act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Tag: bedrijfsruimte

  • Beëindiging huurovereenkomst dringend eigen gebruik

    Beëindiging huurovereenkomst dringend eigen gebruik

    Zoals u wellicht weet, eindigt een huurovereenkomst met betrekking tot middenstandsbedrijfsruimte niet door opzegging van de verhuurder. Als de huurder niet met de huurbeëindiging instemt, moet de verhuurder de beëindiging bij de rechter vorderen.

    De rechter kan de beëindigingsvordering alleen toewijzen op de in de wet genoemde opzeggingsgronden.

    Eén van die opzeggingsgronden is – kort gezegd – dringend eigen gebruik. Daarvoor moet de verhuurder aannemelijk maken dat hij, of iemand die in een nauwe relatie tot hem staat, het gehuurde persoonlijk, duurzaam in gebruik wil nemen en dat hij het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Hoe ruim die kring van personen is, is nog niet uitgekristalliseerd.

    Dringend eigen gebruik en ingebruikgeving aan een ander

    Uit de rechtspraak volgt dat onder omstandigheden onder dringend eigen gebruik ook de ingebruikgeving aan een andere vennootschap kán worden verstaan indien:

    1. die andere vennootschap aan de verhuurder gelieerd is; en
    2. de verhuurder daarmee voldoende zijn eigen belang dient.

    De Hoge Raad heeft reeds uitgemaakt dat ingebruikgeving van het gehuurde aan een andere huurder, die niet aan verhuurder gelieerd is, niet kan worden aangemerkt als eigen gebruik van de verhuurder. Zo ver reikt de kring van personen dus niet, ook al zou de verhuurder met de ingebruikgeving wel zijn eigen belang dienen

    Om te bepalen of er sprake is van eigen gebruik, kan het houden van aandelen in een andere vennootschap een rol spelen. Maar zelfs als de verhuurder 100% van de aandelen in de andere vennootschap houdt, betekent dat niet automatisch dat er sprake is van eigen gebruik van de verhuurder. Daarvoor moeten álle omstandigheden in aanmerking worden genomen. Zo kan onder meer de statutaire doelomschrijving van de dochtervennootschap waarin de verhuurder aandelen houdt van belang zijn.

    Met andere woorden: de verhuurder moet het voorgenomen eigen gebruik zorgvuldig motiveren en concretiseren.

    Dat wordt onderstreept door een arrest van het Hof Amsterdam van 3 november 2015.

    Dringend eigen gebruik motiveren en concretiseren

    In deze procedure had de verhuurder een beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebruik ingesteld. De verhuurder wilde het gehuurde in gebruik geven aan een vennootschap die in het gehuurde een café-restaurant met een bepaald horecaconcept zou vestigen. De verhuurder hield aandelen in deze vennootschap.

    De verhuurder had in het midden gelaten hoe hij, met de ingebruikgeving van het gehuurde aan die vennootschap, zijn eigen belang zou dienen.

    Het hof oordeelde dat het op zichzelf juist is dat onder omstandigheden onder eigen gebruik ook verhuur aan een aan de verhuurder gelieerde vennootschap kan worden verstaan.

    De enkele stelling van verhuurder dat hij aandelen houdt in de betreffende vennootschap, zonder toe te lichten wat dat precies inhoudt, is volgens het hof evenwel onvoldoende om dringend eigen gebruik aan te nemen.

    In de procedure speelde ook een rol dat de verhuurder over meerdere panden beschikte in de directe omgeving van het gehuurde. De verhuurder had niet gemotiveerd dat nu juist (alleen) het gehuurde geschikt was voor de exploitatie van het café-restaurant.

    Conclusie

    Om een beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebruik te laten slagen, moet de verhuurder van goede huize komen. Vast staat dat onder eigen gebruik niet alleen gebruik door de verhuurder zelf wordt verstaan. Hoe ver de kring van andere personen reikt, is niet helemaal duidelijk. Het in gebruik geven aan een vennootschap waarin verhuurder alleen aandelen houdt is in ieder geval niet genoeg, zo blijkt maar weer. De verhuurder zal grondig moeten onderbouwen dat zijn eigen belang, met de ingebruikgeving van het gehuurde aan een derde, voldoende wordt gediend.

