act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Categorie: Geen onderdeel van een categorie

  • Dirk van den Berg in Pompshop: De felbegeerde positie van exploitant

    Dirk van den Berg in Pompshop: De felbegeerde positie van exploitant

    De felbegeerde positie van exploitant

    1 december 2020, door Dirk van den Berg

     

    In de twintig jaar dat ik ondernemers in de tankstationbranche bijsta heb ik ze zien uitsterven, de exploitanten: huurders van een tankstation van een oliemaatschappij met de verplichting de brandstoffen die zij op het tankstation verkopen af te nemen van hun verhuurder, doorgaans tegen de in de jaren ’80 van de vorige eeuw voor het laatst aangepaste Bovag-marge van € 4,83 per 100 liter benzine en € 3,52 per 100 liter diesel; kortingen op de adviesverkoopprijzen van de oliemaatschappijen.

    Veel van deze exploitanten konden het hoofd nauwelijks boven water houden. Zij konden immers de brandstoffen niet voor een concurrerende prijs aan de klant aanbieden omdat hun eigen inkoopprijs nog geen 6 cent (inclusief btw) onder de adviesprijs lag, en de kortingen in feite pas beginnen bij dubbele cijfers. De eerste zaak die ik voor deze exploitanten deed was vaak ook de laatste: het bereiken van een afscheidsregeling, al dan niet in het kader van een procedure bij de rechter.

    Oliemaatschappijen boden noodlijdende exploitanten soms ook de ‘oplossing’ om agent te worden. Zij hoefden dan de brandstoffen niet meer in te kopen bij de oliemaatschappij, maar kregen een vaste, nog lagere, (doorstroom-) vergoeding voor alle verkochte liters. De oliemaatschappij verkoopt de brandstoffen dan rechtstreeks aan de klant en de huurder van het tankstation (of alleen van de shop) bemiddelt daar uitsluitend bij. Opmerkelijk genoeg kunnen er dan ineens wél hoge kortingen worden gegeven. Gulf (uit Harderwijk) heeft deze constructie vermoedelijk bedacht, maar we kennen hem ook van Esso (tegenwoordig NRGValue/EG) en Tamoil.

    “Maar wat” zult u zeggen “is dan nu zo felbegeerd aan de positie van de exploitant”? Het antwoord is te vinden in de Benzinewet. Die bepaalt immers dat de overeenkomst die een “wederpartij” of een “huurder” van de Staat (doorgaans een oliemaatschappij) heeft gesloten met een “exploitant” van rechtswege eindigt bij een veiling van de betreffende rijksweglocatie. Het is dan ook niet zozeer de huurder/ondernemer die ernaar streeft dat de huurder onder deze definitie valt, maar de oliemaatschappij. Die is dan immers zonder enige vergoeding te hoeven betalen van zijn (onder-) huurder af.

    De Benzinewet is er duidelijk over wie een “exploitant” is: “een natuurlijke persoon of rechtspersoon die een onderneming drijft wier werkzaamheden bestaan of mede bestaan uit de verkoop van motorbrandstoffen”. Dat is ook logisch, want de Benzinewet had/heeft als doel “het vergroten van de prijsconcurrentie op en het verruimen van de toetredingsmogelijkheden tot de markt van de verkoop van motorbrandstoffen langs wegen in beheer bij het Rijk”. Partijen die geen brandstoffen verkopen hebben daarmee dus niets van doen.

    Maar leer dan de oliemaatschappijen kennen. In de zaak die u allemaal kent uit de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 4 februari 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:335) beweert NRGValue dat de huurder van de shop die een vaste vergoeding ontving voor het in de shop afrekenen van de Esso-brandstoffen nog altijd een “exploitant” was. Dan eindigde de overeenkomst met deze (onder-) huurder immers van rechtswege op 31 december 2017 en had deze geen huurbescherming. De kantonrechter en het gerechtshof gaven de NRGValue gelijk. Maar deze zaak ligt bij de Hoge Raad, en in de loop van 2021 zal duidelijk worden of de beslissing van het gerechtshof in stand blijft.

    In de zaak waarin ik deze dagen op pad was, gaat Kuwait Petroleum nog een stapje verder, door te beweren dat ook de huurder van een shop bij een onbemande Tango-rijksweglocatie nog een “exploitant” is. Deze huurder van een winkeltje langs de snelweg heeft helemaal niets met de verkoop van de brandstoffen te maken. Kuwait heeft deze locatie (door het gebruikmaken van de topdeelregeling uit de Benzinewet) kunnen behouden in de veiling van 9 september jl., en heeft de shop vervolgens voor de hoofdprijs aan een andere partij onderverhuurd. Met een kort geding probeert zij de huidige huurder de shop per 8 december a.s. te laten ontruimen. Ik heb mijn best gedaan de rechter ervan te overtuigen dat mijn cliënt geen “exploitant” is, en dat de Benzinewet het huurrecht van mijn cliënt dus niet heeft aangetast. Ik ben benieuwd of dat is gelukt. Voor de rechter was deze materie helemaal nieuw. Het vonnis wordt op 7 december a.s. verwacht.

     

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Dirk van den Berg in Pompshop: G(r)een Ontvankelijkheid

    Dirk van den Berg in Pompshop: G(r)een Ontvankelijkheid

    G(r)een Ontvankelijkheid

    1 november 2020, door Dirk van den Berg

     

    Mijn oog viel deze keer op de uitspraak van de voorzieningenrechter te Groningen van 17 september jl. in een bestuursrechtelijke aangelegenheid. Het bleek het groenste tankstation van Nederland te betreffen, dus ik vond het direct interessant.

