act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Tag: prejudiciële vragen

  • Dirk van den Berg in Vastgoedjournaal: Van Hoge Raad arrest naar huurvermindering

    Dirk van den Berg in Vastgoedjournaal: Van Hoge Raad arrest naar huurvermindering

    Van Hoge Raad arrest naar huurvermindering – een praktische uitwerking

    14 februari 2022, door Dirk van den Berg

     

    Anderhalve maand geleden besliste de Hoge Raad – in antwoord op door de kantonrechter te Roermond gestelde prejudiciële vragen – dat huurders en verhuurders van horeca- en winkelbedrijfsruimte de pijn van de gevolgen van de coronamaatregelen moeten delen. In veel gevallen leidt dat tot (tijdelijke) huurvermindering. Toch zijn er nog steeds retailers en horeca-ondernemers die de uitspraak niet kennen. Ook is er een groep huurders en vastgoedeigenaren, die de uitspraak wel kennen, maar niet weten wat dat voor hen betekent. In deze bijdrage sta ik stil bij de praktische uitwerking van de Hoge Raad-uitspraak.

    Geen gebrek, wel onvoorziene omstandigheden
    De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de overheidsmaatregelen, die in het belang van de volksgezondheid de exploitatiemogelijkheden van 290-bedrijfsruimten hebben beperkt, niet zijn aan te merken als een gebrek – waarvan de gevolgen doorgaans in de huurovereenkomst zijn geregeld – maar als onvoorziene omstandigheden die niet voor rekening van de huurder komen. Een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, en als gevolg van de coronamaatregelen een gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate heeft kunnen exploiteren, kan op grond van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW vermindering van de huurprijs verkrijgen als de huurovereenkomst vóór 15 maart 2020 is gesloten.

    Verdeling van de pijn
    Omdat de actie van de huurder is gebaseerd op omstandigheden die partijen bij het sluiten van de overeenkomst niet voor ogen hebben gehad, wordt de overeenkomst als het ware opengebroken om de verstoring van de waardeverhouding tussen de prestaties van beide partijen te herstellen. Tussen partijen overeengekomen uitsluitingen van huurvermindering worden daardoor buiten werking gesteld. De Hoge Raad heeft bepaald dat het benodigde herstel het beste kan plaatsvinden door het nadeel van de huurder – voor zover niet reeds gecompenseerd door de TVL – 50/50 te verdelen over de verhuurder en de huurder door het tijdelijk verlagen van de huurprijs.

    Reparatie via vastelastenmethode – in principe per maand
    De Hoge Raad heeft voor de herstelwijze van het nadeel aangesloten bij de door het Gerechtshof Amsterdam in het arrest van 14 september 2021 gehanteerde ‘vastelastenmethode’. Deze methode is ook door Advocaat-Generaal (“A-G”) Wissink geadviseerd in zijn conclusie van 30 september 2021. De Hoge Raad geeft er de voorkeur aan de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd, in veel gevallen dus per maand. De door de Hoge Raad aangegeven methode werkt als volgt:

    1. Bepaal het percentage van de overeengekomen huurprijs ten opzichte van het totaalbedrag aan vaste lasten.

    N.B. Welke vaste lasten in aanmerking moeten worden genomen wordt door de Hoge Raad niet toegelicht. Volgens de toelichting bij de TVL-regeling uit 2020 worden de volgende posten gezien als vaste lasten: de afschrijvingen op vaste activa en de overige bedrijfskosten. Onder de afschrijvingen op vaste activa valt de waardevermindering van duurzame productiemiddelen, zoals machines, gebouwen, vervoermiddelen en software als gevolg van normale slijtage en voorzienbare economische veroudering. Onder de overige bedrijfskosten vallen de bedrijfskosten die geen betrekking hebben op de inkoopwaarde van de omzet, de arbeidskosten en de afschrijvingen op vaste activa. Voor de berekening per maand worden de jaarbedragen door twaalf gedeeld. Het is mijn verwachting dat bij deze definitie wordt aangesloten in rechtspraak.

    1. Verminder de overeengekomen huurprijs met het onder 1 gevonden percentage van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken.

    N.B. Het gaat dus niet om de daadwerkelijk ontvangen TVL, maar om de TVL die de huurder op grond van de regelgeving kon verkrijgen.

    1. Bereken het percentage van de omzetvermindering door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in hetzelfde tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: percentage omzetvermindering = 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

    N.B. De periode waarmee wordt vergeleken zal in principe dezelfde periode in het tijdvak maart 2019 t/m februari 2020 zijn.

