act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Tag: retentierecht

  • Hoe werkt retentierecht bij faillissement

    Hoe werkt retentierecht bij faillissement

    Retentierecht bij faillissement

    Omdat je als dienstverlener of leverancier weleens geconfronteerd wordt met wanbetalers heb je je daar tegen gewapend. Bijvoorbeeld met algemene voorwaarden en een daarin opgenomen eigendomsvoorbehoud. Bij faillissement van je debiteur kan je je soms beroepen op het recht van reclame.

    Een andere manier om (alsnog) betaling af te dwingen is het recht van retentie. Het retentierecht is vooral heel praktisch: als jij niet betaalt, dan geef ik je spullen niet af. De wettelijke vereisten beschreven we in dit blog: Retentierecht – Opschorting voor gevorderden.

    Retentierecht bij faillissement en de curator

    Als een debiteur failliet gaat is het retentierecht ook tegen de curator uit te oefenen. De Faillissementswet geeft de curator twee mogelijkheden. De eerste mogelijkheid is dat de curator de openstaande factuur “gewoon” betaalt. De curator moet dan alsnog krijgen waar hij recht op heeft. Omdat de curator doorgaans niet over veel geld beschikt, komt deze mogelijkheid niet vaak voor.

    De andere mogelijkheid is dat de curator -met de Faillissementswet in de hand- het retentierecht doorbreekt. De curator kan de goederen opeisen en deze vervolgens verkopen. Hier staat tegenover dat van de verkoopopbrengst in principe jouw openstaande vordering betaald moet worden. Je bent daarmee hoger in rang dan gewone schuldeisers. Zelfs als derden een ouder recht hebben, bijvoorbeeld de bank met een pandrecht, heb je met het retentierecht voorrang.

    In de praktijk zie je helaas dat het retentierecht bij faillissement een lege huls blijkt te zijn. De Faillissementswet bepaalt namelijk dat de curator “beloond” moet worden voor zijn werkzaamheden. Juridisch gezegd; de retentor (leverancier met retentierecht) moet meedelen in de algemene faillissementskosten. Feitelijk betekent dit dat in veel faillissementen de retentor, bij doorbreking van het retentierecht door de curator, alsnog geen uitkering krijgt omdat de curator eerder betaald krijgt en er dan vaak geen geld overblijft.

    Haast maken bij uitoefenen retentierecht bij faillissement

    Bij een faillissement dien je als crediteur snel je positie te bepalen, na te gaan wel mogelijkheden je hebt om de schade te beperken om vervolgens vlot te handelen. Dat geldt ook voor het retentierecht. Als schuldeiser met een retentierecht kan je een redelijke termijn stellen waarbinnen de curator de goederen opeist en verkoopt. Maakt de curator geen gebruik van de termijn, dan kan je als crediteur met een retentierecht de goederen -conform de wettelijke bepalingen- verkopen om daarmee de openstaande facturen te betalen.

  • Retentierecht #3: waarop kan een retentierecht worden uitgeoefend?

    Ook u komt het  retentierecht in de praktijk weleens tegen. Een voorbeeld werd al gegeven in deel 1 van deze serie over retentierecht: de schoenmaker die de gerepareerde schoenen niet afgeeft zolang u de rekening niet betaalt.

    De schoenmaker is een eenvoudig geval. Zo ook de garagehouder die u de sleutel van uw auto niet teruggeeft totdat u de reparatiekosten heeft betaald. Lastiger is de vraag of een aannemer een retentierecht kan uitoefenen op een woning, een deel van een gebouwencomplex of een geïnstalleerde keuken.

    Volgens de wet is retentierecht: de bevoegdheid die (…) aan een schuldeiser [bijvoorbeeld de aannemer] toekomt, om de nakoming van een verplichting tot afgifte van een zaak aan zijn schuldenaar [bijvoorbeeld de opdrachtgever van de aannemer] op te schorten totdat de vordering wordt voldaan.

    Wat is een zaak?

    De wet definieert zaken als de voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten. Een retentierecht kan dus niet op een vordering worden uitgeoefend. Zaken kunnen – volgens de wet – zowel roerend (bijvoorbeeld schoenen of een auto) als onroerend (bijvoorbeeld een woning) zijn. De vraag of een aannemer een retentierecht kan uitoefenen op een woning lijkt daarmee te zijn beantwoord.

    Toch is het niet zo eenvoudig als het lijkt. Zoals in deel 1 van deze serie reeds ter sprake kwam moet de schuldeiser feitelijke macht over de zaak hebben. Met andere woorden: de schuldeiser moet de zaak onder zich houden. In het voorbeeld van de schoenmaker en de garagehouder is dat eenvoudig. De schoenmaker laat de schoenen in zijn winkel staan en de garagehouder houdt de sleutels van de auto in de kluis en laat de auto in de garage staan.

    Bij onroerende zaken is het niet mogelijk de zaak onder je te houden en dient Tom Poes een list te verzinnen. Hij moet het feitelijk gebruik voor de eigenaar van de onroerende zaak onmogelijk maken. Het vervangen van de sloten van de woning, terwijl de aannemer de enige is die de sleutels heeft, is zo’n list.

