act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Categorie: Vastgoedrecht

  • Zwaarwichtig belang curator bij indeplaatsstelling: het belang van de overnameovereenkomst

    Zwaarwichtig belang curator bij indeplaatsstelling: het belang van de overnameovereenkomst

    Als een huurder van middenstandsbedrijfsruimte zijn in het gehuurde gedreven onderneming wil overdragen aan een derde, zal deze derde de huurovereenkomst vanwege de opgebouwde goodwill veelal ook willen voortzetten.

    Contractsovername

    Dat kan door een minnelijke contractsovername, waarbij de verhuurder instemt met de derde als huurder.

    Als de verhuurder niet instemt met een contractsovername, dan kan de huurder zich tot de rechter wenden. De huurder kan vorderen dat de derde in zijn plaats wordt gesteld, tegen de wil van de verhuurder. Als de rechter een dergelijke indeplaatsstellingsvordering toewijst, wordt de verhuurder geconfronteerd met een huurder waarmee hij mogelijk zelf niet had willen contracteren.

    De opvolgend huurder zet de bestaande huurovereenkomst voort: alle rechten en verplichtingen gaan over. Daarmee wordt de verhuurder de mogelijkheid om bijvoorbeeld een huurprijsverhoging door te voeren ontnomen.

    Een verhuurder zal bezwaar kunnen hebben tegen een indeplaatsstelling indien hij zich geconfronteerd ziet met een in zijn ogen zwakkere huurder.

    Criteria

    Om te voorkomen dat een huurder zomaar een ieder in zijn plaats kan stellen, is er in de wet een aantal waarborgen/criteria opgenomen ten behoeve van de verhuurder. Deze criteria zijn in eerder in het blog ‘Bedrijfsoverdracht en huur: de indeplaatsstelling‘ van Irene Hofhuis uiteengezet. Een van de waarborgen ziet op het zwaarwichtig belang en luidt als volgt:

    • De rechter kan de vordering van de huurder slechts toewijzen indien de huurder die het bedrijf uitoefent een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf.

    Ook in faillissement kan door de curator een vordering tot indeplaatsstelling worden ingesteld. De hiervoor bedoelde waarborgen zijn ook in dat geval van toepassing. De curator moet aannemelijk maken dat de boedel een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf, de zogenoemde “doorstart”.

    Dat de tekst van de in het kader van de doorstart gesloten overnameovereenkomst voor die beoordeling van groot belang is, volgt uit een recente uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht in het faillissement van het Macintosh-concern.

    De rechtbank kwam in deze procedure tot het oordeel dat er geen voldoende zwaarwichtig belang aanwezig was. Dat had er onder meer mee te maken dat niet gesteld of gebleken was dat de koopsom van de onderneming afhankelijk was gesteld van de uitkomst van de indeplaatsstellingsprocedures. Het risico dat bepaalde filialen niet door de doorstarter konden worden voortgezet, kwam voor rekening van de doorstarter. De boedel had geen zwaarwichtig belang bij de indeplaatsstelling omdat de boedel de koopsom ontving, los van het resultaat van de indeplaatsstellingsprocedures.

    Voorts hadden de curatoren zich slechts verbonden om zich in te spannen om tot een indeplaatsstelling te komen, waaraan naar het oordeel van de rechter is voldaan door het aanhangig maken van de indeplaatsstellingsprocedure. Daar komt bij dat de bij de overnameovereenkomst betrokken partijen uitdrukkelijk afstand hadden gedaan van het recht om die overeenkomst (partieel) te vernietigen of te ontbinden, zodat de curatoren daar evenmin een zwaarwichtig belang aan konden ontlenen.

    De stelling van de curatoren dat de boedel ingeval van een geslaagde indeplaatsstelling met € 15.000,- zou worden gespekt, bood ook geen soelaas. Dat geldt ook voor het gestelde zwaarwichtig belang bij behoud van werkgelegenheid. Dat had er mee te maken dat de verhuurder onder opschortende voorwaarde een huurovereenkomst was aangegaan met een derde. Deze derde had zich bereid verklaard om deze boedelbijdrage van € 15.000,- te voldoen en verder om de werknemers in dienst te nemen.

