act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Categorie: Retail & Horeca

  • De hotelbranche in coronatijd

    De hotelbranche in coronatijd

    De hotelbranche in coronatijd

    2 oktober 2020, door Derk van Geel

     

    In het tweede kwartaal van 2020 ontvingen toeristische accommodaties gemiddeld 72 procent minder gasten dan een jaar eerder, blijkt uit cijfers van het CBS. De Amsterdamse hotels hebben het het zwaarst. Sinds juni zien zij een bezettingsgraad van 25%. Ruim 90% van de toeristen bleef weg. Buiten de regio Amsterdam & Schiphol doen sommige hotels in toeristische gebieden het overigens wel goed, door zich te richten op ‘staycations’ van Nederlandse gasten, meldt het HOSTA 2020 rapport.

    Ook beleggingen in hotels liepen fors terug. Volgens vastgoedadviseur CBRE zullen de investeringen in hotelvastgoed zo’n 75% lager uitkomen dan vorig jaar. Aan de banenkant verwacht Koninklijke Horeca Nederland een verlies van 50.000-100.000 arbeidsplaatsen voor de gehele horeca.

    Het FD schrijft dat vastgoedexperts forse afwaarderingen van hotels verwachten, oplopend tot wel 20% voor hotels gericht op de zakelijke markt, met mogelijk gedwongen verkoop tot gevolg. Investeringsfondsen zien hier juist weer kansen om vastgoed tegen een aantrekkelijke prijs te kopen.

    De hotelexploitanten kunnen tot nu toe gebruik maken van de now-regeling, maar aangezien die alleen deels de personeelslasten dekt staat bij veel van deze ondernemers het water nu al aan de lippen.

    Al met al geen vrolijk beeld. Wij volgen de ontwikkelingen in de markt, net als u, op de voet en staan klaar om u te adviseren waar nodig op het gebied van vastgoedrecht, insolventie of herstructurering, fusies, overnames of arbeidsrecht.

  • Hotel niet verplicht tot afname schoonmaakdiensten in coronatijd

    Hotel niet verplicht tot afname schoonmaakdiensten in coronatijd

    Hotel niet verplicht tot afname schoonmaakdiensten in coronatijd

    29 september 2020, door Sylvain Caris

     

    Op 8 september 2020 kopte Het Parool: “Hotelcrisis in Amsterdam nóg veel groter en dieper dan verwacht”. Inmiddels zijn de maatregelen vanuit de overheid in verband met het sterk oplopende aantal besmetting verscherpt en wordt de horeca opnieuw geraakt. De exacte uitwerking van de maatregelen voor de hotelbranche zijn nog niet bekend.

    De vraag die iedere ondernemer in de hotellerie zich stelt is: “Hoelang houd ik dit nog vol en wat moet ik doen?”. Eén van de problemen is dat kosten doorlopen terwijl de omzet stagneert. De rechter houdt soms rekening met het zwaar weer waar de hotelbranche zich nu in bevindt. Dit bleek onder andere uit een recent gepubliceerde uitspraak van de rechtbank Amsterdam, waarbij het Conservatorium Hotel dit jaar een omzetdaling verwacht van 86%. Ongewijzigde voortzetting van de lopende verplichtingen is in dat geval vaak geen optie.

    Aanpassen contract

    Om deze omzetdaling op te vangen had het hotel besloten de samenwerking met één van haar partners (tijdelijk) te beëindigen. Het hotel heeft haar schoonmaakwerkzaamheden grotendeels uitbesteed, zoals zoveel hotels dit hebben gedaan en u wellicht ook. In dit geval waren de schoonwerkzaamheden uitbesteed aan CSU. Na de beëindiging van de samenwerking liet het hotel de schoonmaakwerkzaamheden grotendeels uitvoeren door haar eigen personeel. CSU meende dat dit in strijd was met de gemaakte exclusiviteitsafspraken. CSU meende ook dat een maandelijks vaste vergoeding zou zijn afgesproken. De rechtbank oordeelde (voorlopig) anders. Maar belangrijker, de rechtbank oordeelde ook dat indien partijen inderdaad een vaste vergoeding hadden afgesproken vanwege COVID-19, het vasthouden aan deze afspraken in strijd met de wet zou zijn.