  • Bedrijfsruimte huren en de onderzoeksplicht bestemmingsplan

    Bedrijfsruimte huren en de onderzoeksplicht bestemmingsplan

    Bedrijfsruimte huren: onderzoek of het bestemmingsplan uw activiteiten toelaat

    Het is geen prettig scenario voor de huurder of (afhankelijk van de gemaakte afspraken) voor de verhuurder: na het aangaan van de huurovereenkomst blijkt dat het bestemmingsplan het overeengekomen gebruik van het gehuurde niet toestaat. Als de huurder dit niet aan de verhuurder kan tegenwerpen (en dus niet kan ontbinden en/of geen recht heeft op huurprijsvermindering of schadevergoeding), bijvoorbeeld omdat de huurder zelf onderzoek naar het bestemmingsplan had moeten doen, kan dit een flinke financiële strop voor hem betekenen. De huurder is dan immers – vaak minimaal vijf jaar –  aan de huurovereenkomst gebonden terwijl het gehuurde niet, in ieder geval niet volgens de overeengekomen bestemming, kan worden geëxploiteerd.

    Omgekeerd kan dit, wanneer de huurder de onmogelijkheid van het overeengekomen gebruik wel aan de verhuurder kan tegenwerpen, leiden tot een verplichting van de verhuurder om de (vaak aanzienlijke) schade van de huurder te vergoeden.

    Een recent arrest van de Hoge Raad (van 27 november 2015) leert echter dat de huurder de verhuurder niet snel kan verwijten dat het overeengekomen gebruik op grond van het bestemmingsplan niet mogelijk is. Op de huurder rust wat dit betreft een verregaande onderzoeksplicht, zo oordeelt de Hoge Raad.

    Casus onderzoeksplicht gebruiksmogelijkheden op grond van bestemmingsplan

    Inbev was hoofdhuurder van een bedrijfsruimte in Nijmegen en verhuurde deze onder. Vanaf 2005 werd door de toenmalige onderhuurder een discotheek in het gehuurde geëxploiteerd en voor die tijd een loungebar. In 2005 is een nieuwe partij als onderhuurder in de plaats gesteld. De contractuele bestemming, op grond van de onderhuurovereenkomst, was ‘horecabedrijfsruimte’. Daarnaast waren de algemene bepalingen van de ROZ voor 290 bedrijfsruimte uit 2003 van toepassing. Volgens artikel  6.8.2 van die algemene bepalingen moet de onderhuurder zelf onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de contractuele bestemming. Dit komt neer op een contractuele onderzoeksplicht van de onderhuurder.

    De nieuwe onderhuurder (hierna: ‘de onderhuurder’) wilde een Italiaans restaurant beginnen en is het  gehuurde daartoe in het najaar van 2006 gaan verbouwen. Al snel werd door de gemeente een bouwstop opgelegd, wegens het ontbreken van een omgevingsvergunning. In januari 2007 liet de gemeente weten dat in het gehuurde op grond van het bestemmingsplan slechts  horeca was toegestaan als die horeca bij een casino hoort  (een Italiaans restaurant behoorde niet tot die categorie). In beginsel stond dit in de weg aan het verkrijgen van een omgevingsvergunning.  Wel was in 2003 een vrijstelling verleend, waardoor het gehuurde als loungebar en als discotheek kon worden gebruikt. Waarschijnlijk hadden zowel Inbev als de onderhuurder er daardoor niet bij stilgestaan dat het nuttig kon zijn om het bestemmingsplan te checken. De gemeente liet weten dat zij opnieuw bereid was een vrijstelling te verlenen. Omdat er daarmee concreet zicht was op legalisatie, was de gemeente bereid om de verbouwingswerkzaamheden in de tussentijd te gedogen.

    Uitspraak Hoge Raad: onderzoeksplicht voor huurder met of zonder ROZ bepalingen

    Ondanks deze welwillende opstelling van de gemeente leed de onderhuurder als gevolg van de bouwstop schade. Daarvoor heeft hij Inbev aansprakelijk gesteld en hij heeft de huurbetalingen opgeschort. Enige tijd later heeft de onderhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van dwaling.

    Het hof gaf de onderhuurder gelijk.  Het vond dat Inbev als grote professionele speler op de Nederlandse horecamarkt, en hoofdhuurder van het gehuurde, de precieze bestemming daarvan had moeten kennen en de onderhuurder had moeten informeren over de mogelijk problemen die hij vanuit de gemeente zou kunnen ondervinden. Het hof neemt hier dus voor de (grote professionele) verhuurder een onderzoeksplicht en een mededelingsplicht aan met betrekking tot de gebruiks(on)mogelijkheden op grond van het bestemmingsplan.

