act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Categorie: Vastgoedrecht

  • Is het einde van de tijdelijke huurcontracten nabij?

    Is het einde van de tijdelijke huurcontracten nabij?

    Is het einde van de tijdelijke huurcontracten nabij?

    13 april 2023, door Helma Sengers en Frank Barneveld

     

    Wetsvoorstel vaste huurcontracten

    Op 11 april 2023 is het initiatiefwetsvoorstel vaste huurcontracten in de Tweede Kamer behandeld. Het voorstel houdt in dat de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woningen af te sluiten komt te vervallen. Momenteel kunnen huurders en verhuurders nog tijdelijke huurovereenkomsten met elkaar aangaan voor de duur van maximaal twee (2) jaar.[1]

    Wat betekent de wet voor de huidige huurcontracten en voor verhuurders?

    In deze blog willen wij u meer vertellen over het wetsvoorstel en wat het voor u als verhuurder zou kunnen betekenen. Wij staan stil bij (i) de aanleiding voor het wetsvoorstel, (ii) de beoogde uitzonderingen, (iii) de overgangsperiode en (iv) de mogelijke gevolgen voor de vastgoedmarkt.

    (i) De aanleiding voor het wetsvoorstel

    Volgens de initiatiefnemers van het wetsvoorstel, Nijboer (PvdA) en Grinwis (CU), moet een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer ‘de norm’ worden. Tijdelijke contracten zorgen volgens hen op dit moment voor onzekere situaties voor huurders en te hoog vastgestelde huurprijzen. Doel van het voorstel is dus dat zelfstandige woningen alleen nog voor onbepaalde duur kunnen worden verhuurd.

    Hoewel de wet nog niet door de Tweede Kamer is aangenomen lijkt het erop dat er voldoende steun is voor het wetsvoorstel. Aanstaande dinsdag (18 april 2023) wordt hierover gestemd.

    (ii) De beoogde uitzonderingen

    In het wetsvoorstel en tijdens de parlementaire behandeling wordt een aantal uitzonderingen genoemd op de voorgestelde hoofdregel dat een huurcontract voor een zelfstandige woonruimte alleen voor onbepaalde tijd kan worden afgesloten. Volgens het wetsvoorstel mag er onder specifieke voorwaarden toch een tijdelijk contract worden overeengekomen wanneer gaat om:

    • het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder;
    • doelgroepencontracten van vijf jaar op basis van specifieke categorieën voor dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld: voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten;
    • verhuringen naar hun aard van korte duur, zoals vakantieverhuur;
    • verhuur ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand;

    Tijdens het debat zijn er verdere uitzonderingen besproken, waaronder voor private verhuurders die een woning aanhouden voor toekomstig gebruik door hun kinderen of ouders en voor speciale groepen zoals mensen die noodopvang nodig hebben. Het is nog niet zeker welke uitzonderingen er exact gaan gelden. Dat zal in de loop van de verdere parlementaire behandeling duidelijk worden. De Kamer is het er in ieder geval over eens dat huur voor onbepaalde tijd weer regel moet worden.

    Het contracteren voor een maximale termijn van vijf (5) jaar bij onzelfstandige woonruimten blijft overigens wél mogelijk.[2]

    (iii) Overgangsperiode en handhaving

    Bij inwerkingtreding van de wet zal deze direct (!) van toepassing zijn op alle huurovereenkomsten die vanaf dat moment worden afgesloten. Voor huurovereenkomsten die daarvóór zijn gesloten blijft de oude (huidige) wetgeving met betrekking tot de tijdelijke duur van twee (2) jaar nog wel gelden. Maar bij een volgende verhuring zal een tijdelijk contract niet meer mogelijk zijn, zodat de tijdelijke contracten na verloop van twee jaar vanzelf zullen uitsterven.

    Als het wetsvoorstel wordt aangenomen, zal in het Burgerlijk Wetboek worden opgenomen dat (in principe) alleen nog huurcontracten voor onbepaalde tijd mogen worden aangegaan. Deze regel is van dwingend recht, zodat verhuurder en huurder daarvan niet kunnen afwijken. Doen partijen dit wel, bijvoorbeeld door toch een bepaalde tijd overeen te komen, dan is dat deel van de overeenkomst niet van toepassing (nietig) en zal een rechter geen rekening houden met de afspraak dat het huurcontract voor bepaalde tijd geldt.

    (iv) Gevolgen voor de huur- en vastgoedmarkt

    Hoewel de plannen volgens de indieners van het wetsvoorstel bedoeld zijn om de positie van huurders te verstevigen, is het allerminst zeker of invoering van het wetsvoorstel ook in de praktijk positief zal uitpakken.

    Bekend is dat veel verhuurders hun woningen alleen op tijdelijke basis willen verhuren en deze van de markt zullen halen (bijvoorbeeld door verkoop) indien het wetsvoorstel wordt aangenomen. Hierdoor zal het aantal woningen dat beschikbaar is voor verhuur afnemen, onder meer omdat bij verkoop een deel ervan gekocht zal worden ten behoeve van eigen bewoning. Ook is de regelgeving waarschijnlijk slecht nieuws voor nieuwkomers op de woningmarkt; de kans dat zij hun wooncarrière kunnen beginnen door enkele jaren op basis van tijdelijke contracten te huren alvorens door te stromen naar de reguliere verhuur of een koopwoning neemt door de het voorstel af. Een andere groep die door de plannen getroffen zal worden is de groep van personen die snel tijdelijke woonruimte nodig heeft, bijvoorbeeld door een scheiding.

    Welke impact de wet daadwerkelijk heeft zal moeten worden afgewacht. Het wetsvoorstel voorziet in een evaluatiemoment. Binnen vijf (5) jaar nadat de wet in werking is getreden zal de minister moeten evalueren  hoe de wetgeving heeft uitgepakt.

    Conclusie

    De kans is groot dat de ‘Wet vaste huurcontracten’ binnenkort door de Tweede Kamer zal worden aangenomen en dat het tijdperk waarin tijdelijke huurcontracten mogelijk zijn tot een einde komt. Daarvoor is echter nodig dat ook de Eerste Kamer met het voorstel instemt. Gelet op de samenstelling van de Eerste Kamer lijkt dat waarschijnlijk.

    [1]        Artikel 7:271 lid 1 sub a BW.

    [2]        Artikel 7:271 lid 1 sub b BW.

  • Inflatiegekoppelde indexatie onredelijk?

    Inflatiegekoppelde indexatie onredelijk?

    Inflatiegekoppelde indexatie onredelijk?

    7 maart 2023  door Frédérique Sarneel en Asmara Kalter 

    We zijn nog maar net bekomen van de discussies over coronahuurkorting of er dient zich al weer een nieuwe huurprijsdiscussie aan: inflatiegekoppelde indexatie. Volgens veel huurders onredelijk, volgens verhuurders simpelweg een door de huurder na te komen contractafspraak. Hoe zit dit juridisch?

