act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Tag: onroerend goed

  • Een doorstart door de hotelexploitant: de inventaris

    Een doorstart door de hotelexploitant: de inventaris

    Een doorstart door de hotelexploitant: de inventaris

    5 maart 2021, door Lauran van Hoof

     

    Eerder verscheen een blog van Florentijn Verhagen, advocaat bij act legal, over de doorstart vanuit faillissement. Hij ging hierbij met name in op de huurovereenkomst. In dit blog wordt de doorstart verder verkend en bespreekt Lauran van Hoof een ander aspect: de inventaris.

    De hotelexploitant is failliet verklaard, de curator is aangesteld en de doorstarter heeft inmiddels een nieuwe huurovereenkomst met de verhuurder. En wat dan? De doorstarter zal ook behoefte hebben aan een inventaris. De inventaris zal grotendeels nog in pand aanwezig zijn, maar de eerste vraag die dan opkomt: van wie is deze inventaris eigenlijk? Op het eerste gezicht lijkt het vanzelfsprekend dat de failliete hotelexploitant eigenaar is van de inventaris en de curator het dus voor het zeggen heeft. Dit ligt echter genuanceerder.

    Natrekking

    Er bestaat een verschil tussen roerende en onroerende zaken. Het is belangrijk om dit onderscheid te maken omdat dit bepaalt of een zaak toekomt aan de failliete hotelexploitant (en dus de curator) of aan de verhuurder. De verhuurder is immers eigenaar van het pand: de onroerende zaak. De curator gaat over de inventaris: de roerende zaak. Bij een tafel zal snel duidelijk zijn dat het om een roerende zaak gaat, maar hoe zit het met de ingebouwde receptie of de douchewand die vast is gemaakt aan de muur? Toen de douchewand werd geleverd was het duidelijke een roerende zaak, maar is deze mogelijk onroerend geworden omdat hij is gemonteerd in de badkamer?

    Ja, dat kan. In juridische termen wordt dit natrekking genoemd. Als een receptiemeubel (roerende zaak) wordt gemonteerd in het pand (onroerende zaak) dan kan het receptiemeubel een dusdanig onderdeel van het pand worden dat het receptiemeubel voortaan ook als onroerend wordt gezien. Het pand trekt het receptiemeubel dan na. Om te bepalen in welke gevallen een roerende zaak opgaat in een onroerende zaak is onder andere van belang of de zaak bijvoorbeeld makkelijk en zonder schade kan worden gedemonteerd.

    Als nu blijkt dat het receptiemeubel onderdeel is geworden van het pand betekent dit dat de curator met lege handen staat en de verhuurder in zijn handen kan wrijven. Het receptiemeubel is immers nu eigendom van de verhuurder. De doorstarter zal nu minder zaken van de curator moeten kopen en dit verlaagt de koopprijs. De verhuurder heeft iets gekregen, waar hij niet voor heeft betaald en ook niets voor heeft hoeven doen. Dat klinkt wat oneerlijk, maar de wet heeft hiervoor nog een uitzondering.

    Wegbreekrecht

    De huurder van een pand heeft het recht om voor het einde van de huurperiode zaken uit het pand te verwijderen die hij zelf heeft aangebracht. Dit wordt het wegbreek- of wegneemrecht genoemd. In geval van het receptiemeubel betekent dit dat het weer verwijderd mag worden. Het wordt dan weer een roerende zaak en dus eigendom van de huurder.  Zodra de huurperiode is geëindigd en het pand is ontruimd vervalt het recht.

    Nadat het recht is vervallen, kan de huurder (lees: curator) wel van de verhuurder een vergoeding verlangen. Deze laatste is er immers op vooruit gegaan zonder iets te moeten doen of betalen. Een dergelijke vergoeding wordt in zakelijke huurovereenkomsten echter vaak uitgesloten. De curator zal hier dus bedachtzaam op moeten zijn.

    Bodemvoorrecht

    Tot slot speelt er bij de overname van de inventaris ook nog een fiscaal aspect. De Belastingdienst heeft een algeheel voorrecht op alle goederen van de belastingschuldige. Dit voorrecht gaat onder omstandigheden ook voor op het pandrecht van (bijvoorbeeld) de bank. Daarom moet de Belastingdienst door de huurder geïnformeerd worden zodra bepaalde onderdelen van de inventaris uit het pand verwijderd worden of niet langer eigendom zijn van de huurder. Dit geldt echter weer niet voor alle zaken die in het pand aanwezig zijn. Het geldt bijvoorbeeld voor de tafels en stoelen in het restaurant, maar niet voor de voorraad in de keuken. Ook hierbij is weer van belang om te bepalen wie eigenaar is van welke zaken.

