Auteur: Dirk van den Berg

We zijn een maand verder. Een maand waarin de horeca dicht blijft, maar scholen en winkels voorzichtig weer open gaan. De tankstations zijn steeds open geweest, maar er wordt zo weinig gereden – we houden ons immers allemaal braaf aan de opdracht thuis te blijven – dat de omzet van tankstations gemiddeld met ongeveer 40% is teruggelopen. Elektrische rijders zijn kennelijk nog iets gehoorzamer dan de gebruikers van fossiele brandstof, want de omzet van Fastned liep in dezelfde periode met maar liefst 70% terug.

Verschillende van mijn cliënten hebben de afgelopen jaren de exploitatie van hun tankstations uitbesteed aan oliemaatschappijen, die daarvoor veel geld over hadden. Het verbaast mij dan ook enigszins dat de grootste spelers in de markt amper twee weken na de instelling van de intelligente lockdown al brieven aan hun verhuurders – vaak particulieren of familievennootschappen – stuurden waarin zij vroegen om uitstel van huurbetalingen en/of verlaging van de huurprijs. Ik vind een dergelijk verzoek wat voorbarig, omdat deze bedrijven een teruggang in omzet van 20 a 25% procent per jaar zonder al te veel problemen zouden moeten kunnen opvangen. En als dit jaar gedurende drie maanden de omzet zou terugvallen tot 50%, dan leidt dat op jaarbasis tot “slechts” een terugval van 12,5%. Ondernemersrisico, zou ik zeggen. Maar de olieboeren zijn in goed gezelschap. De grootste bierbrouwers en kledingmagnaten doen immers hetzelfde.

In een groot aantal gevallen geeft de huurovereenkomst zelf al uitsluitsel over de gevolgen die een aanzienlijke terugval van de omzet voor de huurprijs heeft. Vaak wordt een half jaar bij de contractsluiting gezien als een periode dat het heel slecht moet gaan voordat de huurder een recht op huurprijsvermindering heeft. De huurder moet dan doorgaans wel aantonen “dat de exploitatie van het huurobject gedurende een aaneengesloten periode van zes maanden of langer zodanig wordt belemmerd dat voortzetting ervan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet langer van huurder kan worden gevergd”. De huurder die een dergelijk artikel heeft bedongen, zou vanwege de coronamaatregelen gebruik kunnen maken van de tussentijdse beëindigingsmogelijkheid. Maar wil die huurder dat ook? Minder betalen ja, maar de sleutel inleveren juist als de omzet (hopelijk) weer de goede kant opgaat?

Dezelfde bepaling komt ook voor maar dan beperkt tot “fysieke overheidsmaatregelen, zoals een wegafsluiting”. Een dergelijke bepaling is niet direct van toepassing op de huidige situatie. Maar betekent dat dan dat de contractspartijen hebben afgesproken dat bij een “niet-fysieke overheidsmaatregel” de overeenkomst en de huurprijs in stand moeten blijven?

In weer andere contracten is er een ondergrens in de literdoorzet afgesproken. Dergelijke drempels liggen vaak vrij hoog (dus de liters erg laag). Bij stations die normaal een doorzet van ongeveer vier miljoen liter hebben, heb ik verschillende keren meegemaakt dat een ondergrens van één miljoen liter wordt afgesproken. De daling moet dan wel “structureel” zijn en moet door middel van een accountantsverklaring worden aangetoond. Ook is in een dergelijke afspraak altijd opgenomen dat de daling niet aan de huurder te verwijten mag zijn.

In het geval er niets is geregeld over de omstandigheden waaronder de huurprijs kan worden verlaagd als gevolg van een omzetdaling die niet aan de huurder te wijten is, kan de huurder op termijn – maar dan denk ik aan een periode van zes maanden of meer waarin de omzet met tenminste de helft is teruggevallen – een poging wagen om bij de rechter vermindering van de huurprijs te vorderen op de grond dat er als gevolg van deze onvoorziene omstandigheden een wanverhouding is ontstaan tussen de wederzijdse prestaties en de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet meer mag verwachten. Een dergelijke vordering kan niet worden weggecontracteerd. Wel ligt de lat voor een dergelijke vordering erg hoog (en hoger naarmate de verhuurder groter en de huurder kleiner is).

Als de huurovereenkomst wel een bepaling voor tussentijdse beëindiging maar niet voor aanpassing van de huurprijs bevat, dan kan de huurder de opzegmogelijkheid uiteraard aangrijpen om te onderhandelen over voortzetting van de huurovereenkomst tegen een lagere huur. Die huurder neemt dan wel een gok. Een concurrent zou de crisis immers kunnen aangrijpen om de verhuurder een beter bod te doen, en een huurder die zelf opzegt heeft geen huurbescherming meer. Wie geen nieuwe huurder heeft klaarstaan (en zelf niet aan de pomp wil gaan staan) adviseer ik om zijn huurder niet te laten stikken. Waar niets is, verliest de keizer immers zijn recht.

Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

De avond dat ik deze column schrijf (16 maart 2020) is een historische. De Minister-President hield een toespraak die live op radio en televisie werd uitgezonden. De vorige keer dat dit gebeurde is ruim 46 jaar geleden. Joop den Uyl sprak het volk toe op 1 december 1973 nadat zijn kabinet onder andere had besloten dat benzine alleen nog op de bon te verkrijgen zou zijn. De oliecrisis trof de tankstationbranche toen zwaar.

Mark Rutte maakte vanavond geen nieuwe maatregelen bekend. Hij lichtte de maatregelen toe die zijn ministers Slob en Bruins een dag eerder hadden afgekondigd om de verspreiding van het coronavirus af te remmen: sluiting van alle scholen en horecagelegenheden. Ongekend ingrijpende maatregelen. En hij kondigde een steunprogramma aan voor de ondernemers – waaronder zzp-ers – die het hardst door de overheidsmaatregelen worden getroffen. De meeste Nederlanders vinden dat hij het goed deed. Ik ook.

In deze coronacrisis zijn verschillende beroepen binnen de brandstoffenbranche uitdrukkelijk als “cruciaal” bestempeld om onze samenleving draaiende te houden. “Transport van brandstoffen zoals kolen, olie, benzine en diesel, etcetera” komt voor op de door de Rijksoverheid op internet gepubliceerde lijst. Zou het afleveren/afrekenen daarvan er ook onder vallen?

Mijn beroep wordt in ieder geval niet als cruciaal gezien. Vandaag werd bekend dat de rechtbanken met ingang van 17 maart voor tenminste drie weken gesloten zullen zijn. Ook dat is ongekend. Tot en met 6 april vinden er in principe geen rolzitting en mondelinge behandelingen meer plaats. Korte gedingen –naar hun aard spoedeisend – gaan alleen door in geval van “superspoed”. En als er toch een zitting wordt gehouden, dan wordt dat bij voorkeur digitaal (via Skype of Facetime) gedaan. Vonnissen kunnen wel worden uitgesproken. Voor uitspraak “in het openbaar” is geen publiek nodig.

Intussen is het de vraag welke door de coronacrisis getroffen ondernemers nog aan hun contractuele verplichtingen kunnen en/of moeten voldoen. Er zijn al meer dan 20.000 verzoeken tot werktijdverkorting ingediend en eigenaren van (bijvoorbeeld) horecavastgoed worden overspoeld met verzoeken van door de gedwongen sluiting getroffen ondernemers om geheel of gedeeltelijk te worden vrijgesteld van de huurbetalingsverplichting.

Of de verhuurder aanspraak kan maken op de (volledige) huur is niet met een eenvoudig “ja” of “nee” te beantwoorden. Een huurder kan de rechter verzoeken de huurprijs te verminderen in verband met een “gebrek”. De wet (artikel 204 van Boek 7 BW) definieert een gebrek als “een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid” waardoor het huurgenot van de huurder wordt verminderd. De huurder van een gesloten café of restaurant heeft van de bedrijfsruimte uiteraard geen “genot”, maar is er sprake van een gebrek? Waarschijnlijk niet. De verhuurder kan zich verweren met de stelling dat sprake is van een feitelijke stoornis door een derde. Het is vaste rechtspraak dat tegenvallende bezoekersaantallen in een winkelcentrum onder het ondernemersrisico van de huurder vallen. Aan de andere kant kan het “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn” als de verhuurder aanspraak blijft maken op de (volledige) huur als deze onvoorziene en extreme omstandigheden langere tijd blijven aanhouden.

Kortom, moeilijke en onzekere tijden voor ons allemaal. De rechter geeft voorlopig niet thuis, dus we zullen er onderling uit moeten komen. Wél beloofde Mark Rutte vanavond om “alles op alles (te zetten) om ervoor te zorgen dat bedrijven niet omvallen door wat er nu gebeurt en dat mensen hun baan niet verliezen” en ons niet in de steek te laten. Ik ben benieuwd hoe dat concreet gaat worden ingevuld.

Wanneer u dit leest – dit blad komt pas op 31 maart uit – zullen er hopelijk positieve gevolgen te zien zijn van het medio maart ingezette beleid om de coronacurve af te vlakken (“flatten the curve”), zijn de tankstations nog open en houdt u de samenleving (al dan niet met overheidssteun) nog draaiende. Ik sluit af met de slotwoorden van Mark Rutte: Ik reken op u.

Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.