act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Tag: Dirk van den Berg

  • Dirk van den Berg en Katinka Verdurmen geïnterviewd door De Nationale Franchise Gids

    Interview met Dirk van den Berg en Katinka Verdurmen

    23 september 2020, gepubliceerd op de website van De Nationale Franchise Gids.

     

    Fort Advocaten (“FORT”) is een middelgroot advocatenkantoor in Amsterdam, gespecialiseerd in vastgoedrecht en ondernemingsrecht met een leidende positie in de retail- , vastgoed- en hotels & leisure branche. FORT heeft een franchise team bestaande uit 8 specialisten die zowel franchisegevers als franchisenemers adviseren. De Nationale Franchise Gids spreekt met partner Dirk van den Berg en managing partner Katinka Verdurmen.

    Snijvlak franchiserecht en huurrecht

    FORT heeft niet alleen veel expertise op het gebied van franchiserecht, maar is daarnaast specialist als het gaat om huurrecht. Het snijvlak van deze twee rechtsgebieden vormt vaak een belangrijk onderdeel van de afspraken die franchisegevers en -nemers onderling maken. In de eerste maanden van de coronapandemie was er ook tussen franchisegevers en franchisenemers veel te doen op het gebied van huurrecht. “Er lijkt nu wel weer wat rust in te komen”, aldus Verdurmen.

    Aankomende Wet Franchise

    Ook krijgt FORT volop vragen over de aankomende Wet Franchise, waarop veel formules al voorsorteren. FORT heeft al voor meerdere franchiseformules gewerkt aan een vernieuwde franchiseovereenkomst. “We krijgen veel vragen als: ‘Moet ik iets doen met de huidige overeenkomst?’ of ‘Hoe doe ik dit hands-on zonder het te ingewikkeld te maken voor beide partijen?’”, vertelt Katinka Verdurmen. “Er zijn formules waarbij niet veel aangepast hoeft te worden, soms is het een kwestie van opschrijven wat er feitelijk al gebeurt. Dat kan dan door het toevoegen van een pagina met extra afspraken. Soms kan het zinvol zijn om de hele overeenkomst even tegen het licht te houden.”

    Balans tussen franchisegever en -nemer

    Waar moet je nu precies op letten bij het opstellen van een nieuw franchisecontract? Katinka Verdurmen: “Het is belangrijk om drempelwaarden te benoemen voor beslissingen met financiële impact voor de franchisenemers. Boven de drempelwaarden is instemming van de franchisenemers nodig. Daarnaast is van belang om het overleg tussen de partijen te formaliseren. Constructief overleg is van groot belang in een franchiserelatie. ” Verdurmen vertelt dat veel partijen bang zijn dat franchisenemers de neiging zouden kunnen hebben om het afspreken van drempelwaarden uit de weg te gaan, zodat voor elke wijziging met financiële impact hun instemming nodig is. Zij denkt dat die angst onterecht is, omdat franchisenemers ook ondernemers zijn en begrijpen dat de franchisegever ruimte moet hebben om te ondernemen. Daarbij moet uiteraard wel rekening gehouden worden met hun belangen. Daarnaast verwacht zij dat de rechter desgevraagd zal ingrijpen als franchisenemers zich onredelijk opstellen en mogelijk op die manier ontwikkelingen binnen de formule tegenhouden.

    Dirk van den Berg vult aan:  “Het is wel belangrijk dat een franchisenemer de franchisegever zijn werk laat doen. Je gaat er vanuit dat een franchisenemer een formule kiest op basis van  vertrouwen en hij moet er dan ook tot op zekere hoogte vertrouwen in hebben dat de franchisegever de juiste beslissingen neemt. Partijen hebben belang bij transparantie. Dat is waar de Wet vooral over gaat. “

    Geschillen

    Van den Berg verwacht niet dat de Wet Franchise direct tot een groot aantal geschillen leidt. Over het algemeen genomen gaat het wel goed en komen beide partijen er samen uit. Het zijn de gevallen waar dat niet is gelukt die hebben geleid tot de Wet Franchise.

    Voor beide partijen

    FORT werkt voor gerenommeerde franchiseformules zoals Blokker, Intertoys en Jumpsquare Group. Daarnaast ondersteunt zij ook franchiseverenigingen van o.a. Albert Heijn en McDonald’s. “Omdat wij aan tafel zitten bij zowel franchisegevers als franchisenemers, weten wij hoe het van beide kanten werkt en daardoor kunnen wij beslagen ten ijs komen”, aldus Dirk van den Berg.

