act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Tag: Hoge Raad

  • De nieuwe Wet betaald ouderschapsverlof op een rij

    De nieuwe Wet betaald ouderschapsverlof op een rij

    De Wet betaald ouderschapsverlof op een rij

    26 juli 2022, door Eva Bokslag

     

    Met ingang van 2 augustus 2022 treedt de Wet betaald ouderschapsverlof in werking. Werknemers hebben vanaf dat moment recht op (deels) betaald ouderschapsverlof, middels een uitkering van het UWV. In dit artikel praten wij je bij over de huidige en nieuwe regels met betrekking tot het ouderschapsverlof.

    Huidige verlofrechten voor ouders

    De Nederlandse wet kent verschillende wettelijke verlofrechten die verband houden met het ouderschap. Zo hebben zwangere werkneemsters recht op minimaal 16 weken betaald zwangerschaps- en bevallingsverlof. Na verschillende wetswijzigingen in de afgelopen jaren hebben partners momenteel recht op (deels) doorbetaald geboorteverlof en aanvullend geboorteverlof, van in totaal 6 weken.

    Onder het huidige recht hebben beide ouders naast bovengenoemde verlofsoorten recht op 26 weken ouderschapsverlof. Dit verlof kan worden opgenomen tot de achtste verjaardag van het kind en is op grond van de huidige wetgeving onbetaald.

    Richtlijn Europese Unie

    In 2019 heeft de Europese Unie een richtlijn aangenomen betreffende het evenwicht tussen werk en privéleven voor ouders en mantelzorgers. Op grond van deze richtlijn zijn lidstaten verplicht tot het invoeren van 2 maanden geheel of gedeeltelijk betaald ouderschapsverlof. Zo moet het voor ouders, en met name voor vaders, aantrekkelijker worden om ouderschapsverlof op te nemen. De invoering van het betaald ouderschapsverlof draagt bij aan het doel van de richtlijn om een beter evenwicht tussen werk en privéleven en een meer gelijke behandeling voor mannen en vrouwen met zorgtaken te creëren.

    Wet betaald ouderschapsverlof

    Ter implementatie van bovengenoemde richtlijn treedt in Nederland met ingang van 2 augustus 2022 de Wet betaald ouderschapsverlof in werking. Op grond van deze wet ontvangen werknemers bij het opnemen van ouderschapsverlof gedurende 9 weken een gedeeltelijke doorbetaling van hun salaris. De belangrijkste punten uit de Wet betaald ouderschapsverlof zetten wij hieronder voor je op een rij:

    • Werknemers hebben bij het opnemen van ouderschapsverlof gedurende 9 weken recht op doorbetaling van 70% van het salaris (met een maximum van 70% van het maximum dagloon).
    • Het betaalde ouderschapsverlof moet binnen 1 jaar na de geboorte van het kind worden opgenomen. Indien sprake is van een adoptie- of pleegkind, moet het betaald ouderschapsverlof binnen 1 jaar na opname in het gezin worden opgenomen. Bij deze laatste situatie geldt als aanvullende voorwaarde dat het pleeg- of adoptiekind op dat moment maximaal 8 jaar oud is.
    • Ook werknemers die vóór 2 augustus 2022 een kind hebben gekregen, kunnen onder voorwaarden aanspraak maken op betaald ouderschapsverlof. Dit is het geval indien het kind op het moment dat de wet ingaat jonger dan 1 jaar is en de betreffende ouder nog niet het volledige recht op ouderschapsverlof (26 weken) heeft opgenomen.
    • Bij de geboorte van een meerling of de adoptie van meerdere kinderen heeft een werknemer voor ieder kind recht op 9 weken ouderschapsverlof. In geval van een tweeling bestaat er dus recht op maximaal 18 weken betaald ouderschapsverlof. In geval van pleegouderschap blijft het betaald ouderschapsverlof maximaal 9 weken, ongeacht het aantal pleegkinderen.
    • Het ouderschapsverlof kan aansluitend of gespreid worden opgenomen.
    • Voor de betaling van het salaris gedurende het ouderschapsverlof vraagt de werkgever achteraf een uitkering aan bij het UWV. Dit kan de werkgever doen via de Verzuimmelder of Digipoort.
    • De aanvraag tot een uitkering bij het UWV dient altijd op één of meer hele weken betrekking te hebben (dit in tegenstelling tot het opnemen van het verlof). In totaal kunnen er maximaal drie losse verzoeken tot betaling worden gedaan bij het UWV. De werkgever kan de aanvraag dus achteraf over de gehele verlofperiode ineens doen, maar ook in meerdere delen, bijvoorbeeld na de eerste opgenomen week of na een aantal opgenomen weken.
    • Werknemers moeten hun voornemen om gebruik te maken van het recht op ouderschapsverlof in principe minimaal 2 maanden voor de gewenste ingangsdatum schriftelijk bij de werkgever melden. Bij het verzoek vermeldt de werknemer de periode en het aantal uren verlof per week.
    • Als uitgangspunt geldt dat de werkgever een verzoek om het opnemen van ouderschapsverlof niet mag weigeren. Alleen in geval van zwaarwegende dienst- en bedrijfsbelangen kan de werkgever in overleg met de werknemer een andere periode vaststellen. Dit betreft in de praktijk een zeer hoge drempel.
    • Gedurende de periode dat de werknemer betaald ouderschapsverlof geniet, blijft hij vakantiedagen en vakantiebijslag opbouwen. Dit geldt – tenzij anders overeengekomen – niet voor de opbouw van een eventuele eindejaarsuitkering en pensioen, omdat bedragen in dat kader alleen worden opgebouwd gedurende de periode dat een werknemer recht op loon heeft. Omdat het betaalde ouderschapsverlof een uitkering betreft, is geen sprake van loon.
    • Het bestaande ouderschapsverlof van 26 weken blijft bestaan. Indien een werknemer gebruik maakt van het betaalde ouderschapsverlof, worden de opgenomen weken afgetrokken van de 26 weken ouderschapsverlof. Neemt een werknemer de volledige 9 weken betaald ouderschapverlof op, dan blijven er dus 17 weken onbetaald ouderschapsverlof over. Indien de periode van 9 weken niet of niet volledig gebruikt wordt, kan het resterende ouderschapverlof onbetaald worden opgenomen tot het kind de leeftijd van 8 jaar bereikt.
    • Indien het dienstverband eindigt voordat het ouderschapsverlof volledig is opgenomen, houdt een werknemer bij een eventuele nieuwe werkgever recht op het ongebruikte gedeelte van het verlof. Dit geldt zowel voor het betaalde als het onbetaalde deel van het verlof. Op verzoek van de werknemer moet de werkgever hem een verklaring uitreiken waarin staat op hoeveel verlof de werknemer nog recht heeft.