    Kortom: de (formulering van de) te sluiten overnameovereenkomst luistert nauw.

    Het voert voor dit blog te ver om alle elementen van de overnameovereenkomst te behandelen, zodat ik voor de volledigheid graag verwijs naar de uitspraak.

  • Verhuiskostenvergoeding vanaf nu verplicht bij renovatie van woonruimte

    Verhuiskostenvergoeding vanaf nu verplicht bij renovatie van woonruimte

    Renovatie
    Bij de verhuur van een woning komt het geregeld voor dat de woning lopende de huurovereenkomst wordt gerenoveerd. Vloeren en muren worden bijvoorbeeld opnieuw geïsoleerd of de woning wordt uitgebreid. De wet bepaalt dat van renovatie sprake is ingeval van een verandering of toevoeging aan de woning. Ook sloop met vervangende nieuwbouw kan onder renovatie vallen. Een renovatie kan zo ingrijpend zijn dat een huurder de woning tijdelijk moet verlaten. Dit brengt voor de huurder verhuiskosten met zich mee. De wetgever heeft daarvoor een voorziening getroffen.

    Verhuiskostenvergoeding bij renovatie
    De wet bepaalt dat wanneer de renovatie een tijdelijke verhuizing noodzakelijk maakt, de verhuurder in de kosten van de huurder bijdraagt. De Minister stelt de hoogte van deze bijdrage jaarlijks vast. Voor zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen geldt met ingang van 2 maart 2016 een minimumbijdrage van € 5.892,-

    Afwijkende afspraken in de praktijk
    Over het algemeen heeft zowel huurder als verhuurder belang bij een renovatie. Een renovatie wordt daarom niet alleen op verzoek van de verhuurder, maar vaak ook op verzoek van de huurder uitgevoerd. Voor de huurder neemt het woongenot toe. Voor de verhuurder stijgt de waarde van de woning. Omdat zowel huurder als verhuurder belang heeft bij een renovatie, spreken partijen vaak af dat de huurder afstand doet van de verhuiskostenvergoeding. De verhuurder draagt zo de kosten van de renovatie, de huurder de lasten van de tijdelijke verhuizing.

    Uitspraak Hoge Raad
    Lange tijd werd gedacht dat de verhuiskostenvergoeding van regelend recht was en dat het partijen vrij stond om daarover andere afspraken te maken. De Hoge Raad heeft bij uitspraak van 22 april 2016 bepaald dat dit niet het geval is. De verhuiskostenvergoeding is van dwingend recht. Dat betekent dat daar niet van kan worden afgeweken. Ook niet wanneer de huurder het initiatief heeft genomen en de verhuurder heeft verzocht om tot renovatie over te gaan. Wanneer een huurder moet verhuizen vanwege renovatiewerkzaamheden is de verhuurder dus altijd de minimumbijdrage in de verhuiskosten verschuldigd.

    Gevolgen
    Dit kan voor verhuurders van woonruimte in de praktijk grote financiële consequenties met zich brengen. Met name wanneer niet één woning, maar hele woonblokken aan renovatie toe zijn. Daarnaast zouden huurders die in de afgelopen vijf jaar afstand hebben gedaan van hun verhuiskostenvergoeding, daar nu alsnog aanspraak op kunnen maken. De kans bestaat dat verhuurders na deze uitspraak minder snel tot renovatie zullen overgaan. Verhuurders zullen renovaties naar verwachting vaker gefaseerd gaan uitvoeren zodat een verhuizing niet noodzakelijk is. Voor de huurder zal dit meer ongemak opleveren omdat de renovatie dan langer duurt dan nodig is.

    Heeft u vragen naar aanleiding van deze uitspraak? Neem dan gerust contact op met Fort Advocaten.

  • Dwaling bij koop?

    Dwaling bij koop?

