Auteur: act legal

  • Aflevering 1: Verstoorde verhoudingen en strijd om de macht

    Aflevering 1: Verstoorde verhoudingen en strijd om de macht

    Aflevering 1: Verstoorde verhoudingen en strijd om de macht

    11 juni 2021, door Laukje van Delft

     

    In deze rechtspraakreeks behandelt ons Corporate Litigation team recente beschikkingen van de Ondernemingskamer. Dit keer de uitspraak van 26 april 2021 in verband met de Limburgse regionale omroep L1 (hierna: “L1”, ECLI:NL:GHAMS:2021:1147).

    Partijen, verwijten en verzoeken

    L1 is de regionale omroep van Limburg en is actief op het gebied van radio, televisie en internet. Er doet zich binnen L1 een crisis voor die leidt tot verstoorde verhoudingen binnen L1. Tegenover elkaar staan de raad van commissarissen en de bestuurder van L1 enerzijds en de ondernemingsraad en de hoofdredactie van L1 anderzijds.

    De problemen van L1 zijn begonnen nadat de benoeming en overeenkomsten van twee tijdelijk benoemde bestuurders afliepen. Daarna is een verschil van mening ontstaan tussen de raad van commissarissen en de ondernemingsraad over de te benoemen bestuurder of bestuurders en of die bestuurder(s) openbaar moet(en) worden geworven of niet. Uiteindelijk is één bestuurder bij L1 benoemd in september 2020. Vanaf de benoeming wordt de bestuurder door de ondernemingsraad en de hoofdredactie tegengewerkt. De onderlinge verstandhouding is inmiddels ernstig verstoord en er worden over en weer ernstige verwijten gemaakt.

    Daarop besluit de raad van commissarissen en de bestuurder van L1 een enquêteprocedure bij de Ondernemingskamer te starten.  Zij verzoeken de Ondernemingskamer om een onderzoek en het treffen van onmiddellijke voorzieningen. Volgens hen is er binnen L1 een schadelijke strijd om de macht gaande en is dat te wijten aan de ondernemingsraad en de hoofdredactie.

    De ondernemingsraad vindt ook dat er moet worden ingegrepen. Volgens de ondernemingsraad zijn de problemen binnen L1 echter te wijten aan gebrekkig functioneren van de raad van commissarissen en een autoritaire wijze van leiding geven door de bestuurder.

    Oordeel van de Ondernemingskamer

    De Ondernemingskamer constateert dat de problemen binnen L1 in sterke mate samenhangen met een ongezonde dynamiek tussen enerzijds de raad van commissarissen en het bestuur en anderzijds de ondernemingsraad en de hoofdredactie. De verhoudingen tussen deze partijen zijn grondig verstoord en gevreesd moet worden dat zowel de medewerkers van L1 als de publieke functie van L1 daaronder te lijden hebben.

    De Ondernemingskamer oordeelt dat zonder extern ingrijpen de problemen van L1 niet opgelost kunnen worden. De Ondernemingskamer oordeelt verder dat er gegronde redenen zijn om te twijfelen aan een juist beleid en juiste gang van zaken van de vennootschap, en gelast een onderzoek naar het beleid en de gang van zaken van L1. Volgens de Ondernemingskamer is een onderzoek naar het functioneren van alle geledingen van L1 noodzakelijk om orde op zaken te stellen.

    De Ondernemingskamer constateert dat de rol van de raad van commissarissen, in het bijzonder rondom de introductie van de huidige bestuurder en de werving en selectie van een tweede bestuurder, vragen oproept. Volgens de Ondernemingskamer hebben tegelijkertijd de ondernemingsraad en de hoofdredactie zich tegen de bestuurder gekeerd op een wijze die niet overeenstemt met de taak van de ondernemingsraad als medezeggenschapsorgaan en met de journalistieke verantwoordelijkheid van de hoofdredactie. Mede gelet op de aard van de ondernemingsraad als gekozen medezeggenschapsorgaan heeft de Ondernemingskamer niet ingegrepen in de samenstelling van de ondernemingsraad. Ook heeft de Ondernemingskamer de hoofdredacteur vooralsnog niet geschorst. De Ondernemingskamer is van oordeel dat tot nu toe niet is gebleken dat de bestuurder heeft bijgedragen aan de escalatie van de interne verhoudingen. De Ondernemingskamer heeft de bestuurder dan ook niet geschorst.

