act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Tag: coronakorting

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Tamelijk Veel Lof

    Dirk van den Berg in Pompshop: Tamelijk Veel Lof

    Tamelijk Veel Lof

    14 juni 2021, door Dirk van den Berg

     

    In het verregende Pinksterweekend liet ik de gevolgen van een jaar coronabeperkingen op mij inwerken. Vooral de horeca heeft een zware tijd achter de rug. Direct daarachter komt de retailsector. Maar geldt dat ook voor de tankstationbranche?

    Ik zal eerst een uitstapje maken naar het toepasselijke huurrecht van bedrijfsruimte. Er is vanaf mei 2020 een groot aantal vonnissen gewezen in geschillen tussen in problemen verkerende huurders verhuurders van bedrijfsruimte, vooral horeca en winkels. Veel rechters hebben huurders die vanwege de coronacrisis maar zeer gedeeltelijk (of helemaal geen) gebruik konden maken van de door hen gehuurde bedrijfsruimte – meestal op grond van “onvoorziene omstandigheden” maar soms ook omdat het gehuurde “een gebrek” zou hebben – een korting op de huurprijs gegeven.

    In de rechtspraak wordt het omzetverlies als gevolg van de coronamaatregelen gezien als “pijn” die tussen huurder en verhuurder moet worden gedeeld. Een vaak terugkomende formule hierbij is: percentage huurkorting = helft van percentage omzetverlies. Als een huurder aan de hand van zijn boekhouding kan aantonen dat hij meer dan 30% van zijn omzet is verloren, neemt de rechter vrij gemakkelijk aan dat deze terugval is veroorzaakt door de coronapandemie en de in verband daarmee geldende vrijheidsbeperkingen. Een omzetverlies van 50% leidt zo tot een huurkorting van 25%.

    Ondernemers in getroffen sectoren worden echter ook door de overheid gecompenseerd, onder andere via de zogenaamde TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten). In de rechtspraak zijn er (nog) geen vaste regels over de manier waarop de steunmaatregelen, waaronder de TVL, moeten verdisconteerd. Dat wordt misschien snel anders, want de kantonrechter te Roermond heeft de Hoge Raad om verduidelijking gevraagd (ECLI:NL:RBLIM:2021:2980). Die komt mogelijk nog dit jaar.

    Nu wordt in de meeste uitspraken de TVL geheel of gedeeltelijk bij de omzet opgeteld, zodat het omzetverlies daardoor wordt gedempt. Maar ook heeft een rechter recent beslist dat een huurder de TVL één op één aan zijn verhuurder moest laten toekomen: een horeca-ondernemer die nog maar 20% van zijn omzet over had, moest van de kantonrechter te Enschede over het eerste kwartaal van 2021 toch 94% van zijn huur betalen. (ECLI:NL:RBOVE:2021:1502).

    In het eerste kwartaal van 2021 dekte de TVL in theorie 85% van de vaste lasten. De Enschedese rechter redeneerde dat de ondernemer dus al voor 85% was gecompenseerd voor zijn doorlopende vaste lasten, zodat er van zijn 80% “pijn” nog slechts 15% te compenseren over was. Op de resterende 12% liet deze rechter de bovenstaande formule los, zodat er een huurkorting van 6% uit de bus kwam. Over het tweede kwartaal van dit jaar bedraagt het TVL-percentage 100, en zal deze rechter helemaal geen korting meer verlenen. Hij heeft er blijkbaar moeite mee de gevolgen van de coronacrisis op de vastgoedeigenaren af te wentelen.

    Ik gebruikte hierboven de woorden “in theorie”. De reden daarvoor is dat voor de berekening van de TVL voor restaurants de vaste lasten worden vastgesteld op 25% van hun omzet in dezelfde periode van 2019. Inclusief de TVL genoot deze ondernemer zodoende 37% van zijn omzet en kreeg daarvoor 6% huurkorting. Volgens de meer gebruikelijke methode zou die korting ongeveer 30% bedragen.