    Wat is er aan de hand? Een zevental omwonenden van het tankstation Green Planet te Pesse (een dorp binnen de gemeente Hoogeveen) heeft bezwaar tegen de zogenaamde “truckfase 2” inclusief een truckparking en de opslag en aflevering van LNG en waterstof die daar wordt gerealiseerd. De aanvraag voor de omgevingsvergunning – in de volksmond nog steeds: bouwvergunning – is door Green Planet in september 2019 ingediend. Omdat het bouwplan niet past binnen het bestemmingsplan, is op de aanvraag de zogenaamde uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing. Op 26 mei 2020 hebben B&W van de gemeente Hoogeveen een ontwerpbesluit tot het verlenen van de gevraagde omgevingsvergunning genomen. . Vast onderdeel van deze procedure is de mogelijkheid voor belanghebbenden om een zienswijze in te dienen tegen een ontwerpbesluit., Dit hebben de omwonenden dan ook gedaan op 2 juli 2020.

    In afwachting van de definitieve vergunning heeft Green Planet een aanvang gemaakt met voorbereidende werkzaamheden voor de aanleg van het waterstoftankstation. Dat was tegen het zere been van de omwonenden. Zij verzochten B&W van Hoogeveen bij brief van 15 augustus 2020 om handhavend op te treden tegen de werkzaamheden van Green Planet. Voor de beslissing op een dergelijk verzoek geldt geen wettelijke termijn, zodat ingevolge artikel 4:13van de Awb (Algemene wet bestuursrecht) een redelijke termijn geldt, die in ieder geval na acht weken verstrijkt. Artikel 4:14 Awb bepaalt dat indien niet binnen acht weken een besluit kan worden genomen, het bestuursorgaan dat aan de aanvragers moet meedelen, met vermelding van de termijn waarop zij de beslissing wel tegemoet kunnen zien. Mijn ervaring (met de gemeente Amsterdam) is dat de gemeente er nog acht weken bij telt.

    Die tijd gunden de omwonenden de gemeente Hoogeveen niet. Al twee dagen later, op 17 augustus, maakten zij bezwaar tegen de “fictieve weigering om handhavend op te treden” en op die dag verzochten zij ook een voorlopige voorziening (bestuursrechtelijk kort geding) bij de rechtbank.

    De zaak is op 10 september behandeld door de voorzieningenrechter van de rechtbank te Groningen (waarom het niet in Assen is behandeld, is mij niet duidelijk; Hoogeveen ligt in Drenthe). De rechter overwoog dat de verzoekers het voor een kort geding vereiste spoedeisende belang hadden, omdat Green Planet (ook naar eigen zeggen) begonnen was met werkzaamheden die in strijd zijn met het geldende bestemmingsplan. Vervolgens heeft de rechter onderzocht of de verzoekers wel “belanghebbenden” waren. Alleen ten opzichte van belanghebbenden wordt immers de reactie op een handhavingsverzoek als een besluit aangemerkt. En alleen tegen een besluit staat bezwaar en beroep open. In deze “ronde” vielen drie van de zeven verzoekers af vanwege de afstand van hun woningen tot het perceel waar de werkzaamheden plaatsvonden en het ontbreken van ieder zicht op dat perceel.

    De vier resterende verzoekers gingen door naar de volgende ronde: mochten zij de omstandigheid dat de gemeente binnen twee dagen nog niet op het verzoek had beslist opvatten als een fictief besluit tot weigering om handhavend op te treden? De rechter overwoog dat de redelijke termijn om te beslissen op een verzoek om handhaving korter is naarmate de mate van overtreding van de rechtsnorm –

    en daarmee de inbreuk op rechten van anderen – groter is. Door de gemachtigde van de verzoekers was erkend dat de voorbereidende werkzaamheden geen grote inbreuk op de rechten en belangen van de verzoekers opleverden. Voor mij niet geheel onverwacht oordeelde de voorzieningenrechter dan ook dat de redelijke termijn om op het handhavingsverzoek te beslissen ten tijde van het indienen van het verzoek om voorlopige voorziening nog niet was verstreken. De resterende vier verzoekers werden ook niet-ontvankelijk verklaard.

    Ik dank mijn kantoorgenoot Jasper Poortvliet (jasper.poortvliet@actlegal-fort.com) van onze sectie Bestuursrecht, voor wie deze procedures gesneden koek zijn, voor het tegenlezen van deze column.

     

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Het hele grote en het hele kleine

    Dirk van den Berg in Pompshop: Het hele grote en het hele kleine

    Het hele grote en het hele kleine

    1 oktober 2020, door Dirk van den Berg

     

    We hebben ons voor niets zorgen gemaakt over de rijkswegveiling van 9 september jl. Verschillende coryfeeën hebben de veilingresultaten al geanalyseerd, en geconcludeerd dat er ondanks Corona stevig is geboden op de veiling. Dat is goed nieuws voor de branche. En voor de Staat, die toch weer ruim € 80 miljoen heeft opgehaald: € 37,7 miljoen op de 11 locaties die voor de tweede keer zijn geveild (gemiddelde opbrengt dus € 3,4 miljoen) en € 42,6 miljoen op de 18 locaties die voor de eerste keer onder de hamer kwamen (gemiddeld dus € 2,4 miljoen). En dat terwijl Den Ruygenhoek Oost en West, behorend tot ’s Rijks toplocaties, daartussen zaten.

    De verklaring hiervoor is uiteraard dat de biedingen veel hoger waren (bij elkaar € 198 miljoen, dus gemiddeld € 11 miljoen per locatie), maar dat de zittende vergunninghouders rekenkundig € 155 miljoen aan compensatie terugontvingen voor het kwijtraken van hun eeuwigdurende vergunning. Het woord “rekenkundig” is in de vorige zin niet onbelangrijk, want doordat de oorspronkelijke vergunninghouders maximaal 30% van hun bod hoeven af te rekenen – de rest komt terug via de vestzak – is er sprake van een aanzienlijke ‘topdeelbubbel’. De één na hoogste biedingen zullen de werkelijke waarde van deze stations beter benaderen.

