act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Tag: opzegging

  • De bank zegt de kredietovereenkomst op: kan dat zomaar?

    De bank zegt de kredietovereenkomst op: kan dat zomaar?

    Veel ondernemers zijn afhankelijk van financiering van de bank. Indien de bank de kredietovereenkomst opzegt, zijn de gevolgen ingrijpend: de onderneming zal noodgedwongen op zoek moeten naar nieuwe financiering en wanneer dat niet lukt volgt mogelijk zelfs het faillissement. Maar kan de bank een kredietovereenkomst wel zomaar opzeggen?

    Bevoegdheid tot kredietopzegging

    Allereerst dient de bank de bevoegdheid te hebben om de kredietovereenkomst op te zeggen. In de praktijk zal een kredietovereenkomst vrijwel altijd een opzeggingsbevoegdheid bevatten, omdat de bank steevast de Algemene Bankvoorwaarden van toepassing verklaart. De Algemene Bankvoorwaarden bevatten verschillende opzeggingsbevoegdheden voor de bank, onder andere in het geval dat de kredietnemer zijn aflossings- of renteverplichtingen niet of niet tijdig nakomt. Als uitgangspunt geldt dat de bank bevoegd is tot opzegging van de kredietovereenkomst, indien voldaan is aan de in de kredietovereenkomst genoemde voorwaarde(n) voor opzegging.

    Betekent dit dat de bank de kredietovereenkomst altijd kan opzeggen indien aan de voorwaarde(n) voor opzegging is voldaan? Kort gezegd: nee. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 10 oktober 2014 namelijk geoordeeld dat de bank geen gebruik mag maken van de opzeggingsbevoegdheid indien dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

    Kredietopzegging onaanvaardbaar

    Uit lagere rechtspraak volgt dat bij de beoordeling van de rechtmatigheid van de kredietopzegging door de bank, betekenis kan toekomen aan de volgende elementen:

    1. de duur van de relatie met de kredietnemer ten tijde van de opzegging;
    2. het gedrag en de betrouwbaarheid van de kredietnemer;
    3. of en in welke mate de kredietnemer toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen en van de waarde van zekerheden;
    4. de wijze van besluitvorming van de bank voorafgaand aan de opzegging en de wijze waarop overleg is gevoerd met de kredietnemer;
    5. of en in welke mate de bank de kredietnemer van tevoren heeft gewaarschuwd;
    6. of de bank door eigen gedragingen verwachtingen heeft gewekt.

    Of de kredietopzegging onrechtmatig is, zal afhangen van alle omstandigheden van het geval. Uit de rechtspraak kan worden opgemaakt dat hierbij bijvoorbeeld een zwaar gewicht kan toekomen aan of de bank de kredietnemer heeft gewaarschuwd voor een mogelijke opzegging. Daarnaast kunnen ook andere mededelingen of toezeggingen van de bank een rol spelen bij de beoordeling van de rechtmatigheid van de kredietopzegging.

    Conclusie

    Kortom, uit de rechtspraak volgt dat ook indien voldaan is aan de voorwaarden voor opzegging van de kredietovereenkomst, de opzegging mogelijk naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De bank mag in dat geval de kredietovereenkomst dus niet zomaar opzeggen. Het is echter aan de kredietnemer om aan te tonen dat de opzegging van de kredietovereenkomst onaanvaardbaar is. Om die reden doet de kredietnemer er goed aan om een dossier op te bouwen waarin afspraken, toezeggingen of mededelingen van de bank worden vastgelegd. Mocht de bank de kredietovereenkomst in de toekomst opzeggen, dan maakt dit de bewijspositie van de kredietnemer sterker.  

    Heeft de bank uw kredietovereenkomst opgezegd en twijfelt u over de rechtmatigheid van deze opzegging, neem dan contact op met één van onze advocaten Insolventierecht & Herstructurering.

  • Huurbeëindiging op grond van dringend eigen gebruik/belangenafweging

    Huurbeëindiging op grond van dringend eigen gebruik/belangenafweging

    In vervolg op ons seminar “Actualiteiten dringend eigen gebruik/renovatie en indeplaatsstelling” van 26 juni 2014 attenderen wij u graag op het volgende.

