Curator van de Escom groep, een wereldwijd concern met tientallen deelnemingen op het gebied van vastgoed, olie en gas, infrastructuur, energie en delfstoffen, met een balans-totaal van EUR 793 miljoen.
Tag: insolventie
-
Track record Derk advocaat koper overname dreigend faillissement
Adviseren en procederen met betrekking tot de realisatie van een prominent hotel en een groot aantal appartementen.
-
Een doorstart door de hotelexploitant: de inventaris
Een doorstart door de hotelexploitant: de inventaris
5 maart 2021, door Lauran van Hoof
Eerder verscheen een blog van Florentijn Verhagen, advocaat bij act legal, over de doorstart vanuit faillissement. Hij ging hierbij met name in op de huurovereenkomst. In dit blog wordt de doorstart verder verkend en bespreekt Lauran van Hoof een ander aspect: de inventaris.
De hotelexploitant is failliet verklaard, de curator is aangesteld en de doorstarter heeft inmiddels een nieuwe huurovereenkomst met de verhuurder. En wat dan? De doorstarter zal ook behoefte hebben aan een inventaris. De inventaris zal grotendeels nog in pand aanwezig zijn, maar de eerste vraag die dan opkomt: van wie is deze inventaris eigenlijk? Op het eerste gezicht lijkt het vanzelfsprekend dat de failliete hotelexploitant eigenaar is van de inventaris en de curator het dus voor het zeggen heeft. Dit ligt echter genuanceerder.
Natrekking
Er bestaat een verschil tussen roerende en onroerende zaken. Het is belangrijk om dit onderscheid te maken omdat dit bepaalt of een zaak toekomt aan de failliete hotelexploitant (en dus de curator) of aan de verhuurder. De verhuurder is immers eigenaar van het pand: de onroerende zaak. De curator gaat over de inventaris: de roerende zaak. Bij een tafel zal snel duidelijk zijn dat het om een roerende zaak gaat, maar hoe zit het met de ingebouwde receptie of de douchewand die vast is gemaakt aan de muur? Toen de douchewand werd geleverd was het duidelijke een roerende zaak, maar is deze mogelijk onroerend geworden omdat hij is gemonteerd in de badkamer?
Ja, dat kan. In juridische termen wordt dit natrekking genoemd. Als een receptiemeubel (roerende zaak) wordt gemonteerd in het pand (onroerende zaak) dan kan het receptiemeubel een dusdanig onderdeel van het pand worden dat het receptiemeubel voortaan ook als onroerend wordt gezien. Het pand trekt het receptiemeubel dan na. Om te bepalen in welke gevallen een roerende zaak opgaat in een onroerende zaak is onder andere van belang of de zaak bijvoorbeeld makkelijk en zonder schade kan worden gedemonteerd.
Als nu blijkt dat het receptiemeubel onderdeel is geworden van het pand betekent dit dat de curator met lege handen staat en de verhuurder in zijn handen kan wrijven. Het receptiemeubel is immers nu eigendom van de verhuurder. De doorstarter zal nu minder zaken van de curator moeten kopen en dit verlaagt de koopprijs. De verhuurder heeft iets gekregen, waar hij niet voor heeft betaald en ook niets voor heeft hoeven doen. Dat klinkt wat oneerlijk, maar de wet heeft hiervoor nog een uitzondering.
Wegbreekrecht
De huurder van een pand heeft het recht om voor het einde van de huurperiode zaken uit het pand te verwijderen die hij zelf heeft aangebracht. Dit wordt het wegbreek- of wegneemrecht genoemd. In geval van het receptiemeubel betekent dit dat het weer verwijderd mag worden. Het wordt dan weer een roerende zaak en dus eigendom van de huurder. Zodra de huurperiode is geëindigd en het pand is ontruimd vervalt het recht.
Nadat het recht is vervallen, kan de huurder (lees: curator) wel van de verhuurder een vergoeding verlangen. Deze laatste is er immers op vooruit gegaan zonder iets te moeten doen of betalen. Een dergelijke vergoeding wordt in zakelijke huurovereenkomsten echter vaak uitgesloten. De curator zal hier dus bedachtzaam op moeten zijn.
Bodemvoorrecht
Tot slot speelt er bij de overname van de inventaris ook nog een fiscaal aspect. De Belastingdienst heeft een algeheel voorrecht op alle goederen van de belastingschuldige. Dit voorrecht gaat onder omstandigheden ook voor op het pandrecht van (bijvoorbeeld) de bank. Daarom moet de Belastingdienst door de huurder geïnformeerd worden zodra bepaalde onderdelen van de inventaris uit het pand verwijderd worden of niet langer eigendom zijn van de huurder. Dit geldt echter weer niet voor alle zaken die in het pand aanwezig zijn. Het geldt bijvoorbeeld voor de tafels en stoelen in het restaurant, maar niet voor de voorraad in de keuken. Ook hierbij is weer van belang om te bepalen wie eigenaar is van welke zaken.
Afsluiting
Bij de overname van de inventaris door een doorstarter vanuit faillissement spelen meerdere juridische kwesties. Afhankelijk van het perspectief van de betrokken partij zijn er bepaalde aandachtspunten.
Heeft u nog vragen? Neem dan contact op met mij – Lauran van Hoof – of één van mijn collega’s van de sectie Insolventierecht & Herstructurering van act legal.
-
Versnelde invoer WHOA
Versnelde invoer WHOA?