    EG was de ‘high roller’ en betaalde – na aftrek van de haar toekomende topdeelkortingen – € 36,5 miljoen voor de huurrechten van 8 rijksweglocaties. Dit is het bruggetje naar het tweede deel van deze column. Een dag later wees het Gerechtshof te ’s-Hertogenbosch een arrest in een zaak waarin EG procedeerde om € 31,20 (nee u leest het goed, het woord “miljoen” is niet weggevallen!) tegen een ontslagen werknemer.

    De leidinggevende van deze werknemer verrichte op 10 juli 2019 een routinecontrole naar diens kassahandelingen en ontdekte dat hij de VOID-toets (die kennelijk wordt gebruikt om een transactie te annuleren) “meer dan sporadisch” gebruikte. Dit gaf EG aanleiding om de camerabeelden van de diensten van de betreffende werknemer van 3, 6, 9, en 10 juli te bekijken (verder terugkijken kon zij niet omdat de beelden 14 dagen worden bewaard). Daaruit bleek dat hij gedurende deze vier diensten 14 shopartikelen (onder andere een flesje 7Up, een Ice-tea, een suikerwafel en een broodje kaas) zelf had genuttigd zonder deze af te rekenen en een smoothie (die volgens hem over de datum was) had weggegeven. De verkoopprijs van deze artikelen was € 31,20.

    Op 16 juli 2019 heeft er een gesprek plaatsgevonden, waarin de medewerker werd geconfronteerd met de camerabeelden. Hij zal toen geen goede verklaring hebben gegeven, want is direct op non-actief gesteld. Op 18 juli heeft de Area Sales Manager van EG de medewerker vervolgens mondeling op staande voet ontslagen, “omdat hij producten uit de shop heeft genuttigd zonder daarvoor te betalen”. EG bevestigde het ontslag op staande voet in een brief die de werknemer pas rond 30 juli 2019 zou hebben ontvangen.

    De kantonrechter oordeelde op 17 oktober 2019 dat het ontslag op staande voet geldig is: EG mocht de tijd nemen om de camerabeelden te bekijken en het ontslag op de 18e was dus nog “onverwijld” gegeven, een wettelijke eis voor een ontslag op staande voet. Dat de brief pas (veel) later is aangekomen vindt de kantonrechter geen probleem. Omdat EG erop moet kunnen vertrouwen dat haar werknemers de producten die haar eigendom zijn niet nuttigen/weggeven zonder dat daarvoor betaald wordt, leverde het gedrag van de werknemer voor de rechter een “dringende reden” (ook een wettelijke eis) op om de arbeidsovereenkomst met hem onverwijld te beëindigen. De camerabeelden zelf zijn niet aan de kantonrechter getoond.

    De werknemer is in hoger beroep gegaan bij het Gerechtshof. Omdat de werknemer volhoudt dat hij de artikelen later alsnog heeft betaald (en dat zijn collega’s en leidinggevende dat ook zo deden) heeft het Gerechtshof EG opgedragen om haar onderzoeksgegevens (de camerabeelden en haar administratie) in het geding te brengen. Het Hof beslist dan later wie de bewijslast draagt, dus of EG moet bewijzen dat de werknemer de artikelen niet heeft betaald, of de werknemer dat hij (later) wel heeft betaald. Ik ben benieuwd hoe dit afloopt. Er hangt voor de werknemer veel van af.

    Lees de hele uitspraak op www.rechtspraak.nl ECLI: NL:GHSHE:2020:2812.

     

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Een nieuwe start. Nieuwe rondes, nieuwe kansen!

    Dirk van den Berg in Pompshop: Een nieuwe start. Nieuwe rondes, nieuwe kansen!

    Een nieuwe start. Nieuwe rondes, nieuwe kansen!

    1 september 2020, door Dirk van den Berg

     

    Het jaar 2020 is al voor twee-derde om, maar het voelt vandaag als het begin van een nieuw jaar. De vakantie (in Nederland dit jaar) achter de rug. De kinderen weer naar school. De straten schoongespoeld. De e-mailbox getrimd. Ik ben erg benieuwd wat deze laatste vier maanden van 2020 gaan brengen.

    Een eerste belangrijk evenement – misschien wel dé lakmoesproef voor de branche – is de veiling van de rijkswegtankstations op 9 september a.s. Maar liefst 29 locaties komen er onder de hamer. Klinkende namen als “Den Ruygenhoek West”, “Hazeldonk Oost” en “Bergh Noord”, maar ook (voor mij) minder bekende als “Hoezaar” en “Dikke Linde”. Het wordt spannend. Zien “de olie’s” (zoals Beta-oprichter Edsko Schuitema ze altijd noemde) het nog zitten om in Nederland in tankstationlocaties te investeren? Het zijn nu niet direct de omstandigheden om de recordbiedingen van de afgelopen twee jaar te overtreffen.

    Kort voor de corona-lockdown ben ik nog betrokken geweest bij een aantal transacties waarbij door oliemaatschappijen exploitanten zijn uitgekocht of langjarige huurovereenkomsten zijn gesloten met grondeigenaren of vergunninghouders. Sindsdien is het stil in “overnameland”. Niet alleen in de tankstationbranche overigens.

    De relatieve rust op het tankstationfront – behalve een aantal verzoeken van oliemaatschappijen om de huur gespreid te mogen betalen hebben zich bij mijn weten nog geen coronaschermutselingen voorgedaan – maakte het voor mij mogelijk om kantoorgenoten te ondersteunen in de door corona ‘ontplofte’ praktijk van huurders en verhuurders van winkels, hotels en andere objecten. Zo sprong ik bij in een kort geding over de huur van een voetbalstadion, en twee bodemprocedures over de (ver-) huur van een club en een sportwinkel. Hoe de corona-jurisprudentie zich gaat ontwikkelen weet niemand nog. In de kort geding uitspraken die zijn gepubliceerd, hebben zowel om beurten huurders (de meest spraakmakende is W Hotel Amsterdam, die meer dan 2 miljoen euro aan huurbetalingen mag opschorten) als verhuurders (waaronder de eigenaar van het Gelredome) aan het langste eind getrokken.

