act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Categorie: Vastgoedrecht

  • Huurder: zorg voor proces-verbaal van oplevering bij einde huurovereenkomst

    Bij het einde van de huurovereenkomst moet de huurder het gehuurde weer aan de verhuurder teruggeven. De teruggave van het gehuurde wordt “de oplevering” van het gehuurde genoemd.

    Niet zelden ontstaat er op dat moment discussie over de vraag of het gehuurde door de huurder in goede staat is opgeleverd. Bijvoorbeeld omdat huurder en verhuurder van mening verschillen over de vraag of de huurder de vloerbedekking moet verwijderen of gaten in de muren moet dichten.

    Proces-verbaal van oplevering

    Over het algemeen wordt bij de oplevering een proces-verbaal van oplevering opgemaakt. Als de verhuurder hier het initiatief toe neemt, is het als huurder belangrijk om daar bij te zijn. Zo kan de huurder er op toezien dat in het proces-verbaal geen onjuistheden m.b.t. opleveringsgebreken worden opgeschreven.  En voor zover de verhuurder bepaalde punten wel wil opschrijven, kan de huurder tijdig kenbaar maken dat hij het hier niet mee eens is.

    Het is voor de huurder van belang dat er meteen bij (of zo snel mogelijk na) oplevering een proces-verbaal wordt opgemaakt, omdat daarmee vaststaat wat de staat van het gehuurde bij oplevering is. Eventuele latere beschadigingen aan het gehuurde kunnen dan niet meer op het bordje van de huurder worden gelegd.

    Oplevering staat niet meer ter discussie

    Maar net zo belangrijk is dat met een proces verbaal van oplevering vaststaat dát er is opgeleverd.  Als daar discussie over bestaat, kan de rechter de huurder namelijk veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding voor de periode waarin hij het gehuurde na het eindigen van de huurovereenkomst nog onder zich had. De huurder doet er dus goed aan om deze mogelijke discussie d.m.v. een proces-verbaal van oplevering te voorkomen.

    Zeker in deze tijd, waarin verhuurders moeite hebben om hun bezit verhuurd te krijgen en het regelmatig voorkomt dat zij hun (huur)inkomsten op andere wijze proberen te behouden. Bijvoorbeeld door het standpunt in te nemen dat de huurder het gehuurde na het einde van de huurovereenkomst niet terug heeft gegeven.

    Irene Hofhuis  is advocaat binnen de sectie Vastgoedrecht van FORT. Zij adviseert en procedeert onder meer op het gebied van huur, koop en verkoop van vastgoed. Voor vragen is zij bereikbaar op 020 – 664 5111 of via mail.

  • Voorkomen van overdracht van een vordering

    Wilt u niet dat uw schuldeiser zijn vordering op u overdraagt (of verpand) aan een ander? Bijvoorbeeld omdat u niet met een andere (meer agressieve) schuldeiser te maken wilt krijgen. Neem dan in de overeenkomst de volgende tekst op:

    “De vorderingen die ontstaan uit deze overeenkomst zijn, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de wederpartij, noch geheel noch gedeeltelijk overdraagbaar. Partijen beogen deze bepaling goederenrechtelijke werking toe te kennen.”

    De tweede zin is nieuw. De Hoge Raad heeft namelijk bepaald dat uitsluiting van de overdraagbaarheid (en/of de mogelijkheid daarop een pandrecht te vestigen) duidelijk uit de tekst moet blijken. Wanneer achteraf de vraag wordt gesteld wat partijen nu hebben bedoeld moet de rechter de bepaling gaan uitleggen. Als uit de tekst blijkt dat partijen hebben beoogd de overdraagbaarheid uit te sluiten, kan de rechter niet anders dan daarin mee te gaan.

    De tekst is natuurlijk aan te passen aan de concrete situatie. Maar als u deze bewoordingen aanhoudt, dan zit u goed.

    Veel van deze bedingen zijn in algemene voorwaarden opgenomen. Vooral in de bouw komt dit veel voor. Het is dan verstandig uw algemene voorwaarden op dit punt na te lopen en zo nodig de bovenstaande tekst op te nemen.

    Derk van Geel   is advocaat binnen de sectie Ondernemingsrecht van FORT. Hij is gespecialiseerd in faillissementsrecht en treedt vaak op als curator in faillissementen. Voor vragen is hij bereikbaar op 020 – 664 5111 of via mail.