    Gedeelte van een onroerende zaak

    Is het dan ook mogelijk voor de aannemer om het retentierecht uit te oefenen op een deel van een gebouwencomplex of een geïnstalleerde keuken?

    Van belang voor het uitoefenen van het retentierecht is de feitelijke macht. Het is moeilijk de feitelijke macht uit te oefenen over een deel van een gebouw of een geïnstalleerde keuken met uitsluiting van de opdrachtgever.

    Toch blijkt uit de rechtspraak dat een retentierecht ook kan worden uitgeoefend op een gedeelte van een onroerende zaak. Het voorbeeld is een aannemer die een bedrijfscomplex had gebouwd dat bestond uit tien verschillende eenheden. Door het afsluiten van zeven eenheden oefende hij volgens de rechter een retentierecht uit.

    De vraag is echter wat de aannemer daarmee opschiet. Het retentierecht op een gedeelte van een gebouw of een keuken laat zich praktisch moeilijk uitwinnen. Het retentierecht op een gedeelte van een onroerende zaak is daarmee slechts een pressiemiddel om de opdrachtgever tot betaling te dwingen.

    Irene Hofhuis Thumbnail_LinkedIn is advocaat binnen de sectie Vastgoedrecht van FORT. Zij adviseert en procedeert onder meer op het gebied van huur, koop en verkoop van vastgoed. Voor vragen is zij bereikbaar op 020 – 664 5111 of via mail.

  • Retentierecht #2: verhuur en retentierecht

    In het huidige economische tij is het geen uitzondering dat huurders omvallen. De verhuurder/eigenaar (hierna: de verhuurder) loopt dan het risico om de eigendom van zijn pand kwijt te raken doordat een contractspartij van de failliete huurder zijn retentierecht uitoefent. Hierna wordt kort uitgelegd wat het retentierecht inhoudt. Aan de hand van een casus wordt inzichtelijk gemaakt welke risico’s de uitoefening van het retentierecht met zich mee brengt voor de verhuurder en hoe deze risico’s kunnen worden geminimaliseerd.

    Wat is het retentierecht?

    Het retentierecht is het recht van de schuldeiser om een zaak onder zich te houden totdat zijn vordering is voldaan. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een aannemer die in opdracht van de huurder werkzaamheden aan het verhuurde pand verricht. Als de huurder failliet gaat, terwijl een of meerdere aanneemsommen niet zijn voldaan, kan de aannemer weigeren om het pand aan de verhuurder terug te geven en daarover zelf de feitelijke macht blijven uitoefenen. Dit kan hij onder meer doen door de sleutels niet terug te geven of door het pand niet te ontruimen. Daarmee maakt de aannemer het gebruik van het pand door de verhuurder onmogelijk.

    De aannemer met een retentierecht kan voor elkaar krijgen dat het pand wordt verkocht, om zijn vordering uit de verkoopopbrengst voldaan te kunnen krijgen.

    Uitoefening van het retentierecht tegen derden met een “ouder recht”

    Het retentierecht kan worden uitgeoefend tegen derden die pas na de aannemer een recht op de zaak hebben verkregen. Gevoelsmatig is dit logisch: het “oudere” recht van de aannemer gaat dan voor op het “jongere” recht van een derde. Maar onder bepaalde voorwaarden kan het retentierecht ook worden uitgeoefend tegen derden met een ouder recht. Zoals de verhuurder van een pand. Dit kan onder meer als de verhuurder de huurder toestemming heeft gegeven om de aannemingsovereenkomst aan te gaan.

    Wat betekent dit in de praktijk?

    Daarover een recente uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant. De huurovereenkomst m.b.t. een bedrijfspand bepaalde dat de huurder daaraan bepaalde voorzieningen zou aanbrengen. De verhuurder betaalde daarvoor een investeringsbijdrage van 1,25 miljoen euro en de huurder sloot een overeenkomst met een aannemer. Een paar maanden later waren de facturen van de aannemer nog niet voldaan en ging de huurder failliet. De aannemer stelde dat hij een retentierecht had m.b.t. het pand. De rechter overweegt dat, als een aannemer in zo’n situatie inderdaad een rechtsgeldig retentierecht heeft  (hierover bestond nog discussie), hij het pand kan executeren (verkopen) om zijn vordering te verhalen op de verkoopopbrengst.

    Voor deze executie is geen toestemming van de verhuurder nodig. De aannemer kan zijn retentierecht dus inroepen tegen iemand met een ouder (eigendoms)recht. Dit omdat deze de verhuurder in de huurovereenkomst toestemming aan de huurder had gegeven om bepaalde voorzieningen aan het pand aan te brengen en (impliciet) om daarvoor een aannemingsovereenkomst aan te gaan.

    Uitsluiting van het retentierecht

    Een verhuurder kan dus tegen zijn zin, en buiten zijn schuld, geconfronteerd worden met de executieverkoop van zijn pand door de aannemer met een vordering op zijn huurder. De verhuurder moet de huurder dan van tevoren wel toestemming hebben gegeven om met een aannemer te contracteren. Van deze toestemming is bijvoorbeeld sprake in de hiervoor besproken casus. Maar ook als de huurder verantwoordelijk is voor het (groot) onderhoud van het pand en om die reden een of meerdere aannemingsovereenkomsten zal aangaan.