    Heb je vragen over dit arikel of wil je meer weten over het ouderschapsverlof? Neem dan gerust contact op met een van onze arbeidsrechtadvocaten. Wij helpen je graag verder!

  • Overweging rechtbank Rotterdam in uitspraak huurvermindering i.v.m. corona gekopieerd van Zeeland en West-Brabant

    Overweging rechtbank Rotterdam in uitspraak huurvermindering i.v.m. corona gekopieerd van Zeeland en West-Brabant

    Beter goed gekopieerd…

    8 april 2022, door Dirk van den Berg

     

    Op 11 maart 2022 heeft de kantonrechter te Rotterdam een vonnis gewezen over huurvermindering in verband met de coronamaatregelen voor een horecagroothandel. Deze uitspraak is interessant omdat er maar weinig uitspraken zijn over vorderingen tot huurvermindering bij 230a-bedrijfsruimte (ook wel “kantoorruimte” of “overige bedrijfsruimte” genoemd).

    Laat ik voorop stellen dat ik het volledig eens ben met dit vonnis van de kantonrechter. Het is volkomen terecht dat de rechter hetzelfde criterium aanlegt als de Hoge Raad heeft gedaan in zijn arrest van 24 december 2021. Anders dan sommigen menen ziet de uitspraak van de Hoge Raad in antwoord op de prejudiciële vragen van de kantonrechter Limburg niet op 230a-bedrijfsruimte. De Hoge Raad is daarvan (helaas) uitdrukkelijk weggebleven door (slechts) te overwegen dat de huurder van 290-bedrijfsruimte die afhankelijk is van de komst van publiek recht heeft op verlaging van de huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden. Naar mijn mening is de redenering van de Hoge Raad wel één op één toepasbaar op de huurder van 230a-bedrijfsruimte die afhankelijk is van de komst van het publiek. Dat het bedrijf van de huurder niet valt onder de definitie van 290-bedrijfsruimte (in het kort: winkels, horeca en ambachten), terwijl de huurder wél afhankelijk is van de komst van publiek maakt mijns inziens niets uit.

    Deze Rotterdamse uitspraak was nieuw voor mij, maar kwam me toch bekend voor. Snel werd duidelijk waarom. De overwegingen blijken voor een groot deel te zijn gekopieerd uit het vonnis van 22 december 2021 van de kantonrechter Zeeland en West-Brabant in een zaak die ik met mijn kantoorgenote Frédérique Sarneel heb behandeld voor de verhuurder van een pand dat werd gebruikt als (jawel!) horecagroothandel. Een groot deel van overweging 7.12 in deze Rotterdamse uitspraak (ECLI:RBROT:2022:1842) is exact gelijk aan hetgeen de kantonrechter Zeeland en West-Brabant overwoog in rechtsoverweging 3.10 (ECLI:RBZWB:2021:6658). In het kort: deze huurster was niet afhankelijk van de komst van publiek en kon het gehuurde gewoon gebruiken.

    Interessant is dat ook letterlijk de veeg uit de pan is overgenomen dat de huurster niet aannemelijk had gemaakt (en zelfs niet had gesteld) – terwijl dat wel op haar weg had gelegen – dat zij haar bedrijfsvoering tijdelijk had aangepast door zich meer te richten op dat deel van de horeca dat niet of minder werd getroffen door de coronamaatregelen, of door de bedrijfsruimte te (laten) gebruiken voor de tijdelijke opslag van andere goederen. De huurster had op deze wijze zelf haar coronaschade maar moeten voorkomen.

    Het lijkt er dus op dat deze Rotterdamse aanpak in feite uit Breda afkomstig is. In ieder geval zal de Rotterdamse kantonrechter (of de griffier?) gedacht hebben “beter goed gekopieerd dan slecht bedacht”.

  • Opzegverbod tijdens ziekte onder de loep genomen door de Hoge Raad

    Opzegverbod tijdens ziekte onder de loep genomen door de Hoge Raad

    Opzegverbod tijdens ziekte onder de loep genomen door de Hoge Raad

    23 maart 2022, door Eva Bokslag

     

    In de rechtspraak is lange tijd onduidelijk geweest of de afwezigheid van het opzegverbod tijdens ziekte gedurende een procedure bij het UWV doorwerkt in een eventuele daarop volgende ontbindingsprocedure. Op 18 februari 2022 heeft de Hoge Raad een einde gemaakt aan de bestaande rechtsonzekerheid door uitspraak te doen in een zaak waarin cassatie in het belang der wet* werd ingesteld.

    Opzegverbod tijdens ziekte

    Om te beginnen wat achtergrondinformatie over het opzegverbod tijdens ziekte en daarop geldende uitzonderingen. Indien een werknemer door ziekte arbeidsongeschikt is, kan de werkgever de arbeidsovereenkomst met die werknemer niet opzeggen. Er geldt dan een opzegverbod. Op dit opzegverbod gelden een aantal uitzonderingen. Zo geldt het opzegverbod tijdens ziekte niet indien een werknemer zich ziek meldt nadat een ontslagaanvraag bij het UWV is ingediend. Deze uitzondering op het opzegverbod tijdens ziekte is lang geleden ingevoerd om misbruik van het opzegverbod tijdens ziekte te voorkomen. Zo gebeurde het in de praktijk nogal eens dat een werknemer zich lichtvaardig ziek meldde nadat een werkgever een aanvraag voor een ontslagvergunning had gedaan. De werknemer kon hiermee ‘eenvoudig’ het ontslag frustreren. Door de zojuist genoemde uitzondering, kan een werknemer die zich ziek meldt na indiening van de ontslagaanvraag bij het UWV zich niet meer beroepen op het opzegverbod tijdens ziekte.

    Met de komst van de Wet werk en zekerheid in 2015 is een soortgelijke uitzondering op het opzegverbod tijdens ziekte ingevoerd voor de ontbindingsprocedure bij de kantonrechter. Zo geldt het opzegverbod tijdens ziekte evenmin indien een werknemer zich ziek meldt nadat de werkgever een ontbindingsverzoek heeft ingediend bij de kantonrechter.

    Beëindiging arbeidsovereenkomst wegens bedrijfseconomische redenen

    De werkgever die de arbeidsovereenkomst van een werknemer wil beëindigen wegens bedrijfseconomische redenen, de zogenoemde a-grond, zal daarvoor toestemming moeten vragen aan het UWV. Indien het UWV een ontslagvergunning weigert, kan de werkgever binnen twee maanden na die weigering de kantonrechter verzoeken de arbeidsovereenkomst te ontbinden. Ontbinding op de a-grond is slechts mogelijk indien het ontbindingsverzoek vooraf is gegaan aan een weigering van het UWV om een ontslagvergunning te verlenen.

