act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Tag: huurder

  • Hoogste rechter aan zet in vraagstuk over corona en huurbetaling

    Hoogste rechter aan zet in vraagstuk over corona en huurbetaling

    Hoogste rechter aan zet in vraagstuk over corona en huurbetaling

    4 mei 2021, door Jelle de Vries

     

    Sinds de uitbraak van de coronacrisis is een groot aantal juridische procedures gevoerd over de omvang van de huurbetalingsverplichting in het licht van de coronamaatregelen. Of kortweg in het jargon van de pandemie: ‘de coronakorting’. Een groot deel van deze procedures is gevoerd in kort geding (voorlopig oordeel) en/of bij de laagste rechterlijke instantie in Nederland (de rechtbanken). Daarin komt echter verandering. In een recente uitspraak (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982) heeft de Limburgse kantonrechter de coronaproblematiek namelijk via zogeheten prejudiciële vragen rechtstreeks aan de Hoge Raad voorgelegd.

    Heineken vs. Verhuurder

    Aanleiding voor de vragen is een geschil tussen Heineken en een van haar verhuurders, dat illustratief is voor de procedures die momenteel in groten getale gevoerd worden. Heineken, die naast bierbrouwerijen ook circa 130 eigen panden heeft en ongeveer 600 panden onderverhuurt, heeft aan het begin van de coronacrisis aan al haar klanten twee maanden huur kwijtgescholden (april en mei 2020). Vervolgens heeft Heineken aan haar verhuurders gevraagd om één van deze twee maanden voor haar rekening te nemen, om zo – volgens het ook in de rechtspraak veel gebezigde adagium –  de ‘pijn van de coronacrisis te delen’. Heineken heeft tevens daar naar gehandeld door feitelijk uitvoering te geven aan haar voorstel. Op praktische gronden is Heineken daartoe overgegaan ongeacht of de betreffende verhuurder heeft ingestemd. In de Limburgse kwestie was dat niet het geval en heeft de verhuurder Heineken uiteindelijk in rechte betrokken.

    Juridische argumenten

    In de juridische procedure worden voor een belangrijk deel de ‘standaard’ juridische corona-argumenten aangevoerd.

    De huurder stelt zich op het standpunt dat zij recht heeft op huurprijsvermindering als gevolg van de door de overheid getroffen maatregelen in verband met de coronacrisis. De huurder betoogt daartoe dat sprake is van een gebrek dan wel van onvoorziene omstandigheden die een wijziging van de huurverhouding rechtvaardigen. Dat wil dus vooral zeggen: die een verlaging van de huurprijs rechtvaardigen.

    De verhuurder, op haar beurt, beredeneert dat de overheidsmaatregelen zien op de uitoefening van de horeca en (dus) niet op het gehuurde zelf. Het is dan ook de vraag of sprake is van een genotbeperking van het gehuurde in de zin van de wettelijke gebrekenregeling. Ook is in veel huurovereenkomsten of in de toepasselijke algemene bepalingen huurprijsvermindering op grond van de gebrekenregeling uitgesloten.

    Bij de toepassing van het leerstuk van onvoorziene omstandigheden is, volgens verhuurders, niet (voldoende) duidelijk welke omstandigheden van het geval relevant zijn en in welke mate die meegewogen moeten worden. Zo is bijvoorbeeld niet duidelijk op welke wijze de tegemoetkomingen die een huurder van de overheid heeft ontvangen – zoals gelden uit de TOGS-, NOW- of TVL-regeling –  mee moeten wegen. In de tot op heden gewezen (lagere) rechtspraak is verschillend omgegaan met deze en andere vragen. Zo is bijvoorbeeld eerst lange tijd geen aandacht geweest voor ontvangen overheidssteun, terwijl meer recente rechtspraak daar wel blijk van geeft. Maar ook dan zijn nog niet alle vragen beantwoord. Het is bijvoorbeeld niet duidelijk welk type compensaties op welke manier mee moeten worden genomen. Kwalificeert de TVL bijvoorbeeld als omzet of moet de TVL rechtstreeks in mindering gebracht worden op de huur? En de NOW?

