act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Categorie: Vastgoedrecht

  • Airco in het gehuurde: tropenrooster of dikke trui?

    Airco in het gehuurde: tropenrooster of dikke trui?

    Deze zomer heeft al een aantal tropisch warme dagen gekend en de weerberichten stellen er de komende dagen weer een aantal in het vooruitzicht. Tenzij een ondernemer een tropenrooster voorstaat, is een goed werkende airco in een gehuurde bedrijfsruimte op dit soort dagen een must. Voor het comfort van de werknemers en klanten, maar ook omdat de productiviteit bij hoge temperaturen in een rap tempo daalt.

    Het kan echter ook de andere kant op slaan: de media meldden deze week dat vrouwen het op de werkvloer vaak te koud hebben omdat de airco is afgesteld op de (aanzienlijk hogere warmteproductie van) mannen. Dit stamt uit de jaren zestig, toen er nog minder vrouwen werkten. Kou zal evenmin bijdragen aan de productiviteit van het vrouwelijk personeel en leidt bovendien tot energieverspilling, omdat de verwarming eerder aangaat.

    Kortom, het is niet niks om de klimaatbeheersing in goede banen te leiden en in de praktijk doen zich dan ook regelmatig problemen voor. De (technische) oorzaak is dan vaak niet eenvoudig te achterhalen en de kosten van onderzoek en een (structureel) herstel kunnen hoog oplopen.

    Positie huurder bij problemen met airco, sprake van een gebrek?

    Wat zijn in zo’n geval de mogelijkheden en de rechten van de ondernemer als huurder?

    Zoals vaak het geval is, hangt dit af van wat partijen hebben afgesproken. Als uit de huurovereenkomst blijkt dat problemen met de airco een gebrek aan het gehuurde opleveren, dient de verhuurder deze te verhelpen. Van een gebrek is sprake als de huurder niet het huurgenot heeft dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Om te beoordelen of een falende airco een gebrek oplevert, is van belang wat partijen hebben afgesproken over:

    1. wat er wel en niet tot het gehuurde behoort; en
    2. de verdeling van de onderhoudsverplichtingen.

    ROZ modellen en airco

    De meeste professionele partijen maken gebruik van de model huurovereenkomst van de Raad van Onroerende zaken (‘ROZ’). Daarom ga ik hierna uit van de bepalingen in deze modellen.

    Behoort de airco wel of niet tot het gehuurde

    Wat betreft de vraag wat er wel en niet tot het gehuurde behoort, bevatten de modellen onderling een belangrijk verschil:

    De toepasselijke algemene bepalingen bij het 230a-model bepalen dat alle in het gehuurde aanwezige installaties en voorzieningen tot het gehuurde behoren, tenzij deze in het proces-verbaal van oplevering zijn uitgezonderd. Als de airco bij aanvang van de huurovereenkomst al in het gehuurde aanwezig is, is dus het uitgangspunt dat deze wel tot het gehuurde behoort. Wanneer partijen dit niet willen, zullen zij dat moeten neerleggen in het proces-verbaal of in de huurovereenkomst zelf.

    Daarentegen is in artikel 1.2 van het 290-model bepaald dat het gehuurde als casco is verhuurd, tenzij in de huurovereenkomst anders is overeengekomen. Uit artikel 1 van de toepasselijke algemene bepalingen blijkt dat de airco niet tot het casco behoort. Hier is dus uitgangspunt dat een bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezige airco niet tot het gehuurde behoort. Partijen zullen het dan juist in de huurovereenkomst moeten vermelden als zij willen dat het klimaatsysteem wel tot het gehuurde gaat behoren.

    Onderhoudsverdeling airco

    Verder staat in de algemene bepalingen bij beide modellen dat:

    • de verhuurder verantwoordelijk is voor vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties (artikel 11.4 sub c 290-model en artikel 12.3 sub c 230a-model); en
    • dat de huurder verantwoordelijk is voor het periodiek onderhoud en periodieke keuringen van de tot het gehuurde behorende technische installaties (artikel 12.3 sub e 290-model en artikel 11.5 sub g 230a-model).

    Het komt er dus op neer dat de verhuurder alleen dan verantwoordelijk is voor het grote, en waarschijnlijk het meest kostbare, onderhoud aan de airco indien deze tot het gehuurde behoort.

