act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Tag: rijkswegstations

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Drie keer geen oordeel van de Hoge Raad

    Dirk van den Berg in Pompshop: Drie keer geen oordeel van de Hoge Raad

    Drie keer geen oordeel van de Hoge Raad

    7 november 2021, door Dirk van den Berg

     

    Het is herfst buiten en ik bereid mijn praatje voor de Tankstation & Carwash Vakbeurs (10 november a.s.) voor. De Hoge Raad heeft dit jaar drie uitspraken gedaan over tankstations, maar tegelijk ook weer niet: in alle drie de gevallen heeft de Hoge Raad ervan afgezien zijn oordeel te motiveren. Dat is jammer, omdat we daardoor niet precies weten hoe de Hoge Raad over de aan hem voorgelegde kwesties denkt. Twee uitspraken (beide van 19 januari jl.) gingen over het rijkswegstation De Paal langs de A1 en één (uitgesproken op 24 september jl.) over “een benzinestation aan de A67” waarvan mij toevallig bekend is dat het Meelakkers betrof. Deze zaken moet ik natuurlijk in mijn verhaal opnemen. Alle drie de uitspraken komen overigens voort uit onvrede van exploitanten van Esso-rijkswegstations met hun exploitatiecontract.

    DPW, de exploitant van het tankstation op de verzorgingsplaats De Paal, exploiteerde dit rijkswegstation vanaf 1973. De marge (korting op de landelijke adviesprijs exclusief btw) die Esso de exploitant bood, van NLG 10,65 per 1oo liter verkochte benzines (€ 4,83) en NLG 7,75 per 100 liter verkochte diesel (€ 3,52) was ooit een faire beloning voor de inspanningen van een exploitant. Dit zijn de zogenaamde Bovag-marges, die vanaf midden jaren ’80 van de vorige eeuw niet meer zijn aangepast. Destijds leidden ze tot een 50/50 verdeling van de marge tussen leverancier en exploitant; maar inmiddels is dat een verdeling van tenminste 25/75 geworden, waarbij exploitant aan het kortste eind trekt. De oorzaak daarvan is dat exploitanten (CODO’s) niet kunnen onderhandelen over hun marges. Bij een huurovereenkomst mogen die immers vooraf voor de gehele contractsperiode worden afgesproken. De marge voor tankstationhouders die vrij kunnen onderhandelen over hun afnamecontract (DODO’s) beloopt intussen ongeveer € 22,– per 100 liter exclusief btw.

    DPW heeft via de rechter geprobeerd om haar marge te verhogen tot marge voor DODO’s, althans “een handelaarsprijs die het mogelijk maakt om winst te maken op de verkoop van motorbrandstoffen” te realiseren. Omdat de huurrechten voor De Paal in 2011 door Total zijn gewonnen, heeft DPW niet alleen tegen Esso maar ook tegen Total geprocedeerd en zijn er dus twee vrijwel identieke procedures. Beide procedures zijn door DPW verloren. Dat DPW geen recht heeft op de volledige DODO-marge begrijp ik, maar dat zij tot in 2017 genoegen moest nemen met een inkoopkorting van nog geen 5 eurocent per liter ten opzichte van de adviesprijs van de leverancier, terwijl die zelfde leverancier vrijwel overal 10 eurocent of meer korting gaf op haar eigen tankstations, dat begrijp ik niet. Ik herhaal hier dan ook mijn oproep aan dappere CODO’s die het aandurven om op grond van onvoorziene omstandigheden aanpassing van hun contractsvoorwaarden te eisen, om zich bij mij te melden (zie mijn column van maart 2021).

    Van de uitspraak van 24 september jl. tussen NRG Value en de voormalige exploitant van het rijkswegstation op de verzorgingsplaats Meelakkers (die ik bij rechtbank en gerechtshof bijstond) ben ik nog niet helemaal hersteld. De Hoge Raad heeft het oordeel van het Gerechtshof te Den Bosch in stand gelaten, inhoudende dat een in 2014 tussen de (voormalige) exploitant van dit tankstation en Esso gesloten agentuurovereenkomst op 31 december 2017 van rechtswege (dus: automatisch) is geëindigd op grond van een bepaling in de Benzinewet. Ik had bepleit dat de Benzinewet niet van toepassing was, alleen al omdat de ex-exploitant vanaf 2014 helemaal geen motorbrandstoffen meer verkocht en de Benzinewet alleen van toepassing is op – de naam zegt het al – de verkoop van motorbrandstoffen. De Advocaat-Generaal – die in alle cassatieprocedures een advies geeft aan de Hoge Raad – dacht hier anders over, en heeft de Benzinewet van toepassing verklaard op alle (onder-) huurrelaties op verzorgingsplaatsen. Of de Hoge Raad het daarmee eens is, weten we niet. Wél weten we dat de Hoge Raad kon leven met de beslissing van het hof dat de agentuurovereenkomst is geëindigd. Wie hier meer over wil horen moet zeker naar mijn workshop komen. Hopelijk ben ik tegen die tijd weer enigszins hersteld.
    Lees de volledige conclusies van de Advocaten-Generaal op www.rechtspraak.nl in ECLI:NL:PHR:2020:1065 en 1066 en ECLI:NL:PHR:2021:214.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Dirk van den Berg in Pompshop: De Staat deed waartoe hij in staat was

