act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Tag: kort geding

  • Dirk van den Berg in Pompshop: De Staat deed waartoe hij in staat was

    Dirk van den Berg in Pompshop: De Staat deed waartoe hij in staat was

    De Staat deed waartoe hij in staat was

    7 oktober 2021, door Dirk van den Berg

     

    Mijn vorige column eindigde met een cliffhanger: zou de rijkswegveiling wel doorgaan? De opgebouwde spanning was beperkt, want toen Pompshop op 31 augustus op de mat viel, was al bijna een week bekend dat de voorzieningenrechter de eis van een zestal vergunninghouders en de VNPI om de veiling uit te stellen, had afgewezen. De vergunninghouders hadden gevorderd dat de veiling pas doorgang zou mogen vinden nadat minimaal een maand zou zijn verstreken vanaf het moment dat de Staat duidelijke antwoorden op hun vragen zou hebben gegeven.

    Aan het einde van de mondelinge behandeling van het kort geding op 22 juli jl. hebben partijen nog niet om een vonnis gevraagd. Zij zouden nog overleg hebben om te bezien of zij eruit konden komen. Dat overleg bestond daaruit, dat het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) begin augustus in een brief alle vragen die de vergunninghouders in de dagvaarding hadden gesteld, heeft beantwoord, en de vergunninghouders heeft gevraagd of zij op basis van de gegeven antwoorden de zaak wilden intrekken. Een groot aantal vragen had betrekking op de toekomst van de verzorgingsplaatsen waar nu tankstations staan, zoals “Welke aanvullende voorzieningen worden per 1 januari 2024 toegestaan?” en “Indien aan Fastned wordt toegestaan aanvullende voorzieningen te realiseren, op welke wijze wordt dan rekening gehouden met het veilingbedrag dat voor benzinestations betaald moet worden, en dat mede ziet op de shops/horeca?” Ook waren er vragen over de bijbehorende verplichtingen waaraan de benzinestations moeten voldoen, zoals het verzorgen van toiletten en het houden van voldoende toezicht.

    De antwoorden van het RVB waren niet altijd even “duidelijk”. De meeste antwoorden kwamen erop neer dat er beleid moet worden ontwikkeld of dat er nog besluiten moeten worden genomen. Enkele punten werden wel opgehelderd: het RVB gaf aan dat voor de door Fastned gewenste aanvullende voorzieningen nieuwe huurovereenkomsten zullen worden gesloten, waarbij de huurprijs marktconform zal zijn en tot stand zal komen op basis van een taxatie “toegespitst op de voorzieningen waarvoor toestemming wordt gevraagd”. Ook is geantwoord dat Fastned bij haar uitbreidingen geen toiletten hoeft aan te leggen, omdat die al onderdeel zijn van de Wbr-vergunningen van de bestaande tankstations.

    De vergunninghouders vonden de antwoorden te onduidelijk en zetten de zaak door. De rechter zag het anders. Volgens de rechter was het nog maar de vraag of de Staat verplicht was de vragen van de vergunninghouders te beantwoorden, maar hoefde hij aan de beantwoording van die vraag niet toe te komen. Hij overwoog: “de voorzieningenrechter heeft geen reden om te veronderstellen dat de Staat bij machte is om meer duidelijkheid te geven dan wel zekerheid te bieden dan hij tot nu toe heeft gedaan. Aangenomen moet worden dat de Staat de vragen zo veel mogelijk heeft beantwoord, namelijk voor zover hij daartoe in staat was. Daarbij kan blijven rusten of en in hoeverre de Staat tot beantwoording gehouden was.”

    De bieders op de veiling bleken op 8 september niet veel last te hebben van onduidelijkheden of onzekerheden met betrekking tot de aangeboden kavels. Er werd – ondanks corona en de oprukkende elektrificatie van het wagenpark – geboden als vanouds en EG bracht zelfs het hoogste bod in de rijkswegveilinggeschiedenis uit. Zij mag na het aftikken van ruim 27,5 miljoen euro op de verzorgingsplaats Honswijck de strijd met Fastned voortzetten.

    Nieuwsgierig naar de rest van de uitspraak? Lees het hele kort geding vonnis op www.rechtspraak.nl. 

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Dirk van den Berg in Pompshop: WYSIWYG (What You See Is What Gou Get)?

    WYSIWYG (What you see is what you get)?

