act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Tag: indeplaatsstelling

  • Zwaarwichtig belang curator bij indeplaatsstelling: het belang van de overnameovereenkomst

    Zwaarwichtig belang curator bij indeplaatsstelling: het belang van de overnameovereenkomst

    Als een huurder van middenstandsbedrijfsruimte zijn in het gehuurde gedreven onderneming wil overdragen aan een derde, zal deze derde de huurovereenkomst vanwege de opgebouwde goodwill veelal ook willen voortzetten.

    Contractsovername

    Dat kan door een minnelijke contractsovername, waarbij de verhuurder instemt met de derde als huurder.

    Als de verhuurder niet instemt met een contractsovername, dan kan de huurder zich tot de rechter wenden. De huurder kan vorderen dat de derde in zijn plaats wordt gesteld, tegen de wil van de verhuurder. Als de rechter een dergelijke indeplaatsstellingsvordering toewijst, wordt de verhuurder geconfronteerd met een huurder waarmee hij mogelijk zelf niet had willen contracteren.

    De opvolgend huurder zet de bestaande huurovereenkomst voort: alle rechten en verplichtingen gaan over. Daarmee wordt de verhuurder de mogelijkheid om bijvoorbeeld een huurprijsverhoging door te voeren ontnomen.

    Een verhuurder zal bezwaar kunnen hebben tegen een indeplaatsstelling indien hij zich geconfronteerd ziet met een in zijn ogen zwakkere huurder.

    Criteria

    Om te voorkomen dat een huurder zomaar een ieder in zijn plaats kan stellen, is er in de wet een aantal waarborgen/criteria opgenomen ten behoeve van de verhuurder. Deze criteria zijn in eerder in het blog ‘Bedrijfsoverdracht en huur: de indeplaatsstelling‘ van Irene Hofhuis uiteengezet. Een van de waarborgen ziet op het zwaarwichtig belang en luidt als volgt:

    • De rechter kan de vordering van de huurder slechts toewijzen indien de huurder die het bedrijf uitoefent een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf.

    Ook in faillissement kan door de curator een vordering tot indeplaatsstelling worden ingesteld. De hiervoor bedoelde waarborgen zijn ook in dat geval van toepassing. De curator moet aannemelijk maken dat de boedel een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf, de zogenoemde “doorstart”.

    Dat de tekst van de in het kader van de doorstart gesloten overnameovereenkomst voor die beoordeling van groot belang is, volgt uit een recente uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht in het faillissement van het Macintosh-concern.

    De rechtbank kwam in deze procedure tot het oordeel dat er geen voldoende zwaarwichtig belang aanwezig was. Dat had er onder meer mee te maken dat niet gesteld of gebleken was dat de koopsom van de onderneming afhankelijk was gesteld van de uitkomst van de indeplaatsstellingsprocedures. Het risico dat bepaalde filialen niet door de doorstarter konden worden voortgezet, kwam voor rekening van de doorstarter. De boedel had geen zwaarwichtig belang bij de indeplaatsstelling omdat de boedel de koopsom ontving, los van het resultaat van de indeplaatsstellingsprocedures.

    Voorts hadden de curatoren zich slechts verbonden om zich in te spannen om tot een indeplaatsstelling te komen, waaraan naar het oordeel van de rechter is voldaan door het aanhangig maken van de indeplaatsstellingsprocedure. Daar komt bij dat de bij de overnameovereenkomst betrokken partijen uitdrukkelijk afstand hadden gedaan van het recht om die overeenkomst (partieel) te vernietigen of te ontbinden, zodat de curatoren daar evenmin een zwaarwichtig belang aan konden ontlenen.

    De stelling van de curatoren dat de boedel ingeval van een geslaagde indeplaatsstelling met € 15.000,- zou worden gespekt, bood ook geen soelaas. Dat geldt ook voor het gestelde zwaarwichtig belang bij behoud van werkgelegenheid. Dat had er mee te maken dat de verhuurder onder opschortende voorwaarde een huurovereenkomst was aangegaan met een derde. Deze derde had zich bereid verklaard om deze boedelbijdrage van € 15.000,- te voldoen en verder om de werknemers in dienst te nemen.

    Kortom: de (formulering van de) te sluiten overnameovereenkomst luistert nauw.

    Het voert voor dit blog te ver om alle elementen van de overnameovereenkomst te behandelen, zodat ik voor de volledigheid graag verwijs naar de uitspraak.

  • Bedrijfsoverdracht en huur: de indeplaatsstelling

    Wat is een indeplaatsstelling?

    Bij een indeplaatsstelling neemt een derde de positie van de oorspronkelijk huurder over. Deze wordt als huurder “in de plaats gesteld” en neemt de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst over.

