertentie en de koopovereenkomst dat een onjuist bedrag aan servicekosten al snel tot dwaling kan leiden.

  • Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt 2015

    Tijdelijke huurcontracten ook écht tijdelijk

    In de praktijk is het voor een verhuurder van woonruimte ontzettend lastig om een huurcontract te beëindigen. Het huurcontract moet worden opgezegd en bij de opzegging moet de verhuurder een reden voor de opzegging vermelden. Er kunnen alleen redenen worden aangedragen die in de wet worden genoemd. Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan is het aan de rechter om te bepalen of het huurcontract al dan niet eindigt. Het Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt 2015 brengt hierin verandering.

    Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt 2015

    Het wetsvoorstel biedt huurder en verhuurder de mogelijkheid om een tijdelijk huurcontract te sluiten dat na afloop van de afgesproken huurperiode automatisch eindigt. Er hoeft niet meer te worden opgezegd en de verhuurder heeft dus geen opzeggingsgrond nodig. Dit heeft tot gevolg dat een tijdelijk huurcontract ook écht een tijdelijk huurcontract wordt.

    Voor zelfstandige woonruimte, denk aan huizen en appartementen, bepaalt het wetsvoorstel dat eenmalig een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar mag worden gesloten. Voor onzelfstandige woonruimte, waaronder kamers, mag eenmalig een tijdelijke huurperiode van maximaal vijf jaar worden afgesproken. Als de verhuurder wil dat het huurcontract eindigt na afloop van de afgesproken bepaalde tijd, dan moet hij de huurder daarover wel vóór afloop van die bepaalde tijd informeren. Deze kennisgeving moet niet eerder dan drie maanden en niet later dan één maand voor het eindigen van het huurcontract aan de huurder worden toegezonden. Gebeurt dit niet dan ontstaat een huurcontract voor onbepaalde tijd en geniet de huurder alsnog volledige huurbescherming.

    Het blijft dus zo dat een tijdelijk huurcontract maar eenmalig mag worden gesloten. Ieder contract dat daarop volgt is automatisch een contract voor onbepaalde tijd. Dit is ook zo wanneer door partijen iets anders wordt afgesproken. Het is dus niet mogelijk om twee opeenvolgende huurcontracten voor bepaalde tijd van één jaar te sluiten. De contracten samen duren weliswaar maximaal twee jaar, maar het tweede huurcontract geldt dan toch automatisch voor onbepaalde tijd.

    Doel van het wetsvoorstel

    Het kabinet wil met het wetsvoorstel de flexibiliteit op de huurmarkt bevorderen. Dit moet zorgen voor een betere doorstroming op de huurwoningmarkt. Het wetsvoorstel brengt vooral voor verhuurders grote voordelen met zich mee. De verwachting is dat verhuurders het tijdelijke huurcontract vooral zullen aanwenden als een proefperiode voor de huurder. Vooral op locaties waar schaarste heerst op de markt voor huurwoningen, zullen overwegend verhuurders de voorwaarden van het huurcontract kunnen bepalen.

    Conclusie

    Afhankelijk van de goedkeuring door de Eerste Kamer, streeft het kabinet ernaar de wetswijziging al in juli 2016 door te voeren. Voor huurcontracten die vóór deze datum zijn gesloten, blijft de huidige wetgeving gelden. Voor zowel huurder als verhuurder is het van belang om op de hoogte te zijn van de wijzigingen die dit wetsvoorstel met zich meebrengt en de gevolgen die dit heeft voor toekomstige huurcontracten. Voor verhuurders die de voordelen van deze nieuwe wettelijke regeling willen benutten, is het van belang om daar bij het sluiten van toekomstige huurcontracten rekening mee te houden. FORT adviseert u hier graag over en kan voor u een huurcontract op maat maken.

    U kunt daarvoor contact opnemen met de sectie Vastgoed & Overheid. Dat kan ook indien u meer informatie wilt over dit onderwerp.