    Maar het is inmiddels wel duidelijk dat vastgoed op dit moment minder waard is dan eind 2019. Een cliënt van mijn kantoor kocht eind 2019 een tweetal winkelpanden als beleggingsobject. Hij deed dat vaker, en had goede relaties met een aantal vastgoedfinanciers. Daarom maakte hij geen financieringsvoorbehoud. Met een dergelijk voorbehoud had hij de deal ook niet gekregen: verkopers van dergelijke objecten willen zeker weten dat zij een onvoorwaardelijke koop hebben gesloten. De koopprijs werd omstreeks 1 december 2019 bepaald op bijna 20 keer de jaarhuur, en er zou worden geleverd op 31 maart. Toen de coronapandemie losbarstte was de financiering nog niet rond. De financier trok zich terug, en er waren ook geen andere financiers “open” voor winkelvastgoed, dus onze cliënt kon niet nakomen. De verkoper nam geen genoegen met de contractueel overeengekomen boete van 10%, en stond op nakoming van de overeenkomst. Onze cliënt werd vervolgens in kort geding veroordeeld om de panden af te nemen (en te betalen) op straffe van een stevige dwangsom per dag. Maar wat niet kan, dat kan dus niet. Uiteindelijk is hij er na ruim 30 dagen in geslaagd een partij te vinden die de panden, met bijna 20% verlies, van hem wilde overnemen. Ik heb nu de dankbare taak de rechter ervan te overtuigen dat (1) de verkoper niet heeft geleverd wat hij verkocht heeft (en dus zelf de koopovereenkomst niet correct is nagekomen) en (2) de koper het kort geding vonnis niet kon nakomen totdat hij een opvolgend koper én financiering voor het verlies had gevonden. Het eerste moet een korting op de koopprijs opleveren. Het tweede moet onze cliënt van de dwangsommen verlossen. Nieuwe rondes, nieuwe kansen!

     

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Adviesprijs nog steeds niet exit?

    Dirk van den Berg in Pompshop: Adviesprijs nog steeds niet exit?

    In mijn column in het juninummer van 2013, dus ruim 7 jaar geleden, stelde ik de adviesprijzen en de – toen al – uit de pan rijzende kortingen daarop aan de orde. Ik moet helaas constateren dat het, na 7 magere jaren, alleen maar slechter is geworden voor de dealers en exploitanten.

    Aan de doorsnee automobilist is het bijna niet meer uit te leggen. Geregeld krijg ik (als ‘branchedeskundige’) de vraag hoe het toch kan dat je bij het ene tankstation (meestal langs een rijksweg) geen korting krijgt, en bij het andere zo 15 cent. Ik probeer het dan toch maar weer.

    Allereerst leg ik uit dat uitbaters van tankstations (oliemaatschappijen, dealers en exploitanten) experimenteren met het kortingsniveau, en bekijken wat de korting met de brandstoffendoorzet doet. Leidt een cent meer korting (dus ongeveer 0,8 cent minder marge) tot veel meer liters, dan loont dat. Vooral omdat elke verkochte liter ook leidt tot extra bestedingen in de shop. Leidt het terugschroeven van de korting niet tot een daling van de liters, dan is dat nog beter.

    Maar meer nog dan dat speelt het verschil in contractsvoorwaarden. Een dealer die inkoopt op basis van Platts is veel beter in staat om mee te gaan met de kortingen die oliemaatschappijen op (sommige van hun) eigen stations geven dan een dealer die een afspraak heeft op basis van een korting op de adviesprijs.

    Zo was een cliënt van mij vorig jaar nog zeer te spreken over de aanbieding die Shell hem deed, van 19 cent (exclusief btw) op de adviesprijs. Hij geeft 13 cent (inclusief btw) korting op benzine, dus hij houdt nog ongeveer 7,5 cent (exclusief btw) op een liter over. Maar een korting aan de pomp van 13 cent is vandaag de dag – na het instorten van de olieprijs en het maar gedeeltelijk meebewegen van de adviesprijzen – geen publiekstrekker meer. Het is helemaal niet zo lang zoeken naar een Shell-pomp die 15 cent korting geeft. Om over andere merken nog maar te zwijgen.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Fysiek feestje

    Dirk van den Berg in Pompshop: Fysiek feestje

    Het was feestelijk. Afgelopen maandag mocht ik na twee maanden eindelijk weer naar de rechtbank voor een ‘fysieke’ zitting, een kort geding. Misschien had de rechtbank hiervoor gekozen vanwege de logistieke complexiteit: er waren twee eisers (met verschillende advocaten), die ieder afwijkende vorderingen hadden tegen twee koppels gedaagden (een echtpaar en een aannemer en zijn B.V.). Voor de gedaagden had zich nog geen advocaat gemeld. Het zou knap lastig zijn geweest om via Skype, Teams, Meet of Zoom (HouseParty wordt in zakelijke omgevingen eigenlijk niet gebruikt) niet alleen oog te houden op de rechter maar ook op de twee wederpartijen en mijn ‘medepartij’. En maar hopen dat de verbinding niet zou uitvallen.

    Maar gelukkig niets van dat alles dus. Na een binnen de rechtbank uitgezette eenrichtingsroute kon ik mij melden bij een balie die inmiddels was voorzien van plexiglas kuchscherm. Zowaar bleek daar ook een advocaat voor het gedaagde echtpaar aanwezig te zijn. Van de medewerkster achter de balie (nog altijd ‘bode’ genoemd) kregen we instructies waar straks in de rechtszaal op gepaste afstand van elkaar te gaan zitten.