    De wet

    De wet geeft contractspartijen verscheidene mogelijkheden om een contract aan te passen en/of aan te vullen. Vaak wordt een beroep gedaan om de redelijkheid en billijkheid en/of onvoorziene omstandigheden. Of een beroep daarop slaagt, is afhankelijk van meerdere omstandigheden. In het geval van het Conservatorium Hotel werden partijen door de rechter veroordeeld om met elkaar in overleg te treden over tijdelijke aanpassingen van gemaakte afspraken en tarieven.

    U doet er in ieder geval verstandig aan om met de andere partij in overleg te treden om gezamenlijk tot een oplossing te komen. Bekijk het probleem daarbij ook vanuit de andere kant en zoek gezamenlijk naar een oplossing. Beide partijen worden geraakt door COVID-19.

    Meer weten over de mogelijkheden om een contract aan te passen of heeft u een andere vraag naar aanleiding van het lezen van bovenstaand artikel? Neem contact op met Sylvain Caris, advocaat Insolventie & Herstructurering via: sylvain.caris@actlegal-fort.com of via tel. 020-664 5111.

  • De nieuwe coronamaatregelen – enkele arbeidsrechtelijke observaties

    De nieuwe coronamaatregelen – enkele arbeidsrechtelijke observaties

    De nieuwe coronamaatregelen – enkele arbeidsrechtelijke observaties

    29 september 2020, door Elias van Kampen

     

    Nu premier Rutte maandag 28 september jl. de nieuwe coronamaatregelen heeft afgekondigd, is het de vraag welke arbeidsrechtelijke implicaties die hebben. Elias van Kampen, partner arbeidsrecht, legt uit hoe het zit met het recht op loondoorbetaling indien een werknemer niet kan werken als gevolg van de coronamaatregelen. Nu het aantal besmettingen sterk oploopt zullen steeds meer werkgevers in de hotelbranche zich geconfronteerd zien met werknemers die verplicht in quarantaine moeten. Ook wordt ingegaan op de vraag of er een recht op thuiswerken bestaat, nu Rutte heeft gezegd dat thuiswerken de norm blijft en er ook wordt gehandhaafd. Thuiswerken zal echter voor de meeste werknemers in de hotelbranche niet mogelijk zijn.

    Recht op loondoorbetaling?

    Het aantal besmettingen neemt volgens de overheid momenteel fors toe dus het risico dat werknemers in quarantaine moeten daardoor ook. De vraag is in hoeverre een werkgever verplicht is om het loon door te betalen van een werknemer die in quarantaine zit. Bij quarantaine is (nog) geen sprake van een zieke werknemer, maar van een werknemer die gehoor moet geven aan een opgelegde voorzorgsmaatregel van de overheid. Wanneer een huisgenoot koorts heeft, moeten de andere gezinsleden in thuisquarantaine blijven tenzij ze werkzaam zijn in een cruciaal beroep of vitaal proces. In dat geval blijven zij alleen thuis als ze zelf klachten hebben. Indien een werknemer in contact is geweest met een persoon die mogelijk besmet is met het coronavirus of een zieke huisgenoot heeft en van overheidswege in quarantaine moet en niet thuis kan werken omdat dit in zijn/haar beroep onmogelijk is, is dat volgens de lagere rechtspraak een omstandigheid die niet in de risicosfeer van werknemer ligt. De werkgever is in dat geval verplicht het loon door te betalen (tenzij partijen dit voor de eerste zes maanden van de arbeidsovereenkomst hebben uitgesloten). Omdat in deze situatie geen sprake is van ziekte, mag de werkgever geen wachtdagen op het loon inhouden en moet de werkgever het volledige loon doorbetalen. Het is echter niet zeker of dit standpunt opgaat voor alle corona-quarantaines. Denkbaar is dat de thuis-quarantaine niet voor rekening van de werkgever behoort te komen, bijvoorbeeld als een werknemer opzettelijk op een niet-noodzakelijke reis gaat naar een gebied met een negatief (oranje of rood) reisadvies. In dat geval zou de werknemer geen recht hebben op loondoorbetaling. Een andere vraag die zich voordoet is of een werknemer recht heeft op loondoorbetaling, indien hij als gevolg van de coronamaatregelen niet kan werken, zonder dat hij/zij in quarantaine zit. De lagere rechtspraak heeft hierover geoordeeld dat het niet-werken wegens de coronacrisis in de eerste plaats een werkgeversrisico is. Hierdoor heeft de werknemer recht heeft op de volledige doorbetaling van het loon (tenzij partijen dit rechtsgeldig voor de eerste zes maanden van de arbeidsovereenkomst hebben uitgesloten).

