act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Tag: Tankstation

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Huurregels van toepassing bij gemengde overeenkomst?

    Dirk van den Berg in Pompshop: Huurregels van toepassing bij gemengde overeenkomst?

    Huurregels van toepassing bij gemengde overeenkomst?

    28 maart 2022, door Dirk van den Berg

     

    In de uitspraak van het Gerechtshof Den Bosch van 18 november 2021, waarover ik schreef in mijn column in het decembernummer van 2021 (“Voldoende serieus te nemen overleg”), speelde nog een interessante vraag, te weten of de wettelijke regels inzake de huurprijswijziging van bedrijfsruimte van toepassing zijn op een overeenkomst die naast een huurovereenkomst ook een andere in de wet benoemde overeenkomst is; in dit geval een agentuurovereenkomst. Daarop zal ik deze keer dieper ingaan.

    Het ging in die zaak om de exploitatie van een tankstation, waarbij de exploitant huur betaalt aan de eigenaar voor het gebruik van het object, maar ook een uitschenkvergoeding per verkochte liter brandstof ontvangt. De exploitant exploiteert voor eigen rekening en risico de shop met bakery en de wasfaciliteiten. Ten aanzien van de brandstoffen is de exploitant niet de verkoper, maar slechts een agent, een vertegenwoordiger van de verkoper, die in opdracht van de verkoper optreedt.

    De exploitant vond de bij aanvang van de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs te hoog, en begon een procedure tot het verkrijgen van een huurprijsadvies, om vanaf vijf jaar na de ingangsdatum van de huurovereenkomst de huurprijs te kunnen aanpassen. De verhuurder verzette zich niet alleen met het processuele argument dat de exploitant niet voldoende overleg zou hebben gepleegd (zie de eerder genoemde column), maar ook met het technische argument dat de aard van de overeenkomst zich ertegen verzette de regels van het huurrecht toe te passen: volgens de verhuurder was het wettelijke regime van huurprijswijziging niet te verenigen met de contractsvrijheid van partijen binnen de gesloten overeenkomst van opdracht. Ook was het volgens de verhuurder vanwege het gemengde karakter van de overeenkomst niet goed mogelijk om geschikte vergelijkingsobjecten te vinden.

    De verhuurder knoopte aan bij een arrest van de Hoge Raad uit 2017 (ECLI:NL:HRL2017:405) waarin is beslist dat de partij die – na een openbare aanbesteding – de cateringdiensten in Kasteel Groeneveld (eigendom van de Staat) mocht verrichten geen aanspraak kon maken op huurbescherming, zodat het einde van de cateringovereenkomst meebracht dat ook het gebruiksrecht van de bedrijfsruimte eindigde. Volgens de Hoge Raad overheerste de overeenkomst van opdracht in die rechtsverhouding zodanig dat de daarbij behorende regels voor opzegging moesten worden toegepast. Einde oefening voor de cateraar dus.

    Het gerechtshof ging hierin – net als de kantonrechter – niet mee. Het oordeelde dat alle regels van de agentuurovereenkomst en de huurovereenkomst naast elkaar kunnen en moeten worden toegepast. Bij de huurprijsvaststelling kan immers rekening worden gehouden met de uitschenkvergoeding. Het hof constateerde bovendien dat de door de kantonrechter benoemde deskundige, die inmiddels zijn huurprijsadvies had afgeleverd, dat ook had gedaan.

    Lees de hele uitspraak op www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:GHSHE:2021:3472.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Voldoende serieus te achten overleg?

    Dirk van den Berg in Pompshop: Voldoende serieus te achten overleg?

    Voldoende serieus te achten overleg?

    7 december 2021, door Dirk van den Berg

     

    Mijn column van april van dit jaar ging over het nader vaststellen (wijzigen) van huurprijzen van tankstations aan de hand van de uitspraak van het Gerechtshof Den Bosch van 9 februari 2021: door de rechter benoemde deskundigen moeten in hun advies inzichtelijk maken welke tankstations zij als vergelijkingsobject hebben gebruikt en wat daarvan de huurprijzen zijn, maar kunnen/mogen dat niet. In een recente uitspraak van 18 november 2021 gaat dit Gerechtshof uitgebreid in op de voorvraag wanneer er door de rechter een deskundige kan worden benoemd. Het antwoord op die vraag is van groot belang voor de ingangsdatum van een huurprijswijziging.

    Zowel de huurder als de verhuurder van een bedrijfsruimte kan vorderen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt (artikel 7:303 lid 1 BW). Bij zo’n vordering tot nadere huurprijsvaststelling moet de eisende partij een huurprijsadvies overleggen, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen (artikel 7:304 lid 1 BW). Over de te benoemen deskundige(n) moeten partijen het dus eerst eens worden. Een probleem hierbij is dat, in geval van een door de huurder gewenste verlaging van de huurprijs, de verhuurder geen belang heeft bij de benoeming van een deskundige en dan niet echt meewerkt. De wet bepaalt daarom dat als partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de deskundige(n), de rechter deze benoemt op verzoek van de partij die daar het meeste belang bij heeft (artikel 7:304 lid 2 BW). De conclusie dat partijen geen overeenstemming kunnen bereiken mag niet te snel worden getrokken. Daarmee wilde de wetgever partijen stimuleren om zonder tussenkomst van de rechter tot aanpassing van de huurprijs te komen.