  • Retentierecht #3: waarop kan een retentierecht worden uitgeoefend?

    Ook u komt het  retentierecht in de praktijk weleens tegen. Een voorbeeld werd al gegeven in deel 1 van deze serie over retentierecht: de schoenmaker die de gerepareerde schoenen niet afgeeft zolang u de rekening niet betaalt.

    De schoenmaker is een eenvoudig geval. Zo ook de garagehouder die u de sleutel van uw auto niet teruggeeft totdat u de reparatiekosten heeft betaald. Lastiger is de vraag of een aannemer een retentierecht kan uitoefenen op een woning, een deel van een gebouwencomplex of een geïnstalleerde keuken.

    Volgens de wet is retentierecht: de bevoegdheid die (…) aan een schuldeiser [bijvoorbeeld de aannemer] toekomt, om de nakoming van een verplichting tot afgifte van een zaak aan zijn schuldenaar [bijvoorbeeld de opdrachtgever van de aannemer] op te schorten totdat de vordering wordt voldaan.

    Wat is een zaak?

    De wet definieert zaken als de voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten. Een retentierecht kan dus niet op een vordering worden uitgeoefend. Zaken kunnen – volgens de wet – zowel roerend (bijvoorbeeld schoenen of een auto) als onroerend (bijvoorbeeld een woning) zijn. De vraag of een aannemer een retentierecht kan uitoefenen op een woning lijkt daarmee te zijn beantwoord.

    Toch is het niet zo eenvoudig als het lijkt. Zoals in deel 1 van deze serie reeds ter sprake kwam moet de schuldeiser feitelijke macht over de zaak hebben. Met andere woorden: de schuldeiser moet de zaak onder zich houden. In het voorbeeld van de schoenmaker en de garagehouder is dat eenvoudig. De schoenmaker laat de schoenen in zijn winkel staan en de garagehouder houdt de sleutels van de auto in de kluis en laat de auto in de garage staan.

    Bij onroerende zaken is het niet mogelijk de zaak onder je te houden en dient Tom Poes een list te verzinnen. Hij moet het feitelijk gebruik voor de eigenaar van de onroerende zaak onmogelijk maken. Het vervangen van de sloten van de woning, terwijl de aannemer de enige is die de sleutels heeft, is zo’n list.

    Gedeelte van een onroerende zaak

    Is het dan ook mogelijk voor de aannemer om het retentierecht uit te oefenen op een deel van een gebouwencomplex of een geïnstalleerde keuken?

    Van belang voor het uitoefenen van het retentierecht is de feitelijke macht. Het is moeilijk de feitelijke macht uit te oefenen over een deel van een gebouw of een geïnstalleerde keuken met uitsluiting van de opdrachtgever.

    Toch blijkt uit de rechtspraak dat een retentierecht ook kan worden uitgeoefend op een gedeelte van een onroerende zaak. Het voorbeeld is een aannemer die een bedrijfscomplex had gebouwd dat bestond uit tien verschillende eenheden. Door het afsluiten van zeven eenheden oefende hij volgens de rechter een retentierecht uit.

    De vraag is echter wat de aannemer daarmee opschiet. Het retentierecht op een gedeelte van een gebouw of een keuken laat zich praktisch moeilijk uitwinnen. Het retentierecht op een gedeelte van een onroerende zaak is daarmee slechts een pressiemiddel om de opdrachtgever tot betaling te dwingen.

    Irene Hofhuis Thumbnail_LinkedIn is advocaat binnen de sectie Vastgoedrecht van FORT. Zij adviseert en procedeert onder meer op het gebied van huur, koop en verkoop van vastgoed. Voor vragen is zij bereikbaar op 020 – 664 5111 of via mail.

  • Retentierecht #2: verhuur en retentierecht

    In het huidige economische tij is het geen uitzondering dat huurders omvallen. De verhuurder/eigenaar (hierna: de verhuurder) loopt dan het risico om de eigendom van zijn pand kwijt te raken doordat een contractspartij van de failliete huurder zijn retentierecht uitoefent. Hierna wordt kort uitgelegd wat het retentierecht inhoudt. Aan de hand van een casus wordt inzichtelijk gemaakt welke risico’s de uitoefening van het retentierecht met zich mee brengt voor de verhuurder en hoe deze risico’s kunnen worden geminimaliseerd.