    Recht op thuiswerken?

    In het Nederlandse arbeidsrecht bestaat geen recht op thuiswerken. De vraag is of het overheidsadvies om in het kader van de coronacrisis zoveel mogelijk thuis te werken, tenzij het echt niet anders kan, leidt tot een recht voor de werknemer op thuiswerken. Dit is niet het geval. Het enkele feit dat de overheid vraagt om zoveel mogelijk thuis te werken, brengt volgens de lagere rechtspraak voor werknemers nog geen recht op thuiswerken met zich mee. Indien een werkgever aannemelijk kan maken dat hij passende maatregelen heeft genomen om een veilige werkplek te waarborgen en uit kan leggen dat het gelet op de aard van het werk nodig is dat de werknemers aanwezig zijn op de werkplek, dan kan niet worden gesteld dat de werkgever zijn wettelijke verplichtingen schendt. In de hotelbranche zal een werkgever zich doorgaans op het standpunt kunnen stellen dat de aard van het werk met zich meebrengt dat de werknemers fysiek aanwezig zijn op de werkplek. Een werknemer kan in dat geval niet met succes een recht op thuiswerken afdwingen bij de rechter. Dit zou mogelijk anders kunnen liggen indien de werkgever geen veilige werkplek kan bieden of onvoldoende toezicht houdt op de naleving van de door hem getroffen veiligheidsmaatregelen op de werkvloer.

  • Het hotel in bijzonder beheer

    Het hotel in bijzonder beheer

    Het hotel in bijzonder beheer

    24 september 2020, door Derk van Geel

     

    Veel hotels die gefinancierd worden door een bank, maakten gebruik van de uitstel en opschortingsregels voor rente en aflossingsverplichtingen. Die periode loopt nu af, per 1 oktober 2020. Onder meer ABN AMRO heeft daarover al brieven gestuurd. Steeds meer hotels worden nu door de bank overgeplaatst naar haar afdeling Bijzonder Beheer. Wat betekent dit, en hoe moet je daarmee om gaan?

    Wat doet Bijzonder Beheer?

    Over Bijzonder Beheer bestaan veel indianenverhalen. Soms ook terecht. Bijzonder Beheer komt in beeld als de bank vindt dat het kredietrisico groter wordt. Dat kan allerlei oorzaken hebben. De teruggevallen omzet, lagere bezettingsgraad en prijzen, brancheontwikkelingen, dalende waarde van onderpand. Vaak is het een combinatie. Momenteel is het zo dat overheidsregelingen soberder worden en rente en aflossing spoedig weer betaald moet worden, terwijl de omzet nog op een laag niveau is. Dat zal veelal de oorzaak zijn.

    Belangrijk om te realiseren is, dat Bijzonder Beheer er op de eerste plaats is voor de bank. De afdeling is dan ook vooral bezig om het risico van de bank in te dammen. De belangen van de kredietnemer staan op de tweede plaats. De misvatting is vaak, dat een ondernemer verwacht dat hij hulp gaat krijgen van de bank. Maar daar is Bijzonder Beheer niet voor. Bijzonder Beheer is er vooral om te monitoren dat de oplossingen die de ondernemer aandraagt, reëel zijn en dat het risico voor de bank beheersbaar is.

    Bijzonder Beheer kent twee interne afdelingen: restructuring en recovery. In eerste instantie kom je bij restructuring. Die afdeling is bedoeld om de klantrelatie in stand te houden en mee te kijken welke oplossingen kunnen worden bereikt. Recovery komt aan de orde als de bank het krediet opzegt en uitwint. Belangrijk is dus om te weten wie de behandelaren zijn en welke afdeling zij vertegenwoordigen.

    Het verbetertraject

    De bank zal eerst allerlei informatie opvragen om te zien waar de ondernemer staat. De bank wil cijfers zien en zal die spiegelen aan eigen branchegegevens. De hotelbranche in Amsterdam is wezenlijk anders dan in andere delen van Nederland. Hetzelfde geldt voor een inschatting van de kostenstructuur. Als het pand waarin het hotel gevestigd is, onderdeel in eigen beheer is, zal de bank vaak een taxatie wensen.