    Naar aanleiding van bovengenoemde wetgeving was in de rechtspraak onduidelijkheid ontstaan over wat juist is in de situatie waarbij de werknemer zich ziek meldt tijdens of kort na de procedure bij het UWV, maar vóór indiening van een ontbindingsverzoek bij de kantonrechter. Geldt het opzegverbod tijdens ziekte dan wel of niet?

    Feiten en uitspraak kantonrechter

    In een zaak die onlangs voorlag bij de Hoge Raad speelde bovengenoemde vraag. De feiten in die zaak waren als volgt. De werkgever – een standbouwbedrijf – werd na het uitbreken van de coronacrisis geconfronteerd met het wegvallen van vrijwel alle standbouwactiviteiten. De werkgever diende daarom een ontslagaanvraag in bij het UWV wegens bedrijfseconomische omstandigheden. Dit verzoek werd door het UWV op 1 oktober 2020 afgewezen. Nadat de werkgever en de betreffende werknemer halverwege oktober 2020 met elkaar in gesprek waren geweest, meldde de werknemer zich ziek. De werkgever wendde zich vervolgens tot de kantonrechter met het verzoek de arbeidsovereenkomst te ontbinden op grond van bedrijfseconomische omstandigheden.

    Bij beschikking van 5 februari 2021 kwam de kantonrechter tot het oordeel dat het opzegverbod tijdens ziekte in de weg zou staan aan de door de werkgever verzochte ontbinding van de arbeidsovereenkomst. Het ontbindingsverzoek werd daarom afgewezen. De kantonrechter overwoog daartoe dat uit de wet volgt dat het opzegverbod tijdens ziekte alleen niet geldt als de ziekte aanvangt nadat de kantonrechter het ontbindingsverzoek had ontvangen. Dat was in onderhavig geval niet aan de orde, nu de werknemer zich al had ziek gemeld voor indiening van het ontbindingsverzoek. De stelling van de werkgever dat het opzegverbod in de ontbindingsprocedure niet geldt indien deze is voorafgegaan door een UWV-procedure waarin evenmin een opzegverbod gold volgde de kantonrechter niet. Volgens de kantonrechter zou de ontbindingsprocedure een zelfstandige procedure zijn die niet op zodanige wijze kan worden vereenzelvigd met de UWV-procedure, in die zin dat het opzegverbod onverkort van toepassing blijft bij een ontbindingsprocedure bij de kantonrechter, nadat eerder toestemming door het UWV is onthouden.

    Beslissing Hoge Raad

    De Hoge Raad kwam tot een ander oordeel. Volgens de Hoge Raad wijst de tekst van de wet erop dat indien de werknemer ziek wordt in de periode tussen de ontslagaanvraag bij het UWV en het verzoek om ontbinding aan de kantonrechter, dit niet aan ontbinding van de arbeidsovereenkomst in de weg staat.

    Deze uitleg strookt volgens de Hoge Raad ook met de bedoeling van de wetgever om met de beperking van het opzegverbod mogelijk oneigenlijk gebruik van het opzegverbod tijdens ziekte te ondervangen. Indien de afwezigheid van het opzegverbod tijdens ziekte gedurende de procedure bij het UWV niet zou doorwerken in de daarop volgende ontbindingsprocedure, zou aan die bedoeling juist afbreuk worden gedaan volgens de Hoge Raad.

    Daarnaast strookt bovengenoemde uitleg volgens de Hoge Raad met het feit dat de procedure bij het UWV en de kantonrechter nauw met elkaar zijn verbonden, welke nauwe band het gevolg is van het samenstel van de volgende regels:

    • ontbinding door de kantonrechter op de a-grond is slechts mogelijk indien het ontbindingsverzoek vooraf is gegaan aan een weigering van het UWV om een ontslagvergunning te verlenen;
    • tegen de beslissing van het UWV staat geen beroep bij de bestuursrechter open;
    • een ontbindingsverzoek moet binnen twee maanden na weigering van het UWV worden ingediend; en
    • de kantonrechter toetst het ontbindingsverzoek op de a-grond aan dezelfde criteria als het UWV.

    Het bezwaar dat ontbinding ook mogelijk zou worden als geen sprake is van een oneigenlijke ziekmelding rechtvaardigt volgens de Hoge Raad niet om het stelsel van het ontslagrecht anders uit te leggen.

    De slotsom is dat de afwezigheid van het opzegverbod tijdens ziekte in de UWV-procedure doorwerkt in een eventuele daarop volgende ontbindingsprocedure bij de kantonrechter. Werknemers kunnen zich na afwijzing van een ontslagvergunning door het UWV aldus niet strategisch ziek melden om ontbinding van hun arbeidsovereenkomst te voorkomen.

    Heeft u vragen over ontslag wegens bedrijfseconomische redenen en/of het opzegverbod tijdens ziekte? Neem dan gerust contact op met een van onze arbeidsrechtadvocaten. Wij helpen u graag verder.

    *Meer informatie over cassatie in het belang der wet vindt u hier.

  • Dirk van den Berg in Vastgoedjournaal: Van Hoge Raad arrest naar huurvermindering

    Dirk van den Berg in Vastgoedjournaal: Van Hoge Raad arrest naar huurvermindering

    Van Hoge Raad arrest naar huurvermindering – een praktische uitwerking

    14 februari 2022, door Dirk van den Berg

     

    Anderhalve maand geleden besliste de Hoge Raad – in antwoord op door de kantonrechter te Roermond gestelde prejudiciële vragen – dat huurders en verhuurders van horeca- en winkelbedrijfsruimte de pijn van de gevolgen van de coronamaatregelen moeten delen. In veel gevallen leidt dat tot (tijdelijke) huurvermindering. Toch zijn er nog steeds retailers en horeca-ondernemers die de uitspraak niet kennen. Ook is er een groep huurders en vastgoedeigenaren, die de uitspraak wel kennen, maar niet weten wat dat voor hen betekent. In deze bijdrage sta ik stil bij de praktische uitwerking van de Hoge Raad-uitspraak.

    Geen gebrek, wel onvoorziene omstandigheden
    De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de overheidsmaatregelen, die in het belang van de volksgezondheid de exploitatiemogelijkheden van 290-bedrijfsruimten hebben beperkt, niet zijn aan te merken als een gebrek – waarvan de gevolgen doorgaans in de huurovereenkomst zijn geregeld – maar als onvoorziene omstandigheden die niet voor rekening van de huurder komen. Een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, en als gevolg van de coronamaatregelen een gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate heeft kunnen exploiteren, kan op grond van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW vermindering van de huurprijs verkrijgen als de huurovereenkomst vóór 15 maart 2020 is gesloten.