    Wat is het retentierecht?

    Het retentierecht is het recht van de schuldeiser om een zaak onder zich te houden totdat zijn vordering is voldaan. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een aannemer die in opdracht van de huurder werkzaamheden aan het verhuurde pand verricht. Als de huurder failliet gaat, terwijl een of meerdere aanneemsommen niet zijn voldaan, kan de aannemer weigeren om het pand aan de verhuurder terug te geven en daarover zelf de feitelijke macht blijven uitoefenen. Dit kan hij onder meer doen door de sleutels niet terug te geven of door het pand niet te ontruimen. Daarmee maakt de aannemer het gebruik van het pand door de verhuurder onmogelijk.

    De aannemer met een retentierecht kan voor elkaar krijgen dat het pand wordt verkocht, om zijn vordering uit de verkoopopbrengst voldaan te kunnen krijgen.

    Uitoefening van het retentierecht tegen derden met een “ouder recht”

    Het retentierecht kan worden uitgeoefend tegen derden die pas na de aannemer een recht op de zaak hebben verkregen. Gevoelsmatig is dit logisch: het “oudere” recht van de aannemer gaat dan voor op het “jongere” recht van een derde. Maar onder bepaalde voorwaarden kan het retentierecht ook worden uitgeoefend tegen derden met een ouder recht. Zoals de verhuurder van een pand. Dit kan onder meer als de verhuurder de huurder toestemming heeft gegeven om de aannemingsovereenkomst aan te gaan.

    Wat betekent dit in de praktijk?

    Daarover een recente uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant. De huurovereenkomst m.b.t. een bedrijfspand bepaalde dat de huurder daaraan bepaalde voorzieningen zou aanbrengen. De verhuurder betaalde daarvoor een investeringsbijdrage van 1,25 miljoen euro en de huurder sloot een overeenkomst met een aannemer. Een paar maanden later waren de facturen van de aannemer nog niet voldaan en ging de huurder failliet. De aannemer stelde dat hij een retentierecht had m.b.t. het pand. De rechter overweegt dat, als een aannemer in zo’n situatie inderdaad een rechtsgeldig retentierecht heeft  (hierover bestond nog discussie), hij het pand kan executeren (verkopen) om zijn vordering te verhalen op de verkoopopbrengst.

    Voor deze executie is geen toestemming van de verhuurder nodig. De aannemer kan zijn retentierecht dus inroepen tegen iemand met een ouder (eigendoms)recht. Dit omdat deze de verhuurder in de huurovereenkomst toestemming aan de huurder had gegeven om bepaalde voorzieningen aan het pand aan te brengen en (impliciet) om daarvoor een aannemingsovereenkomst aan te gaan.

    Uitsluiting van het retentierecht

    Een verhuurder kan dus tegen zijn zin, en buiten zijn schuld, geconfronteerd worden met de executieverkoop van zijn pand door de aannemer met een vordering op zijn huurder. De verhuurder moet de huurder dan van tevoren wel toestemming hebben gegeven om met een aannemer te contracteren. Van deze toestemming is bijvoorbeeld sprake in de hiervoor besproken casus. Maar ook als de huurder verantwoordelijk is voor het (groot) onderhoud van het pand en om die reden een of meerdere aannemingsovereenkomsten zal aangaan.

    De verhuurder doet er dan ook verstandig aan om ervoor te zorgen dat contractspartijen van de huurder geen retentierecht krijgen m.b.t. zijn pand. Dit kan hij bewerkstelligen door de huurder te verplichten om in zijn overeenkomsten met derden af te spreken dat deze derden geen retentierecht hebben. Als de huurder zich aan deze verplichting houdt, mag de aannemer het pand niet tegen de wil van de verhuurder onder zich houden en verkopen.

    Irene Hofhuis  is advocaat binnen de sectie Vastgoedrecht van FORT. Zij adviseert en procedeert onder meer op het gebied van huur, koop en verkoop van vastgoed. Voor vragen is zij bereikbaar op 020 – 664 5111 of via mail.

     

  • Rechtsbijstandverzekerde mag eigen advocaat kiezen!