    1. Het tussen partijen te verdelen nadeel wordt gevonden door het percentage van de omzetvermindering gevonden onder 3 te vermenigvuldigen met de resterende huurprijs gevonden onder 2. Vervolgens wordt de huurprijs verminderd met 50% van dit nadeel, tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
      De huurvermindering is dan (de overeengekomen huurprijs min het gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x het percentage omzetvermindering x 50%.

    N.B. De redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat wegens de bijzondere omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van het nadeel.

    Toepassingsbereik
    Deze antwoorden van de Hoge Raad geven rechters die moeten oordelen over een coronageschil handvatten voor hun beslissing, maar kunnen partijen ook helpen om de huurprijs in onderling overleg aan de gewijzigde omstandigheden aan te passen. Hoewel De Hoge Raad alleen huurders van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW uitdrukkelijk noemt, ligt het voor de hand de formule ook te gebruiken voor huurders van 230a-bedrijfsruimte (‘kantoorruimte’) en onbebouwde grond, zo lang de huurder voor zijn omzet maar afhankelijk is van de komst van publiek, en hij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie niet of slechts in geringe mate gebruik heeft kunnen maken van het huurobject. Dit ‘share-the-pain’-principe kan naar mijn mening ook worden toepast bij de huur (of lease) van roerende zaken, zoals kopieermachines, auto’s, boten en vliegtuigen.

    Bijzondere situaties
    Hierboven bij punt 4 heb ik al aangestipt dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat wegens de bijzondere omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van het nadeel. Er zijn situaties denkbaar, waarbij deze verdeling zou leiden tot overcompensatie, bijvoorbeeld voor een huurder die zijn winkelpand niet kan gebruiken, maar online een zodanige omzet (en winst) genereert dat hij in feite geen nadeel heeft van de pandemie, terwijl zijn verhuurder van meerdere huurders minder huur ontvangt.

    Wie de hele uitspraak wil lezen kan deze hier vinden.
    De veel uitgebreidere conclusie van A-G Wissink vindt u hier.

     

    Dit artikel is voor Vastgoedjournaal geschreven door Dirk van den Berg, advocaat vastgoedrecht en franchiserecht en Partner bij act legal.

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Hoge Raad gaat mee in ‘share the pain’ gedachte

    Dirk van den Berg in Pompshop: Hoge Raad gaat mee in ‘share the pain’ gedachte

    Hoge Raad gaat mee in ‘share the pain’ gedachte

    11 januari 2022, door Dirk van den Berg

     

    Op 24 december jongstleden waren ze er, de lang verwachte antwoorden van de Hoge Raad op de door de kantonrechter te Roermond gestelde prejudiciële vragen over de gevolgen van de coronamaatregelen voor huurovereenkomsten van en horeca- en winkelbedrijfsruimte. En de Hoge Raad was kort en bondig, slechts 7 pagina’s!

    Ik was erg blij met de visie van de Hoge Raad, want – anders dan A-G Wissink had geadviseerd – kwam de Hoge Raad tot het oordeel dat de coronamaatregelen geen “gebrek” aan het gehuurde object opleveren. De sluiting van horeca- en andere bedrijfsruimten in het belang van de volksgezondheid beperkt de exploitatiemogelijkheden van 290-bedrijfsruimten wel, maar die sluiting heeft volgens de Hoge Raad geen betrekking op de verhuurde zaak. Ook volgt volgens de Hoge Raad niet uit de wetsgeschiedenis dat de huidige overheidsmaatregelen, die niet voorzienbaar waren, als een gebrek moeten worden aangemerkt. En precies dit heb ik in diverse artikelen geschreven.

    Omdat de sluiting van horeca en winkels volgens de Hoge Raad een onvoorziene omstandigheid is, die bovendien niet voor rekening komt van de huurder, kan een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek via de rechter vermindering van de huurprijs verkrijgen. Dat geldt in ieder geval voor huurovereenkomsten die vóór 15 maart 2020 zijn gesloten.

    De grond voor aanpassing van de huurprijs is de verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties, die in dit geval noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder valt. Daarom wordt die verstoring volgens de Hoge Raad het beste ondervangen door het nadeel van de huurder (de “pijn”) – voor zover niet reeds gecompenseerd door de TVL – gelijk (dus 50/50) te verdelen over de verhuurder en de huurder.

