Categorie: Geen onderdeel van een categorie

  • act legal breidt uit naar Frankrijk en Bulgarije

    act legal breidt uit naar Frankrijk en Bulgarije

    act legal breidt uit naar Frankrijk en Bulgarije

    1 juli 2023

    act legal, één van de toonaangevende Europese advocatenkantoren, breidt uit met kantoren in Frankrijk en Bulgarije, waarmee zij haar expertise en aanwezigheid in Europa versterkt. act legal is nu aanwezig in 11 landen.

    Per  1 juli 2023 hebben Aston Avocats in Parijs en KDBM Law in Sofia zich bij act legal aangesloten. De kantoren zullen de act legal merkidentiteit overnemen en vanaf nu verder gaan als “act Aston Avocats” en “act KDBM Law”. Met deze uitbreiding is act legal met in totaal 300 advocaten actief in Oostenrijk, Bulgarije, Tsjechië, Frankrijk, Duitsland, Hongarije, Italië, Nederland, Polen, Roemenië en Slowakije.

    act legal (“act legal”) in Amsterdam maakt sinds 2018 deel uit van act legal. act legal is gespecialiseerd in vastgoedrecht en ondernemingsrecht met een leidende positie in de sectoren vastgoed, retail en hotels & leisure.

    Over Aston Avocats

    Aston Avocats, opgericht in 2012, bestaat uit een team van flexibele en innovatieve advocaten onder leiding van Olivier Sanviti, Managing Partner van het kantoor en advocaat in zowel Parijs als Madrid. De diverse achtergronden van hun advocaten bij gerenommeerde internationale en lokale advocatenkantoren stelt act Aston Avocats in staat te adviseren in complexe transacties en geschillen in uiteenlopende sectoren.

    Over KDBM Law

    KDBM Law, geleid door Dimitar Kaldamukov, levert juridische diensten op topniveau in Bulgarije. Het team bestaat uit ervaren advocaten met uitgebreide expertise in verschillende praktijkgebieden. Met hun succesvolle staat van dienst en niet aflatende focus op klanttevredenheid is act KDBM Law een betrouwbare adviseur voor bedrijven die te maken krijgen met het complexe Bulgaarse juridische landschap.

    Olivier Sanviti, Founding Partner van act Aston Avocats, is enthousiast over de nieuwe samenwerking: “deel uitmaken van act legal is een prachtige mijlpaal voor act Aston Avocats. Binnen act legal delen we een gemeenschappelijke en ondernemende visie en onze samenwerking zal ons helpen onze klanten nog betere juridische dienstverlening te bieden.”

    Dimitar Kaldamukov, Managing Partner bij act KDBM Law, ziet de strategische voordelen van de toetreding: “deelname aan act legal biedt een uitzonderlijke kans voor act KDBM Law om ons bereik uit te breiden en onze cliënten verbeterde juridische oplossingen aan te bieden. We zijn vereerd om deel uit te maken van act legal, waardoor we onze cliënten ook internationaal naadloos kunnen ondersteunen met de krachtige support van onze act legal collega’s.”

    Waardevolle toevoegingen

    Sven Tischendorf, Managing Partner van act Duitsland, verwelkomt de nieuwe kantoren: “we heten act Aston Avocats en act KDBM Law van harte welkom als waardevolle toevoegingen aan de act legal familie. Hun expertise en klantgerichtheid sluiten perfect aan bij onze bestaande kantoren en versterken onze positie als betrouwbare adviseurs, met name voor multinationals en investeerders.”

    act legal heeft sinds haar oprichting een zeer goede reputatie opgebouwd vanwege de hoge kwaliteit van haar dienstverlening en persoonlijke en efficiënte aanpak, in combinatie met internationale expertise, sterke partnerbetrokkenheid en diepgaande kennis van lokale markten. Doel is om act legal de komende jaren verder uit te breiden naar andere continentaal Europese markten.

    Ga voor meer informatie over act legal naar actlegal.com

     

     

     

     

  • Whitepaper ‘Wet Homologatie Onderhands Akkoord (‘WHOA’)’

    Whitepaper ‘Wet Homologatie Onderhands Akkoord (‘WHOA’)’

    Whitepaper ‘Wet Homologatie Onderhands Akkoord (‘WHOA’)’

    11 juli 2022, door Florentijn Verhagen en Lauran van Hoof

     

    Op 1 januari 2021 is de Wet Homologatie Onderhands Akkoord (‘WHOA’) in werking getreden. Deze wet biedt bedrijven in zwaar weer de mogelijkheid om, buiten faillissement of surseance van betaling, middels een dwangakkoord de schulden te saneren en op die manier een faillissement te voorkomen. Het traject kent korte doorlooptijden en kan in een paar maanden zijn afgerond. In deze whitepaper lichten onze specialisten toe hoe de WHOA op hoofdlijnen werkt en wat deze wet voor uw bedrijf kan betekenen.

