Auteur: Dirk van den Berg

Interview met Dirk van den Berg in vaktijdschrift Pompshop

Interview met Dirk van den Berg in vaktijdschrift Pompshop

20 april 2022

Dirk van den Berg adviseert is al ruim 20 jaar gespecialiseerd in tankstationzaken. Hij heeft een column in het vaktijdschrift Pompshop waarin hij maandelijks ingaat op een juridisch onderwerp. In april 2022 verscheen onderstaand interview met Dirk in Pompshop.

[pdf-embedder url=”https://www.actlegal-netherlands.com/wp-content/uploads/14-15_PSH3-2022_HetVak_DirkVDBerg_22jr-1-1.pdf” title=”14-15_PSH3-2022_HetVak_DirkVDBerg_22jr (1)”]

[wpdm_package id=’56314′]

20 april 2022
Overweging rechtbank Rotterdam in uitspraak huurvermindering i.v.m. corona gekopieerd van Zeeland en West-Brabant

Beter goed gekopieerd…

8 april 2022, door Dirk van den Berg

Op 11 maart 2022 heeft de kantonrechter te Rotterdam een vonnis gewezen over huurvermindering in verband met de coronamaatregelen voor een horecagroothandel. Deze uitspraak is interessant omdat er maar weinig uitspraken zijn over vorderingen tot huurvermindering bij 230a-bedrijfsruimte (ook wel “kantoorruimte” of “overige bedrijfsruimte” genoemd).

Laat ik voorop stellen dat ik het volledig eens ben met dit vonnis van de kantonrechter. Het is volkomen terecht dat de rechter hetzelfde criterium aanlegt als de Hoge Raad heeft gedaan in zijn arrest van 24 december 2021. Anders dan sommigen menen ziet de uitspraak van de Hoge Raad in antwoord op de prejudiciële vragen van de kantonrechter Limburg niet op 230a-bedrijfsruimte. De Hoge Raad is daarvan (helaas) uitdrukkelijk weggebleven door (slechts) te overwegen dat de huurder van 290-bedrijfsruimte die afhankelijk is van de komst van publiek recht heeft op verlaging van de huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden. Naar mijn mening is de redenering van de Hoge Raad wel één op één toepasbaar op de huurder van 230a-bedrijfsruimte die afhankelijk is van de komst van het publiek. Dat het bedrijf van de huurder niet valt onder de definitie van 290-bedrijfsruimte (in het kort: winkels, horeca en ambachten), terwijl de huurder wél afhankelijk is van de komst van publiek maakt mijns inziens niets uit.

Deze Rotterdamse uitspraak was nieuw voor mij, maar kwam me toch bekend voor. Snel werd duidelijk waarom. De overwegingen blijken voor een groot deel te zijn gekopieerd uit het vonnis van 22 december 2021 van de kantonrechter Zeeland en West-Brabant in een zaak die ik met mijn kantoorgenote Frédérique Sarneel heb behandeld voor de verhuurder van een pand dat werd gebruikt als (jawel!) horecagroothandel. Een groot deel van overweging 7.12 in deze Rotterdamse uitspraak (ECLI:RBROT:2022:1842) is exact gelijk aan hetgeen de kantonrechter Zeeland en West-Brabant overwoog in rechtsoverweging 3.10 (ECLI:RBZWB:2021:6658). In het kort: deze huurster was niet afhankelijk van de komst van publiek en kon het gehuurde gewoon gebruiken.

Interessant is dat ook letterlijk de veeg uit de pan is overgenomen dat de huurster niet aannemelijk had gemaakt (en zelfs niet had gesteld) – terwijl dat wel op haar weg had gelegen – dat zij haar bedrijfsvoering tijdelijk had aangepast door zich meer te richten op dat deel van de horeca dat niet of minder werd getroffen door de coronamaatregelen, of door de bedrijfsruimte te (laten) gebruiken voor de tijdelijke opslag van andere goederen. De huurster had op deze wijze zelf haar coronaschade maar moeten voorkomen.

Het lijkt er dus op dat deze Rotterdamse aanpak in feite uit Breda afkomstig is. In ieder geval zal de Rotterdamse kantonrechter (of de griffier?) gedacht hebben “beter goed gekopieerd dan slecht bedacht”.

8 april 2022
Dirk van den Berg in Pompshop: Huurregels van toepassing bij gemengde overeenkomst?

Huurregels van toepassing bij gemengde overeenkomst?