    Vervolgens wil de bank dat de ondernemer laat zien grip te hebben op de zaak en een verbeterplan heeft. Dat plan moet erop gericht zijn de problemen te onderkennen en op te lossen. Natuurlijk kan omzetstijging in coronatijd niet door de ondernemer worden opgelost. Het plan zal dus over andere zaken moeten gaan. Bijvoorbeeld: welke kosten kan je reduceren? Voor afvloeiïng van personeel is een investering nodig en daarover kan wellicht met de bank worden gesproken (bijvoorbeeld een GO-krediet). Ook een nadere opschorting van rente en aflossing kan worden besproken, mits er een goede bestemming is voor de daarmee vrij gekomen liquiditeit. Als de bank onvoldoende vertrouwen heeft dat de ondernemer dit zelf kan, zal de bank aandringen op het inschakelen van een adviseur.

    De doorlooptijd van Bijzonder Beheer is niet eenduidig. Dit hangt sterk af van de situatie. Soms is het snel duidelijk, en in andere gevallen is een langer traject aan de orde.

    Tips and trics

    Omgaan met Bijzonder Beheer is een aparte tak van sport. Zowel in de omgang als in de juridische situatie is het erg delicaat. Dat vereist een foutloze aanpak. Een paar tips zijn:

    • Stel altijd een agenda voor een gesprek op. Zo voorkom je ter plaatse te worden overvallen door onderwerpen of vragen.
    • Zorg dat je de ins and outs van het bedrijf kent. Als de bank vraagt naar de omzet, bezettingsgraad en prijsontwikkeling van kamers over de afgelopen zes maanden, moet dat meteen kunnen worden opgedreund en in een mooie grafiek zichtbaar zijn.
    • Let op bij brieven en e-mails ter bevestiging. Het is gebruikelijk dat een verslag wordt gemaakt, maar de bankmedewerkers zijn er bedreven in om met de vastlegging ten gunste van de bank het dossier te bouwen. Zorg aan de andere kant dat belangrijke afspraken, uitspraken en bespreekpunten, goed worden vastgelegd. Dat komt erg nauw.
    • Voorkom conflicten. Het zoeken naar een redelijke oplossing is steeds de beste oplossing. Ook als de bank onwelgevallige eisen stelt, is het belangrijk rustig en coöperatief te handelen.
    • Neem niet te snel een advocaat mee. Beter is om een advocaat op de achtergrond te laten adviseren. Een advocaat aan tafel zorgt snel voor verkramping van een overleg. Het kan echter zo zijn, dat op een bepaald punt een breekijzer nodig is.

  • Rechtsbijstandverzekerde mag eigen advocaat kiezen!

    Het komt vaak voor dat particulieren en bedrijven met een rechtsbijstandverzekering toch voor een advocaat willen kiezen van wie zij via via de (goede) naam hebben gehoord. Zij willen dan dat hun rechtsbijstandverzekeraar de rekening van die advocaat betaalt.

    Tot voor kort was het zo dat in ieder geval in die gevallen waarin voor de behandeling van een geschil geen advocaat hoeft te worden ingeschakeld (vooral procedures bij de kantonrechter en de bestuursrechter) de rechtsbijstandverzekeraar op grond van de polisvoorwaarden de verzekerde geen toestemming gaf een advocaat in te schakelen. De verzekerde kon in zo’n geval slechts kiezen voor bijstand van een medewerker van de rechtsbijstandverzekeraar zelf, bij gebreke waarvan hij de gekozen advocaat zelf moest betalen.

    Op 21 februari 2014 heeft de Hoge Raad (naar aanleiding van een prejudiciële vraag aan het Europese Hof van Justitie) in een baanbrekende uitspraak geoordeeld dat een bepaalde Europese richtlijn zich er tegen verzet dat een rechtsbijstandverzekeraar niet bereid is de kosten van een door een verzekerde zelf uitgekozen advocaat te betalen. Daarbij maakt het (aldus de betreffende uitspraak) dus niet uit of het gaat om het behandelen van een zaak waarvoor geen advocaat nodig is.

    Inmiddels heeft de betrokken rechtsbijstandverzekeraar (DAS) haar polisvoorwaarden wel aangepast en de verwachting is dat andere verzekeraars daarin zullen volgen. Daarbij gaat het voornamelijk over de invoering van een eigen risico en een maximale vergoeding van de advocaatkosten per rechtsgebied. Op die wijze proberen de rechtsbijstandverzekeraars naar eigen zeggen een substantiële stijging van de verzekeringspremie te voorkomen.

