act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Tag: Uitspraak

  • Overweging rechtbank Rotterdam in uitspraak huurvermindering i.v.m. corona gekopieerd van Zeeland en West-Brabant

    Overweging rechtbank Rotterdam in uitspraak huurvermindering i.v.m. corona gekopieerd van Zeeland en West-Brabant

    Beter goed gekopieerd…

    8 april 2022, door Dirk van den Berg

     

    Op 11 maart 2022 heeft de kantonrechter te Rotterdam een vonnis gewezen over huurvermindering in verband met de coronamaatregelen voor een horecagroothandel. Deze uitspraak is interessant omdat er maar weinig uitspraken zijn over vorderingen tot huurvermindering bij 230a-bedrijfsruimte (ook wel “kantoorruimte” of “overige bedrijfsruimte” genoemd).

    Laat ik voorop stellen dat ik het volledig eens ben met dit vonnis van de kantonrechter. Het is volkomen terecht dat de rechter hetzelfde criterium aanlegt als de Hoge Raad heeft gedaan in zijn arrest van 24 december 2021. Anders dan sommigen menen ziet de uitspraak van de Hoge Raad in antwoord op de prejudiciële vragen van de kantonrechter Limburg niet op 230a-bedrijfsruimte. De Hoge Raad is daarvan (helaas) uitdrukkelijk weggebleven door (slechts) te overwegen dat de huurder van 290-bedrijfsruimte die afhankelijk is van de komst van publiek recht heeft op verlaging van de huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden. Naar mijn mening is de redenering van de Hoge Raad wel één op één toepasbaar op de huurder van 230a-bedrijfsruimte die afhankelijk is van de komst van het publiek. Dat het bedrijf van de huurder niet valt onder de definitie van 290-bedrijfsruimte (in het kort: winkels, horeca en ambachten), terwijl de huurder wél afhankelijk is van de komst van publiek maakt mijns inziens niets uit.

    Deze Rotterdamse uitspraak was nieuw voor mij, maar kwam me toch bekend voor. Snel werd duidelijk waarom. De overwegingen blijken voor een groot deel te zijn gekopieerd uit het vonnis van 22 december 2021 van de kantonrechter Zeeland en West-Brabant in een zaak die ik met mijn kantoorgenote Frédérique Sarneel heb behandeld voor de verhuurder van een pand dat werd gebruikt als (jawel!) horecagroothandel. Een groot deel van overweging 7.12 in deze Rotterdamse uitspraak (ECLI:RBROT:2022:1842) is exact gelijk aan hetgeen de kantonrechter Zeeland en West-Brabant overwoog in rechtsoverweging 3.10 (ECLI:RBZWB:2021:6658). In het kort: deze huurster was niet afhankelijk van de komst van publiek en kon het gehuurde gewoon gebruiken.

    Interessant is dat ook letterlijk de veeg uit de pan is overgenomen dat de huurster niet aannemelijk had gemaakt (en zelfs niet had gesteld) – terwijl dat wel op haar weg had gelegen – dat zij haar bedrijfsvoering tijdelijk had aangepast door zich meer te richten op dat deel van de horeca dat niet of minder werd getroffen door de coronamaatregelen, of door de bedrijfsruimte te (laten) gebruiken voor de tijdelijke opslag van andere goederen. De huurster had op deze wijze zelf haar coronaschade maar moeten voorkomen.

    Het lijkt er dus op dat deze Rotterdamse aanpak in feite uit Breda afkomstig is. In ieder geval zal de Rotterdamse kantonrechter (of de griffier?) gedacht hebben “beter goed gekopieerd dan slecht bedacht”.

  • Dirk van den Berg in Vastgoedjournaal: Van Hoge Raad arrest naar huurvermindering

    Dirk van den Berg in Vastgoedjournaal: Van Hoge Raad arrest naar huurvermindering

    Van Hoge Raad arrest naar huurvermindering – een praktische uitwerking

    14 februari 2022, door Dirk van den Berg

     

    Anderhalve maand geleden besliste de Hoge Raad – in antwoord op door de kantonrechter te Roermond gestelde prejudiciële vragen – dat huurders en verhuurders van horeca- en winkelbedrijfsruimte de pijn van de gevolgen van de coronamaatregelen moeten delen. In veel gevallen leidt dat tot (tijdelijke) huurvermindering. Toch zijn er nog steeds retailers en horeca-ondernemers die de uitspraak niet kennen. Ook is er een groep huurders en vastgoedeigenaren, die de uitspraak wel kennen, maar niet weten wat dat voor hen betekent. In deze bijdrage sta ik stil bij de praktische uitwerking van de Hoge Raad-uitspraak.