    Achtergrond discussie

    Als gevolg van onder meer de oorlog in Oekraïne en de nasleep van coronamaatregelen stegen het afgelopen jaar de energieprijzen tot recordhoogte. Mede hierdoor ontstond in Nederland een recordinflatie. Deze inflatie kan grote consequenties hebben voor de huurprijs van verhuurde kantoor- en bedrijfsruimten. Bij de verhuur van commerciële ruimten wordt namelijk vaak gebruikt van modelhuurovereenkomsten en bijbehorende algemene bepalingen, zoals het ROZ-model, waarin indexeringsclausules voor de huurprijs zijn opgenomen. Deze indexeringsclausules zijn vaak zo vormgegeven dat een verhuurder het recht heeft een jaarlijkse huurverhoging toe te passen met het prijsindexcijfer (CPI) van het CBS dat ligt vier maanden voor de ingangsdatum van de huurverhoging. De CPI geeft de prijsontwikkeling van goederen en diensten weer en wordt aldus gebruikt om de inflatie te meten.

    Bij huurovereenkomsten met zo’n indexeringsclausule waar de huurprijs per 1 januari 2023 zou kunnen worden geïndexeerd, zou dit dan ook tot een verhoging van maar liefst 14,5 % kunnen leiden (de CPI van vier maanden daarvoor, over september 2022, was namelijk 14,5 %).

    Veel commerciële huurders vragen zich af of zo’n verhoging wel van hen gevraagd kan worden. Vooral winkeliers en horecabedrijven die al te lijden hebben onder de inflatie, koopkrachtdaling en de gestegen energieprijzen, willen of kunnen de grote huurprijsstijging niet betalen.

    Contractsvrijheid en redelijkheid en billijkheid

    Uitgangspunt van ons contractenrecht is dat partijen gebonden zijn aan wat ze zijn overeengekomen. Zoals wij hiervoor al aangaven, bevat het merendeel van de huurovereenkomsten een indexeringsclausule, waarbij de huurprijs automatisch (“van rechtswege”) wordt verhoogd met in feite de inflatie. Ook als dat een huurprijsstijging betekent van bijvoorbeeld 14,5 %. Dat is immers de contractafspraak.

    Contractsvrijheid is niet onbegrensd. Een contractuele bepaling kan in uitzonderingsgevallen buiten werking worden gesteld. Dat is bijvoorbeeld het geval als in die specifieke situatie, gegeven alle omstandigheden van het geval, toepassing van de contractsbepaling “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar” zou zijn.

    Van zo’n uitzondering is slechts zelden sprake. Rechters moeten zeer terughoudend omgaan met de mogelijkheid om een contractuele bepaling buiten werking te stellen. Afspraak is immers afspraak. Dat geldt nog meer als sprake is van professionele partijen.

    De vraag is dan ook of het hanteren van de CPI-index waarbij de huurder een huurprijsstijging van (bijvoorbeeld) 14,5% voor zijn kiezen krijgt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

    INRetail: dubbel betalen voor energieprijsstijging

    Brancheorganisatie INRetail vindt van wel. Zij is namens retailers al enige tijd bezig om via de politiek de huurprijsstijging voor winkeliers te laten maximeren. INRetail is van mening dat de verhuurder minder of geen last heeft gehad van de energieprijsstijging in relatie tot het gehuurde, terwijl retailers de klappen van de energieprijsstijging dubbel vangen. Zij betalen de energiekosten voor het gehuurde immers al zelf, en zouden dan nogmaals voor de gevolgen van de energiekostenstijging opdraaien doordat de huur wordt geïndexeerd met de CPI waarin de stijging van energieprijzen al is verdisconteerd. Als de energieprijs niet zou zijn meegewogen bij de CPI, dan zou dat volgens INRetail het afgelopen jaar in sommige maanden meer dan de helft van het inflatiepercentage hebben gescheeld, zie onderaan het artikel de verwijzing.

    INretail heeft een modelbrief gemaakt die retailers kunnen gebruiken om de verhuurder aan te schrijven om zo een lagere indexering te bereiken. In die brief wordt gevraagd om toepassing van een indexcijfer waarbij de energieprijzen buiten beschouwing worden gelaten.

    Het CBS heeft daarnaast aangekondigd vanaf medio 2023 een andere methode te willen gaan gebruiken voor het meten van energieprijzen van consumenten, omdat het mogelijk niet de daadwerkelijke inflatie weergeeft. De nieuwe rekenmethode zou tot een fors lager inflatiecijfer leiden.

    Standpunten verhuurders en huurders

    Wij zien in de praktijk dat veel verhuurders en huurders met elkaar in overleg treden als een huurder er melding van maakt dat toepassing van de CPI-index tot een onredelijke huurprijsindexering zou leiden. Veel huurders voeren daarbij aan wat ook door INRetail (en in feite CBS) is betoogd: het CPI is niet accuraat genoeg en geeft niet de daadwerkelijke inflatie weer.

    Sommige huurders stellen zich daarbij op het standpunt dat de verhuurder verplicht is om opnieuw over de huurprijs te onderhandelen en afwijkende afspraken te maken. Zij verwijzen daarbij naar het zogeheten Vodafone/ETC-arrest.

    Verhuurders stellen zich veelal op het standpunt dat afspraak gewoon afspraak is en dat voor hen het indexcijfer de geldontwaarding in de Nederlandse samenleving op dit moment uitdrukt. Dat zou losstaan van de vraag wie uiteindelijk de energierekening van het gehuurde betaalt. Bovendien, zo stellen verhuurders, hadden huurders er rekening mee kunnen houden dat zich inflatiepieken zouden voordoen. Zo was er in de jaren zeventig door de oliecrisis al eens sprake van een inflatie van meer dan 10%.

    Van belang is dat op voorhand niet gezegd kan worden wie er gelijk heeft. Er zal per situatie moeten worden bekeken of een volledige indexering van de huur met de CPI-index al dan niet in strijd komt met de redelijkheid en billijkheid. Als de gevolgen voor de huurder in verhouding tot de verhuurder gelet op alle omstandigheden te nadelig zijn, dan valt er mogelijk iets te zeggen om de indexering slechts gedeeltelijk toe te passen.

    Onvoorziene omstandigheden?

    Een ander argument van huurders dat wij regelmatig voorbij zien komen, en dat ook door INRetail wordt aangevoerd, is dat de recordinflatie een onvoorziene omstandigheid zou zijn, en dat de indexering daarom niet volledig mag worden toegepast. Die gedachte is afkomstig van de coronarechtspraak en het leerstuk van “onvoorziene omstandigheden”. De huurprijsvermindering waar huurders met omzetvermindering als gevolg van de coronacrisis recht op hadden, was op dat leerstuk gebaseerd. Het houdt in dat een rechter afspraken uit de overeenkomst kan wijzigen als sprake is van onvoorziene omstandigheden die dusdanig van aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet verwacht mag worden.