  • Bedrijfsruimte huren en de onderzoeksplicht bestemmingsplan

    Bedrijfsruimte huren en de onderzoeksplicht bestemmingsplan

    Bedrijfsruimte huren: onderzoek of het bestemmingsplan uw activiteiten toelaat

    Het is geen prettig scenario voor de huurder of (afhankelijk van de gemaakte afspraken) voor de verhuurder: na het aangaan van de huurovereenkomst blijkt dat het bestemmingsplan het overeengekomen gebruik van het gehuurde niet toestaat. Als de huurder dit niet aan de verhuurder kan tegenwerpen (en dus niet kan ontbinden en/of geen recht heeft op huurprijsvermindering of schadevergoeding), bijvoorbeeld omdat de huurder zelf onderzoek naar het bestemmingsplan had moeten doen, kan dit een flinke financiële strop voor hem betekenen. De huurder is dan immers – vaak minimaal vijf jaar –  aan de huurovereenkomst gebonden terwijl het gehuurde niet, in ieder geval niet volgens de overeengekomen bestemming, kan worden geëxploiteerd.

    Omgekeerd kan dit, wanneer de huurder de onmogelijkheid van het overeengekomen gebruik wel aan de verhuurder kan tegenwerpen, leiden tot een verplichting van de verhuurder om de (vaak aanzienlijke) schade van de huurder te vergoeden.

    Een recent arrest van de Hoge Raad (van 27 november 2015) leert echter dat de huurder de verhuurder niet snel kan verwijten dat het overeengekomen gebruik op grond van het bestemmingsplan niet mogelijk is. Op de huurder rust wat dit betreft een verregaande onderzoeksplicht, zo oordeelt de Hoge Raad.

    Casus onderzoeksplicht gebruiksmogelijkheden op grond van bestemmingsplan

    Inbev was hoofdhuurder van een bedrijfsruimte in Nijmegen en verhuurde deze onder. Vanaf 2005 werd door de toenmalige onderhuurder een discotheek in het gehuurde geëxploiteerd en voor die tijd een loungebar. In 2005 is een nieuwe partij als onderhuurder in de plaats gesteld. De contractuele bestemming, op grond van de onderhuurovereenkomst, was ‘horecabedrijfsruimte’. Daarnaast waren de algemene bepalingen van de ROZ voor 290 bedrijfsruimte uit 2003 van toepassing. Volgens artikel  6.8.2 van die algemene bepalingen moet de onderhuurder zelf onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de contractuele bestemming. Dit komt neer op een contractuele onderzoeksplicht van de onderhuurder.

    De nieuwe onderhuurder (hierna: ‘de onderhuurder’) wilde een Italiaans restaurant beginnen en is het  gehuurde daartoe in het najaar van 2006 gaan verbouwen. Al snel werd door de gemeente een bouwstop opgelegd, wegens het ontbreken van een omgevingsvergunning. In januari 2007 liet de gemeente weten dat in het gehuurde op grond van het bestemmingsplan slechts  horeca was toegestaan als die horeca bij een casino hoort  (een Italiaans restaurant behoorde niet tot die categorie). In beginsel stond dit in de weg aan het verkrijgen van een omgevingsvergunning.  Wel was in 2003 een vrijstelling verleend, waardoor het gehuurde als loungebar en als discotheek kon worden gebruikt. Waarschijnlijk hadden zowel Inbev als de onderhuurder er daardoor niet bij stilgestaan dat het nuttig kon zijn om het bestemmingsplan te checken. De gemeente liet weten dat zij opnieuw bereid was een vrijstelling te verlenen. Omdat er daarmee concreet zicht was op legalisatie, was de gemeente bereid om de verbouwingswerkzaamheden in de tussentijd te gedogen.

    Uitspraak Hoge Raad: onderzoeksplicht voor huurder met of zonder ROZ bepalingen

    Ondanks deze welwillende opstelling van de gemeente leed de onderhuurder als gevolg van de bouwstop schade. Daarvoor heeft hij Inbev aansprakelijk gesteld en hij heeft de huurbetalingen opgeschort. Enige tijd later heeft de onderhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van dwaling.

    Het hof gaf de onderhuurder gelijk.  Het vond dat Inbev als grote professionele speler op de Nederlandse horecamarkt, en hoofdhuurder van het gehuurde, de precieze bestemming daarvan had moeten kennen en de onderhuurder had moeten informeren over de mogelijk problemen die hij vanuit de gemeente zou kunnen ondervinden. Het hof neemt hier dus voor de (grote professionele) verhuurder een onderzoeksplicht en een mededelingsplicht aan met betrekking tot de gebruiks(on)mogelijkheden op grond van het bestemmingsplan.