    Goede afspraken maken over airco

    Het verhelpen van problemen aan de airco (of een ander type klimaatsysteem) kan tijdrovend en kostbaar zijn. Het loont dus om hier bij het aangaan van de huurovereenkomst goed bij stil te staan. De hoge kosten kunnen voor een huurder een reden zijn om deze verplichting bij de verhuurder te willen neerleggen. Aan de andere kant kan het ook gunstig zijn om dat juist niet te doen. Dit om bij problemen zo snel mogelijk zelf voor een oplossing te kunnen zorgen en niet eindeloos achter de verhuurder te hoeven aanjagen. De huurder kan dan proberen (het risico op) hogere onderhoudskosten in een lagere huurprijs te verdisconteren.

    Daarnaast is het als huurder voordelig om de airco zelf warmer te kunnen afstellen. Zo kan worden tegengegaan dat het te koud wordt. Het (niet meer) verkleumende vrouwelijk personeel zal dan minder geneigd zijn om naast de airco ook de verwarming aan te zetten. Dit zal energieverspilling, met alle kosten van dien, beperken. En dat is, net als vrouwen op de werkvloer, dus ook nog eens helemaal van deze tijd.

  • Rol van verhuurder bij een “rookvrije werkplek”

    Rol van verhuurder bij een “rookvrije werkplek”

    Elke werknemer heeft sinds 1 januari 2004 recht op een rookvrije werkplek. Werkgevers zijn vanaf die datum verplicht om ervoor te zorgen dat hun werknemers hun werk kunnen doen zonder dat zij daarbij last hebben van rokers. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch moest zich kort geleden buigen over de vraag of daarbij ook een rol is weggelegd voor een verhuurder.

    Casus rookverbod bedrijfsruimte

    De verhuurder in kwestie was verhuurder van units in een bedrijfsverzamelgebouw. In de met de huurders gesloten huurovereenkomsten waren de Algemene bepalingen voor kantoor- en andere bedrijfsruimten in de zin van artikel 7:230a BW (ROZ 2003) van toepassing verklaard.

    Met ingang van 1 maart 2008 kondigde deze verhuurder een algemeen rookverbod af voor het gehele bedrijfsverzamelgebouw. De redenen daarvoor waren, zo lichtte de verhuurder zijn besluit toe, dat de Tabakswet werkgevers verplicht een rookvrije werkplek te bieden. Volgens de verhuurder zijn werkgevers daartoe niet in staat indien (werknemers van) andere huurders roken en daarmee hinder en/of overlast veroorzaken. Verder was er, zo stelde verhuurder, door een aantal huurders over het roken in het gebouw geklaagd.

    De directeur van een van de huurders weigerde met roken te stoppen.

    In de procedure die volgde stelde verhuurder zich op het standpunt dat:

    • hij op grond van artikel 6.3 van de algemene bepalingen (verbod op veroorzaken van hinder en overlast) een algeheel rookverbod, dus ook voor de verhuurde bedrijfsruimte, kon opleggen;
    • huurder op grond van artikel 6.2 van de algemene bepalingen verplicht is mondelinge en schriftelijke aanwijzingen van verhuurder in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde in acht te nemen;
    • huurder zich, door zich niet aan het rookverbod te houden, niet als goed huurder gedroeg en dus in strijd handelde met artikel 7:213 BW.

    Huurder bestreedt de standpunten van verhuurder en voerde aan dat:

    • de huurovereenkomst geen rookverbod bevatte;
    • een rookverbod door verhuurder niet op grond van artikel 6.3 of 6.2 eenzijdig kon worden opgelegd;
    • hij geen overlast veroorzaakte, omdat hij in verband met het roken van zijn directeur in een afgesloten kantoorruimte een rookafzuiger met luchtverfrissers had geplaatst om te voorkomen dat andere huurders hiervan overlast zouden ondervinden.

    Uitspraak rookverbod in bedrijfsruimte

    Het Hof stelde vast dat uit artikel 6.2 van de algemene bepalingen niet blijkt wat dient te worden verstaan  onder “aanwijzingen in het kader van een behoorlijk gebruik van het gehuurde”. Omdat partijen hierover bij het sluiten van de huurovereenkomst niet hebben gesproken moet de bepaling volgens het Hof beperkt worden uitgelegd en kan het rookverbod in bedrijfsruimte door verhuurder niet met een beroep op artikel 6.2 worden gehandhaafd. Ook artikel 6.3 en artikel 7:213 bieden volgens het Hof geen soelaas, omdat door huurder geen overlast of hinder wordt veroorzaakt en dus niet kan worden gesteld dat huurder zich niet als goed huurder gedraagt.