    Indachtig deze bedoeling van de wetgever wordt artikel 7:304 lid 2 in de jurisprudentie zo uitgelegd dat voor de ontvankelijkheid van een verzoek tot benoeming van een deskundige voorafgaand aan de indiening van het verzoek overleg moet hebben plaatsgevonden, maar partijen daarin geen overeenstemming hebben bereikt over een te benoemen deskundige. Aan het overleg worden geen al te hoge eisen gesteld. Als de partij in wiens voordeel de mogelijke huurprijswijziging is een voorstel voor een deskundige heeft gedaan, en een serieuze reactie van de wederpartij (onnodig lang) uitblijft, dan mag volgens de Hoge Raad worden geconcludeerd dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt.

    Tot zover de theorie. In deze zaak, die ik in hoger beroep voor de huurder behandelde, betwistte de verhuurder dat voorafgaand aan de procedure tot benoeming van de deskundige voldoende overleg had plaatsgevonden, zodat het verzoek door de kantonrechter niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard. Het belang van de verhuurder daarbij was evident: de door de kantonrechter benoemde deskundige had intussen een huurprijsadvies afgeleverd dat behoorlijk lager was dan de geldende huur. Als de huurder met dit advies een procedure tot huurverlaging begint, kan (gelet op artikel 7:303 en 304 lid 2 BW) de nieuwe huurprijs ingaan op de dag van indiening van het verzoek tot benoeming van een deskundige. Dat verzoek dateerde al van augustus 2020, dus als de rechter het advies overneemt, zal de nieuwe, lagere, huurprijs met terugwerkende kracht ingaan.

    Het Gerechtshof verwierp het verweer van de huurder. Het oordeelde dat de verhuurder, door onnodig lang niet te reageren op het voorstel van de huurder, zelf had bijgedragen “aan het enigszins beperkte karakter van het overigens voldoende serieus te achten overleg”. Het stond de verhuurder dus vrij om het verzoek tot benoeming van een deskundige in te dienen.

    Deze uitspraak is verder interessant omdat het Gerechtshof ook het verweer van de verhuurder dat de procedure van 7:303 en 304 BW niet van toepassing zou zijn op een gecombineerde huur-agentuurovereenkomst heeft verworpen. Daarover een volgende keer. Lees de hele uitspraak op www.rechtspraak.nl.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Workshop Dirk van den Berg op Tankstation Vakbeurs 2021

    Workshop Dirk van den Berg op Tankstation Vakbeurs 2021

    Workshop Dirk van den Berg op Tankstation Vakbeurs 2021

    Datum: 10 november 2021
    Evenement: Tankstation Vakbeurs
    Locatie: Expo Houten, Meidoornkade 24 te Houten

     

    Op 10 november gaf  Dirk van den Berg, partner vastgoedrecht en franchise, een workshop tijdens de Tankstation Vakbeurs op 10 november jl. over de recente ontwikkelingen in het huurrecht van tankstations en de effecten daarvan voor ondernemers in de tankstationbranche.

    Ontwikkelingen in het huurrecht van tankstations
    Hoe zit het met huurbescherming van tankstations, shops en horecagelegenheden op rijksweglocaties? Wat betekenen ontwikkelingen zoals elektrisch rijden, (mogelijke) shops bij laadpunten en corona voor de huurprijzen van tankstations?

    Bekijk hier de presentatie.

    Kijk voor meer informatie over de Tankstation Vakbeurs op de website van de vakbeurs.

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Drie keer geen oordeel van de Hoge Raad

    Dirk van den Berg in Pompshop: Drie keer geen oordeel van de Hoge Raad

    Drie keer geen oordeel van de Hoge Raad

    7 november 2021, door Dirk van den Berg

     

    Het is herfst buiten en ik bereid mijn praatje voor de Tankstation & Carwash Vakbeurs (10 november a.s.) voor. De Hoge Raad heeft dit jaar drie uitspraken gedaan over tankstations, maar tegelijk ook weer niet: in alle drie de gevallen heeft de Hoge Raad ervan afgezien zijn oordeel te motiveren. Dat is jammer, omdat we daardoor niet precies weten hoe de Hoge Raad over de aan hem voorgelegde kwesties denkt. Twee uitspraken (beide van 19 januari jl.) gingen over het rijkswegstation De Paal langs de A1 en één (uitgesproken op 24 september jl.) over “een benzinestation aan de A67” waarvan mij toevallig bekend is dat het Meelakkers betrof. Deze zaken moet ik natuurlijk in mijn verhaal opnemen. Alle drie de uitspraken komen overigens voort uit onvrede van exploitanten van Esso-rijkswegstations met hun exploitatiecontract.