    Bedrijven en particulieren met een rechtsbijstandverzekering dienen zich in ieder geval goed te realiseren dat hun polis er niet aan in de weg staat dat zij zelf een advocaat kiezen en de daarmee gemoeide kosten (in ieder geval voor een belangrijk deel) door de verzekeraar betaald zullen moeten worden.

    Marco Meijer is auteur van dit blog.

     

  • Horeca en huur

    Horeca en huur

    Fort Advocaten organiseert regelmatig seminars en workshops. Tijdens de horecaworkshop van 3 februari 2014 spraken wij over zaken die voor een huurder van horecaruimte van belang zijn. Wat als je veranderingen wilt aanbrengen, bijvoorbeeld door een muurtje naar een binnenplaats door te breken? Hoe kan je huurtermijnen veilig stellen en grip houden op de huurprijs? Als je een horecaonderneming verkoopt of koopt, is het dan zeker dat deze op dezelfde plek kan blijven? Of kan dat alleen maar als de verhuurder daar mee instemt? Als een financier een huurintredingsrecht wenst. Hoe werkt dat dan?

    Bekijk hier de casus die tijdens de workshop is behandeld.

    Er is natuurlijk ook veel niet aan bod gekomen. Een greep.

    • Wat als je niet alleen het horecapand maar ook de onderneming huurt van de verhuurder?
    • Hoe zit het met exclusieve afnamebedingen in een huurovereenkomst?
    • En wie is verantwoordelijk voor de benodigde vergunningen of ontheffingen om in het gehuurde te exploiteren conform de contractuele bestemming?
    • Waar moet je op letten als je een huurprijs afspreekt die gerelateerd is aan de omzet?

    Ook daarover adviseren wij graag.

  • Speelgoed behoort niet tot eerste levensbehoeften

    Speelgoed behoort niet tot eerste levensbehoeften

    Er is weer nieuws over branchering, leegstand en bestemmingsplan: een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State van 18 september 2013.

    De casus
    Een aantal bedrijven, waaronder speelgoedwinkel Toychamp, heeft beroep ingesteld tegen bestemmingsplan ‘De Zeeland’. Toychamp gaat in beroep omdat in het bestemmingsplan binnen een afstand van 1km van Toychamp een nieuwe speelgoedwinkel van Intertoys mogelijk wordt gemaakt. Volgens Toychamp zal dat tot ontwrichting van de markt leiden en bestaat er geen marktruimte voor Intertoys. Dit alles zal leiden tot banenverlies en leegstand volgens Toychamp.

    De gemeenteraad stelt daartegenover dat uit distributieplanologisch onderzoek blijkt dat er geen reden bestaat te vrezen voor ontwrichting van de (speelgoedwinkel)markt. Volgens de raad blijft een voldoende voorzieningenniveau behouden en behoeft voor leegstand niet te worden gevreesd.

    Het oordeel van de Afdeling
    De Afdeling herhaalt eerst haar vaste jurisprudentie: de Wro is niet bedoeld om bedrijven tegen concurrentie te beschermen. Concurrentieverhoudingen zijn bij een planologische belangenafweging in beginsel niet relevant, tenzij zich een duurzame ontwrichting van het voorzieningenpatroon zal voordoen.

    Onder duurzame ontwrichting wordt verstaan: dat er zoveel winkels moeten sluiten (door de over-concurrentie) dat voor de inwoners van een bepaald gebied geen voldoende voorzieningenniveau behouden blijft in die zin dat zij op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun ‘dagelijkse én hun niet–dagelijkse maar wel geregelde inkopen’ kunnen doen.

    In deze uitspraak haalt de Afdeling echter een streep door het criterium van de dagelijkse en niet-dagelijkse maar wel geregelde inkopen. Vanaf nu zijn alleen de eerste levensbehoeften nog relevant, als het gaat om het oordeel of sprake kan zijn duurzame ontwrichting. Spijtig voor Toychamp, want de Afdeling oordeelt dat speelgoed niet tot de eerste levensbehoeften behoort.