    Geen gebrek, wel onvoorziene omstandigheden
    De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de overheidsmaatregelen, die in het belang van de volksgezondheid de exploitatiemogelijkheden van 290-bedrijfsruimten hebben beperkt, niet zijn aan te merken als een gebrek – waarvan de gevolgen doorgaans in de huurovereenkomst zijn geregeld – maar als onvoorziene omstandigheden die niet voor rekening van de huurder komen. Een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, en als gevolg van de coronamaatregelen een gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate heeft kunnen exploiteren, kan op grond van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW vermindering van de huurprijs verkrijgen als de huurovereenkomst vóór 15 maart 2020 is gesloten.

    Verdeling van de pijn
    Omdat de actie van de huurder is gebaseerd op omstandigheden die partijen bij het sluiten van de overeenkomst niet voor ogen hebben gehad, wordt de overeenkomst als het ware opengebroken om de verstoring van de waardeverhouding tussen de prestaties van beide partijen te herstellen. Tussen partijen overeengekomen uitsluitingen van huurvermindering worden daardoor buiten werking gesteld. De Hoge Raad heeft bepaald dat het benodigde herstel het beste kan plaatsvinden door het nadeel van de huurder – voor zover niet reeds gecompenseerd door de TVL – 50/50 te verdelen over de verhuurder en de huurder door het tijdelijk verlagen van de huurprijs.

    Reparatie via vastelastenmethode – in principe per maand
    De Hoge Raad heeft voor de herstelwijze van het nadeel aangesloten bij de door het Gerechtshof Amsterdam in het arrest van 14 september 2021 gehanteerde ‘vastelastenmethode’. Deze methode is ook door Advocaat-Generaal (“A-G”) Wissink geadviseerd in zijn conclusie van 30 september 2021. De Hoge Raad geeft er de voorkeur aan de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd, in veel gevallen dus per maand. De door de Hoge Raad aangegeven methode werkt als volgt:

    1. Bepaal het percentage van de overeengekomen huurprijs ten opzichte van het totaalbedrag aan vaste lasten.

    N.B. Welke vaste lasten in aanmerking moeten worden genomen wordt door de Hoge Raad niet toegelicht. Volgens de toelichting bij de TVL-regeling uit 2020 worden de volgende posten gezien als vaste lasten: de afschrijvingen op vaste activa en de overige bedrijfskosten. Onder de afschrijvingen op vaste activa valt de waardevermindering van duurzame productiemiddelen, zoals machines, gebouwen, vervoermiddelen en software als gevolg van normale slijtage en voorzienbare economische veroudering. Onder de overige bedrijfskosten vallen de bedrijfskosten die geen betrekking hebben op de inkoopwaarde van de omzet, de arbeidskosten en de afschrijvingen op vaste activa. Voor de berekening per maand worden de jaarbedragen door twaalf gedeeld. Het is mijn verwachting dat bij deze definitie wordt aangesloten in rechtspraak.

    1. Verminder de overeengekomen huurprijs met het onder 1 gevonden percentage van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken.

    N.B. Het gaat dus niet om de daadwerkelijk ontvangen TVL, maar om de TVL die de huurder op grond van de regelgeving kon verkrijgen.

    1. Bereken het percentage van de omzetvermindering door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in hetzelfde tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: percentage omzetvermindering = 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

    N.B. De periode waarmee wordt vergeleken zal in principe dezelfde periode in het tijdvak maart 2019 t/m februari 2020 zijn.

    1. Het tussen partijen te verdelen nadeel wordt gevonden door het percentage van de omzetvermindering gevonden onder 3 te vermenigvuldigen met de resterende huurprijs gevonden onder 2. Vervolgens wordt de huurprijs verminderd met 50% van dit nadeel, tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
      De huurvermindering is dan (de overeengekomen huurprijs min het gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x het percentage omzetvermindering x 50%.

    N.B. De redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat wegens de bijzondere omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van het nadeel.

    Toepassingsbereik
    Deze antwoorden van de Hoge Raad geven rechters die moeten oordelen over een coronageschil handvatten voor hun beslissing, maar kunnen partijen ook helpen om de huurprijs in onderling overleg aan de gewijzigde omstandigheden aan te passen. Hoewel De Hoge Raad alleen huurders van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW uitdrukkelijk noemt, ligt het voor de hand de formule ook te gebruiken voor huurders van 230a-bedrijfsruimte (‘kantoorruimte’) en onbebouwde grond, zo lang de huurder voor zijn omzet maar afhankelijk is van de komst van publiek, en hij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie niet of slechts in geringe mate gebruik heeft kunnen maken van het huurobject. Dit ‘share-the-pain’-principe kan naar mijn mening ook worden toepast bij de huur (of lease) van roerende zaken, zoals kopieermachines, auto’s, boten en vliegtuigen.

