act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Tag: Pompstations

  • Dirk van den Berg in Pompshop: De aard van het beestje

    Dirk van den Berg in Pompshop: De aard van het beestje

    De aard van het beestje

    10 april 2019, door Dirk van den Berg

     

    Een half jaar geleden ben ik na ruim 20 jaar van kantoor gewisseld. Binnen mijn nieuwe kantoor is er een ruime ervaring in retail (‘gewone’ winkels) maar werd er niet of nauwelijks gewerkt voor de tankstationbranche. Mijn kantoorgenoten zien op de zakenlijst nieuwe namen verschijnen, in het pand nieuwe gezichten en op de website van kantoor columns over nieuwe onderwerpen. Een belangstellende collega van mij vroeg mij deze week in het voorbijgaan of ik de tankstationhouder – u dus – voor haar kon typeren. Ik kon dat niet direct, maar het bleef in mijn hoofd rondspoken. Deze column is daarvan de uitkomst.

    De gedachte van mijn collega was dat tankstationhouders een voorliefde zouden hebben voor verlaten en soms wat lugubere plekken, omdat tankstations zich vaak langs de snelweg of aan de rand van een stad (“net voordat de ongerepte natuur begint”) bevinden. Zij associeert uw bestaan ook met stillevens van de Amerikaanse schilder Edward Hopper uit de jaren ’50 of de legendarische scene bij het benzinestation uit de film The Birds van Hitchcock (1963). Haar gedachte is dus wel te verklaren, maar staat ver van mijn dagelijkse praktijk.

    Ik heb de afgelopen jaren een groot aantal ondernemers uit de tankstationbranche leren kennen als betrokken ondernemers. In de eerste plaats zijn ze natuurlijk betrokken bij hun onderneming en hun personeel, maar ook bij de maatschappij (en dan bedoel ik niet de “olie’s” zoals Edsko Schuitema ze altijd noemde, maar de wereld waarin wij leven). Ik ken er zelfs een paar met een elektrische auto.

    Toen ik aan het begin van dit millennium de praktijk overnam van mr. Leonard Pels Rijcken, bestond de cliëntenlijst vooral uit exploitanten die één of twee stations van een oliemaatschappij huurden. Deze ‘exploitanten oude stijl’, soms van echte papa-mama-stations die met hun gezin leefden van de inkomsten uit één station, zijn vrijwel uitgestorven of met pensioen gegaan, ofwel nadat de oliemaatschappij hen had uitgekocht, ofwel nadat een meer actieve (of zo u wilt activistische?) ondernemer zich in de plaats had laten stellen (die procedures heb ik een paar jaar geleden ook veel gedaan).

    De ondernemers die vandaag de dag actief zijn in de branche zijn echte ondernemers – vaak de nieuwe generatie – die aan het hoofd staan van >ondernemingen die stuk voor stuk innovatief zijn. Sommige onderscheiden zich door heel goed gesorteerde shops, anderen maken weer meer werk van horeca en verantwoorde (streek-) producten en/of werkplekken (aan de brandstof zelf verdient vrijwel niemand meer iets). Tegelijkertijd is er een groep die is ingegaan op het aanbod van een oliemaatschappij of leverancier om het station aan deze partij te verhuren. Daardoor treed ik nu ook veel voor verhuurders van tankstations op. Als de locatie goed genoeg is, kan er met onderhandelingen veel worden bereikt.

    De aard van het beestje is dus behoorlijk divers, maar de grote gemene deler is toch wel dat zij hart voor de zaak hebben en innovatief zijn. Het liefst werk ik zelf met ondernemers die meedenken en in zekere mate kritisch zijn. Daarmee heb ik ook de beste resultaten behaald. Als advocaat ben je immers voor een groot deel afhankelijk van de feiten, en het is prettig als je die niet zelf hoeft te verzinnen. Wat ik vooral fijn vind aan de tankstation-ondernemers die ik bijsta, is dat zij (in de meeste gevallen) afgaan op mijn juridische oordeel, en willen meegaan in de strategie die ik voor hen uitstippel. Dat is nog wel eens anders als je – bij voorbeeld – een multinational adviseert.

    Maar – en ik vrees dat collega Mirjam mij hier ook op zal wijzen als ze dit leest – nu betrap ik mij erop dat het inmiddels helemaal niet meer gaat over u, maar over de aard van een ander beestje. Tot de volgende keer.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Tegen de stroom in voor koffie en broodjes…

    Dirk van den Berg in Pompshop: Tegen de stroom in voor koffie en broodjes…

    Het was even stil, maar op 23 januari jl. heeft de Raad van State uitspraak gedaan in de zoveelste ‘battle’ tussen Fastned en de pomphouders. Fastned wil op haar laadpunten (zij heeft er in Nederland nu ongeveer 70) gebouwtjes neerzetten waar haar klanten naar de wc kunnen en koffie en broodjes kunnen kopen. De pomphouders zien dat als oneerlijke concurrentie, omdat het inbreuk maakt op hun vergunning.