    Leegstand
    Maar Toychamp heeft nog een ijzer in het vuur (zie ook mijn blogs van maart en juni). Toychamp heeft namelijk ook vrees voor leegstand aangevoerd. De Afdeling overweegt dan dat onder omstandigheden overcapaciteit inderdaad kan leiden tot (een toename van) leegstand en dat dit tot negatieve gevolgen voor het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat kan leiden. Maar, zo oordeelt de Afdeling, uit de berekeningen van Toychamp blijkt onvoldoende dat de komst van Intertoys zal leiden tot dergelijke leegstand.

    Ook hier vangt Toychamp dus bot.  Op naar de volgende ronde.

    Auteur: Floor Frank
    Voor vragen kunt u zich wenden tot Sascha Stavenuiter of per telefoon via nummer 020-66455111.

  • Doorstart na faillissement: voorkom een huurbeëindiging

    Ondernemers die een failliet bedrijf of deel daarvan doorstarten, willen vaak de bijbehorende bedrijfsruimte blijven huren. Dat dit kan, is niet altijd vanzelfsprekend. De curator heeft hierop een flinke invloed.

    De doorstarter kan van de bedrijfsruimte gebruik blijven maken, als hij daarvan de nieuwe huurder wordt. Daarvoor is nodig dat de verhuurder er op verzoek van de curator mee instemt dat de doorstarter als huurder in de plaats van de failliet wordt gesteld. Wanneer de verhuurder dit weigert, kan de curator op grond van artikel 7:307 BW een indeplaatsstelling van de failliet als huurder vorderen.

    Maar let op: de verhuurder kan proberen aan de indeplaatsstelling te ontkomen door de huurovereenkomst op te zeggen. Artikel 39 Faillissementswet biedt zowel de verhuurder als de curator de mogelijkheid tot opzegging wegens het faillissement. Als de huurovereenkomst is geëindigd, is een indeplaatsstelling niet meer mogelijk. Een verhuurder die niet gelukkig is met een mogelijke indeplaatsstelling zal deze opzeggingsbevoegdheid dus al gauw aangrijpen.

    Een opzegging door de verhuurder leidt echter niet tot beëindiging van de huurovereenkomst als hij misbruik maakt van zijn opzeggingsbevoegdheid. Dit kan onder meer het geval zijn als de verhuurder geen schade lijdt door het faillissement, bijvoorbeeld doordat er geen huurachterstand is.

    Optreden van de curator is essentieel

    Een rechter zal tijdens een indeplaatsstellingsprocedure over het algemeen alleen oordelen dat de huurovereenkomst ondanks de opzegging door de verhuurder niet is geëindigd, als de curator tijdig heeft laten weten dat hij niet met de opzegging instemt. De curator doet er daarnaast verstandig aan om de verhuurder zo vroeg mogelijk te laten weten dat hij zich het recht voorbehoudt om in verband met een (mogelijke) doorstart een indeplaatstelling te vorderen. De verhuurder weet zo dat hij niet zonder meer mag verwachten dat zijn huuropzegging tot het einde van de huurovereenkomst leidt.

    Handelt de curator niet voldoende adequaat na opzegging van de verhuurder, dan kan dit het einde van de huurovereenkomst betekenen. De kansen op een indeplaatsstelling van de doorstarter zijn dan verkeken.

    Advies: kijk met de curator mee

    Het optreden van de curator is dus bijzonder bepalend voor de kans dat u als doorstarter gebruik kunt blijven maken van de bedrijfsruimte. Kijk daarom als doorstarter met de curator mee en oefen invloed uit op zijn communicatie met de verhuurder.
    Als u erover twijfelt of de curator voldoende adequaat reageert op een huuropzegging na faillissement, kan de inschakeling van een advocaat die dit kan beoordelen u als doorstarter veel opleveren: een juiste aanpak kan een succesvolle opzegging door de verhuurder tegengaan en de voorgenomen doorstart daarmee maken of breken!

    Auteur: Irene Hofhuis

  • Elke zondag ‘koopzondag’?

    De ‘koopzondag’ is de afwijking van het verbod voor winkeliers om de deuren te openen op zon- en feestdagen. Maar wat is een regel zonder uitzondering? Er bestaan meerdere uitzonderingen op het verbod tot zondagsopenstelling, bijvoorbeeld de vrijstelling door de gemeenteraad voor maximaal 12 zon- en feestdagen per jaar, of de vrijstelling voor toeristische gebieden.

    Over de zondagsopenstelling is al jaren (politiek) gekrakeel. Aanvankelijk leidde dat tot een aanscherping van de regels: een gemeente mocht zichzelf niet al te snel tot toeristisch gebied bestempelen.