    De Hoge Raad oordeelt anders. Van dwaling is geen sprake omdat: [blockquote]In zijn algemeenheid mag een huurder van bedrijfsruimte niet ervan uitgaan dat met het oog op zijn belang door de professionele verhuurder bij de gemeente is nagegaan of eventuele verbouwingsplannen mogelijk problemen in verband met het bestemmingsplan opleveren.[/blockquote]

    De Hoge Raad neemt voor de professionele verhuurder dus niet (per definitie) een onderzoeksplicht aan. Natuurlijk moet de verhuurder wel meedelen wat hij weet, maar de huurder heeft zelf een onderzoeksplicht met betrekking tot de gebruiksmogelijkheden op grond van het bestemmingsplan. Dit ongeacht de inhoud van de huurovereenkomst, zo lijkt uit het arrest te volgen. De Hoge Raad refereert nog wel aan de in artikel 6.8.2 van de algemene bepalingen neergelegde onderzoeksplicht van de onderhuurder, maar deze bepaling lijkt niet beslissend voor het oordeel.

    Leerpunten: onderzoeksplicht gebruiksmogelijkheden op grond van bestemmingsplan

    Dit arrest leert huurders dus de belangrijke les om, ongeacht de vraag of een contractuele onderzoeksplicht voor de huurder is overeengekomen, een gedegen onderzoek te doen naar de gebruiksmogelijkheden op grond van het bestemmingsplan. Als dat wordt nagelaten, kan dat de huurder letterlijk erg duur komen te staan. Voor verhuurders blijft het natuurlijk steeds aan te raden om een contractuele onderzoeksplicht voor de huurder overeen te komen.

  • Rol van verhuurder bij een “rookvrije werkplek”

    Rol van verhuurder bij een “rookvrije werkplek”

    Elke werknemer heeft sinds 1 januari 2004 recht op een rookvrije werkplek. Werkgevers zijn vanaf die datum verplicht om ervoor te zorgen dat hun werknemers hun werk kunnen doen zonder dat zij daarbij last hebben van rokers. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch moest zich kort geleden buigen over de vraag of daarbij ook een rol is weggelegd voor een verhuurder.

    Casus rookverbod bedrijfsruimte

    De verhuurder in kwestie was verhuurder van units in een bedrijfsverzamelgebouw. In de met de huurders gesloten huurovereenkomsten waren de Algemene bepalingen voor kantoor- en andere bedrijfsruimten in de zin van artikel 7:230a BW (ROZ 2003) van toepassing verklaard.

    Met ingang van 1 maart 2008 kondigde deze verhuurder een algemeen rookverbod af voor het gehele bedrijfsverzamelgebouw. De redenen daarvoor waren, zo lichtte de verhuurder zijn besluit toe, dat de Tabakswet werkgevers verplicht een rookvrije werkplek te bieden. Volgens de verhuurder zijn werkgevers daartoe niet in staat indien (werknemers van) andere huurders roken en daarmee hinder en/of overlast veroorzaken. Verder was er, zo stelde verhuurder, door een aantal huurders over het roken in het gebouw geklaagd.

    De directeur van een van de huurders weigerde met roken te stoppen.

    In de procedure die volgde stelde verhuurder zich op het standpunt dat:

    • hij op grond van artikel 6.3 van de algemene bepalingen (verbod op veroorzaken van hinder en overlast) een algeheel rookverbod, dus ook voor de verhuurde bedrijfsruimte, kon opleggen;
    • huurder op grond van artikel 6.2 van de algemene bepalingen verplicht is mondelinge en schriftelijke aanwijzingen van verhuurder in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde in acht te nemen;
    • huurder zich, door zich niet aan het rookverbod te houden, niet als goed huurder gedroeg en dus in strijd handelde met artikel 7:213 BW.

    Huurder bestreedt de standpunten van verhuurder en voerde aan dat:

    • de huurovereenkomst geen rookverbod bevatte;
    • een rookverbod door verhuurder niet op grond van artikel 6.3 of 6.2 eenzijdig kon worden opgelegd;
    • hij geen overlast veroorzaakte, omdat hij in verband met het roken van zijn directeur in een afgesloten kantoorruimte een rookafzuiger met luchtverfrissers had geplaatst om te voorkomen dat andere huurders hiervan overlast zouden ondervinden.

    Uitspraak rookverbod in bedrijfsruimte

    Het Hof stelde vast dat uit artikel 6.2 van de algemene bepalingen niet blijkt wat dient te worden verstaan  onder “aanwijzingen in het kader van een behoorlijk gebruik van het gehuurde”. Omdat partijen hierover bij het sluiten van de huurovereenkomst niet hebben gesproken moet de bepaling volgens het Hof beperkt worden uitgelegd en kan het rookverbod in bedrijfsruimte door verhuurder niet met een beroep op artikel 6.2 worden gehandhaafd. Ook artikel 6.3 en artikel 7:213 bieden volgens het Hof geen soelaas, omdat door huurder geen overlast of hinder wordt veroorzaakt en dus niet kan worden gesteld dat huurder zich niet als goed huurder gedraagt.