    Wij zien in de lagere rechtspraak en in arbitragerechtspraak dat de oorlog in Oekraïne en de prijsstijging van energie en andere grondstoffen soms als “onvoorziene omstandigheid” worden aangeduid. Dat gebeurt bijvoorbeeld bij bouwgeschillen waarbij de aannemer door enorme prijsstijgingen het contract alleen nog verlieslatend kan nakomen.

    In het algemeen geldt echter dat de drempel voor het aannemen van onvoorziene omstandigheden zeer hoog ligt. Wij hebben daarom onze bedenkingen bij dit “onvoorziene omstandigheden”-argument en denken niet dat deze in de hogere rechtspraak standhoudt. In het algemeen wordt in de rechtspraak een economische crisis bijvoorbeeld als ondernemersrisico aangemerkt, en om die reden is een beroep op onvoorziene omstandigheden vanwege gevolgen van economische crises in het verleden steevast afgewezen. Dat een oorlog in Europa uitbreekt, is hoe erg ook, dan ook in het algemeen niet compleet onvoorzien. In elk geval niet in dezelfde mate als het overheidsingrijpen en de gebruiksbeperkingen van commerciële ruimten tijdens de coronapandemie; daarvan was nooit eerder sprake.

    Daarnaast is het bij huurovereenkomsten met een indexeringsbepaling op basis van de CPI-index nou eenmaal zo dat partijen er juist voor hebben gekozen bij dit indexcijfer aan te sluiten, terwijl ook ten tijde van de contractsluiting al bekend was dat de energieprijzen onderdeel waren van de indexberekening en (alleen) de huurder de energiekosten voor het gehuurde betaalt.

    Voor wie toch inspiratie wil putten uit de coronajurisprudentie merken wij nog op dat het goed is om na te gaan of de huurder recht heeft op een tegemoetkoming in de energiekosten. De overheid heeft voor Mkb’ers waarvan meer dan 7% van de omzet wordt besteed aan energie de Tegemoetkoming Energiekosten-regeling (TEK) ingevoerd. Vanaf 1 november 2022 kunnen zij onder bepaalde omstandigheden in aanmerking komen voor teruggave van een deel van het bedrag dat zij meer hebben betaald voor energie. De TEK-regeling biedt tijdelijke ondersteuning en is bedoeld voor de energiekosten in de periode van 1 november 2022 tot en met 31 december 2023.

    Hoe nu verder?

    Er lopen nog gesprekken tussen INRetail en de regering over mogelijke wetgeving vanuit de overheid om de huurprijsindexatie voor commerciële ruimten te maximeren. Vergelijkbaar met het door de overheid vastgestelde maximumpercentage in de periode 2020 t/m 2023 voor verhuurde woonruimten.

    Tot die tijd raden wij verhuurders en huurders aan om – als een huurder reclameert over een te hoge indexering – met elkaar het gesprek aan te gaan en per situatie goed te bekijken wat de gevolgen zijn bij een volledige huurprijsindexering. Sommige verhuurders en huurders lossen het op door in ruil voor een lagere indexering een langere huurtermijn of door de huurder uit te voeren extra onderhoud af te spreken. Sommigen spreken in ruil voor een lagere indexering een aanvullende (omzetafhankelijke) huurprijs af die betaald moet worden als de omzet van de huurder een bepaalde afgesproken drempel te boven gaat.

    Het is in ieder geval raadzaam om een dure en tijdrovende gang naar de rechter te voorkomen en zoveel mogelijk te proberen in onderling tot goede afspraken te komen. Zeker als de continuïteit van de onderneming van de huurder in gevaar komt zonder een regeling over de huurprijs. Bij een vroegtijdig einde van de huur is immers geen van partijen gebaat.

    Bron: https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2023/06/inflatie-daalt-naar-7-6-procent-in-januari

  • Inflatiegekoppelde indexatie onredelijk?

    Inflatiegekoppelde indexatie onredelijk?

    Inflatiegekoppelde indexatie onredelijk?

    7 maart 2023  door Asmara Kalter en Frédérique Sarneel

    We zijn nog maar net bekomen van de discussies over coronahuurkorting of er dient zich al weer een nieuwe huurprijsdiscussie aan: inflatiegekoppelde indexatie. Volgens veel huurders onredelijk, volgens verhuurders simpelweg een door de huurder na te komen contractafspraak. Hoe zit dit juridisch?

    Achtergrond discussie

    Als gevolg van onder meer de oorlog in Oekraïne en de nasleep van coronamaatregelen stegen het afgelopen jaar de energieprijzen tot recordhoogte. Mede hierdoor ontstond in Nederland een recordinflatie. Deze inflatie kan grote consequenties hebben voor de huurprijs van verhuurde kantoor- en bedrijfsruimten. Bij de verhuur van commerciële ruimten wordt namelijk vaak gebruikt van modelhuurovereenkomsten en bijbehorende algemene bepalingen, zoals het ROZ-model, waarin indexeringsclausules voor de huurprijs zijn opgenomen. Deze indexeringsclausules zijn vaak zo vormgegeven dat een verhuurder het recht heeft een jaarlijkse huurverhoging toe te passen met het prijsindexcijfer (CPI) van het CBS dat ligt vier maanden voor de ingangsdatum van de huurverhoging. De CPI geeft de prijsontwikkeling van goederen en diensten weer en wordt aldus gebruikt om de inflatie te meten.

    Bij huurovereenkomsten met zo’n indexeringsclausule waar de huurprijs per 1 januari 2023 zou kunnen worden geïndexeerd, zou dit dan ook tot een verhoging van maar liefst 14,5 % kunnen leiden (de CPI van vier maanden daarvoor, over september 2022, was namelijk 14,5 %).

    Veel commerciële huurders vragen zich af of zo’n verhoging wel van hen gevraagd kan worden. Vooral winkeliers en horecabedrijven die al te lijden hebben onder de inflatie, koopkrachtdaling en de gestegen energieprijzen, willen of kunnen de grote huurprijsstijging niet betalen.

    Contractsvrijheid en redelijkheid en billijkheid

    Uitgangspunt van ons contractenrecht is dat partijen gebonden zijn aan wat ze zijn overeengekomen. Zoals wij hiervoor al aangaven, bevat het merendeel van de huurovereenkomsten een indexeringsclausule, waarbij de huurprijs automatisch (“van rechtswege”) wordt verhoogd met in feite de inflatie. Ook als dat een huurprijsstijging betekent van bijvoorbeeld 14,5 %. Dat is immers de contractafspraak.

    Contractsvrijheid is niet onbegrensd. Een contractuele bepaling kan in uitzonderingsgevallen buiten werking worden gesteld. Dat is bijvoorbeeld het geval als in die specifieke situatie, gegeven alle omstandigheden van het geval, toepassing van de contractsbepaling “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar” zou zijn.

