Hoge Raad gaat mee in ‘share the pain’ gedachte
11 januari 2022, door Dirk van den Berg
Op 24 december jongstleden waren ze er, de lang verwachte antwoorden van de Hoge Raad op de door de kantonrechter te Roermond gestelde prejudiciële vragen over de gevolgen van de coronamaatregelen voor huurovereenkomsten van en horeca- en winkelbedrijfsruimte. En de Hoge Raad was kort en bondig, slechts 7 pagina’s!
Ik was erg blij met de visie van de Hoge Raad, want – anders dan A-G Wissink had geadviseerd – kwam de Hoge Raad tot het oordeel dat de coronamaatregelen geen “gebrek” aan het gehuurde object opleveren. De sluiting van horeca- en andere bedrijfsruimten in het belang van de volksgezondheid beperkt de exploitatiemogelijkheden van 290-bedrijfsruimten wel, maar die sluiting heeft volgens de Hoge Raad geen betrekking op de verhuurde zaak. Ook volgt volgens de Hoge Raad niet uit de wetsgeschiedenis dat de huidige overheidsmaatregelen, die niet voorzienbaar waren, als een gebrek moeten worden aangemerkt. En precies dit heb ik in diverse artikelen geschreven.
Omdat de sluiting van horeca en winkels volgens de Hoge Raad een onvoorziene omstandigheid is, die bovendien niet voor rekening komt van de huurder, kan een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek via de rechter vermindering van de huurprijs verkrijgen. Dat geldt in ieder geval voor huurovereenkomsten die vóór 15 maart 2020 zijn gesloten.
De grond voor aanpassing van de huurprijs is de verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties, die in dit geval noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder valt. Daarom wordt die verstoring volgens de Hoge Raad het beste ondervangen door het nadeel van de huurder (de “pijn”) – voor zover niet reeds gecompenseerd door de TVL – gelijk (dus 50/50) te verdelen over de verhuurder en de huurder.
Voor de berekening van het nadeel, en de reparatie daarvan, sluit de Hoge Raad aan bij de vastelastenmethode die het Gerechtshof Amsterdam gebruikte in de uitspraak van 14 september 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728). Die methode kent vier stappen:
- De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
- Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
- De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet / de referentieomzet)).
- Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Vervolgens kan het bedrag van de huurkorting worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
Deze antwoorden van de Hoge Raad geven handvatten aan rechters die moeten oordelen over een coronageschil, maar kunnen partijen ook helpen om de huurprijs in onderling overleg aan de gewijzigde omstandigheden aan te passen. Er zijn uitzonderingen mogelijk op de hierboven beschreven methode. De Hoge Raad overweegt letterlijk dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden, bijvoorbeeld de grootte of financiële positie van een partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van de pijn. Bij de beoordeling van deze bijzondere gevallen, denk aan een huurder die elders – of online – als gevolg van de coronamaatregelen veel betere omzetten heeft gemaakt of een verhuurder die nog harder is getroffen dan zijn huurder, kan het (veel langere) advies van A-G Wissink aan de Hoge Raad (55 pagina’s!) mogelijk een steun zijn.
Wie de hele uitspraak wil lezen kan deze vinden via deze link: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2021:1974.
De veel uitgebreidere conclusie van A-G Wissink kan worden geraadpleegd via
https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:PHR:2021:902.
Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.