    DPW, de exploitant van het tankstation op de verzorgingsplaats De Paal, exploiteerde dit rijkswegstation vanaf 1973. De marge (korting op de landelijke adviesprijs exclusief btw) die Esso de exploitant bood, van NLG 10,65 per 1oo liter verkochte benzines (€ 4,83) en NLG 7,75 per 100 liter verkochte diesel (€ 3,52) was ooit een faire beloning voor de inspanningen van een exploitant. Dit zijn de zogenaamde Bovag-marges, die vanaf midden jaren ’80 van de vorige eeuw niet meer zijn aangepast. Destijds leidden ze tot een 50/50 verdeling van de marge tussen leverancier en exploitant; maar inmiddels is dat een verdeling van tenminste 25/75 geworden, waarbij exploitant aan het kortste eind trekt. De oorzaak daarvan is dat exploitanten (CODO’s) niet kunnen onderhandelen over hun marges. Bij een huurovereenkomst mogen die immers vooraf voor de gehele contractsperiode worden afgesproken. De marge voor tankstationhouders die vrij kunnen onderhandelen over hun afnamecontract (DODO’s) beloopt intussen ongeveer € 22,– per 100 liter exclusief btw.

    DPW heeft via de rechter geprobeerd om haar marge te verhogen tot marge voor DODO’s, althans “een handelaarsprijs die het mogelijk maakt om winst te maken op de verkoop van motorbrandstoffen” te realiseren. Omdat de huurrechten voor De Paal in 2011 door Total zijn gewonnen, heeft DPW niet alleen tegen Esso maar ook tegen Total geprocedeerd en zijn er dus twee vrijwel identieke procedures. Beide procedures zijn door DPW verloren. Dat DPW geen recht heeft op de volledige DODO-marge begrijp ik, maar dat zij tot in 2017 genoegen moest nemen met een inkoopkorting van nog geen 5 eurocent per liter ten opzichte van de adviesprijs van de leverancier, terwijl die zelfde leverancier vrijwel overal 10 eurocent of meer korting gaf op haar eigen tankstations, dat begrijp ik niet. Ik herhaal hier dan ook mijn oproep aan dappere CODO’s die het aandurven om op grond van onvoorziene omstandigheden aanpassing van hun contractsvoorwaarden te eisen, om zich bij mij te melden (zie mijn column van maart 2021).

    Van de uitspraak van 24 september jl. tussen NRG Value en de voormalige exploitant van het rijkswegstation op de verzorgingsplaats Meelakkers (die ik bij rechtbank en gerechtshof bijstond) ben ik nog niet helemaal hersteld. De Hoge Raad heeft het oordeel van het Gerechtshof te Den Bosch in stand gelaten, inhoudende dat een in 2014 tussen de (voormalige) exploitant van dit tankstation en Esso gesloten agentuurovereenkomst op 31 december 2017 van rechtswege (dus: automatisch) is geëindigd op grond van een bepaling in de Benzinewet. Ik had bepleit dat de Benzinewet niet van toepassing was, alleen al omdat de ex-exploitant vanaf 2014 helemaal geen motorbrandstoffen meer verkocht en de Benzinewet alleen van toepassing is op – de naam zegt het al – de verkoop van motorbrandstoffen. De Advocaat-Generaal – die in alle cassatieprocedures een advies geeft aan de Hoge Raad – dacht hier anders over, en heeft de Benzinewet van toepassing verklaard op alle (onder-) huurrelaties op verzorgingsplaatsen. Of de Hoge Raad het daarmee eens is, weten we niet. Wél weten we dat de Hoge Raad kon leven met de beslissing van het hof dat de agentuurovereenkomst is geëindigd. Wie hier meer over wil horen moet zeker naar mijn workshop komen. Hopelijk ben ik tegen die tijd weer enigszins hersteld.
    Lees de volledige conclusies van de Advocaten-Generaal op www.rechtspraak.nl in ECLI:NL:PHR:2020:1065 en 1066 en ECLI:NL:PHR:2021:214.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Dirk van den Berg in Pompshop: De Staat deed waartoe hij in staat was

    Dirk van den Berg in Pompshop: De Staat deed waartoe hij in staat was

    De Staat deed waartoe hij in staat was

    7 oktober 2021, door Dirk van den Berg

     

    Mijn vorige column eindigde met een cliffhanger: zou de rijkswegveiling wel doorgaan? De opgebouwde spanning was beperkt, want toen Pompshop op 31 augustus op de mat viel, was al bijna een week bekend dat de voorzieningenrechter de eis van een zestal vergunninghouders en de VNPI om de veiling uit te stellen, had afgewezen. De vergunninghouders hadden gevorderd dat de veiling pas doorgang zou mogen vinden nadat minimaal een maand zou zijn verstreken vanaf het moment dat de Staat duidelijke antwoorden op hun vragen zou hebben gegeven.

    Aan het einde van de mondelinge behandeling van het kort geding op 22 juli jl. hebben partijen nog niet om een vonnis gevraagd. Zij zouden nog overleg hebben om te bezien of zij eruit konden komen. Dat overleg bestond daaruit, dat het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) begin augustus in een brief alle vragen die de vergunninghouders in de dagvaarding hadden gesteld, heeft beantwoord, en de vergunninghouders heeft gevraagd of zij op basis van de gegeven antwoorden de zaak wilden intrekken. Een groot aantal vragen had betrekking op de toekomst van de verzorgingsplaatsen waar nu tankstations staan, zoals “Welke aanvullende voorzieningen worden per 1 januari 2024 toegestaan?” en “Indien aan Fastned wordt toegestaan aanvullende voorzieningen te realiseren, op welke wijze wordt dan rekening gehouden met het veilingbedrag dat voor benzinestations betaald moet worden, en dat mede ziet op de shops/horeca?” Ook waren er vragen over de bijbehorende verplichtingen waaraan de benzinestations moeten voldoen, zoals het verzorgen van toiletten en het houden van voldoende toezicht.