    Van zo’n uitzondering is slechts zelden sprake. Rechters moeten zeer terughoudend omgaan met de mogelijkheid om een contractuele bepaling buiten werking te stellen. Afspraak is immers afspraak. Dat geldt nog meer als sprake is van professionele partijen.

    De vraag is dan ook of het hanteren van de CPI-index waarbij de huurder een huurprijsstijging van (bijvoorbeeld) 14,5% voor zijn kiezen krijgt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

    INRetail: dubbel betalen voor energieprijsstijging

    Brancheorganisatie INRetail vindt van wel. Zij is namens retailers al enige tijd bezig om via de politiek de huurprijsstijging voor winkeliers te laten maximeren. INRetail is van mening dat de verhuurder minder of geen last heeft gehad van de energieprijsstijging in relatie tot het gehuurde, terwijl retailers de klappen van de energieprijsstijging dubbel vangen. Zij betalen de energiekosten voor het gehuurde immers al zelf, en zouden dan nogmaals voor de gevolgen van de energiekostenstijging opdraaien doordat de huur wordt geïndexeerd met de CPI waarin de stijging van energieprijzen al is verdisconteerd. Als de energieprijs niet zou zijn meegewogen bij de CPI, dan zou dat volgens INRetail het afgelopen jaar in sommige maanden meer dan de helft van het inflatiepercentage hebben gescheeld, zie onderaan het artikel de verwijzing.

    INretail heeft een modelbrief gemaakt die retailers kunnen gebruiken om de verhuurder aan te schrijven om zo een lagere indexering te bereiken. In die brief wordt gevraagd om toepassing van een indexcijfer waarbij de energieprijzen buiten beschouwing worden gelaten.

    Het CBS heeft daarnaast aangekondigd vanaf medio 2023 een andere methode te willen gaan gebruiken voor het meten van energieprijzen van consumenten, omdat het mogelijk niet de daadwerkelijke inflatie weergeeft. De nieuwe rekenmethode zou tot een fors lager inflatiecijfer leiden.

    Standpunten verhuurders en huurders

    Wij zien in de praktijk dat veel verhuurders en huurders met elkaar in overleg treden als een huurder er melding van maakt dat toepassing van de CPI-index tot een onredelijke huurprijsindexering zou leiden. Veel huurders voeren daarbij aan wat ook door INRetail (en in feite CBS) is betoogd: het CPI is niet accuraat genoeg en geeft niet de daadwerkelijke inflatie weer.

    Sommige huurders stellen zich daarbij op het standpunt dat de verhuurder verplicht is om opnieuw over de huurprijs te onderhandelen en afwijkende afspraken te maken. Zij verwijzen daarbij naar het zogeheten Vodafone/ETC-arrest.

    Verhuurders stellen zich veelal op het standpunt dat afspraak gewoon afspraak is en dat voor hen het indexcijfer de geldontwaarding in de Nederlandse samenleving op dit moment uitdrukt. Dat zou losstaan van de vraag wie uiteindelijk de energierekening van het gehuurde betaalt. Bovendien, zo stellen verhuurders, hadden huurders er rekening mee kunnen houden dat zich inflatiepieken zouden voordoen. Zo was er in de jaren zeventig door de oliecrisis al eens sprake van een inflatie van meer dan 10%.

    Van belang is dat op voorhand niet gezegd kan worden wie er gelijk heeft. Er zal echt per situatie moeten worden bekeken of een volledige indexering van de huur met de CPI-index al dan niet in strijd komt met de redelijkheid en billijkheid. Als de gevolgen voor de huurder in verhouding tot de verhuurder gelet op alle omstandigheden te nadelig zijn, dan valt er mogelijk iets te zeggen om de indexering slechts gedeeltelijk toe te passen.

    Onvoorziene omstandigheden?

    Een ander argument van huurders dat wij regelmatig voorbij zien komen, en dat ook door INRetail wordt aangevoerd, is dat de recordinflatie een onvoorziene omstandigheid zou zijn, en dat de indexering daarom niet volledig mag worden toegepast. Die gedachte is afkomstig van de coronarechtspraak en het leerstuk van “onvoorziene omstandigheden”. De huurprijsvermindering waar huurders met omzetvermindering als gevolg van de coronacrisis recht op hadden, was op dat leerstuk gebaseerd. Het houdt in dat een rechter afspraken uit de overeenkomst kan wijzigen als er sprake is van onvoorziene omstandigheden die dusdanig van aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet verwacht mag worden.

    Wij zien in de lagere rechtspraak en in arbitragerechtspraak dat de oorlog in Oekraïne en de prijsstijging van energie en andere grondstoffen soms als “onvoorziene omstandigheid” wordt aangeduid. Dat gebeurt bijvoorbeeld bij bouwgeschillen waarbij de aannemer door enorme prijsstijgingen het contract alleen nog verlieslatend kan nakomen.

    In het algemeen geldt echter dat de drempel voor het aannemen van onvoorziene omstandigheden zeer hoog ligt. Wij hebben daarom onze bedenkingen bij dit onvoorziene omstandigheden argument en denken niet dat deze in de hogere rechtspraak standhoudt. In het algemeen wordt in de rechtspraak een economische crisis bijvoorbeeld als ondernemersrisico aangemerkt, en om die reden is een beroep op onvoorziene omstandigheden vanwege gevolgen van economische crises in het verleden steevast afgewezen. Dat een oorlog in Europa uitbreekt, is hoe erg ook, dan ook in het algemeen niet compleet onvoorzien. In elk geval niet in dezelfde mate als het overheidsingrijpen en de gebruiksbeperkingen van commerciële ruimten tijdens de coronapandemie, daarvan was nooit eerder sprake.

    Daarnaast is het bij huurovereenkomsten met een indexeringsbepaling op basis van de CPI-index nou eenmaal zo dat partijen er juist voor hebben gekozen bij dit indexcijfer aan te sluiten, terwijl ook ten tijde van de contractsluiting al bekend was dat de energieprijzen onderdeel waren van de indexberekening en (alleen) de huurder de energiekosten voor het gehuurde betaalt.

    Voor wie toch inspiratie wil putten uit de coronajurisprudentie merken wij nog op dat het goed is om na te gaan of de huurder recht heeft op een tegemoetkoming in de energiekosten. De overheid heeft voor Mkb’ers waarvan meer dan 7% van de omzet wordt besteed aan energie de Tegemoetkoming Energiekosten-regeling (TEK) ingevoerd. Vanaf 1 november 2022 kunnen zij onder bepaalde omstandigheden in aanmerking komen voor teruggave van een deel van het bedrag dat zij meer hebben betaald voor energie. De TEK-regeling biedt tijdelijke ondersteuning en is bedoeld voor de energiekosten in de periode van 1 november 2022 tot en met 31 december 2023.

    Hoe nu verder?

    Er lopen nog gesprekken tussen INRetail en de regering over mogelijke wetgeving vanuit de overheid om de huurprijsindexatie voor commerciële ruimten te maximeren. Vergelijkbaar met het door de overheid vastgestelde maximumpercentage in de periode 2020 t/m 2023 voor verhuurde woonruimten.