    Verkoper vermeldt te lage servicekosten in verkoopadvertentie en koopovereenkomst

    Op 2 maart 2016 heeft de rechtbank een uitspraak gedaan over de vraag of sprake is van dwaling, die te wijten is aan een inlichting van de verkoper. De rechtbank heeft deze vraag bevestigend beantwoord.

    Waar ging de zaak over?

    Kopers hebben een woonruimte met bijbehorende berging en stallingsplaats gekocht. Na het sluiten van de koopovereenkomst maar nog vóór de levering ontdekten de kopers dat de servicekosten 25% hoger waren dan aanvankelijk door de verkopende makelaar was medegedeeld en in de koopovereenkomst alsmede in de verkoopadvertentie was opgenomen. Het verschil in servicekosten kwam neer op een bedrag van € 39,18 per maand. Om die reden vorderden de kopers een verklaring voor recht dat sprake was van dwaling op grond van artikel 6:228 lid 1 sub c BW. In plaats van vernietiging van de koopovereenkomst, vorderden de kopers op grond van artikel 6:230 lid 2 BW een bedrag van € 24.151,60, terzake opheffing van het door hun geleden nadeel. Dit totale bedrag bestond uit € 14.151,60 aan hogere servicekosten (€ 39,18 per maand voor de komende dertig jaar), vermeerderd met € 10.000,–, omdat de kopers vonden dat het appartement in de toekomst minder zou gaan opbrengen.

    Oordeel rechtbank

    De rechtbank achtte het beroep op dwaling terecht, maar wees een aanzienlijk lager bedrag van € 7.500,– toe. Anders dan de kopers hadden betoogd vond de rechtbank dat het door hun geleden nadeel niet zonder meer gelijk stond aan het verschil tussen de werkelijke en de aangegeven servicekosten, vermenigvuldigd met dertig jaren. Onder meer omdat de rechtbank het niet op voorhand aannemelijk achtte dat de kopers de komende dertig jaar in het appartement zouden blijven wonen. Daarnaast speelde volgens de rechtbank een rol dat de servicekosten werden betaald op basis van een lang lopende onderhoudsprognose, die ook in het voordeel van de kopers strekte.

    Bovendien vond de rechtbank dat de verkoper terecht had aangevoerd dat de servicekosten in de toekomst verlaagd kunnen worden. Het standpunt van de kopers dat zij nadeel hadden geleden omdat het appartement in de toekomst minder zou gaan opbrengen, achtte de rechtbank onvoldoende onderbouwd en werd om die reden verworpen. Waar het volgens de rechtbank bij de berekening van het nadeel om gaat is wat de kopers bij een juiste voorstelling van zaken hadden kunnen bedingen. In dit geval vond de rechtbank het niet onaannemelijk dat de kopers bij een juiste voorstelling van de servicekosten een lager bod hadden gedaan en dat de verkoper hiermee had ingestemd. Om die reden achtte de rechtbank aanpassing van de koopprijs met € 7.500 redelijk en werd de verkoper veroordeeld tot betaling dit bedrag.

    Conclusie

    Uit deze uitspraak blijkt hoe belangrijk het is om bij de verkoop van een woning een juist bedrag aan servicekosten te vermelden. Wees dus bedacht bij het verstrekken van de informatie, maar ook bij het opstellen van de verkoopadvertentie en de koopovereenkomst dat een onjuist bedrag aan servicekosten al snel tot dwaling kan leiden.

  • Wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt 2015: Bescherming van de huurder

    Wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt 2015: Bescherming van de huurder

    In mijn vorige blog gaf ik aan dat het wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt 2015 voor met name verhuurders van woonruimte voordelen met zich meebrengt. Het kabinet heeft de belangen van de huurder echter niet uit het oog verloren.