28 maart 2022, door Dirk van den Berg

In de uitspraak van het Gerechtshof Den Bosch van 18 november 2021, waarover ik schreef in mijn column in het decembernummer van 2021 (“Voldoende serieus te nemen overleg”), speelde nog een interessante vraag, te weten of de wettelijke regels inzake de huurprijswijziging van bedrijfsruimte van toepassing zijn op een overeenkomst die naast een huurovereenkomst ook een andere in de wet benoemde overeenkomst is; in dit geval een agentuurovereenkomst. Daarop zal ik deze keer dieper ingaan.

Het ging in die zaak om de exploitatie van een tankstation, waarbij de exploitant huur betaalt aan de eigenaar voor het gebruik van het object, maar ook een uitschenkvergoeding per verkochte liter brandstof ontvangt. De exploitant exploiteert voor eigen rekening en risico de shop met bakery en de wasfaciliteiten. Ten aanzien van de brandstoffen is de exploitant niet de verkoper, maar slechts een agent, een vertegenwoordiger van de verkoper, die in opdracht van de verkoper optreedt.

De exploitant vond de bij aanvang van de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs te hoog, en begon een procedure tot het verkrijgen van een huurprijsadvies, om vanaf vijf jaar na de ingangsdatum van de huurovereenkomst de huurprijs te kunnen aanpassen. De verhuurder verzette zich niet alleen met het processuele argument dat de exploitant niet voldoende overleg zou hebben gepleegd (zie de eerder genoemde column), maar ook met het technische argument dat de aard van de overeenkomst zich ertegen verzette de regels van het huurrecht toe te passen: volgens de verhuurder was het wettelijke regime van huurprijswijziging niet te verenigen met de contractsvrijheid van partijen binnen de gesloten overeenkomst van opdracht. Ook was het volgens de verhuurder vanwege het gemengde karakter van de overeenkomst niet goed mogelijk om geschikte vergelijkingsobjecten te vinden.

De verhuurder knoopte aan bij een arrest van de Hoge Raad uit 2017 (ECLI:NL:HRL2017:405) waarin is beslist dat de partij die – na een openbare aanbesteding – de cateringdiensten in Kasteel Groeneveld (eigendom van de Staat) mocht verrichten geen aanspraak kon maken op huurbescherming, zodat het einde van de cateringovereenkomst meebracht dat ook het gebruiksrecht van de bedrijfsruimte eindigde. Volgens de Hoge Raad overheerste de overeenkomst van opdracht in die rechtsverhouding zodanig dat de daarbij behorende regels voor opzegging moesten worden toegepast. Einde oefening voor de cateraar dus.

Het gerechtshof ging hierin – net als de kantonrechter – niet mee. Het oordeelde dat alle regels van de agentuurovereenkomst en de huurovereenkomst naast elkaar kunnen en moeten worden toegepast. Bij de huurprijsvaststelling kan immers rekening worden gehouden met de uitschenkvergoeding. Het hof constateerde bovendien dat de door de kantonrechter benoemde deskundige, die inmiddels zijn huurprijsadvies had afgeleverd, dat ook had gedaan.

Lees de hele uitspraak op www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:GHSHE:2021:3472.

Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

28 maart 2022
Dirk van den Berg in Vastgoedjournaal: Van Hoge Raad arrest naar huurvermindering
Van Hoge Raad arrest naar huurvermindering – een praktische uitwerking

14 februari 2022, door Dirk van den Berg

Anderhalve maand geleden besliste de Hoge Raad – in antwoord op door de kantonrechter te Roermond gestelde prejudiciële vragen – dat huurders en verhuurders van horeca- en winkelbedrijfsruimte de pijn van de gevolgen van de coronamaatregelen moeten delen. In veel gevallen leidt dat tot (tijdelijke) huurvermindering. Toch zijn er nog steeds retailers en horeca-ondernemers die de uitspraak niet kennen. Ook is er een groep huurders en vastgoedeigenaren, die de uitspraak wel kennen, maar niet weten wat dat voor hen betekent. In deze bijdrage sta ik stil bij de praktische uitwerking van de Hoge Raad-uitspraak.

