act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Tag: bestemmingsplan

  • De Omgevingswet: bereid u goed voor!

    De Omgevingswet: bereid u goed voor!

    Op 1 januari 2021 treedt de Omgevingswet in werking. Er gaat met deze nieuwe wet een hoop veranderen binnen het omgevingsrecht. Sterker nog, het hele systeem gaat op de schop. Wilt u weten wat er voor u als burger of ondernemer gaat veranderen? En hoe u zich het best op deze veranderingen kunt voorbereiden? Houd dan deze blogserie over de Omgevingswet in de gaten. Of bezoek één van onze seminars! Een gewaarschuwd mens telt immers voor twee.

    Van wildgroei naar één wet

    De Omgevingswet moet het omgevingsrecht eenvoudiger en inzichtelijker maken. Geen gek idee. Sinds de invoering van de Mijnwet in 1810 zijn er in 200 jaar namelijk tientallen wetten, besluiten en regelingen op het gebied van de leefomgeving bijgekomen. Door deze wildgroei aan regelgeving is het lang niet altijd duidelijk welke wet of procedure nu van toepassing is op een specifiek geval. Om een einde te maken aan deze onduidelijkheid zullen (nagenoeg) alle bestaande wetten op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling worden samengevoegd in één allesomvattende Omgevingswet. Maar er verandert nog meer.

    Van bestemmingsplan naar Omgevingsplan

    Een belangrijk uitgangspunt van de Omgevingswet wordt het principe van ‘decentraal, tenzij’. Dit betekent dat het gros van de taken en bevoegdheden uitgevoerd zal gaan worden door gemeenten, provincies en waterschappen. Zij zullen al hun regels over de leefomgeving moeten onderbrengen in één gebiedsdekkende regeling. De gedachte hierachter is dat decentrale bestuursorganen geschikter zijn om regels op te stellen die toegespitst zijn op de lokale situatie. De rol van het Rijk zal beperkt blijven tot die taken waarbij coördinatie door de centrale overheid vereist is, zoals het opstellen van algemene regels voor de bescherming van rijkswegen of het stellen van vereisten ten aanzien van bouwwerken.

    Voor gemeenten betekent dit dat zij vanaf 2021 hun regels over de leefomgeving moeten onderbrengen in een Omgevingsplan. Per gemeente zal één Omgevingsplan gaan gelden dat van toepassing is op het gehele grondgebied van de gemeente. Het huidige bestemmingsplan – toch een begrip in bestuursrechtland – zal hiermee komen te vervallen.

    Daarnaast moet de Omgevingswet meer ruimte bieden voor particuliere ideeën. De houding van bestuursorganen ten aanzien van initiatieven moet hierbij verschuiven van ‘nee, tenzij’ naar ‘ja, mits’. In het kader van burgervriendelijkheid wordt ook het Omgevingsloket geïntroduceerd. Vanaf 2021 moet alle relevante informatie voor het aanvragen van een omgevingsvergunning via dit digitale loket te raadplegen zijn.

    Blogserie en seminars

    In de door de overheid verstrekte informatie dringen de superlatieven om voorrang: vanaf 2021 zal alles eenvoudiger, beter en efficiënter functioneren. De Omgevingswet kan dan ook eigenlijk alleen maar een succes worden. Hoe verleidelijk het ook is om in al dit enthousiasme mee te gaan, gelet op de omvang van dit project en gelet op eerdere ervaringen – denk aan de invoering van de Wabo – kan het geen kwaad even pas op de plaats te maken en te kijken wat er nu daadwerkelijk gaat veranderen.

    In deze blogserie zullen onze bestuursrechtadvocaten Sascha Stavenuiter en Jasper Poortvliet u de komende maanden voorbereiden op de komst van de Omgevingswet en wat dit voor u als burger of ondernemer kan gaan betekenen. Wat gaat er veranderen? Waar moet u rekening mee houden? Waar liggen de mogelijkheden? Houd onze blogs in de gaten en u krijgt vanzelf de antwoorden.

    Of bezoek een van onze seminars die vanaf dit najaar zullen plaatsvinden in het kader van onze Omgevingswet-tournee. Nadere informatie hierover volgt binnenkort.

    Hebt u op dit moment al een vraag over de Omgevingswet? Neem dan contact op met één van onze bestuursrechtadvocaten. Wij helpen u graag!