    De Ondernemingskamer treft wel tijdelijke maatregelen ter versterking van de raad van commissarissen en het bestuur. De Ondernemingskamer benoemt, zoals alle partijen hebben verzocht, tijdelijk een tweede bestuurder van L1. Daarmee wil de Ondernemingskamer, in afwachting van de uitkomst van het onderzoek, normalisatie van de verstandhoudingen tussen partijen bevorderen. De Ondernemingskamer voegt ook een commissaris toe aan de raad van commissarissen. Die commissaris heeft binnen raad van commissarissen een beslissende stem. De benoeming van de extra commissaris beoogt de slagkracht van de raad van commissarissen te vergroten.

    Afsluiting

    Uit de uitspraak blijkt dat ondanks de vergaande wettelijke en statutaire bevoegdheden van bijvoorbeeld een raad van commissarissen (of ander orgaan binnen de organisatie), een impasse kan ontstaan waarbij het orgaan zelf niet bij machte is het tij te keren. De verhoudingen kunnen zozeer zijn verhard en geëscaleerd dat enerzijds ingrijpen noodzakelijk is en anderzijds ingrijpen door het orgaan zelf een aanmerkelijk risico tot verdere escalatie meebrengt. Deze uitspraak laat zien dat de Ondernemingskamer handelt vanuit het belang van de onderneming en oplossingen op maat zoekt die de impasse wegnemen ter voorkoming van verdere escalatie en oplopende schade. Mocht u binnen uw onderneming tegen een impasse tussen de betrokken stakeholders aanlopen, dan kan een gang naar de Ondernemingskamer een mogelijke uitweg bieden ter bescherming van de continuïteit van de onderneming.

     

    Voor onze cliënten voeren wij regelmatig enquêteprocedures bij de Ondernemingskamer. Wij staan zowel bestuurders, commissarissen, aandeelhouders, ondernemingsraden als andere stakeholders bij.
    Mocht u willen kennismaken of overleggen, dan kunt u het team van Corporate Litigation bereiken via laukje.vandelft@actlegal-fort.com of via tel. +31 (0)20 664 51 11.

  • De zeven belangrijkste aandachtspunten bij een reorganisatie

    De zeven belangrijkste aandachtspunten bij een reorganisatie

    De zeven belangrijkste aandachtspunten bij een reorganisatie

    9 juni, door Elke ter Hart

     

     

  • Track record Katinka advies Mirage Retail Group huur vastgoed franchise zaken

    Track record Katinka advies Mirage Retail Group huur vastgoed franchise zaken

    Adviseren Mirage Retail Group over huur-, vastgoed- en franchise gerelateerde zaken.

  • Overnames Nola Investments en Anderluh

    Overnames Nola Investments en Anderluh

    Overnames Nola Investments en Anderluh

    23 april 2021, in het Financieel Dagblad

     

    Terry Steffens en zijn team hebben de afgelopen maanden drie transacties begeleid voor Nola Investments (Niels Klok) en Anderluh (Jasper Anderluh), de oprichters van internetbroker DeGiro, die het bedrijf eind 2019 verkochten. Bij de verschillende transacties waren ook act legal kantoren in Madrid, Praag en Frankfurt betrokken.

    Niels en Jasper bouwen aan een serviceprovider voor Europese financiële dienstverleners, inspelend op de nieuwe PSD2 richtlijnen, waarbij banken hun betaalsystemen moeten openstellen voor fintech bedrijven. Ze hebben plannen om in dit kader nog meer bedrijven over te nemen en de volgende overname is alweer in zicht!

    Het FD besteedde aandacht aan de overnames in dit artikel en ook verscheen er een artikel in de Tsjechische media.