    De rechtszaal was ongeveer 10 bij 10 meter. Aan de ene kant van de zaal zaten de rechter en de griffier op een verhoging. Daar tegenover waren van links naar rechts met ruim 1,5 meter afstand voor de advocaten drie tafels met daarbij een stoel neergezet. Daar achter (ook weer ruim 1,5 meter verder) stonden stoelen voor de cliënten. Normaal zit een cliënt naast zijn advocaat, nu dus een paar meter daar achter. Het was allemaal even wennen, maar veel beter dan via een beeldverbinding.

    De vordering van mijn cliënte en de medepartij betrof een bouwstop. De gedaagden waren de eigenaren van het huis tussen de panden van de beide eisers in. Zij waren zonder toestemming van hun buren begonnen met het herstel van de (volgens hen) slechte fundering van de gemeenschappelijke bouwmuren. De wet (artikel 67 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek) is er duidelijk over dat dergelijke werkzaamheden alleen mogen plaatsvinden met toestemming van de mede-eigenaren. Volgens de gedaagden was mijn cliënte van alles op de hoogte, en konden zij dus hun gang gaan.

    Nadat alle partijen hun zegje hadden gedaan en de rechter enkele kritische vragen had gesteld, was het haar duidelijk dat het echtpaar de benodigde toestemming niet had. De rechter was er dan ook niet van gecharmeerd dat de aannemer al met de werkzaamheden was begonnen, en al helemaal niet van de omstandigheid dat er was doorgewerkt nadat ik zowel de eigenaren als de aannemer een aangetekende brief had gestuurd waarin ik hen had gesommeerd met de werkzaamheden te stoppen totdat een door partijen gezamenlijk aan te wijzen onafhankelijke deskundige zou hebben geadviseerd over de vraag of en zo ja hoe de werkzaamheden zouden kunnen worden verricht zonder schade toe te brengen aan de belendende panden.

    Zonder dat zij een vonnis hoefde te wijzen dwong de rechter van de gedaagden de toezegging af dat zij niet verder zouden bouwen totdat de gezamenlijk te benoemen deskundige zijn ei zou hebben gelegd over de vraag of de fundering van de gemeenschappelijke muur zo slecht is dat deze opnieuw moet worden gefundeerd, en zo ja, hoe. Met de zitting was het doel – de bouwstop – bereikt, en er hoeft alleen een vonnis te worden gewezen als de partijen er onderling (opnieuw) niet uitkomen.

    Terugkijkend op deze zitting en de weg daarnaartoe prijs ik mij gelukkig met mijn benzinestations-praktijk, waarin ik meestal te maken heb met grote wederpartijen die zich (te) uitgebreid juridisch laten adviseren voordat zij tot daden overgaan, en maar weinig met – niet door juridische kennis gehinderde – particulieren.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Huurrecht in tijden van corona 2

    We zijn een maand verder. Een maand waarin de horeca dicht blijft, maar scholen en winkels voorzichtig weer open gaan. De tankstations zijn steeds open geweest, maar er wordt zo weinig gereden – we houden ons immers allemaal braaf aan de opdracht thuis te blijven – dat de omzet van tankstations gemiddeld met ongeveer 40% is teruggelopen. Elektrische rijders zijn kennelijk nog iets gehoorzamer dan de gebruikers van fossiele brandstof, want de omzet van Fastned liep in dezelfde periode met maar liefst 70% terug.

    Verschillende van mijn cliënten hebben de afgelopen jaren de exploitatie van hun tankstations uitbesteed aan oliemaatschappijen, die daarvoor veel geld over hadden. Het verbaast mij dan ook enigszins dat de grootste spelers in de markt amper twee weken na de instelling van de intelligente lockdown al brieven aan hun verhuurders – vaak particulieren of familievennootschappen – stuurden waarin zij vroegen om uitstel van huurbetalingen en/of verlaging van de huurprijs. Ik vind een dergelijk verzoek wat voorbarig, omdat deze bedrijven een teruggang in omzet van 20 a 25% procent per jaar zonder al te veel problemen zouden moeten kunnen opvangen. En als dit jaar gedurende drie maanden de omzet zou terugvallen tot 50%, dan leidt dat op jaarbasis tot “slechts” een terugval van 12,5%. Ondernemersrisico, zou ik zeggen. Maar de olieboeren zijn in goed gezelschap. De grootste bierbrouwers en kledingmagnaten doen immers hetzelfde.

    In een groot aantal gevallen geeft de huurovereenkomst zelf al uitsluitsel over de gevolgen die een aanzienlijke terugval van de omzet voor de huurprijs heeft. Vaak wordt een half jaar bij de contractsluiting gezien als een periode dat het heel slecht moet gaan voordat de huurder een recht op huurprijsvermindering heeft. De huurder moet dan doorgaans wel aantonen “dat de exploitatie van het huurobject gedurende een aaneengesloten periode van zes maanden of langer zodanig wordt belemmerd dat voortzetting ervan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet langer van huurder kan worden gevergd”. De huurder die een dergelijk artikel heeft bedongen, zou vanwege de coronamaatregelen gebruik kunnen maken van de tussentijdse beëindigingsmogelijkheid. Maar wil die huurder dat ook? Minder betalen ja, maar de sleutel inleveren juist als de omzet (hopelijk) weer de goede kant opgaat?

    Dezelfde bepaling komt ook voor maar dan beperkt tot “fysieke overheidsmaatregelen, zoals een wegafsluiting”. Een dergelijke bepaling is niet direct van toepassing op de huidige situatie. Maar betekent dat dan dat de contractspartijen hebben afgesproken dat bij een “niet-fysieke overheidsmaatregel” de overeenkomst en de huurprijs in stand moeten blijven?

    In weer andere contracten is er een ondergrens in de literdoorzet afgesproken. Dergelijke drempels liggen vaak vrij hoog (dus de liters erg laag). Bij stations die normaal een doorzet van ongeveer vier miljoen liter hebben, heb ik verschillende keren meegemaakt dat een ondergrens van één miljoen liter wordt afgesproken. De daling moet dan wel “structureel” zijn en moet door middel van een accountantsverklaring worden aangetoond. Ook is in een dergelijke afspraak altijd opgenomen dat de daling niet aan de huurder te verwijten mag zijn.