Geen gebrek, wel onvoorziene omstandigheden
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de overheidsmaatregelen, die in het belang van de volksgezondheid de exploitatiemogelijkheden van 290-bedrijfsruimten hebben beperkt, niet zijn aan te merken als een gebrek – waarvan de gevolgen doorgaans in de huurovereenkomst zijn geregeld – maar als onvoorziene omstandigheden die niet voor rekening van de huurder komen. Een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, en als gevolg van de coronamaatregelen een gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate heeft kunnen exploiteren, kan op grond van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW vermindering van de huurprijs verkrijgen als de huurovereenkomst vóór 15 maart 2020 is gesloten.

Verdeling van de pijn
Omdat de actie van de huurder is gebaseerd op omstandigheden die partijen bij het sluiten van de overeenkomst niet voor ogen hebben gehad, wordt de overeenkomst als het ware opengebroken om de verstoring van de waardeverhouding tussen de prestaties van beide partijen te herstellen. Tussen partijen overeengekomen uitsluitingen van huurvermindering worden daardoor buiten werking gesteld. De Hoge Raad heeft bepaald dat het benodigde herstel het beste kan plaatsvinden door het nadeel van de huurder – voor zover niet reeds gecompenseerd door de TVL – 50/50 te verdelen over de verhuurder en de huurder door het tijdelijk verlagen van de huurprijs.

Reparatie via vastelastenmethode – in principe per maand
De Hoge Raad heeft voor de herstelwijze van het nadeel aangesloten bij de door het Gerechtshof Amsterdam in het arrest van 14 september 2021 gehanteerde ‘vastelastenmethode’. Deze methode is ook door Advocaat-Generaal (“A-G”) Wissink geadviseerd in zijn conclusie van 30 september 2021. De Hoge Raad geeft er de voorkeur aan de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd, in veel gevallen dus per maand. De door de Hoge Raad aangegeven methode werkt als volgt:

Bepaal het percentage van de overeengekomen huurprijs ten opzichte van het totaalbedrag aan vaste lasten.

N.B. Welke vaste lasten in aanmerking moeten worden genomen wordt door de Hoge Raad niet toegelicht. Volgens de toelichting bij de TVL-regeling uit 2020 worden de volgende posten gezien als vaste lasten: de afschrijvingen op vaste activa en de overige bedrijfskosten. Onder de afschrijvingen op vaste activa valt de waardevermindering van duurzame productiemiddelen, zoals machines, gebouwen, vervoermiddelen en software als gevolg van normale slijtage en voorzienbare economische veroudering. Onder de overige bedrijfskosten vallen de bedrijfskosten die geen betrekking hebben op de inkoopwaarde van de omzet, de arbeidskosten en de afschrijvingen op vaste activa. Voor de berekening per maand worden de jaarbedragen door twaalf gedeeld. Het is mijn verwachting dat bij deze definitie wordt aangesloten in rechtspraak.

Verminder de overeengekomen huurprijs met het onder 1 gevonden percentage van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken.

N.B. Het gaat dus niet om de daadwerkelijk ontvangen TVL, maar om de TVL die de huurder op grond van de regelgeving kon verkrijgen.

Bereken het percentage van de omzetvermindering door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in hetzelfde tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: percentage omzetvermindering = 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

N.B. De periode waarmee wordt vergeleken zal in principe dezelfde periode in het tijdvak maart 2019 t/m februari 2020 zijn.

Het tussen partijen te verdelen nadeel wordt gevonden door het percentage van de omzetvermindering gevonden onder 3 te vermenigvuldigen met de resterende huurprijs gevonden onder 2. Vervolgens wordt de huurprijs verminderd met 50% van dit nadeel, tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
De huurvermindering is dan (de overeengekomen huurprijs min het gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x het percentage omzetvermindering x 50%.

N.B. De redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat wegens de bijzondere omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van het nadeel.

Toepassingsbereik
Deze antwoorden van de Hoge Raad geven rechters die moeten oordelen over een coronageschil handvatten voor hun beslissing, maar kunnen partijen ook helpen om de huurprijs in onderling overleg aan de gewijzigde omstandigheden aan te passen. Hoewel De Hoge Raad alleen huurders van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW uitdrukkelijk noemt, ligt het voor de hand de formule ook te gebruiken voor huurders van 230a-bedrijfsruimte (‘kantoorruimte’) en onbebouwde grond, zo lang de huurder voor zijn omzet maar afhankelijk is van de komst van publiek, en hij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie niet of slechts in geringe mate gebruik heeft kunnen maken van het huurobject. Dit ‘share-the-pain’-principe kan naar mijn mening ook worden toepast bij de huur (of lease) van roerende zaken, zoals kopieermachines, auto’s, boten en vliegtuigen.