  • Benoeming statutair bestuurder

    Benoeming statutair bestuurder

    Rara, wat ben ik: werknemer, directeur en/of statutair bestuurder?

    29 maart 2021, door Annemiek Nass

     

    Soms is het onduidelijk welke functies of posities iemand heeft in een bedrijf. Er zijn vele smaken, met ieder hun eigen rechtsverhouding, en ze kunnen ook nog eens gecombineerd worden. Denk bijvoorbeeld aan werknemer, opdrachtnemer, gevolmachtigde, statutair bestuurder. De gebruikte bewoordingen geven niet altijd duidelijkheid. Zo kan iemand met de titel “directeur” een statutair bestuurder zijn, maar ook ‘alleen’ werknemer. Onduidelijkheid hierover kan bij het ontslag van een bestuurder wel eens voor verrassingen zorgen, en– afhankelijk van welke kant je het bekijkt – negatief of juist positief uitpakken.

    Ik geef eerst kort het relevante juridische kader:

    Statutair bestuurder (vennootschapsrechtelijke band)

    Een bestuurder is statutair bestuurder wanneer hij op de juiste wijze benoemd is en hij de benoeming heeft aanvaard. De benoeming is geregeld in de wet en in de statuten. Welk orgaan bevoegd is een bestuurder te benoemen, hangt af van de rechtspersoon. Voor de BV is bijvoorbeeld in de wet (art. 2:242 BW) bepaald dat de algemene vergadering bevoegd is de bestuurder te benoemen. Ik heb het hierna over de vennootschap (NV of BV), maar er kan natuurlijk ook sprake zijn van een stichting, vereniging, onderlinge waarborgmaatschappij of coöperatie.

    De wet stelt geen eisen aan hoe zo’n benoemingbesluit moet worden genomen. Maar een vennootschap kan ervoor kiezen dit in haar statuten (of een reglement) wel nader uit te werken, bijvoorbeeld door te bepalen dat zo’n besluit schriftelijk moet worden genomen.

    Een statutair bestuurder heeft een vennootschapsrechtelijke band met de vennootschap. Hij is als statutair bestuurder functionaris van de vennootschap. Op grond hiervan heeft hij belangrijke bevoegdheden en verplichtingen. Zo is hij bevoegd de vennootschap te vertegenwoordigen en is hij verplicht zijn taak als bestuurder behoorlijk uit te oefenen.

    Werknemer (arbeidsrechtelijke band)

    Daarnaast is er vaak ook een arbeidsrechtelijke band tussen de bestuurder en de vennootschap. Dat is het geval als de bestuurder ook een arbeidsovereenkomst met de rechtspersoon heeft gesloten. Hij is dan werknemer van de vennootschap, en als werknemer geniet hij bepaalde arbeidsrechtelijke bescherming, bijvoorbeeld bij ontslag.

    Ontslag

    Een statutair bestuurder kan ontslagen worden. Wie daartoe bevoegd is, hangt ook weer af van de rechtspersoon. Bij de vennootschap is bevoegd tot ontslag het orgaan dat bevoegd is tot benoeming. Doorgaans is dat de algemene vergadering. Het besluit van de algemene vergadering heeft het ontslag van de statutair bestuurder tot gevolg. Het ontslag betekent dus het einde van de vennootschapsrechtelijke band.

    Maar daarnaast komt er door het ontslag in beginsel ook een einde aan de arbeidsrechtelijke relatie. Door het ontslagbesluit van de algemene vergadering wordt de directeur dus ook als werknemer ontslagen. Op deze hoofdregel zijn uitzonderingen, namelijk als er een wettelijk opzegverbod is (bijv. bij ziekte, zwangerschap) en als partijen anders zijn overeengekomen. Maar in beginsel is de bestuurder door zijn ontslag én geen functionaris én geen werknemer meer.