    Verdeling van de pijn
    Omdat de actie van de huurder is gebaseerd op omstandigheden die partijen bij het sluiten van de overeenkomst niet voor ogen hebben gehad, wordt de overeenkomst als het ware opengebroken om de verstoring van de waardeverhouding tussen de prestaties van beide partijen te herstellen. Tussen partijen overeengekomen uitsluitingen van huurvermindering worden daardoor buiten werking gesteld. De Hoge Raad heeft bepaald dat het benodigde herstel het beste kan plaatsvinden door het nadeel van de huurder – voor zover niet reeds gecompenseerd door de TVL – 50/50 te verdelen over de verhuurder en de huurder door het tijdelijk verlagen van de huurprijs.

    Reparatie via vastelastenmethode – in principe per maand
    De Hoge Raad heeft voor de herstelwijze van het nadeel aangesloten bij de door het Gerechtshof Amsterdam in het arrest van 14 september 2021 gehanteerde ‘vastelastenmethode’. Deze methode is ook door Advocaat-Generaal (“A-G”) Wissink geadviseerd in zijn conclusie van 30 september 2021. De Hoge Raad geeft er de voorkeur aan de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd, in veel gevallen dus per maand. De door de Hoge Raad aangegeven methode werkt als volgt:

    1. Bepaal het percentage van de overeengekomen huurprijs ten opzichte van het totaalbedrag aan vaste lasten.

    N.B. Welke vaste lasten in aanmerking moeten worden genomen wordt door de Hoge Raad niet toegelicht. Volgens de toelichting bij de TVL-regeling uit 2020 worden de volgende posten gezien als vaste lasten: de afschrijvingen op vaste activa en de overige bedrijfskosten. Onder de afschrijvingen op vaste activa valt de waardevermindering van duurzame productiemiddelen, zoals machines, gebouwen, vervoermiddelen en software als gevolg van normale slijtage en voorzienbare economische veroudering. Onder de overige bedrijfskosten vallen de bedrijfskosten die geen betrekking hebben op de inkoopwaarde van de omzet, de arbeidskosten en de afschrijvingen op vaste activa. Voor de berekening per maand worden de jaarbedragen door twaalf gedeeld. Het is mijn verwachting dat bij deze definitie wordt aangesloten in rechtspraak.

    1. Verminder de overeengekomen huurprijs met het onder 1 gevonden percentage van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken.

    N.B. Het gaat dus niet om de daadwerkelijk ontvangen TVL, maar om de TVL die de huurder op grond van de regelgeving kon verkrijgen.

    1. Bereken het percentage van de omzetvermindering door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in hetzelfde tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: percentage omzetvermindering = 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

    N.B. De periode waarmee wordt vergeleken zal in principe dezelfde periode in het tijdvak maart 2019 t/m februari 2020 zijn.

    1. Het tussen partijen te verdelen nadeel wordt gevonden door het percentage van de omzetvermindering gevonden onder 3 te vermenigvuldigen met de resterende huurprijs gevonden onder 2. Vervolgens wordt de huurprijs verminderd met 50% van dit nadeel, tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
      De huurvermindering is dan (de overeengekomen huurprijs min het gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x het percentage omzetvermindering x 50%.

    N.B. De redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat wegens de bijzondere omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van het nadeel.

    Toepassingsbereik
    Deze antwoorden van de Hoge Raad geven rechters die moeten oordelen over een coronageschil handvatten voor hun beslissing, maar kunnen partijen ook helpen om de huurprijs in onderling overleg aan de gewijzigde omstandigheden aan te passen. Hoewel De Hoge Raad alleen huurders van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW uitdrukkelijk noemt, ligt het voor de hand de formule ook te gebruiken voor huurders van 230a-bedrijfsruimte (‘kantoorruimte’) en onbebouwde grond, zo lang de huurder voor zijn omzet maar afhankelijk is van de komst van publiek, en hij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie niet of slechts in geringe mate gebruik heeft kunnen maken van het huurobject. Dit ‘share-the-pain’-principe kan naar mijn mening ook worden toepast bij de huur (of lease) van roerende zaken, zoals kopieermachines, auto’s, boten en vliegtuigen.

    Bijzondere situaties
    Hierboven bij punt 4 heb ik al aangestipt dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat wegens de bijzondere omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van het nadeel. Er zijn situaties denkbaar, waarbij deze verdeling zou leiden tot overcompensatie, bijvoorbeeld voor een huurder die zijn winkelpand niet kan gebruiken, maar online een zodanige omzet (en winst) genereert dat hij in feite geen nadeel heeft van de pandemie, terwijl zijn verhuurder van meerdere huurders minder huur ontvangt.

    Wie de hele uitspraak wil lezen kan deze hier vinden.
    De veel uitgebreidere conclusie van A-G Wissink vindt u hier.

     

    Dit artikel is voor Vastgoedjournaal geschreven door Dirk van den Berg, advocaat vastgoedrecht en franchiserecht en Partner bij act legal.

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Hoge Raad gaat mee in ‘share the pain’ gedachte

    Dirk van den Berg in Pompshop: Hoge Raad gaat mee in ‘share the pain’ gedachte

    Hoge Raad gaat mee in ‘share the pain’ gedachte

    11 januari 2022, door Dirk van den Berg

     

    Op 24 december jongstleden waren ze er, de lang verwachte antwoorden van de Hoge Raad op de door de kantonrechter te Roermond gestelde prejudiciële vragen over de gevolgen van de coronamaatregelen voor huurovereenkomsten van en horeca- en winkelbedrijfsruimte. En de Hoge Raad was kort en bondig, slechts 7 pagina’s!

    Ik was erg blij met de visie van de Hoge Raad, want – anders dan A-G Wissink had geadviseerd – kwam de Hoge Raad tot het oordeel dat de coronamaatregelen geen “gebrek” aan het gehuurde object opleveren. De sluiting van horeca- en andere bedrijfsruimten in het belang van de volksgezondheid beperkt de exploitatiemogelijkheden van 290-bedrijfsruimten wel, maar die sluiting heeft volgens de Hoge Raad geen betrekking op de verhuurde zaak. Ook volgt volgens de Hoge Raad niet uit de wetsgeschiedenis dat de huidige overheidsmaatregelen, die niet voorzienbaar waren, als een gebrek moeten worden aangemerkt. En precies dit heb ik in diverse artikelen geschreven.

    Omdat de sluiting van horeca en winkels volgens de Hoge Raad een onvoorziene omstandigheid is, die bovendien niet voor rekening komt van de huurder, kan een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek via de rechter vermindering van de huurprijs verkrijgen. Dat geldt in ieder geval voor huurovereenkomsten die vóór 15 maart 2020 zijn gesloten.

    De grond voor aanpassing van de huurprijs is de verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties, die in dit geval noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder valt. Daarom wordt die verstoring volgens de Hoge Raad het beste ondervangen door het nadeel van de huurder (de “pijn”) – voor zover niet reeds gecompenseerd door de TVL – gelijk (dus 50/50) te verdelen over de verhuurder en de huurder.