    Afsluiting

    Bij de overname van de inventaris door een doorstarter vanuit faillissement spelen meerdere juridische kwesties. Afhankelijk van het perspectief van de betrokken partij zijn er bepaalde aandachtspunten.

    Heeft u nog vragen? Neem dan contact op met mij – Lauran van Hoof – of één van mijn collega’s van de sectie Insolventierecht & Herstructurering van act legal.

     

     

  • Vastgoed en faillissement: opzeggen of niet?

    Vastgoed en faillissement: opzeggen of niet?

    Een professionele verhuurder weet dat het onverstandig kan zijn, om aan een curator de huur op te zeggen. Dat heeft te maken met de vraag, of een opleveringsverplichting een boedelschuld is en dus bij voorrang door de curator moet worden betaald. Over deze kwestie is een nieuw arrest van de Hoge Raad verschenen en omdat er de komende drie jaar nog heel wat huurders failliet zullen gaan, geef ik een korte samenvatting.

    Als een huurder failliet gaat, kunnen zowel de curator als de verhuurder opzeggen met een termijn van drie maanden. De tot het einde van de opzegtermijn verschuldigde huur is een boedelschuld. Omdat een boedelschuld eerder moet worden betaald dan een faillissementschuld, is dat voordelig voor de verhuurder.
    Dat voordeeltje was welkom, want verhuurders komen er in een faillissement bekaaid vanaf. Om aan de gevolgen van de korte drie maanden termijn te ontkomen, zijn allerlei constructies bedacht. Een goed voorbeeld daarvan is de vooraf verstrekte bankgarantie die geldt voor een langere periode. De Hoge Raad heeft het gebruik daarvan ernstig beperkt.

    Een verhuurder mist echter niet alleen huurinkomsten, maar wordt vaak ook geconfronteerd met opleveringsperikelen. De kosten van reparatie, fysiek herstel en milieuverontreiniging kunnen immers flink oplopen. Deze kosten werden wel aangemerkt als boedelschuld, maar alleen als het de curator was die had opgezegd, dus niet als de verhuurder dat had gedaan. Daarom lieten curatoren soms de huurovereenkomst doorlopen om aan de hogere boedelschuld te ontkomen. In de praktijk leidde dat soms tot een soort wedstrijd: wie kan het langst zijn adem inhouden?
    Deze gang van zaken is ontstaan na het arrest Circle Plastics. Daar was in de gehuurde bedrijfsruimte van de failliet 5000 ton vervuild landbouwplastic. Dat plastic was een grondstof, die werd verwerkt tot schone korrels. Na het faillissement werd de productie gestaakt en moest het vervuilde plastic met inachtneming van milieuvoorschriften worden afgevoerd. De curator weigerde dat, zodat de verhuurder daartoe zelf moest overgaan. De verwijdering kostte ƒ 400.000,– en de Hoge Raad bepaalde dat sprake was van een boedelschuld:
    “Zoals de Hoge Raad heeft geoordeeld in zijn arrest van 28 september 1990, nr. 13976, NJ 1991, 305 en in zijn (…) arrest van 12 november 1993, moet een verplichting die is ontstaan als gevolg van een door de curator ten behoeve van de boedel verrichte rechtshandeling als boedelschuld worden aangemerkt. Dit wordt niet anders doordat de desbetreffende verplichting mede haar grond vindt in een al voor de faillietverklaring bestaande rechtsverhouding. Voor heroverweging van deze oordelen ziet de Hoge Raad geen aanleiding.”

    De Hoge Raad denkt daar nu anders over; hij is ‘om’. In het arrest van 19 april 2013 (te vinden als LJN nummer BY6108 onder rechtspraak.nl) komt de Hoge Raad wel tot een heroverweging. Vanaf nu geldt, dat als een curator een huurovereenkomst opzegt, de schadevergoedingsverplichting die ontstaat om het gehuurde bij het einde van de huur te herstellen, geen boedelschuld is. Daarbij wordt een nuancering aangebracht: de verhuurder mag van de curator wel verlangen dat tot de boedel behorende zaken uit het gehuurde worden verwijderd. Doet de curator dat niet, dan kan een boedelschuld ontstaan.

    Is de grens duidelijk te trekken? Nee. Maar de conclusie is wel, dat een verhuurder er nu verstandig aan doet om snel op te zeggen.