Bijzondere situaties
Hierboven bij punt 4 heb ik al aangestipt dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat wegens de bijzondere omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van het nadeel. Er zijn situaties denkbaar, waarbij deze verdeling zou leiden tot overcompensatie, bijvoorbeeld voor een huurder die zijn winkelpand niet kan gebruiken, maar online een zodanige omzet (en winst) genereert dat hij in feite geen nadeel heeft van de pandemie, terwijl zijn verhuurder van meerdere huurders minder huur ontvangt.

Wie de hele uitspraak wil lezen kan deze hier vinden.
De veel uitgebreidere conclusie van A-G Wissink vindt u hier.

Dit artikel is voor Vastgoedjournaal geschreven door Dirk van den Berg, advocaat vastgoedrecht en franchiserecht en Partner bij act legal.
15 februari 2022

Woningwaarderingsstelsel bemoeilijkt splitsen woningen

25 januari 2022, door Dirk van den Berg

Plannen om een woning te splitsen? Let op!

Minister Ollongren (destijds Minister van Binnenlandse Zaken) heeft een wijziging voorgesteld in het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Het voorstel ligt momenteel voor advies bij de Raad van State en het is de bedoeling dat de aanpassing dit voorjaar van kracht wordt. De achtergrond van het voorstel is dat huren na de wijziging minder snel kunnen stijgen en meer woningen behouden blijven voor de sociale woningvoorraad.

Het voorstel heeft (onbedoeld) gevolgen voor de splitsing van panden. Als u een pand in Amsterdam van vóór 1940 wilt splitsen, is daar in een groot gedeelte van de stad een splitsingsvergunning voor nodig. Eén van de voorwaarden van het verlenen van die vergunning is dat alle woningen in het pand boven de liberalisatiegrens (in de vrije sector) moeten vallen. Om in de vrije sector te kunnen verhuren zijn volgens de huidige liberalisatiegrens 145 huurpunten nodig.

Maximering WOZ-waarde in huurpuntentelling
De voorgestelde aanpassing bepaalt dat de WOZ-waarde in de huurpuntentelling gemaximeerd wordt op 33% van het totaal aantal punten. Om aan 145 punten te komen moet na invoering van de wijziging dus 67% van het totaal aantal punten verkregen worden uit ‘overige punten’. Voor woningen zonder rijksmonument status of beschermd stadsgezicht gaat het in de nieuwe situatie om 97 ‘overige punten’. Rijksmonumenten krijgen een toeslag van 50 punten, waardoor er 64 ‘overige punten’ nodig zijn. Woningen met een beschermd stadsgezicht kunnen in aanmerking komen voor een toeslag van 15%, waardoor in dat geval 84 ‘overige punten’ voldoen.

Wanneer een woning word gerealiseerd die nu nog boven de 145 punten uitkomt, maar na de wijziging van het woningwaarderingsstelsel op minder dan 145 punten, dan zal de woning na de wijziging gelden als een sociale huurwoning en zal dan niet mogen worden verhuurd voor een huurprijs hoger dan de maximale huurprijs behorende bij het puntenaantal (liberalisatiegrens is € 763,47 in 2022).

Heeft u plannen om een woning te splitsen en heeft bovenstaande wijziging tot gevolg dat het puntenaantal van een of meer van de te realiseren woningen mogelijk onder de 145 uitkomt, dan kan het dus zaak zijn om de splitsing zo snel mogelijk te effectueren.

25 januari 2022

Dirk van den Berg in Pompshop: Hoge Raad gaat mee in ‘share the pain’ gedachte
Hoge Raad gaat mee in ‘share the pain’ gedachte

11 januari 2022, door Dirk van den Berg

Op 24 december jongstleden waren ze er, de lang verwachte antwoorden van de Hoge Raad op de door de kantonrechter te Roermond gestelde prejudiciële vragen over de gevolgen van de coronamaatregelen voor huurovereenkomsten van en horeca- en winkelbedrijfsruimte. En de Hoge Raad was kort en bondig, slechts 7 pagina’s!