    Conclusie

    Voor de praktijk betekent deze uitspraak dat een verhuurder die een algemeen rookverbod wenst in te stellen en te handhaven, er goed aan doet direct bij het sluiten van de huurovereenkomst een bepaling op te nemen die het roken in het gehuurde uitdrukkelijk en expliciet verbiedt. Met andere woorden: het is ondanks alle wetgeving om roken te verbieden niet vanzelfsprekend dat verhuurder hieraan zijn steentje kan bijdragen door het instellen van een rookverbod in bedrijfsruimten die hij verhuurt.

     

  • Curator handelt onrechtmatig door afvalstoffen niet van andermans terrein te verwijderen

    Curator handelt onrechtmatig door afvalstoffen niet van andermans terrein te verwijderen

    De Hoge Raad heeft al in 2004 (in het arrest ‘Circle/Plastics’) bepaald, dat een curator onrechtmatig kan handelen als hij weigert om de onroerende zaak van een voormalig contractspartij van de failliete partij te ontruimen. En dat de desbetreffende kosten als een boedelschuld moet worden aangemerkt. In gelijke zin oordeelde de rechtbank Noord-Nederland onlangs in een kort geding dat de curator opgeslagen afvalstoffen moest verwijderen. Deze uitspraak is ook voor de huurpraktijk van belang. Voor verhuurders is het nuttig om deze op het netvlies te hebben, zij kunnen namelijk te maken krijgen met een curator van een failliete huurder die niet wil ontruimen.

    Opslag afvalstoffen voorafgaand aan het faillissement

    Voorafgaand aan het faillissement had de failliete partij een overeenkomst gesloten met een andere partij met betrekking tot (onder meer) de opslag van afvalstoffen. Voor de leesbaarheid zal ik deze partij hierna ‘het opslagbedrijf’ noemen. In het kader van deze overeenkomst had de failliete partij, eveneens voorafgaand aan het faillissement, afvalstoffen laten opslaan bij het opslagbedrijf. De failliete partij bleef eigenaar van deze afvalstoffen.

    Onrechtmatige weigering curator om de afvalstoffen na datum faillissement te verwijderen

    Na het faillissement heeft de curator laten weten dat hij de overeenkomst niet langer “gestand” wilde doen. Dat wil zeggen, dat hij deze niet langer wilde nakomen. Dat mag. De wet geeft de curator de bevoegdheid om dat te doen.

    Vervolgens heeft het opslagbedrijf de overeenkomst beëindigd en de curator gesommeerd om de afvalstoffen van haar bedrijf te verwijderen. De curator heeft dat geweigerd. En dat mag niet.

    En wel omdat:

    • de overeenkomst was geëindigd;
    • zodat de afvalstoffen zonder recht of titel op het terrein van het opslagbedrijf waren opgeslagen;
    • en daarmee een onrechtmatige inbreuk werd gemaakt op het eigendomsrecht van het opslagbedrijf.

    De kort geding rechter bepaalt dan ook dat de curator de afvalstoffen in deze situatie moet verwijderen. Belangrijk is daarnaast dat de rechter deze verplichting van de curator aanmerkt als een boedelschuld. Dat betekent dat de vordering van het opslagbedrijf niet ter verificatie in het faillissement hoeft te worden ingediend, maar rechtstreeks uit de boedel moet worden voldaan. Het opslagbedrijf krijgt daarmee een relatief sterkte vordering.

    Deze uitspraak is op zichzelf niet verrassend. Maar voor verhuurders die ook eigenaar van het gehuurde zijn, is het wel een nuttige ‘reminder’. Als de curator van een failliete huurder weigert het gehuurde te ontruimen, maakt hij inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder. Dat is onrechtmatig. De verhuurder kan in zo’n geval dus vorderen dat de curator moet ontruimen. En, en dat is misschien nog wel het belangrijkst: als die vordering wordt toegewezen en de curator nog steeds niet ontruimt, krijgt de verhuurder voor de schade c.q. de kosten van ontruiming een boedelvordering. En dus een relatief sterke vordering.

    Wanneer u als verhuurder niet tevens eigenaar bent, ligt dit anders. Als u daar meer over wilt weten, kunt u contact opnemen met de sectie vastgoedrecht van FORT.