    In het geval er niets is geregeld over de omstandigheden waaronder de huurprijs kan worden verlaagd als gevolg van een omzetdaling die niet aan de huurder te wijten is, kan de huurder op termijn – maar dan denk ik aan een periode van zes maanden of meer waarin de omzet met tenminste de helft is teruggevallen – een poging wagen om bij de rechter vermindering van de huurprijs te vorderen op de grond dat er als gevolg van deze onvoorziene omstandigheden een wanverhouding is ontstaan tussen de wederzijdse prestaties en de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet meer mag verwachten. Een dergelijke vordering kan niet worden weggecontracteerd. Wel ligt de lat voor een dergelijke vordering erg hoog (en hoger naarmate de verhuurder groter en de huurder kleiner is).

    Als de huurovereenkomst wel een bepaling voor tussentijdse beëindiging maar niet voor aanpassing van de huurprijs bevat, dan kan de huurder de opzegmogelijkheid uiteraard aangrijpen om te onderhandelen over voortzetting van de huurovereenkomst tegen een lagere huur. Die huurder neemt dan wel een gok. Een concurrent zou de crisis immers kunnen aangrijpen om de verhuurder een beter bod te doen, en een huurder die zelf opzegt heeft geen huurbescherming meer. Wie geen nieuwe huurder heeft klaarstaan (en zelf niet aan de pomp wil gaan staan) adviseer ik om zijn huurder niet te laten stikken. Waar niets is, verliest de keizer immers zijn recht.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Recht in tijden van corona

    De avond dat ik deze column schrijf (16 maart 2020) is een historische. De Minister-President hield een toespraak die live op radio en televisie werd uitgezonden. De vorige keer dat dit gebeurde is ruim 46 jaar geleden. Joop den Uyl sprak het volk toe op 1 december 1973 nadat zijn kabinet onder andere had besloten dat benzine alleen nog op de bon te verkrijgen zou zijn. De oliecrisis trof de tankstationbranche toen zwaar.

    Mark Rutte maakte vanavond geen nieuwe maatregelen bekend. Hij lichtte de maatregelen toe die zijn ministers Slob en Bruins een dag eerder hadden afgekondigd om de verspreiding van het coronavirus af te remmen: sluiting van alle scholen en horecagelegenheden. Ongekend ingrijpende maatregelen. En hij kondigde een steunprogramma aan voor de ondernemers – waaronder zzp-ers – die het hardst door de overheidsmaatregelen worden getroffen. De meeste Nederlanders vinden dat hij het goed deed. Ik ook.

    In deze coronacrisis zijn verschillende beroepen binnen de brandstoffenbranche uitdrukkelijk als “cruciaal” bestempeld om onze samenleving draaiende te houden. “Transport van brandstoffen zoals kolen, olie, benzine en diesel, etcetera” komt voor op de door de Rijksoverheid op internet gepubliceerde lijst. Zou het afleveren/afrekenen daarvan er ook onder vallen?

    Mijn beroep wordt in ieder geval niet als cruciaal gezien. Vandaag werd bekend dat de rechtbanken met ingang van 17 maart voor tenminste drie weken gesloten zullen zijn. Ook dat is ongekend. Tot en met 6 april vinden er in principe geen rolzitting en mondelinge behandelingen meer plaats. Korte gedingen –naar hun aard spoedeisend – gaan alleen door in geval van “superspoed”. En als er toch een zitting wordt gehouden, dan wordt dat bij voorkeur digitaal (via Skype of Facetime) gedaan. Vonnissen kunnen wel worden uitgesproken. Voor uitspraak “in het openbaar” is geen publiek nodig.

    Intussen is het de vraag welke door de coronacrisis getroffen ondernemers nog aan hun contractuele verplichtingen kunnen en/of moeten voldoen. Er zijn al meer dan 20.000 verzoeken tot werktijdverkorting ingediend en eigenaren van (bijvoorbeeld) horecavastgoed worden overspoeld met verzoeken van door de gedwongen sluiting getroffen ondernemers om geheel of gedeeltelijk te worden vrijgesteld van de huurbetalingsverplichting.

    Of de verhuurder aanspraak kan maken op de (volledige) huur is niet met een eenvoudig “ja” of “nee” te beantwoorden. Een huurder kan de rechter verzoeken de huurprijs te verminderen in verband met een “gebrek”. De wet (artikel 204 van Boek 7 BW) definieert een gebrek als “een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid” waardoor het huurgenot van de huurder wordt verminderd. De huurder van een gesloten café of restaurant heeft van de bedrijfsruimte uiteraard geen “genot”, maar is er sprake van een gebrek? Waarschijnlijk niet. De verhuurder kan zich verweren met de stelling dat sprake is van een feitelijke stoornis door een derde. Het is vaste rechtspraak dat tegenvallende bezoekersaantallen in een winkelcentrum onder het ondernemersrisico van de huurder vallen. Aan de andere kant kan het “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn” als de verhuurder aanspraak blijft maken op de (volledige) huur als deze onvoorziene en extreme omstandigheden langere tijd blijven aanhouden.

    Kortom, moeilijke en onzekere tijden voor ons allemaal. De rechter geeft voorlopig niet thuis, dus we zullen er onderling uit moeten komen. Wél beloofde Mark Rutte vanavond om “alles op alles (te zetten) om ervoor te zorgen dat bedrijven niet omvallen door wat er nu gebeurt en dat mensen hun baan niet verliezen” en ons niet in de steek te laten. Ik ben benieuwd hoe dat concreet gaat worden ingevuld.