    6 september 2021, door Dirk van den Berg

     

    De jaarlijkse veiling van de rijkswegtankstations was spannend vorig jaar. Zou corona de veilingresultaten negatief beïnvloeden? Ik heb niet kunnen vaststellen dat dat is gebeurd: het hoogste resultaat ooit werd geboekt voor Den Ruygenhoek West bij Hoofddorp. Weliswaar is dat bedrag geboden door de zittende partij die gebruik kon maken van de topdeelregeling, en dus lang niet het hele bedrag hoefde te betalen, maar het één-na-hoogste bod, van een derde partij, was ook een recordbedrag.

    Dit jaar hebben we (helaas) nog steeds corona, maar we hebben er nog een hindernis bij: verschillende zittende partijen hebben in kort geding gevorderd dat de veiling van 8 september a.s. wordt uitgesteld omdat het onvoldoende duidelijk is waarop er moet worden geboden: met andere woorden: krijgt de koper wel wat hij nu ziet?

    De bron van deze onrust is voornamelijk de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 14 april 2021 (ECLI:NL:RBDHA:2021:3894) waarin de Staat werd veroordeeld om binnen 30 dagen te beslissen op de verzoeken van Fastned en Mister Green om met hen een overeenkomst aan te gaan op basis waarvan zij aanvullende (horeca- en shop-) voorzieningen kunnen realiseren bij hun laadstations op de verzorgingsplaatsen De Horn, Velder en Hellevliet. In eerdere procedures bij de Raad van State hadden de stroomleveranciers daarvoor de benodigde vergunningen al verkregen, maar omdat de Staat eigenaar is van de gronden is ook een huurovereenkomst nodig. Zie voor de details mijn column in het meinummer van Pompshop.

    De veroordeling van 14 april jl. is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat de Staat eraan moet voldoen, ondanks het daartegen aangetekende hoger beroep (dat nog niet inhoudelijk is behandeld). Maar hoewel er al tenminste 5 keer 30 dagen voorbij zijn, heeft de Staat nog niet inhoudelijk beslist over de aangevraagde aanvullende voorzieningen. De Horn is één van de 25 locaties die dit jaar worden geveild. De kans is groot dat er bij het Fastned laadstation aldaar iets zal gaan verrijzen, maar wanneer en wat precies is onduidelijk. Verder is er onduidelijk of de Staat na 1 januari 2024, wanneer de in de convenanten met de zittende vergunninghouders overeengekomen standstill-periode afloopt, nieuwe voorzieningen (tankstations en wegrestaurants) mogelijk zal maken langs de Nederlandse rijkswegen, en zo ja welke.

    Verschillende particuliere vergunninghouders (leden van de VPR) en de club van brandstofleveranciers VNPI hebben in het op 22 juli jl. behandelde kort geding bepleit dat de Staat (het Rijks Vastgoed Bedrijf, RVB) eerst op alle door hen gestelde vragen over de toekomst van de verzorgingsplaatsen een duidelijk antwoord moet geven, voordat er weer tankstationlocaties kunnen worden geveild.

    De Staat heeft zich uiteraard tegen het gevorderde verbod verweerd. De veilingen kunnen volgens het RVB gewoon doorgaan omdat in de biedboeken de objecten waarop kan worden geboden, duidelijk zijn beschreven. De vragen die de eisers stellen over de toekomst kunnen nu niet allemaal worden beantwoord. Uiteraard zijn er onzekerheden, maar die zijn voor alle deelnemers aan de veiling hetzelfde. Zij kunnen met die onzekerheden rekening houden, en hun biedingen daarop afstemmen. Aldus de Staat.

    Het valt op dat lang niet alle partijen in de branche de veiling willen tegenhouden. Niet voor iedereen is uitstel gunstig. Juist wanneer de ‘grote jongens’ voorzichtig zullen bieden, ontstaan er kansen voor nieuwe of kleinere partijen. En was 20 jaar geleden niet één van de doelstellingen van dit veilingsysteem om nieuwe partijen te laten toetreden en zo de concurrentie te bevorderen?

    Een argument van de eisers in het kort geding – die ‘hun’ vergunning kennelijk te gelde willen maken; zittende vergunninghouders hebben recht op de veilingopbrengst als een andere partij de veiling wint – is, dat de Staat de veilingopbrengst negatief beïnvloedt door onduidelijkheden te laten bestaan. Ik betwijfel of dat zo is. Juist de gevraagde duidelijkheid zou wel eens tot lagere veilingopbrengsten kunnen leiden.