    De Hoge Raad oordeelt anders. Van dwaling is geen sprake omdat: [blockquote]In zijn algemeenheid mag een huurder van bedrijfsruimte niet ervan uitgaan dat met het oog op zijn belang door de professionele verhuurder bij de gemeente is nagegaan of eventuele verbouwingsplannen mogelijk problemen in verband met het bestemmingsplan opleveren.[/blockquote]

    De Hoge Raad neemt voor de professionele verhuurder dus niet (per definitie) een onderzoeksplicht aan. Natuurlijk moet de verhuurder wel meedelen wat hij weet, maar de huurder heeft zelf een onderzoeksplicht met betrekking tot de gebruiksmogelijkheden op grond van het bestemmingsplan. Dit ongeacht de inhoud van de huurovereenkomst, zo lijkt uit het arrest te volgen. De Hoge Raad refereert nog wel aan de in artikel 6.8.2 van de algemene bepalingen neergelegde onderzoeksplicht van de onderhuurder, maar deze bepaling lijkt niet beslissend voor het oordeel.

    Leerpunten: onderzoeksplicht gebruiksmogelijkheden op grond van bestemmingsplan

    Dit arrest leert huurders dus de belangrijke les om, ongeacht de vraag of een contractuele onderzoeksplicht voor de huurder is overeengekomen, een gedegen onderzoek te doen naar de gebruiksmogelijkheden op grond van het bestemmingsplan. Als dat wordt nagelaten, kan dat de huurder letterlijk erg duur komen te staan. Voor verhuurders blijft het natuurlijk steeds aan te raden om een contractuele onderzoeksplicht voor de huurder overeen te komen.

  • Geen ongeoorloofde staatssteun gemeente Tilburg

    Geen ongeoorloofde staatssteun gemeente Tilburg

    In het nieuws is veel aandacht besteed aan gemeenten die ongeoorloofde staatssteun aan professionele voetbalclubs verlenen. Dit speelt niet alleen in de voetbalwereld maar ook in vastgoedland. Zo moest de rechtbank Zeeland-West-Brabant onlangs beoordelen of het voornemen van de gemeente Tilburg om een koopovereenkomst met een projectontwikkelaar te sluiten, moest worden aangemerkt als ongeoorloofde staatssteun.

    Wat was er aan de hand?

    In het centrum van de gemeente Tilburg houden zowel de gemeente als verschillende projectontwikkelaars zich bezig met de ontwikkeling van winkelruimten.

    Eind vorig jaar wilde een projectontwikkelaar een winkelruimte in een voormalig stadskantoor realiseren. Om die reden wilde hij een koop/aannemingsovereenkomst met de Primark sluiten. Deze overeenkomst zou worden aangegaan onder de voorwaarde dat de projectontwikkelaar een omgevingsvergunning zou krijgen.

    De gemeente wilde op haar beurt in de omgeving van dat voormalig stadskantoor een extra ‘’winkelrondje’’ creëren. De projectontwikkelaar en de gemeente hadden met elkaar afgesproken dat de gemeente het voormalig stadskantoor van de projectontwikkelaar zou kopen als onverhoopt geen omgevingsvergunning zou worden verleend.

    Verschillende projectontwikkelaars in de omgeving – van wie een aantal zelf op de komst van de Primark aasden – vonden die afspraak oneerlijk omdat de gemeente volgens hen daarmee het ontwikkelingsrisico van de projectontwikkelaar zou overnemen. Naar hun mening zou de winkelontwikkeling in het voormalig stadskantoor daardoor voordelen boven hun eigen winkelontwikkeling genieten.

    De projectontwikkelaars vorderden bij de rechter: i) een verbod op het sluiten van de voorgenomen koopovereenkomst tussen de gemeente en de projectontwikkelaar en ii) melding van de ongeoorloofde staatssteun bij de Europese Commissie.

    Ongeoorloofde staatssteun?

    Op grond van Europese regelgeving is sprake van ongeoorloofde staatssteun wanneer cumulatief wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

    1) de steun wordt verleend door de staat, waartoe ook decentrale overheden gerekend worden, of met staatsmiddelen bekostigd;

    2) de steun komt ten goede aan bepaalde ondernemingen of producties en vormt een niet-marktconform voordeel voor de onderneming die begunstigd wordt;

    3) de steun vervalst de mededinging of dreigt deze te vervalsen;

    4) de steun beïnvloedt het handelsverkeer tussen de lidstaten onderling.