    Conclusie

    Voor de praktijk betekent deze uitspraak dat een verhuurder die een algemeen rookverbod wenst in te stellen en te handhaven, er goed aan doet direct bij het sluiten van de huurovereenkomst een bepaling op te nemen die het roken in het gehuurde uitdrukkelijk en expliciet verbiedt. Met andere woorden: het is ondanks alle wetgeving om roken te verbieden niet vanzelfsprekend dat verhuurder hieraan zijn steentje kan bijdragen door het instellen van een rookverbod in bedrijfsruimten die hij verhuurt.

     

  • ROZ model bankgarantie voor huurovereenkomst bedrijfsruimte mag door nieuwe verhuurder worden getrokken

    Veel verhuurders willen bij het aangaan van een huurovereenkomst bedrijfsruimte dat de huurder financiële zekerheid stelt. Dat kan bijvoorbeeld met een ROZ model bankgarantie of een concerngarantie. Als de verhuurder het gehuurde vervolgens tijdens de huurovereenkomst verkoopt, kan discussie ontstaan of de garantie met het gehuurde is overgegaan naar de nieuwe verhuurder. Voor de bankgarantie volgens het model van de Raad van Onroerende Zaken (ROZ) oordeelde de rechtbank Amsterdam onlangs dat de bankgarantie bij verkoop van het gehuurde mee overgaat.

    Huurder failliet en verhuurder int ROZ model bankgarantie
    Tijdens de huurovereenkomst – en na het stellen van de bankgarantie – wordt het gehuurde verkocht. De nieuwe eigenaar wordt verhuurder. Een paar jaar daarna gaat de huurder failliet en ontstaat er een huurachterstand. Op verzoek van de verhuurder, maakt de bank het bedrag van de bankgarantie (ruim € 50.000,– ) aan hem over. De bank crediteert de bankrekening van de failliete huurder voor eenzelfde bedrag.

    Volgens de curator van de failliete huurder had de bank niet mogen uitkeren en moet het bedrag aan de boedel worden betaald.

    ROZ model bankgarantie mee overgegaan?
    De ROZ model bankgarantie zegt dat deze overgaat op “rechtsverkrijgenden van de verhuurder”. Wat betekent dit?

    Volgens de nieuwe verhuurder betekent dit dat de bankgarantie bij de verkoop van het gehuurde mee is overgaan. De curator ziet dat anders. Hij zegt dat de bankgarantie zelf ook aan de nieuwe verhuurder had moeten worden overgedragen.

    Nieuwe verhuurder mag bankgarantie trekken
    De curator heeft het nakijken. De rechtbank oordeelt  dat uit de tekst van de ROZ model bankgarantie blijkt dat deze bij de verkoop van het gehuurde mee overgaat op de nieuwe verhuurder.

    Voor de praktijk lijkt dit een wenselijke uitkomst. Al is het maar omdat de huurder anders de mogelijkheid zou hebben om de verkoop te frustreren.

    Het is evengoed begrijpelijk dat de curator de ROZ model bankgarantie anders uitlegde. Hij zal wellicht niet de laatste zijn die dat doet. In het huidige financiële klimaat waarin veel huurders het niet redden, kunnen verhuurders met deze uitspraak dus hun voordeel doen.

    Irene Hofhuis  is advocaat binnen de sectie Vastgoedrecht van FORT. Zij adviseert en procedeert onder meer op het gebied van huur, koop en verkoop van vastgoed. Voor vragen is zij bereikbaar op 020 – 664 5111 of via mail.

  • Doorstart na faillissement: voorkom een huurbeëindiging

    Ondernemers die een failliet bedrijf of deel daarvan doorstarten, willen vaak de bijbehorende bedrijfsruimte blijven huren. Dat dit kan, is niet altijd vanzelfsprekend. De curator heeft hierop een flinke invloed.

    De doorstarter kan van de bedrijfsruimte gebruik blijven maken, als hij daarvan de nieuwe huurder wordt. Daarvoor is nodig dat de verhuurder er op verzoek van de curator mee instemt dat de doorstarter als huurder in de plaats van de failliet wordt gesteld. Wanneer de verhuurder dit weigert, kan de curator op grond van artikel 7:307 BW een indeplaatsstelling van de failliet als huurder vorderen.

