act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Tag: vastgoedjournaal

  • Dirk van den Berg in Vastgoedjournaal: Van Hoge Raad arrest naar huurvermindering

    Dirk van den Berg in Vastgoedjournaal: Van Hoge Raad arrest naar huurvermindering

    Van Hoge Raad arrest naar huurvermindering – een praktische uitwerking

    14 februari 2022, door Dirk van den Berg

     

    Anderhalve maand geleden besliste de Hoge Raad – in antwoord op door de kantonrechter te Roermond gestelde prejudiciële vragen – dat huurders en verhuurders van horeca- en winkelbedrijfsruimte de pijn van de gevolgen van de coronamaatregelen moeten delen. In veel gevallen leidt dat tot (tijdelijke) huurvermindering. Toch zijn er nog steeds retailers en horeca-ondernemers die de uitspraak niet kennen. Ook is er een groep huurders en vastgoedeigenaren, die de uitspraak wel kennen, maar niet weten wat dat voor hen betekent. In deze bijdrage sta ik stil bij de praktische uitwerking van de Hoge Raad-uitspraak.

    Geen gebrek, wel onvoorziene omstandigheden
    De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de overheidsmaatregelen, die in het belang van de volksgezondheid de exploitatiemogelijkheden van 290-bedrijfsruimten hebben beperkt, niet zijn aan te merken als een gebrek – waarvan de gevolgen doorgaans in de huurovereenkomst zijn geregeld – maar als onvoorziene omstandigheden die niet voor rekening van de huurder komen. Een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, en als gevolg van de coronamaatregelen een gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate heeft kunnen exploiteren, kan op grond van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW vermindering van de huurprijs verkrijgen als de huurovereenkomst vóór 15 maart 2020 is gesloten.

    Verdeling van de pijn
    Omdat de actie van de huurder is gebaseerd op omstandigheden die partijen bij het sluiten van de overeenkomst niet voor ogen hebben gehad, wordt de overeenkomst als het ware opengebroken om de verstoring van de waardeverhouding tussen de prestaties van beide partijen te herstellen. Tussen partijen overeengekomen uitsluitingen van huurvermindering worden daardoor buiten werking gesteld. De Hoge Raad heeft bepaald dat het benodigde herstel het beste kan plaatsvinden door het nadeel van de huurder – voor zover niet reeds gecompenseerd door de TVL – 50/50 te verdelen over de verhuurder en de huurder door het tijdelijk verlagen van de huurprijs.

    Reparatie via vastelastenmethode – in principe per maand
    De Hoge Raad heeft voor de herstelwijze van het nadeel aangesloten bij de door het Gerechtshof Amsterdam in het arrest van 14 september 2021 gehanteerde ‘vastelastenmethode’. Deze methode is ook door Advocaat-Generaal (“A-G”) Wissink geadviseerd in zijn conclusie van 30 september 2021. De Hoge Raad geeft er de voorkeur aan de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd, in veel gevallen dus per maand. De door de Hoge Raad aangegeven methode werkt als volgt:

    1. Bepaal het percentage van de overeengekomen huurprijs ten opzichte van het totaalbedrag aan vaste lasten.

    N.B. Welke vaste lasten in aanmerking moeten worden genomen wordt door de Hoge Raad niet toegelicht. Volgens de toelichting bij de TVL-regeling uit 2020 worden de volgende posten gezien als vaste lasten: de afschrijvingen op vaste activa en de overige bedrijfskosten. Onder de afschrijvingen op vaste activa valt de waardevermindering van duurzame productiemiddelen, zoals machines, gebouwen, vervoermiddelen en software als gevolg van normale slijtage en voorzienbare economische veroudering. Onder de overige bedrijfskosten vallen de bedrijfskosten die geen betrekking hebben op de inkoopwaarde van de omzet, de arbeidskosten en de afschrijvingen op vaste activa. Voor de berekening per maand worden de jaarbedragen door twaalf gedeeld. Het is mijn verwachting dat bij deze definitie wordt aangesloten in rechtspraak.

    1. Verminder de overeengekomen huurprijs met het onder 1 gevonden percentage van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken.

    N.B. Het gaat dus niet om de daadwerkelijk ontvangen TVL, maar om de TVL die de huurder op grond van de regelgeving kon verkrijgen.