    De antwoorden van het RVB waren niet altijd even “duidelijk”. De meeste antwoorden kwamen erop neer dat er beleid moet worden ontwikkeld of dat er nog besluiten moeten worden genomen. Enkele punten werden wel opgehelderd: het RVB gaf aan dat voor de door Fastned gewenste aanvullende voorzieningen nieuwe huurovereenkomsten zullen worden gesloten, waarbij de huurprijs marktconform zal zijn en tot stand zal komen op basis van een taxatie “toegespitst op de voorzieningen waarvoor toestemming wordt gevraagd”. Ook is geantwoord dat Fastned bij haar uitbreidingen geen toiletten hoeft aan te leggen, omdat die al onderdeel zijn van de Wbr-vergunningen van de bestaande tankstations.

    De vergunninghouders vonden de antwoorden te onduidelijk en zetten de zaak door. De rechter zag het anders. Volgens de rechter was het nog maar de vraag of de Staat verplicht was de vragen van de vergunninghouders te beantwoorden, maar hoefde hij aan de beantwoording van die vraag niet toe te komen. Hij overwoog: “de voorzieningenrechter heeft geen reden om te veronderstellen dat de Staat bij machte is om meer duidelijkheid te geven dan wel zekerheid te bieden dan hij tot nu toe heeft gedaan. Aangenomen moet worden dat de Staat de vragen zo veel mogelijk heeft beantwoord, namelijk voor zover hij daartoe in staat was. Daarbij kan blijven rusten of en in hoeverre de Staat tot beantwoording gehouden was.”

    De bieders op de veiling bleken op 8 september niet veel last te hebben van onduidelijkheden of onzekerheden met betrekking tot de aangeboden kavels. Er werd – ondanks corona en de oprukkende elektrificatie van het wagenpark – geboden als vanouds en EG bracht zelfs het hoogste bod in de rijkswegveilinggeschiedenis uit. Zij mag na het aftikken van ruim 27,5 miljoen euro op de verzorgingsplaats Honswijck de strijd met Fastned voortzetten.

    Nieuwsgierig naar de rest van de uitspraak? Lees het hele kort geding vonnis op www.rechtspraak.nl. 

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Dirk van den Berg in Pompshop: WYSIWYG (What You See Is What Gou Get)?

    WYSIWYG (What you see is what you get)?

    6 september 2021, door Dirk van den Berg

     

    De jaarlijkse veiling van de rijkswegtankstations was spannend vorig jaar. Zou corona de veilingresultaten negatief beïnvloeden? Ik heb niet kunnen vaststellen dat dat is gebeurd: het hoogste resultaat ooit werd geboekt voor Den Ruygenhoek West bij Hoofddorp. Weliswaar is dat bedrag geboden door de zittende partij die gebruik kon maken van de topdeelregeling, en dus lang niet het hele bedrag hoefde te betalen, maar het één-na-hoogste bod, van een derde partij, was ook een recordbedrag.

    Dit jaar hebben we (helaas) nog steeds corona, maar we hebben er nog een hindernis bij: verschillende zittende partijen hebben in kort geding gevorderd dat de veiling van 8 september a.s. wordt uitgesteld omdat het onvoldoende duidelijk is waarop er moet worden geboden: met andere woorden: krijgt de koper wel wat hij nu ziet?

    De bron van deze onrust is voornamelijk de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 14 april 2021 (ECLI:NL:RBDHA:2021:3894) waarin de Staat werd veroordeeld om binnen 30 dagen te beslissen op de verzoeken van Fastned en Mister Green om met hen een overeenkomst aan te gaan op basis waarvan zij aanvullende (horeca- en shop-) voorzieningen kunnen realiseren bij hun laadstations op de verzorgingsplaatsen De Horn, Velder en Hellevliet. In eerdere procedures bij de Raad van State hadden de stroomleveranciers daarvoor de benodigde vergunningen al verkregen, maar omdat de Staat eigenaar is van de gronden is ook een huurovereenkomst nodig. Zie voor de details mijn column in het meinummer van Pompshop.

    De veroordeling van 14 april jl. is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat de Staat eraan moet voldoen, ondanks het daartegen aangetekende hoger beroep (dat nog niet inhoudelijk is behandeld). Maar hoewel er al tenminste 5 keer 30 dagen voorbij zijn, heeft de Staat nog niet inhoudelijk beslist over de aangevraagde aanvullende voorzieningen. De Horn is één van de 25 locaties die dit jaar worden geveild. De kans is groot dat er bij het Fastned laadstation aldaar iets zal gaan verrijzen, maar wanneer en wat precies is onduidelijk. Verder is er onduidelijk of de Staat na 1 januari 2024, wanneer de in de convenanten met de zittende vergunninghouders overeengekomen standstill-periode afloopt, nieuwe voorzieningen (tankstations en wegrestaurants) mogelijk zal maken langs de Nederlandse rijkswegen, en zo ja welke.