    Maar let op: de verhuurder kan proberen aan de indeplaatsstelling te ontkomen door de huurovereenkomst op te zeggen. Artikel 39 Faillissementswet biedt zowel de verhuurder als de curator de mogelijkheid tot opzegging wegens het faillissement. Als de huurovereenkomst is geëindigd, is een indeplaatsstelling niet meer mogelijk. Een verhuurder die niet gelukkig is met een mogelijke indeplaatsstelling zal deze opzeggingsbevoegdheid dus al gauw aangrijpen.

    Een opzegging door de verhuurder leidt echter niet tot beëindiging van de huurovereenkomst als hij misbruik maakt van zijn opzeggingsbevoegdheid. Dit kan onder meer het geval zijn als de verhuurder geen schade lijdt door het faillissement, bijvoorbeeld doordat er geen huurachterstand is.

    Optreden van de curator is essentieel

    Een rechter zal tijdens een indeplaatsstellingsprocedure over het algemeen alleen oordelen dat de huurovereenkomst ondanks de opzegging door de verhuurder niet is geëindigd, als de curator tijdig heeft laten weten dat hij niet met de opzegging instemt. De curator doet er daarnaast verstandig aan om de verhuurder zo vroeg mogelijk te laten weten dat hij zich het recht voorbehoudt om in verband met een (mogelijke) doorstart een indeplaatstelling te vorderen. De verhuurder weet zo dat hij niet zonder meer mag verwachten dat zijn huuropzegging tot het einde van de huurovereenkomst leidt.

    Handelt de curator niet voldoende adequaat na opzegging van de verhuurder, dan kan dit het einde van de huurovereenkomst betekenen. De kansen op een indeplaatsstelling van de doorstarter zijn dan verkeken.

    Advies: kijk met de curator mee

    Het optreden van de curator is dus bijzonder bepalend voor de kans dat u als doorstarter gebruik kunt blijven maken van de bedrijfsruimte. Kijk daarom als doorstarter met de curator mee en oefen invloed uit op zijn communicatie met de verhuurder.
    Als u erover twijfelt of de curator voldoende adequaat reageert op een huuropzegging na faillissement, kan de inschakeling van een advocaat die dit kan beoordelen u als doorstarter veel opleveren: een juiste aanpak kan een succesvolle opzegging door de verhuurder tegengaan en de voorgenomen doorstart daarmee maken of breken!

    Auteur: Irene Hofhuis

  • Verhuurder? Laat de curator opzeggen.

    Door het faillissement van een huurder komt de huurovereenkomst niet automatisch te vervallen. Deze moet dus nog worden beëindigd.

    Volgens de faillissementswet kunnen zowel de curator als de verhuurder de lopende huurovereenkomst opzeggen. Er geldt dan een opzegtermijn van drie maanden. Dit kan zowel mondeling als schriftelijk (of per e-mail) gebeuren. Om bewijsredenen heeft schriftelijk opzeggen natuurlijk de voorkeur.

    Als een verhuurder bijvoorbeeld een nieuwe huurder op het oog heeft, kan hij belang hebben bij snelle opzegging. Ook kan hij proberen met de curator een eerdere datum van beëindiging af te spreken.

    Maar er zijn ook nadelen:

    Opleveringsverplichtingen

    Denk bijvoorbeeld aan de opleveringsverplichtingen. Alleen als de curator opzegt, vormt de opleveringsverplichting een ‘boedelschuld’. Een boedelschuld heeft een veel hogere rang dan een gewone (concurrente) schuld en zal dus eerder betaald worden.

    Bankgarantie

    Ook kan het doorlopen van de huurovereenkomst gevolgen hebben voor de bankgarantie. Wanneer er geen (of nauwelijks) huurachterstand is en de bankgarantie nog niet is ‘volgelopen’, kan de verhuurder er belang bij hebben om de huurovereenkomst nog niet op te zeggen. Zolang de huurovereenkomst loopt en er huurpenningen verschuldigd zijn, kunnen deze onder de bankgarantie worden getrokken.

    De curator kan natuurlijk ook opzeggen om de schuld te beperken. Daarop heeft de verhuurder weinig invloed (maar ook hier zijn mogeljkheden).

    Dit is met name van belang omdat de Hoge Raad heeft uitgemaakt dat leegstandschade in principe niet onder de bankgarantie kan worden verhaald. Het moet dus uit de lopende huur komen.

    Het is voor een verhuurder in ieder geval verstandig om goed na te gaan of hij beter wel of niet kan opzeggen bij het faillissement van de huurder.