    U kunt de whitepaper opvragen via onderstaand formulier.

     

    Vul hieronder uw mailadres in en u ontvangt de direct de link waarmee u de whitepaper kunt downloaden in uw mailbox. Heeft u vragen over de WHOA? Neemt u dan contact op met een van onze specialisten herstructurering & insolventie.

    [gravityform id=”8″ title=”false” description=”false” ajax=”false”]
  • Interview met Dirk van den Berg in vaktijdschrift Pompshop

    Interview met Dirk van den Berg in vaktijdschrift Pompshop

    Interview met Dirk van den Berg in vaktijdschrift Pompshop

    20 april 2022

     

    Dirk van den Berg adviseert is al ruim 20 jaar gespecialiseerd in tankstationzaken. Hij heeft een column in het vaktijdschrift Pompshop waarin hij maandelijks ingaat op een  juridisch onderwerp. In april 2022 verscheen onderstaand interview met Dirk in Pompshop.

    [pdf-embedder url=”https://www.actlegal-netherlands.com/wp-content/uploads/14-15_PSH3-2022_HetVak_DirkVDBerg_22jr-1-1.pdf” title=”14-15_PSH3-2022_HetVak_DirkVDBerg_22jr (1)”]

    [wpdm_package id=’56314′]

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Voldoende serieus te achten overleg?

    Dirk van den Berg in Pompshop: Voldoende serieus te achten overleg?

    Voldoende serieus te achten overleg?

    7 december 2021, door Dirk van den Berg

     

    Mijn column van april van dit jaar ging over het nader vaststellen (wijzigen) van huurprijzen van tankstations aan de hand van de uitspraak van het Gerechtshof Den Bosch van 9 februari 2021: door de rechter benoemde deskundigen moeten in hun advies inzichtelijk maken welke tankstations zij als vergelijkingsobject hebben gebruikt en wat daarvan de huurprijzen zijn, maar kunnen/mogen dat niet. In een recente uitspraak van 18 november 2021 gaat dit Gerechtshof uitgebreid in op de voorvraag wanneer er door de rechter een deskundige kan worden benoemd. Het antwoord op die vraag is van groot belang voor de ingangsdatum van een huurprijswijziging.

    Zowel de huurder als de verhuurder van een bedrijfsruimte kan vorderen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt (artikel 7:303 lid 1 BW). Bij zo’n vordering tot nadere huurprijsvaststelling moet de eisende partij een huurprijsadvies overleggen, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen (artikel 7:304 lid 1 BW). Over de te benoemen deskundige(n) moeten partijen het dus eerst eens worden. Een probleem hierbij is dat, in geval van een door de huurder gewenste verlaging van de huurprijs, de verhuurder geen belang heeft bij de benoeming van een deskundige en dan niet echt meewerkt. De wet bepaalt daarom dat als partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de deskundige(n), de rechter deze benoemt op verzoek van de partij die daar het meeste belang bij heeft (artikel 7:304 lid 2 BW). De conclusie dat partijen geen overeenstemming kunnen bereiken mag niet te snel worden getrokken. Daarmee wilde de wetgever partijen stimuleren om zonder tussenkomst van de rechter tot aanpassing van de huurprijs te komen.

    Indachtig deze bedoeling van de wetgever wordt artikel 7:304 lid 2 in de jurisprudentie zo uitgelegd dat voor de ontvankelijkheid van een verzoek tot benoeming van een deskundige voorafgaand aan de indiening van het verzoek overleg moet hebben plaatsgevonden, maar partijen daarin geen overeenstemming hebben bereikt over een te benoemen deskundige. Aan het overleg worden geen al te hoge eisen gesteld. Als de partij in wiens voordeel de mogelijke huurprijswijziging is een voorstel voor een deskundige heeft gedaan, en een serieuze reactie van de wederpartij (onnodig lang) uitblijft, dan mag volgens de Hoge Raad worden geconcludeerd dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt.

    Tot zover de theorie. In deze zaak, die ik in hoger beroep voor de huurder behandelde, betwistte de verhuurder dat voorafgaand aan de procedure tot benoeming van de deskundige voldoende overleg had plaatsgevonden, zodat het verzoek door de kantonrechter niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard. Het belang van de verhuurder daarbij was evident: de door de kantonrechter benoemde deskundige had intussen een huurprijsadvies afgeleverd dat behoorlijk lager was dan de geldende huur. Als de huurder met dit advies een procedure tot huurverlaging begint, kan (gelet op artikel 7:303 en 304 lid 2 BW) de nieuwe huurprijs ingaan op de dag van indiening van het verzoek tot benoeming van een deskundige. Dat verzoek dateerde al van augustus 2020, dus als de rechter het advies overneemt, zal de nieuwe, lagere, huurprijs met terugwerkende kracht ingaan.