    Het komt vaak voor dat particulieren en bedrijven met een rechtsbijstandverzekering toch voor een advocaat willen kiezen van wie zij via via de (goede) naam hebben gehoord. Zij willen dan dat hun rechtsbijstandverzekeraar de rekening van die advocaat betaalt.

    Tot voor kort was het zo dat in ieder geval in die gevallen waarin voor de behandeling van een geschil geen advocaat hoeft te worden ingeschakeld (vooral procedures bij de kantonrechter en de bestuursrechter) de rechtsbijstandverzekeraar op grond van de polisvoorwaarden de verzekerde geen toestemming gaf een advocaat in te schakelen. De verzekerde kon in zo’n geval slechts kiezen voor bijstand van een medewerker van de rechtsbijstandverzekeraar zelf, bij gebreke waarvan hij de gekozen advocaat zelf moest betalen.

    Op 21 februari 2014 heeft de Hoge Raad (naar aanleiding van een prejudiciële vraag aan het Europese Hof van Justitie) in een baanbrekende uitspraak geoordeeld dat een bepaalde Europese richtlijn zich er tegen verzet dat een rechtsbijstandverzekeraar niet bereid is de kosten van een door een verzekerde zelf uitgekozen advocaat te betalen. Daarbij maakt het (aldus de betreffende uitspraak) dus niet uit of het gaat om het behandelen van een zaak waarvoor geen advocaat nodig is.

    Inmiddels heeft de betrokken rechtsbijstandverzekeraar (DAS) haar polisvoorwaarden wel aangepast en de verwachting is dat andere verzekeraars daarin zullen volgen. Daarbij gaat het voornamelijk over de invoering van een eigen risico en een maximale vergoeding van de advocaatkosten per rechtsgebied. Op die wijze proberen de rechtsbijstandverzekeraars naar eigen zeggen een substantiële stijging van de verzekeringspremie te voorkomen.

    Bedrijven en particulieren met een rechtsbijstandverzekering dienen zich in ieder geval goed te realiseren dat hun polis er niet aan in de weg staat dat zij zelf een advocaat kiezen en de daarmee gemoeide kosten (in ieder geval voor een belangrijk deel) door de verzekeraar betaald zullen moeten worden.

    Marco Meijer is auteur van dit blog.

     

  • Retentierecht #1: opschorting voor gevorderden

    Retentierecht #1: opschorting voor gevorderden

    Wanbetalers zijn een doorn in het oog voor ondernemers. Onbetaalde rekeningen worden zelfs aangewezen als een oorzaak van de crisis. Ondernemers proberen zich juridisch te beschermen. Het retentierecht is daarbij een effectief wapen.

    In een opeenvolgende reeks van blogs zal de werking van het retentierecht in uiteenlopende situaties worden besproken. In dit eerste deel wordt gestart met een algemene toelichting.

    Wat is het retentierecht?

    Het retentierecht is een bijzondere vorm van opschorting. De schuldeiser mag zijn verplichting tot afgifte van een zaak opschorten, totdat zijn vordering (de rekening) wordt voldaan. De wet bepaalt de gevallen waarin het retentierecht mag worden uitgeoefend (art. 3:290 e.v. BW).

    Stel, u geeft uw schoenen ter reparatie af bij de schoenmaker. De schoenmaker zal de gerepareerde schoenen niet afgeven zolang u de rekening niet betaalt. Daarmee oefent de schoenmaker zijn retentierecht uit.

    Wettelijke vereisten retentierecht

    Om deze bijzondere opschortingsbevoegdheid te kunnen uitoefenen, moet worden voldaan aan enkele wettelijke eisen. Deze eisen zijn neergelegd in de algemene opschortingsregels en de specifieke regels voor het retentierecht. Kort gezegd moet sprake zijn van:

    (i)             een opeisbare vordering

    (ii)            voldoende samenhang tussen vordering en verbintenis

    (iii)           feitelijke macht over de zaak

    Ad (i) Opeisbare vordering

    In beginsel moet sprake zijn van een opeisbare vordering. Dat is bijvoorbeeld het geval als de betalingstermijn van een factuur is verstreken. Het recht kent altijd uitzonderingen (zo ook hier), maar die laten we in dit deel nog even buiten beschouwing. In het voorbeeld van de schoenmaker zal zijn vordering opeisbaar zijn op het moment dat de klant de gerepareerde schoenen komt ophalen.