    Voor de berekening van het nadeel, en de reparatie daarvan, sluit de Hoge Raad aan bij de vastelastenmethode die het Gerechtshof Amsterdam gebruikte in de uitspraak van 14 september 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728). Die methode kent vier stappen:

    1. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
    2. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
    3. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet / de referentieomzet)).
    4. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

    Vervolgens kan het bedrag van de huurkorting worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

    Deze antwoorden van de Hoge Raad geven handvatten aan rechters die moeten oordelen over een coronageschil, maar kunnen partijen ook helpen om de huurprijs in onderling overleg aan de gewijzigde omstandigheden aan te passen. Er zijn uitzonderingen mogelijk op de hierboven beschreven methode. De Hoge Raad overweegt letterlijk dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden, bijvoorbeeld de grootte of financiële positie van een partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van de pijn. Bij de beoordeling van deze bijzondere gevallen, denk aan een huurder die elders – of online – als gevolg van de coronamaatregelen veel betere omzetten heeft gemaakt of een verhuurder die nog harder is getroffen dan zijn huurder, kan het (veel langere) advies van A-G Wissink aan de Hoge Raad (55 pagina’s!) mogelijk een steun zijn.

    Wie de hele uitspraak wil lezen kan deze vinden via deze link: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2021:1974.

    De veel uitgebreidere conclusie van A-G Wissink kan worden geraadpleegd via
    https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:PHR:2021:902.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Hoogste rechter aan zet in vraagstuk over corona en huurbetaling

    Hoogste rechter aan zet in vraagstuk over corona en huurbetaling

    Hoogste rechter aan zet in vraagstuk over corona en huurbetaling

    4 mei 2021, door Jelle de Vries

     

    Sinds de uitbraak van de coronacrisis is een groot aantal juridische procedures gevoerd over de omvang van de huurbetalingsverplichting in het licht van de coronamaatregelen. Of kortweg in het jargon van de pandemie: ‘de coronakorting’. Een groot deel van deze procedures is gevoerd in kort geding (voorlopig oordeel) en/of bij de laagste rechterlijke instantie in Nederland (de rechtbanken). Daarin komt echter verandering. In een recente uitspraak (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982) heeft de Limburgse kantonrechter de coronaproblematiek namelijk via zogeheten prejudiciële vragen rechtstreeks aan de Hoge Raad voorgelegd.

    Heineken vs. Verhuurder

    Aanleiding voor de vragen is een geschil tussen Heineken en een van haar verhuurders, dat illustratief is voor de procedures die momenteel in groten getale gevoerd worden. Heineken, die naast bierbrouwerijen ook circa 130 eigen panden heeft en ongeveer 600 panden onderverhuurt, heeft aan het begin van de coronacrisis aan al haar klanten twee maanden huur kwijtgescholden (april en mei 2020). Vervolgens heeft Heineken aan haar verhuurders gevraagd om één van deze twee maanden voor haar rekening te nemen, om zo – volgens het ook in de rechtspraak veel gebezigde adagium –  de ‘pijn van de coronacrisis te delen’. Heineken heeft tevens daar naar gehandeld door feitelijk uitvoering te geven aan haar voorstel. Op praktische gronden is Heineken daartoe overgegaan ongeacht of de betreffende verhuurder heeft ingestemd. In de Limburgse kwestie was dat niet het geval en heeft de verhuurder Heineken uiteindelijk in rechte betrokken.

    Juridische argumenten

    In de juridische procedure worden voor een belangrijk deel de ‘standaard’ juridische corona-argumenten aangevoerd.

    De huurder stelt zich op het standpunt dat zij recht heeft op huurprijsvermindering als gevolg van de door de overheid getroffen maatregelen in verband met de coronacrisis. De huurder betoogt daartoe dat sprake is van een gebrek dan wel van onvoorziene omstandigheden die een wijziging van de huurverhouding rechtvaardigen. Dat wil dus vooral zeggen: die een verlaging van de huurprijs rechtvaardigen.

    De verhuurder, op haar beurt, beredeneert dat de overheidsmaatregelen zien op de uitoefening van de horeca en (dus) niet op het gehuurde zelf. Het is dan ook de vraag of sprake is van een genotbeperking van het gehuurde in de zin van de wettelijke gebrekenregeling. Ook is in veel huurovereenkomsten of in de toepasselijke algemene bepalingen huurprijsvermindering op grond van de gebrekenregeling uitgesloten.