    Bijzondere situaties
    Hierboven bij punt 4 heb ik al aangestipt dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat wegens de bijzondere omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van het nadeel. Er zijn situaties denkbaar, waarbij deze verdeling zou leiden tot overcompensatie, bijvoorbeeld voor een huurder die zijn winkelpand niet kan gebruiken, maar online een zodanige omzet (en winst) genereert dat hij in feite geen nadeel heeft van de pandemie, terwijl zijn verhuurder van meerdere huurders minder huur ontvangt.

    Wie de hele uitspraak wil lezen kan deze hier vinden.
    De veel uitgebreidere conclusie van A-G Wissink vindt u hier.

     

    Dit artikel is voor Vastgoedjournaal geschreven door Dirk van den Berg, advocaat vastgoedrecht en franchiserecht en Partner bij act legal.

  • Hoge Raad gaat mee in ‘Share the Pain’ gedachte

    Hoge Raad gaat mee in ‘Share the Pain’ gedachte

    Hoge Raad gaat mee in ‘Share the Pain’ gedachte

    24 december 2021, door Dirk van den Berg

     

    Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad de door de kantonrechter te Roermond gestelde prejudiciële vragen over de gevolgen van de coronamaatregelen voor huurovereenkomsten van en horeca- en winkelbedrijfsruimte kort en bondig (in slechts 7 pagina’s!) beantwoord.

    Geen gebrek, wel onvoorziene omstandigheden
    De Hoge Raad oordeelt dat sluiting van horeca- en andere bedrijfsruimten in het belang van de volksgezondheid de exploitatiemogelijkheden van 290-bedrijfsruimten beperkt, maar dat deze sluiting geen betrekking heeft op de verhuurde zaak. Ook volgt volgens de Hoge Raad niet uit de wetsgeschiedenis dat onvoorzienbare overheidsmaatregelen als de onderhavige, die de uitoefening van bedrijven beperken, als een gebrek moeten worden aangemerkt. Anders dan A-G Wissink komt de Hoge Raad tot zo het oordeel dat de coronamaatregelen geen gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

    Volgens de Hoge Raad is wel sprake van onvoorziene omstandigheden die bovendien niet voor rekening komen van de huurder. Een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, en als gevolg van de coronamaatregelen een gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, kan via de rechter op grond van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW vermindering van de huurprijs verkrijgen in geval van een vóór 15 maart 2020 gesloten huurovereenkomst.

    Verstoring van de waardeverhouding
    De grond voor aanpassing van de huurprijs is verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties, die in dit geval noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder valt, en daarom volgens de Hoge Raad het beste wordt ondervangen door het nadeel van de huurder – voor zover niet reeds gecompenseerd door de TVL – gelijk (50/50) te verdelen over de verhuurder en de huurder.

    Reparatie via vastelastenmethode
    Hoge Raad sluit voor de reparatie van dit nadeel aan bij de door het Gerechtshof Amsterdam in het arrest van 14 september 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728) gehanteerde ‘vastelastenmethode’, die ook door A-G Wissink werd geadviseerd. De Hoge Raad overweegt daarbij dat het voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd, in veel gevallen dus per maand. Vervolgens geeft de Hoge Raad de vier stappen van deze methode aan:

    1. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten;
    2. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs;
    3. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet));
    4. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

    Aldus kan het bedrag van de huurkorting worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

    Handvatten en uitzonderingen
    Deze antwoorden van de Hoge Raad geven rechters die moeten oordelen over een coronageschil handvatten voor hun beslissing, maar kunnen partijen ook helpen om de huurprijs in onderling overleg aan de gewijzigde omstandigheden aan te passen. Er zijn echter – ook volgens de Hoge Raad – uitzonderingen mogelijk op de hierboven beschreven methode. De Hoge Raad overweegt letterlijk dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden, bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van het nadeel. Bij de beoordeling van deze bijzondere gevallen, denk aan een huurder die elders – of online – als gevolg van de coronamaatregelen veel betere omzetten heeft gemaakt of een verhuurder die nog harder is getroffen dan zijn huurder, kan het (veel langere) advies van A-G Wissink aan de Hoge Raad (55 pagina’s) mogelijk een steun zijn.