    Tot die tijd raden wij verhuurders en huurders aan om – als een huurder reclameert over een te hoge indexering – met elkaar het gesprek aan te gaan en per situatie goed te bekijken wat de gevolgen zijn bij een volledige huurprijsindexering. Sommige verhuurders en huurder lossen het op door in ruil voor een lagere indexering een langere huurtermijn of door de huurder uit te voeren extra onderhoud af te spreken. Sommigen spreken in ruil voor een lagere indexering een aanvullende (omzetafhankelijke) huurprijs af die betaald moet worden als de omzet van de huurder een bepaalde afgesproken drempel te boven gaat.

    Het is in ieder geval raadzaam om een dure en tijdrovende gang naar de rechter te voorkomen en zoveel mogelijk te proberen in onderling tot goede afspraken te komen. Zeker als de continuïteit van de onderneming van de huurder in gevaar komt zonder een regeling over de huurprijs. Bij een vroegtijdig einde van de huur is immers geen van partijen gebaat.

    Bron: https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2023/06/inflatie-daalt-naar-7-6-procent-in-januari

  • Track record Pieter Hema tegen IEF Capital 15 arrondissementsrechtbanken schending voorkeursrecht verkoop vastgoedportefeuille

    Track record Pieter Hema tegen IEF Capital 15 arrondissementsrechtbanken schending voorkeursrecht verkoop vastgoedportefeuille

    FORT procedeerde voor HEMA tegen IEF Capital voor 15 arrondissementsrechtbanken over de schending van een voorkeursrecht in verband met de verkoop van een vastgoedportefeuille met een waarde van EUR 1,3 miljard.

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Huurregels van toepassing bij gemengde overeenkomst?

    Dirk van den Berg in Pompshop: Huurregels van toepassing bij gemengde overeenkomst?

    Huurregels van toepassing bij gemengde overeenkomst?

    28 maart 2022, door Dirk van den Berg

     

    In de uitspraak van het Gerechtshof Den Bosch van 18 november 2021, waarover ik schreef in mijn column in het decembernummer van 2021 (“Voldoende serieus te nemen overleg”), speelde nog een interessante vraag, te weten of de wettelijke regels inzake de huurprijswijziging van bedrijfsruimte van toepassing zijn op een overeenkomst die naast een huurovereenkomst ook een andere in de wet benoemde overeenkomst is; in dit geval een agentuurovereenkomst. Daarop zal ik deze keer dieper ingaan.

    Het ging in die zaak om de exploitatie van een tankstation, waarbij de exploitant huur betaalt aan de eigenaar voor het gebruik van het object, maar ook een uitschenkvergoeding per verkochte liter brandstof ontvangt. De exploitant exploiteert voor eigen rekening en risico de shop met bakery en de wasfaciliteiten. Ten aanzien van de brandstoffen is de exploitant niet de verkoper, maar slechts een agent, een vertegenwoordiger van de verkoper, die in opdracht van de verkoper optreedt.

    De exploitant vond de bij aanvang van de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs te hoog, en begon een procedure tot het verkrijgen van een huurprijsadvies, om vanaf vijf jaar na de ingangsdatum van de huurovereenkomst de huurprijs te kunnen aanpassen. De verhuurder verzette zich niet alleen met het processuele argument dat de exploitant niet voldoende overleg zou hebben gepleegd (zie de eerder genoemde column), maar ook met het technische argument dat de aard van de overeenkomst zich ertegen verzette de regels van het huurrecht toe te passen: volgens de verhuurder was het wettelijke regime van huurprijswijziging niet te verenigen met de contractsvrijheid van partijen binnen de gesloten overeenkomst van opdracht. Ook was het volgens de verhuurder vanwege het gemengde karakter van de overeenkomst niet goed mogelijk om geschikte vergelijkingsobjecten te vinden.

    De verhuurder knoopte aan bij een arrest van de Hoge Raad uit 2017 (ECLI:NL:HRL2017:405) waarin is beslist dat de partij die – na een openbare aanbesteding – de cateringdiensten in Kasteel Groeneveld (eigendom van de Staat) mocht verrichten geen aanspraak kon maken op huurbescherming, zodat het einde van de cateringovereenkomst meebracht dat ook het gebruiksrecht van de bedrijfsruimte eindigde. Volgens de Hoge Raad overheerste de overeenkomst van opdracht in die rechtsverhouding zodanig dat de daarbij behorende regels voor opzegging moesten worden toegepast. Einde oefening voor de cateraar dus.

    Het gerechtshof ging hierin – net als de kantonrechter – niet mee. Het oordeelde dat alle regels van de agentuurovereenkomst en de huurovereenkomst naast elkaar kunnen en moeten worden toegepast. Bij de huurprijsvaststelling kan immers rekening worden gehouden met de uitschenkvergoeding. Het hof constateerde bovendien dat de door de kantonrechter benoemde deskundige, die inmiddels zijn huurprijsadvies had afgeleverd, dat ook had gedaan.

    Lees de hele uitspraak op www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:GHSHE:2021:3472.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Vacature senior advocaat-medewerker vastgoedrecht

    Vacature senior advocaat-medewerker vastgoedrecht

    Vacature senior advocaat-medewerker vastgoedrecht

     

    Ben jij de specialist op het gebied van civiel vastgoedrecht met minimaal 8 jaar ervaring en ben je gewend zowel te adviseren als te procederen?
    Dan hebben wij een zeer interessante positie.

    act legal , gevestigd in Amsterdam is gespecialiseerd in vastgoedrecht en ondernemingsrecht en heeft een leidende positie in de sectoren retail, vastgoed en hotels & leisure.

    Vastgoedrecht is één van de pijlers van act legal. Binnen de vastgoedsectie werken meer dan vijftien advocaten die adviseren en procederen over alle voorkomende aspecten van het vastgoedrecht. Zij werken intensief samen met onder meer de bestuursrechtelijke en ondernemingsrechtelijke collega’s.

    act legal is een Europees advocatenkantoor met kantoren in 17 landen. Juist door onze specialisaties en  internationale focus hebben wij veel kennis en ervaring in huis waar jij als advocaat-stagiaire je voordeel mee kunt doen!

    Meer informatie over werken bij act legal vind je op deze pagina en hier lees je alles over onze vastgoedpraktijk.

    Wie zoeken wij?

    Je hebt je gespecialiseerd op het gebied van civiel vastgoedrecht en je hebt een behoorlijke track record in het adviseren en procederen. Je bent een scherp jurist en een uitstekend advocaat. Voor de cliënten ben je een relatiebeheerder en je bent voortdurend op zoek naar uitbouw van jouw cliëntennetwerk. Je praktijkvoering is zorgvuldig en efficiënt; kortom, een ambitieuze ondernemer.