    Bij de toepassing van het leerstuk van onvoorziene omstandigheden is, volgens verhuurders, niet (voldoende) duidelijk welke omstandigheden van het geval relevant zijn en in welke mate die meegewogen moeten worden. Zo is bijvoorbeeld niet duidelijk op welke wijze de tegemoetkomingen die een huurder van de overheid heeft ontvangen – zoals gelden uit de TOGS-, NOW- of TVL-regeling –  mee moeten wegen. In de tot op heden gewezen (lagere) rechtspraak is verschillend omgegaan met deze en andere vragen. Zo is bijvoorbeeld eerst lange tijd geen aandacht geweest voor ontvangen overheidssteun, terwijl meer recente rechtspraak daar wel blijk van geeft. Maar ook dan zijn nog niet alle vragen beantwoord. Het is bijvoorbeeld niet duidelijk welk type compensaties op welke manier mee moeten worden genomen. Kwalificeert de TVL bijvoorbeeld als omzet of moet de TVL rechtstreeks in mindering gebracht worden op de huur? En de NOW?

    De prejudiciële vragen

    Om duidelijkheid te krijgen over deze en andere vragen heeft de Limburgse kantonrechter nu dus besloten om de coronaproblematiek rechtstreeks aan de Hoge Raad voor te leggen. De kantonrechter motiveert dit door er op te wijzen dat hoewel er maatschappelijk een zekere behoefte wordt gevoeld om de schade van de coronamaatregelen op een bepaalde manier te verdelen tussen huurders en verhuurders, het niet helder is of en op welke manier dat ook juridisch vorm kan worden gegeven. Dat laatste is immers bepalend.  De grote hoeveelheid rechtszaken die landelijk gevoerd worden en de vele rechtszaken die naar verwachting nog zullen volgen, rechtvaardigen volgens de kantonrechter het stellen van prejudiciële vragen.

    De vragen die de Limburgse kantonrechter vervolgens aan de Hoge Raad voorlegt zijn kort maar krachtig en volgen het ‘corona-stramien’ zoals dat inmiddels uit de rechtspraak blijkt:

    1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
    2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
    3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
    4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

    De Hoge Raad zal deze vragen nu moeten gaan beantwoorden. Eén van de voordelen daarvan is dat er meer gezag toekomt aan een uitspraak van de Hoge Raad als hoogste rechtscollege dan aan lagere rechtspraak. Dat moet niet alleen de rechtseenheid ten goede komen, maar ook is de gedachte hierachter dat een duidelijke richtlijn van de Hoge Raad nieuwe procedures kan voorkomen omdat partijen beter weten waar zij aan toe zijn.

    Enkele beperkingen

    Hoewel de vragen moeten leiden tot een duidelijk(er) kader, zijn er ook beperkingen.

    Zo heeft de eerste vraag – en daarmee ook de vervolgvragen – expliciet betrekking op van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca. In navolging van het concrete geval dat de aanleiding vormt voor het stellen van de prejudiciële vragen (een horecakwestie) beperkt de vraag zich dus in beginsel tot hotels, restaurants en cafés. Andere categorieën waarvoor in de praktijk vergelijkbare problematiek speelt, zoals de sport- en retailsector, vallen daar in principe buiten. Om toch tot een uitspraak te komen met een zo groot mogelijke praktische relevantie, is denkbaar dat de Hoge Raad waar mogelijk min of meer algemene richtlijnen biedt en/of de mogelijkheid benut om in zijn antwoord ook expliciet andere sectoren te bespreken.

    Een andere potentiële beperking is dat de voorliggende kwestie enigszins atypisch is, omdat sprake is van een onderhuursituatie. De verhuurder heeft zich dan ook op het standpunt gesteld dat ‘de pijn’ niet eerlijk wordt verdeeld als de huurkorting alleen wordt vastgesteld in de verhouding tussen verhuurder en huurder. De onderhuurder, die feitelijk exploiteert, blijft dan buiten schot. Het is de vraag hoe daarmee om moet worden gegaan. Een vergelijkbaar vraagstuk in dit verband is bijvoorbeeld de vraag in hoeverre banken als vastgoedfinanciers mee moeten delen in de pijn, zoals inmiddels ook in de politiek wel wordt betoogd (Motie 35 669-45). Het zal moeten blijken hoe de Hoge Raad met dit element omgaat.

    Tot slot

    Doorgaans beantwoordt de Hoge Raad aan hem voorgelegde prejudiciële vragen binnen zes tot twaalf maanden. Gelet op het gevoelde maatschappelijke belang van de vragen van de Limburgse kantonrechter zal de Hoge Raad zich in dit geval mogelijk op kortere termijn over de vragen uitspreken.

    Heeft u vragen naar aanleiding van het lezen van bovenstaand artikel, of bent u benieuwd of we uw onderneming/ u als huurder/verhuurder of vastgoedinvesteerder op een andere manier kunnen bijstaan? Neem contact op met Jelle de Vries, advocaat vastgoedrecht en huurrecht via: jelle.devries@actlegal-fort.com of via tel. +31 (0)20 664 51 11.