    Wie de hele uitspraak wil lezen kan deze vinden via deze link: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2021:1974.

    De veel uitgebreidere conclusie van A-G Wissink kan worden geraadpleegd via https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:PHR:2021:902.

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Een Whatsapp-gesprek is een gesprek!

    Dirk van den Berg in Pompshop: Een Whatsapp-gesprek is een gesprek!

    In diverse blogs is aandacht besteed aan een uitspraak van de kantonrechter te Roermond, waarin de beëindiging van een huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is afgeleid uit Whatsapp-berichten. De meeste commentatoren constateren dat beëindiging van een huurovereenkomst via Whatsapp dus mogelijk is. Maar dat is nogal wiedes. De beëindiging van een huurovereenkomst is vormvrij en kan ook met gebarentaal of rooksignalen worden afgesproken.

    Een huurster heeft voor haar (beginnende) bedrijf een huurovereenkomst afgesloten. De maandhuur van € 250,– moest vooraf worden betaald, maar zij hoefde de eerste maand niet te betalen. Toen de huurster begin mei nog niets had betaald vroeg de verhuurder per Whatsapp om uitleg. De huurster antwoordde onder meer dat haar bedrijf nog niet zo goed liep en dat ze geen geld had. Ik geef de belangrijkste passages uit het Whatsapp-gesprek weer:

    4 mei 2017 – Verhuurder: (…) Ik ben bereid om je tegemoet te komen en het contract te verbreken, maar je hangt wel voor die 2 maanden en deze zul je moeten betalen.

    Huurster: (…) We kunnen als het jou uitkomt zaterdag de sleutels brengen.

    Verhuurder: Wat gaan we doen? Behalve mijn sleutel terugbrengen? Ik ben bereid om dit met je op te lossen zonder verdere onkosten, maar de maanden die je gebruikt hebt als post en zakelijk adres moet ik je helaas factureren. Ga je daarmee akkoord zal ik mijn boekhouder vragen het contract af te wikkelen en een factuur op te stellen van de 3 maanden.

    Huurster: Dat is goed, het contract afwikkelen. Maart had je cadeau gegeven dan zijn het 2 maanden, misschien ben ik abuis?

    Verhuurder: Goed! Ik ga morgen met mijn boekhouder bellen. Dat wil zeggen dat we het afwikkelen bij betaling van de twee maanden. (…) Dus (…) je komt zaterdag betalen en sleutel inleveren? Dan leg ik nl. alle papieren klaar.

    5 mei 2017 – Huurster: De sleutels lever ik in. Met betrekking tot betalen: als het me gisteren niet lukt, lukt het me morgen (helaas) ook nog niet.

    Verhuurder: Je verplichting blijft lopen tot het geld is overgemaakt helaas. (…) Sorry maar ik ben erg netjes met je gebleven ondanks al dat gedoe eromheen. (…) Je hebt echt tot eind mei. Start de maand juni en dingen zijn niet afgewikkeld, moet ik je helaas ook juni chargen.

    U raadt het al. De huurster heeft op de betreffende zaterdag wel de sleutels ingeleverd, maar niets betaald. De vraag is nu, of de huurovereenkomst is beëindigd en zij behalve twee maanden huur niets is verschuldigd. De verhuurder stelde dat geen overeenstemming was bereikt – betaling vóór eind mei was immers de voorwaarde – en vorderde doorbetaling van de huur, vermeerderd met boetes, rente en kosten.

    De kantonrechter volgde – naar mijn mening ten onrechte – de huurster en honoreerde haar beroep op het Whatsapp-bericht “dat we het afwikkelen bij betaling van twee maanden” omdat door de verhuurder op 4 mei “zonder voorbehoud is voorgesteld om de huurovereenkomst af te wikkelen” en de huurster “voorlopig niet kon betalen”. De verhuurder heeft volgens de kantonrechter pas een dag later gemeld dat de verplichtingen van de huurster nog doorliepen zolang zij niet had betaald, en dat kon niet want dat was “op 4 mei instemmen met een beëindiging van de huurovereenkomst en op 5 mei daaraan de voorwaarde verbinden van tijdige betaling”.

    De kantonrechter zal hebben gedacht dat € 250,– per maand voor de huurster een zwaardere last was dan voor de verhuurder, want ik lees het Whatsapp-gesprek toch echt anders. Een wettelijke plicht om uitsluitend per Whatsapp te communiceren is dus geen garantie voor goede vonnissen, maar Whatsapp blijft een zegen voor de partij die een afspraak moet bewijzen.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.