    Nawoord

    Het kort geding is inmiddels door de Staat gewonnen; de uitspraak vindt u hier. De veiling gaat dus gewoon door a.s. woensdag 8 september.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Track record Pieter adviseren JD verzoekschrift goedkeuring kort geding

    Track record Pieter adviseren JD verzoekschrift goedkeuring kort geding

    Adviseren van JD over een verzoekschrift over het verkrijgen van goedkeuring voor een kort geding.

  • Coronakortingen in de hotelbranche

    Coronakortingen in de hotelbranche

    4 maart 2021, door Dirk van den Berg

     

    Het valt op dat een relatief groot deel van de tot op heden gewezen rechterlijke uitspraken over coronakortingen betrekking heeft op horeca-panden. Cafés, restaurants en clubs zijn tijdens de eerste lockdown verplicht gesloten geweest (en zijn ook tijdens de tweede lockdown weer verplicht gesloten), zodat hun omzet enige tijd geheel is weggevallen. Hotels mochten openblijven, maar vanwege het wegblijven van zowel toeristen als zakenreizigers is hun bezetting vanaf medio maart 2020 zeer laag. De (kort geding) rechters zien dat in, en staan exploitanten van hotels die aannemelijk kunnen maken dat hun omzet sterk is gedaald als gevolg van de coronacrisis (voorlopig) kortingen tot 50% van de huurprijs toe.

    Er zijn vijf kort geding uitspraken over (steeds Amsterdamse) hotels en één nog niet gebouwd appartementenhotel in Rotterdam gepubliceerd. De meest in het oog springende uitspraak is die van 17 juli 2020 van Palace Hotel tegen Deka inzake het prestigieuze W Hotel aan de Spuistraat in Amsterdam met een huur die gedurende 2020 opliep van € 580.255,– per maand in het voorjaar van 2020 naar € 833.333,– vanaf oktober 2020 (ECLI:NL:RBAMS:3494). De huurder vorderde over de periode van 12 maart tot en met 15 juni 2020 een huuropschorting van 100% en een huuropschorting van 75% over de periode van 16 juni tot en met 31 december 2020. De voorzieningenrechter oordeelt dat – ondanks de triple net-overeenkomst – sprake is van onvoorziene omstandigheden, waardoor de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties ernstig is verstoord en Deka naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. De voorzieningenrechter vond het aannemelijk dat de bodemrechter de pijn gelijk over partijen zou verdelen en aldus de huur over het tweede kwartaal van 2020 zal verlagen tot 50%, over het derde kwartaal tot 60% en over het vierde kwartaal tot 75%, en stond Palace Hotel toe haar verplichtingen voor het meerdere op te schorten. Uitdrukkelijk oordeelde de Voorzieningenrechter: “Of en in hoeverre van dit uitstel afstel komt en zo nee, hoe en wanneer alsnog aan de opgeschorte verplichtingen zal moeten worden voldaan, is aan de bodemrechter.” Die bodemprocedure moest binnen drie weken aanhangig worden gemaakt, bij gebreke waarvan het recht op opschorting zou vervallen.

    Ook de exploitant van een appartementenhotel in Amsterdam krijgt aan het begin van de tweede lockdown op 11 november 2020  op grond van onvoorziene omstandigheden een “korting” van 40% over de maanden april tot en met juni 2020, 25% over juli tot en met september 2020 en (weer) 40% over de periode van oktober 2020 tot en met februari 2021 (ECLI:NL:RBAMS:5697). De huurder vorderde aanpassing van de huur naar 25% van de omzethuur, een percentage dat in de branche als “gezond” zou worden gezien. De voorzieningenrechter wijst dat af, omdat daarmee het risico van de exploitatie geheel bij de verhuurder zou worden gelegd.