    Voor de berekening van het nadeel, en de reparatie daarvan, sluit de Hoge Raad aan bij de vastelastenmethode die het Gerechtshof Amsterdam gebruikte in de uitspraak van 14 september 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728). Die methode kent vier stappen:

    1. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
    2. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
    3. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet / de referentieomzet)).
    4. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

    Vervolgens kan het bedrag van de huurkorting worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

    Deze antwoorden van de Hoge Raad geven handvatten aan rechters die moeten oordelen over een coronageschil, maar kunnen partijen ook helpen om de huurprijs in onderling overleg aan de gewijzigde omstandigheden aan te passen. Er zijn uitzonderingen mogelijk op de hierboven beschreven methode. De Hoge Raad overweegt letterlijk dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden, bijvoorbeeld de grootte of financiële positie van een partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van de pijn. Bij de beoordeling van deze bijzondere gevallen, denk aan een huurder die elders – of online – als gevolg van de coronamaatregelen veel betere omzetten heeft gemaakt of een verhuurder die nog harder is getroffen dan zijn huurder, kan het (veel langere) advies van A-G Wissink aan de Hoge Raad (55 pagina’s!) mogelijk een steun zijn.

    Wie de hele uitspraak wil lezen kan deze vinden via deze link: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2021:1974.

    De veel uitgebreidere conclusie van A-G Wissink kan worden geraadpleegd via
    https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:PHR:2021:902.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Hoge Raad gaat mee in ‘Share the Pain’ gedachte

    Hoge Raad gaat mee in ‘Share the Pain’ gedachte

    Hoge Raad gaat mee in ‘Share the Pain’ gedachte

    24 december 2021, door Dirk van den Berg

     

    Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad de door de kantonrechter te Roermond gestelde prejudiciële vragen over de gevolgen van de coronamaatregelen voor huurovereenkomsten van en horeca- en winkelbedrijfsruimte kort en bondig (in slechts 7 pagina’s!) beantwoord.

    Geen gebrek, wel onvoorziene omstandigheden
    De Hoge Raad oordeelt dat sluiting van horeca- en andere bedrijfsruimten in het belang van de volksgezondheid de exploitatiemogelijkheden van 290-bedrijfsruimten beperkt, maar dat deze sluiting geen betrekking heeft op de verhuurde zaak. Ook volgt volgens de Hoge Raad niet uit de wetsgeschiedenis dat onvoorzienbare overheidsmaatregelen als de onderhavige, die de uitoefening van bedrijven beperken, als een gebrek moeten worden aangemerkt. Anders dan A-G Wissink komt de Hoge Raad tot zo het oordeel dat de coronamaatregelen geen gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

    Volgens de Hoge Raad is wel sprake van onvoorziene omstandigheden die bovendien niet voor rekening komen van de huurder. Een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, en als gevolg van de coronamaatregelen een gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, kan via de rechter op grond van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW vermindering van de huurprijs verkrijgen in geval van een vóór 15 maart 2020 gesloten huurovereenkomst.

    Verstoring van de waardeverhouding
    De grond voor aanpassing van de huurprijs is verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties, die in dit geval noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder valt, en daarom volgens de Hoge Raad het beste wordt ondervangen door het nadeel van de huurder – voor zover niet reeds gecompenseerd door de TVL – gelijk (50/50) te verdelen over de verhuurder en de huurder.

    Reparatie via vastelastenmethode
    Hoge Raad sluit voor de reparatie van dit nadeel aan bij de door het Gerechtshof Amsterdam in het arrest van 14 september 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728) gehanteerde ‘vastelastenmethode’, die ook door A-G Wissink werd geadviseerd. De Hoge Raad overweegt daarbij dat het voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd, in veel gevallen dus per maand. Vervolgens geeft de Hoge Raad de vier stappen van deze methode aan:

    1. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten;
    2. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs;
    3. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet));
    4. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

    Aldus kan het bedrag van de huurkorting worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

    Handvatten en uitzonderingen
    Deze antwoorden van de Hoge Raad geven rechters die moeten oordelen over een coronageschil handvatten voor hun beslissing, maar kunnen partijen ook helpen om de huurprijs in onderling overleg aan de gewijzigde omstandigheden aan te passen. Er zijn echter – ook volgens de Hoge Raad – uitzonderingen mogelijk op de hierboven beschreven methode. De Hoge Raad overweegt letterlijk dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden, bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van het nadeel. Bij de beoordeling van deze bijzondere gevallen, denk aan een huurder die elders – of online – als gevolg van de coronamaatregelen veel betere omzetten heeft gemaakt of een verhuurder die nog harder is getroffen dan zijn huurder, kan het (veel langere) advies van A-G Wissink aan de Hoge Raad (55 pagina’s) mogelijk een steun zijn.

    Wie de hele uitspraak wil lezen kan deze vinden via deze link: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2021:1974.

    De veel uitgebreidere conclusie van A-G Wissink kan worden geraadpleegd via https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:PHR:2021:902.

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Voldoende serieus te achten overleg?

    Dirk van den Berg in Pompshop: Voldoende serieus te achten overleg?

    Voldoende serieus te achten overleg?

    7 december 2021, door Dirk van den Berg

     

    Mijn column van april van dit jaar ging over het nader vaststellen (wijzigen) van huurprijzen van tankstations aan de hand van de uitspraak van het Gerechtshof Den Bosch van 9 februari 2021: door de rechter benoemde deskundigen moeten in hun advies inzichtelijk maken welke tankstations zij als vergelijkingsobject hebben gebruikt en wat daarvan de huurprijzen zijn, maar kunnen/mogen dat niet. In een recente uitspraak van 18 november 2021 gaat dit Gerechtshof uitgebreid in op de voorvraag wanneer er door de rechter een deskundige kan worden benoemd. Het antwoord op die vraag is van groot belang voor de ingangsdatum van een huurprijswijziging.

    Zowel de huurder als de verhuurder van een bedrijfsruimte kan vorderen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt (artikel 7:303 lid 1 BW). Bij zo’n vordering tot nadere huurprijsvaststelling moet de eisende partij een huurprijsadvies overleggen, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen (artikel 7:304 lid 1 BW). Over de te benoemen deskundige(n) moeten partijen het dus eerst eens worden. Een probleem hierbij is dat, in geval van een door de huurder gewenste verlaging van de huurprijs, de verhuurder geen belang heeft bij de benoeming van een deskundige en dan niet echt meewerkt. De wet bepaalt daarom dat als partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de deskundige(n), de rechter deze benoemt op verzoek van de partij die daar het meeste belang bij heeft (artikel 7:304 lid 2 BW). De conclusie dat partijen geen overeenstemming kunnen bereiken mag niet te snel worden getrokken. Daarmee wilde de wetgever partijen stimuleren om zonder tussenkomst van de rechter tot aanpassing van de huurprijs te komen.