    Het Gerechtshof verwierp het verweer van de huurder. Het oordeelde dat de verhuurder, door onnodig lang niet te reageren op het voorstel van de huurder, zelf had bijgedragen “aan het enigszins beperkte karakter van het overigens voldoende serieus te achten overleg”. Het stond de verhuurder dus vrij om het verzoek tot benoeming van een deskundige in te dienen.

    Deze uitspraak is verder interessant omdat het Gerechtshof ook het verweer van de verhuurder dat de procedure van 7:303 en 304 BW niet van toepassing zou zijn op een gecombineerde huur-agentuurovereenkomst heeft verworpen. Daarover een volgende keer. Lees de hele uitspraak op www.rechtspraak.nl.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Vacature receptionist(e)

    Vacature receptionist(e)

    Vacature receptionist(e)

     

    Ben jij een representatieve, prettige persoonlijkheid die hospitality hoog in het vaandel heeft en minimaal 3 dagen per week wil werken? Dan nodigen wij je uit om te solliciteren bij act legal (‘act legal’) te Amsterdam als receptionist(e).

    Kom jij het best tot je recht in een dynamische omgeving, waar het werktempo soms hoog is? Waar de diversiteit in de werkzaamheden groot is en waar je cliënten ontvangt, de telefoon opneemt, interne klanten helpt en te woord staat? Ben je accuraat en servicegericht? Dan ben je van harte welkom in ons team.

    Bij act legal zijn we gespecialiseerd in vastgoed- en ondernemingsrecht, en alles wat daarmee samenhangt. Wij hebben jarenlange ervaring in onder meer de vastgoed-, retail- en hotels & leisure branche.

    act legal is een Europees advocatenkantoor met meer dan 300 advocaten en kantoren in 12 landen. Een one-stop oplossing voor zakendoen in Europa. Juist door onze specialisaties en  internationale focus hebben wij veel kennis en ervaring in huis waar jij als advocaat-stagiaire je voordeel mee kunt doen!

    Wie zoeken wij?

    Je werkt in een team van collega’s dat met elkaar de receptie van ons kantoor runt. Geen dag is hetzelfde: de ene dag breng je de nieuwe boeken voor de bibliotheek op orde, de volgende dag beleg je vergaderingen via teams, dan leid je nieuwe collega’s rond en tussen de middag bereid je de lunch voor en zorg je voor een heerlijke salade. Postbehandeling en telefoonaanname zijn vanzelfsprekende taken in deze functie.

    Samen met je collega’s stel je prioriteiten en ondersteun je de collega’s binnen kantoor. Je bent proactief, betrokken en praktisch ingesteld, je neemt je verantwoordelijkheid voor je taken, springt tijdig in en je bent zichtbaar waar nodig.

    Voor je collega’s ben je een prettige persoonlijkheid die graag meedenkt, humor heeft en efficiënt werkt. Je ziet er verzorgd en representatief uit en houdt ervan kwaliteit te leveren in alles wat je doet.

    Kennis en ervaring

    • Ervaring met receptiewerkzaamheden is een pre, evenals ervaring in een dergelijke functie in de advocatuur;
    • MBO/HBO-werk- en denkniveau;
    • Ervaring met het MS Office pakket;
    • Goede beheersing van de Nederlandse en Engelse taal in woord en geschrift.

    Wat bieden wij?

    act legal biedt je de mogelijkheid om verder te groeien in je functie.

    Naast uitstekende arbeidsvoorwaarden, biedt act legal allerlei extra’s waaraan je kunt deelnemen, zoals de wekelijkse bootcamp, jaarlijkse skireis, kantoorborrels, sectie- en kantooruitjes.

    Wekt dit je belangstelling en past het aanbod bij jouw ambities?

    Stuur een e-mail voorzien van je motivatie en cv naar HR-manager Maurits Schellekens via solliciteren@actlegal-netherlands.com.

    Of wil je eerst meer informatie over act legal en deze uitdagende vacature tijdens een kop koffie bij ons op kantoor, neem dan contact op met Maurits Schellekens, telefoonnummer 020-6645 111.

    Maurits Schellekens
    Head of People & Culture act legal
    solliciteren@actlegal-netherlands.com
    +31 (0)20-6645111

     

     

    De sollicitatieprocedure

    Er vindt een sollicitatiegesprek plaats met de kantoordirecteur en HR, waarna je kennis maakt met je collega’s. Dan volgt bij een positieve uitkomst het aanbodgesprek.

     

    Acquisitie naar aanleiding van deze vacature wordt niet op prijs gesteld.

