act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Tag: ROZ-model

  • ROZ model bankgarantie voor huurovereenkomst bedrijfsruimte mag door nieuwe verhuurder worden getrokken

    Veel verhuurders willen bij het aangaan van een huurovereenkomst bedrijfsruimte dat de huurder financiële zekerheid stelt. Dat kan bijvoorbeeld met een ROZ model bankgarantie of een concerngarantie. Als de verhuurder het gehuurde vervolgens tijdens de huurovereenkomst verkoopt, kan discussie ontstaan of de garantie met het gehuurde is overgegaan naar de nieuwe verhuurder. Voor de bankgarantie volgens het model van de Raad van Onroerende Zaken (ROZ) oordeelde de rechtbank Amsterdam onlangs dat de bankgarantie bij verkoop van het gehuurde mee overgaat.

    Huurder failliet en verhuurder int ROZ model bankgarantie
    Tijdens de huurovereenkomst – en na het stellen van de bankgarantie – wordt het gehuurde verkocht. De nieuwe eigenaar wordt verhuurder. Een paar jaar daarna gaat de huurder failliet en ontstaat er een huurachterstand. Op verzoek van de verhuurder, maakt de bank het bedrag van de bankgarantie (ruim € 50.000,– ) aan hem over. De bank crediteert de bankrekening van de failliete huurder voor eenzelfde bedrag.

    Volgens de curator van de failliete huurder had de bank niet mogen uitkeren en moet het bedrag aan de boedel worden betaald.

    ROZ model bankgarantie mee overgegaan?
    De ROZ model bankgarantie zegt dat deze overgaat op “rechtsverkrijgenden van de verhuurder”. Wat betekent dit?

    Volgens de nieuwe verhuurder betekent dit dat de bankgarantie bij de verkoop van het gehuurde mee is overgaan. De curator ziet dat anders. Hij zegt dat de bankgarantie zelf ook aan de nieuwe verhuurder had moeten worden overgedragen.

    Nieuwe verhuurder mag bankgarantie trekken
    De curator heeft het nakijken. De rechtbank oordeelt  dat uit de tekst van de ROZ model bankgarantie blijkt dat deze bij de verkoop van het gehuurde mee overgaat op de nieuwe verhuurder.

    Voor de praktijk lijkt dit een wenselijke uitkomst. Al is het maar omdat de huurder anders de mogelijkheid zou hebben om de verkoop te frustreren.

    Het is evengoed begrijpelijk dat de curator de ROZ model bankgarantie anders uitlegde. Hij zal wellicht niet de laatste zijn die dat doet. In het huidige financiële klimaat waarin veel huurders het niet redden, kunnen verhuurders met deze uitspraak dus hun voordeel doen.

    Irene Hofhuis  is advocaat binnen de sectie Vastgoedrecht van FORT. Zij adviseert en procedeert onder meer op het gebied van huur, koop en verkoop van vastgoed. Voor vragen is zij bereikbaar op 020 – 664 5111 of via mail.

  • Boete of wettelijke handelsrente of allebei?

    In de praktijk wordt op grote schaal gebruikgemaakt van de ROZ-modellen voor huurovereenkomsten. Daarin is bepaald dat huurder een boete verschuldigd is als hij de huur niet op tijd voldoet.

    Zo luidt artikel 18.2 van het ROZ-model voor kantoorruimte (2003) als volgt:

    “Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”

    In een recente uitspraak van het Hof Amsterdam ging het om de uitleg van dit artikel. Huurder had een huurachterstand. Verhuurder vorderde betaling van de achterstallige huur. Daarnaast vorderde verhuurder zowel de boete op grond van artikel 18.2 als de wettelijke handelsrente.

    Het Hof oordeelde dat verhuurder alleen recht had op de boete en niet (ook) op de wettelijke handelsrente. Volgens het Hof treedt een overeengekomen boete in de plaats van de wettelijke handelsrente. Verhuurder had daarom alleen recht op de boete en niet op allebei.

    De wettelijke regeling waarnaar het Hof verwijst geeft partijen de mogelijkheid om daarvan af te wijken.  Partijen kunnen dus afspreken dat huurder wel tegelijkertijd een boete en wettelijke handelsrente verschuldigd is. Dat moet dan duidelijk blijken uit de huurovereenkomst. Met artikel 18.2 wordt niet expliciet geregeld dat verhuurder recht heeft op allebei.

    Tip:

    Verhuurder, zorg ervoor dat u in de huurovereenkomst expliciet regelt dat u zowel recht hebt op de boete als op de wettelijke handelrente. Huurder, wees erop bedacht dat uw verhuurder alleen recht heeft op de boete, tenzij expliciet anders is overeengekomen.

    Voor vragen over dit blog kunt u contact opnemen met de sectie Vastgoed via telefoonnummer 020-6645111