Ik was erg blij met de visie van de Hoge Raad, want – anders dan A-G Wissink had geadviseerd – kwam de Hoge Raad tot het oordeel dat de coronamaatregelen geen “gebrek” aan het gehuurde object opleveren. De sluiting van horeca- en andere bedrijfsruimten in het belang van de volksgezondheid beperkt de exploitatiemogelijkheden van 290-bedrijfsruimten wel, maar die sluiting heeft volgens de Hoge Raad geen betrekking op de verhuurde zaak. Ook volgt volgens de Hoge Raad niet uit de wetsgeschiedenis dat de huidige overheidsmaatregelen, die niet voorzienbaar waren, als een gebrek moeten worden aangemerkt. En precies dit heb ik in diverse artikelen geschreven.

Omdat de sluiting van horeca en winkels volgens de Hoge Raad een onvoorziene omstandigheid is, die bovendien niet voor rekening komt van de huurder, kan een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek via de rechter vermindering van de huurprijs verkrijgen. Dat geldt in ieder geval voor huurovereenkomsten die vóór 15 maart 2020 zijn gesloten.

De grond voor aanpassing van de huurprijs is de verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties, die in dit geval noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder valt. Daarom wordt die verstoring volgens de Hoge Raad het beste ondervangen door het nadeel van de huurder (de “pijn”) – voor zover niet reeds gecompenseerd door de TVL – gelijk (dus 50/50) te verdelen over de verhuurder en de huurder.

Voor de berekening van het nadeel, en de reparatie daarvan, sluit de Hoge Raad aan bij de vastelastenmethode die het Gerechtshof Amsterdam gebruikte in de uitspraak van 14 september 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728). Die methode kent vier stappen:

De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.

Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.

De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet / de referentieomzet)).

Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Vervolgens kan het bedrag van de huurkorting worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Deze antwoorden van de Hoge Raad geven handvatten aan rechters die moeten oordelen over een coronageschil, maar kunnen partijen ook helpen om de huurprijs in onderling overleg aan de gewijzigde omstandigheden aan te passen. Er zijn uitzonderingen mogelijk op de hierboven beschreven methode. De Hoge Raad overweegt letterlijk dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden, bijvoorbeeld de grootte of financiële positie van een partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van de pijn. Bij de beoordeling van deze bijzondere gevallen, denk aan een huurder die elders – of online – als gevolg van de coronamaatregelen veel betere omzetten heeft gemaakt of een verhuurder die nog harder is getroffen dan zijn huurder, kan het (veel langere) advies van A-G Wissink aan de Hoge Raad (55 pagina’s!) mogelijk een steun zijn.

Wie de hele uitspraak wil lezen kan deze vinden via deze link: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2021:1974.

De veel uitgebreidere conclusie van A-G Wissink kan worden geraadpleegd via
https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:PHR:2021:902.

Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.
11 januari 2022
Hoge Raad gaat mee in ‘Share the Pain’ gedachte
Hoge Raad gaat mee in ‘Share the Pain’ gedachte

24 december 2021, door Dirk van den Berg

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad de door de kantonrechter te Roermond gestelde prejudiciële vragen over de gevolgen van de coronamaatregelen voor huurovereenkomsten van en horeca- en winkelbedrijfsruimte kort en bondig (in slechts 7 pagina’s!) beantwoord.

Geen gebrek, wel onvoorziene omstandigheden
De Hoge Raad oordeelt dat sluiting van horeca- en andere bedrijfsruimten in het belang van de volksgezondheid de exploitatiemogelijkheden van 290-bedrijfsruimten beperkt, maar dat deze sluiting geen betrekking heeft op de verhuurde zaak. Ook volgt volgens de Hoge Raad niet uit de wetsgeschiedenis dat onvoorzienbare overheidsmaatregelen als de onderhavige, die de uitoefening van bedrijven beperken, als een gebrek moeten worden aangemerkt. Anders dan A-G Wissink komt de Hoge Raad tot zo het oordeel dat de coronamaatregelen geen gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

Volgens de Hoge Raad is wel sprake van onvoorziene omstandigheden die bovendien niet voor rekening komen van de huurder. Een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, en als gevolg van de coronamaatregelen een gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, kan via de rechter op grond van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW vermindering van de huurprijs verkrijgen in geval van een vóór 15 maart 2020 gesloten huurovereenkomst.

Verstoring van de waardeverhouding
De grond voor aanpassing van de huurprijs is verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties, die in dit geval noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder valt, en daarom volgens de Hoge Raad het beste wordt ondervangen door het nadeel van de huurder – voor zover niet reeds gecompenseerd door de TVL – gelijk (50/50) te verdelen over de verhuurder en de huurder.