  • Huurder zwaar gestraft voor het verhuren via Airbnb van zijn sociale huurwoning

    Huurder zwaar gestraft voor het verhuren via Airbnb van zijn sociale huurwoning

    Met de opkomst van Airbnb is je woning verhuren aan toeristen razend populair geworden. Hier is veel om te doen, zo komen VVE’s en omwonenden in opstand tegen het verhuren via Airbnb. Onlangs is een huurder van een sociale huurwoning door de rechtbank Amsterdam op zijn vingers getikt omdat hij zijn woning via Airbnb te huur aanbood.

    Wat was er mis met verhuren via Airbnb?

    De huurder woonde al ruim veertien jaar in een sociale huurwoning in Amsterdam. Het onderverhuren, verhuren via Airbnb, van de woning was op grond van de huurovereenkomst verboden. Desondanks verhuurde de huurder zijn woning via Airbnb aan toeristen omdat hij – naar eigen zeggen – de  inkomsten hieruit nodig had. De verhuurder kreeg hier lucht van en schakelde een onderzoeksbureau in. Uit dat onderzoek bleek dat de verboden onderverhuur in ieder geval meer dan 20 keer voor in totaal minimaal 127 nachten had plaatsgevonden.

    Verlies woning en een boete door verhuren via Airbnb

    De verhuurder vorderde bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst, een boete van EUR 7.500,- en een vergoeding voor gemaakte onderzoekskosten van EUR 10.000,-. De rechter wees deze vorderingen toe en dat betekende dat de Amsterdamse huurder zijn huis kwijt was en ruim EUR 17.500,- moest betalen.

    Geen schadevergoeding ondanks verhuren via Airbnb

    De verhuurder vorderde daarnaast een schadevergoeding. Deze had hij begroot op de door de huurder gemaakte winst. De rechter wees deze vordering af. Zijn redenering was dat als de huurder de woning niet via Airbnb aan toeristen had onderverhuurd hij geen hogere inkomsten dan de normale huuropbrengst zou hebben ontvangen. Het oordeel van de rechter had heel anders kunnen uitvallen. In een geval van verboden onderverhuur oordeelde de Hoge Raad namelijk in 2010 dat de verhuurder wel schade leed door deze onderverhuur en dat artikel 6:104 BW de rechter de bevoegdheid verleent de schade te begroten op het bedrag van de door de verboden onderverhuur genoten winst.

    Conclusie verhuren via Airbnb

    Op zichzelf is de uitspraak van de rechtbank Amsterdam niet verrassend omdat verboden onderverhuur vaak ontbinding van de huurovereenkomst als gevolg heeft. In dit geval had het voor de Amsterdamse huurder zelfs nog slechter uit kunnen pakken: hij heeft winst gemaakt, en mag deze houden.

  • Geen boete bij ontbreken energielabel

    Per 1 juli 2015 wel een boete bij ontbreken energielabel

    De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) kan per 1 juli 2015 een bestuurlijke boete opleggen bij het niet naleven van de energielabelplicht. Op 16 juni 2015 (gepubliceerd op 19 juni 2015.) is het besluit met betrekking tot de inwerkingtreding genomen.

    Artikel 120b van de Woningwet wijzigt en maakt het per 1 juli 2015 mogelijk om naast een last onder dwangsom nu ook een bestuurlijke boete op te leggen.

    De informatie in dit blog moet u lezen als achtergrond informatie van het traject rondom de boete en last onder dwangsom die bij het ontbreken van een energielabel opgelegd kan worden.

    Geen boete bij ontbreken energielabel

    Bij de verkoop, verhuur of oplevering van een gebouw, woon- of bedrijfsruimte, moet volgens het Besluit energieprestatie een energielabel beschikbaar gesteld worden. De Nederlandse overheid communiceert dit in een brede media campagne. Hier wordt geschermd met een mogelijke boete bij onder andere het niet beschikbaar stellen van een energielabel. Deze boete is echter wettelijk nog niet mogelijk (per 1 juli 2015 is deze boete wel mogelijk, red.).

    Achtergrond energielabel

    Volgens Europese regelgeving moet een sanctie worden opgelegd als aan de verplichting tot het beschikbaar stellen van een energielabel niet wordt voldaan.