    De prejudiciële vragen

    Om duidelijkheid te krijgen over deze en andere vragen heeft de Limburgse kantonrechter nu dus besloten om de coronaproblematiek rechtstreeks aan de Hoge Raad voor te leggen. De kantonrechter motiveert dit door er op te wijzen dat hoewel er maatschappelijk een zekere behoefte wordt gevoeld om de schade van de coronamaatregelen op een bepaalde manier te verdelen tussen huurders en verhuurders, het niet helder is of en op welke manier dat ook juridisch vorm kan worden gegeven. Dat laatste is immers bepalend.  De grote hoeveelheid rechtszaken die landelijk gevoerd worden en de vele rechtszaken die naar verwachting nog zullen volgen, rechtvaardigen volgens de kantonrechter het stellen van prejudiciële vragen.

    De vragen die de Limburgse kantonrechter vervolgens aan de Hoge Raad voorlegt zijn kort maar krachtig en volgen het ‘corona-stramien’ zoals dat inmiddels uit de rechtspraak blijkt:

    1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
    2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
    3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
    4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

    De Hoge Raad zal deze vragen nu moeten gaan beantwoorden. Eén van de voordelen daarvan is dat er meer gezag toekomt aan een uitspraak van de Hoge Raad als hoogste rechtscollege dan aan lagere rechtspraak. Dat moet niet alleen de rechtseenheid ten goede komen, maar ook is de gedachte hierachter dat een duidelijke richtlijn van de Hoge Raad nieuwe procedures kan voorkomen omdat partijen beter weten waar zij aan toe zijn.

    Enkele beperkingen

    Hoewel de vragen moeten leiden tot een duidelijk(er) kader, zijn er ook beperkingen.

    Zo heeft de eerste vraag – en daarmee ook de vervolgvragen – expliciet betrekking op van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca. In navolging van het concrete geval dat de aanleiding vormt voor het stellen van de prejudiciële vragen (een horecakwestie) beperkt de vraag zich dus in beginsel tot hotels, restaurants en cafés. Andere categorieën waarvoor in de praktijk vergelijkbare problematiek speelt, zoals de sport- en retailsector, vallen daar in principe buiten. Om toch tot een uitspraak te komen met een zo groot mogelijke praktische relevantie, is denkbaar dat de Hoge Raad waar mogelijk min of meer algemene richtlijnen biedt en/of de mogelijkheid benut om in zijn antwoord ook expliciet andere sectoren te bespreken.

    Een andere potentiële beperking is dat de voorliggende kwestie enigszins atypisch is, omdat sprake is van een onderhuursituatie. De verhuurder heeft zich dan ook op het standpunt gesteld dat ‘de pijn’ niet eerlijk wordt verdeeld als de huurkorting alleen wordt vastgesteld in de verhouding tussen verhuurder en huurder. De onderhuurder, die feitelijk exploiteert, blijft dan buiten schot. Het is de vraag hoe daarmee om moet worden gegaan. Een vergelijkbaar vraagstuk in dit verband is bijvoorbeeld de vraag in hoeverre banken als vastgoedfinanciers mee moeten delen in de pijn, zoals inmiddels ook in de politiek wel wordt betoogd (Motie 35 669-45). Het zal moeten blijken hoe de Hoge Raad met dit element omgaat.

    Tot slot

    Doorgaans beantwoordt de Hoge Raad aan hem voorgelegde prejudiciële vragen binnen zes tot twaalf maanden. Gelet op het gevoelde maatschappelijke belang van de vragen van de Limburgse kantonrechter zal de Hoge Raad zich in dit geval mogelijk op kortere termijn over de vragen uitspreken.

    Heeft u vragen naar aanleiding van het lezen van bovenstaand artikel, of bent u benieuwd of we uw onderneming/ u als huurder/verhuurder of vastgoedinvesteerder op een andere manier kunnen bijstaan? Neem contact op met Jelle de Vries, advocaat vastgoedrecht en huurrecht via: jelle.devries@actlegal-fort.com of via tel. +31 (0)20 664 51 11.