    Verschillende particuliere vergunninghouders (leden van de VPR) en de club van brandstofleveranciers VNPI hebben in het op 22 juli jl. behandelde kort geding bepleit dat de Staat (het Rijks Vastgoed Bedrijf, RVB) eerst op alle door hen gestelde vragen over de toekomst van de verzorgingsplaatsen een duidelijk antwoord moet geven, voordat er weer tankstationlocaties kunnen worden geveild.

    De Staat heeft zich uiteraard tegen het gevorderde verbod verweerd. De veilingen kunnen volgens het RVB gewoon doorgaan omdat in de biedboeken de objecten waarop kan worden geboden, duidelijk zijn beschreven. De vragen die de eisers stellen over de toekomst kunnen nu niet allemaal worden beantwoord. Uiteraard zijn er onzekerheden, maar die zijn voor alle deelnemers aan de veiling hetzelfde. Zij kunnen met die onzekerheden rekening houden, en hun biedingen daarop afstemmen. Aldus de Staat.

    Het valt op dat lang niet alle partijen in de branche de veiling willen tegenhouden. Niet voor iedereen is uitstel gunstig. Juist wanneer de ‘grote jongens’ voorzichtig zullen bieden, ontstaan er kansen voor nieuwe of kleinere partijen. En was 20 jaar geleden niet één van de doelstellingen van dit veilingsysteem om nieuwe partijen te laten toetreden en zo de concurrentie te bevorderen?

    Een argument van de eisers in het kort geding – die ‘hun’ vergunning kennelijk te gelde willen maken; zittende vergunninghouders hebben recht op de veilingopbrengst als een andere partij de veiling wint – is, dat de Staat de veilingopbrengst negatief beïnvloedt door onduidelijkheden te laten bestaan. Ik betwijfel of dat zo is. Juist de gevraagde duidelijkheid zou wel eens tot lagere veilingopbrengsten kunnen leiden.

    Nawoord

    Het kort geding is inmiddels door de Staat gewonnen; de uitspraak vindt u hier. De veiling gaat dus gewoon door a.s. woensdag 8 september.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Tamelijk Veel Lof

    Dirk van den Berg in Pompshop: Tamelijk Veel Lof

    Tamelijk Veel Lof

    14 juni 2021, door Dirk van den Berg

     

    In het verregende Pinksterweekend liet ik de gevolgen van een jaar coronabeperkingen op mij inwerken. Vooral de horeca heeft een zware tijd achter de rug. Direct daarachter komt de retailsector. Maar geldt dat ook voor de tankstationbranche?

    Ik zal eerst een uitstapje maken naar het toepasselijke huurrecht van bedrijfsruimte. Er is vanaf mei 2020 een groot aantal vonnissen gewezen in geschillen tussen in problemen verkerende huurders verhuurders van bedrijfsruimte, vooral horeca en winkels. Veel rechters hebben huurders die vanwege de coronacrisis maar zeer gedeeltelijk (of helemaal geen) gebruik konden maken van de door hen gehuurde bedrijfsruimte – meestal op grond van “onvoorziene omstandigheden” maar soms ook omdat het gehuurde “een gebrek” zou hebben – een korting op de huurprijs gegeven.

    In de rechtspraak wordt het omzetverlies als gevolg van de coronamaatregelen gezien als “pijn” die tussen huurder en verhuurder moet worden gedeeld. Een vaak terugkomende formule hierbij is: percentage huurkorting = helft van percentage omzetverlies. Als een huurder aan de hand van zijn boekhouding kan aantonen dat hij meer dan 30% van zijn omzet is verloren, neemt de rechter vrij gemakkelijk aan dat deze terugval is veroorzaakt door de coronapandemie en de in verband daarmee geldende vrijheidsbeperkingen. Een omzetverlies van 50% leidt zo tot een huurkorting van 25%.

    Ondernemers in getroffen sectoren worden echter ook door de overheid gecompenseerd, onder andere via de zogenaamde TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten). In de rechtspraak zijn er (nog) geen vaste regels over de manier waarop de steunmaatregelen, waaronder de TVL, moeten verdisconteerd. Dat wordt misschien snel anders, want de kantonrechter te Roermond heeft de Hoge Raad om verduidelijking gevraagd (ECLI:NL:RBLIM:2021:2980). Die komt mogelijk nog dit jaar.

    Nu wordt in de meeste uitspraken de TVL geheel of gedeeltelijk bij de omzet opgeteld, zodat het omzetverlies daardoor wordt gedempt. Maar ook heeft een rechter recent beslist dat een huurder de TVL één op één aan zijn verhuurder moest laten toekomen: een horeca-ondernemer die nog maar 20% van zijn omzet over had, moest van de kantonrechter te Enschede over het eerste kwartaal van 2021 toch 94% van zijn huur betalen. (ECLI:NL:RBOVE:2021:1502).

    In het eerste kwartaal van 2021 dekte de TVL in theorie 85% van de vaste lasten. De Enschedese rechter redeneerde dat de ondernemer dus al voor 85% was gecompenseerd voor zijn doorlopende vaste lasten, zodat er van zijn 80% “pijn” nog slechts 15% te compenseren over was. Op de resterende 12% liet deze rechter de bovenstaande formule los, zodat er een huurkorting van 6% uit de bus kwam. Over het tweede kwartaal van dit jaar bedraagt het TVL-percentage 100, en zal deze rechter helemaal geen korting meer verlenen. Hij heeft er blijkbaar moeite mee de gevolgen van de coronacrisis op de vastgoedeigenaren af te wentelen.