    Voor collega’s ben je de stevige, prettige persoonlijkheid die graag kennis deelt en een team kan aansturen. Je bent ambitieus als het gaat om de kwaliteit van je werk maar ook waar het je carrière betreft. Je gaat altijd voor het best haalbare resultaat.

    Wat bieden wij?

    act legal biedt je de mogelijkheid om verder te groeien; in je verdere ontwikkeling als advocaat en in persoonlijkheid. Daarnaast stimuleren we jouw commerciële groei en de opbouw van je eigen praktijk. Bij act legal is er alle ruimte om je eigen ‘stip aan de horizon’ te zetten.

    Onze arbeidsvoorwaarden zijn uitstekend. Naast een marktconforme beloning, prima voorzieningen en een prachtige locatie, bieden we fijne collega’s die hard werken, een hecht team vormen en daarnaast graag leuke dingen met elkaar doen.

    Wekt dit je belangstelling en past het aanbod bij jouw ambities?

    Wil je meer informatie over act legal en deze uitdagende vacature, neem dan contact op met onze Head of People and Culture:

    Maurits Schellekens
    Head of People & Culture, act legal
    solliciteren@actlegal-netherlands.com
    +31 (0)20-6645111
    +31 (0)6 15000994

     

    De sollicitatieprocedure

    Er zijn twee rondes sollicitatiegesprekken met HR, partners en collega’s. Vervolgens vindt er een  assessment plaats, een referentiecheck en social media controle waarna het aanbodgesprek volgt.

     

    Acquisitie naar aanleiding van deze vacature wordt niet op prijs gesteld.

  • Dirk van den Berg in Vastgoedjournaal: Van Hoge Raad arrest naar huurvermindering

    Dirk van den Berg in Vastgoedjournaal: Van Hoge Raad arrest naar huurvermindering

    Van Hoge Raad arrest naar huurvermindering – een praktische uitwerking

    14 februari 2022, door Dirk van den Berg

     

    Anderhalve maand geleden besliste de Hoge Raad – in antwoord op door de kantonrechter te Roermond gestelde prejudiciële vragen – dat huurders en verhuurders van horeca- en winkelbedrijfsruimte de pijn van de gevolgen van de coronamaatregelen moeten delen. In veel gevallen leidt dat tot (tijdelijke) huurvermindering. Toch zijn er nog steeds retailers en horeca-ondernemers die de uitspraak niet kennen. Ook is er een groep huurders en vastgoedeigenaren, die de uitspraak wel kennen, maar niet weten wat dat voor hen betekent. In deze bijdrage sta ik stil bij de praktische uitwerking van de Hoge Raad-uitspraak.

    Geen gebrek, wel onvoorziene omstandigheden
    De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de overheidsmaatregelen, die in het belang van de volksgezondheid de exploitatiemogelijkheden van 290-bedrijfsruimten hebben beperkt, niet zijn aan te merken als een gebrek – waarvan de gevolgen doorgaans in de huurovereenkomst zijn geregeld – maar als onvoorziene omstandigheden die niet voor rekening van de huurder komen. Een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, en als gevolg van de coronamaatregelen een gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate heeft kunnen exploiteren, kan op grond van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW vermindering van de huurprijs verkrijgen als de huurovereenkomst vóór 15 maart 2020 is gesloten.

    Verdeling van de pijn
    Omdat de actie van de huurder is gebaseerd op omstandigheden die partijen bij het sluiten van de overeenkomst niet voor ogen hebben gehad, wordt de overeenkomst als het ware opengebroken om de verstoring van de waardeverhouding tussen de prestaties van beide partijen te herstellen. Tussen partijen overeengekomen uitsluitingen van huurvermindering worden daardoor buiten werking gesteld. De Hoge Raad heeft bepaald dat het benodigde herstel het beste kan plaatsvinden door het nadeel van de huurder – voor zover niet reeds gecompenseerd door de TVL – 50/50 te verdelen over de verhuurder en de huurder door het tijdelijk verlagen van de huurprijs.

    Reparatie via vastelastenmethode – in principe per maand
    De Hoge Raad heeft voor de herstelwijze van het nadeel aangesloten bij de door het Gerechtshof Amsterdam in het arrest van 14 september 2021 gehanteerde ‘vastelastenmethode’. Deze methode is ook door Advocaat-Generaal (“A-G”) Wissink geadviseerd in zijn conclusie van 30 september 2021. De Hoge Raad geeft er de voorkeur aan de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd, in veel gevallen dus per maand. De door de Hoge Raad aangegeven methode werkt als volgt:

    1. Bepaal het percentage van de overeengekomen huurprijs ten opzichte van het totaalbedrag aan vaste lasten.

    N.B. Welke vaste lasten in aanmerking moeten worden genomen wordt door de Hoge Raad niet toegelicht. Volgens de toelichting bij de TVL-regeling uit 2020 worden de volgende posten gezien als vaste lasten: de afschrijvingen op vaste activa en de overige bedrijfskosten. Onder de afschrijvingen op vaste activa valt de waardevermindering van duurzame productiemiddelen, zoals machines, gebouwen, vervoermiddelen en software als gevolg van normale slijtage en voorzienbare economische veroudering. Onder de overige bedrijfskosten vallen de bedrijfskosten die geen betrekking hebben op de inkoopwaarde van de omzet, de arbeidskosten en de afschrijvingen op vaste activa. Voor de berekening per maand worden de jaarbedragen door twaalf gedeeld. Het is mijn verwachting dat bij deze definitie wordt aangesloten in rechtspraak.

    1. Verminder de overeengekomen huurprijs met het onder 1 gevonden percentage van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken.

    N.B. Het gaat dus niet om de daadwerkelijk ontvangen TVL, maar om de TVL die de huurder op grond van de regelgeving kon verkrijgen.

    1. Bereken het percentage van de omzetvermindering door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in hetzelfde tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: percentage omzetvermindering = 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

    N.B. De periode waarmee wordt vergeleken zal in principe dezelfde periode in het tijdvak maart 2019 t/m februari 2020 zijn.

    1. Het tussen partijen te verdelen nadeel wordt gevonden door het percentage van de omzetvermindering gevonden onder 3 te vermenigvuldigen met de resterende huurprijs gevonden onder 2. Vervolgens wordt de huurprijs verminderd met 50% van dit nadeel, tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
      De huurvermindering is dan (de overeengekomen huurprijs min het gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x het percentage omzetvermindering x 50%.

    N.B. De redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat wegens de bijzondere omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van het nadeel.

    Toepassingsbereik
    Deze antwoorden van de Hoge Raad geven rechters die moeten oordelen over een coronageschil handvatten voor hun beslissing, maar kunnen partijen ook helpen om de huurprijs in onderling overleg aan de gewijzigde omstandigheden aan te passen. Hoewel De Hoge Raad alleen huurders van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW uitdrukkelijk noemt, ligt het voor de hand de formule ook te gebruiken voor huurders van 230a-bedrijfsruimte (‘kantoorruimte’) en onbebouwde grond, zo lang de huurder voor zijn omzet maar afhankelijk is van de komst van publiek, en hij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie niet of slechts in geringe mate gebruik heeft kunnen maken van het huurobject. Dit ‘share-the-pain’-principe kan naar mijn mening ook worden toepast bij de huur (of lease) van roerende zaken, zoals kopieermachines, auto’s, boten en vliegtuigen.