  • ROZ model bankgarantie voor huurovereenkomst bedrijfsruimte mag door nieuwe verhuurder worden getrokken

    Veel verhuurders willen bij het aangaan van een huurovereenkomst bedrijfsruimte dat de huurder financiële zekerheid stelt. Dat kan bijvoorbeeld met een ROZ model bankgarantie of een concerngarantie. Als de verhuurder het gehuurde vervolgens tijdens de huurovereenkomst verkoopt, kan discussie ontstaan of de garantie met het gehuurde is overgegaan naar de nieuwe verhuurder. Voor de bankgarantie volgens het model van de Raad van Onroerende Zaken (ROZ) oordeelde de rechtbank Amsterdam onlangs dat de bankgarantie bij verkoop van het gehuurde mee overgaat.

    Huurder failliet en verhuurder int ROZ model bankgarantie
    Tijdens de huurovereenkomst – en na het stellen van de bankgarantie – wordt het gehuurde verkocht. De nieuwe eigenaar wordt verhuurder. Een paar jaar daarna gaat de huurder failliet en ontstaat er een huurachterstand. Op verzoek van de verhuurder, maakt de bank het bedrag van de bankgarantie (ruim € 50.000,– ) aan hem over. De bank crediteert de bankrekening van de failliete huurder voor eenzelfde bedrag.

    Volgens de curator van de failliete huurder had de bank niet mogen uitkeren en moet het bedrag aan de boedel worden betaald.

    ROZ model bankgarantie mee overgegaan?
    De ROZ model bankgarantie zegt dat deze overgaat op “rechtsverkrijgenden van de verhuurder”. Wat betekent dit?

    Volgens de nieuwe verhuurder betekent dit dat de bankgarantie bij de verkoop van het gehuurde mee is overgaan. De curator ziet dat anders. Hij zegt dat de bankgarantie zelf ook aan de nieuwe verhuurder had moeten worden overgedragen.

    Nieuwe verhuurder mag bankgarantie trekken
    De curator heeft het nakijken. De rechtbank oordeelt  dat uit de tekst van de ROZ model bankgarantie blijkt dat deze bij de verkoop van het gehuurde mee overgaat op de nieuwe verhuurder.

    Voor de praktijk lijkt dit een wenselijke uitkomst. Al is het maar omdat de huurder anders de mogelijkheid zou hebben om de verkoop te frustreren.

    Het is evengoed begrijpelijk dat de curator de ROZ model bankgarantie anders uitlegde. Hij zal wellicht niet de laatste zijn die dat doet. In het huidige financiële klimaat waarin veel huurders het niet redden, kunnen verhuurders met deze uitspraak dus hun voordeel doen.

    Irene Hofhuis  is advocaat binnen de sectie Vastgoedrecht van FORT. Zij adviseert en procedeert onder meer op het gebied van huur, koop en verkoop van vastgoed. Voor vragen is zij bereikbaar op 020 – 664 5111 of via mail.

  • Een ijssalon is geen pannenkoekenhuis!

    Een ijssalon is geen pannenkoekenhuis!

    In economisch slechte tijden komt het met regelmaat voor dat een huurder, die zijn omzet ziet teruglopen, de gebruiksmogelijkheden van het gehuurde wil uitbreiden of wijzigen. Een hot topic is of deze uitbreiding of wijziging is toegestaan. In veruit de meeste huurovereenkomsten is een door verhuurder en huurder afgebakende bestemmingsclausule opgenomen. In een recent arrest van Hof Amsterdam stond de vraag centraal of een verhuurder, ondanks een strikte bestemmingsclausule, moest gedogen dat de huurder zijn assortiment zou uitbreiden.