    Indachtig deze bedoeling van de wetgever wordt artikel 7:304 lid 2 in de jurisprudentie zo uitgelegd dat voor de ontvankelijkheid van een verzoek tot benoeming van een deskundige voorafgaand aan de indiening van het verzoek overleg moet hebben plaatsgevonden, maar partijen daarin geen overeenstemming hebben bereikt over een te benoemen deskundige. Aan het overleg worden geen al te hoge eisen gesteld. Als de partij in wiens voordeel de mogelijke huurprijswijziging is een voorstel voor een deskundige heeft gedaan, en een serieuze reactie van de wederpartij (onnodig lang) uitblijft, dan mag volgens de Hoge Raad worden geconcludeerd dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt.

    Tot zover de theorie. In deze zaak, die ik in hoger beroep voor de huurder behandelde, betwistte de verhuurder dat voorafgaand aan de procedure tot benoeming van de deskundige voldoende overleg had plaatsgevonden, zodat het verzoek door de kantonrechter niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard. Het belang van de verhuurder daarbij was evident: de door de kantonrechter benoemde deskundige had intussen een huurprijsadvies afgeleverd dat behoorlijk lager was dan de geldende huur. Als de huurder met dit advies een procedure tot huurverlaging begint, kan (gelet op artikel 7:303 en 304 lid 2 BW) de nieuwe huurprijs ingaan op de dag van indiening van het verzoek tot benoeming van een deskundige. Dat verzoek dateerde al van augustus 2020, dus als de rechter het advies overneemt, zal de nieuwe, lagere, huurprijs met terugwerkende kracht ingaan.

    Het Gerechtshof verwierp het verweer van de huurder. Het oordeelde dat de verhuurder, door onnodig lang niet te reageren op het voorstel van de huurder, zelf had bijgedragen “aan het enigszins beperkte karakter van het overigens voldoende serieus te achten overleg”. Het stond de verhuurder dus vrij om het verzoek tot benoeming van een deskundige in te dienen.

    Deze uitspraak is verder interessant omdat het Gerechtshof ook het verweer van de verhuurder dat de procedure van 7:303 en 304 BW niet van toepassing zou zijn op een gecombineerde huur-agentuurovereenkomst heeft verworpen. Daarover een volgende keer. Lees de hele uitspraak op www.rechtspraak.nl.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Drie keer geen oordeel van de Hoge Raad

    Dirk van den Berg in Pompshop: Drie keer geen oordeel van de Hoge Raad

    Drie keer geen oordeel van de Hoge Raad

    7 november 2021, door Dirk van den Berg

     

    Het is herfst buiten en ik bereid mijn praatje voor de Tankstation & Carwash Vakbeurs (10 november a.s.) voor. De Hoge Raad heeft dit jaar drie uitspraken gedaan over tankstations, maar tegelijk ook weer niet: in alle drie de gevallen heeft de Hoge Raad ervan afgezien zijn oordeel te motiveren. Dat is jammer, omdat we daardoor niet precies weten hoe de Hoge Raad over de aan hem voorgelegde kwesties denkt. Twee uitspraken (beide van 19 januari jl.) gingen over het rijkswegstation De Paal langs de A1 en één (uitgesproken op 24 september jl.) over “een benzinestation aan de A67” waarvan mij toevallig bekend is dat het Meelakkers betrof. Deze zaken moet ik natuurlijk in mijn verhaal opnemen. Alle drie de uitspraken komen overigens voort uit onvrede van exploitanten van Esso-rijkswegstations met hun exploitatiecontract.

    DPW, de exploitant van het tankstation op de verzorgingsplaats De Paal, exploiteerde dit rijkswegstation vanaf 1973. De marge (korting op de landelijke adviesprijs exclusief btw) die Esso de exploitant bood, van NLG 10,65 per 1oo liter verkochte benzines (€ 4,83) en NLG 7,75 per 100 liter verkochte diesel (€ 3,52) was ooit een faire beloning voor de inspanningen van een exploitant. Dit zijn de zogenaamde Bovag-marges, die vanaf midden jaren ’80 van de vorige eeuw niet meer zijn aangepast. Destijds leidden ze tot een 50/50 verdeling van de marge tussen leverancier en exploitant; maar inmiddels is dat een verdeling van tenminste 25/75 geworden, waarbij exploitant aan het kortste eind trekt. De oorzaak daarvan is dat exploitanten (CODO’s) niet kunnen onderhandelen over hun marges. Bij een huurovereenkomst mogen die immers vooraf voor de gehele contractsperiode worden afgesproken. De marge voor tankstationhouders die vrij kunnen onderhandelen over hun afnamecontract (DODO’s) beloopt intussen ongeveer € 22,– per 100 liter exclusief btw.

    DPW heeft via de rechter geprobeerd om haar marge te verhogen tot marge voor DODO’s, althans “een handelaarsprijs die het mogelijk maakt om winst te maken op de verkoop van motorbrandstoffen” te realiseren. Omdat de huurrechten voor De Paal in 2011 door Total zijn gewonnen, heeft DPW niet alleen tegen Esso maar ook tegen Total geprocedeerd en zijn er dus twee vrijwel identieke procedures. Beide procedures zijn door DPW verloren. Dat DPW geen recht heeft op de volledige DODO-marge begrijp ik, maar dat zij tot in 2017 genoegen moest nemen met een inkoopkorting van nog geen 5 eurocent per liter ten opzichte van de adviesprijs van de leverancier, terwijl die zelfde leverancier vrijwel overal 10 eurocent of meer korting gaf op haar eigen tankstations, dat begrijp ik niet. Ik herhaal hier dan ook mijn oproep aan dappere CODO’s die het aandurven om op grond van onvoorziene omstandigheden aanpassing van hun contractsvoorwaarden te eisen, om zich bij mij te melden (zie mijn column van maart 2021).