    Wanneer u dit leest – dit blad komt pas op 31 maart uit – zullen er hopelijk positieve gevolgen te zien zijn van het medio maart ingezette beleid om de coronacurve af te vlakken (“flatten the curve”), zijn de tankstations nog open en houdt u de samenleving (al dan niet met overheidssteun) nog draaiende. Ik sluit af met de slotwoorden van Mark Rutte: Ik reken op u.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Arbeidsrecht in balans?

    Het arbeidsrecht is in beweging. Nog maar een paar jaar geleden lanceerde het kabinet de Wet Werk en Zekerheid (WWZ). De belangrijkste beloftes van de WWZ – ingegaan op 1 juli 2015 – waren dat het ontslagrecht eenvoudiger en goedkoper zou worden voor werkgevers, en dat de nieuwe regels voor tijdelijke contracten zouden leiden tot meer vaste contracten. Helaas werkte het anders uit.

    Nieuw in de WWZ was de transitievergoeding, een wettelijke aanspraak voor werknemers op een ontslagvergoeding. Vóór de WWZ had een werknemer geen wettelijk recht op een ontslagvergoeding, maar kon de kantonrechter een werkgever wel opdragen een ‘billijke’ ontslagvergoeding te betalen. De kantonrechter gebruikte hierbij de zogenaamde kantonrechtersformule, een door de Kring van Kantonrechters opgestelde richtlijn waarbij de vergoeding de resultante was van (A) het aantal (gewogen) dienstjaren, (B) het maandsalaris en (C) een correctiefactor. Het was grofweg een maandsalaris voor een gewerkt jaar dat naar boven of naar beneden kon worden bijgesteld. De Kring van Kantonrechters stelde zo de uitgangspunten voor de ontslagvergoeding vast, maar de kantonrechter in kwestie bepaalde de vergoeding in iedere zaak naar eigen inzicht, en dit leidde nogal eens tot verrassingen.

    De kantonrechtersformule maakte het erg duur om oudere werknemers (met een lang dienstverband) te ontslaan. Het was de bedoeling van de WWZ om onder andere met een voorspelbare, lagere, transitievergoeding de kosten van ontslag voor werkgevers te verlichten. De WWZ kende daarom pas een transitievergoeding toe wanneer een arbeidsovereenkomst twee jaar of langer had geduurd. Dat leidde weer tot kortdurende, tijdelijke, arbeidsovereenkomsten, waarvan er binnen twee jaar ten hoogste drie achter elkaar mochten worden gesloten (de “ketenregeling”). Anders ontstond er een dienstverband voor onbepaalde tijd.

    Nog voordat de effecten van de WWZ goed en wel zijn geëvalueerd – veel betrokkenen vinden dat jammer – is er weer een nieuwe wet overheen uitgerold: vanaf 1 januari van dit jaar geldt de WAB, de Wet Arbeidsrecht in Balans. Balans? Uit de volledige naam van de wet blijkt waar deze gevonden zou moeten worden: het is de “wet tot wijziging van verschillende wetten om de balans tussen vaste en flexibele arbeidsovereenkomsten te verbeteren”.

    Alle werknemers hebben nu recht op een transitievergoeding. Die transitievergoeding bedraagt over de gehele duur van het dienstverband een derde van een maandsalaris per dienstjaar. Onder omstandigheden kan de rechter de transitievergoeding met maximaal 50 % verhogen.

    Maar de WAB heeft nog meer wijzingen gebracht. De hierboven aangestipte ketenregeling is versoepeld: Werkgevers mogen nu drie tijdelijke contracten binnen een periode van drie jaar aangaan met dezelfde werknemer. Ook is de periode tussen twee “ketens” verkort. Onder de WWZ ontstond pas een nieuwe keten van tijdelijke contracten na een onderbrekingsperiode van zes maanden. De WAB maakt het mogelijk om in een cao de periode tussen twee ketens te verkorten van zes naar drie maanden in geval van terugkerend tijdelijk werk dat maximaal negen maanden per jaar kan worden gedaan.

    De WAB heeft ook een nieuwe ontslaggrond toegevoegd: de cumulatiegrond, twee of meer ontslaggronden die net geen volledige grond voor ontslag vormen, kunnen zo samen toch een ontslag dragen. Aan de andere kant biedt de wet weer betere voorwaarden voor oproepkrachten met nuluren- en min/maxcontracten. Zo is een oproepkracht alleen verplicht te komen werken als zijn werkgever hem tenminste vier dagen van te voren oproept. En als de oproep binnen die vier dagen weer wordt ingetrokken, behoudt de werknemer toch recht op het loon. De wet heeft ook gevolgen voor payrolling: werknemers die in dienst bij een payrollbedrijf hebben nu dezelfde arbeidsvoorwaarden als werknemers die wel rechtstreeks in dienst zijn bij de opdrachtgever.

    Om vaste dienstbanden aantrekkelijker te maken, bevatte het wetsvoorstel van de WAB een verruiming van de proeftijden. Die heeft het niet gehaald. Wel is de WW-premie voor werkgevers lager als zij werknemers een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd aanbieden. Vaste contracten zijn door de WAB zeker wat aantrekkelijker (of minder onaantrekkelijk) geworden, maar ik betwijfel of de balans is hersteld.

    Wie hierover meer wil weten verwijs ik graag door naar mijn kantoorgenoot Elias van Kampen: Elias.vanKampen@actlegal-fort.com.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

  • Een villa met het Vondelpark praktisch als achtertuin

    Een villa met het Vondelpark praktisch als achtertuin

    Artikel gepubliceerd in het Amsterdams Balie Bulletin, juni 2019. Tekst: Yvette Kouwenberg

    Fort Advocaten (‘FORT’): met zo’n toepasselijke kantoornaam kan vermelding in de rubriek ‘Bouwstenen’ niet uitblijven. FORT is gevestigd aan de Koningslaan 60, pal aan het prach-tige Vondelpark. We zijn benieuwd naar de geschiedenis van dit imposante pand. Marketing manager Annette Knijnenberg zorgt voor een warm welkom en geeft een rondleiding.