    Bestemmingsclausule

    De bestemmingsclausule luidde: “ijssalon, inclusief de mogelijkheid om in de wintermaanden over te gaan op de verkoop van stamppotten” (een variant dus op de in Amsterdam bekende IJscuypje-formule). Huurder wilde in aanvulling daarop – tegen de zin van verhuurder – ook pannenkoeken verkopen. Het Hof stelde voorop dat een verhuurder een verregaande vrijheid heeft om te bepalen welke soort exploitatie hij in het gehuurde wil toestaan. Verder geldt dat de huurovereenkomst, met als onderdeel de bestemmingsclausule, het resultaat is van een door twee partijen in vrijheid gesloten overeenkomst. Een verhuurder kan zijn huurder dus, uitzonderingen daargelaten, aan de overeengekomen bestemming houden. Of, in de woorden van het hof: “een beroep van verhuurder op een overeengekomen beperking van de gebruiksmogelijkheden (zal) niet snel als onaanvaardbaar van de hand kunnen worden gewezen.”

    Rendabele exploitatie?

    Vaststond dat huurder financiële problemen had. De vraag was vervolgens of het voor huurder mogelijk zou moeten zijn om binnen de contractuele bestemming zijn onderneming rendabel te exploiteren. Huurder stelde dat dit niet mogelijk was, maar liet na dat aan te tonen. Dat terwijl de verhuurder erop had gewezen dat in Amsterdam diverse (succesvolle) ijssalons volgens de formule “IJscuypje” waren gestart. Volgens het Hof was het aan huurder om zijn stelling aannemelijk te maken, maar het Hof vond dat huurder daarin niet was geslaagd.

    Belangen verhuurder

    Had huurder wel kunnen aantonen dat hij binnen de contractuele bestemming niet rendabel kon exploiteren, dan was dat waarschijnlijk toch niet genoeg geweest om het gelijk aan zijn zijde te krijgen. Het Hof hechtte er, ten gunste van verhuurder, ook belang aan dat:
    (i) verhuurder had aangetoond dat hij specifiek op zoek is geweest naar een huurder die een ijssalon zou exploiteren;
    (ii) door het gedogen van de verkoop van pannenkoeken de kans aanzienlijk was dat het karakter van het gehuurde zou wijzigen;
    (iii) de niet aan het seizoen gebonden verkoop van pannenkoeken zich nagenoeg geheel richt op toeristen (terwijl de verkoop van stamppotten in de winter zich op buurtbewoners richt);
    (iv) de verhuurder een (financieel) belang had bij het slagen van het gemeentelijk streven naar een opwaardering van het deel van het centrum van Amsterdam waar het gehuurde is gevestigd (Project 1012), onder meer door een vermindering van het aantal eenzijdig op toeristen gerichte winkels.

    Conclusie

    Voor een huurder van winkelruimte is het dus niet eenvoudig om een contractuele bestemming op te rekken. Hij zal daarvoor ten minste moeten bewijzen dat exploitatie van zijn onderneming op basis van die bestemming niet rendabel is.

  • Boete of wettelijke handelsrente of allebei?

    In de praktijk wordt op grote schaal gebruikgemaakt van de ROZ-modellen voor huurovereenkomsten. Daarin is bepaald dat huurder een boete verschuldigd is als hij de huur niet op tijd voldoet.

    Zo luidt artikel 18.2 van het ROZ-model voor kantoorruimte (2003) als volgt:

    “Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”

    In een recente uitspraak van het Hof Amsterdam ging het om de uitleg van dit artikel. Huurder had een huurachterstand. Verhuurder vorderde betaling van de achterstallige huur. Daarnaast vorderde verhuurder zowel de boete op grond van artikel 18.2 als de wettelijke handelsrente.

    Het Hof oordeelde dat verhuurder alleen recht had op de boete en niet (ook) op de wettelijke handelsrente. Volgens het Hof treedt een overeengekomen boete in de plaats van de wettelijke handelsrente. Verhuurder had daarom alleen recht op de boete en niet op allebei.

    De wettelijke regeling waarnaar het Hof verwijst geeft partijen de mogelijkheid om daarvan af te wijken.  Partijen kunnen dus afspreken dat huurder wel tegelijkertijd een boete en wettelijke handelsrente verschuldigd is. Dat moet dan duidelijk blijken uit de huurovereenkomst. Met artikel 18.2 wordt niet expliciet geregeld dat verhuurder recht heeft op allebei.