    Het arbeidsrecht biedt een werknemer bescherming, bijvoorbeeld omdat bij een voorgenomen ontslag een preventieve ontslagtoets moet plaatsvinden, waarvoor voorafgaande toestemming van het UWV of de rechter nodig is. Maar doordat het vennootschapsrechtelijk ontslag ook het (arbeidsrechtelijk) ontslag betekent, en daardoor die bescherming niet meer geldt, is het op die manier ‘gemakkelijker’ om de statutaire bestuurder ook als werknemer te ontslaan omdat onder meer de preventieve ontslagtoets niet geldt. Het ontslagbesluit is immers (in beginsel) voldoende.

    Het komt soms voor dat niet duidelijk is of de bestuurder nou wel of niet statutair bestuurder is. Die onduidelijkheid komt meestal doordat het benoemingsbesluit niet expliciet genomen is, of niet bewezen kan worden dat dat genomen is; het aandeelhoudersbesluit tot benoeming hoeft immers op grond van de wet niet schriftelijk te worden genomen. Het is dan wel lastig om aan te tonen dat een bestuurder überhaupt benoemd is.

    In zo’n geval kan de (vermeend) bestuurder zich op het standpunt stellen dat hij niet benoemd is en daarom arbeidsrechtelijke ontslagbescherming heeft. En zulke zaken komen geregeld voor de rechter.

    Wanneer dit aan de rechter wordt voorgelegd, beoordeelt de rechter of gereconstrueerd kan worden dat het besluit tot benoeming inderdaad is genomen. Dit doet hij aan de hand van de specifieke feiten en omstandigheden van het geval.

    In een recent arrest heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHARL:2020:10269) geoordeeld dat de directeur wel als statutair bestuurder benoemd was. Dit werd afgeleid uit de volgende feiten en omstandigheden:

    • in de notulen van de algemene vergadering kon opgemaakt worden dat bij de benoeming het de bedoeling was geweest om de directeur als bestuurder zelfstandig bevoegd te maken om de vennootschap te vertegenwoordigen;
    • ook had de directeur zichzelf in e-mails ‘statutair’ genoemd. Hieruit kon opgemaakt worden dat hij de functie had geaccepteerd.

    In combinatie met eerdere jurisprudentie, blijkt dat de volgende feiten en omstandigheden gebruikt kunnen worden om het aandeelhoudersbesluit te reconstrueren:

    • de directeur is als statutair bestuurder ingeschreven in het handelsregister;
    • uit een gedraging van de directeur valt af te leiden dat hij z’n functie als statutair bestuurder heeft erkend;
    • uit een op schrift gestelde aanwijzing, zoals notulen van de algemene vergadering of een overeenkomst waar de directeur en/of de vennootschap bij betrokken is, valt af te leiden dat de directeur benoemd is (althans dat het de bedoeling was dat hij benoemd werd of dat het uitgangspunt was dat hij al benoemd was). Zo was in een zaak in de arbeidsovereenkomst van de directeur overwogen dat de directeur was benoemd, en in een andere zaak was de directeur een overeenkomst aangegaan waarin hij de vennootschap vertegenwoordigde;
    • de directeur heeft de jaarstukken ondertekend (deze bevoegdheid komt op grond van de wet toe aan de statutair bestuurder).

    In een geval waarin de vermeende statutair bestuurder totaal onbekend was met het feit dat er kennelijk een benoemingsbesluit had plaats gevonden, is de rechter tot het oordeel gekomen dat hij geen statutair bestuurder was. In dat geval genoot de directeur wel volledige ontslagbescherming en werd zijn vordering tot loon- en tewerkstelling toegewezen.

    Onduidelijkheid en discussie binnen en buiten rechte over het wel of niet benoemd zijn, is eigenlijk goed te voorkomen. Uit het voorgaande blijkt wel hoe dat gedaan kan worden. Denk in ieder geval aan het opnemen van vormvereisten voor het benoemingsbesluit in de statuten of een reglement (schriftelijk vastleggen in een besluit en/of het opstellen van notulen van de vergadering) en de inschrijving in het handelsregister. Nog beter is het als het benoemingsbesluit door de bestuurder is ondertekend, zodat zijn aanvaarding van de functie ook meteen vast ligt.