    1. Bereken het percentage van de omzetvermindering door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in hetzelfde tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: percentage omzetvermindering = 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

    N.B. De periode waarmee wordt vergeleken zal in principe dezelfde periode in het tijdvak maart 2019 t/m februari 2020 zijn.

    1. Het tussen partijen te verdelen nadeel wordt gevonden door het percentage van de omzetvermindering gevonden onder 3 te vermenigvuldigen met de resterende huurprijs gevonden onder 2. Vervolgens wordt de huurprijs verminderd met 50% van dit nadeel, tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
      De huurvermindering is dan (de overeengekomen huurprijs min het gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x het percentage omzetvermindering x 50%.

    N.B. De redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat wegens de bijzondere omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van het nadeel.

    Toepassingsbereik
    Deze antwoorden van de Hoge Raad geven rechters die moeten oordelen over een coronageschil handvatten voor hun beslissing, maar kunnen partijen ook helpen om de huurprijs in onderling overleg aan de gewijzigde omstandigheden aan te passen. Hoewel De Hoge Raad alleen huurders van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW uitdrukkelijk noemt, ligt het voor de hand de formule ook te gebruiken voor huurders van 230a-bedrijfsruimte (‘kantoorruimte’) en onbebouwde grond, zo lang de huurder voor zijn omzet maar afhankelijk is van de komst van publiek, en hij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie niet of slechts in geringe mate gebruik heeft kunnen maken van het huurobject. Dit ‘share-the-pain’-principe kan naar mijn mening ook worden toepast bij de huur (of lease) van roerende zaken, zoals kopieermachines, auto’s, boten en vliegtuigen.

    Bijzondere situaties
    Hierboven bij punt 4 heb ik al aangestipt dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat wegens de bijzondere omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van het nadeel. Er zijn situaties denkbaar, waarbij deze verdeling zou leiden tot overcompensatie, bijvoorbeeld voor een huurder die zijn winkelpand niet kan gebruiken, maar online een zodanige omzet (en winst) genereert dat hij in feite geen nadeel heeft van de pandemie, terwijl zijn verhuurder van meerdere huurders minder huur ontvangt.

    Wie de hele uitspraak wil lezen kan deze hier vinden.
    De veel uitgebreidere conclusie van A-G Wissink vindt u hier.

     

    Dit artikel is voor Vastgoedjournaal geschreven door Dirk van den Berg, advocaat vastgoedrecht en franchiserecht en Partner bij act legal.

  • Dirk van den Berg in Vastgoedjournaal: Verhuurverbod goedkope en middeldure woningen lost schaarste niet op

    Dirk van den Berg in Vastgoedjournaal: Verhuurverbod goedkope en middeldure woningen lost schaarste niet op

    Verhuurverbod goedkope en middeldure woningen lost schaarste niet op

    Dirk van den Berg in Vastgoedjournaal op 21 december 2021

     

    Met de wet van 7 juli 2021 is er een nieuw hoofdstuk “Opkoopbescherming” toegevoegd aan de Huisvestingswet. De wet treedt op 1 januari 2022 in werking. Het doel van deze wet is om starters die op zoek zijn naar een koopwoning een betere positie te geven op de woningmarkt. Blijkens de Memorie van Toelichting waren het bestaande woningtekort en de constatering dat steeds meer koopwoningen worden “opgekocht” door particuliere verhuurders de aanleiding voor de wet.

    De wet stelt gemeenten in staat om in hun huisvestingsverordening gebieden aan te wijzen waar het verboden is om zonder vergunning een woning die voorafgaand aan de eigendomsverkrijging niet was verhuurd binnen vier jaar aan een ander in gebruik te geven (lees: te verhuren). Zo’n vergunning kan de eigenaar dan “in uitzonderingsgevallen” verkrijgen voor een woningzoekende bloed- of aanverwant (lees: een kind) of een andere woningzoekende, maar dit laatste alleen nadat hij zelf tenminste twaalf maanden op het adres ingeschreven is geweest. De aanwijzing geldt dan voor “goedkope en middeldure woningen”. De wet bepaalt niet aan wat een goedkope of middeldure woning is.

    Verschillende gemeenten, waaronder Rotterdam, gaan ervan uit dat “middelduur” eindigt bij woningen met een WOZ-waarde gelijk aan de bovengrens van de Nationale Hypotheekgarantie (€ 355.000,– per 1 januari 2022) maar gemeenten mogen deze grens zelf vaststellen op basis van hun lokale situatie. Amsterdam wil deze grens aanzienlijk hoger vaststellen: op € 512.000,–.