  • Bedrijfsruimte huren en de onderzoeksplicht bestemmingsplan

    Bedrijfsruimte huren en de onderzoeksplicht bestemmingsplan

    Bedrijfsruimte huren: onderzoek of het bestemmingsplan uw activiteiten toelaat

    Het is geen prettig scenario voor de huurder of (afhankelijk van de gemaakte afspraken) voor de verhuurder: na het aangaan van de huurovereenkomst blijkt dat het bestemmingsplan het overeengekomen gebruik van het gehuurde niet toestaat. Als de huurder dit niet aan de verhuurder kan tegenwerpen (en dus niet kan ontbinden en/of geen recht heeft op huurprijsvermindering of schadevergoeding), bijvoorbeeld omdat de huurder zelf onderzoek naar het bestemmingsplan had moeten doen, kan dit een flinke financiële strop voor hem betekenen. De huurder is dan immers – vaak minimaal vijf jaar –  aan de huurovereenkomst gebonden terwijl het gehuurde niet, in ieder geval niet volgens de overeengekomen bestemming, kan worden geëxploiteerd.

    Omgekeerd kan dit, wanneer de huurder de onmogelijkheid van het overeengekomen gebruik wel aan de verhuurder kan tegenwerpen, leiden tot een verplichting van de verhuurder om de (vaak aanzienlijke) schade van de huurder te vergoeden.

    Een recent arrest van de Hoge Raad (van 27 november 2015) leert echter dat de huurder de verhuurder niet snel kan verwijten dat het overeengekomen gebruik op grond van het bestemmingsplan niet mogelijk is. Op de huurder rust wat dit betreft een verregaande onderzoeksplicht, zo oordeelt de Hoge Raad.

    Casus onderzoeksplicht gebruiksmogelijkheden op grond van bestemmingsplan

    Inbev was hoofdhuurder van een bedrijfsruimte in Nijmegen en verhuurde deze onder. Vanaf 2005 werd door de toenmalige onderhuurder een discotheek in het gehuurde geëxploiteerd en voor die tijd een loungebar. In 2005 is een nieuwe partij als onderhuurder in de plaats gesteld. De contractuele bestemming, op grond van de onderhuurovereenkomst, was ‘horecabedrijfsruimte’. Daarnaast waren de algemene bepalingen van de ROZ voor 290 bedrijfsruimte uit 2003 van toepassing. Volgens artikel  6.8.2 van die algemene bepalingen moet de onderhuurder zelf onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de contractuele bestemming. Dit komt neer op een contractuele onderzoeksplicht van de onderhuurder.

    De nieuwe onderhuurder (hierna: ‘de onderhuurder’) wilde een Italiaans restaurant beginnen en is het  gehuurde daartoe in het najaar van 2006 gaan verbouwen. Al snel werd door de gemeente een bouwstop opgelegd, wegens het ontbreken van een omgevingsvergunning. In januari 2007 liet de gemeente weten dat in het gehuurde op grond van het bestemmingsplan slechts  horeca was toegestaan als die horeca bij een casino hoort  (een Italiaans restaurant behoorde niet tot die categorie). In beginsel stond dit in de weg aan het verkrijgen van een omgevingsvergunning.  Wel was in 2003 een vrijstelling verleend, waardoor het gehuurde als loungebar en als discotheek kon worden gebruikt. Waarschijnlijk hadden zowel Inbev als de onderhuurder er daardoor niet bij stilgestaan dat het nuttig kon zijn om het bestemmingsplan te checken. De gemeente liet weten dat zij opnieuw bereid was een vrijstelling te verlenen. Omdat er daarmee concreet zicht was op legalisatie, was de gemeente bereid om de verbouwingswerkzaamheden in de tussentijd te gedogen.

    Uitspraak Hoge Raad: onderzoeksplicht voor huurder met of zonder ROZ bepalingen

    Ondanks deze welwillende opstelling van de gemeente leed de onderhuurder als gevolg van de bouwstop schade. Daarvoor heeft hij Inbev aansprakelijk gesteld en hij heeft de huurbetalingen opgeschort. Enige tijd later heeft de onderhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van dwaling.

    Het hof gaf de onderhuurder gelijk.  Het vond dat Inbev als grote professionele speler op de Nederlandse horecamarkt, en hoofdhuurder van het gehuurde, de precieze bestemming daarvan had moeten kennen en de onderhuurder had moeten informeren over de mogelijk problemen die hij vanuit de gemeente zou kunnen ondervinden. Het hof neemt hier dus voor de (grote professionele) verhuurder een onderzoeksplicht en een mededelingsplicht aan met betrekking tot de gebruiks(on)mogelijkheden op grond van het bestemmingsplan.