    De Europese Commissie heeft Nederland al in 2011 en in 2012 op de vingers getikt in verband met het ontbreken van een sanctie.

    Daarom is per 1 januari 2015 het Besluit energieprestatie gebouwen gewijzigd. Om te voorzien in een sanctie zou tegelijkertijd de Woningwet worden aangepast en de bestuurlijke boete worden geïntroduceerd voor gevallen waarin het energielabel ontbreekt.

    Geen boete wel een dwangsom bij ontbreken energielabel

    Gebleken is dat de bestuurlijk boete nog niet in de Woningwet is opgenomen (per 1 juli 2015 is deze boete wel opgenomen, red.). Nederland voldoet daarmee kort gezegd dus nog steeds niet aan de Europese regelgeving die een sanctie eist bij het niet beschikbaar stellen van een energielabel.

    Toch laat de Rijksoverheid in haar berichtgeving weten dat het opleggen van een boete al mogelijk is. Navraag leerde dat in de communicatie met betrekking tot de sanctie het woord “boete” moet worden gelezen als “last onder dwangsom”.

    Het verschil tussen een boete en een last onder dwangsom is in deze context dat een boete per definitie voldaan moet worden, deze voel je direct in je portemonnee. Onder een last onder dwangsom is nog uit te komen door alsnog een energielabel beschikbaar te stellen.

    Feit is dat de mogelijkheid tot het opleggen van een last onder dwangsom al in 2007 was opgenomen in de Woningwet. Zelfs nog voor inwerkingtreding van het Besluit energieprestatie gebouwen. Die mogelijkheid bestond dus ook al toen Nederland een tik op de vingers kreeg wegens het ontbreken van een sanctie.

    Conclusie energielabel

    Volgens de letter van de Europese regelgeving voldoet Nederland nog steeds niet aan de Europese richtlijnen en loopt dus het risico om nogmaals hier op aangesproken te worden.

    Het hiaat in de wet creëert ook een ander potentieel probleem voor de overheid. Verkopers en verhuurders kunnen de gok wagen om te verkopen of verhuren zonder energielabel beschikbaar te stellen omdat zij hiermee “slechts” een last onder dwangsom riskeren en niet direct een boete. Dat geldt overigens zolang de bestuurlijke boete nog niet in de Woningwet is opgenomen. De Rijksoverheid heeft gezegd die wet nu snel te zullen aanpassen.

     

  • ROZ model bankgarantie voor huurovereenkomst bedrijfsruimte mag door nieuwe verhuurder worden getrokken

    Veel verhuurders willen bij het aangaan van een huurovereenkomst bedrijfsruimte dat de huurder financiële zekerheid stelt. Dat kan bijvoorbeeld met een ROZ model bankgarantie of een concerngarantie. Als de verhuurder het gehuurde vervolgens tijdens de huurovereenkomst verkoopt, kan discussie ontstaan of de garantie met het gehuurde is overgegaan naar de nieuwe verhuurder. Voor de bankgarantie volgens het model van de Raad van Onroerende Zaken (ROZ) oordeelde de rechtbank Amsterdam onlangs dat de bankgarantie bij verkoop van het gehuurde mee overgaat.

    Huurder failliet en verhuurder int ROZ model bankgarantie
    Tijdens de huurovereenkomst – en na het stellen van de bankgarantie – wordt het gehuurde verkocht. De nieuwe eigenaar wordt verhuurder. Een paar jaar daarna gaat de huurder failliet en ontstaat er een huurachterstand. Op verzoek van de verhuurder, maakt de bank het bedrag van de bankgarantie (ruim € 50.000,– ) aan hem over. De bank crediteert de bankrekening van de failliete huurder voor eenzelfde bedrag.

    Volgens de curator van de failliete huurder had de bank niet mogen uitkeren en moet het bedrag aan de boedel worden betaald.

    ROZ model bankgarantie mee overgegaan?
    De ROZ model bankgarantie zegt dat deze overgaat op “rechtsverkrijgenden van de verhuurder”. Wat betekent dit?

    Volgens de nieuwe verhuurder betekent dit dat de bankgarantie bij de verkoop van het gehuurde mee is overgaan. De curator ziet dat anders. Hij zegt dat de bankgarantie zelf ook aan de nieuwe verhuurder had moeten worden overgedragen.