    Het kantoor van FORT ligt middenin de Willemsparkbuurt

    Het kantoorpand ligt midden in de Willems-parkbuurt. De buurt dankt zijn naam aan het Willemspark, dat destijds is vernoemd naar Koning Willem I. Het Willemspark is ontworpen door architect L.P. Zocher, die ook het aangrenzende Vondelpark ontwierp. Zocher wilde de wijk mee laten glooien met de rondingen van het Vondelpark. Zodoende zijn veel straten in de Willemsparkbuurt niet recht. De Koningslaan is daar een goed voorbeeld van.

    Het Willemspark is in eerste instantie vooral gebruikt voor recreatieve doeleinden. Er werd gevoetbald, geschaatst en gefietst. Vanaf 1900 werd het een villawijk, bedoeld voor welgestelden die wilden ontsnappen aan de drukte van de stad. Vanwege de goede verbindingen met tram en trein was het een geliefde plek om te wonen. Aan de architectuur van de huizen werden hoge eisen gesteld om een bepaald (exclusief) publiek aan te spreken en om de waarde van de huizen zoveel mogelijk te bewaken.

    De locatie aan de Koningslaan vormt geen uitzondering. De villa is ontworpen door architect A. Moen en is in 1912 gebouwd. De eerste bewoners waren Eduard Gerzon en zijn gezin. Het pand bestaat eigenlijk uit twee delen. Gerzon woonde in het chique deel van nummer 60. De andere helft, thans nummer 58, huisvestte het personeel en is daarom wat soberder.

    Vooraanstaand ondernemer
    Gerzon blijkt een vooraanstaand ondernemer. Van oorsprong een slagerszoon uit Groningen besloot hij op enig moment samen met zijn broer bij een stoffenfirma in Duitsland te gaan werken. Voor dat werk moesten zij veel reizen. Zo deden zij ook regelmatig Nederland aan waardoor zij de markt hier goed kenden. Uiteindelijk besloten de gebroeders Gerzon om in Amsterdam een modewinkel te openen voor ‘gebreide en geweven goederen’. Er volgden diverse filialen. Modehuis Gerzon werd een begrip in Amsterdam en omstreken. De ontwerpen waren modieus én betaalbaar voor de ‘gewone vrouw’ maar bediende ook het chiquere segment. Leuk detail is dat de Nederlandse moeder van Audrey Hepburn nog heeft meegelopen in een van Gerzon’s modeshows in 1954 en dat Gerzon het ‘nieuwe drankje’ Coca-Cola in Nederland introduceerde.
    We spoelen even vooruit. Want vele jaren later, in 1993, nam FORT zijn intrek in het pand. Knijnenberg: ‘Het kantoor verhuisde destijds vanaf de Prins Hendriklaan. Dat was nodig omdat we uit ons jasje groeiden. Het huidige pand is twee keer zo groot met 1200 m2, waarvan 150 m2 archief.’ Toenmalig eigenaar/verhuurder Generali heeft het pand voor de verhuizing van FORT laten verbouwen. Desgevraagd of er tijdens de verbouwing nog geheime kamers of andere verborgen schatten zijn gevonden is dit bij FORT niet bekend.

    Ruimte voor ontspanning
    De creatieve ‘geest’ van Gerzon lijkt het pand niet te hebben verlaten. Een van de partners van FORT is een groot kunstliefhebber, zo blijkt. In de wachtruimte en hal staan twee fraaie stukken uit zijn kunstcollectie. Ook de ondernemers-spirit van Gerzon is onverminderd aanwezig. FORT is een multidisciplinair kantoor dat zich specialiseert in onder meer ondernemingsrecht, vastgoedrecht, insolventierecht & herstructurering, arbeidsrecht en bestuursrecht. Het telt circa dertig advocaten. Er wordt hard gewerkt, maar daarnaast is er ook ruimte voor ontspanning. ‘Na de lunch wandelen collega’s een rondje door het park en bij mooi weer wordt er regelmatig geborreld achter op het bordes. Het Vondelpark is praktisch onze achtertuin. Het is zeker geen straf om hier te werken. We zitten hier fantastisch’, aldus Knijnenberg.

    We kunnen het alleen maar beamen. Pand en uitzicht zijn adembenemend. Het is dan ook moeilijk voor te stellen dat de kantoorvilla lange tijd te huur heeft gestaan voordat FORT zich er vestigde. ‘Een paar decennia terug veranderde de buurt langzaam van een woonbuurt in een kantorenbuurt. De Stichting Wonen Willemsparkweg verzette zich daartegen want veel panden met een woonbestemming werden in die tijd ille-gaal als kantoor gebruikt. FORT heeft de stichting hier overigens nog in geadviseerd’, vertelt Knijnenberg. ‘Er lijkt nu juist weer een omgekeerde tendens gaande’, gaat Knijnenberg verder. ‘Het pand op nummer 62 was vroeger een hotel maar is weer in gebruik als woonhuis en op dit moment staat het pand op nummer 54 als woon-/werkhuis te koop’. De villa had al wel een kantoorbestemming voordat FORT er kwam. Van 1946 tot 1957 zat er het Mennonite Central Committee, de Noord-Amerikaanse Doopsgezinde hulporganisatie. ‘Een oud-medewerker van de organisatie, Kenneth Kaufman van 82 jaar uit Amerika, kwam een half jaar geleden langs toen hij in Nederland was, om zijn oude werk- en woonplek te bezoeken. Een hele bijzondere ontmoeting’, vertelt Knijnenberg.

    In 2016 heeft FORT de entree laten verbouwen en restylen. De parketvloer werd vervangen door wit marmer en er werd een moderne doorkijk gemaakt vanaf de entree het Vondelpark in. Het resultaat mag er zeker zijn.