    Ik gebruikte hierboven de woorden “in theorie”. De reden daarvoor is dat voor de berekening van de TVL voor restaurants de vaste lasten worden vastgesteld op 25% van hun omzet in dezelfde periode van 2019. Inclusief de TVL genoot deze ondernemer zodoende 37% van zijn omzet en kreeg daarvoor 6% huurkorting. Volgens de meer gebruikelijke methode zou die korting ongeveer 30% bedragen.

    Voor de tankstationbranche gaat de TVL-regeling uit van de fictie dat de vaste lasten gelijk zijn aan 15% van de omzet. Ik ben benieuwd hoe dat is berekend. Ik verwacht overigens niet dat veel tankstation-ondernemers in aanmerking komen voor TVL. Daarvoor is immers een omzetverlies van 30% of meer nodig. In 2020 werd volgens het CBS 11% minder diesel en ruim 14% minder benzine verkocht dan in 2019, maar omdat tegelijkertijd de brandstoprijzen zijn gestegen, zal er op de brandstoffen niet of nauwelijks omzetverlies zijn (wél verlies op de totale marge). En de shopverkopen? Volgens een bericht in Pompshop van eind vorig jaar hebben tankshops in 2020 “boven verwachting” gepresteerd met een omzetdaling van slechts 3,7 procent; een bijzondere prestatie, waarvoor ze veel lof verdienen. En blijkt hier niet uit dat tankstations ook volgens de consument essentiële winkels zijn?

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Koffietje op De Horn?

    Dirk van den Berg in Pompshop: Koffietje op De Horn?

    Koffietje op De Horn?

    4 mei 2021, door Dirk van den Berg

     

    Om op een verzorgingsplaats langs een rijksweg een activiteit te ontplooien, heb je van de Staat zowel publiekrechtelijke toestemming (een vergunning op grond van de Wet beheer rijkswaterstaatswerken, Wbr) als privaatrechtelijke toestemming (een huurcontract) nodig. De afgelopen weken heeft Fastned op beide vlakken winst geboekt: zij kreeg zowel van de Raad van State (17 maart jl.) als de Rechtbank Den Haag (14 april jl.) gelijk in haar streven om shops te realiseren bij haar snellaadstations.

    Al bijna 10 jaar probeert Fastned toestemming te krijgen voor de bouw van een shop op de verzorgingsplaatsen De Horn en Velder. Aanvankelijk weigerde de Staat zowel de Wbr-vergunning als de privaatrechtelijke toestemming. Dat de Staat de vergunning niet kon weigeren was begin 2019 al duidelijk. Maar vervolgens weigerde de Staat het huurcontract met een beroep op het Convenant `Alternatief traject MDW Benzine Hoofdwegennet’ dat zij in het jaar 2000 sloot met de zittende concessiehouders van rijkswegbenzinestations. In dat Convenant heeft de Staat zich tegenover de Vereniging van Particuliere Rijkswegvergunninghouders (VPR) verplicht om – ter bescherming van de veilingopbrengst voor haar leden – tot en met 2023 geen nieuwe shops toe te staan.

    Nadat Fastned in 2012 had laten vallen dat zij shops bij haar laadpunten wilde realiseren, heeft Rijkswaterstaat in 2013 het beleid bekend gemaakt dat dit vergunninghouders van energielaadpunten niet is toegestaan. Fastned beriep zich vervolgens op de sinds 2010 voor de Nederlandse overheden geldende Europese Dienstenrichtlijn. Het doel daarvan is Europese dienstverleners in staat te stellen overal in de EU een bedrijf te beginnen. Maar de regeling geldt ook voor Nederlandse bedrijven die in Nederland willen ondernemen. Overheden mogen zodoende alleen vergunningen voor het aanbieden van diensten eisen, voor zover dat noodzakelijk en redelijk is.

    De Staat betoogde dat de Dienstenrichtlijn niet van toepassing is, omdat het hier gaat om een privaatrechtelijke toestemming (“mag Fastned gebruik maken van de eigendommen van de Staat voor de exploitatie van een shopgebouwtje?”). De rechtbank Den Haag oordeelde anders. Volgens de rechtbank is het beleid zoals in 2013 naar buiten is gebracht een “vergunningstelsel” in de zin van de Dienstenrichtlijn. En zo’n vergunningstelsel moet zijn gebaseerd op criteria die gerechtvaardigd zijn om “dwingende redenen van algemeen belang”. Daaronder vallen onder andere de openbare orde, openbare veiligheid, staatsveiligheid, volksgezondheid, consumentenbescherming, sociaal beleid en cultuurbeleid. Zuiver economische doelstellingen van een lidstaat kunnen geen dwingende redenen van algemeen belang zijn. En de Staat heeft alleen een financieel belang aangevoerd voor het nakomen van het Convenant. Het schenden van de afspraken zou tot een schadeclaim kunnen leiden.