    Zoals tijdens ons seminar aan de orde kwam, hangt de uitkomst van een procedure in belangrijke mate af van de wijze waarop partijen hun stellingen onderbouwen. Dat wordt onderstreept door een uitspraak van het Hof Amsterdam van 10 juni 2014 (gepubliceerd op 2 juli 2014).

    Het Hof stelt verhuurder in het gelijk en beëindigt de huurovereenkomst met  Hoogenbosch Retail Group B.V.

    Hoogenbosch huurt een winkelruimte in de Kalverstraat. Verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik/renovatie en de belangenafweging.

    Verhuurder onderbouwt zijn vorderingen als volgt:

    1. Uit verschillende overgelegde rapporten blijkt dat met name op drukke winkellocaties, zoals de Kalverstraat, behoefte is aan steeds grotere winkels.
    2. Drie rapporten van makelaars bevestigen dat.
    3. Er wordt een verdieping toegevoegd aan het gehuurde en de eerste verdieping wordt publieks-/winkelruimte. Het aantal bewinkelbare meters wijzigt van circa 49,5 m² naar circa 153 m².
    4. Na renovatie is een minimale huur van € 231.000,– per jaar haalbaar. Dat is onderbouwd door brieven/verklaringen van drie makelaars.
    5. De huurovereenkomst loopt al 15 jaar.
    6. Huurster is niet afhankelijk van deze vestiging.
    7. Huurster heeft meerdere vestigingen aan de Kalverstraat en de Nieuwendijk.
    8. Huurster heeft haar investeringen afgeschreven en terugverdiend.
    9. Huurster heeft geen behoefte aan de renovatie en is niet bereid om de haalbare huur na renovatie te betalen.

    Huurster verweert zich als volgt:

    1. Zij betwist de tendens naar schaalvergroting. Zij kiest juist voor meer dan één (kleinere) vestiging in de Kalverstaat. Andere retailketens doen hetzelfde.
    2. De renovatie levert geen rendabele investering op. Volgens een ingewonnen advies is het verschil tussen de huurwaarde na renovatie en de huidige markthuurwaarde slechts € 15.000,– per jaar.
    3. Alternatieve winkelruimtes in de Kalverstraat (met een vergelijkbare lage huur) zijn niet voorhanden.

    Op basis hiervan oordeelt het Hof dat de belangenafweging uitvalt in het voordeel van de verhuurder.

    Het Hof lijkt veel waarde te hebben toegekend aan de door de verhuurder overgelegde verklaringen en rapporten van makelaars, die het standpunt van verhuurder ondersteunen. Huurder heeft daar kennelijk onvoldoende tegenin gebracht.

  • Acties tegen Deutsche Bank

    Vandaag deed Harm Wiegersma de uitspraak dat klanten van Deutsche Bank die een brief ontvingen waarin de bank het krediet opzegt, het beste naar de rechter kunnen. Deutsche Bank zegt overigens in een reactie dat de soep niet zo heet gegeten moet worden en er voor een oplossing zal worden gezorgd.

    De vraag is: Wat kan je als de bank het krediet opzegt?

    Geldlening
    Een krediet is een overeenkomst van geldlening. Geldleningen zijn er in vele soorten en maten. Zo kan het gaan om werkkapitaalkrediet (in rekening-courant) of een krediet voor de aanschaf (investering) van een machine of de bouw van een bedrijfspand. Het maken van dit onderscheid is van belang.

    Kredieten in rekening-courant zijn veelal aangegaan voor onbepaalde tijd. Dat betekent dat zonder opzegging door de bank of de klant, de lening blijft voort duren. De bank blijft dan continue gehouden de gelden te beschikking te stellen.

    Anders is dit bij een geldlening die voor bepaalde tijd ter beschikking wordt gesteld. Deze leningen hebben een bepaalde looptijd en moeten aan het einde daarvan worden terugbetaald (of een nieuwe geldlening aangaan).