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Drie keer geen oordeel van de Hoge Raad

    Dirk van den Berg in Pompshop: Drie keer geen oordeel van de Hoge Raad

    Drie keer geen oordeel van de Hoge Raad

    7 november 2021, door Dirk van den Berg

     

    Het is herfst buiten en ik bereid mijn praatje voor de Tankstation & Carwash Vakbeurs (10 november a.s.) voor. De Hoge Raad heeft dit jaar drie uitspraken gedaan over tankstations, maar tegelijk ook weer niet: in alle drie de gevallen heeft de Hoge Raad ervan afgezien zijn oordeel te motiveren. Dat is jammer, omdat we daardoor niet precies weten hoe de Hoge Raad over de aan hem voorgelegde kwesties denkt. Twee uitspraken (beide van 19 januari jl.) gingen over het rijkswegstation De Paal langs de A1 en één (uitgesproken op 24 september jl.) over “een benzinestation aan de A67” waarvan mij toevallig bekend is dat het Meelakkers betrof. Deze zaken moet ik natuurlijk in mijn verhaal opnemen. Alle drie de uitspraken komen overigens voort uit onvrede van exploitanten van Esso-rijkswegstations met hun exploitatiecontract.

    DPW, de exploitant van het tankstation op de verzorgingsplaats De Paal, exploiteerde dit rijkswegstation vanaf 1973. De marge (korting op de landelijke adviesprijs exclusief btw) die Esso de exploitant bood, van NLG 10,65 per 1oo liter verkochte benzines (€ 4,83) en NLG 7,75 per 100 liter verkochte diesel (€ 3,52) was ooit een faire beloning voor de inspanningen van een exploitant. Dit zijn de zogenaamde Bovag-marges, die vanaf midden jaren ’80 van de vorige eeuw niet meer zijn aangepast. Destijds leidden ze tot een 50/50 verdeling van de marge tussen leverancier en exploitant; maar inmiddels is dat een verdeling van tenminste 25/75 geworden, waarbij exploitant aan het kortste eind trekt. De oorzaak daarvan is dat exploitanten (CODO’s) niet kunnen onderhandelen over hun marges. Bij een huurovereenkomst mogen die immers vooraf voor de gehele contractsperiode worden afgesproken. De marge voor tankstationhouders die vrij kunnen onderhandelen over hun afnamecontract (DODO’s) beloopt intussen ongeveer € 22,– per 100 liter exclusief btw.

    DPW heeft via de rechter geprobeerd om haar marge te verhogen tot marge voor DODO’s, althans “een handelaarsprijs die het mogelijk maakt om winst te maken op de verkoop van motorbrandstoffen” te realiseren. Omdat de huurrechten voor De Paal in 2011 door Total zijn gewonnen, heeft DPW niet alleen tegen Esso maar ook tegen Total geprocedeerd en zijn er dus twee vrijwel identieke procedures. Beide procedures zijn door DPW verloren. Dat DPW geen recht heeft op de volledige DODO-marge begrijp ik, maar dat zij tot in 2017 genoegen moest nemen met een inkoopkorting van nog geen 5 eurocent per liter ten opzichte van de adviesprijs van de leverancier, terwijl die zelfde leverancier vrijwel overal 10 eurocent of meer korting gaf op haar eigen tankstations, dat begrijp ik niet. Ik herhaal hier dan ook mijn oproep aan dappere CODO’s die het aandurven om op grond van onvoorziene omstandigheden aanpassing van hun contractsvoorwaarden te eisen, om zich bij mij te melden (zie mijn column van maart 2021).

    Van de uitspraak van 24 september jl. tussen NRG Value en de voormalige exploitant van het rijkswegstation op de verzorgingsplaats Meelakkers (die ik bij rechtbank en gerechtshof bijstond) ben ik nog niet helemaal hersteld. De Hoge Raad heeft het oordeel van het Gerechtshof te Den Bosch in stand gelaten, inhoudende dat een in 2014 tussen de (voormalige) exploitant van dit tankstation en Esso gesloten agentuurovereenkomst op 31 december 2017 van rechtswege (dus: automatisch) is geëindigd op grond van een bepaling in de Benzinewet. Ik had bepleit dat de Benzinewet niet van toepassing was, alleen al omdat de ex-exploitant vanaf 2014 helemaal geen motorbrandstoffen meer verkocht en de Benzinewet alleen van toepassing is op – de naam zegt het al – de verkoop van motorbrandstoffen. De Advocaat-Generaal – die in alle cassatieprocedures een advies geeft aan de Hoge Raad – dacht hier anders over, en heeft de Benzinewet van toepassing verklaard op alle (onder-) huurrelaties op verzorgingsplaatsen. Of de Hoge Raad het daarmee eens is, weten we niet. Wél weten we dat de Hoge Raad kon leven met de beslissing van het hof dat de agentuurovereenkomst is geëindigd. Wie hier meer over wil horen moet zeker naar mijn workshop komen. Hopelijk ben ik tegen die tijd weer enigszins hersteld.
    Lees de volledige conclusies van de Advocaten-Generaal op www.rechtspraak.nl in ECLI:NL:PHR:2020:1065 en 1066 en ECLI:NL:PHR:2021:214.