    Volgens de Rechtbank Den Haag heeft de Staat dus onrechtmatig tegenover Fastned gehandeld door de gevraagde toestemming stelselmatig te weigeren, en moet zij de schade van Fastned vergoeden. De vordering om de benodigde privaatrechtelijke toestemmingen daadwerkelijk te verlenen heeft de rechtbank afgewezen, omdat er in individuele gevallen gegronde redenen kunnen zijn om de gevraagde toestemming geheel of ten dele te weigeren. De rechtbank heeft de Staat wel veroordeeld om binnen dertig dagen te beslissen op de verzoeken van Fastned tot het aangaan van huurovereenkomsten.

    De Raad van State had in zijn uitspraak van 23 januari 2019 het beroep van de VPR tegen de in augustus 2017 verleende vergunning voor De Horn al ongegrond verklaard. Daarmee had Fastned een onherroepelijke vergunning voor die locatie. Met de uitspraak van 17 maart jl. is ook de Wbr-vergunning voor Velder onherroepelijk geworden. De uitspraak van 14 april jl. levert half mei de benodigde huurovereenkomsten op.  Drinken we dit jaar dan toch nog Fastned-koffie op De Horn?

    Lees de volledige uitspraak van de Raad van State op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:RVS:2021:589. De uitspraak van de Rechtbank Den Haag is nog niet gepubliceerd, maar is al wel te vinden op de website van Fastned.

     

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Black box

    Dirk van den Berg in Pompshop: Black box

    Black Box

    14 april 2021, door Dirk van den Berg
    Een tankstation is een bedrijfsruimte waarop de regels van artikel 290 en verder van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) van toepassing zijn. Dat betekent dat de huurder van een tankstation na afloop van de eerste termijn van de huurovereenkomst (doorgaans vijf of tien jaar) kan aansturen op verlaging van de huurprijs, en de verhuurder op verhoging daarvan. De voorwaarde daarvoor is dat de geldende huurprijs niet overeenstemt met “de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse”. Bij tankstations wordt dat laatste niet al te letterlijk genomen: tankstations met een vergelijkbare ligging, opzet en omzet mogen als vergelijkingsobject dienen, ook als zij in andere gemeenten zijn gelegen.

    Een actie tot aanpassing begint altijd met een deskundigenrapport waarin aan de hand van de huurprijzen van meerdere vergelijkingsobjecten een advies aan de rechter wordt uitgebracht. Hoe lastig het voor de benoemde deskundigen is om aan voldoende gegevens van referentiepanden te komen blijkt weer eens uit de uitspraak van het Gerechtshof Den Bosch van 9 februari jl. die onlangs is gepubliceerd.

    De zaak betrof de nadere vaststelling van de huurprijs van een perceel met daarop een tankstation, shop en washal. De kantonrechter te Roermond had in januari 2015 op verzoek van de verhuurder drie deskundigen benoemd, twee door partijen zelf voorgestelde branche-deskundigen en een gespecialiseerde jurist. De deskundigen hebben de kantonrechter geadviseerd om de huur substantieel te verhogen op basis van zeven door hen geselecteerde vergelijkingsobjecten. Van die zeven vergelijkingsobjecten hielden de deskundigen er vijf anoniem. De kantonrechter wees de huurverhoging op deze grond af. Dat is niet vreemd. In verschillende uitspraken van de Hoge Raad is eerder bepaald “dat de rechter slechts beslist aan de hand van stukken tot kennisneming waarvan en uitlating waarover aan partijen voldoende gelegenheid is gegeven”. Een deskundigenbericht mag dus niet op voor de partijen geheime informatie zijn gebaseerd.

    De verhuurder gaf het niet direct op en ging in hoger beroep. Het gerechtshof riep de deskundigen op voor een mondelinge toelichting. Maar deze gaven de adressen van de vijf anonieme objecten niet prijs. Veel huurders en verhuurders van tankstations willen immers niet dat hun gegevens op straat komen te liggen, zodat deskundigen daarvan alleen gebruik mogen maken als zij garanderen die anoniem te zullen houden.

    Het gerechtshof liep zo tegen hetzelfde probleem op als de kantonrechter. Het mocht het deels op geheime informatie gebaseerde rapport van de deskundigen niet gebruiken, maar ging daar praktischer mee om dan de kantonrechter had gedaan. Daarbij zal hebben meegespeeld dat beide partijen aangaven dat zij het volste vertrouwen hadden in deze deskundigen, en bovendien geen andere deskundigen konden noemen die een rapport zouden kunnen opstellen dat wél aan de eisen voldeed.

    Het hof doorbrak de impasse door gebruik te maken van de mogelijkheid die de wet biedt om de huurprijs “schattenderwijs” vast te stellen als er onvoldoende gegevens voorhanden zijn. Het hof middelde de huurprijzen van de twee door de deskundigen met name genoemde objecten en kwam na afronding van de uitkomst uit op exact hetzelfde huurbedrag als de deskundigen op basis van de zeven objecten hadden berekend. Het hof lijkt dus niet alleen in de deskundigen zelf, maar ook in hun oordeel een groot vertrouwen te hebben gehad.

    De huurprijs werd zodoende na zes jaar strijd met terugwerkende kracht verhoogd. Maar de vordering van de verhuurder tot vergoeding van de contractuele rente over de door de huurder na te betalen huur werd door het hof echter afgewezen omdat in de huurovereenkomst was bepaald dat de huurder die rente verschuldigd is “bij nalatigheid in de betaling” en de huurder volgens het hof tot aan deze uitspraak niet nalatig was geweest in het voldoen van de hogere huurprijs. Stof voor een andere keer.