    Ad (ii) voldoende samenhang vordering en verbintenis

    Tussen de vordering van de schuldeiser en zijn verbintenis met de schuldenaar moet voldoende samenhang bestaan. De wet neemt een zodanige samenhang aan als de verbintenissen over en weer uit dezelfde rechtsverhouding volgen of uit zaken die partijen regelmatig met elkaar hebben gedaan. De vereiste samenhang betekent kort gezegd dat de schoenmaker niet de auto(sleutel) van de klant in beslag mag nemen en onder zich mag houden, maar alleen de gerepareerde schoenen.

    Ad (iii) feitelijke macht

    De schuldeiser moet ook de feitelijke macht over de zaak hebben. Dit is een belangrijk voorwaarde voor het bestaan van het retentierecht en betekent zoveel als: de schuldeiser moet de zaak onder zich houden. Voor de schoenmaker is dat geen probleem. Hij heeft de feitelijke macht zolang de schoenen nog in zijn winkel staan. Als het gaat om onroerende zaken (bijvoorbeeld een woning of een bouwwerk), ligt dat minder eenvoudig. In rechtspraak wordt de feitelijke macht over een onroerende zaak in beginsel aangenomen als het feitelijk gebruik voor de eigenaar (of voor andere personen) onmogelijk wordt gemaakt. Bijvoorbeeld doordat de sloten zijn vervangen en de schuldeiser de enige is met sleutels, of omdat de schuldeiser zijn spullen niet heeft verwijderd.

    What’s next? Retentierecht nader toegelicht

    In de volgende blogs over dit onderwerp zullen onze collega’s  (ieder in de eigen discipline) de werking van het retentierecht in de praktijk nader toelichten. Er zal onder meer antwoord worden gegeven op vragen zoals: op welke zaken kan het retentierecht worden uitgeoefend?  Hoe krijgt de schuldeiser betaald? Hoe kan een retentierecht worden beëindigd?

    Auteurs: Niels Mijinke & Irene Hofhuis.

  • VvE’s en appartementsrechten: Bij de uitleg van de akte van splitsing en de tekening mag ook betekenis worden toegekend aan de feitelijke situatie!

    VvE’s en appartementsrechten: Bij de uitleg van de akte van splitsing en de tekening mag ook betekenis worden toegekend aan de feitelijke situatie!

    Splitsingstekening is niet altijd doorslaggevend!

    Op 1 november 2013 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen over de uitleg en de betekenis van splitsingsstukken. Tot die uitspraak werd door verschillende rechters aangenomen dat, bij tegenstrijdigheid tussen de splitsingsakte en de splitsingstekening, de tekening vóór gaat.

    Dat is niet het geval, zo oordeelde de Hoge Raad. Een rechter zal van geval tot geval moeten beoordelen wat vóór gaat, de splitsingsakte of de splitsingstekening. Dat moet hij beoordelen aan de hand van:

    –       de aanwijzingen die hij aan de splitsingsstukken kan ontlenen; en

    –       de (mate van) aannemelijkheid van de gevolgen van de verschillende interpretaties.

    Ook herhaalde de Hoge Raad dat het bij de uitleg van de splitsingsstukken aankomt op de bedoeling van degene die destijds tot splitsing is overgegaan. Die bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden uitgelegd, waarbij de gehele inhoud van de splitsingsakte en de splitsingstekening een rol speelt.

    Op de feitelijke situatie mag ook acht worden geslagen!

    Recentelijk, op 14 februari 2014, heeft de Hoge Raad een nadere verfijning aangebracht op deze maatstaf.

    Kort gezegd kan de feitelijke situatie ter plaatse ook een rol spelen bij de uitleg en de betekenis van de splitsingsstukken.

    Dat is het geval:

    1. als de splitsingsstukken naar de feitelijke situatie verwijzen; en
    2. als de feitelijke situatie van belang is ter beantwoording van de vraag welke interpretatie van de splitsingsstukken het meest aannemelijk is.