    Mocht u ook tegen een onduidelijke situatie aanlopen, of proactief iets wil regelen om onduidelijkheid te voorkomen, help ik u daar graag bij. Neem contact op met mij, Annemiek Nass, via annemiek.nass@actlegal-fort.com of via tel. +31 (0)20 664 51 11.

    Deze blog is geschreven met medewerking van student-stagiaire Elieke Deenik.

  • Wetsvoorstel ‘Wet werken waar je wilt’

    Wetsvoorstel ‘Wet werken waar je wilt’

    10 maart 2021, door Elke ter Hart

     

    Het COVID-19-virus heeft een hoop veranderd op het gebied van thuiswerken. De coronacrisis heeft zich in een snel tempo ontwikkeld en thuiswerken is daardoor onderdeel geworden van het nieuwe normaal. Sinds de oproep van de regering om zoveel mogelijk thuis te werken, is het aantal thuiswerkers gegroeid naar 50%. Een (groot) deel van de thuiswerkers verwacht dit (voor een deel) te blijven doen nadat de crisis voorbij is. Er is dus een duidelijke verandering gaande op het gebied van thuiswerken en de acceptatie daarvan.

    De initiatiefnemers van het wetsvoorstel ‘Wet werken waar je wilt’ hebben deze verandering aangegrepen om de Wet flexibel werken te wijzigen en het recht van een werknemer om zelf de arbeidsplaats te kiezen te verstevigen. Deze wet geeft een werknemer op dit moment de mogelijkheid om een schriftelijk verzoek in te dienen bij zijn werkgever voor aanpassing van de arbeidsduur, de werktijd en de arbeidsplaats. De Wet flexibel werken stelt als voorwaarde voor een dergelijk aanpassingsverzoek dat de werknemer minimaal een half jaar bij de werkgever in dienst is. Verder moet het verzoek ten minste twee maanden voor de gewenste ingangsdatum schriftelijk bij de werkgever worden ingediend.

    Een verzoek tot aanpassing van de arbeidsduur en de werktijd kan de werkgever enkel afwijzen indien zwaarwegende bedrijfs- of dienstbelangen zich hiertegen verzetten. Deze voorwaarde geldt daarentegen niet voor een verzoek van een werknemer tot aanpassing van de arbeidsplaats. De werkgever hoeft een dergelijk verzoek slechts in overweging te nemen en bij een afwijzing ervan in overleg te treden met de werknemer. De initiatiefnemers van het wetsvoorstel willen dit wijzigen. Zij willen het juridisch kader betreffende een verzoek tot wijziging van de arbeidsduur, de werktijd en de arbeidsplaats gelijk trekken. Zij stellen voor dat een werkgever een verzoek tot wijziging van de arbeidsplaats alleen kan afwijzen, indien er sprake is van zwaarwegende bedrijfs- of dienstbelangen die zich tegen een wijziging van de arbeidsplaats verzetten.  

    Van zwaarwegende bedrijfs-of dienstbelangen is overigens niet snel sprake. In beginsel is hiervan enkel sprake bij economische, technische en operationele belangen van de werkgever die ernstig zouden worden geschaad, indien het verzoek van de werknemer zou worden toegewezen. Dit zou zich bijvoorbeeld kunnen voordoen in een sector waar thuiswerken gezien de aard van de arbeid niet mogelijk is.

    Door de coronacrisis lijkt er een nieuw evenwicht te zijn ontstaan tussen het thuiswerken en het werken op de overeengekomen arbeidsplaats. Veel werkgevers en werknemers hebben inmiddels ook de voordelen ondervonden van het thuiswerken. Zo is voor veel werknemers de reistijd afgenomen en kunnen veel werkgevers besparen op de reiskosten van werknemers en de huur van bedrijfsruimtes. Ook zonder wetsvoorstel acht ik het daarom goed mogelijk dat werkgever en werknemer overeenstemming kunnen bereiken over het (deels) thuiswerken in de toekomst. De vraag is derhalve of de voorgestelde wijziging van de Wet flexibel werken op dit moment nodig is.