    De rechter oordeelde dat aan de eerste voorwaarde was voldaan. De vorderingen stuitten echter af op de tweede voorwaarde.  De rechter overwoog daartoe onder meer dat moest worden beoordeeld of de gemeente aan de projectontwikkelaar een voordeel heeft verstrekt dat niet langs commerciële weg zou zijn verkregen.

    Het gaat daarbij volgens de rechter om de vraag of de gemeente bij het aangaan van de koopovereenkomst heeft gehandeld als een private investeerder. Die vraag werd bevestigend beantwoord. Daarbij nam de rechter onder meer in aanmerking dat de koopprijs marktconform was en dat het ontwikkelingsrisico van de projectontwikkelaar niet werd afgedekt door de koopprijs. Tot slot achtte de rechter van belang dat de gemeente een beleidsmatig belang had bij de ontwikkeling van de binnenstad en een commercieel belang bij een succesvolle ontwikkeling van het voormalig stadskantoor als winkelruimte.

    Conclusie: geen ongeoorloofde staatssteun

    De uitspraak benadrukt het belang om bij het aangaan van soortgelijke transacties met een gemeente (of een ander overheidsorgaan) zorgvuldig te handelen. Een overheidsorgaan mag u geen voordeel verstrekken dat niet langs commerciële weg kan worden verkregen. Gebeurt dat wel, dan loopt u het risico dat later in een procedure wordt vastgesteld dat sprake is van ongeoorloofde staatssteun. In dat geval moeten de gevolgen van de steunmaatregelen ongedaan worden gemaakt. Dit kan betekenen dat de koopprijs volledig dient te worden terugbetaald.

    Meer over staatssteun is terug te vinden op de website van de Rijksoverheid.

     

  • Airco in het gehuurde: tropenrooster of dikke trui?

    Airco in het gehuurde: tropenrooster of dikke trui?

    Deze zomer heeft al een aantal tropisch warme dagen gekend en de weerberichten stellen er de komende dagen weer een aantal in het vooruitzicht. Tenzij een ondernemer een tropenrooster voorstaat, is een goed werkende airco in een gehuurde bedrijfsruimte op dit soort dagen een must. Voor het comfort van de werknemers en klanten, maar ook omdat de productiviteit bij hoge temperaturen in een rap tempo daalt.

    Het kan echter ook de andere kant op slaan: de media meldden deze week dat vrouwen het op de werkvloer vaak te koud hebben omdat de airco is afgesteld op de (aanzienlijk hogere warmteproductie van) mannen. Dit stamt uit de jaren zestig, toen er nog minder vrouwen werkten. Kou zal evenmin bijdragen aan de productiviteit van het vrouwelijk personeel en leidt bovendien tot energieverspilling, omdat de verwarming eerder aangaat.

    Kortom, het is niet niks om de klimaatbeheersing in goede banen te leiden en in de praktijk doen zich dan ook regelmatig problemen voor. De (technische) oorzaak is dan vaak niet eenvoudig te achterhalen en de kosten van onderzoek en een (structureel) herstel kunnen hoog oplopen.

    Positie huurder bij problemen met airco, sprake van een gebrek?

    Wat zijn in zo’n geval de mogelijkheden en de rechten van de ondernemer als huurder?

    Zoals vaak het geval is, hangt dit af van wat partijen hebben afgesproken. Als uit de huurovereenkomst blijkt dat problemen met de airco een gebrek aan het gehuurde opleveren, dient de verhuurder deze te verhelpen. Van een gebrek is sprake als de huurder niet het huurgenot heeft dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Om te beoordelen of een falende airco een gebrek oplevert, is van belang wat partijen hebben afgesproken over:

    1. wat er wel en niet tot het gehuurde behoort; en
    2. de verdeling van de onderhoudsverplichtingen.

    ROZ modellen en airco

    De meeste professionele partijen maken gebruik van de model huurovereenkomst van de Raad van Onroerende zaken (‘ROZ’). Daarom ga ik hierna uit van de bepalingen in deze modellen.