    Voor vragen over de nieuwe Wet Franchise of andere franchise gerelateerde vragen kunt u terecht bij de franchiserecht advocaten van FORT.

  • Dirk van den Berg en Katinka Verdurmen geïnterviewd door De Nationale Franchise Gids

    Dit artikel is gepubliceerd op de website van De Nationale Franchise Gids.

    Fort Advocaten (“FORT”) is een middelgroot advocatenkantoor in Amsterdam, gespecialiseerd in vastgoedrecht en ondernemingsrecht met een leidende positie in de retail- , vastgoed- en hotels & leisure branche. FORT heeft een franchise team bestaande uit 8 specialisten die zowel franchisegevers als franchisenemers adviseren. De Nationale Franchise Gids spreekt met partner Dirk van den Berg en managing partner Katinka Verdurmen.

    Snijvlak franchiserecht en huurrecht

    FORT heeft niet alleen veel expertise op het gebied van franchiserecht, maar is daarnaast specialist als het gaat om huurrecht. Het snijvlak van deze twee rechtsgebieden vormt vaak een belangrijk onderdeel van de afspraken die franchisegevers en -nemers onderling maken. In de eerste maanden van de coronapandemie was er ook tussen franchisegevers en franchisenemers veel te doen op het gebied van huurrecht. “Er lijkt nu wel weer wat rust in te komen”, aldus Verdurmen.

    Aankomende Wet Franchise

    Ook krijgt FORT volop vragen over de aankomende Wet Franchise, waarop veel formules al voorsorteren. FORT heeft al voor meerdere franchiseformules gewerkt aan een vernieuwde franchiseovereenkomst. “We krijgen veel vragen als: ‘Moet ik iets doen met de huidige overeenkomst?’ of ‘Hoe doe ik dit hands-on zonder het te ingewikkeld te maken voor beide partijen?’”, vertelt Katinka Verdurmen. “Er zijn formules waarbij niet veel aangepast hoeft te worden, soms is het een kwestie van opschrijven wat er feitelijk al gebeurt. Dat kan dan door het toevoegen van een pagina met extra afspraken. Soms kan het zinvol zijn om de hele overeenkomst even tegen het licht te houden.”

    Balans tussen franchisegever en -nemer

    Waar moet je nu precies op letten bij het opstellen van een nieuw franchisecontract? Katinka Verdurmen: “Het is belangrijk om drempelwaarden te benoemen voor beslissingen met financiële impact voor de franchisenemers. Boven de drempelwaarden is instemming van de franchisenemers nodig. Daarnaast is van belang om het overleg tussen de partijen te formaliseren. Constructief overleg is van groot belang in een franchiserelatie. ” Verdurmen vertelt dat veel partijen bang zijn dat franchisenemers de neiging zouden kunnen hebben om het afspreken van drempelwaarden uit de weg te gaan, zodat voor elke wijziging met financiële impact hun instemming nodig is. Zij denkt dat die angst onterecht is, omdat franchisenemers ook ondernemers zijn en begrijpen dat de franchisegever ruimte moet hebben om te ondernemen. Daarbij moet uiteraard wel rekening gehouden worden met hun belangen. Daarnaast verwacht zij dat de rechter desgevraagd zal ingrijpen als franchisenemers zich onredelijk opstellen en mogelijk op die manier ontwikkelingen binnen de formule tegenhouden.

    Dirk van den Berg vult aan:  “Het is wel belangrijk dat een franchisenemer de franchisegever zijn werk laat doen. Je gaat er vanuit dat een franchisenemer een formule kiest op basis van  vertrouwen en hij moet er dan ook tot op zekere hoogte vertrouwen in hebben dat de franchisegever de juiste beslissingen neemt. Partijen hebben belang bij transparantie. Dat is waar de Wet vooral over gaat. “

    Geschillen

    Van den Berg verwacht niet dat de Wet Franchise direct tot een groot aantal geschillen leidt. Over het algemeen genomen gaat het wel goed en komen beide partijen er samen uit. Het zijn de gevallen waar dat niet is gelukt die hebben geleid tot de Wet Franchise.

    Voor beide partijen

    FORT werkt voor gerenommeerde franchiseformules zoals Blokker, Intertoys en Jumpsquare Group. Daarnaast ondersteunt zij ook franchiseverenigingen van o.a. Albert Heijn en McDonald’s. “Omdat wij aan tafel zitten bij zowel franchisegevers als franchisenemers, weten wij hoe het van beide kanten werkt en daardoor kunnen wij beslagen ten ijs komen”, aldus Dirk van den Berg.