    Huurder kan tussentijds opzeggen

    In het wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt is opgenomen dat een tijdelijk huurcontract door de huurder tussentijds kan worden opgezegd. De opzegging dient te geschieden tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Hierbij dient de huurder de gebruikelijke opzegtermijn in acht te nemen. Als de huurprijs maandelijks wordt voldaan bedraagt deze opzeggingstermijn één maand. De verhuurder kan een tijdelijk huurcontract niet tussentijds opzeggen. De gedachte achter deze bepaling is maximale flexibiliteit voor de huurder die gemakkelijk een andere woonruimte moet kunnen huren.

    Toetsing aanvangshuurprijs

    Op dit moment kan een huurder de huurcommissie de redelijkheid van de aanvangshuurprijs laten toetsen. De huurder heeft hiervoor tot 6 maanden na het ingaan van het huurcontract de tijd. Acht de huurcommissie de prijs niet redelijk, dan wordt deze vastgesteld op een lager bedrag. Deze vaststelling heeft terugwerkende kracht. Dit betekent dat de huurder het teveel betaalde vanaf de ingangsdatum van het huurcontract bij de verhuurder kan terugvorderen. Hierin brengt het wetsvoorstel geen verandering.

    Ten aanzien van tijdelijke huurcontracten is in het wetsvoorstel opgenomen dat een huurder tot 6 maanden na afloop van het tijdelijke huurcontract de aanvangshuurprijs kan laten toetsen. Een huurder met een tijdelijk huurcontract zou er anders van kunnen afzien de aanvangshuurprijs te laten toetsen uit angst voor represailles. Te weten het niet verlengen van het tijdelijke huurcontract door de verhuurder. De wetgever heeft door het verlengen van de termijn willen voorkomen dat de verhuurder de huurder afstraft. Deze langere termijn brengt voor de verhuurder financiële risico’s met zich mee. Zoals eerder genoemd heeft een uitspraak van de huurcommissie terugwerkende kracht. Bepaalt de huurcommissie dat een huurder vanaf de aanvang van het huurcontract teveel heeft betaald, dan kan de huurder over de gehele huurperiode van maximaal 2 jaar het teveel betaalde terugvorderen.

    Huurprijs

    De verhuurder kan dit systeem niet omzeilen door na afloop van een tijdelijk huurcontract met dezelfde huurder een nieuw tijdelijk huurcontract voor dezelfde woonruimte te sluiten. Ditmaal tegen een hogere huurprijs. Dat huurcontract wordt gezien als een verlenging voor onbepaalde tijd van het huurcontract dat partijen als eerste hebben gesloten. De verhuurder kan de huurder op deze manier dus niet te slim af zijn.

    Conclusie

    Het wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt brengt niet alleen voordelen voor verhuurders met zich mee, maar probeert tegelijk ook huurders meer vrijheid en tegelijkertijd bescherming te bieden. Het kabinet is voornemens deze veranderingen al op 1 juli van 2016 in te laten gaan. Het is goed om op deze wijzigingen bedacht te zijn bij het aangaan van toekomstige huurovereenkomsten na deze datum. Als u vragen heeft, neemt u dan gerust contact op met FORT.

  • Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt 2015

    Tijdelijke huurcontracten ook écht tijdelijk

    In de praktijk is het voor een verhuurder van woonruimte ontzettend lastig om een huurcontract te beëindigen. Het huurcontract moet worden opgezegd en bij de opzegging moet de verhuurder een reden voor de opzegging vermelden. Er kunnen alleen redenen worden aangedragen die in de wet worden genoemd. Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan is het aan de rechter om te bepalen of het huurcontract al dan niet eindigt. Het Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt 2015 brengt hierin verandering.

    Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt 2015

    Het wetsvoorstel biedt huurder en verhuurder de mogelijkheid om een tijdelijk huurcontract te sluiten dat na afloop van de afgesproken huurperiode automatisch eindigt. Er hoeft niet meer te worden opgezegd en de verhuurder heeft dus geen opzeggingsgrond nodig. Dit heeft tot gevolg dat een tijdelijk huurcontract ook écht een tijdelijk huurcontract wordt.