    Behoort de airco wel of niet tot het gehuurde

    Wat betreft de vraag wat er wel en niet tot het gehuurde behoort, bevatten de modellen onderling een belangrijk verschil:

    De toepasselijke algemene bepalingen bij het 230a-model bepalen dat alle in het gehuurde aanwezige installaties en voorzieningen tot het gehuurde behoren, tenzij deze in het proces-verbaal van oplevering zijn uitgezonderd. Als de airco bij aanvang van de huurovereenkomst al in het gehuurde aanwezig is, is dus het uitgangspunt dat deze wel tot het gehuurde behoort. Wanneer partijen dit niet willen, zullen zij dat moeten neerleggen in het proces-verbaal of in de huurovereenkomst zelf.

    Daarentegen is in artikel 1.2 van het 290-model bepaald dat het gehuurde als casco is verhuurd, tenzij in de huurovereenkomst anders is overeengekomen. Uit artikel 1 van de toepasselijke algemene bepalingen blijkt dat de airco niet tot het casco behoort. Hier is dus uitgangspunt dat een bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezige airco niet tot het gehuurde behoort. Partijen zullen het dan juist in de huurovereenkomst moeten vermelden als zij willen dat het klimaatsysteem wel tot het gehuurde gaat behoren.

    Onderhoudsverdeling airco

    Verder staat in de algemene bepalingen bij beide modellen dat:

    • de verhuurder verantwoordelijk is voor vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties (artikel 11.4 sub c 290-model en artikel 12.3 sub c 230a-model); en
    • dat de huurder verantwoordelijk is voor het periodiek onderhoud en periodieke keuringen van de tot het gehuurde behorende technische installaties (artikel 12.3 sub e 290-model en artikel 11.5 sub g 230a-model).

    Het komt er dus op neer dat de verhuurder alleen dan verantwoordelijk is voor het grote, en waarschijnlijk het meest kostbare, onderhoud aan de airco indien deze tot het gehuurde behoort.

    Goede afspraken maken over airco

    Het verhelpen van problemen aan de airco (of een ander type klimaatsysteem) kan tijdrovend en kostbaar zijn. Het loont dus om hier bij het aangaan van de huurovereenkomst goed bij stil te staan. De hoge kosten kunnen voor een huurder een reden zijn om deze verplichting bij de verhuurder te willen neerleggen. Aan de andere kant kan het ook gunstig zijn om dat juist niet te doen. Dit om bij problemen zo snel mogelijk zelf voor een oplossing te kunnen zorgen en niet eindeloos achter de verhuurder te hoeven aanjagen. De huurder kan dan proberen (het risico op) hogere onderhoudskosten in een lagere huurprijs te verdisconteren.

    Daarnaast is het als huurder voordelig om de airco zelf warmer te kunnen afstellen. Zo kan worden tegengegaan dat het te koud wordt. Het (niet meer) verkleumende vrouwelijk personeel zal dan minder geneigd zijn om naast de airco ook de verwarming aan te zetten. Dit zal energieverspilling, met alle kosten van dien, beperken. En dat is, net als vrouwen op de werkvloer, dus ook nog eens helemaal van deze tijd.

  • Curator handelt onrechtmatig door afvalstoffen niet van andermans terrein te verwijderen

    Curator handelt onrechtmatig door afvalstoffen niet van andermans terrein te verwijderen

    De Hoge Raad heeft al in 2004 (in het arrest ‘Circle/Plastics’) bepaald, dat een curator onrechtmatig kan handelen als hij weigert om de onroerende zaak van een voormalig contractspartij van de failliete partij te ontruimen. En dat de desbetreffende kosten als een boedelschuld moet worden aangemerkt. In gelijke zin oordeelde de rechtbank Noord-Nederland onlangs in een kort geding dat de curator opgeslagen afvalstoffen moest verwijderen. Deze uitspraak is ook voor de huurpraktijk van belang. Voor verhuurders is het nuttig om deze op het netvlies te hebben, zij kunnen namelijk te maken krijgen met een curator van een failliete huurder die niet wil ontruimen.

    Opslag afvalstoffen voorafgaand aan het faillissement

    Voorafgaand aan het faillissement had de failliete partij een overeenkomst gesloten met een andere partij met betrekking tot (onder meer) de opslag van afvalstoffen. Voor de leesbaarheid zal ik deze partij hierna ‘het opslagbedrijf’ noemen. In het kader van deze overeenkomst had de failliete partij, eveneens voorafgaand aan het faillissement, afvalstoffen laten opslaan bij het opslagbedrijf. De failliete partij bleef eigenaar van deze afvalstoffen.