    Voor het bouwen op een verzorgingsplaats is een vergunning nodig op grond van de Wet Beheer Rijkswaterstaatswerken (Wbr). De Minister van Infrastructuur en Milieu verleent zo’n vergunning (of niet). De strijd spitst zich op dit moment toe op twee locaties: Velder (bij Boxtel) en De Horn (bij Medemblik).

    In de zomer van 2015 weigerde de Minister de door Fastned gevraagde vergunning voor de locatie Velder, en in het voorjaar van 2016 voor De Horn. Fastned heeft daartegen bezwaar ingesteld, maar de bezwaren zijn door de Minister van tafel geveegd. Bij de rechtbank Amsterdam had Fastned meer succes: de rechtbank heeft de beroepen op 4 juli 2017 gegrond verklaard en de Minister opgedragen om binnen zes weken opnieuw op de bezwaren te beslissen. Dat heeft zij in augustus 2017 gedaan: op 22 augustus 2017 heeft de Minister de vergunning voor De Horn alsnog verleend en op 29 augustus 2017 heeft zij die voor Velder opnieuw geweigerd.

    Tegen de beslissing van de Rechtbank hebben de Vereniging voor Particuliere Rijkswegvergunninghouders (VPR) en de belanghebbende vergunninghouders op de locaties Velder (EG Retail) en De Horn (Tinq) beroep ingesteld bij de Raad van State. Daarin is nu uitspraak gedaan. De Raad van State heeft daarin direct ook de nieuwe besluiten van 2017 meegenomen.

    De Raad van State beoordeelde eerst de beslissing van de rechtbank waarin de Minister werd opgedragen haar huiswerk over te doen. De Minister had de vergunningen onder andere afgewezen met het argument dat Fastned van de eigenaar van de grond (de Staat) toch de benodigde privaatrechtelijke toestemming niet zou krijgen omdat de Benzinewet daaraan in de weg zou staan: de zogenaamde “evidente privaatrechtelijke belemmering”. Net als de rechtbank wees de Raad van State deze redenering van de hand. De Raad oordeelde dat een Wbr-vergunning slechts kan worden geweigerd “ter bescherming van waterstaatswerken en ter verzekering van een doelmatig en veilig gebruik van die werken”, en dat van zo’n evidente belemmering geen sprake was,  onder meer omdat daarover nog een procedure loopt.

    Ook de andere argumenten van de vergunninghouders – onder andere dat de “Kennisgeving Voorzieningenbeleid op verzorgingsplaatsen langs rijkswegen” zoals gewijzigd in 2013, aanvullende voorzieningen bij laadpunten onmogelijk maakt – verwierp de Raad van State. De Raad overwoog uitdrukkelijk dat per geval zal moeten worden beoordeeld of aanvullende voorzieningen het doelmatig en veilig gebruik van de verzorgingsplaats aantasten, en dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de Minister de vergunningen niet op de genoemde, algemene, gronden kon weigeren.  

    In het nieuwe besluit over Velder heeft de Minister de vergunning opnieuw geweigerd op grond van veiligheids- en doelmatigheidsoverwegingen. De Raad van State heeft die die weigering opnieuw vernietigd, omdat de Minister onvoldoende heeft gemotiveerd waarom de vergunning uit oogpunt van doelmatig gebruik van de verzorgingsplaats niet kan worden verleend. De Minister moet haar huiswerk opnieuw overdoen.

    In het nieuwe besluit over De Horn heeft de Minister de vergunning wél verleend. De Minister kon niet echt anders, omdat er op De Horn veel ruimte is, en er behalve benzine en diesel niets te koop is. De op de Benzinewet gebaseerde bezwaren van de pomphouders gaan reeds daarom niet op. De Minister acht de door Fastned gewenste voorzieningen zowel doelmatig als voldoende veilig; ook de klanten van Tinq kunnen er gebruik van maken. De Raad van State heeft in de uitspraak van 23 januari jl. de vergunning in stand gelaten. Die is hiermee onherroepelijk geworden, en Fastned heeft de slag om deze locatie gewonnen.  Of er in het winderige Noordhollandse landschap enige eer (en winst) is te behalen met een shop blijft echter de vraag.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Gebouwd of niet gebouwd, dat is de vraag

    Dirk van den Berg in Pompshop: Gebouwd of niet gebouwd, dat is de vraag

    Een recent gepubliceerde uitspraak over een onbemand tankstation in Oisterwijk laat weer eens zien dat het opstellen van een eenduidig huurcontract niet eenvoudig is. De partijen verschilden van mening over wat er was verhuurd: een tankstation of onbebouwde grond. Het onderscheid is van groot belang: de huurder van een tankstation is in hoge mate beschermd; de huurder van grond is ‘vogelvrij’.