    Dit is een contractsoverneming. Daarvoor moet de verhuurder toestemming geven, want het uitgangspunt in het Nederlandse recht is contractsvrijheid: het staat iedere partij vrij om zelf te bepalen met wie zij een contract sluit.

    Rechterlijke machtiging

    In artikel 7:307 BW wordt een uitzondering gemaakt op de contractsvrijheid. Deze uitzondering geldt (alleen) voor de situatie waarin het bedrijf dat in het gehuurde wordt uitgeoefend, door de huurder aan een derde wordt overgedragen. De huurder kan dan bij de rechter vorderen dat de derde in zijn plaats wordt gesteld als huurder.

    Overdracht van het bedrijf

    De huurder kan dus alleen een indeplaatsstelling vorderen als hij zijn bedrijf overdraagt. Deze voorwaarde is geregeld stof voor discussie. De verhuurder stelt zich vaak op het standpunt dat niet het bedrijf van de oorspronkelijk huurder, maar alleen diens huurrechten worden overgedragen.

    De rechter vergelijkt het beoogde gebruik van het gehuurde na indeplaatsstelling met het gebruik door de oorspronkelijk huurder. Dit om te beoordelen of er nog kan worden gesproken van hetzelfde bedrijf. Voor de vraag er daadwerkelijk een bedrijf wordt overgedragen, bekijkt de rechter daarnaast wat precies wordt overgedragen. Vaak worden naast de huurrechten de inventaris, voorraden, het personeel en de goodwill overgedragen.

    Het is steeds de vraag of de rechter zal oordelen dat daarmee sprake is van een bedrijfsoverdracht. Dit kan onder meer afhangen van de vraag of de voorraden en inventaris na de indeplaatsstelling nog wel zullen worden gebruikt voor de bedrijfsvoering in het gehuurde. Als na de indeplaatsstelling bijvoorbeeld de formule wordt gewijzigd, kan worden gesteld dat de voorraden en inventaris geen waarde hebben en dat geen sprake is van een bedrijfsoverdracht.  Rechters geven hierover echter wisselende oordelen.

    Overige criteria voor indeplaatsstelling

    Als vaststaat dat er wel sprake is van een bedrijfsoverdracht moet de rechter alle omstandigheden van het geval betrekken bij zijn beslissing om de machtiging al dan niet te verstrekken.

    Daarbij geeft de wet de rechter twee concrete handvaten voor het nemen van zijn beslissing:

    • De rechter mag de vordering alleen toewijzen als de huurder (of de ander die het bedrijf uitoefent) een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht daarvan. Van zo’n zwaarwichtig belang is bijvoorbeeld sprake als de huurder vanwege zijn gezondheid niet meer in staat is om zijn bedrijf voort te zetten.
    • De rechter moet de vordering afwijzen als de voorgestelde nieuwe huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. De huurder doet er dus verstandig aan om voldoende documentatie te verschaffen waaruit blijkt dat de voorgestelde nieuwe huurder deze waarborgen wel biedt. Zoals jaarcijfers, ondernemingsplannen etc.

    Irene Hofhuis  is advocaat binnen de sectie Vastgoedrecht van FORT. Zij adviseert en procedeert onder meer op het gebied van huur, koop en verkoop van vastgoed. Voor vragen is zij bereikbaar op 020 – 664 5111 of via mail.

  • Doorstart na faillissement: voorkom een huurbeëindiging

    Ondernemers die een failliet bedrijf of deel daarvan doorstarten, willen vaak de bijbehorende bedrijfsruimte blijven huren. Dat dit kan, is niet altijd vanzelfsprekend. De curator heeft hierop een flinke invloed.

    De doorstarter kan van de bedrijfsruimte gebruik blijven maken, als hij daarvan de nieuwe huurder wordt. Daarvoor is nodig dat de verhuurder er op verzoek van de curator mee instemt dat de doorstarter als huurder in de plaats van de failliet wordt gesteld. Wanneer de verhuurder dit weigert, kan de curator op grond van artikel 7:307 BW een indeplaatsstelling van de failliet als huurder vorderen.

    Maar let op: de verhuurder kan proberen aan de indeplaatsstelling te ontkomen door de huurovereenkomst op te zeggen. Artikel 39 Faillissementswet biedt zowel de verhuurder als de curator de mogelijkheid tot opzegging wegens het faillissement. Als de huurovereenkomst is geëindigd, is een indeplaatsstelling niet meer mogelijk. Een verhuurder die niet gelukkig is met een mogelijke indeplaatsstelling zal deze opzeggingsbevoegdheid dus al gauw aangrijpen.