    Voor vragen over de nieuwe Wet Franchise of andere franchise gerelateerde vragen kunt u terecht bij de franchiserecht advocaten van FORT.

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Knallende kurken, krimpende kansen

    Dirk van den Berg in Pompshop: Knallende kurken, krimpende kansen

    September was een mooie maand. Bij de rijkswegveilingen is het hoogste bedrag ooit geboden voor het huurrecht van een tankstation. Ook de Rotterdamse veiling heeft recordbedragen opgeleverd. Maar is dat allemaal wel zo mooi?

    Eerst de rijkswegveiling. Total bood ruim 24 miljoen euro om 15 jaar lang de locatie Bijleveld langs de A12 bij Harmelen (nu BP) te exploiteren. Zo’n maatschappij zal daar wel een goede onderbouwing voor hebben, maar ik zou zeggen dat Total jaarlijks de eerste 1,6 miljoen euro bruto winst in het potje “afschrijving entrance fee” moet afstorten.  Wat een oliemaatschappij aan een liter benzine verdient kunnen we slechts raden, maar als het de 20 eurocent is die Bovag in haar overzichten vermeldt, en als Total er 16 miljoen liter weet te verkopen, dan gaat zij er pas vanaf 1 juli van elk jaar iets aan de brandstof verdienen. In de tweede helft van het jaar moeten dan ook de huur, de personeelskosten etc. nog voor het hele jaar worden goedgemaakt. Kennelijk kan dat uit.

    Maar concurrerend prijzen wordt lastig als je al 1,6 miljoen euro van je winst hebt weggegeven. De consument – in wiens belang de veilingen ooit zijn bedacht – wordt er ook niet beter van. Ik begreep overigens kort geleden dat de consument nu ook een vuist maakt en dat steeds minder (zakelijke) rijders langs de snelwegen tanken omdat de prijzen daar hoger zijn. Ook snelwegstations zullen hun prijzen moeten aanpassen om hun klanten te behouden.

    Door het nieuws over het ‘monsterbedrag’  dat Total had geboden, vroeg ik mij af hoe het met EG Retail was gesteld, die in het verleden nogal eens voor nieuws zorgde bij veilingen. Was zij er nog wel? EG bleef in de pers onder de radar want zij gaf op deze rijkswegveiling in totaal maar € 7,5 miljoen uit. aan twee minder prominente stations.

    Mijn ongerustheid over EG was snel voorbij toen ik zag dat zij op de Rotterdamse veiling 11 miljoen euro heeft geboden om twee Esso-stations en een Texaco-station te behouden. Voor het Texaco-station aan de Vaanweg (tot op de dag van vandaag geëxploiteerd door Ototol, groot gemaakt door de vorig jaar overleden Martin van Tol) betaalde EG maarliefst € 4.750.000,–. Zij was nog in business.

    De bedragen die recent in Rotterdam zijn geboden beloven niet veel goeds voor de Rotterdamse ondernemers die ingevolge de Motie Harbers (jawel, de huidige staatssecretaris) achteraan in het Rotterdamse veilingschema zijn geplaatst. Vanaf volgend jaar worden er locaties geveild die niet in handen zijn van oliemaatschappijen maar van lokale ondernemers. Deze ondernemers zijn niet in staat om miljoenenbedragen neer te leggen om de exploitatie van de stations voort te zetten, en zullen – als het tot een veiling komt – waarschijnlijk het veld moeten ruimen.

    Een zo’n Rotterdamse ondernemer heeft de strijd nog niet opgegeven. Hij kocht eind 1999 van Esso een oud tankstation op gehuurde gemeentegrond en werd in Esso’s plaats gesteld als huurder. De huur werd door de gemeente tot dan toe steeds “automatisch” met vijf jaar verlengd. De ondernemer heeft een compleet nieuw tankstation laten bouwen. Krap vier jaar later, in december 2003, kwam de gemeente met de mededeling dat huurovereenkomsten niet meer zouden worden verlengd, omdat de gemeente had besloten de locaties te gaan veilen.

    De ondernemer verzet zich tegen de veiling en verweert zich tegen de huurbeeindiging.  De kantonrechter heeft in juli van dit jaar geoordeeld dat de gemeente de veiling door mag zetten omdat het huur van onbebouwde grond betreft, en er steeds voor bepaalde tijd was gecontracteerd (zie ECLI:NL:RBROT:2018:5316). Het laatste woord is daarover nog niet gezegd. Als de veilingopbrengsten op het huidige niveau blijven, is de inzet hoog.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp.
    Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.