act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Tag: sociale huurwoning

  • Woningwaarderingsstelsel bemoeilijkt splitsen woningen

    Woningwaarderingsstelsel bemoeilijkt splitsen woningen

    Woningwaarderingsstelsel bemoeilijkt splitsen woningen

    25 januari 2022, door Dirk van den Berg

     

    Plannen om een woning te splitsen? Let op!

    Minister Ollongren (destijds Minister van Binnenlandse Zaken) heeft een wijziging voorgesteld in het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Het voorstel ligt momenteel voor advies bij de Raad van State en het is de bedoeling dat de aanpassing dit voorjaar van kracht wordt. De achtergrond van het voorstel is dat huren na de wijziging minder snel kunnen stijgen en meer woningen behouden blijven voor de sociale woningvoorraad.

    Het voorstel heeft (onbedoeld) gevolgen voor de splitsing van panden. Als u een pand in Amsterdam van vóór 1940 wilt splitsen, is daar in een groot gedeelte van de stad een splitsingsvergunning voor nodig. Eén van de voorwaarden van het verlenen van die vergunning is dat alle woningen in het pand boven de liberalisatiegrens (in de vrije sector) moeten vallen. Om in de vrije sector te kunnen verhuren zijn volgens de huidige liberalisatiegrens 145 huurpunten nodig.

    Maximering WOZ-waarde in huurpuntentelling
    De voorgestelde aanpassing bepaalt dat de WOZ-waarde in de huurpuntentelling gemaximeerd wordt op 33% van het totaal aantal punten. Om aan 145 punten te komen moet na invoering van de wijziging dus 67% van het totaal aantal punten verkregen worden uit ‘overige punten’. Voor woningen zonder rijksmonument status of beschermd stadsgezicht gaat het in de nieuwe situatie om 97 ‘overige punten’. Rijksmonumenten krijgen een toeslag van 50 punten, waardoor er 64 ‘overige punten’ nodig zijn. Woningen met een beschermd stadsgezicht kunnen in aanmerking komen voor een toeslag van 15%, waardoor in dat geval 84 ‘overige punten’ voldoen.

    Wanneer een woning word gerealiseerd die nu nog boven de 145 punten uitkomt, maar na de wijziging van het woningwaarderingsstelsel op minder dan 145 punten, dan zal de woning na de wijziging gelden als een sociale huurwoning en zal dan niet mogen worden verhuurd voor een huurprijs hoger dan de maximale huurprijs behorende bij het puntenaantal (liberalisatiegrens is € 763,47 in 2022).

    Heeft u plannen om een woning te splitsen en heeft bovenstaande wijziging tot gevolg dat het puntenaantal van een of meer van de te realiseren woningen mogelijk onder de 145 uitkomt, dan kan het dus zaak zijn om de splitsing zo snel mogelijk te effectueren.

  • Huurder zwaar gestraft voor het verhuren via Airbnb van zijn sociale huurwoning

    Huurder zwaar gestraft voor het verhuren via Airbnb van zijn sociale huurwoning

    Met de opkomst van Airbnb is je woning verhuren aan toeristen razend populair geworden. Hier is veel om te doen, zo komen VVE’s en omwonenden in opstand tegen het verhuren via Airbnb. Onlangs is een huurder van een sociale huurwoning door de rechtbank Amsterdam op zijn vingers getikt omdat hij zijn woning via Airbnb te huur aanbood.

    Wat was er mis met verhuren via Airbnb?

    De huurder woonde al ruim veertien jaar in een sociale huurwoning in Amsterdam. Het onderverhuren, verhuren via Airbnb, van de woning was op grond van de huurovereenkomst verboden. Desondanks verhuurde de huurder zijn woning via Airbnb aan toeristen omdat hij – naar eigen zeggen – de  inkomsten hieruit nodig had. De verhuurder kreeg hier lucht van en schakelde een onderzoeksbureau in. Uit dat onderzoek bleek dat de verboden onderverhuur in ieder geval meer dan 20 keer voor in totaal minimaal 127 nachten had plaatsgevonden.

    Verlies woning en een boete door verhuren via Airbnb

    De verhuurder vorderde bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst, een boete van EUR 7.500,- en een vergoeding voor gemaakte onderzoekskosten van EUR 10.000,-. De rechter wees deze vorderingen toe en dat betekende dat de Amsterdamse huurder zijn huis kwijt was en ruim EUR 17.500,- moest betalen.

    Geen schadevergoeding ondanks verhuren via Airbnb

    De verhuurder vorderde daarnaast een schadevergoeding. Deze had hij begroot op de door de huurder gemaakte winst. De rechter wees deze vordering af. Zijn redenering was dat als de huurder de woning niet via Airbnb aan toeristen had onderverhuurd hij geen hogere inkomsten dan de normale huuropbrengst zou hebben ontvangen. Het oordeel van de rechter had heel anders kunnen uitvallen. In een geval van verboden onderverhuur oordeelde de Hoge Raad namelijk in 2010 dat de verhuurder wel schade leed door deze onderverhuur en dat artikel 6:104 BW de rechter de bevoegdheid verleent de schade te begroten op het bedrag van de door de verboden onderverhuur genoten winst.

    Conclusie verhuren via Airbnb

    Op zichzelf is de uitspraak van de rechtbank Amsterdam niet verrassend omdat verboden onderverhuur vaak ontbinding van de huurovereenkomst als gevolg heeft. In dit geval had het voor de Amsterdamse huurder zelfs nog slechter uit kunnen pakken: hij heeft winst gemaakt, en mag deze houden.