Reparatie via vastelastenmethode
Hoge Raad sluit voor de reparatie van dit nadeel aan bij de door het Gerechtshof Amsterdam in het arrest van 14 september 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728) gehanteerde ‘vastelastenmethode’, die ook door A-G Wissink werd geadviseerd. De Hoge Raad overweegt daarbij dat het voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd, in veel gevallen dus per maand. Vervolgens geeft de Hoge Raad de vier stappen van deze methode aan:

De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten;

Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs;

De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet));

Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Aldus kan het bedrag van de huurkorting worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Handvatten en uitzonderingen
Deze antwoorden van de Hoge Raad geven rechters die moeten oordelen over een coronageschil handvatten voor hun beslissing, maar kunnen partijen ook helpen om de huurprijs in onderling overleg aan de gewijzigde omstandigheden aan te passen. Er zijn echter – ook volgens de Hoge Raad – uitzonderingen mogelijk op de hierboven beschreven methode. De Hoge Raad overweegt letterlijk dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden, bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de 50/50-verdeling van het nadeel. Bij de beoordeling van deze bijzondere gevallen, denk aan een huurder die elders – of online – als gevolg van de coronamaatregelen veel betere omzetten heeft gemaakt of een verhuurder die nog harder is getroffen dan zijn huurder, kan het (veel langere) advies van A-G Wissink aan de Hoge Raad (55 pagina’s) mogelijk een steun zijn.

Wie de hele uitspraak wil lezen kan deze vinden via deze link: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2021:1974.

De veel uitgebreidere conclusie van A-G Wissink kan worden geraadpleegd via https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:PHR:2021:902.
24 december 2021
Dirk van den Berg in Vastgoedjournaal: Verhuurverbod goedkope en middeldure woningen lost schaarste niet op

Verhuurverbod goedkope en middeldure woningen lost schaarste niet op

Dirk van den Berg in Vastgoedjournaal op 21 december 2021

Met de wet van 7 juli 2021 is er een nieuw hoofdstuk “Opkoopbescherming” toegevoegd aan de Huisvestingswet. De wet treedt op 1 januari 2022 in werking. Het doel van deze wet is om starters die op zoek zijn naar een koopwoning een betere positie te geven op de woningmarkt. Blijkens de Memorie van Toelichting waren het bestaande woningtekort en de constatering dat steeds meer koopwoningen worden “opgekocht” door particuliere verhuurders de aanleiding voor de wet.

De wet stelt gemeenten in staat om in hun huisvestingsverordening gebieden aan te wijzen waar het verboden is om zonder vergunning een woning die voorafgaand aan de eigendomsverkrijging niet was verhuurd binnen vier jaar aan een ander in gebruik te geven (lees: te verhuren). Zo’n vergunning kan de eigenaar dan “in uitzonderingsgevallen” verkrijgen voor een woningzoekende bloed- of aanverwant (lees: een kind) of een andere woningzoekende, maar dit laatste alleen nadat hij zelf tenminste twaalf maanden op het adres ingeschreven is geweest. De aanwijzing geldt dan voor “goedkope en middeldure woningen”. De wet bepaalt niet aan wat een goedkope of middeldure woning is.

Verschillende gemeenten, waaronder Rotterdam, gaan ervan uit dat “middelduur” eindigt bij woningen met een WOZ-waarde gelijk aan de bovengrens van de Nationale Hypotheekgarantie (€ 355.000,– per 1 januari 2022) maar gemeenten mogen deze grens zelf vaststellen op basis van hun lokale situatie. Amsterdam wil deze grens aanzienlijk hoger vaststellen: op € 512.000,–.

Opkoop door beleggers
De wet is gebaseerd op de gedachte dat het slecht is voor een buurt wanneer particulieren er woningen aankopen om die te verhuren. De term “opkoop” verraadt deze opvatting al. Ook suggereert de toelichting bij de wet dat particuliere beleggers de oorzaak zijn van hogere prijzen, omdat uit onderzoek is gebleken dat woningen gemiddeld duurder zijn in buurten waar de afgelopen jaren meer woningen door particuliere beleggers zijn gekocht. Meer dan dat beleggers in betere (duurdere) buurten woningen kopen, zegt dit uiteraard niet. De toelichting vermeldt dat in buurten waar veel koopwoningen worden opgekocht door beleggers schaarste kan ontstaan aan goedkope en middeldure koopwoningen “doordat deze woningen in de eerste plaats niet meer beschikbaar zijn als koopwoning”. Deze “schaarste” kan volgens de toelichting dan weer leiden tot “onevenwichtige en onrechtvaardige effecten” voor starters en woningzoekenden met een middeninkomen, waardoor “deze woningzoekenden ook moeilijk een betaalbare huurwoning kunnen vinden”. Ook suggereert de toelichting dat de leefbaarheid en sociale cohesie van een buurt onder druk komt te staan als gevolg van “een hoge mutatiegraad”. En die zou weer het gevolg zijn van de aanwezigheid van huurwoningen, omdat huurders sneller wisselen dan eigenaren.