     


     

  • Student-stage bij act legal

    Student-stage bij act legal

    Vacature Student-stagiair(e)

    Zit jij in het derde of vierde jaar van je (WO) rechtenstudie en wil je ervaring opdoen op een middelgroot kantoor gespecialiseerd in vastgoed- en ondernemingsrecht? Kom dan bij act legal!

    act legal is een Europees advocatenkantoor met kantoren in 17 landen. Een one-stop oplossing voor zakendoen in Europa. Juist door onze specialisaties en  internationale focus hebben wij veel kennis en ervaring in huis waar jij als advocaat-stagiaire je voordeel mee kunt doen!

    De student-stage bij act legal duurt twee maanden, waarin jij volwaardig deel uitmaakt van ons kantoor. Als student-stagiair word jij direct betrokken bij dossiers en maak je kennis met alle rechtsgebieden binnen act legal. Je loopt stage binnen het gehele kantoor. Je woont zittingen bij, schrijft adviezen, assisteert bij het voorbereiden van processtukken en verricht literatuur- en jurisprudentieonderzoek.

    Kom bij act legal

    Naast hard werken is er bij act legal ook tijd voor ontspanning. Wij lunchen gezamenlijk met alle collega’s, lopen een rondje rondom het Museumplein en aan het einde van de week sluiten wij passend af met een vrijdagmiddagborrel in onze eigen bar of tuin. Daarnaast ben jij op dinsdagavond van harte welkom bij de wekelijkse bootcamp!

    Vergoeding

    De vergoeding voor de studentstage bedraagt €850,- bruto per maand. De stageperiode gaat in op de eerste doordeweekse kalenderdag van de maand en eindigt op de laatste werkdag van de maand.

    De procedure

    Graag ontvangen we een sollicitatiebrief met cv, cijferlijsten en stageverslagen via onderstaande button. Als wij een match zien tussen jou en act legal, nodigen wij jou uit voor een gesprek op ons kantoor. Als dit gesprek aan beide kanten bevalt maken wij de papieren in orde en ben jij officieel voor twee maanden onze act legal-collega!

    Solliciteren

    Direct solliciteren? Stuur je motivatiebrief met je cv, cijferlijsten en stageverslagen naar:

    Maurits Schellekens
    Head of People & Culture, act legal
    solliciteren@actlegal-fort.com
    +31 (0)20-6645111
    +31 (0)6 15000994

    Voor meer informatie over stage bij act legal kun je contact opnemen met advocaten en tevens stagebegeleiders Tim Smit, Floor van den Berg en Frank Barneveld, of met Maurits Schellekens.

  • Waarderen in coronatijd

    Waarderen in coronatijd

    Waarderen in coronatijd

    4 november 2020, een gastblog door Adhoc Horecamakelaars

     

    Taxeren in de huidige markt blijkt een grote uitdaging. Taxateurs Frank Merk en Marc Steunenberg van Adhoc Horecamakelaars merken dat er een grote onzekerheid aanwezig is in de markt, zowel bij financieringsinstellingen en beleggers als bij de horecaondernemer(s) zelf.

    Voor de horecaondernemers zijn het zware tijden, waarbij de maatregelen continue wijzigen. De verdiencapaciteit van het horecabedrijf neemt fors af waardoor er niet of nauwelijks voldaan kan worden aan de betalingsverplichtingen.

    Beleggers merken hier direct de gevolgen van aangezien de huurverplichtingen in deze bijzondere tijden vaak niet volledig en op tijd kunnen worden voldaan. Wij merken op dat een duurzame relatie tussen huurder en verhuurder in deze tijden essentieel is. Een belegger heeft belang bij een stabiele huurder en de huurder wil zijn of haar horecabedrijf zo optimaal mogelijk exploiteren. Wellicht dat in de toekomst toch meer met omzet en/of resultaat afhankelijke huurovereenkomsten gewerkt moet gaan worden.

    De berichtgeving vanuit de traditionele grootbanken draagt ook bij aan de onzekerheid in de markt. De financieringsbereidheid van hotel- en horeca onroerend goed is fors gedaald en wij zien dat er weinig tot geen nieuwe initiatieven ontplooid worden sinds de uitbraak van corona.