    Opkoop door beleggers
    De wet is gebaseerd op de gedachte dat het slecht is voor een buurt wanneer particulieren er woningen aankopen om die te verhuren. De term “opkoop” verraadt deze opvatting al. Ook suggereert de toelichting bij de wet dat particuliere beleggers de oorzaak zijn van hogere prijzen, omdat uit onderzoek is gebleken dat woningen gemiddeld duurder zijn in buurten waar de afgelopen jaren meer woningen door particuliere beleggers zijn gekocht. Meer dan dat beleggers in betere (duurdere) buurten woningen kopen, zegt dit uiteraard niet. De toelichting vermeldt dat in buurten waar veel koopwoningen worden opgekocht door beleggers schaarste kan ontstaan aan goedkope en middeldure koopwoningen “doordat deze woningen in de eerste plaats niet meer beschikbaar zijn als koopwoning”. Deze “schaarste” kan volgens de toelichting dan weer leiden tot “onevenwichtige en onrechtvaardige effecten” voor starters en woningzoekenden met een middeninkomen, waardoor “deze woningzoekenden ook moeilijk een betaalbare huurwoning kunnen vinden”. Ook suggereert de toelichting dat de leefbaarheid en sociale cohesie van een buurt onder druk komt te staan als gevolg van “een hoge mutatiegraad”. En die zou weer het gevolg zijn van de aanwezigheid van huurwoningen, omdat huurders sneller wisselen dan eigenaren.

    Startende huurders zijn de dupe
    De wet wil startende kopers een betere positie op de woningmarkt geven. In de praktijk gaat dat ten koste van startende huurders. De wet zal er immers toe leiden dat er minder woningen te huur worden aangeboden, waardoor aspirant-huurders in de betreffende buurten minder en – dus per saldo – duurdere woningen zullen vinden. De architecten van de wet zijn er volledig aan voorbijgegaan dat jonge mensen in gewilde buurten vaak geen woning kunnen kopen, en dat zij daar juist dankzij de aanwezigheid van particulier verhuurde appartementen toch kunnen wonen. De beperkingen die de gemeenten vanaf 1 januari via hun huisvestingsverordeningen mogen instellen zullen alleen al hierom niet voor alle starters positief uitwerken.

    Eind vorig jaar heeft er een internetconsultatie over het wetsvoorstel plaatsgevonden. Het gros van de reacties was negatief. De meeste waren afkomstig van particuliere beleggers die het probleem van het woningtekort erkenden, maar een verhuurverbod niet als oplossing van dat probleem zagen. Zij wezen erop dat de meesten van hen op een verantwoorde manier verhuren, dat zij met hun woningaanbod in een behoefte voorzien, dat een verhuurverbod ervoor zal zorgen dat er nog minder woningen voor starters beschikbaar zullen zijn en dat de regering beter zou kunnen bevorderen dat er betaalbare koop- en huurwoningen worden bijgebouwd.

    Onterechte zondebok
    Zonder al te veel discussie is de wet door de Tweede en Eerste Kamer aangenomen. De artikelen die nu in verschillende nieuwsbrieven verschijnen duiden erop dat er over deze wet onvoldoende is nagedacht. Niet alleen worden particuliere beleggers ten onrechte als zondebok aangewezen voor het tekort aan betaalbare koopwoningen en komen de beperkingen die de gemeenten hen kunnen opleggen voor hen bovenop de verhoging van de overdrachtsbelasting van 2 naar 8 procent, maar ook worden institutionele beleggers er onder omstandigheden door geraakt. IVBN heeft daarover ‘de noodklok geluid’. Ook is er kritiek vanuit Rotterdam en Vastgoed Belang op de Amsterdamse plannen, terwijl weer anderen stellen dat de Rotterdamse benadering in strijd met de wet is. Vermoedelijk zullen daar juridische procedures over volgen. Zoals uit het bovenstaande al duidelijk zal zijn, zie ik weinig in deze opkoopbescherming en ben ik het eens met Jack de Vries van Vastgoed Belang die onlangs in een interview zei: “Het zal de kans van starters op een koopwoning niet vergroten en tegelijkertijd zal de schaarste aan huurwoningen in het middenhuursegment alleen maar toenemen als particuliere verhuurders geen woningen meer mogen toevoegen aan huurwoningvoorraad.”