    Nieuwe verhuurder mag bankgarantie trekken
    De curator heeft het nakijken. De rechtbank oordeelt  dat uit de tekst van de ROZ model bankgarantie blijkt dat deze bij de verkoop van het gehuurde mee overgaat op de nieuwe verhuurder.

    Voor de praktijk lijkt dit een wenselijke uitkomst. Al is het maar omdat de huurder anders de mogelijkheid zou hebben om de verkoop te frustreren.

    Het is evengoed begrijpelijk dat de curator de ROZ model bankgarantie anders uitlegde. Hij zal wellicht niet de laatste zijn die dat doet. In het huidige financiële klimaat waarin veel huurders het niet redden, kunnen verhuurders met deze uitspraak dus hun voordeel doen.

    Irene Hofhuis  is advocaat binnen de sectie Vastgoedrecht van FORT. Zij adviseert en procedeert onder meer op het gebied van huur, koop en verkoop van vastgoed. Voor vragen is zij bereikbaar op 020 – 664 5111 of via mail.

  • Bedrijfsoverdracht en huur: de indeplaatsstelling

    Wat is een indeplaatsstelling?

    Bij een indeplaatsstelling neemt een derde de positie van de oorspronkelijk huurder over. Deze wordt als huurder “in de plaats gesteld” en neemt de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst over.

    Dit is een contractsoverneming. Daarvoor moet de verhuurder toestemming geven, want het uitgangspunt in het Nederlandse recht is contractsvrijheid: het staat iedere partij vrij om zelf te bepalen met wie zij een contract sluit.

    Rechterlijke machtiging

    In artikel 7:307 BW wordt een uitzondering gemaakt op de contractsvrijheid. Deze uitzondering geldt (alleen) voor de situatie waarin het bedrijf dat in het gehuurde wordt uitgeoefend, door de huurder aan een derde wordt overgedragen. De huurder kan dan bij de rechter vorderen dat de derde in zijn plaats wordt gesteld als huurder.

    Overdracht van het bedrijf

    De huurder kan dus alleen een indeplaatsstelling vorderen als hij zijn bedrijf overdraagt. Deze voorwaarde is geregeld stof voor discussie. De verhuurder stelt zich vaak op het standpunt dat niet het bedrijf van de oorspronkelijk huurder, maar alleen diens huurrechten worden overgedragen.

    De rechter vergelijkt het beoogde gebruik van het gehuurde na indeplaatsstelling met het gebruik door de oorspronkelijk huurder. Dit om te beoordelen of er nog kan worden gesproken van hetzelfde bedrijf. Voor de vraag er daadwerkelijk een bedrijf wordt overgedragen, bekijkt de rechter daarnaast wat precies wordt overgedragen. Vaak worden naast de huurrechten de inventaris, voorraden, het personeel en de goodwill overgedragen.

    Het is steeds de vraag of de rechter zal oordelen dat daarmee sprake is van een bedrijfsoverdracht. Dit kan onder meer afhangen van de vraag of de voorraden en inventaris na de indeplaatsstelling nog wel zullen worden gebruikt voor de bedrijfsvoering in het gehuurde. Als na de indeplaatsstelling bijvoorbeeld de formule wordt gewijzigd, kan worden gesteld dat de voorraden en inventaris geen waarde hebben en dat geen sprake is van een bedrijfsoverdracht.  Rechters geven hierover echter wisselende oordelen.

    Overige criteria voor indeplaatsstelling

    Als vaststaat dat er wel sprake is van een bedrijfsoverdracht moet de rechter alle omstandigheden van het geval betrekken bij zijn beslissing om de machtiging al dan niet te verstrekken.

    Daarbij geeft de wet de rechter twee concrete handvaten voor het nemen van zijn beslissing:

    • De rechter mag de vordering alleen toewijzen als de huurder (of de ander die het bedrijf uitoefent) een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht daarvan. Van zo’n zwaarwichtig belang is bijvoorbeeld sprake als de huurder vanwege zijn gezondheid niet meer in staat is om zijn bedrijf voort te zetten.
    • De rechter moet de vordering afwijzen als de voorgestelde nieuwe huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. De huurder doet er dus verstandig aan om voldoende documentatie te verschaffen waaruit blijkt dat de voorgestelde nieuwe huurder deze waarborgen wel biedt. Zoals jaarcijfers, ondernemingsplannen etc.