    Bijzondere situaties
    Hierboven bij punt 4 heb ik al aangestipt dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat wegens de bijzondere omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van het nadeel. Er zijn situaties denkbaar, waarbij deze verdeling zou leiden tot overcompensatie, bijvoorbeeld voor een huurder die zijn winkelpand niet kan gebruiken, maar online een zodanige omzet (en winst) genereert dat hij in feite geen nadeel heeft van de pandemie, terwijl zijn verhuurder van meerdere huurders minder huur ontvangt.

    Wie de hele uitspraak wil lezen kan deze hier vinden.
    De veel uitgebreidere conclusie van A-G Wissink vindt u hier.

     

    Dit artikel is voor Vastgoedjournaal geschreven door Dirk van den Berg, advocaat vastgoedrecht en franchiserecht en Partner bij act legal.

  • Woningwaarderingsstelsel bemoeilijkt splitsen woningen

    Woningwaarderingsstelsel bemoeilijkt splitsen woningen

    Woningwaarderingsstelsel bemoeilijkt splitsen woningen

    25 januari 2022, door Dirk van den Berg

     

    Plannen om een woning te splitsen? Let op!

    Minister Ollongren (destijds Minister van Binnenlandse Zaken) heeft een wijziging voorgesteld in het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Het voorstel ligt momenteel voor advies bij de Raad van State en het is de bedoeling dat de aanpassing dit voorjaar van kracht wordt. De achtergrond van het voorstel is dat huren na de wijziging minder snel kunnen stijgen en meer woningen behouden blijven voor de sociale woningvoorraad.

    Het voorstel heeft (onbedoeld) gevolgen voor de splitsing van panden. Als u een pand in Amsterdam van vóór 1940 wilt splitsen, is daar in een groot gedeelte van de stad een splitsingsvergunning voor nodig. Eén van de voorwaarden van het verlenen van die vergunning is dat alle woningen in het pand boven de liberalisatiegrens (in de vrije sector) moeten vallen. Om in de vrije sector te kunnen verhuren zijn volgens de huidige liberalisatiegrens 145 huurpunten nodig.

    Maximering WOZ-waarde in huurpuntentelling
    De voorgestelde aanpassing bepaalt dat de WOZ-waarde in de huurpuntentelling gemaximeerd wordt op 33% van het totaal aantal punten. Om aan 145 punten te komen moet na invoering van de wijziging dus 67% van het totaal aantal punten verkregen worden uit ‘overige punten’. Voor woningen zonder rijksmonument status of beschermd stadsgezicht gaat het in de nieuwe situatie om 97 ‘overige punten’. Rijksmonumenten krijgen een toeslag van 50 punten, waardoor er 64 ‘overige punten’ nodig zijn. Woningen met een beschermd stadsgezicht kunnen in aanmerking komen voor een toeslag van 15%, waardoor in dat geval 84 ‘overige punten’ voldoen.

    Wanneer een woning word gerealiseerd die nu nog boven de 145 punten uitkomt, maar na de wijziging van het woningwaarderingsstelsel op minder dan 145 punten, dan zal de woning na de wijziging gelden als een sociale huurwoning en zal dan niet mogen worden verhuurd voor een huurprijs hoger dan de maximale huurprijs behorende bij het puntenaantal (liberalisatiegrens is € 763,47 in 2022).

    Heeft u plannen om een woning te splitsen en heeft bovenstaande wijziging tot gevolg dat het puntenaantal van een of meer van de te realiseren woningen mogelijk onder de 145 uitkomt, dan kan het dus zaak zijn om de splitsing zo snel mogelijk te effectueren.
  • Hoge Raad gaat mee in ‘Share the Pain’ gedachte

    Hoge Raad gaat mee in ‘Share the Pain’ gedachte

    Hoge Raad gaat mee in ‘Share the Pain’ gedachte

    24 december 2021, door Dirk van den Berg

     

    Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad de door de kantonrechter te Roermond gestelde prejudiciële vragen over de gevolgen van de coronamaatregelen voor huurovereenkomsten van en horeca- en winkelbedrijfsruimte kort en bondig (in slechts 7 pagina’s!) beantwoord.

    Geen gebrek, wel onvoorziene omstandigheden
    De Hoge Raad oordeelt dat sluiting van horeca- en andere bedrijfsruimten in het belang van de volksgezondheid de exploitatiemogelijkheden van 290-bedrijfsruimten beperkt, maar dat deze sluiting geen betrekking heeft op de verhuurde zaak. Ook volgt volgens de Hoge Raad niet uit de wetsgeschiedenis dat onvoorzienbare overheidsmaatregelen als de onderhavige, die de uitoefening van bedrijven beperken, als een gebrek moeten worden aangemerkt. Anders dan A-G Wissink komt de Hoge Raad tot zo het oordeel dat de coronamaatregelen geen gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

    Volgens de Hoge Raad is wel sprake van onvoorziene omstandigheden die bovendien niet voor rekening komen van de huurder. Een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, en als gevolg van de coronamaatregelen een gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, kan via de rechter op grond van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW vermindering van de huurprijs verkrijgen in geval van een vóór 15 maart 2020 gesloten huurovereenkomst.

    Verstoring van de waardeverhouding
    De grond voor aanpassing van de huurprijs is verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties, die in dit geval noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder valt, en daarom volgens de Hoge Raad het beste wordt ondervangen door het nadeel van de huurder – voor zover niet reeds gecompenseerd door de TVL – gelijk (50/50) te verdelen over de verhuurder en de huurder.

    Reparatie via vastelastenmethode
    Hoge Raad sluit voor de reparatie van dit nadeel aan bij de door het Gerechtshof Amsterdam in het arrest van 14 september 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728) gehanteerde ‘vastelastenmethode’, die ook door A-G Wissink werd geadviseerd. De Hoge Raad overweegt daarbij dat het voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd, in veel gevallen dus per maand. Vervolgens geeft de Hoge Raad de vier stappen van deze methode aan:

    1. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten;
    2. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs;
    3. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet));
    4. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

    Aldus kan het bedrag van de huurkorting worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

    Handvatten en uitzonderingen
    Deze antwoorden van de Hoge Raad geven rechters die moeten oordelen over een coronageschil handvatten voor hun beslissing, maar kunnen partijen ook helpen om de huurprijs in onderling overleg aan de gewijzigde omstandigheden aan te passen. Er zijn echter – ook volgens de Hoge Raad – uitzonderingen mogelijk op de hierboven beschreven methode. De Hoge Raad overweegt letterlijk dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden, bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van het nadeel. Bij de beoordeling van deze bijzondere gevallen, denk aan een huurder die elders – of online – als gevolg van de coronamaatregelen veel betere omzetten heeft gemaakt of een verhuurder die nog harder is getroffen dan zijn huurder, kan het (veel langere) advies van A-G Wissink aan de Hoge Raad (55 pagina’s) mogelijk een steun zijn.