    De Hoge Raad oordeelt anders. Van dwaling is geen sprake omdat: [blockquote]In zijn algemeenheid mag een huurder van bedrijfsruimte niet ervan uitgaan dat met het oog op zijn belang door de professionele verhuurder bij de gemeente is nagegaan of eventuele verbouwingsplannen mogelijk problemen in verband met het bestemmingsplan opleveren.[/blockquote]

    De Hoge Raad neemt voor de professionele verhuurder dus niet (per definitie) een onderzoeksplicht aan. Natuurlijk moet de verhuurder wel meedelen wat hij weet, maar de huurder heeft zelf een onderzoeksplicht met betrekking tot de gebruiksmogelijkheden op grond van het bestemmingsplan. Dit ongeacht de inhoud van de huurovereenkomst, zo lijkt uit het arrest te volgen. De Hoge Raad refereert nog wel aan de in artikel 6.8.2 van de algemene bepalingen neergelegde onderzoeksplicht van de onderhuurder, maar deze bepaling lijkt niet beslissend voor het oordeel.

    Leerpunten: onderzoeksplicht gebruiksmogelijkheden op grond van bestemmingsplan

    Dit arrest leert huurders dus de belangrijke les om, ongeacht de vraag of een contractuele onderzoeksplicht voor de huurder is overeengekomen, een gedegen onderzoek te doen naar de gebruiksmogelijkheden op grond van het bestemmingsplan. Als dat wordt nagelaten, kan dat de huurder letterlijk erg duur komen te staan. Voor verhuurders blijft het natuurlijk steeds aan te raden om een contractuele onderzoeksplicht voor de huurder overeen te komen.

  • Actualiseringsplicht bestemmingsplannen

    Actualiseringsplicht bestemmingsplannen

    In ‘gemeenteland’ was 1 juli 2013 een belangrijke datum. Op die datum moesten bestemmingsplannen ouder dan 10 jaar geactualiseerd zijn. Als een gemeente niet tijdig heeft  voldaan aan die plicht, dan staat daar een sanctie op:  de gemeente mag in veel gevallen geen leges vorderen voor  diensten die verband houden met het bestemmingsplan.  Als eenmaal een nieuw bestemmingsplan is vastgesteld dan herleeft de bevoegdheid tot het heffen van leges. Die bevoegdheid ziet dan alleen op verzoeken die betrekking hebben op het nieuwe bestemmingsplan en na de vaststelling van dat nieuwe plan zijn ontstaan.

    Diensten die verband houden met het bestemmingsplan
    Over welke diensten gaat het hier dan? De wet omschrijft dat niet exact, maar denk vooral aan het in behandeling nemen van aanvragen van een omgevingsvergunning waarbij moet worden getoetst aan het  niet tijdig geactualiseerde bestemmingsplan.

    Volgens ons geldt de legessanctie niet alleen voor bouwplannen die binnen het (niet geactualiseerde) bestemmingsplan passen, maar ook voor bouwplannen die niet binnen het bestemmingsplan passen en waarvoor een vergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan nodig is.

    Kortom: de legessanctie geldt indien de legesheffing verband houdt met het niet tijdig geactualiseerde bestemmingsplan, ongeacht de vraag of het bouwplan volgens dat bestemmingsplan wel of niet is toegestaan.

    Tip: mocht u bouwplannen hebben, dan kan het zinvol zijn snel een aanvraag in te dienen voordat een bestemmingsplan geactualiseerd is.

    Auteur: Gerben Schut.

    Voor vragen kunt u zich wenden tot Sascha Stavenuiter of per telefoon via nummer 020-66455111.

  • Leegstand en bestemmingsplan: een ander perspectief

    Leegstand en bestemmingsplan: een ander perspectief

    In mijn eerdere blog over leegstand en bestemmingsplan gaf ik al aan dat het argument dat een bestemmingsplan geen leegstand mag bevorderen tegenwoordig meer kans op succes heeft bij de bestuursrechter.

     

    Andere relatie tussen leegstand en bestemmingsplan

    Recent kwam de relatie tussen leegstand en bestemmingsplan op een andere manier aan de orde bij de rechtbank Haarlem:

    LJN: BZ3736,Voorzieningenrechter Rechtbank Haarlem, 7 maart 2013).

    Partijen: New Style Meubelen Woonboulevard Cruquius B.V. en het College van burgemeester en wethouders van Haarlemmermeer.

    Waar ging het om?

    New Style heeft in haar bedrijfspand een aantal appartementen gevestigd. De gemeente ontdekt dat, wil geen legaliserende ontheffing verlenen voor de appartementen en gaat over tot handhaving.

    New Style is het daar niet mee eens. Zij stelt dat de gemeente beter had moeten onderzoeken of legalisatie mogelijk is. New Style stelt dat het College had moeten meenemen dat het bestemmingplan het onmogelijk maakt om nog op een zinvolle wijze gebruik te maken van het bedrijfspand. New Style wijst daarbij op de huidige economische situatie die een gevaar voor leegstand met zich brengt. Zelf heeft New Style minder vloeroppervlak in gebruik moeten nemen en hebben andere detailhandelsbedrijven die ruimte van haar huurden, de huur opgezegd. Volgens New Style is het niet realistisch te denken dat bedrijven die vallen binnen de branches genoemd in het bestemmingsplan, het bedrijfspand van New Style zullen willen huren. Ook stelt New Style dat er landelijk meer wordt toegelaten op bedrijventerreinen om leegstand boven winkels tegen te gaan; door ingebruikname van de leegstaande ruimte in haar pand als woonruimte wordt leegstand tegengegaan en wordt ook nog eens tegemoetgekomen aan de grote tekorten op de woningmarkt, aldus New Style.