    In de uitspraak van 14 februari 2014 had één van de raadsheren van het Hof het in appartementsrechten gesplitste pand bezichtigd. Tijdens die bezichtiging had hij waargenomen dat een gedeelte van de gemeenschappelijke tuin alleen achter één van de appartementen lag. Ook had hij waargenomen dat een bepaald gedeelte van de gemeenschappelijke tuin veel groter was dan een ander gedeelte. Deze feitelijke waarnemingen had het Hof mede aan haar beslissing ten grondslag gelegd. Dat stond het Hof vrij, aldus de Hoge Raad, aangezien deze feitelijke omstandigheden ook konden worden opgemaakt uit de splitsingsstukken.

    Kortom, deze uitspraak benadrukt dat de rechter behoorlijk wat speelruimte heeft bij de uitleg van splitsingsstukken.

  • Verboden onderverhuur. Particuliere verhuurder vordert met succes afdracht van de winst!

    Verboden onderverhuur komt nog steeds op grote schaal voor, zeker in de grote steden. Voor verhuurders is het een doorn in het oog. Het is niet alleen tijdrovend en kostbaar om verboden onderverhuur tegen te gaan, maar de verhuurder wordt ook de mogelijkheid ontnomen om de woning zelf tegen een hogere huur te verhuren. De verhuurder lijdt dus in meerdere opzichten schade. De huurder die onbevoegd onderverhuurt maakt ondertussen iedere maand winst. Immers, de onderhuurder betaalt meestal fors meer dan de huurder.

    Schadevergoeding in de vorm van winstafdracht

    Op grond van de wet is het mogelijk om schadevergoeding te krijgen in de vorm van winstafdracht. Dat wil zeggen dat de verhuurder kan vorderen dat de huurder de nettowinst, die hij heeft gemaakt met de verboden onderverhuur, aan hem moet afdragen. Voorwaarden zijn wel dat vast moet staan dat de verhuurder schade heeft geleden vanwege de verboden onderverhuur en dat de huurder winst heeft gemaakt. Ook moet de exacte hoogte van de schade niet goed vast te stellen zijn. Dat heeft ermee te maken dat schadevergoeding in de vorm van winstafdracht een vorm van abstracte schadeberekening is. Als de schade concreet kan worden vastgesteld, is er geen plaats voor een abstracte schadeberekening.

    Corporaties vorderen met succes winstafdracht

    Wij hebben al eerder gezien dat corporaties met succes afdracht van de winst vorderen die is gemaakt met verboden onderverhuur. In 2008 heeft het Hof Amsterdam deze vordering van een corporatie voor het eerst toegewezen. De schade van de corporatie bestond met name uit de kosten die gepaard gingen met het in stand houden van een speciale afdeling die verboden onderverhuur bestrijdt. Omdat niet precies kon worden vastgesteld welke schade de corporatie leed door dit specifieke geval van verboden onderverhuur, werd de schade (abstract) vastgesteld op de hoogte van de genoten winst. In 2010 bevestigde de Hoge Raad het oordeel van het Hof. Nadien hebben andere corporaties vergelijkbare successen behaald.

    Particuliere verhuurder nu ook succesvol!

    Recentelijk, op 28 januari 2014, heeft het Hof Amsterdam geoordeeld dat ook een particuliere verhuurder afdracht van de winst kan vorderen die is gemaakt met verboden onderverhuur. Verhuurder had een beheerder  ingeschakeld die zich onder meer bezighield met de bestrijding van verboden onderverhuur. Net als een corporatie maakte de verhuurder kosten (beheervergoeding) om verboden onderverhuur tegen te gaan en dus leed hij schade. Daarnaast leed verhuurder schade omdat hij – nu huurder de huurwoning aanhield voor onderverhuur in plaats van de huurovereenkomst op te zeggen – niet eerder een aanmerkelijke huurverhoging had kunnen realiseren. Omdat de exacte hoogte van de schade niet kon worden vastgesteld, werd deze vastgesteld op de behaalde winst.

    Goed nieuws dus voor particuliere verhuurders!

  • Woning verhuren aan toeristen. Mag dat van de Gemeente?

    Woning verhuren aan toeristen. Mag dat van de Gemeente?

    Er zijn nieuwe ontwikkelingen op het terrein van tijdelijke verhuur van appartementen aan toeristen. In diverse media is hier recentelijk aandacht aan besteed. Aanleiding is de besluitvorming in de (openbare) vergadering van de gemeenteraad van Amsterdam op 12 en 13 februari 2014.