    Dirk van den Berg in Pompshop: De Staat deed waartoe hij in staat was

    De Staat deed waartoe hij in staat was

    7 oktober 2021, door Dirk van den Berg

     

    Mijn vorige column eindigde met een cliffhanger: zou de rijkswegveiling wel doorgaan? De opgebouwde spanning was beperkt, want toen Pompshop op 31 augustus op de mat viel, was al bijna een week bekend dat de voorzieningenrechter de eis van een zestal vergunninghouders en de VNPI om de veiling uit te stellen, had afgewezen. De vergunninghouders hadden gevorderd dat de veiling pas doorgang zou mogen vinden nadat minimaal een maand zou zijn verstreken vanaf het moment dat de Staat duidelijke antwoorden op hun vragen zou hebben gegeven.

    Aan het einde van de mondelinge behandeling van het kort geding op 22 juli jl. hebben partijen nog niet om een vonnis gevraagd. Zij zouden nog overleg hebben om te bezien of zij eruit konden komen. Dat overleg bestond daaruit, dat het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) begin augustus in een brief alle vragen die de vergunninghouders in de dagvaarding hadden gesteld, heeft beantwoord, en de vergunninghouders heeft gevraagd of zij op basis van de gegeven antwoorden de zaak wilden intrekken. Een groot aantal vragen had betrekking op de toekomst van de verzorgingsplaatsen waar nu tankstations staan, zoals “Welke aanvullende voorzieningen worden per 1 januari 2024 toegestaan?” en “Indien aan Fastned wordt toegestaan aanvullende voorzieningen te realiseren, op welke wijze wordt dan rekening gehouden met het veilingbedrag dat voor benzinestations betaald moet worden, en dat mede ziet op de shops/horeca?” Ook waren er vragen over de bijbehorende verplichtingen waaraan de benzinestations moeten voldoen, zoals het verzorgen van toiletten en het houden van voldoende toezicht.

    De antwoorden van het RVB waren niet altijd even “duidelijk”. De meeste antwoorden kwamen erop neer dat er beleid moet worden ontwikkeld of dat er nog besluiten moeten worden genomen. Enkele punten werden wel opgehelderd: het RVB gaf aan dat voor de door Fastned gewenste aanvullende voorzieningen nieuwe huurovereenkomsten zullen worden gesloten, waarbij de huurprijs marktconform zal zijn en tot stand zal komen op basis van een taxatie “toegespitst op de voorzieningen waarvoor toestemming wordt gevraagd”. Ook is geantwoord dat Fastned bij haar uitbreidingen geen toiletten hoeft aan te leggen, omdat die al onderdeel zijn van de Wbr-vergunningen van de bestaande tankstations.

    De vergunninghouders vonden de antwoorden te onduidelijk en zetten de zaak door. De rechter zag het anders. Volgens de rechter was het nog maar de vraag of de Staat verplicht was de vragen van de vergunninghouders te beantwoorden, maar hoefde hij aan de beantwoording van die vraag niet toe te komen. Hij overwoog: “de voorzieningenrechter heeft geen reden om te veronderstellen dat de Staat bij machte is om meer duidelijkheid te geven dan wel zekerheid te bieden dan hij tot nu toe heeft gedaan. Aangenomen moet worden dat de Staat de vragen zo veel mogelijk heeft beantwoord, namelijk voor zover hij daartoe in staat was. Daarbij kan blijven rusten of en in hoeverre de Staat tot beantwoording gehouden was.”

    De bieders op de veiling bleken op 8 september niet veel last te hebben van onduidelijkheden of onzekerheden met betrekking tot de aangeboden kavels. Er werd – ondanks corona en de oprukkende elektrificatie van het wagenpark – geboden als vanouds en EG bracht zelfs het hoogste bod in de rijkswegveilinggeschiedenis uit. Zij mag na het aftikken van ruim 27,5 miljoen euro op de verzorgingsplaats Honswijck de strijd met Fastned voortzetten.

    Nieuwsgierig naar de rest van de uitspraak? Lees het hele kort geding vonnis op www.rechtspraak.nl. 

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Dirk van den Berg in Pompshop: WYSIWYG (What You See Is What Gou Get)?