    Hoe gaan we hier vanuit de taxatiepraktijk mee om?

    Er dient vanuit vastgoed perspectief rekening gehouden te worden met een langere beschouwingsperiode dan de huidige markt in het coronatijdperk. Wanneer het nieuwe normaal weer van toepassing zal zijn is de grote onbekende. Het risico zal in zijn algemeenheid toenemen waardoor de rendementen onder druk komen te staan. Dit gevolg is waarneembaar op hotelgebied, waarbij biedingen ver onder de vraagprijs en recent getaxeerde marktwaardes liggen en transacties soms zelfs opgeschort worden..

    Dit is eveneens aan de orde op het gebied van hotelexploitaties. Er is een te grote onzekerheid wanneer de benodigde omzet weer behaald kan worden, aangezien de bestaande kostenstructuur een bepaald omzetniveau vereist. Bezettingsgraden in grote steden lopen erg hard terug en op korte termijn is de verbetering hiervan nog niet in zicht. Dit heeft invloed op het resultaat en daarmee de bereidheid vanuit de markt om goodwill te betalen voor een onderneming. Dit ondanks de bovengemiddeld goede jaren die achter de rug zijn. Die onzekerheid en de visie voor de toekomst beïnvloeden de marktwaarde van hotelexploitaties negatief.

    Een terugblik naar de omzetontwikkeling in het verleden en een normering na corona zijn dus nodig om een reële waardering van deze exploitaties te kunnen opstellen. De focus op slechts één crisisperiode is dan ook niet adequaat.

    Benieuwd naar de invloed van corona op de marktwaarde van uw hotel, horecabedrijf of vastgoedportefeuille? Neem vrijblijvend contact op met de taxateurs van Adhoc horecamakelaars, tel. 020-705 15 125.

    Over Adhoc Horecamakelaars

    Adhoc Horecamakelaars is gespecialiseerd in de horecabranche en volgt de ontwikkelingen in de markt op de voet. Met vestigingen in Amsterdam en Bodegraven taxeert Adhoc horecabedrijven, bemiddelt bij de verkoop, aankoop en verhuur van horecaondernemingen en adviseert o.a. op het gebied van beleggingen en projectontwikkeling.

  • Verkoop van hotel(vastgoed)

    Verkoop van hotel(vastgoed)

    Verkoop van hotel(vastgoed)

    3 november 2020, een gastblog door Adhoc Horecamakelaars

    2020 Leek hét jaar te worden voor de hotelbranche, met grote evenementen op stapel, een bloeiende economie, met volop toeristen en zakelijke reizigers. Maar toen kwam corona voorbij, werden congressen gecanceld, op afstand vergaderd en bleven de binnen- en buitenlandse toeristen weg. Met name in Amsterdam (en regio) is de klap enorm. De bezetting van hotels daalde tot 25% en hoteleigenaren mogen blij zijn als ze een kamerprijs van € 50,- realiseren. Het is geen ‘rocket science’ om te begrijpen dat deze situatie niet lang houdbaar is.

    Buffers raken op en daardoor kan de huur kan niet meer worden opgebracht of niet meer worden voldaan aan verplichtingen naar de bank. Als de huur niet betaald wordt komen zowel de pandeigenaar als de huurder in de problemen. Als de bank niet wordt betaald ontstaan er ook serieuze problemen. Wat te doen? Wachten op betere tijden? Als er genoeg reserves zijn is dat zeker een overweging. Maar voorlopig komt de vraag niet (volledig) terug. Dat zal zeker tot 2022/2023 duren, als we de diverse berichtgeving en verwachtingen volgen.

    Lagere opbrengst bij verkoop

    Als de reserves op raken moet er actie worden ondernomen. Er zijn ook nu nog investeerders in de markt die op zoek zijn naar hotels om deze als hotel te gebruiken, maar zij zullen de slechte marktomstandigheden meenemen in hun berekeningen. Zij zullen een lagere huur bieden dan die in het verleden werd betaald, in elk geval voor het eerste of de eerste 2-3 jaar. Verder zal men een lagere overnamebieding doen, omdat men weet dat hotels het zwaar hebben.