    Irene Hofhuis  is advocaat binnen de sectie Vastgoedrecht van FORT. Zij adviseert en procedeert onder meer op het gebied van huur, koop en verkoop van vastgoed. Voor vragen is zij bereikbaar op 020 – 664 5111 of via mail.

  • Een ijssalon is geen pannenkoekenhuis!

    Een ijssalon is geen pannenkoekenhuis!

    In economisch slechte tijden komt het met regelmaat voor dat een huurder, die zijn omzet ziet teruglopen, de gebruiksmogelijkheden van het gehuurde wil uitbreiden of wijzigen. Een hot topic is of deze uitbreiding of wijziging is toegestaan. In veruit de meeste huurovereenkomsten is een door verhuurder en huurder afgebakende bestemmingsclausule opgenomen. In een recent arrest van Hof Amsterdam stond de vraag centraal of een verhuurder, ondanks een strikte bestemmingsclausule, moest gedogen dat de huurder zijn assortiment zou uitbreiden.

    Bestemmingsclausule

    De bestemmingsclausule luidde: “ijssalon, inclusief de mogelijkheid om in de wintermaanden over te gaan op de verkoop van stamppotten” (een variant dus op de in Amsterdam bekende IJscuypje-formule). Huurder wilde in aanvulling daarop – tegen de zin van verhuurder – ook pannenkoeken verkopen. Het Hof stelde voorop dat een verhuurder een verregaande vrijheid heeft om te bepalen welke soort exploitatie hij in het gehuurde wil toestaan. Verder geldt dat de huurovereenkomst, met als onderdeel de bestemmingsclausule, het resultaat is van een door twee partijen in vrijheid gesloten overeenkomst. Een verhuurder kan zijn huurder dus, uitzonderingen daargelaten, aan de overeengekomen bestemming houden. Of, in de woorden van het hof: “een beroep van verhuurder op een overeengekomen beperking van de gebruiksmogelijkheden (zal) niet snel als onaanvaardbaar van de hand kunnen worden gewezen.”

    Rendabele exploitatie?

    Vaststond dat huurder financiële problemen had. De vraag was vervolgens of het voor huurder mogelijk zou moeten zijn om binnen de contractuele bestemming zijn onderneming rendabel te exploiteren. Huurder stelde dat dit niet mogelijk was, maar liet na dat aan te tonen. Dat terwijl de verhuurder erop had gewezen dat in Amsterdam diverse (succesvolle) ijssalons volgens de formule “IJscuypje” waren gestart. Volgens het Hof was het aan huurder om zijn stelling aannemelijk te maken, maar het Hof vond dat huurder daarin niet was geslaagd.

    Belangen verhuurder

    Had huurder wel kunnen aantonen dat hij binnen de contractuele bestemming niet rendabel kon exploiteren, dan was dat waarschijnlijk toch niet genoeg geweest om het gelijk aan zijn zijde te krijgen. Het Hof hechtte er, ten gunste van verhuurder, ook belang aan dat:
    (i) verhuurder had aangetoond dat hij specifiek op zoek is geweest naar een huurder die een ijssalon zou exploiteren;
    (ii) door het gedogen van de verkoop van pannenkoeken de kans aanzienlijk was dat het karakter van het gehuurde zou wijzigen;
    (iii) de niet aan het seizoen gebonden verkoop van pannenkoeken zich nagenoeg geheel richt op toeristen (terwijl de verkoop van stamppotten in de winter zich op buurtbewoners richt);
    (iv) de verhuurder een (financieel) belang had bij het slagen van het gemeentelijk streven naar een opwaardering van het deel van het centrum van Amsterdam waar het gehuurde is gevestigd (Project 1012), onder meer door een vermindering van het aantal eenzijdig op toeristen gerichte winkels.

    Conclusie

    Voor een huurder van winkelruimte is het dus niet eenvoudig om een contractuele bestemming op te rekken. Hij zal daarvoor ten minste moeten bewijzen dat exploitatie van zijn onderneming op basis van die bestemming niet rendabel is.

  • Boete of wettelijke handelsrente of allebei?

    In de praktijk wordt op grote schaal gebruikgemaakt van de ROZ-modellen voor huurovereenkomsten. Daarin is bepaald dat huurder een boete verschuldigd is als hij de huur niet op tijd voldoet.