    Voor zelfstandige woonruimte, denk aan huizen en appartementen, bepaalt het wetsvoorstel dat eenmalig een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar mag worden gesloten. Voor onzelfstandige woonruimte, waaronder kamers, mag eenmalig een tijdelijke huurperiode van maximaal vijf jaar worden afgesproken. Als de verhuurder wil dat het huurcontract eindigt na afloop van de afgesproken bepaalde tijd, dan moet hij de huurder daarover wel vóór afloop van die bepaalde tijd informeren. Deze kennisgeving moet niet eerder dan drie maanden en niet later dan één maand voor het eindigen van het huurcontract aan de huurder worden toegezonden. Gebeurt dit niet dan ontstaat een huurcontract voor onbepaalde tijd en geniet de huurder alsnog volledige huurbescherming.

    Het blijft dus zo dat een tijdelijk huurcontract maar eenmalig mag worden gesloten. Ieder contract dat daarop volgt is automatisch een contract voor onbepaalde tijd. Dit is ook zo wanneer door partijen iets anders wordt afgesproken. Het is dus niet mogelijk om twee opeenvolgende huurcontracten voor bepaalde tijd van één jaar te sluiten. De contracten samen duren weliswaar maximaal twee jaar, maar het tweede huurcontract geldt dan toch automatisch voor onbepaalde tijd.

    Doel van het wetsvoorstel

    Het kabinet wil met het wetsvoorstel de flexibiliteit op de huurmarkt bevorderen. Dit moet zorgen voor een betere doorstroming op de huurwoningmarkt. Het wetsvoorstel brengt vooral voor verhuurders grote voordelen met zich mee. De verwachting is dat verhuurders het tijdelijke huurcontract vooral zullen aanwenden als een proefperiode voor de huurder. Vooral op locaties waar schaarste heerst op de markt voor huurwoningen, zullen overwegend verhuurders de voorwaarden van het huurcontract kunnen bepalen.

    Conclusie

    Afhankelijk van de goedkeuring door de Eerste Kamer, streeft het kabinet ernaar de wetswijziging al in juli 2016 door te voeren. Voor huurcontracten die vóór deze datum zijn gesloten, blijft de huidige wetgeving gelden. Voor zowel huurder als verhuurder is het van belang om op de hoogte te zijn van de wijzigingen die dit wetsvoorstel met zich meebrengt en de gevolgen die dit heeft voor toekomstige huurcontracten. Voor verhuurders die de voordelen van deze nieuwe wettelijke regeling willen benutten, is het van belang om daar bij het sluiten van toekomstige huurcontracten rekening mee te houden. FORT adviseert u hier graag over en kan voor u een huurcontract op maat maken.

    U kunt daarvoor contact opnemen met de sectie Vastgoed & Overheid. Dat kan ook indien u meer informatie wilt over dit onderwerp.

  • Beëindiging huurovereenkomst dringend eigen gebruik

    Beëindiging huurovereenkomst dringend eigen gebruik

    Zoals u wellicht weet, eindigt een huurovereenkomst met betrekking tot middenstandsbedrijfsruimte niet door opzegging van de verhuurder. Als de huurder niet met de huurbeëindiging instemt, moet de verhuurder de beëindiging bij de rechter vorderen.

    De rechter kan de beëindigingsvordering alleen toewijzen op de in de wet genoemde opzeggingsgronden.

    Eén van die opzeggingsgronden is – kort gezegd – dringend eigen gebruik. Daarvoor moet de verhuurder aannemelijk maken dat hij, of iemand die in een nauwe relatie tot hem staat, het gehuurde persoonlijk, duurzaam in gebruik wil nemen en dat hij het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Hoe ruim die kring van personen is, is nog niet uitgekristalliseerd.

    Dringend eigen gebruik en ingebruikgeving aan een ander

    Uit de rechtspraak volgt dat onder omstandigheden onder dringend eigen gebruik ook de ingebruikgeving aan een andere vennootschap kán worden verstaan indien:

    1. die andere vennootschap aan de verhuurder gelieerd is; en
    2. de verhuurder daarmee voldoende zijn eigen belang dient.