    Wie de hele uitspraak wil lezen kan deze vinden via deze link: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2021:1974.

    De veel uitgebreidere conclusie van A-G Wissink kan worden geraadpleegd via https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:PHR:2021:902.

  • Dirk van den Berg in Vastgoedjournaal: Verhuurverbod goedkope en middeldure woningen lost schaarste niet op

    Dirk van den Berg in Vastgoedjournaal: Verhuurverbod goedkope en middeldure woningen lost schaarste niet op

    Verhuurverbod goedkope en middeldure woningen lost schaarste niet op

    Dirk van den Berg in Vastgoedjournaal op 21 december 2021

     

    Met de wet van 7 juli 2021 is er een nieuw hoofdstuk “Opkoopbescherming” toegevoegd aan de Huisvestingswet. De wet treedt op 1 januari 2022 in werking. Het doel van deze wet is om starters die op zoek zijn naar een koopwoning een betere positie te geven op de woningmarkt. Blijkens de Memorie van Toelichting waren het bestaande woningtekort en de constatering dat steeds meer koopwoningen worden “opgekocht” door particuliere verhuurders de aanleiding voor de wet.

    De wet stelt gemeenten in staat om in hun huisvestingsverordening gebieden aan te wijzen waar het verboden is om zonder vergunning een woning die voorafgaand aan de eigendomsverkrijging niet was verhuurd binnen vier jaar aan een ander in gebruik te geven (lees: te verhuren). Zo’n vergunning kan de eigenaar dan “in uitzonderingsgevallen” verkrijgen voor een woningzoekende bloed- of aanverwant (lees: een kind) of een andere woningzoekende, maar dit laatste alleen nadat hij zelf tenminste twaalf maanden op het adres ingeschreven is geweest. De aanwijzing geldt dan voor “goedkope en middeldure woningen”. De wet bepaalt niet aan wat een goedkope of middeldure woning is.

    Verschillende gemeenten, waaronder Rotterdam, gaan ervan uit dat “middelduur” eindigt bij woningen met een WOZ-waarde gelijk aan de bovengrens van de Nationale Hypotheekgarantie (€ 355.000,– per 1 januari 2022) maar gemeenten mogen deze grens zelf vaststellen op basis van hun lokale situatie. Amsterdam wil deze grens aanzienlijk hoger vaststellen: op € 512.000,–.

    Opkoop door beleggers
    De wet is gebaseerd op de gedachte dat het slecht is voor een buurt wanneer particulieren er woningen aankopen om die te verhuren. De term “opkoop” verraadt deze opvatting al. Ook suggereert de toelichting bij de wet dat particuliere beleggers de oorzaak zijn van hogere prijzen, omdat uit onderzoek is gebleken dat woningen gemiddeld duurder zijn in buurten waar de afgelopen jaren meer woningen door particuliere beleggers zijn gekocht. Meer dan dat beleggers in betere (duurdere) buurten woningen kopen, zegt dit uiteraard niet. De toelichting vermeldt dat in buurten waar veel koopwoningen worden opgekocht door beleggers schaarste kan ontstaan aan goedkope en middeldure koopwoningen “doordat deze woningen in de eerste plaats niet meer beschikbaar zijn als koopwoning”. Deze “schaarste” kan volgens de toelichting dan weer leiden tot “onevenwichtige en onrechtvaardige effecten” voor starters en woningzoekenden met een middeninkomen, waardoor “deze woningzoekenden ook moeilijk een betaalbare huurwoning kunnen vinden”. Ook suggereert de toelichting dat de leefbaarheid en sociale cohesie van een buurt onder druk komt te staan als gevolg van “een hoge mutatiegraad”. En die zou weer het gevolg zijn van de aanwezigheid van huurwoningen, omdat huurders sneller wisselen dan eigenaren.

    Startende huurders zijn de dupe
    De wet wil startende kopers een betere positie op de woningmarkt geven. In de praktijk gaat dat ten koste van startende huurders. De wet zal er immers toe leiden dat er minder woningen te huur worden aangeboden, waardoor aspirant-huurders in de betreffende buurten minder en – dus per saldo – duurdere woningen zullen vinden. De architecten van de wet zijn er volledig aan voorbijgegaan dat jonge mensen in gewilde buurten vaak geen woning kunnen kopen, en dat zij daar juist dankzij de aanwezigheid van particulier verhuurde appartementen toch kunnen wonen. De beperkingen die de gemeenten vanaf 1 januari via hun huisvestingsverordeningen mogen instellen zullen alleen al hierom niet voor alle starters positief uitwerken.

    Eind vorig jaar heeft er een internetconsultatie over het wetsvoorstel plaatsgevonden. Het gros van de reacties was negatief. De meeste waren afkomstig van particuliere beleggers die het probleem van het woningtekort erkenden, maar een verhuurverbod niet als oplossing van dat probleem zagen. Zij wezen erop dat de meesten van hen op een verantwoorde manier verhuren, dat zij met hun woningaanbod in een behoefte voorzien, dat een verhuurverbod ervoor zal zorgen dat er nog minder woningen voor starters beschikbaar zullen zijn en dat de regering beter zou kunnen bevorderen dat er betaalbare koop- en huurwoningen worden bijgebouwd.

    Onterechte zondebok
    Zonder al te veel discussie is de wet door de Tweede en Eerste Kamer aangenomen. De artikelen die nu in verschillende nieuwsbrieven verschijnen duiden erop dat er over deze wet onvoldoende is nagedacht. Niet alleen worden particuliere beleggers ten onrechte als zondebok aangewezen voor het tekort aan betaalbare koopwoningen en komen de beperkingen die de gemeenten hen kunnen opleggen voor hen bovenop de verhoging van de overdrachtsbelasting van 2 naar 8 procent, maar ook worden institutionele beleggers er onder omstandigheden door geraakt. IVBN heeft daarover ‘de noodklok geluid’. Ook is er kritiek vanuit Rotterdam en Vastgoed Belang op de Amsterdamse plannen, terwijl weer anderen stellen dat de Rotterdamse benadering in strijd met de wet is. Vermoedelijk zullen daar juridische procedures over volgen. Zoals uit het bovenstaande al duidelijk zal zijn, zie ik weinig in deze opkoopbescherming en ben ik het eens met Jack de Vries van Vastgoed Belang die onlangs in een interview zei: “Het zal de kans van starters op een koopwoning niet vergroten en tegelijkertijd zal de schaarste aan huurwoningen in het middenhuursegment alleen maar toenemen als particuliere verhuurders geen woningen meer mogen toevoegen aan huurwoningvoorraad.”