    Onrechtmatige weigering curator om de afvalstoffen na datum faillissement te verwijderen

    Na het faillissement heeft de curator laten weten dat hij de overeenkomst niet langer “gestand” wilde doen. Dat wil zeggen, dat hij deze niet langer wilde nakomen. Dat mag. De wet geeft de curator de bevoegdheid om dat te doen.

    Vervolgens heeft het opslagbedrijf de overeenkomst beëindigd en de curator gesommeerd om de afvalstoffen van haar bedrijf te verwijderen. De curator heeft dat geweigerd. En dat mag niet.

    En wel omdat:

    • de overeenkomst was geëindigd;
    • zodat de afvalstoffen zonder recht of titel op het terrein van het opslagbedrijf waren opgeslagen;
    • en daarmee een onrechtmatige inbreuk werd gemaakt op het eigendomsrecht van het opslagbedrijf.

    De kort geding rechter bepaalt dan ook dat de curator de afvalstoffen in deze situatie moet verwijderen. Belangrijk is daarnaast dat de rechter deze verplichting van de curator aanmerkt als een boedelschuld. Dat betekent dat de vordering van het opslagbedrijf niet ter verificatie in het faillissement hoeft te worden ingediend, maar rechtstreeks uit de boedel moet worden voldaan. Het opslagbedrijf krijgt daarmee een relatief sterkte vordering.

    Deze uitspraak is op zichzelf niet verrassend. Maar voor verhuurders die ook eigenaar van het gehuurde zijn, is het wel een nuttige ‘reminder’. Als de curator van een failliete huurder weigert het gehuurde te ontruimen, maakt hij inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder. Dat is onrechtmatig. De verhuurder kan in zo’n geval dus vorderen dat de curator moet ontruimen. En, en dat is misschien nog wel het belangrijkst: als die vordering wordt toegewezen en de curator nog steeds niet ontruimt, krijgt de verhuurder voor de schade c.q. de kosten van ontruiming een boedelvordering. En dus een relatief sterke vordering.

    Wanneer u als verhuurder niet tevens eigenaar bent, ligt dit anders. Als u daar meer over wilt weten, kunt u contact opnemen met de sectie vastgoedrecht van FORT.

  • Huurder zwaar gestraft voor het verhuren via Airbnb van zijn sociale huurwoning

    Huurder zwaar gestraft voor het verhuren via Airbnb van zijn sociale huurwoning

    Met de opkomst van Airbnb is je woning verhuren aan toeristen razend populair geworden. Hier is veel om te doen, zo komen VVE’s en omwonenden in opstand tegen het verhuren via Airbnb. Onlangs is een huurder van een sociale huurwoning door de rechtbank Amsterdam op zijn vingers getikt omdat hij zijn woning via Airbnb te huur aanbood.

    Wat was er mis met verhuren via Airbnb?

    De huurder woonde al ruim veertien jaar in een sociale huurwoning in Amsterdam. Het onderverhuren, verhuren via Airbnb, van de woning was op grond van de huurovereenkomst verboden. Desondanks verhuurde de huurder zijn woning via Airbnb aan toeristen omdat hij – naar eigen zeggen – de  inkomsten hieruit nodig had. De verhuurder kreeg hier lucht van en schakelde een onderzoeksbureau in. Uit dat onderzoek bleek dat de verboden onderverhuur in ieder geval meer dan 20 keer voor in totaal minimaal 127 nachten had plaatsgevonden.

    Verlies woning en een boete door verhuren via Airbnb

    De verhuurder vorderde bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst, een boete van EUR 7.500,- en een vergoeding voor gemaakte onderzoekskosten van EUR 10.000,-. De rechter wees deze vorderingen toe en dat betekende dat de Amsterdamse huurder zijn huis kwijt was en ruim EUR 17.500,- moest betalen.

    Geen schadevergoeding ondanks verhuren via Airbnb

    De verhuurder vorderde daarnaast een schadevergoeding. Deze had hij begroot op de door de huurder gemaakte winst. De rechter wees deze vordering af. Zijn redenering was dat als de huurder de woning niet via Airbnb aan toeristen had onderverhuurd hij geen hogere inkomsten dan de normale huuropbrengst zou hebben ontvangen. Het oordeel van de rechter had heel anders kunnen uitvallen. In een geval van verboden onderverhuur oordeelde de Hoge Raad namelijk in 2010 dat de verhuurder wel schade leed door deze onderverhuur en dat artikel 6:104 BW de rechter de bevoegdheid verleent de schade te begroten op het bedrag van de door de verboden onderverhuur genoten winst.