    Verhuurders gaan er met deze uitspraak niet op vooruit en zullen moeten zoeken naar andere methodes om hun belangen veilig te stellen.

  • Verhuurder? Laat de curator opzeggen.

    Door het faillissement van een huurder komt de huurovereenkomst niet automatisch te vervallen. Deze moet dus nog worden beëindigd.

    Volgens de faillissementswet kunnen zowel de curator als de verhuurder de lopende huurovereenkomst opzeggen. Er geldt dan een opzegtermijn van drie maanden. Dit kan zowel mondeling als schriftelijk (of per e-mail) gebeuren. Om bewijsredenen heeft schriftelijk opzeggen natuurlijk de voorkeur.

    Als een verhuurder bijvoorbeeld een nieuwe huurder op het oog heeft, kan hij belang hebben bij snelle opzegging. Ook kan hij proberen met de curator een eerdere datum van beëindiging af te spreken.

    Maar er zijn ook nadelen:

    Opleveringsverplichtingen

    Denk bijvoorbeeld aan de opleveringsverplichtingen. Alleen als de curator opzegt, vormt de opleveringsverplichting een ‘boedelschuld’. Een boedelschuld heeft een veel hogere rang dan een gewone (concurrente) schuld en zal dus eerder betaald worden.

    Bankgarantie

    Ook kan het doorlopen van de huurovereenkomst gevolgen hebben voor de bankgarantie. Wanneer er geen (of nauwelijks) huurachterstand is en de bankgarantie nog niet is ‘volgelopen’, kan de verhuurder er belang bij hebben om de huurovereenkomst nog niet op te zeggen. Zolang de huurovereenkomst loopt en er huurpenningen verschuldigd zijn, kunnen deze onder de bankgarantie worden getrokken.

    De curator kan natuurlijk ook opzeggen om de schuld te beperken. Daarop heeft de verhuurder weinig invloed (maar ook hier zijn mogeljkheden).

    Dit is met name van belang omdat de Hoge Raad heeft uitgemaakt dat leegstandschade in principe niet onder de bankgarantie kan worden verhaald. Het moet dus uit de lopende huur komen.

    Het is voor een verhuurder in ieder geval verstandig om goed na te gaan of hij beter wel of niet kan opzeggen bij het faillissement van de huurder.

  • Hypotheekakte is uitgewerkt na verkoop OG

    Hypotheekakte is uitgewerkt na verkoop onroerend goed

    Hypotheken worden vastgelegd in notariële akten. Vaak staat in de akte dat de hypotheek wordt verleend voor alles wat de klant nu en in de toekomst aan de bank verschuldigd is of zal worden. Als de bank het verhypothekeerde onroerend goed verkoopt, krijgt de bank de opbrengst. In de huidige tijd is daarmee echter helaas vaak nog niet de hele schuld voldaan. De bank wil dan graag de hypotheekakte gebruiken als executoriale titel. Dat kan, stellen banken, omdat notariële akten een executoriale titel zijn. De bank hoeft dus niet eerst naar de rechter, maar kan gewoon de hypotheekakte gebruiken.

    Gelukkig voor de klanten van de bank, is de Hoge Raad het niet helemaal eens met de bank.

    De Hoge Raad heeft in 1992 al aangegeven welke eisen gelden voordat een notariële akte als executoriale titel kan worden gebruikt. In augustus 2012 heeft de rechtbank Utrecht de Hoge Raad gevraagd nog een keertje hierover te oordelen. Dat heeft de Hoge Raad op 8 februari 2013 gedaan. In vier woorden: er is niets veranderd.

    De Hoge Raad herhaalt zijn eerdere eisen. Ten eerste moeten de vorderingen, die de bank wil innen, bestaan op het moment dat de notaris de akte maakt en in de akte worden genoemd. Een andere optie is dat de vorderingen nog niet bestaan, maar wel direct volgen uit een bestaande rechtsverhouding. Die rechtsverhouding moet dan wel worden genoemd in de akte. De tweede eis is dat de omvang van de vordering die de bank wil innen, moet worden genoemd in de akte of dat in de akte staat hoe de omvang van de vordering moet worden vastgesteld. Een hypotheekakte waarin staat dat de hypotheek strekt voor alles wat de bank te vorderen heeft of ooit te vorderen zal hebben, voldoet niet aan de eerste eis want er wordt geen concrete vordering genoemd.

    Kortom, de bank heeft pech en moet naar de rechter als hij zijn vordering, die overblijft na verkoop van het onroerend goed, wil innen.