    Opzegging
    In de Algemene Bankvoorwaarden staan verschillende redenen opgenomen op grond waarvan de bank het krediet mag opzeggen en de lening mag opeisen. Te denken valt aan gevallen waarin de klant tekortschiet in de nakoming van de geldleningovereenkomst. In die gevallen mag de bank in principe het krediet opzeggen.

    Beperkte opzeggingsbevoegdheidDe opzeggingsbevoegdheid wordt echter wel beperkt. De bank mag immers niet van deze bevoegdheid gebruik maken wanneer de opzegging ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is’. Het gaat daarbij om een afweging tussen de belangen van de bank en die van de klant. Factoren die een rol spelen zijn bijvoorbeeld:
    – de duur en aard van de kredietrelatie,
    – het gedrag van de kredietnemer,
    – of sprake is van een tekortkoming,
    – het kredietrisico bij de bank,
    – de overlevingskansen voor de onderneming de wijze van besluitvorming en communicatie bij de bank, en
    – de betrokken maatschappelijke belangen en de belangen van derden.

    Gevolgen
    Als de bank onbevoegd opzegt, handelt de bank onrechtmatig en moet de door de klant geleden schade worden betaald. Daarbij kan het gaan om de kosten ter verkrijging van alternatieve financiering, renteverschillen, andere nadelen van de onbevoegde opzegging. Ook kan worden gevorderd dat de bank de lening gewoon tegen de overeengekomen voorwaarden moet blijven verstrekken.

    Vanwege de urgentie die met de opzegging gepaard gaat, leent een kort geding zich vaak het beste om tegen de opzegging in het geweer te komen.

  • Huurder is failliet. Kan verhuurder altijd opzeggen?

    Huurder is failliet. Kan verhuurder altijd opzeggen?

    Als een huurder failliet gaat, kunnen de verhuurder en de curator van de huurder de huurovereenkomst tussentijds opzeggen.

    Zoals Derk van Geel in zijn blog van 5 april 2013 terecht aangaf, is het van belang dat de verhuurder bij het faillissement van de huurder nagaat of het juist wel of niet verstandig is om de huurovereenkomst zelf op te zeggen (https://www.actlegal-netherlands.com/verhuurder-laat-de-curator-opzeggen/). Onder bepaalde omstandigheden kan het voor de verhuurder juist nuttig zijn om de huurovereenkomst niet op te zeggen en af te wachten of de curator daartoe overgaat.

    De verhuurder is in principe vrij in zijn keuze om de huurovereenkomst al dan niet op te zeggen, maar hij mag de huurovereenkomst niet altijd opzeggen.

    Zo mag de verhuurder de huurovereenkomst niet opzeggen als dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of als dit misbruik van recht oplevert.

    Stel dat de verhuurder de winkelruimte die de failliete huurder huurt aan een ander wil verhuren omdat hij een hogere huur kan krijgen. De verhuurder heeft er dan belang bij om zo snel mogelijk van de lopende huurovereenkomst af te komen, zodat hij een nieuwe huurovereenkomst kan sluiten. Als de curator een doorstart wil maken en een overnemende partij heeft gevonden, wil de curator waarschijnlijk niet dat de huurovereenkomst eindigt. Voor een overnemende partij is het namelijk essentieel dat hij de huurovereenkomst kan voortzetten. De curator zal de verhuurder dan vragen om hiermee in te stemmen. Doet de verhuurder dat niet (vrijwillig), dan kan de curator vorderen dat hij wordt gemachtigd om de overnemende partij (tegen de wil van de verhuurder) in de plaats te stellen van de huurder (indeplaatsstelling).

    Als er onder deze omstandigheden geen huurachterstand is of als de overnemende partij garant staat voor de betaling van de huurachterstand, kan de opzegging van de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn of misbruik van recht opleveren. De indeplaatsstelling kan dan toch worden toegewezen, ook al heeft de verhuurder opgezegd. Wel moet uiteraard aan alle wettelijke vereisten voor indeplaatsstelling worden voldaan (http://wetten.overheid.nl/BWBR0005290/Boek7/Titel4/Afdeling6/Artikel307/geldigheidsdatum_23-07-2012).

    Dus, verhuurder wees erop bedacht dat u niet altijd kunt opzeggen als de huurder failliet gaat.

    Jodit de Bruin