    Van de uitspraak van 24 september jl. tussen NRG Value en de voormalige exploitant van het rijkswegstation op de verzorgingsplaats Meelakkers (die ik bij rechtbank en gerechtshof bijstond) ben ik nog niet helemaal hersteld. De Hoge Raad heeft het oordeel van het Gerechtshof te Den Bosch in stand gelaten, inhoudende dat een in 2014 tussen de (voormalige) exploitant van dit tankstation en Esso gesloten agentuurovereenkomst op 31 december 2017 van rechtswege (dus: automatisch) is geëindigd op grond van een bepaling in de Benzinewet. Ik had bepleit dat de Benzinewet niet van toepassing was, alleen al omdat de ex-exploitant vanaf 2014 helemaal geen motorbrandstoffen meer verkocht en de Benzinewet alleen van toepassing is op – de naam zegt het al – de verkoop van motorbrandstoffen. De Advocaat-Generaal – die in alle cassatieprocedures een advies geeft aan de Hoge Raad – dacht hier anders over, en heeft de Benzinewet van toepassing verklaard op alle (onder-) huurrelaties op verzorgingsplaatsen. Of de Hoge Raad het daarmee eens is, weten we niet. Wél weten we dat de Hoge Raad kon leven met de beslissing van het hof dat de agentuurovereenkomst is geëindigd. Wie hier meer over wil horen moet zeker naar mijn workshop komen. Hopelijk ben ik tegen die tijd weer enigszins hersteld.
    Lees de volledige conclusies van de Advocaten-Generaal op www.rechtspraak.nl in ECLI:NL:PHR:2020:1065 en 1066 en ECLI:NL:PHR:2021:214.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Hoogste rechter aan zet in vraagstuk over corona en huurbetaling

    Hoogste rechter aan zet in vraagstuk over corona en huurbetaling

    Hoogste rechter aan zet in vraagstuk over corona en huurbetaling

    4 mei 2021, door Jelle de Vries

     

    Sinds de uitbraak van de coronacrisis is een groot aantal juridische procedures gevoerd over de omvang van de huurbetalingsverplichting in het licht van de coronamaatregelen. Of kortweg in het jargon van de pandemie: ‘de coronakorting’. Een groot deel van deze procedures is gevoerd in kort geding (voorlopig oordeel) en/of bij de laagste rechterlijke instantie in Nederland (de rechtbanken). Daarin komt echter verandering. In een recente uitspraak (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982) heeft de Limburgse kantonrechter de coronaproblematiek namelijk via zogeheten prejudiciële vragen rechtstreeks aan de Hoge Raad voorgelegd.

    Heineken vs. Verhuurder

    Aanleiding voor de vragen is een geschil tussen Heineken en een van haar verhuurders, dat illustratief is voor de procedures die momenteel in groten getale gevoerd worden. Heineken, die naast bierbrouwerijen ook circa 130 eigen panden heeft en ongeveer 600 panden onderverhuurt, heeft aan het begin van de coronacrisis aan al haar klanten twee maanden huur kwijtgescholden (april en mei 2020). Vervolgens heeft Heineken aan haar verhuurders gevraagd om één van deze twee maanden voor haar rekening te nemen, om zo – volgens het ook in de rechtspraak veel gebezigde adagium –  de ‘pijn van de coronacrisis te delen’. Heineken heeft tevens daar naar gehandeld door feitelijk uitvoering te geven aan haar voorstel. Op praktische gronden is Heineken daartoe overgegaan ongeacht of de betreffende verhuurder heeft ingestemd. In de Limburgse kwestie was dat niet het geval en heeft de verhuurder Heineken uiteindelijk in rechte betrokken.

    Juridische argumenten

    In de juridische procedure worden voor een belangrijk deel de ‘standaard’ juridische corona-argumenten aangevoerd.

    De huurder stelt zich op het standpunt dat zij recht heeft op huurprijsvermindering als gevolg van de door de overheid getroffen maatregelen in verband met de coronacrisis. De huurder betoogt daartoe dat sprake is van een gebrek dan wel van onvoorziene omstandigheden die een wijziging van de huurverhouding rechtvaardigen. Dat wil dus vooral zeggen: die een verlaging van de huurprijs rechtvaardigen.

    De verhuurder, op haar beurt, beredeneert dat de overheidsmaatregelen zien op de uitoefening van de horeca en (dus) niet op het gehuurde zelf. Het is dan ook de vraag of sprake is van een genotbeperking van het gehuurde in de zin van de wettelijke gebrekenregeling. Ook is in veel huurovereenkomsten of in de toepasselijke algemene bepalingen huurprijsvermindering op grond van de gebrekenregeling uitgesloten.

    Bij de toepassing van het leerstuk van onvoorziene omstandigheden is, volgens verhuurders, niet (voldoende) duidelijk welke omstandigheden van het geval relevant zijn en in welke mate die meegewogen moeten worden. Zo is bijvoorbeeld niet duidelijk op welke wijze de tegemoetkomingen die een huurder van de overheid heeft ontvangen – zoals gelden uit de TOGS-, NOW- of TVL-regeling –  mee moeten wegen. In de tot op heden gewezen (lagere) rechtspraak is verschillend omgegaan met deze en andere vragen. Zo is bijvoorbeeld eerst lange tijd geen aandacht geweest voor ontvangen overheidssteun, terwijl meer recente rechtspraak daar wel blijk van geeft. Maar ook dan zijn nog niet alle vragen beantwoord. Het is bijvoorbeeld niet duidelijk welk type compensaties op welke manier mee moeten worden genomen. Kwalificeert de TVL bijvoorbeeld als omzet of moet de TVL rechtstreeks in mindering gebracht worden op de huur? En de NOW?

    De prejudiciële vragen

    Om duidelijkheid te krijgen over deze en andere vragen heeft de Limburgse kantonrechter nu dus besloten om de coronaproblematiek rechtstreeks aan de Hoge Raad voor te leggen. De kantonrechter motiveert dit door er op te wijzen dat hoewel er maatschappelijk een zekere behoefte wordt gevoeld om de schade van de coronamaatregelen op een bepaalde manier te verdelen tussen huurders en verhuurders, het niet helder is of en op welke manier dat ook juridisch vorm kan worden gegeven. Dat laatste is immers bepalend.  De grote hoeveelheid rechtszaken die landelijk gevoerd worden en de vele rechtszaken die naar verwachting nog zullen volgen, rechtvaardigen volgens de kantonrechter het stellen van prejudiciële vragen.

    De vragen die de Limburgse kantonrechter vervolgens aan de Hoge Raad voorlegt zijn kort maar krachtig en volgen het ‘corona-stramien’ zoals dat inmiddels uit de rechtspraak blijkt:

    1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
    2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
    3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
    4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

    De Hoge Raad zal deze vragen nu moeten gaan beantwoorden. Eén van de voordelen daarvan is dat er meer gezag toekomt aan een uitspraak van de Hoge Raad als hoogste rechtscollege dan aan lagere rechtspraak. Dat moet niet alleen de rechtseenheid ten goede komen, maar ook is de gedachte hierachter dat een duidelijke richtlijn van de Hoge Raad nieuwe procedures kan voorkomen omdat partijen beter weten waar zij aan toe zijn.

    Enkele beperkingen

    Hoewel de vragen moeten leiden tot een duidelijk(er) kader, zijn er ook beperkingen.

    Zo heeft de eerste vraag – en daarmee ook de vervolgvragen – expliciet betrekking op van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca. In navolging van het concrete geval dat de aanleiding vormt voor het stellen van de prejudiciële vragen (een horecakwestie) beperkt de vraag zich dus in beginsel tot hotels, restaurants en cafés. Andere categorieën waarvoor in de praktijk vergelijkbare problematiek speelt, zoals de sport- en retailsector, vallen daar in principe buiten. Om toch tot een uitspraak te komen met een zo groot mogelijke praktische relevantie, is denkbaar dat de Hoge Raad waar mogelijk min of meer algemene richtlijnen biedt en/of de mogelijkheid benut om in zijn antwoord ook expliciet andere sectoren te bespreken.