    Inmiddels waait er een andere wind: meer vrijheid op dit gebied voor gemeenten om hier hun eigen weg in te kiezen.

    Op 28 mei heeft de Eerste Kamer ingestemd met een initiatief-wetsvoorstel dat de wet wijzigt en de verantwoordelijkheid voor zondagsopenstelling bij gemeenten legt. Waarschijnlijk treedt de wijziging op 1 juli 2013 in werking.

    Maatwerk
    Betekent deze wetswijziging een permanente zondagsopenstelling? Niet per se. De bestaande vrijstellingsmogelijkheden worden uit de wet geschrapt. Gemeenten krijgen meer vrijheid, omdat ze niet meer gebonden zijn aan het maximum van 12 zon- en feestdagen of de toerismebepaling. De wetswijziging geeft de gemeente de mogelijkheid om het koopzondagenbeleid af te stemmen op de lokale economische behoeften en de belangen van de inwoners van die gemeente. Maatwerk is mogelijk.

    Er zal ongetwijfeld wederom veel discussie ontstaan over de invulling van de zondagsopenstelling. Staan we zondagsopenstelling wel of niet toe? Zo ja, welke dagen wel en welke dagen niet? Mogen alle winkels open of slechts bepaalde? Geldt de openstelling voor de hele gemeente of voor een bepaald gebied in de gemeente? En last but not least: hoe wijs je winkels aan die wel/niet de deuren mogen openen op zondag?

    Genoeg vragen die nog beantwoord moeten worden. Een ding is zeker: het begrip ‘koopzondag’ schrappen we voorlopig nog niet uit de Van Dale. Wordt vervolgd.

  • Huurder is failliet. Kan verhuurder altijd opzeggen?

    Huurder is failliet. Kan verhuurder altijd opzeggen?

    Als een huurder failliet gaat, kunnen de verhuurder en de curator van de huurder de huurovereenkomst tussentijds opzeggen.

    Zoals Derk van Geel in zijn blog van 5 april 2013 terecht aangaf, is het van belang dat de verhuurder bij het faillissement van de huurder nagaat of het juist wel of niet verstandig is om de huurovereenkomst zelf op te zeggen (https://www.actlegal-netherlands.com/verhuurder-laat-de-curator-opzeggen/). Onder bepaalde omstandigheden kan het voor de verhuurder juist nuttig zijn om de huurovereenkomst niet op te zeggen en af te wachten of de curator daartoe overgaat.

    De verhuurder is in principe vrij in zijn keuze om de huurovereenkomst al dan niet op te zeggen, maar hij mag de huurovereenkomst niet altijd opzeggen.

    Zo mag de verhuurder de huurovereenkomst niet opzeggen als dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of als dit misbruik van recht oplevert.

    Stel dat de verhuurder de winkelruimte die de failliete huurder huurt aan een ander wil verhuren omdat hij een hogere huur kan krijgen. De verhuurder heeft er dan belang bij om zo snel mogelijk van de lopende huurovereenkomst af te komen, zodat hij een nieuwe huurovereenkomst kan sluiten. Als de curator een doorstart wil maken en een overnemende partij heeft gevonden, wil de curator waarschijnlijk niet dat de huurovereenkomst eindigt. Voor een overnemende partij is het namelijk essentieel dat hij de huurovereenkomst kan voortzetten. De curator zal de verhuurder dan vragen om hiermee in te stemmen. Doet de verhuurder dat niet (vrijwillig), dan kan de curator vorderen dat hij wordt gemachtigd om de overnemende partij (tegen de wil van de verhuurder) in de plaats te stellen van de huurder (indeplaatsstelling).

    Als er onder deze omstandigheden geen huurachterstand is of als de overnemende partij garant staat voor de betaling van de huurachterstand, kan de opzegging van de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn of misbruik van recht opleveren. De indeplaatsstelling kan dan toch worden toegewezen, ook al heeft de verhuurder opgezegd. Wel moet uiteraard aan alle wettelijke vereisten voor indeplaatsstelling worden voldaan (http://wetten.overheid.nl/BWBR0005290/Boek7/Titel4/Afdeling6/Artikel307/geldigheidsdatum_23-07-2012).

    Dus, verhuurder wees erop bedacht dat u niet altijd kunt opzeggen als de huurder failliet gaat.

    Jodit de Bruin