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Koffietje op De Horn?

    Dirk van den Berg in Pompshop: Koffietje op De Horn?

    Koffietje op De Horn?

    4 mei 2021, door Dirk van den Berg

     

    Om op een verzorgingsplaats langs een rijksweg een activiteit te ontplooien, heb je van de Staat zowel publiekrechtelijke toestemming (een vergunning op grond van de Wet beheer rijkswaterstaatswerken, Wbr) als privaatrechtelijke toestemming (een huurcontract) nodig. De afgelopen weken heeft Fastned op beide vlakken winst geboekt: zij kreeg zowel van de Raad van State (17 maart jl.) als de Rechtbank Den Haag (14 april jl.) gelijk in haar streven om shops te realiseren bij haar snellaadstations.

    Al bijna 10 jaar probeert Fastned toestemming te krijgen voor de bouw van een shop op de verzorgingsplaatsen De Horn en Velder. Aanvankelijk weigerde de Staat zowel de Wbr-vergunning als de privaatrechtelijke toestemming. Dat de Staat de vergunning niet kon weigeren was begin 2019 al duidelijk. Maar vervolgens weigerde de Staat het huurcontract met een beroep op het Convenant `Alternatief traject MDW Benzine Hoofdwegennet’ dat zij in het jaar 2000 sloot met de zittende concessiehouders van rijkswegbenzinestations. In dat Convenant heeft de Staat zich tegenover de Vereniging van Particuliere Rijkswegvergunninghouders (VPR) verplicht om – ter bescherming van de veilingopbrengst voor haar leden – tot en met 2023 geen nieuwe shops toe te staan.

    Nadat Fastned in 2012 had laten vallen dat zij shops bij haar laadpunten wilde realiseren, heeft Rijkswaterstaat in 2013 het beleid bekend gemaakt dat dit vergunninghouders van energielaadpunten niet is toegestaan. Fastned beriep zich vervolgens op de sinds 2010 voor de Nederlandse overheden geldende Europese Dienstenrichtlijn. Het doel daarvan is Europese dienstverleners in staat te stellen overal in de EU een bedrijf te beginnen. Maar de regeling geldt ook voor Nederlandse bedrijven die in Nederland willen ondernemen. Overheden mogen zodoende alleen vergunningen voor het aanbieden van diensten eisen, voor zover dat noodzakelijk en redelijk is.

    De Staat betoogde dat de Dienstenrichtlijn niet van toepassing is, omdat het hier gaat om een privaatrechtelijke toestemming (“mag Fastned gebruik maken van de eigendommen van de Staat voor de exploitatie van een shopgebouwtje?”). De rechtbank Den Haag oordeelde anders. Volgens de rechtbank is het beleid zoals in 2013 naar buiten is gebracht een “vergunningstelsel” in de zin van de Dienstenrichtlijn. En zo’n vergunningstelsel moet zijn gebaseerd op criteria die gerechtvaardigd zijn om “dwingende redenen van algemeen belang”. Daaronder vallen onder andere de openbare orde, openbare veiligheid, staatsveiligheid, volksgezondheid, consumentenbescherming, sociaal beleid en cultuurbeleid. Zuiver economische doelstellingen van een lidstaat kunnen geen dwingende redenen van algemeen belang zijn. En de Staat heeft alleen een financieel belang aangevoerd voor het nakomen van het Convenant. Het schenden van de afspraken zou tot een schadeclaim kunnen leiden.

    Volgens de Rechtbank Den Haag heeft de Staat dus onrechtmatig tegenover Fastned gehandeld door de gevraagde toestemming stelselmatig te weigeren, en moet zij de schade van Fastned vergoeden. De vordering om de benodigde privaatrechtelijke toestemmingen daadwerkelijk te verlenen heeft de rechtbank afgewezen, omdat er in individuele gevallen gegronde redenen kunnen zijn om de gevraagde toestemming geheel of ten dele te weigeren. De rechtbank heeft de Staat wel veroordeeld om binnen dertig dagen te beslissen op de verzoeken van Fastned tot het aangaan van huurovereenkomsten.