    Tip:

    Verhuurder, zorg ervoor dat u in de huurovereenkomst expliciet regelt dat u zowel recht hebt op de boete als op de wettelijke handelrente. Huurder, wees erop bedacht dat uw verhuurder alleen recht heeft op de boete, tenzij expliciet anders is overeengekomen.

    Voor vragen over dit blog kunt u contact opnemen met de sectie Vastgoed via telefoonnummer 020-6645111

  • Hoge Raad: faillissementspauliana geen grondslag voor vernietiging van een juridische splitsing

    Juridische afsplitsing

    Een vennootschap kan door een juridische afsplitsing haar vermogen overdragen aan een of meer nieuwe vennootschappen. De vennootschap waarvan wordt afgesplitst heeft normaal gesproken diverse contractspartijen, zoals bijvoorbeeld de verhuurder van haar winkelruimte. Bij een afsplitsing kan de huurovereenkomst dan worden overgedragen op een van de verkrijgende vennootschappen. Dit zorgt ervoor dat de verhuurder tegen zijn zin te maken krijgt met een nieuwe huurder. Deze kan financieel zwakker zijn dan zijn eerdere huurder. Mogelijk gaat de nieuwe huurder zelfs op korte termijn failliet.

    Verzet

    Voor de splitsing is geen medewerking van contractspartijen nodig. Deze partijen staan echter niet per se met lege handen: de wet geeft hen – in sommige gevallen – mogelijkheden in verzet te gaan tegen een (voorgenomen) splitsing. FORT heeft recent een artikel gepubliceerd waarin deze mogelijkheden worden besproken. Ook wordt in het artikel besproken hoe een verhuurder – in een vroeg stadium – waarborgen kan bedingen voor het geval een huurder over wil gaan tot splitsing.

    Naast de mogelijkheden van verzet en het bedingen van waarborgen kan een splitsing in beperkte gevallen ook (door de rechter) worden vernietigd (artikel 2:334u BW). In geval van faillissement is een belangrijke vraag of ook een curator de splitsing kan terugdraaien (op grond van artikel 42 Faillissementswet). Het idee van artikel 42 Fw is dat een curator onder omstandigheden een vroegere rechtshandeling van een vennootschap kan vernietigen als deze onverplicht was aangegaan en de schuldeisers van de failliete partij daardoor zijn benadeeld. Voor de verhuurder kan dit relevant zijn omdat bij een vernietiging van de splitsing de eerste (wellicht gezondere) vennootschap weer in beeld komt.

    Faillissementspauliana

    In een recent arrest van de Hoge Raad is deze vraag aan de orde gekomen. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat naast de gronden van artikel 2:334u BW, geen plaats is voor vernietiging van een splitsing op grond van de faillissementspauliana. De gronden om een splitsing te vernietigen zijn dus uitputtend geregeld in artikel 2:334u BW. Voor bijvoorbeeld een verhuurder is het daarom belangrijk direct in actie te komen zodra een huurder het voornemen tot splitsing kenbaar heeft gemaakt.

    In genoemd door Fort Advocaten gepubliceerd artikel over de juridische splitsing, wordt het splitsingstraject en de juridische positie van huurder en verhuurder uitgebreid behandeld.

  • Vastgoed en faillissement: opzeggen of niet?

    Vastgoed en faillissement: opzeggen of niet?

    Een professionele verhuurder weet dat het onverstandig kan zijn, om aan een curator de huur op te zeggen. Dat heeft te maken met de vraag, of een opleveringsverplichting een boedelschuld is en dus bij voorrang door de curator moet worden betaald. Over deze kwestie is een nieuw arrest van de Hoge Raad verschenen en omdat er de komende drie jaar nog heel wat huurders failliet zullen gaan, geef ik een korte samenvatting.

