act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Tag: huurovereenkomst

  • Horeca en huur

    Horeca en huur

    Fort Advocaten organiseert regelmatig seminars en workshops. Tijdens de horecaworkshop van 3 februari 2014 spraken wij over zaken die voor een huurder van horecaruimte van belang zijn. Wat als je veranderingen wilt aanbrengen, bijvoorbeeld door een muurtje naar een binnenplaats door te breken? Hoe kan je huurtermijnen veilig stellen en grip houden op de huurprijs? Als je een horecaonderneming verkoopt of koopt, is het dan zeker dat deze op dezelfde plek kan blijven? Of kan dat alleen maar als de verhuurder daar mee instemt? Als een financier een huurintredingsrecht wenst. Hoe werkt dat dan?

    Bekijk hier de casus die tijdens de workshop is behandeld.

    Er is natuurlijk ook veel niet aan bod gekomen. Een greep.

    • Wat als je niet alleen het horecapand maar ook de onderneming huurt van de verhuurder?
    • Hoe zit het met exclusieve afnamebedingen in een huurovereenkomst?
    • En wie is verantwoordelijk voor de benodigde vergunningen of ontheffingen om in het gehuurde te exploiteren conform de contractuele bestemming?
    • Waar moet je op letten als je een huurprijs afspreekt die gerelateerd is aan de omzet?

    Ook daarover adviseren wij graag.

  • Verhuurder? Laat de curator opzeggen.

    Door het faillissement van een huurder komt de huurovereenkomst niet automatisch te vervallen. Deze moet dus nog worden beëindigd.

    Volgens de faillissementswet kunnen zowel de curator als de verhuurder de lopende huurovereenkomst opzeggen. Er geldt dan een opzegtermijn van drie maanden. Dit kan zowel mondeling als schriftelijk (of per e-mail) gebeuren. Om bewijsredenen heeft schriftelijk opzeggen natuurlijk de voorkeur.

    Als een verhuurder bijvoorbeeld een nieuwe huurder op het oog heeft, kan hij belang hebben bij snelle opzegging. Ook kan hij proberen met de curator een eerdere datum van beëindiging af te spreken.

    Maar er zijn ook nadelen:

    Opleveringsverplichtingen

    Denk bijvoorbeeld aan de opleveringsverplichtingen. Alleen als de curator opzegt, vormt de opleveringsverplichting een ‘boedelschuld’. Een boedelschuld heeft een veel hogere rang dan een gewone (concurrente) schuld en zal dus eerder betaald worden.

    Bankgarantie

    Ook kan het doorlopen van de huurovereenkomst gevolgen hebben voor de bankgarantie. Wanneer er geen (of nauwelijks) huurachterstand is en de bankgarantie nog niet is ‘volgelopen’, kan de verhuurder er belang bij hebben om de huurovereenkomst nog niet op te zeggen. Zolang de huurovereenkomst loopt en er huurpenningen verschuldigd zijn, kunnen deze onder de bankgarantie worden getrokken.

    De curator kan natuurlijk ook opzeggen om de schuld te beperken. Daarop heeft de verhuurder weinig invloed (maar ook hier zijn mogeljkheden).

    Dit is met name van belang omdat de Hoge Raad heeft uitgemaakt dat leegstandschade in principe niet onder de bankgarantie kan worden verhaald. Het moet dus uit de lopende huur komen.

    Het is voor een verhuurder in ieder geval verstandig om goed na te gaan of hij beter wel of niet kan opzeggen bij het faillissement van de huurder.