    Over een nog niet gebouwd appartementenhotel in het centrum van Rotterdam is zowel op 11 juni als op 19 oktober 2020 in kort geding gevonnist (ECLI:NL:RBROTT:5218 en ECLI:NL:RBROTT:10799). De eerste uitspraak draait om de vordering van Cityden, die een door de verhuurder nog tot appartementenhotel te verbouwen gebouw heeft gehuurd, tot het afbouwen van het gehuurde. De verhuurder probeert onder haar verplichtingen uit de huurovereenkomst uit te komen met een beroep op de coronacrisis. Dat beroep slaagt niet en de verhuurder wordt veroordeeld de bouwwerkzaamheden te hervatten en het gehuurde volgens plan op te leveren op straffe van een dwangsom. In de tweede zaak vordert de verhuurder primair ontheffing van de eerdere veroordeling en subsidiair de verstrekking van aanvullende zekerheid. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen af, zodat de verhuurder de beslissing van de bodemrechter op de vordering tot ontbinding of aanpassing van de huurovereenkomst moet afwachten. De voorzieningenrechter overweegt daarbij dat de coronacrisis op deze overeenkomst niet dezelfde impact heeft als elders in de hotelbranche wordt gevoeld, omdat van hotelexploitatie nog geen sprake is. Het gebouw moet immers eerst nog herontwikkeld worden. Ook de omstandigheid dat tegenover de grote investeringen die de verhuurder nu moet maken op termijn grote opbrengsten staan, terwijl de verhuurder het moment waarop dat gaat gebeuren deels zelf in de hand heeft acht de voorzieningenrechter relevant. De verhuurder betwijfelt of Cityden te zijner tijd de huur zal kunnen betalen en vordert een bankgarantie in plaats van de reeds verstrekte concerngarantie. Bij de afwijzing van dit onderdeel overweegt de voorzieningenrechter nog dat niet vaststaat dat appartementenhotels even hard worden getroffen door de coronacrisis als gewone hotels.

    Op 17 juli 2020 en 27 augustus 2020 krijgen de exploitanten van Museum Hotel respectievelijk Element Hotel van de voorzieningenrechter te Amsterdam het lid op de neus omdat zij niet duidelijk wisten te maken dat hun omzetderving kon worden toegeschreven aan de coronacrisis (ECLI:RBAMS:2020:3508 en ECLI:RBAMS:2020:4253). Element Hotel werd daarbij tot ontruiming veroordeeld, omdat zij – na halvering van de huur over het tweede en derde kwartaal van 2020 – een huurachterstand van meer dan drie maanden had en zij niet kon aangeven wanneer zij weer een betaling kon doen.

    In de jurisprudentie gaan de overheidsbijdragen die huurders (kunnen) krijgen langzaam een grotere rol spelen, zo ook in de uitspraak van de voorzieningenrechter te Amsterdam in de zaak van Swissôtel tegen haar verhuurder (ECLI:NL:RBAMS:2021:120). De exploitant van dit door de coronacrisis zwaar getroffen hotel op het Damrak vorderde in kort geding opschorting van 50% van haar huurbetalingsverplichtingen over de periode van 15 maart tot en met 31 december 2020. Voor zover zij meer had betaald dan die 50% vorderde zij dat terug. Aan de hand van de door Swissôtel overgelegde resultaten over heel 2020 oordeelde de rechter dat de coronacrisis voor Swissôtel klemmende gevolgen heeft en dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties daardoor ernstig is verstoord, zodat sprake is van “onvoorziene omstandigheden die bovendien van dien aard zijn dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten”. De verhuurder voerde aan dat de door Swissôtel (te) ontvangen TVL eerst van de verschuldigde huur moest worden afgetrokken en het restant daarna 50/50 door beide partijen moest worden gedeeld. De rechter oordeelde dat dat niet opgaat omdat naar het totaalplaatje moet worden gekeken. Omdat Swissôtel een substantieel lagere omzet heeft, en meer vaste lasten dan alleen de huur, stond hij opschorting van 50% van de huur toe, met de kanttekening dat in de bodemprocedure opnieuw zal worden gekeken naar de lasten en de opbrengsten. De voorzieningenrechter ging niet mee in de vordering tot terugbetaling van reeds betaalde huur over 2020. Wel mag Swissôtel – voor zover zij de huur voor de maanden november en december 2020 en januari 2021 al volledig heeft voldaan – het (voorlopig) teveel betaalde verrekenen met de huurbetalingen voor de komende maanden. Aan de veroordeling is verder de voorwaarde verbonden dat Swissôtel binnen één maand na het vonnis een bodemprocedure aanhangig maakt.