    Conclusie verhuren via Airbnb

    Op zichzelf is de uitspraak van de rechtbank Amsterdam niet verrassend omdat verboden onderverhuur vaak ontbinding van de huurovereenkomst als gevolg heeft. In dit geval had het voor de Amsterdamse huurder zelfs nog slechter uit kunnen pakken: hij heeft winst gemaakt, en mag deze houden.

  • Geen boete bij ontbreken energielabel

    Per 1 juli 2015 wel een boete bij ontbreken energielabel

    De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) kan per 1 juli 2015 een bestuurlijke boete opleggen bij het niet naleven van de energielabelplicht. Op 16 juni 2015 (gepubliceerd op 19 juni 2015.) is het besluit met betrekking tot de inwerkingtreding genomen.

    Artikel 120b van de Woningwet wijzigt en maakt het per 1 juli 2015 mogelijk om naast een last onder dwangsom nu ook een bestuurlijke boete op te leggen.

    De informatie in dit blog moet u lezen als achtergrond informatie van het traject rondom de boete en last onder dwangsom die bij het ontbreken van een energielabel opgelegd kan worden.

    Geen boete bij ontbreken energielabel

    Bij de verkoop, verhuur of oplevering van een gebouw, woon- of bedrijfsruimte, moet volgens het Besluit energieprestatie een energielabel beschikbaar gesteld worden. De Nederlandse overheid communiceert dit in een brede media campagne. Hier wordt geschermd met een mogelijke boete bij onder andere het niet beschikbaar stellen van een energielabel. Deze boete is echter wettelijk nog niet mogelijk (per 1 juli 2015 is deze boete wel mogelijk, red.).

    Achtergrond energielabel

    Volgens Europese regelgeving moet een sanctie worden opgelegd als aan de verplichting tot het beschikbaar stellen van een energielabel niet wordt voldaan.

    De Europese Commissie heeft Nederland al in 2011 en in 2012 op de vingers getikt in verband met het ontbreken van een sanctie.

    Daarom is per 1 januari 2015 het Besluit energieprestatie gebouwen gewijzigd. Om te voorzien in een sanctie zou tegelijkertijd de Woningwet worden aangepast en de bestuurlijke boete worden geïntroduceerd voor gevallen waarin het energielabel ontbreekt.

    Geen boete wel een dwangsom bij ontbreken energielabel

    Gebleken is dat de bestuurlijk boete nog niet in de Woningwet is opgenomen (per 1 juli 2015 is deze boete wel opgenomen, red.). Nederland voldoet daarmee kort gezegd dus nog steeds niet aan de Europese regelgeving die een sanctie eist bij het niet beschikbaar stellen van een energielabel.

    Toch laat de Rijksoverheid in haar berichtgeving weten dat het opleggen van een boete al mogelijk is. Navraag leerde dat in de communicatie met betrekking tot de sanctie het woord “boete” moet worden gelezen als “last onder dwangsom”.

    Het verschil tussen een boete en een last onder dwangsom is in deze context dat een boete per definitie voldaan moet worden, deze voel je direct in je portemonnee. Onder een last onder dwangsom is nog uit te komen door alsnog een energielabel beschikbaar te stellen.

    Feit is dat de mogelijkheid tot het opleggen van een last onder dwangsom al in 2007 was opgenomen in de Woningwet. Zelfs nog voor inwerkingtreding van het Besluit energieprestatie gebouwen. Die mogelijkheid bestond dus ook al toen Nederland een tik op de vingers kreeg wegens het ontbreken van een sanctie.

    Conclusie energielabel

    Volgens de letter van de Europese regelgeving voldoet Nederland nog steeds niet aan de Europese richtlijnen en loopt dus het risico om nogmaals hier op aangesproken te worden.

    Het hiaat in de wet creëert ook een ander potentieel probleem voor de overheid. Verkopers en verhuurders kunnen de gok wagen om te verkopen of verhuren zonder energielabel beschikbaar te stellen omdat zij hiermee “slechts” een last onder dwangsom riskeren en niet direct een boete. Dat geldt overigens zolang de bestuurlijke boete nog niet in de Woningwet is opgenomen. De Rijksoverheid heeft gezegd die wet nu snel te zullen aanpassen.