    De Raad van State had in zijn uitspraak van 23 januari 2019 het beroep van de VPR tegen de in augustus 2017 verleende vergunning voor De Horn al ongegrond verklaard. Daarmee had Fastned een onherroepelijke vergunning voor die locatie. Met de uitspraak van 17 maart jl. is ook de Wbr-vergunning voor Velder onherroepelijk geworden. De uitspraak van 14 april jl. levert half mei de benodigde huurovereenkomsten op.  Drinken we dit jaar dan toch nog Fastned-koffie op De Horn?

    Lees de volledige uitspraak van de Raad van State op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:RVS:2021:589. De uitspraak van de Rechtbank Den Haag is nog niet gepubliceerd, maar is al wel te vinden op de website van Fastned.

     

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Black box

    Dirk van den Berg in Pompshop: Black box

    Black Box

    14 april 2021, door Dirk van den Berg
    Een tankstation is een bedrijfsruimte waarop de regels van artikel 290 en verder van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) van toepassing zijn. Dat betekent dat de huurder van een tankstation na afloop van de eerste termijn van de huurovereenkomst (doorgaans vijf of tien jaar) kan aansturen op verlaging van de huurprijs, en de verhuurder op verhoging daarvan. De voorwaarde daarvoor is dat de geldende huurprijs niet overeenstemt met “de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse”. Bij tankstations wordt dat laatste niet al te letterlijk genomen: tankstations met een vergelijkbare ligging, opzet en omzet mogen als vergelijkingsobject dienen, ook als zij in andere gemeenten zijn gelegen.

    Een actie tot aanpassing begint altijd met een deskundigenrapport waarin aan de hand van de huurprijzen van meerdere vergelijkingsobjecten een advies aan de rechter wordt uitgebracht. Hoe lastig het voor de benoemde deskundigen is om aan voldoende gegevens van referentiepanden te komen blijkt weer eens uit de uitspraak van het Gerechtshof Den Bosch van 9 februari jl. die onlangs is gepubliceerd.

    De zaak betrof de nadere vaststelling van de huurprijs van een perceel met daarop een tankstation, shop en washal. De kantonrechter te Roermond had in januari 2015 op verzoek van de verhuurder drie deskundigen benoemd, twee door partijen zelf voorgestelde branche-deskundigen en een gespecialiseerde jurist. De deskundigen hebben de kantonrechter geadviseerd om de huur substantieel te verhogen op basis van zeven door hen geselecteerde vergelijkingsobjecten. Van die zeven vergelijkingsobjecten hielden de deskundigen er vijf anoniem. De kantonrechter wees de huurverhoging op deze grond af. Dat is niet vreemd. In verschillende uitspraken van de Hoge Raad is eerder bepaald “dat de rechter slechts beslist aan de hand van stukken tot kennisneming waarvan en uitlating waarover aan partijen voldoende gelegenheid is gegeven”. Een deskundigenbericht mag dus niet op voor de partijen geheime informatie zijn gebaseerd.

    De verhuurder gaf het niet direct op en ging in hoger beroep. Het gerechtshof riep de deskundigen op voor een mondelinge toelichting. Maar deze gaven de adressen van de vijf anonieme objecten niet prijs. Veel huurders en verhuurders van tankstations willen immers niet dat hun gegevens op straat komen te liggen, zodat deskundigen daarvan alleen gebruik mogen maken als zij garanderen die anoniem te zullen houden.

    Het gerechtshof liep zo tegen hetzelfde probleem op als de kantonrechter. Het mocht het deels op geheime informatie gebaseerde rapport van de deskundigen niet gebruiken, maar ging daar praktischer mee om dan de kantonrechter had gedaan. Daarbij zal hebben meegespeeld dat beide partijen aangaven dat zij het volste vertrouwen hadden in deze deskundigen, en bovendien geen andere deskundigen konden noemen die een rapport zouden kunnen opstellen dat wél aan de eisen voldeed.

    Het hof doorbrak de impasse door gebruik te maken van de mogelijkheid die de wet biedt om de huurprijs “schattenderwijs” vast te stellen als er onvoldoende gegevens voorhanden zijn. Het hof middelde de huurprijzen van de twee door de deskundigen met name genoemde objecten en kwam na afronding van de uitkomst uit op exact hetzelfde huurbedrag als de deskundigen op basis van de zeven objecten hadden berekend. Het hof lijkt dus niet alleen in de deskundigen zelf, maar ook in hun oordeel een groot vertrouwen te hebben gehad.

    De huurprijs werd zodoende na zes jaar strijd met terugwerkende kracht verhoogd. Maar de vordering van de verhuurder tot vergoeding van de contractuele rente over de door de huurder na te betalen huur werd door het hof echter afgewezen omdat in de huurovereenkomst was bepaald dat de huurder die rente verschuldigd is “bij nalatigheid in de betaling” en de huurder volgens het hof tot aan deze uitspraak niet nalatig was geweest in het voldoen van de hogere huurprijs. Stof voor een andere keer.