     

    Deze blog is gebaseerd op het uitgebreidere artikel van Dirk in de nieuwste editie van het tijdschrift TvHB.

     

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Fysiek feestje

    Dirk van den Berg in Pompshop: Fysiek feestje

    Het was feestelijk. Afgelopen maandag mocht ik na twee maanden eindelijk weer naar de rechtbank voor een ‘fysieke’ zitting, een kort geding. Misschien had de rechtbank hiervoor gekozen vanwege de logistieke complexiteit: er waren twee eisers (met verschillende advocaten), die ieder afwijkende vorderingen hadden tegen twee koppels gedaagden (een echtpaar en een aannemer en zijn B.V.). Voor de gedaagden had zich nog geen advocaat gemeld. Het zou knap lastig zijn geweest om via Skype, Teams, Meet of Zoom (HouseParty wordt in zakelijke omgevingen eigenlijk niet gebruikt) niet alleen oog te houden op de rechter maar ook op de twee wederpartijen en mijn ‘medepartij’. En maar hopen dat de verbinding niet zou uitvallen.

    Maar gelukkig niets van dat alles dus. Na een binnen de rechtbank uitgezette eenrichtingsroute kon ik mij melden bij een balie die inmiddels was voorzien van plexiglas kuchscherm. Zowaar bleek daar ook een advocaat voor het gedaagde echtpaar aanwezig te zijn. Van de medewerkster achter de balie (nog altijd ‘bode’ genoemd) kregen we instructies waar straks in de rechtszaal op gepaste afstand van elkaar te gaan zitten.

    De rechtszaal was ongeveer 10 bij 10 meter. Aan de ene kant van de zaal zaten de rechter en de griffier op een verhoging. Daar tegenover waren van links naar rechts met ruim 1,5 meter afstand voor de advocaten drie tafels met daarbij een stoel neergezet. Daar achter (ook weer ruim 1,5 meter verder) stonden stoelen voor de cliënten. Normaal zit een cliënt naast zijn advocaat, nu dus een paar meter daar achter. Het was allemaal even wennen, maar veel beter dan via een beeldverbinding.

    De vordering van mijn cliënte en de medepartij betrof een bouwstop. De gedaagden waren de eigenaren van het huis tussen de panden van de beide eisers in. Zij waren zonder toestemming van hun buren begonnen met het herstel van de (volgens hen) slechte fundering van de gemeenschappelijke bouwmuren. De wet (artikel 67 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek) is er duidelijk over dat dergelijke werkzaamheden alleen mogen plaatsvinden met toestemming van de mede-eigenaren. Volgens de gedaagden was mijn cliënte van alles op de hoogte, en konden zij dus hun gang gaan.

    Nadat alle partijen hun zegje hadden gedaan en de rechter enkele kritische vragen had gesteld, was het haar duidelijk dat het echtpaar de benodigde toestemming niet had. De rechter was er dan ook niet van gecharmeerd dat de aannemer al met de werkzaamheden was begonnen, en al helemaal niet van de omstandigheid dat er was doorgewerkt nadat ik zowel de eigenaren als de aannemer een aangetekende brief had gestuurd waarin ik hen had gesommeerd met de werkzaamheden te stoppen totdat een door partijen gezamenlijk aan te wijzen onafhankelijke deskundige zou hebben geadviseerd over de vraag of en zo ja hoe de werkzaamheden zouden kunnen worden verricht zonder schade toe te brengen aan de belendende panden.

    Zonder dat zij een vonnis hoefde te wijzen dwong de rechter van de gedaagden de toezegging af dat zij niet verder zouden bouwen totdat de gezamenlijk te benoemen deskundige zijn ei zou hebben gelegd over de vraag of de fundering van de gemeenschappelijke muur zo slecht is dat deze opnieuw moet worden gefundeerd, en zo ja, hoe. Met de zitting was het doel – de bouwstop – bereikt, en er hoeft alleen een vonnis te worden gewezen als de partijen er onderling (opnieuw) niet uitkomen.

    Terugkijkend op deze zitting en de weg daarnaartoe prijs ik mij gelukkig met mijn benzinestations-praktijk, waarin ik meestal te maken heb met grote wederpartijen die zich (te) uitgebreid juridisch laten adviseren voordat zij tot daden overgaan, en maar weinig met – niet door juridische kennis gehinderde – particulieren.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.