    Als een huurder failliet gaat, kunnen zowel de curator als de verhuurder opzeggen met een termijn van drie maanden. De tot het einde van de opzegtermijn verschuldigde huur is een boedelschuld. Omdat een boedelschuld eerder moet worden betaald dan een faillissementschuld, is dat voordelig voor de verhuurder.
    Dat voordeeltje was welkom, want verhuurders komen er in een faillissement bekaaid vanaf. Om aan de gevolgen van de korte drie maanden termijn te ontkomen, zijn allerlei constructies bedacht. Een goed voorbeeld daarvan is de vooraf verstrekte bankgarantie die geldt voor een langere periode. De Hoge Raad heeft het gebruik daarvan ernstig beperkt.

    Een verhuurder mist echter niet alleen huurinkomsten, maar wordt vaak ook geconfronteerd met opleveringsperikelen. De kosten van reparatie, fysiek herstel en milieuverontreiniging kunnen immers flink oplopen. Deze kosten werden wel aangemerkt als boedelschuld, maar alleen als het de curator was die had opgezegd, dus niet als de verhuurder dat had gedaan. Daarom lieten curatoren soms de huurovereenkomst doorlopen om aan de hogere boedelschuld te ontkomen. In de praktijk leidde dat soms tot een soort wedstrijd: wie kan het langst zijn adem inhouden?
    Deze gang van zaken is ontstaan na het arrest Circle Plastics. Daar was in de gehuurde bedrijfsruimte van de failliet 5000 ton vervuild landbouwplastic. Dat plastic was een grondstof, die werd verwerkt tot schone korrels. Na het faillissement werd de productie gestaakt en moest het vervuilde plastic met inachtneming van milieuvoorschriften worden afgevoerd. De curator weigerde dat, zodat de verhuurder daartoe zelf moest overgaan. De verwijdering kostte ƒ 400.000,– en de Hoge Raad bepaalde dat sprake was van een boedelschuld:
    “Zoals de Hoge Raad heeft geoordeeld in zijn arrest van 28 september 1990, nr. 13976, NJ 1991, 305 en in zijn (…) arrest van 12 november 1993, moet een verplichting die is ontstaan als gevolg van een door de curator ten behoeve van de boedel verrichte rechtshandeling als boedelschuld worden aangemerkt. Dit wordt niet anders doordat de desbetreffende verplichting mede haar grond vindt in een al voor de faillietverklaring bestaande rechtsverhouding. Voor heroverweging van deze oordelen ziet de Hoge Raad geen aanleiding.”

    De Hoge Raad denkt daar nu anders over; hij is ‘om’. In het arrest van 19 april 2013 (te vinden als LJN nummer BY6108 onder rechtspraak.nl) komt de Hoge Raad wel tot een heroverweging. Vanaf nu geldt, dat als een curator een huurovereenkomst opzegt, de schadevergoedingsverplichting die ontstaat om het gehuurde bij het einde van de huur te herstellen, geen boedelschuld is. Daarbij wordt een nuancering aangebracht: de verhuurder mag van de curator wel verlangen dat tot de boedel behorende zaken uit het gehuurde worden verwijderd. Doet de curator dat niet, dan kan een boedelschuld ontstaan.

    Is de grens duidelijk te trekken? Nee. Maar de conclusie is wel, dat een verhuurder er nu verstandig aan doet om snel op te zeggen.

    Verhuurders gaan er met deze uitspraak niet op vooruit en zullen moeten zoeken naar andere methodes om hun belangen veilig te stellen.

  • Huurder is failliet. Kan verhuurder altijd opzeggen?

    Huurder is failliet. Kan verhuurder altijd opzeggen?

    Als een huurder failliet gaat, kunnen de verhuurder en de curator van de huurder de huurovereenkomst tussentijds opzeggen.

    Zoals Derk van Geel in zijn blog van 5 april 2013 terecht aangaf, is het van belang dat de verhuurder bij het faillissement van de huurder nagaat of het juist wel of niet verstandig is om de huurovereenkomst zelf op te zeggen (https://www.actlegal-netherlands.com/verhuurder-laat-de-curator-opzeggen/). Onder bepaalde omstandigheden kan het voor de verhuurder juist nuttig zijn om de huurovereenkomst niet op te zeggen en af te wachten of de curator daartoe overgaat.