    Voor de tankstationbranche gaat de TVL-regeling uit van de fictie dat de vaste lasten gelijk zijn aan 15% van de omzet. Ik ben benieuwd hoe dat is berekend. Ik verwacht overigens niet dat veel tankstation-ondernemers in aanmerking komen voor TVL. Daarvoor is immers een omzetverlies van 30% of meer nodig. In 2020 werd volgens het CBS 11% minder diesel en ruim 14% minder benzine verkocht dan in 2019, maar omdat tegelijkertijd de brandstoprijzen zijn gestegen, zal er op de brandstoffen niet of nauwelijks omzetverlies zijn (wél verlies op de totale marge). En de shopverkopen? Volgens een bericht in Pompshop van eind vorig jaar hebben tankshops in 2020 “boven verwachting” gepresteerd met een omzetdaling van slechts 3,7 procent; een bijzondere prestatie, waarvoor ze veel lof verdienen. En blijkt hier niet uit dat tankstations ook volgens de consument essentiële winkels zijn?

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

  • Hoogste rechter aan zet in vraagstuk over corona en huurbetaling

    Hoogste rechter aan zet in vraagstuk over corona en huurbetaling

    Hoogste rechter aan zet in vraagstuk over corona en huurbetaling

    4 mei 2021, door Jelle de Vries

     

    Sinds de uitbraak van de coronacrisis is een groot aantal juridische procedures gevoerd over de omvang van de huurbetalingsverplichting in het licht van de coronamaatregelen. Of kortweg in het jargon van de pandemie: ‘de coronakorting’. Een groot deel van deze procedures is gevoerd in kort geding (voorlopig oordeel) en/of bij de laagste rechterlijke instantie in Nederland (de rechtbanken). Daarin komt echter verandering. In een recente uitspraak (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982) heeft de Limburgse kantonrechter de coronaproblematiek namelijk via zogeheten prejudiciële vragen rechtstreeks aan de Hoge Raad voorgelegd.

    Heineken vs. Verhuurder

    Aanleiding voor de vragen is een geschil tussen Heineken en een van haar verhuurders, dat illustratief is voor de procedures die momenteel in groten getale gevoerd worden. Heineken, die naast bierbrouwerijen ook circa 130 eigen panden heeft en ongeveer 600 panden onderverhuurt, heeft aan het begin van de coronacrisis aan al haar klanten twee maanden huur kwijtgescholden (april en mei 2020). Vervolgens heeft Heineken aan haar verhuurders gevraagd om één van deze twee maanden voor haar rekening te nemen, om zo – volgens het ook in de rechtspraak veel gebezigde adagium –  de ‘pijn van de coronacrisis te delen’. Heineken heeft tevens daar naar gehandeld door feitelijk uitvoering te geven aan haar voorstel. Op praktische gronden is Heineken daartoe overgegaan ongeacht of de betreffende verhuurder heeft ingestemd. In de Limburgse kwestie was dat niet het geval en heeft de verhuurder Heineken uiteindelijk in rechte betrokken.

    Juridische argumenten

    In de juridische procedure worden voor een belangrijk deel de ‘standaard’ juridische corona-argumenten aangevoerd.

    De huurder stelt zich op het standpunt dat zij recht heeft op huurprijsvermindering als gevolg van de door de overheid getroffen maatregelen in verband met de coronacrisis. De huurder betoogt daartoe dat sprake is van een gebrek dan wel van onvoorziene omstandigheden die een wijziging van de huurverhouding rechtvaardigen. Dat wil dus vooral zeggen: die een verlaging van de huurprijs rechtvaardigen.

    De verhuurder, op haar beurt, beredeneert dat de overheidsmaatregelen zien op de uitoefening van de horeca en (dus) niet op het gehuurde zelf. Het is dan ook de vraag of sprake is van een genotbeperking van het gehuurde in de zin van de wettelijke gebrekenregeling. Ook is in veel huurovereenkomsten of in de toepasselijke algemene bepalingen huurprijsvermindering op grond van de gebrekenregeling uitgesloten.

    Bij de toepassing van het leerstuk van onvoorziene omstandigheden is, volgens verhuurders, niet (voldoende) duidelijk welke omstandigheden van het geval relevant zijn en in welke mate die meegewogen moeten worden. Zo is bijvoorbeeld niet duidelijk op welke wijze de tegemoetkomingen die een huurder van de overheid heeft ontvangen – zoals gelden uit de TOGS-, NOW- of TVL-regeling –  mee moeten wegen. In de tot op heden gewezen (lagere) rechtspraak is verschillend omgegaan met deze en andere vragen. Zo is bijvoorbeeld eerst lange tijd geen aandacht geweest voor ontvangen overheidssteun, terwijl meer recente rechtspraak daar wel blijk van geeft. Maar ook dan zijn nog niet alle vragen beantwoord. Het is bijvoorbeeld niet duidelijk welk type compensaties op welke manier mee moeten worden genomen. Kwalificeert de TVL bijvoorbeeld als omzet of moet de TVL rechtstreeks in mindering gebracht worden op de huur? En de NOW?