    In deze zaak heeft (een rechtsvoorganger van) Tamoil in 1993 voor 10 jaar een perceel met daarop een door de vorige huurder (BP) gebouwd onbemand tankstation gehuurd. De partijen zijn het erover eens dat de huurder “de pompen en de automaat en de andere aanwezige zaken, waaronder een luifel” van BP heeft overgenomen. Over de ondergrondse installatie zijn geen afspraken gemaakt. In 2002 gaat een nieuwe huurovereenkomst in. Daarin wordt afgesproken dat Tamoil een Fuel POS, pompen en een luifel zal plaatsen, en dat deze haar eigendom zullen blijven. Ook deze overeenkomst is voor 10 jaar gesloten; daarna wordt hij telkens met een jaar verlengd, tot een van beide partijen opzegt op een termijn van 12 maanden.

    Tamoil wordt in december 2017 onaangenaam verrast door een opzegging per 31 december 2018. Zij heeft in 2016 nog investeringen in het tankstation gedaan, en meent met de verhuurder te hebben afgesproken dat zij nog lang mocht blijven huren. Via-via verneemt Tamoil dat de eigenaar heeft opgezegd omdat hij van een andere partij een hogere huurprijs kan krijgen. Tamoil betwist de geldigheid van de opzegging vanwege de lange duur van de huurovereenkomst, én omdat zij bereid is de door de derde geboden huurprijs te matchen. Het mag niet baten. De verhuurder had de nieuwe huurovereenkomst al getekend, en kon dus niet meer terug. Tamoil stelt dan dat zij bij het einde van de huurovereenkomst “het complete tankstation, inclusief de volledige ondergrondse tankinstallatie en verharding” zal wegnemen.

    De eigenaar heeft het gehele tankstation met ingang van 1 januari 2019 aan een nieuwe partij verhuurd, en vordert daarom in een bodemprocedure dat Tamoil op 31 december 2018 het station ontruimt met achterlating van alles. Tamoil verweert zich tegen de ontruiming.

    De kantonrechter oordeelt eerst over het huurregime, en sluit daarvoor (terecht) aan bij de uitspraak van de Hoge Raad hierover uit 2012 tussen De Haan en de Gemeente Rotterdam (ECLI:NL:HR:2012:BW7172): wanneer een huurder van onbebouwde grond daarop een tankstation bouwt, dan blijft het regime “huur van onbebouwde grond”. Ook bij opvolgende huurovereenkomsten wordt dan uitsluitend grond verhuurd, tenzij partijen uitdrukkelijk iets anders afspreken. Het is bijzonder, maar als de Hoge Raad het zegt, dan moeten we het daarmee doen. De kantonrechter ziet hier geen afwijkende partijbedoeling, dus Tamoil huurt grond en wordt niet beschermd.

    Dan komt de stelling van Tamoil aan de orde dat de redelijkheid en billijkheid aan de opzegging in de weg staan. Daarover oordeelt de kantonrechter dat een huurder die “een overeenkomst als de onderhavige” sluit, erop bedacht moet zijn dat de verhuurder opzegt. De lange duur van de huurovereenkomst maakt dit niet anders. Ook de investeringen van Tamoil in 2016 baten haar niet: dan had Tamoil de afspraak over “langjarige zekerheid” maar op papier moeten laten zetten. De opzegging is dus geldig.

    Vervolgens honoreert de rechter het door Tamoil geclaimde wegbreekrecht (art. 7:216 BW) gedeeltelijk. Vanwege de tekst van de huurovereenkomst en haar commerciële belang mag Tamoil de Fuel POS, pompen en luifel verwijderen. De ondergrondse tanks en leidingen moet Tamoil laten zitten. Die behoren volgens de kantonrechter kennelijk tot het gehuurde.

    De kantonrechter licht in het geheel niet toe waarom hij het gehuurde desondanks geen “gebouwde onroerende zaak” vindt, maar deze uitkomst is wél in overeenstemming met de vorig jaar gepubliceerde uitspraak over het onbemande Tango tankstation op het Circuit Zandvoort. In die uitspraak (ECLI:NL:RBNHO:2017:11434) kwam de kantonrechter tot ditzelfde oordeel, omdat een ondergrondse tank met vloeistofdichte vloer naar normaal spraakgebruik geen “gebouw” is. Daar was geen luifel. Hier was hij er wel, maar behoorde hij niet tot het gehuurde. En dus was hij er ook weer niet.

    Confuus? Lees de hele uitspraak op www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBZWB:2018:6751.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.