    Een opzegging door de verhuurder leidt echter niet tot beëindiging van de huurovereenkomst als hij misbruik maakt van zijn opzeggingsbevoegdheid. Dit kan onder meer het geval zijn als de verhuurder geen schade lijdt door het faillissement, bijvoorbeeld doordat er geen huurachterstand is.

    Optreden van de curator is essentieel

    Een rechter zal tijdens een indeplaatsstellingsprocedure over het algemeen alleen oordelen dat de huurovereenkomst ondanks de opzegging door de verhuurder niet is geëindigd, als de curator tijdig heeft laten weten dat hij niet met de opzegging instemt. De curator doet er daarnaast verstandig aan om de verhuurder zo vroeg mogelijk te laten weten dat hij zich het recht voorbehoudt om in verband met een (mogelijke) doorstart een indeplaatstelling te vorderen. De verhuurder weet zo dat hij niet zonder meer mag verwachten dat zijn huuropzegging tot het einde van de huurovereenkomst leidt.

    Handelt de curator niet voldoende adequaat na opzegging van de verhuurder, dan kan dit het einde van de huurovereenkomst betekenen. De kansen op een indeplaatsstelling van de doorstarter zijn dan verkeken.

    Advies: kijk met de curator mee

    Het optreden van de curator is dus bijzonder bepalend voor de kans dat u als doorstarter gebruik kunt blijven maken van de bedrijfsruimte. Kijk daarom als doorstarter met de curator mee en oefen invloed uit op zijn communicatie met de verhuurder.
    Als u erover twijfelt of de curator voldoende adequaat reageert op een huuropzegging na faillissement, kan de inschakeling van een advocaat die dit kan beoordelen u als doorstarter veel opleveren: een juiste aanpak kan een succesvolle opzegging door de verhuurder tegengaan en de voorgenomen doorstart daarmee maken of breken!

    Auteur: Irene Hofhuis

  • Huurder is failliet. Kan verhuurder altijd opzeggen?

    Huurder is failliet. Kan verhuurder altijd opzeggen?

    Als een huurder failliet gaat, kunnen de verhuurder en de curator van de huurder de huurovereenkomst tussentijds opzeggen.

    Zoals Derk van Geel in zijn blog van 5 april 2013 terecht aangaf, is het van belang dat de verhuurder bij het faillissement van de huurder nagaat of het juist wel of niet verstandig is om de huurovereenkomst zelf op te zeggen (https://www.actlegal-netherlands.com/verhuurder-laat-de-curator-opzeggen/). Onder bepaalde omstandigheden kan het voor de verhuurder juist nuttig zijn om de huurovereenkomst niet op te zeggen en af te wachten of de curator daartoe overgaat.

    De verhuurder is in principe vrij in zijn keuze om de huurovereenkomst al dan niet op te zeggen, maar hij mag de huurovereenkomst niet altijd opzeggen.

    Zo mag de verhuurder de huurovereenkomst niet opzeggen als dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of als dit misbruik van recht oplevert.

    Stel dat de verhuurder de winkelruimte die de failliete huurder huurt aan een ander wil verhuren omdat hij een hogere huur kan krijgen. De verhuurder heeft er dan belang bij om zo snel mogelijk van de lopende huurovereenkomst af te komen, zodat hij een nieuwe huurovereenkomst kan sluiten. Als de curator een doorstart wil maken en een overnemende partij heeft gevonden, wil de curator waarschijnlijk niet dat de huurovereenkomst eindigt. Voor een overnemende partij is het namelijk essentieel dat hij de huurovereenkomst kan voortzetten. De curator zal de verhuurder dan vragen om hiermee in te stemmen. Doet de verhuurder dat niet (vrijwillig), dan kan de curator vorderen dat hij wordt gemachtigd om de overnemende partij (tegen de wil van de verhuurder) in de plaats te stellen van de huurder (indeplaatsstelling).

    Als er onder deze omstandigheden geen huurachterstand is of als de overnemende partij garant staat voor de betaling van de huurachterstand, kan de opzegging van de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn of misbruik van recht opleveren. De indeplaatsstelling kan dan toch worden toegewezen, ook al heeft de verhuurder opgezegd. Wel moet uiteraard aan alle wettelijke vereisten voor indeplaatsstelling worden voldaan (http://wetten.overheid.nl/BWBR0005290/Boek7/Titel4/Afdeling6/Artikel307/geldigheidsdatum_23-07-2012).

    Dus, verhuurder wees erop bedacht dat u niet altijd kunt opzeggen als de huurder failliet gaat.

    Jodit de Bruin