    Een andere potentiële beperking is dat de voorliggende kwestie enigszins atypisch is, omdat sprake is van een onderhuursituatie. De verhuurder heeft zich dan ook op het standpunt gesteld dat ‘de pijn’ niet eerlijk wordt verdeeld als de huurkorting alleen wordt vastgesteld in de verhouding tussen verhuurder en huurder. De onderhuurder, die feitelijk exploiteert, blijft dan buiten schot. Het is de vraag hoe daarmee om moet worden gegaan. Een vergelijkbaar vraagstuk in dit verband is bijvoorbeeld de vraag in hoeverre banken als vastgoedfinanciers mee moeten delen in de pijn, zoals inmiddels ook in de politiek wel wordt betoogd (Motie 35 669-45). Het zal moeten blijken hoe de Hoge Raad met dit element omgaat.

    Tot slot

    Doorgaans beantwoordt de Hoge Raad aan hem voorgelegde prejudiciële vragen binnen zes tot twaalf maanden. Gelet op het gevoelde maatschappelijke belang van de vragen van de Limburgse kantonrechter zal de Hoge Raad zich in dit geval mogelijk op kortere termijn over de vragen uitspreken.

    Heeft u vragen naar aanleiding van het lezen van bovenstaand artikel, of bent u benieuwd of we uw onderneming/ u als huurder/verhuurder of vastgoedinvesteerder op een andere manier kunnen bijstaan? Neem contact op met Jelle de Vries, advocaat vastgoedrecht en huurrecht via: jelle.devries@actlegal-fort.com of via tel. +31 (0)20 664 51 11.

  • Dirk van den Berg in Pompshop: De Paal – Dappere CODO

    De Paal – Dappere CODO

    1 februari 2021, door Dirk van den Berg

     

    Wie procedeert tot aan de Hoge Raad krijgt niet alleen een oordeel van deze hoogste rechter, maar ook een advies van de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad. Het is een advies aan de Hoge Raad. De Hoge Raad hoeft dat advies, conclusie genaamd, niet te volgen, maar doet dat in de meeste gevallen wel.

    In de eerste week van dit jaar verschenen er op rechtspraak.nl twee van deze conclusies in de cassatieberoepen die de exploitant van het rijkswegstation De Paal (bij het plaatsje Wilp) heeft ingesteld tegen twee uitspraken van de gerechtshoven Den Haag en Den Bosch. De exploitant, DPW, een zogenaamde toegewezen exploitant exploiteerde het station op basis van het “standaard exploitatiecontract” voor toegewezen exploitanten, en ontving op de brandstoffen de voor het laatst in de jaren ’80 van de vorige eeuw aangepaste standaard kortingen (ook wel Bovag-marge genoemd) van € 4,83 per 100 liter op de adviesprijs voor benzines en van € 3,52 op de adviesprijs voor diesel.

    Het was DPW een doorn in het oog dat DODO-tankstations aanmerkelijk betere inkooprijzen kregen. DPW heeft daarom haar verhuurder en leverancier Esso gedagvaard om de kortingen te verkrijgen die Esso aan DODO-tankstations verstrekte. Nadat DPW in 2016 bij de Hoge Raad de procedure verloor waarin zij rechtstreeks deze marges claimde, is zij in 2017 een nieuwe procedure begonnen, en voor de periode vanaf 2012 ook tegen haar nieuwe leverancier/verhuurder Total, die de veiling van De Paal in 2011 had gewonnen.

    In deze procedures heeft DPW haar vorderingen gebaseerd op de weigering van deze leveranciers om in onderhandeling te treden en zo samen de prijs voor de te leveren brandstoffen te bepalen. Door niet te onderhandelen, maar in plaats daarvan zelf de prijzen vast te stellen, hebben zij volgens DPW wanprestatie gepleegd (want in strijd gehandeld met de goede trouw) of zelfs onrechtmatig gehandeld, waardoor DPW schade heeft geleden. DPW meent dat de oliemaatschappijen haar deze schade moeten vergoeden, waarna DPW in de positie zou komen waarin zij had verkeerd als zij met de oliemaatschappijen wel in goed overleg tot een passende had kunnen komen.

    Zowel de rechtbanken in Breda en Den Haag als in hoger beroep de gerechtshoven volgen DPW niet in deze redenering. Uit het standaard exploitatiecontract volgt immers niet dat er onderhandeld moet worden: de “handelaarsprijzen” waartegen de oliemaatschappijen de toegewezen exploitanten moeten beleveren zijn de prijzen waartegen zij ook de (gewone) CODO-exploitanten leveren. Ook de Advocaat-Generaal volgt DPW niet, en adviseert de Hoge Raad om de vorderingen af te wijzen. Ik verwacht dat dat ook zal gebeuren.

    Maar het is volkomen terecht dat DPW zich heeft beklaagd over haar leveringscondities. Tot in de jaren ’90 werden deze jaarlijks besproken en zo nodig aangepast in een gezamenlijk overleg tussen het Ministerie van Economische Zaken, de Bovag en de oliemaatschappijen, zodat de exploitanten daaruit hun kosten konden dekken en een redelijk inkomen konden kunnen genereren, vandaar de naam Bovag-marge. In het begin van de jaren ’90 is hieraan een einde gekomen onder invloed van het mededingingsrecht. Sinds 1987 is de Bovag-marge niet meer aangepast of geïndexeerd.

    Intussen hebben de oliemaatschappijen hun marge (de groothandelsmarge) behoorlijk weten op te rekken. In 1987 waren de marges voor beide partijen nog ongeveer even groot. In 2015 was de marge van de oliemaatschappijen al drie maal zo groot als die van de CODO-exploitant, en in de coronacrisis hebben zij deze verder weten te verhogen. DODO’s konden wél onderhandelen (zij kunnen immers om de vijf jaar van leverancier wisselen), en hebben wel een goede marge weten te behouden. CODO-exploitanten verdienen al lange tijd niets meer aan de brandstoffen en moeten het hebben van hun shopverkopen. Zij sterven daardoor gestaag uit.

    Op grond van deze totaal uit de hand gelopen verhoudingen zie ik wel mogelijkheden voor een vordering tot aanpassing van de contractsvoorwaarden voor DODO’s op grond van onvoorziene, gewijzigde, omstandigheden. De lat daarvoor ligt hoog: het moet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn om de exploitanten aan de overeengekomen voorwaarden te houden. Dat punt is naar mijn idee bereikt. Welke dappere CODO durft dit aan?

     

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.