    De prejudiciële vragen

    Om duidelijkheid te krijgen over deze en andere vragen heeft de Limburgse kantonrechter nu dus besloten om de coronaproblematiek rechtstreeks aan de Hoge Raad voor te leggen. De kantonrechter motiveert dit door er op te wijzen dat hoewel er maatschappelijk een zekere behoefte wordt gevoeld om de schade van de coronamaatregelen op een bepaalde manier te verdelen tussen huurders en verhuurders, het niet helder is of en op welke manier dat ook juridisch vorm kan worden gegeven. Dat laatste is immers bepalend.  De grote hoeveelheid rechtszaken die landelijk gevoerd worden en de vele rechtszaken die naar verwachting nog zullen volgen, rechtvaardigen volgens de kantonrechter het stellen van prejudiciële vragen.

    De vragen die de Limburgse kantonrechter vervolgens aan de Hoge Raad voorlegt zijn kort maar krachtig en volgen het ‘corona-stramien’ zoals dat inmiddels uit de rechtspraak blijkt:

    1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
    2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
    3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
    4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

    De Hoge Raad zal deze vragen nu moeten gaan beantwoorden. Eén van de voordelen daarvan is dat er meer gezag toekomt aan een uitspraak van de Hoge Raad als hoogste rechtscollege dan aan lagere rechtspraak. Dat moet niet alleen de rechtseenheid ten goede komen, maar ook is de gedachte hierachter dat een duidelijke richtlijn van de Hoge Raad nieuwe procedures kan voorkomen omdat partijen beter weten waar zij aan toe zijn.

    Enkele beperkingen

    Hoewel de vragen moeten leiden tot een duidelijk(er) kader, zijn er ook beperkingen.

    Zo heeft de eerste vraag – en daarmee ook de vervolgvragen – expliciet betrekking op van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca. In navolging van het concrete geval dat de aanleiding vormt voor het stellen van de prejudiciële vragen (een horecakwestie) beperkt de vraag zich dus in beginsel tot hotels, restaurants en cafés. Andere categorieën waarvoor in de praktijk vergelijkbare problematiek speelt, zoals de sport- en retailsector, vallen daar in principe buiten. Om toch tot een uitspraak te komen met een zo groot mogelijke praktische relevantie, is denkbaar dat de Hoge Raad waar mogelijk min of meer algemene richtlijnen biedt en/of de mogelijkheid benut om in zijn antwoord ook expliciet andere sectoren te bespreken.

    Een andere potentiële beperking is dat de voorliggende kwestie enigszins atypisch is, omdat sprake is van een onderhuursituatie. De verhuurder heeft zich dan ook op het standpunt gesteld dat ‘de pijn’ niet eerlijk wordt verdeeld als de huurkorting alleen wordt vastgesteld in de verhouding tussen verhuurder en huurder. De onderhuurder, die feitelijk exploiteert, blijft dan buiten schot. Het is de vraag hoe daarmee om moet worden gegaan. Een vergelijkbaar vraagstuk in dit verband is bijvoorbeeld de vraag in hoeverre banken als vastgoedfinanciers mee moeten delen in de pijn, zoals inmiddels ook in de politiek wel wordt betoogd (Motie 35 669-45). Het zal moeten blijken hoe de Hoge Raad met dit element omgaat.

    Tot slot

    Doorgaans beantwoordt de Hoge Raad aan hem voorgelegde prejudiciële vragen binnen zes tot twaalf maanden. Gelet op het gevoelde maatschappelijke belang van de vragen van de Limburgse kantonrechter zal de Hoge Raad zich in dit geval mogelijk op kortere termijn over de vragen uitspreken.

    Heeft u vragen naar aanleiding van het lezen van bovenstaand artikel, of bent u benieuwd of we uw onderneming/ u als huurder/verhuurder of vastgoedinvesteerder op een andere manier kunnen bijstaan? Neem contact op met Jelle de Vries, advocaat vastgoedrecht en huurrecht via: jelle.devries@actlegal-fort.com of via tel. +31 (0)20 664 51 11.