    De verhuurder is in principe vrij in zijn keuze om de huurovereenkomst al dan niet op te zeggen, maar hij mag de huurovereenkomst niet altijd opzeggen.

    Zo mag de verhuurder de huurovereenkomst niet opzeggen als dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of als dit misbruik van recht oplevert.

    Stel dat de verhuurder de winkelruimte die de failliete huurder huurt aan een ander wil verhuren omdat hij een hogere huur kan krijgen. De verhuurder heeft er dan belang bij om zo snel mogelijk van de lopende huurovereenkomst af te komen, zodat hij een nieuwe huurovereenkomst kan sluiten. Als de curator een doorstart wil maken en een overnemende partij heeft gevonden, wil de curator waarschijnlijk niet dat de huurovereenkomst eindigt. Voor een overnemende partij is het namelijk essentieel dat hij de huurovereenkomst kan voortzetten. De curator zal de verhuurder dan vragen om hiermee in te stemmen. Doet de verhuurder dat niet (vrijwillig), dan kan de curator vorderen dat hij wordt gemachtigd om de overnemende partij (tegen de wil van de verhuurder) in de plaats te stellen van de huurder (indeplaatsstelling).

    Als er onder deze omstandigheden geen huurachterstand is of als de overnemende partij garant staat voor de betaling van de huurachterstand, kan de opzegging van de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn of misbruik van recht opleveren. De indeplaatsstelling kan dan toch worden toegewezen, ook al heeft de verhuurder opgezegd. Wel moet uiteraard aan alle wettelijke vereisten voor indeplaatsstelling worden voldaan (http://wetten.overheid.nl/BWBR0005290/Boek7/Titel4/Afdeling6/Artikel307/geldigheidsdatum_23-07-2012).

    Dus, verhuurder wees erop bedacht dat u niet altijd kunt opzeggen als de huurder failliet gaat.

    Jodit de Bruin

  • Verhuurder? Laat de curator opzeggen.

    Door het faillissement van een huurder komt de huurovereenkomst niet automatisch te vervallen. Deze moet dus nog worden beëindigd.

    Volgens de faillissementswet kunnen zowel de curator als de verhuurder de lopende huurovereenkomst opzeggen. Er geldt dan een opzegtermijn van drie maanden. Dit kan zowel mondeling als schriftelijk (of per e-mail) gebeuren. Om bewijsredenen heeft schriftelijk opzeggen natuurlijk de voorkeur.

    Als een verhuurder bijvoorbeeld een nieuwe huurder op het oog heeft, kan hij belang hebben bij snelle opzegging. Ook kan hij proberen met de curator een eerdere datum van beëindiging af te spreken.

    Maar er zijn ook nadelen:

    Opleveringsverplichtingen

    Denk bijvoorbeeld aan de opleveringsverplichtingen. Alleen als de curator opzegt, vormt de opleveringsverplichting een ‘boedelschuld’. Een boedelschuld heeft een veel hogere rang dan een gewone (concurrente) schuld en zal dus eerder betaald worden.

    Bankgarantie

    Ook kan het doorlopen van de huurovereenkomst gevolgen hebben voor de bankgarantie. Wanneer er geen (of nauwelijks) huurachterstand is en de bankgarantie nog niet is ‘volgelopen’, kan de verhuurder er belang bij hebben om de huurovereenkomst nog niet op te zeggen. Zolang de huurovereenkomst loopt en er huurpenningen verschuldigd zijn, kunnen deze onder de bankgarantie worden getrokken.

    De curator kan natuurlijk ook opzeggen om de schuld te beperken. Daarop heeft de verhuurder weinig invloed (maar ook hier zijn mogeljkheden).

    Dit is met name van belang omdat de Hoge Raad heeft uitgemaakt dat leegstandschade in principe niet onder de bankgarantie kan worden verhaald. Het moet dus uit de lopende huur komen.

    Het is voor een verhuurder in ieder geval verstandig om goed na te gaan of hij beter wel of niet kan opzeggen bij het faillissement van de huurder.