    De verhuurder doet er dan ook verstandig aan om ervoor te zorgen dat contractspartijen van de huurder geen retentierecht krijgen m.b.t. zijn pand. Dit kan hij bewerkstelligen door de huurder te verplichten om in zijn overeenkomsten met derden af te spreken dat deze derden geen retentierecht hebben. Als de huurder zich aan deze verplichting houdt, mag de aannemer het pand niet tegen de wil van de verhuurder onder zich houden en verkopen.

    Irene Hofhuis  is advocaat binnen de sectie Vastgoedrecht van FORT. Zij adviseert en procedeert onder meer op het gebied van huur, koop en verkoop van vastgoed. Voor vragen is zij bereikbaar op 020 – 664 5111 of via mail.

     

  • Retentierecht #1: opschorting voor gevorderden

    Retentierecht #1: opschorting voor gevorderden

    Wanbetalers zijn een doorn in het oog voor ondernemers. Onbetaalde rekeningen worden zelfs aangewezen als een oorzaak van de crisis. Ondernemers proberen zich juridisch te beschermen. Het retentierecht is daarbij een effectief wapen.

    In een opeenvolgende reeks van blogs zal de werking van het retentierecht in uiteenlopende situaties worden besproken. In dit eerste deel wordt gestart met een algemene toelichting.

    Wat is het retentierecht?

    Het retentierecht is een bijzondere vorm van opschorting. De schuldeiser mag zijn verplichting tot afgifte van een zaak opschorten, totdat zijn vordering (de rekening) wordt voldaan. De wet bepaalt de gevallen waarin het retentierecht mag worden uitgeoefend (art. 3:290 e.v. BW).

    Stel, u geeft uw schoenen ter reparatie af bij de schoenmaker. De schoenmaker zal de gerepareerde schoenen niet afgeven zolang u de rekening niet betaalt. Daarmee oefent de schoenmaker zijn retentierecht uit.

    Wettelijke vereisten retentierecht

    Om deze bijzondere opschortingsbevoegdheid te kunnen uitoefenen, moet worden voldaan aan enkele wettelijke eisen. Deze eisen zijn neergelegd in de algemene opschortingsregels en de specifieke regels voor het retentierecht. Kort gezegd moet sprake zijn van:

    (i)             een opeisbare vordering

    (ii)            voldoende samenhang tussen vordering en verbintenis

    (iii)           feitelijke macht over de zaak

    Ad (i) Opeisbare vordering

    In beginsel moet sprake zijn van een opeisbare vordering. Dat is bijvoorbeeld het geval als de betalingstermijn van een factuur is verstreken. Het recht kent altijd uitzonderingen (zo ook hier), maar die laten we in dit deel nog even buiten beschouwing. In het voorbeeld van de schoenmaker zal zijn vordering opeisbaar zijn op het moment dat de klant de gerepareerde schoenen komt ophalen.

    Ad (ii) voldoende samenhang vordering en verbintenis

    Tussen de vordering van de schuldeiser en zijn verbintenis met de schuldenaar moet voldoende samenhang bestaan. De wet neemt een zodanige samenhang aan als de verbintenissen over en weer uit dezelfde rechtsverhouding volgen of uit zaken die partijen regelmatig met elkaar hebben gedaan. De vereiste samenhang betekent kort gezegd dat de schoenmaker niet de auto(sleutel) van de klant in beslag mag nemen en onder zich mag houden, maar alleen de gerepareerde schoenen.

    Ad (iii) feitelijke macht

    De schuldeiser moet ook de feitelijke macht over de zaak hebben. Dit is een belangrijk voorwaarde voor het bestaan van het retentierecht en betekent zoveel als: de schuldeiser moet de zaak onder zich houden. Voor de schoenmaker is dat geen probleem. Hij heeft de feitelijke macht zolang de schoenen nog in zijn winkel staan. Als het gaat om onroerende zaken (bijvoorbeeld een woning of een bouwwerk), ligt dat minder eenvoudig. In rechtspraak wordt de feitelijke macht over een onroerende zaak in beginsel aangenomen als het feitelijk gebruik voor de eigenaar (of voor andere personen) onmogelijk wordt gemaakt. Bijvoorbeeld doordat de sloten zijn vervangen en de schuldeiser de enige is met sleutels, of omdat de schuldeiser zijn spullen niet heeft verwijderd.

    What’s next? Retentierecht nader toegelicht

    In de volgende blogs over dit onderwerp zullen onze collega’s  (ieder in de eigen discipline) de werking van het retentierecht in de praktijk nader toelichten. Er zal onder meer antwoord worden gegeven op vragen zoals: op welke zaken kan het retentierecht worden uitgeoefend?  Hoe krijgt de schuldeiser betaald? Hoe kan een retentierecht worden beëindigd?

    Auteurs: Niels Mijinke & Irene Hofhuis.