    Lees de hele uitspraak op www.rechtspraak.nl met zoekterm ECLI:NL:GHSHE:2021:352.

     

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Dirk van den Berg in Pompshop: Een sprong van 1,5 meter op 100 meter hoogte

    Dirk van den Berg in Pompshop: Een sprong van 1,5 meter op 100 meter hoogte

    Een sprong van 1,5 meter op 100 meter hoogte

    1 maart 2021, door Dirk van den Berg

     

    Toen ik de column voor de Pompshop van mei 2020 schreef over huurrecht in tijden van corona, had ik er geen idee van dat we in februari 2021 weer in een lockdown zouden zitten. Tankstations verliezen omzet door de beperking van de shoptijden en er wordt alleen voor het hoognodige gereden, dus minder getankt. Maar tankstations zijn essentiële bedrijven en mogen daarom open zijn, ook na negen uur ’s avonds. Hoe anders is dat voor de retailer Sports Unlimited (met 100 Perry Sport en Aktiesport winkels) voor wie ik als advocaat optrad toen een van haar verhuurders haar faillissement aanvroeg. Kleding en schoenen lieten in 2020 de allergrootste verkoopdip zien, en alle honderd winkels van deze keten zijn sinds 15 december verplicht gesloten. Daardoor werden de beste weken van het jaar 2020 gemist.

    Om niet onnodig liquiditeit te verliezen besloot de directie om over de maanden januari en februari de helft van de huur te betalen. Dat beleid is geheel in lijn met hoe de Nederlandse rechters erover denken: In de maanden mei tot en met december 2020 zijn er ruim veertig kort geding vonnissen gewezen waarin de rechter huurders van door de coronamaatregelen getroffen winkel- en horecaruimte toestond de huur tot 50% op te schorten. In deze jurisprudentie valt de regel te ontdekken dat, zodra er een substantiële terugval in omzet optreedt, een huurkorting mag worden toegepast gelijk aan de helft van het percentage van de (door de coronamaatregelen veroorzaakte) omzetvermindering. Inmiddels zijn er ook verschillende uitspraken in bodemzaken waarin de korting ‘definitief‘ (er is nog wel hoger beroep mogelijk!) is toegekend. Verschillende rechters hebben de door de huurder (te) ontvangen coronasubsidies (NOW, TOG en TVL) daarbij als omzet aangemerkt, waardoor het kortingspercentage lager uitkomt.

    Vanuit deze achtergrond is besloten om niet te zwichten voor de powerplay van deze verhuurder van één van deze honderd winkels. De huur voor deze winkel had natuurlijk best betaald kunnen worden, maar de directie voelde er niets voor om deze actie die zij in haar persbericht “volstrekt ongepast en niet proportioneel” heeft genoemd, te belonen met volledige betaling, terwijl het gros van de verhuurders had ingestemd met een gedeeltelijke betaling.

    Voor het bewerkstelligen van een faillissement moet de verzoeker zowel zijn eigen vorderingsrecht aantonen als “feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat zijn schuldenaar verkeert in de toestand dat deze heeft opgehouden te betalen”. In het algemeen wordt die toestand aangenomen als er meerdere schuldeisers met steunvorderingen zijn terwijl tenminste één vordering opeisbaar is.

    Mijn kantoorgenoten en ik hadden de vordering van de verhuurder uitvoerig betwist – wij waren in de tussentijd ook een procedure tot huurverlaging bij de kantonrechter begonnen – en hadden duidelijk gesteld dat ook de door de aanvrager genoemde andere verhuurders de helft van de huur hadden ontvangen. Maar zekerheid van een goede afloop hadden we niet. De makelaar die de onderhandelingen met de verhuurders voert vergeleek de situatie treffend met een sprong van 1,5 meter op 100 meter hoogte: je weet haast zeker dat je ongeschonden aan de overkant bereikt, maar als het toch mis gaat val je erg diep.

    Na tweeënhalve dag van afwachten in spanning was daar de beschikking: het verzoek van de verhuurder werd afgewezen omdat de huurder tot aan de uitspraak in de bodemprocedure de betaling van de niet betaalde helft van de huur mag opschorten. Zodoende is volgens de rechtbank niet “summierlijk” komen vast te staan dat de verhuurder een vordering op zijn huurder heeft. En wij, wij sprongen een gat in de lucht.

    Lees hier het persbericht van Sports Unlimited en de beschikking van de afwijzing van het faillissementsverzoek.