Startende huurders zijn de dupe
De wet wil startende kopers een betere positie op de woningmarkt geven. In de praktijk gaat dat ten koste van startende huurders. De wet zal er immers toe leiden dat er minder woningen te huur worden aangeboden, waardoor aspirant-huurders in de betreffende buurten minder en – dus per saldo – duurdere woningen zullen vinden. De architecten van de wet zijn er volledig aan voorbijgegaan dat jonge mensen in gewilde buurten vaak geen woning kunnen kopen, en dat zij daar juist dankzij de aanwezigheid van particulier verhuurde appartementen toch kunnen wonen. De beperkingen die de gemeenten vanaf 1 januari via hun huisvestingsverordeningen mogen instellen zullen alleen al hierom niet voor alle starters positief uitwerken.

Eind vorig jaar heeft er een internetconsultatie over het wetsvoorstel plaatsgevonden. Het gros van de reacties was negatief. De meeste waren afkomstig van particuliere beleggers die het probleem van het woningtekort erkenden, maar een verhuurverbod niet als oplossing van dat probleem zagen. Zij wezen erop dat de meesten van hen op een verantwoorde manier verhuren, dat zij met hun woningaanbod in een behoefte voorzien, dat een verhuurverbod ervoor zal zorgen dat er nog minder woningen voor starters beschikbaar zullen zijn en dat de regering beter zou kunnen bevorderen dat er betaalbare koop- en huurwoningen worden bijgebouwd.

Onterechte zondebok
Zonder al te veel discussie is de wet door de Tweede en Eerste Kamer aangenomen. De artikelen die nu in verschillende nieuwsbrieven verschijnen duiden erop dat er over deze wet onvoldoende is nagedacht. Niet alleen worden particuliere beleggers ten onrechte als zondebok aangewezen voor het tekort aan betaalbare koopwoningen en komen de beperkingen die de gemeenten hen kunnen opleggen voor hen bovenop de verhoging van de overdrachtsbelasting van 2 naar 8 procent, maar ook worden institutionele beleggers er onder omstandigheden door geraakt. IVBN heeft daarover ‘de noodklok geluid’. Ook is er kritiek vanuit Rotterdam en Vastgoed Belang op de Amsterdamse plannen, terwijl weer anderen stellen dat de Rotterdamse benadering in strijd met de wet is. Vermoedelijk zullen daar juridische procedures over volgen. Zoals uit het bovenstaande al duidelijk zal zijn, zie ik weinig in deze opkoopbescherming en ben ik het eens met Jack de Vries van Vastgoed Belang die onlangs in een interview zei: “Het zal de kans van starters op een koopwoning niet vergroten en tegelijkertijd zal de schaarste aan huurwoningen in het middenhuursegment alleen maar toenemen als particuliere verhuurders geen woningen meer mogen toevoegen aan huurwoningvoorraad.”

21 december 2021
Dirk van den Berg in Pompshop: Voldoende serieus te achten overleg?

Voldoende serieus te achten overleg?

7 december 2021, door Dirk van den Berg

Mijn column van april van dit jaar ging over het nader vaststellen (wijzigen) van huurprijzen van tankstations aan de hand van de uitspraak van het Gerechtshof Den Bosch van 9 februari 2021: door de rechter benoemde deskundigen moeten in hun advies inzichtelijk maken welke tankstations zij als vergelijkingsobject hebben gebruikt en wat daarvan de huurprijzen zijn, maar kunnen/mogen dat niet. In een recente uitspraak van 18 november 2021 gaat dit Gerechtshof uitgebreid in op de voorvraag wanneer er door de rechter een deskundige kan worden benoemd. Het antwoord op die vraag is van groot belang voor de ingangsdatum van een huurprijswijziging.