    Kopers hebben bovendien een alternatief dat er in het verleden niet was: wachten op faillissement. En partijen zullen dit alternatief gebruiken in de onderhandelingen. Aangezien banken niet happig zijn om hotels te financieren zijn er momenteel minder kopers die hotelvastgoed kunnen aankopen. De partijen die dat wel kunnen zullen minder betalen, omdat ze enerzijds wijzen op lagere huuropbrengsten vanwege lagere bezettingen en kamerprijzen en anderzijds op de matige financierbaarheid.

    Het is momenteel dus zeker geen ideale markt om een hotel te verkopen, maar het is nog steeds een optie. Er dient alleen rekening te worden gehouden met beduidend lagere opbrengsten dan in het verleden.

    Hoe wordt de waarde van een hotel berekend?

    Hotels worden kort gezegd gehuurd en gekocht op basis van een te verwachten omzet, berekend aan de hand van een gemiddelde bezetting en gemiddelde kamerprijs. Op dit bedrag wordt een huurquote losgelaten. Stel dat we voor een hotel met 35 kamers uitgaan van 90% bezetting (in Amsterdam heel normaal) en een gemiddelde kamerprijs van € 100,-. Dan bedraagt de te verwachten omzet (365 x 35 x € 100,-) x 90% = circa € 1.150.000,- (eventueel exclusief ontbijtomzet). Daarvan kan circa 20 à 25% aan huur worden betaald. De huur zou in dat geval € 230.000, kunnen bedragen. Wordt het pand gekocht, dan zou de koopsom bijvoorbeeld 18 x deze huur kunnen bedragen. Gecorrigeerd met kosten koper wordt in dit voor dit hotel circa € 3.9 miljoen betaald of, ingeval van huur, een contract getekend voor 20 jaar. Voor het gemak laten we de eventuele koopsom voor inventaris/goodwill die betaald wordt (vaak ook miljoen(en)) hier buiten beschouwing.

    Mogelijk alternatief: hotels transformeren tot woningen

    Er is een alternatief denkbaar bij verkoop. Er zijn te weinig woningen in Nederland en woningen worden wel gefinancierd. Hotels zijn qua bouwstructuur/indeling en ligging vaak vergelijkbaar met woongebouwen. Omvormen naar kleine appartementen en/of studio’s is technisch redelijk eenvoudig, waardoor de koopsom van het hotel en de verbouwkosten nog voor een acceptabel rendement kunnen zorgen.

    Wilt u meer weten over verkoop van uw hotelbedrijf (in huur of eigen pand) of als transformatieobject voor transformatie naar woonruimte? Neem contact op met Bram Stokman en Henk Sluiter bij Adhoc Makelaars, tel. 020-705 15 25.

    Over Adhoc Horecamakelaars

    Adhoc Horecamakelaars is gespecialiseerd in de horecabranche en volgt de ontwikkelingen in de markt op de voet. Met vestigingen in Amsterdam en Bodegraven taxeert Adhoc horecabedrijven, bemiddelt bij de verkoop, aankoop en verhuur van horecaondernemingen en adviseert o.a. op het gebied van beleggingen en projectontwikkeling.

  • Overzicht registratie UBO-register

    Overzicht registratie UBO-register

    Overzicht registratie UBO-register

    6 oktober 2020, door Laukje van Delft

     

    Sinds 27 september 2020 zijn bijna alle Nederlandse rechtspersonen verplicht om hun UBO’s – Ultimate Beneficial Owners oftewel uiteindelijk belanghebbenden – te registreren in het UBO-register. Het UBO-register is onderdeel van het Handelsregister van de Kamer van Koophandel. Alle wijzigingen dienen ook daar doorgevoerd te worden. Maar wie is een UBO en welke informatie moet wanneer worden ingeschreven? Je leest het in onderstaand schema.