19 maart 2020, door Derk van Geel
De impact van het coronavirus op de economie is onontkoombaar. Veel ondernemers moeten? sluiten, en de kans is groot dat dit een domino-effect zal geven. Of dit zal leiden tot een nieuwe crisis als in 2008, is de vraag maar velen verwachten toch dat bedrijven in zwaar weer komen. Door de voorzienbare gevolgen van het coronavirus is juist nu de versnelde invoer van de WHOA nodig, omdat de wet de nadelige effecten kan helpen bestrijden.
Bedrijven hebben juist in deze situatie behoefte aan reorganisatiemogelijkheden. Die mogelijkheden zijn onder de huidige Nederlandse wetgeving beperkt. Er is de mogelijkheid van buitengerechtelijk schuldeisersakkoord, surseance van betaling of faillissement. Experts en de overheid menen dat deze mogelijkheden tekortschieten en dat levensvatbare bedrijven, die door omstandigheden in de problemen raken, beter in staat zouden moeten zijn zich te reorganiseren om zo nadelige effecten van een lastig economisch klimaat te verzachten.
Al enkele jaren is de wetgever bezig met het construeren van een nieuwe wet, genaamd: Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA). Deze wet moet het mogelijk maken om buiten een insolventieprocedure tot een dwangakkoord te komen met crediteuren. Enkele dwarsliggers kunnen een reorganisatie dan niet voorkomen (zoals dat nu wel vaak het geval is). De wet is al in behandeling bij de Tweede Kamer maar de invoering laat op zich wachten.
Door de voorzienbare gevolgen van het coronavirus ontstaat een ‘sense of urgency’. Een aantal experts heeft daarom opgeroepen de wet versneld in te voeren. Deze brief leest u hier.
Wij juichen dit initiatief toe. Het zal een extra instrument zijn om de gevolgen van het virus te bestrijden. Overigens zal de wet niet zaligmakend zijn. Slechts in bepaalde gevallen kan de wet een oplossing -bieden. Het is geen wondermiddel.
Meer weten over de WHOA? Neem contact op met Derk van Geel, partner insolventie & herstructurering via: derk.vangeel@actlegal-fort.com of via tel. 020-664 5111. Voor meer informatie zie ook: www.wbrt.nl.
-
Insolventie & herstructurering begrippen: Het opschortingsrecht
In een reeks blogs belichten de insolventie- en herstructureringsdeskundigen van FORT juridische begrippen en do’s en don’ts die nuttig kunnen zijn indien u te maken krijgt met een wederpartij die in financiële nood verkeert. In dit blog zal ik het opschortingsrecht bespreken.
Het opschortingsrecht toegelicht
Stel, u bestelt goederen maar ontvangt slechts een deel van de bestelling. Uw leverancier verlangt evengoed volledige betaling. Een tweede voorbeeld: U spreekt af om regelmatig goederen aan een klant te leveren en na enige tijd loopt uw klant achter op het afgesproken betalingsschema. Uiteraard wilt u het risico vermijden dat u betaalt voor goederen die nooit worden geleverd óf dat u goederen levert die onbetaald blijven.
Dit risico ontstaat met name wanneer u wordt geconfronteerd met een wederpartij die niet bereid of in staat is diens afspraken na te komen. Dan rijst de vraag of u verplicht bent uw deel van de afspraken na te komen. Het antwoord hierop is kort: nee! Onder bepaalde voorwaarden kunt u gebruik maken van uw opschortingsrecht en uw deel van de afspraken opschorten (uitstellen).
Voorwaarden voor het uitoefenen van uw opschortingsrecht
Om uw deel van de afspraken op te schorten dient te worden voldaan aan een aantal voorwaarden. Ten eerste moet er een opeisbare vordering op de wederpartij bestaan. Dit houdt in dat uw wederpartij tekortschiet in bijvoorbeeld de levering of de betaling. Ook moet er een samenhang bestaan tussen de opeisbare vordering en de op te schorten afspraken. Deze samenhang wordt aangenomen indien de afspraken voortvloeien uit dezelfde of vergelijkbare overeenkomsten tussen de betrokken partijen. Tenslotte dient de opschorting in verhouding te zijn. Zo kan de levering van 200 computers niet worden opgeschort wanneer de klant een betalingsachterstand van slechts enkele dagen heeft en het een onaanzienlijk deel van de totale koopprijs betreft.
Indien aan deze voorwaarden is voldaan dient te worden onderzocht in hoeverre het opschortingsrecht van toepassing is. Partijen kunnen afwijken van de standaard wettelijke bepaling. Zij kunnen derhalve onderling overeenkomen het opschortingsrecht te beperken, te verruimen dan wel volledig uit te sluiten. Indien uw wederpartij wenst af te wijken van de standaard wettelijke bepaling is dit gewoonlijk in diens algemene voorwaarden vermeld.
Houd rekening met de bovengenoemde voorwaarden en de mogelijkheden voor afwijking van de wettelijke bepaling krachtens artikel 52, boek 6 van het BW. Het is zaak deze aspecten te onderzoeken alvorens uw opschortingsrecht in te roepen. Indien het opschortingsrecht onterecht is ingeroepen, kunt u aansprakelijk worden gehouden voor alle aan uw wederpartij toegebrachte schade.
Al met al is het opschortingsrecht een effectief rechtsmiddel. Het kan schadelijke situaties, die het gevolg zijn van een tekortschieten door uw wederpartij, voorkomen.