Zowel de huurder als de verhuurder van een bedrijfsruimte kan vorderen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt (artikel 7:303 lid 1 BW). Bij zo’n vordering tot nadere huurprijsvaststelling moet de eisende partij een huurprijsadvies overleggen, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen (artikel 7:304 lid 1 BW). Over de te benoemen deskundige(n) moeten partijen het dus eerst eens worden. Een probleem hierbij is dat, in geval van een door de huurder gewenste verlaging van de huurprijs, de verhuurder geen belang heeft bij de benoeming van een deskundige en dan niet echt meewerkt. De wet bepaalt daarom dat als partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de deskundige(n), de rechter deze benoemt op verzoek van de partij die daar het meeste belang bij heeft (artikel 7:304 lid 2 BW). De conclusie dat partijen geen overeenstemming kunnen bereiken mag niet te snel worden getrokken. Daarmee wilde de wetgever partijen stimuleren om zonder tussenkomst van de rechter tot aanpassing van de huurprijs te komen.

Indachtig deze bedoeling van de wetgever wordt artikel 7:304 lid 2 in de jurisprudentie zo uitgelegd dat voor de ontvankelijkheid van een verzoek tot benoeming van een deskundige voorafgaand aan de indiening van het verzoek overleg moet hebben plaatsgevonden, maar partijen daarin geen overeenstemming hebben bereikt over een te benoemen deskundige. Aan het overleg worden geen al te hoge eisen gesteld. Als de partij in wiens voordeel de mogelijke huurprijswijziging is een voorstel voor een deskundige heeft gedaan, en een serieuze reactie van de wederpartij (onnodig lang) uitblijft, dan mag volgens de Hoge Raad worden geconcludeerd dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt.

Tot zover de theorie. In deze zaak, die ik in hoger beroep voor de huurder behandelde, betwistte de verhuurder dat voorafgaand aan de procedure tot benoeming van de deskundige voldoende overleg had plaatsgevonden, zodat het verzoek door de kantonrechter niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard. Het belang van de verhuurder daarbij was evident: de door de kantonrechter benoemde deskundige had intussen een huurprijsadvies afgeleverd dat behoorlijk lager was dan de geldende huur. Als de huurder met dit advies een procedure tot huurverlaging begint, kan (gelet op artikel 7:303 en 304 lid 2 BW) de nieuwe huurprijs ingaan op de dag van indiening van het verzoek tot benoeming van een deskundige. Dat verzoek dateerde al van augustus 2020, dus als de rechter het advies overneemt, zal de nieuwe, lagere, huurprijs met terugwerkende kracht ingaan.

Het Gerechtshof verwierp het verweer van de huurder. Het oordeelde dat de verhuurder, door onnodig lang niet te reageren op het voorstel van de huurder, zelf had bijgedragen “aan het enigszins beperkte karakter van het overigens voldoende serieus te achten overleg”. Het stond de verhuurder dus vrij om het verzoek tot benoeming van een deskundige in te dienen.

Deze uitspraak is verder interessant omdat het Gerechtshof ook het verweer van de verhuurder dat de procedure van 7:303 en 304 BW niet van toepassing zou zijn op een gecombineerde huur-agentuurovereenkomst heeft verworpen. Daarover een volgende keer. Lees de hele uitspraak op www.rechtspraak.nl.

Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.

7 december 2021
Workshop Dirk van den Berg op Tankstation Vakbeurs 2021

Workshop Dirk van den Berg op Tankstation Vakbeurs 2021

Datum: 10 november 2021
Evenement: Tankstation Vakbeurs
Locatie: Expo Houten, Meidoornkade 24 te Houten

Op 10 november gaf Dirk van den Berg, partner vastgoedrecht en franchise, een workshop tijdens de Tankstation Vakbeurs op 10 november jl. over de recente ontwikkelingen in het huurrecht van tankstations en de effecten daarvan voor ondernemers in de tankstationbranche.

Ontwikkelingen in het huurrecht van tankstations
Hoe zit het met huurbescherming van tankstations, shops en horecagelegenheden op rijksweglocaties? Wat betekenen ontwikkelingen zoals elektrisch rijden, (mogelijke) shops bij laadpunten en corona voor de huurprijzen van tankstations?

Bekijk hier de presentatie.

Kijk voor meer informatie over de Tankstation Vakbeurs op de website van de vakbeurs.

11 november 2021