     

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

     

  • Dirk van den Berg in Pompshop: De Paal – Dappere CODO

    De Paal – Dappere CODO

    1 februari 2021, door Dirk van den Berg

     

    Wie procedeert tot aan de Hoge Raad krijgt niet alleen een oordeel van deze hoogste rechter, maar ook een advies van de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad. Het is een advies aan de Hoge Raad. De Hoge Raad hoeft dat advies, conclusie genaamd, niet te volgen, maar doet dat in de meeste gevallen wel.

    In de eerste week van dit jaar verschenen er op rechtspraak.nl twee van deze conclusies in de cassatieberoepen die de exploitant van het rijkswegstation De Paal (bij het plaatsje Wilp) heeft ingesteld tegen twee uitspraken van de gerechtshoven Den Haag en Den Bosch. De exploitant, DPW, een zogenaamde toegewezen exploitant exploiteerde het station op basis van het “standaard exploitatiecontract” voor toegewezen exploitanten, en ontving op de brandstoffen de voor het laatst in de jaren ’80 van de vorige eeuw aangepaste standaard kortingen (ook wel Bovag-marge genoemd) van € 4,83 per 100 liter op de adviesprijs voor benzines en van € 3,52 op de adviesprijs voor diesel.

    Het was DPW een doorn in het oog dat DODO-tankstations aanmerkelijk betere inkooprijzen kregen. DPW heeft daarom haar verhuurder en leverancier Esso gedagvaard om de kortingen te verkrijgen die Esso aan DODO-tankstations verstrekte. Nadat DPW in 2016 bij de Hoge Raad de procedure verloor waarin zij rechtstreeks deze marges claimde, is zij in 2017 een nieuwe procedure begonnen, en voor de periode vanaf 2012 ook tegen haar nieuwe leverancier/verhuurder Total, die de veiling van De Paal in 2011 had gewonnen.

    In deze procedures heeft DPW haar vorderingen gebaseerd op de weigering van deze leveranciers om in onderhandeling te treden en zo samen de prijs voor de te leveren brandstoffen te bepalen. Door niet te onderhandelen, maar in plaats daarvan zelf de prijzen vast te stellen, hebben zij volgens DPW wanprestatie gepleegd (want in strijd gehandeld met de goede trouw) of zelfs onrechtmatig gehandeld, waardoor DPW schade heeft geleden. DPW meent dat de oliemaatschappijen haar deze schade moeten vergoeden, waarna DPW in de positie zou komen waarin zij had verkeerd als zij met de oliemaatschappijen wel in goed overleg tot een passende had kunnen komen.

    Zowel de rechtbanken in Breda en Den Haag als in hoger beroep de gerechtshoven volgen DPW niet in deze redenering. Uit het standaard exploitatiecontract volgt immers niet dat er onderhandeld moet worden: de “handelaarsprijzen” waartegen de oliemaatschappijen de toegewezen exploitanten moeten beleveren zijn de prijzen waartegen zij ook de (gewone) CODO-exploitanten leveren. Ook de Advocaat-Generaal volgt DPW niet, en adviseert de Hoge Raad om de vorderingen af te wijzen. Ik verwacht dat dat ook zal gebeuren.

    Maar het is volkomen terecht dat DPW zich heeft beklaagd over haar leveringscondities. Tot in de jaren ’90 werden deze jaarlijks besproken en zo nodig aangepast in een gezamenlijk overleg tussen het Ministerie van Economische Zaken, de Bovag en de oliemaatschappijen, zodat de exploitanten daaruit hun kosten konden dekken en een redelijk inkomen konden kunnen genereren, vandaar de naam Bovag-marge. In het begin van de jaren ’90 is hieraan een einde gekomen onder invloed van het mededingingsrecht. Sinds 1987 is de Bovag-marge niet meer aangepast of geïndexeerd.

    Intussen hebben de oliemaatschappijen hun marge (de groothandelsmarge) behoorlijk weten op te rekken. In 1987 waren de marges voor beide partijen nog ongeveer even groot. In 2015 was de marge van de oliemaatschappijen al drie maal zo groot als die van de CODO-exploitant, en in de coronacrisis hebben zij deze verder weten te verhogen. DODO’s konden wél onderhandelen (zij kunnen immers om de vijf jaar van leverancier wisselen), en hebben wel een goede marge weten te behouden. CODO-exploitanten verdienen al lange tijd niets meer aan de brandstoffen en moeten het hebben van hun shopverkopen. Zij sterven daardoor gestaag uit.

    Op grond van deze totaal uit de hand gelopen verhoudingen zie ik wel mogelijkheden voor een vordering tot aanpassing van de contractsvoorwaarden voor DODO’s op grond van onvoorziene, gewijzigde, omstandigheden. De lat daarvoor ligt hoog: het moet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn om de exploitanten aan de overeengekomen voorwaarden te houden. Dat punt is naar mijn idee bereikt. Welke dappere CODO durft dit aan?

     

    Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.