    Zo luidt artikel 18.2 van het ROZ-model voor kantoorruimte (2003) als volgt:

    “Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”

    In een recente uitspraak van het Hof Amsterdam ging het om de uitleg van dit artikel. Huurder had een huurachterstand. Verhuurder vorderde betaling van de achterstallige huur. Daarnaast vorderde verhuurder zowel de boete op grond van artikel 18.2 als de wettelijke handelsrente.

    Het Hof oordeelde dat verhuurder alleen recht had op de boete en niet (ook) op de wettelijke handelsrente. Volgens het Hof treedt een overeengekomen boete in de plaats van de wettelijke handelsrente. Verhuurder had daarom alleen recht op de boete en niet op allebei.

    De wettelijke regeling waarnaar het Hof verwijst geeft partijen de mogelijkheid om daarvan af te wijken.  Partijen kunnen dus afspreken dat huurder wel tegelijkertijd een boete en wettelijke handelsrente verschuldigd is. Dat moet dan duidelijk blijken uit de huurovereenkomst. Met artikel 18.2 wordt niet expliciet geregeld dat verhuurder recht heeft op allebei.

    Tip:

    Verhuurder, zorg ervoor dat u in de huurovereenkomst expliciet regelt dat u zowel recht hebt op de boete als op de wettelijke handelrente. Huurder, wees erop bedacht dat uw verhuurder alleen recht heeft op de boete, tenzij expliciet anders is overeengekomen.

    Voor vragen over dit blog kunt u contact opnemen met de sectie Vastgoed via telefoonnummer 020-6645111

  • Huurbeëindiging op grond van dringend eigen gebruik/belangenafweging

    Huurbeëindiging op grond van dringend eigen gebruik/belangenafweging

    In vervolg op ons seminar “Actualiteiten dringend eigen gebruik/renovatie en indeplaatsstelling” van 26 juni 2014 attenderen wij u graag op het volgende.

    Zoals tijdens ons seminar aan de orde kwam, hangt de uitkomst van een procedure in belangrijke mate af van de wijze waarop partijen hun stellingen onderbouwen. Dat wordt onderstreept door een uitspraak van het Hof Amsterdam van 10 juni 2014 (gepubliceerd op 2 juli 2014).

    Het Hof stelt verhuurder in het gelijk en beëindigt de huurovereenkomst met  Hoogenbosch Retail Group B.V.

    Hoogenbosch huurt een winkelruimte in de Kalverstraat. Verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik/renovatie en de belangenafweging.

    Verhuurder onderbouwt zijn vorderingen als volgt:

    1. Uit verschillende overgelegde rapporten blijkt dat met name op drukke winkellocaties, zoals de Kalverstraat, behoefte is aan steeds grotere winkels.
    2. Drie rapporten van makelaars bevestigen dat.
    3. Er wordt een verdieping toegevoegd aan het gehuurde en de eerste verdieping wordt publieks-/winkelruimte. Het aantal bewinkelbare meters wijzigt van circa 49,5 m² naar circa 153 m².
    4. Na renovatie is een minimale huur van € 231.000,– per jaar haalbaar. Dat is onderbouwd door brieven/verklaringen van drie makelaars.
    5. De huurovereenkomst loopt al 15 jaar.
    6. Huurster is niet afhankelijk van deze vestiging.
    7. Huurster heeft meerdere vestigingen aan de Kalverstraat en de Nieuwendijk.
    8. Huurster heeft haar investeringen afgeschreven en terugverdiend.
    9. Huurster heeft geen behoefte aan de renovatie en is niet bereid om de haalbare huur na renovatie te betalen.

    Huurster verweert zich als volgt:

    1. Zij betwist de tendens naar schaalvergroting. Zij kiest juist voor meer dan één (kleinere) vestiging in de Kalverstaat. Andere retailketens doen hetzelfde.
    2. De renovatie levert geen rendabele investering op. Volgens een ingewonnen advies is het verschil tussen de huurwaarde na renovatie en de huidige markthuurwaarde slechts € 15.000,– per jaar.
    3. Alternatieve winkelruimtes in de Kalverstraat (met een vergelijkbare lage huur) zijn niet voorhanden.

    Op basis hiervan oordeelt het Hof dat de belangenafweging uitvalt in het voordeel van de verhuurder.

    Het Hof lijkt veel waarde te hebben toegekend aan de door de verhuurder overgelegde verklaringen en rapporten van makelaars, die het standpunt van verhuurder ondersteunen. Huurder heeft daar kennelijk onvoldoende tegenin gebracht.