    Lees de hele uitspraak op www.rechtspraak.nl met zoekterm ECLI:NL:GHSHE:2021:352.

     

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Dirk van den Berg in Pompshop: De felbegeerde positie van exploitant

    Dirk van den Berg in Pompshop: De felbegeerde positie van exploitant

    De felbegeerde positie van exploitant

    1 december 2020, door Dirk van den Berg

     

    In de twintig jaar dat ik ondernemers in de tankstationbranche bijsta heb ik ze zien uitsterven, de exploitanten: huurders van een tankstation van een oliemaatschappij met de verplichting de brandstoffen die zij op het tankstation verkopen af te nemen van hun verhuurder, doorgaans tegen de in de jaren ’80 van de vorige eeuw voor het laatst aangepaste Bovag-marge van € 4,83 per 100 liter benzine en € 3,52 per 100 liter diesel; kortingen op de adviesverkoopprijzen van de oliemaatschappijen.

    Veel van deze exploitanten konden het hoofd nauwelijks boven water houden. Zij konden immers de brandstoffen niet voor een concurrerende prijs aan de klant aanbieden omdat hun eigen inkoopprijs nog geen 6 cent (inclusief btw) onder de adviesprijs lag, en de kortingen in feite pas beginnen bij dubbele cijfers. De eerste zaak die ik voor deze exploitanten deed was vaak ook de laatste: het bereiken van een afscheidsregeling, al dan niet in het kader van een procedure bij de rechter.

    Oliemaatschappijen boden noodlijdende exploitanten soms ook de ‘oplossing’ om agent te worden. Zij hoefden dan de brandstoffen niet meer in te kopen bij de oliemaatschappij, maar kregen een vaste, nog lagere, (doorstroom-) vergoeding voor alle verkochte liters. De oliemaatschappij verkoopt de brandstoffen dan rechtstreeks aan de klant en de huurder van het tankstation (of alleen van de shop) bemiddelt daar uitsluitend bij. Opmerkelijk genoeg kunnen er dan ineens wél hoge kortingen worden gegeven. Gulf (uit Harderwijk) heeft deze constructie vermoedelijk bedacht, maar we kennen hem ook van Esso (tegenwoordig NRGValue/EG) en Tamoil.

    “Maar wat” zult u zeggen “is dan nu zo felbegeerd aan de positie van de exploitant”? Het antwoord is te vinden in de Benzinewet. Die bepaalt immers dat de overeenkomst die een “wederpartij” of een “huurder” van de Staat (doorgaans een oliemaatschappij) heeft gesloten met een “exploitant” van rechtswege eindigt bij een veiling van de betreffende rijksweglocatie. Het is dan ook niet zozeer de huurder/ondernemer die ernaar streeft dat de huurder onder deze definitie valt, maar de oliemaatschappij. Die is dan immers zonder enige vergoeding te hoeven betalen van zijn (onder-) huurder af.

    De Benzinewet is er duidelijk over wie een “exploitant” is: “een natuurlijke persoon of rechtspersoon die een onderneming drijft wier werkzaamheden bestaan of mede bestaan uit de verkoop van motorbrandstoffen”. Dat is ook logisch, want de Benzinewet had/heeft als doel “het vergroten van de prijsconcurrentie op en het verruimen van de toetredingsmogelijkheden tot de markt van de verkoop van motorbrandstoffen langs wegen in beheer bij het Rijk”. Partijen die geen brandstoffen verkopen hebben daarmee dus niets van doen.

    Maar leer dan de oliemaatschappijen kennen. In de zaak die u allemaal kent uit de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 4 februari 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:335) beweert NRGValue dat de huurder van de shop die een vaste vergoeding ontving voor het in de shop afrekenen van de Esso-brandstoffen nog altijd een “exploitant” was. Dan eindigde de overeenkomst met deze (onder-) huurder immers van rechtswege op 31 december 2017 en had deze geen huurbescherming. De kantonrechter en het gerechtshof gaven de NRGValue gelijk. Maar deze zaak ligt bij de Hoge Raad, en in de loop van 2021 zal duidelijk worden of de beslissing van het gerechtshof in stand blijft.

    In de zaak waarin ik deze dagen op pad was, gaat Kuwait Petroleum nog een stapje verder, door te beweren dat ook de huurder van een shop bij een onbemande Tango-rijksweglocatie nog een “exploitant” is. Deze huurder van een winkeltje langs de snelweg heeft helemaal niets met de verkoop van de brandstoffen te maken. Kuwait heeft deze locatie (door het gebruikmaken van de topdeelregeling uit de Benzinewet) kunnen behouden in de veiling van 9 september jl., en heeft de shop vervolgens voor de hoofdprijs aan een andere partij onderverhuurd. Met een kort geding probeert zij de huidige huurder de shop per 8 december a.s. te laten ontruimen. Ik heb mijn best gedaan de rechter ervan te overtuigen dat mijn cliënt geen “exploitant” is, en dat de Benzinewet het huurrecht van mijn cliënt dus niet heeft aangetast. Ik ben benieuwd of dat is gelukt. Voor de rechter was deze materie helemaal nieuw. Het vonnis wordt op 7 december a.s. verwacht.

     

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.