    Afdeling gaat niet mee

    De Afdeling geeft New Style uiteindelijk geen gelijk. Op zich is het standpunt van New Style wel relevant, maar de Afdeling vindt dat onvoldoende is aangetoond dat een zinvol gebruik overeenkomstig het bestemmingsplan objectief gezien niet meer mogelijk is.

    De Afdeling stelt (vaste jurisprudentie) dat er alleen dan sprake kan zijn van een bijzondere omstandigheid op grond waarvan van handhaving moet worden afgezien, indien voldoende aannemelijk is dat exploitatie van een detailhandelsbedrijf conform bestemmingsplan vanuit economisch perspectief uitgesloten is.

    Dat laatste is volgens de Afdeling onvoldoende gebleken. New Style heeft weliswaar betoogd dat zij problemen heeft leeggekomen bedrijfsruimte te verhuren aan bedrijven, maar zij heeft niet bewezen dat geen enkel perspectief bestaat op rendabele bedrijfsvoering van een dergelijk detailhandelsbedrijf. Ook het feit dat een aantal andere panden op de meubelboulevard leeg staat, kan niet leiden tot de conclusie dat het pand van New Style objectief gezien niet meer voor detailhandel zou kunnen worden gebruikt.

    New Style vangt bot

    Kortom, New Style vangt bot wegens vermeend gebrek aan bewijs. Dit neemt niet weg dat het een goede poging is van New Style om zich te verweren tegen handhaving. Je kunt immers zeker betogen dat het onredelijk is en geen goed bestuur om een ontheffing te weigeren en te eisen dat een perceel wordt gebruikt conform het bestemmingsplan, indien dat gebruik vrijwel onmogelijk is door een totaal gebrek aan vraag vanuit de markt.

    Voor vragen over dit blog kunt u contact opnemen met de sectie Bestuursrecht.

    Auteur, Floor Frank

     

  • Leegstand en bestemmingsplan: een onafscheidelijk duo?

    Leegstand en bestemmingsplan zijn goed op weg een onafscheidelijk duo te worden in de rechtspraak.

    Indien, bijvoorbeeld, veel m2 nieuwe detailhandel wordt bestemd in een bestemmingsplan, dan probeert de concurrentie dat van oudsher vaak tegen te gaan met het argument dat dit zal leiden tot overmatige concurrentie en dus tot leegstand. Het argument is dan dat de gemeente niet de leegstand mag bevorderen door het bestemmen van overmatig veel m2 detailhandel omdat dit geen goede ruimtelijke ordening is. Het bestemmingsplan mag dus niet op die manier worden vastgesteld.

    Duurzame ontwrichting?

    Dit argument haalde het lange tijd niet bij de rechter, omdat de bestuursrechter alleen maar keek naar de vraag of er sprake was van ‘ duurzame ontwrichting’ (= zodanig veel concurrentie en daardoor faillerende ondernemingen, dat er voor de consument geen dagelijkse winkels op redelijke ‘dagelijkse winkel’-afstand overbleef).

    Bestemmingsplan mag leegstand niet bevorderen

    Maar inmiddels heeft de bestuursrechter ietwat de deur opengezet voor het argument dat een bestemmingsplan geen leegstand mag bevorderen. Voor meer informatie: zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 5 december 2012 (LJN BY5093) De Afdeling overwoog dat leegstand leidt tot verslechtering van het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat en dat is in strijd met de beginselen van een goede ruimtelijke ordening. De gemeente diende alsnog te onderbouwen dat de leegstand niet optreedt danwel dat leegstand zal optreden op een ‘normaal’, ruimtelijk aanvaardbaar niveau.

    Ook in het Bro, artikel 3.1.6 lid 2 (per 2012 in werking) staat inmiddels het nodige over de verplichting voor een gemeente om goed te onderbouwen wat de gevolgen zijn van het bestemmen van nieuwe stedelijke ontwikkelingen.

    Tip: doe tijdig uw huiswerk. Als een bestemmingsplan wordt gewijzigd en u bent het er niet mee eens, ga dan al in de voorontwerpfase op dit punt in discussie met de gemeente.

    Auteur: Floor Frank

    Voor vragen kunt u zich wenden tot Sascha Stavenuiter of Rob Ijsendijk of per telefoon via nummer 020-66455111.