    Gemeente Amsterdam ontwikkelt nieuw beleid!
    Voorheen bestond discussie over de vraag of en (zo ja) onder welke voorwaarden tijdelijke verhuur van appartementen aan toeristen door de gemeente was toegestaan. Aan deze discussie beoogt de gemeente Amsterdam met nieuw beleid een einde te maken.

    Met het nieuwe beleid stelt de gemeente strikte voorwaarden waaraan verhuurders moeten voldoen. Zo moet de verhuurder belasting afdragen, is het alleen toegestaan voor vrije sector huurwoningen en (slechts) voor een periode van maximaal twee maanden per jaar.

    Voor een kort overzicht van het nieuwe beleid:
    NOS.NL
    NU.NL

    Voor de officiële vergaderstukken van de gemeenteraad (onder Volkshuisvesting, nrs. 24 – 27).

    Gevolgen voor de praktijk?
    De officiële publicatie van het nieuwe beleid laat nog even op zich wachten. Ook zal het nieuwe beleid verder worden uitgewerkt in formele regelgeving. Welke gevolgen het nieuwe beleid voor de praktijk zal hebben, valt daarom nog niet volledig te overzien. Vast staat wel dat het nieuwe beleid extra voorwaarden voor verhuurders met zich brengt.

    Let op: VvE-regels blijven van toepassing!
    In de meeste gevallen is in de splitsingsakte bepaald dat schriftelijke voorafgaande toestemming nodig is van de VvE voor tijdelijke verhuur aan toeristen. Als de VvE-regels tijdelijke verhuur uitsluiten of daar voorwaarden aan verbinden, blijft verhuurder daaraan gebonden. Het nieuwe gemeentelijke beleid brengt daarin geen wijziging!

    Auteurs : Jodit de Bruin en Niels Mijinke.

  • Hoge Raad: “Bij winkelruimte geldt Herenhuis-criterium niet!”

    Hoge Raad: “Bij winkelruimte geldt Herenhuis-criterium niet!”

    In een uitspraak uit 2010, bekend als “Het Herenhuis-arrest” heeft de Hoge Raad beslist dat het enkele feit dat een verhuurder wil renoveren, niet voldoende is om aan te nemen dat sprake is van dringend eigen gebruik. Van dringend eigen gebruik zou, volgens de Hoge Raad, alleen sprake kunnen zijn indien daarnaast ook een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten bestaat.

    Het Herenhuis-arrest ging over woonruimte. De vraag die de juristen sindsdien bezig hield was of de eis van de structurele wanverhouding ook voor winkelruimte geldt. Op die vraag heeft de Hoge Raad op 14 februari 2014 een – ontkennend – antwoord gegeven.

    Het ging in de laatstgenoemde zaak om het volgende.

    Verhuurder is eigenaar van een winkelcentrum. Een deel daarvan is verhuurd aan een discount supermarkt. Het was voor beide partijen duidelijk dat het winkelcentrum verouderd was en gerenoveerd moest worden. De supermarkt wilde op zich wel meewerken aan de renovatie en was ook bereid om na renovatie een iets hogere huurprijs betalen. Voor verhuurder was de huurprijs die de supermarkt wilde gaan betalen echter niet voldoende om een kostendekkende exploitatie mogelijk te maken. En omdat de supermarkt – ook na enig onderhandelingen – niet meer wilde betalen, was er voor verhuurder geen andere mogelijkheid dan het opzeggen van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik.

    Hof Amsterdam besliste evenals de kantonrechter dat sprake is van dringend eigen gebruik. De supermarkt liet het daarbij niet zitten en ging – maar naar nu blijkt: zonder resultaat – in cassatie. Volgens de Hoge Raad gaat het, bij de bescherming die een huurder van woonruimte op grond van de wet geniet, om de bescherming van zijn woonbelang (het belang van het hebben van huis en haard). Bij de bescherming van huurders van winkelruimte gaat het om een bescherming van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. In dit geval – waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat – kan daarom niet van verhuurder worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.

    De conclusie van deze uitspraak is dus dat een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten bij winkelruimte geen voorwaarde is om op grond van dringend eigen gebruik te kunnen opzeggen.

    Helma Sengers is advocaat en legal expert binnen de sectie Vastgoed & Overheid van Fort Advocaten.