    WYSIWYG (What you see is what you get)?

    6 september 2021, door Dirk van den Berg

     

    De jaarlijkse veiling van de rijkswegtankstations was spannend vorig jaar. Zou corona de veilingresultaten negatief beïnvloeden? Ik heb niet kunnen vaststellen dat dat is gebeurd: het hoogste resultaat ooit werd geboekt voor Den Ruygenhoek West bij Hoofddorp. Weliswaar is dat bedrag geboden door de zittende partij die gebruik kon maken van de topdeelregeling, en dus lang niet het hele bedrag hoefde te betalen, maar het één-na-hoogste bod, van een derde partij, was ook een recordbedrag.

    Dit jaar hebben we (helaas) nog steeds corona, maar we hebben er nog een hindernis bij: verschillende zittende partijen hebben in kort geding gevorderd dat de veiling van 8 september a.s. wordt uitgesteld omdat het onvoldoende duidelijk is waarop er moet worden geboden: met andere woorden: krijgt de koper wel wat hij nu ziet?

    De bron van deze onrust is voornamelijk de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 14 april 2021 (ECLI:NL:RBDHA:2021:3894) waarin de Staat werd veroordeeld om binnen 30 dagen te beslissen op de verzoeken van Fastned en Mister Green om met hen een overeenkomst aan te gaan op basis waarvan zij aanvullende (horeca- en shop-) voorzieningen kunnen realiseren bij hun laadstations op de verzorgingsplaatsen De Horn, Velder en Hellevliet. In eerdere procedures bij de Raad van State hadden de stroomleveranciers daarvoor de benodigde vergunningen al verkregen, maar omdat de Staat eigenaar is van de gronden is ook een huurovereenkomst nodig. Zie voor de details mijn column in het meinummer van Pompshop.

    De veroordeling van 14 april jl. is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat de Staat eraan moet voldoen, ondanks het daartegen aangetekende hoger beroep (dat nog niet inhoudelijk is behandeld). Maar hoewel er al tenminste 5 keer 30 dagen voorbij zijn, heeft de Staat nog niet inhoudelijk beslist over de aangevraagde aanvullende voorzieningen. De Horn is één van de 25 locaties die dit jaar worden geveild. De kans is groot dat er bij het Fastned laadstation aldaar iets zal gaan verrijzen, maar wanneer en wat precies is onduidelijk. Verder is er onduidelijk of de Staat na 1 januari 2024, wanneer de in de convenanten met de zittende vergunninghouders overeengekomen standstill-periode afloopt, nieuwe voorzieningen (tankstations en wegrestaurants) mogelijk zal maken langs de Nederlandse rijkswegen, en zo ja welke.

    Verschillende particuliere vergunninghouders (leden van de VPR) en de club van brandstofleveranciers VNPI hebben in het op 22 juli jl. behandelde kort geding bepleit dat de Staat (het Rijks Vastgoed Bedrijf, RVB) eerst op alle door hen gestelde vragen over de toekomst van de verzorgingsplaatsen een duidelijk antwoord moet geven, voordat er weer tankstationlocaties kunnen worden geveild.

    De Staat heeft zich uiteraard tegen het gevorderde verbod verweerd. De veilingen kunnen volgens het RVB gewoon doorgaan omdat in de biedboeken de objecten waarop kan worden geboden, duidelijk zijn beschreven. De vragen die de eisers stellen over de toekomst kunnen nu niet allemaal worden beantwoord. Uiteraard zijn er onzekerheden, maar die zijn voor alle deelnemers aan de veiling hetzelfde. Zij kunnen met die onzekerheden rekening houden, en hun biedingen daarop afstemmen. Aldus de Staat.

    Het valt op dat lang niet alle partijen in de branche de veiling willen tegenhouden. Niet voor iedereen is uitstel gunstig. Juist wanneer de ‘grote jongens’ voorzichtig zullen bieden, ontstaan er kansen voor nieuwe of kleinere partijen. En was 20 jaar geleden niet één van de doelstellingen van dit veilingsysteem om nieuwe partijen te laten toetreden en zo de concurrentie te bevorderen?

    Een argument van de eisers in het kort geding – die ‘hun’ vergunning kennelijk te gelde willen maken; zittende vergunninghouders hebben recht op de veilingopbrengst als een andere partij de veiling wint – is, dat de Staat de veilingopbrengst negatief beïnvloedt door onduidelijkheden te laten bestaan. Ik betwijfel of dat zo is. Juist de gevraagde duidelijkheid zou wel eens tot lagere veilingopbrengsten kunnen leiden.

    Nawoord

    Het kort geding is inmiddels door de Staat gewonnen; de uitspraak vindt u hier. De veiling gaat dus gewoon door a.s. woensdag 8 september.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.