Tag: Dirk van den Berg

Verhuurverbod goedkope en middeldure woningen lost schaarste niet op

Dirk van den Berg in Vastgoedjournaal op 21 december 2021

Met de wet van 7 juli 2021 is er een nieuw hoofdstuk “Opkoopbescherming” toegevoegd aan de Huisvestingswet. De wet treedt op 1 januari 2022 in werking. Het doel van deze wet is om starters die op zoek zijn naar een koopwoning een betere positie te geven op de woningmarkt. Blijkens de Memorie van Toelichting waren het bestaande woningtekort en de constatering dat steeds meer koopwoningen worden “opgekocht” door particuliere verhuurders de aanleiding voor de wet.

De wet stelt gemeenten in staat om in hun huisvestingsverordening gebieden aan te wijzen waar het verboden is om zonder vergunning een woning die voorafgaand aan de eigendomsverkrijging niet was verhuurd binnen vier jaar aan een ander in gebruik te geven (lees: te verhuren). Zo’n vergunning kan de eigenaar dan “in uitzonderingsgevallen” verkrijgen voor een woningzoekende bloed- of aanverwant (lees: een kind) of een andere woningzoekende, maar dit laatste alleen nadat hij zelf tenminste twaalf maanden op het adres ingeschreven is geweest. De aanwijzing geldt dan voor “goedkope en middeldure woningen”. De wet bepaalt niet aan wat een goedkope of middeldure woning is.

Verschillende gemeenten, waaronder Rotterdam, gaan ervan uit dat “middelduur” eindigt bij woningen met een WOZ-waarde gelijk aan de bovengrens van de Nationale Hypotheekgarantie (€ 355.000,– per 1 januari 2022) maar gemeenten mogen deze grens zelf vaststellen op basis van hun lokale situatie. Amsterdam wil deze grens aanzienlijk hoger vaststellen: op € 512.000,–.

Opkoop door beleggers
De wet is gebaseerd op de gedachte dat het slecht is voor een buurt wanneer particulieren er woningen aankopen om die te verhuren. De term “opkoop” verraadt deze opvatting al. Ook suggereert de toelichting bij de wet dat particuliere beleggers de oorzaak zijn van hogere prijzen, omdat uit onderzoek is gebleken dat woningen gemiddeld duurder zijn in buurten waar de afgelopen jaren meer woningen door particuliere beleggers zijn gekocht. Meer dan dat beleggers in betere (duurdere) buurten woningen kopen, zegt dit uiteraard niet. De toelichting vermeldt dat in buurten waar veel koopwoningen worden opgekocht door beleggers schaarste kan ontstaan aan goedkope en middeldure koopwoningen “doordat deze woningen in de eerste plaats niet meer beschikbaar zijn als koopwoning”. Deze “schaarste” kan volgens de toelichting dan weer leiden tot “onevenwichtige en onrechtvaardige effecten” voor starters en woningzoekenden met een middeninkomen, waardoor “deze woningzoekenden ook moeilijk een betaalbare huurwoning kunnen vinden”. Ook suggereert de toelichting dat de leefbaarheid en sociale cohesie van een buurt onder druk komt te staan als gevolg van “een hoge mutatiegraad”. En die zou weer het gevolg zijn van de aanwezigheid van huurwoningen, omdat huurders sneller wisselen dan eigenaren.

Startende huurders zijn de dupe
De wet wil startende kopers een betere positie op de woningmarkt geven. In de praktijk gaat dat ten koste van startende huurders. De wet zal er immers toe leiden dat er minder woningen te huur worden aangeboden, waardoor aspirant-huurders in de betreffende buurten minder en – dus per saldo – duurdere woningen zullen vinden. De architecten van de wet zijn er volledig aan voorbijgegaan dat jonge mensen in gewilde buurten vaak geen woning kunnen kopen, en dat zij daar juist dankzij de aanwezigheid van particulier verhuurde appartementen toch kunnen wonen. De beperkingen die de gemeenten vanaf 1 januari via hun huisvestingsverordeningen mogen instellen zullen alleen al hierom niet voor alle starters positief uitwerken.

Eind vorig jaar heeft er een internetconsultatie over het wetsvoorstel plaatsgevonden. Het gros van de reacties was negatief. De meeste waren afkomstig van particuliere beleggers die het probleem van het woningtekort erkenden, maar een verhuurverbod niet als oplossing van dat probleem zagen. Zij wezen erop dat de meesten van hen op een verantwoorde manier verhuren, dat zij met hun woningaanbod in een behoefte voorzien, dat een verhuurverbod ervoor zal zorgen dat er nog minder woningen voor starters beschikbaar zullen zijn en dat de regering beter zou kunnen bevorderen dat er betaalbare koop- en huurwoningen worden bijgebouwd.

Onterechte zondebok
Zonder al te veel discussie is de wet door de Tweede en Eerste Kamer aangenomen. De artikelen die nu in verschillende nieuwsbrieven verschijnen duiden erop dat er over deze wet onvoldoende is nagedacht. Niet alleen worden particuliere beleggers ten onrechte als zondebok aangewezen voor het tekort aan betaalbare koopwoningen en komen de beperkingen die de gemeenten hen kunnen opleggen voor hen bovenop de verhoging van de overdrachtsbelasting van 2 naar 8 procent, maar ook worden institutionele beleggers er onder omstandigheden door geraakt. IVBN heeft daarover ‘de noodklok geluid’. Ook is er kritiek vanuit Rotterdam en Vastgoed Belang op de Amsterdamse plannen, terwijl weer anderen stellen dat de Rotterdamse benadering in strijd met de wet is. Vermoedelijk zullen daar juridische procedures over volgen. Zoals uit het bovenstaande al duidelijk zal zijn, zie ik weinig in deze opkoopbescherming en ben ik het eens met Jack de Vries van Vastgoed Belang die onlangs in een interview zei: “Het zal de kans van starters op een koopwoning niet vergroten en tegelijkertijd zal de schaarste aan huurwoningen in het middenhuursegment alleen maar toenemen als particuliere verhuurders geen woningen meer mogen toevoegen aan huurwoningvoorraad.”