act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Tag: gemeente

  • Woning verhuren aan toeristen. Mag dat van de Gemeente?

    Woning verhuren aan toeristen. Mag dat van de Gemeente?

    Er zijn nieuwe ontwikkelingen op het terrein van tijdelijke verhuur van appartementen aan toeristen. In diverse media is hier recentelijk aandacht aan besteed. Aanleiding is de besluitvorming in de (openbare) vergadering van de gemeenteraad van Amsterdam op 12 en 13 februari 2014.

    Gemeente Amsterdam ontwikkelt nieuw beleid!
    Voorheen bestond discussie over de vraag of en (zo ja) onder welke voorwaarden tijdelijke verhuur van appartementen aan toeristen door de gemeente was toegestaan. Aan deze discussie beoogt de gemeente Amsterdam met nieuw beleid een einde te maken.

    Met het nieuwe beleid stelt de gemeente strikte voorwaarden waaraan verhuurders moeten voldoen. Zo moet de verhuurder belasting afdragen, is het alleen toegestaan voor vrije sector huurwoningen en (slechts) voor een periode van maximaal twee maanden per jaar.

    Voor een kort overzicht van het nieuwe beleid:
    NOS.NL
    NU.NL

    Voor de officiële vergaderstukken van de gemeenteraad (onder Volkshuisvesting, nrs. 24 – 27).

    Gevolgen voor de praktijk?
    De officiële publicatie van het nieuwe beleid laat nog even op zich wachten. Ook zal het nieuwe beleid verder worden uitgewerkt in formele regelgeving. Welke gevolgen het nieuwe beleid voor de praktijk zal hebben, valt daarom nog niet volledig te overzien. Vast staat wel dat het nieuwe beleid extra voorwaarden voor verhuurders met zich brengt.

    Let op: VvE-regels blijven van toepassing!
    In de meeste gevallen is in de splitsingsakte bepaald dat schriftelijke voorafgaande toestemming nodig is van de VvE voor tijdelijke verhuur aan toeristen. Als de VvE-regels tijdelijke verhuur uitsluiten of daar voorwaarden aan verbinden, blijft verhuurder daaraan gebonden. Het nieuwe gemeentelijke beleid brengt daarin geen wijziging!

    Auteurs : Jodit de Bruin en Niels Mijinke.

  • Elke zondag ‘koopzondag’?

    De ‘koopzondag’ is de afwijking van het verbod voor winkeliers om de deuren te openen op zon- en feestdagen. Maar wat is een regel zonder uitzondering? Er bestaan meerdere uitzonderingen op het verbod tot zondagsopenstelling, bijvoorbeeld de vrijstelling door de gemeenteraad voor maximaal 12 zon- en feestdagen per jaar, of de vrijstelling voor toeristische gebieden.

    Over de zondagsopenstelling is al jaren (politiek) gekrakeel. Aanvankelijk leidde dat tot een aanscherping van de regels: een gemeente mocht zichzelf niet al te snel tot toeristisch gebied bestempelen.

    Inmiddels waait er een andere wind: meer vrijheid op dit gebied voor gemeenten om hier hun eigen weg in te kiezen.

    Op 28 mei heeft de Eerste Kamer ingestemd met een initiatief-wetsvoorstel dat de wet wijzigt en de verantwoordelijkheid voor zondagsopenstelling bij gemeenten legt. Waarschijnlijk treedt de wijziging op 1 juli 2013 in werking.

    Maatwerk
    Betekent deze wetswijziging een permanente zondagsopenstelling? Niet per se. De bestaande vrijstellingsmogelijkheden worden uit de wet geschrapt. Gemeenten krijgen meer vrijheid, omdat ze niet meer gebonden zijn aan het maximum van 12 zon- en feestdagen of de toerismebepaling. De wetswijziging geeft de gemeente de mogelijkheid om het koopzondagenbeleid af te stemmen op de lokale economische behoeften en de belangen van de inwoners van die gemeente. Maatwerk is mogelijk.

    Er zal ongetwijfeld wederom veel discussie ontstaan over de invulling van de zondagsopenstelling. Staan we zondagsopenstelling wel of niet toe? Zo ja, welke dagen wel en welke dagen niet? Mogen alle winkels open of slechts bepaalde? Geldt de openstelling voor de hele gemeente of voor een bepaald gebied in de gemeente? En last but not least: hoe wijs je winkels aan die wel/niet de deuren mogen openen op zondag?

    Genoeg vragen die nog beantwoord moeten worden. Een ding is zeker: het begrip ‘koopzondag’ schrappen we voorlopig nog niet uit de Van Dale. Wordt vervolgd.

  • Leegstand en bestemmingsplan: een onafscheidelijk duo?

    Leegstand en bestemmingsplan zijn goed op weg een onafscheidelijk duo te worden in de rechtspraak.

    Indien, bijvoorbeeld, veel m2 nieuwe detailhandel wordt bestemd in een bestemmingsplan, dan probeert de concurrentie dat van oudsher vaak tegen te gaan met het argument dat dit zal leiden tot overmatige concurrentie en dus tot leegstand. Het argument is dan dat de gemeente niet de leegstand mag bevorderen door het bestemmen van overmatig veel m2 detailhandel omdat dit geen goede ruimtelijke ordening is. Het bestemmingsplan mag dus niet op die manier worden vastgesteld.

    Duurzame ontwrichting?

    Dit argument haalde het lange tijd niet bij de rechter, omdat de bestuursrechter alleen maar keek naar de vraag of er sprake was van ‘ duurzame ontwrichting’ (= zodanig veel concurrentie en daardoor faillerende ondernemingen, dat er voor de consument geen dagelijkse winkels op redelijke ‘dagelijkse winkel’-afstand overbleef).

    Bestemmingsplan mag leegstand niet bevorderen

    Maar inmiddels heeft de bestuursrechter ietwat de deur opengezet voor het argument dat een bestemmingsplan geen leegstand mag bevorderen. Voor meer informatie: zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 5 december 2012 (LJN BY5093) De Afdeling overwoog dat leegstand leidt tot verslechtering van het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat en dat is in strijd met de beginselen van een goede ruimtelijke ordening. De gemeente diende alsnog te onderbouwen dat de leegstand niet optreedt danwel dat leegstand zal optreden op een ‘normaal’, ruimtelijk aanvaardbaar niveau.

    Ook in het Bro, artikel 3.1.6 lid 2 (per 2012 in werking) staat inmiddels het nodige over de verplichting voor een gemeente om goed te onderbouwen wat de gevolgen zijn van het bestemmen van nieuwe stedelijke ontwikkelingen.

    Tip: doe tijdig uw huiswerk. Als een bestemmingsplan wordt gewijzigd en u bent het er niet mee eens, ga dan al in de voorontwerpfase op dit punt in discussie met de gemeente.

    Auteur: Floor Frank

    Voor vragen kunt u zich wenden tot Sascha Stavenuiter of Rob Ijsendijk of per telefoon via nummer 020-66455111.