    De Hoge Raad heeft reeds uitgemaakt dat ingebruikgeving van het gehuurde aan een andere huurder, die niet aan verhuurder gelieerd is, niet kan worden aangemerkt als eigen gebruik van de verhuurder. Zo ver reikt de kring van personen dus niet, ook al zou de verhuurder met de ingebruikgeving wel zijn eigen belang dienen

    Om te bepalen of er sprake is van eigen gebruik, kan het houden van aandelen in een andere vennootschap een rol spelen. Maar zelfs als de verhuurder 100% van de aandelen in de andere vennootschap houdt, betekent dat niet automatisch dat er sprake is van eigen gebruik van de verhuurder. Daarvoor moeten álle omstandigheden in aanmerking worden genomen. Zo kan onder meer de statutaire doelomschrijving van de dochtervennootschap waarin de verhuurder aandelen houdt van belang zijn.

    Met andere woorden: de verhuurder moet het voorgenomen eigen gebruik zorgvuldig motiveren en concretiseren.

    Dat wordt onderstreept door een arrest van het Hof Amsterdam van 3 november 2015.

    Dringend eigen gebruik motiveren en concretiseren

    In deze procedure had de verhuurder een beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebruik ingesteld. De verhuurder wilde het gehuurde in gebruik geven aan een vennootschap die in het gehuurde een café-restaurant met een bepaald horecaconcept zou vestigen. De verhuurder hield aandelen in deze vennootschap.

    De verhuurder had in het midden gelaten hoe hij, met de ingebruikgeving van het gehuurde aan die vennootschap, zijn eigen belang zou dienen.

    Het hof oordeelde dat het op zichzelf juist is dat onder omstandigheden onder eigen gebruik ook verhuur aan een aan de verhuurder gelieerde vennootschap kan worden verstaan.

    De enkele stelling van verhuurder dat hij aandelen houdt in de betreffende vennootschap, zonder toe te lichten wat dat precies inhoudt, is volgens het hof evenwel onvoldoende om dringend eigen gebruik aan te nemen.

    In de procedure speelde ook een rol dat de verhuurder over meerdere panden beschikte in de directe omgeving van het gehuurde. De verhuurder had niet gemotiveerd dat nu juist (alleen) het gehuurde geschikt was voor de exploitatie van het café-restaurant.

    Conclusie

    Om een beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebruik te laten slagen, moet de verhuurder van goede huize komen. Vast staat dat onder eigen gebruik niet alleen gebruik door de verhuurder zelf wordt verstaan. Hoe ver de kring van andere personen reikt, is niet helemaal duidelijk. Het in gebruik geven aan een vennootschap waarin verhuurder alleen aandelen houdt is in ieder geval niet genoeg, zo blijkt maar weer. De verhuurder zal grondig moeten onderbouwen dat zijn eigen belang, met de ingebruikgeving van het gehuurde aan een derde, voldoende wordt gediend.

  • Herfinanciering? Neem een NRVT taxateur

    Het NRVT kwaliteitswaarborg

    De taxatie van vastgoed voor bijvoorbeeld een herfinanciering is altijd een heikel punt. De ene taxateur is de andere niet en is de taxateur van de bank wel te vertrouwen?

    Sinds 1 januari 2016 is het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) van start gegaan. Het NRVT registreert gekwalificeerde taxateurs. Het kent een eigen gedragscode, beroepsregels en tuchtrecht. De organisatie probeert zo bij te dragen aan het maatschappelijke belang van goede taxaties van vastgoed.

    “Door toezicht op het naleven van de regels en reglementen en het toepassen van tuchtrecht ontstaat voor opdrachtgevers de noodzakelijke zekerheid over de kwaliteit van de geregistreerde taxateur.” Aldus Karel Schiffer, voorzitter van de Centrale Raad van het NRVT. “Tegen de achtergrond van de grote financiële en maatschappelijke betekenis van taxaties voor alle daarbij belanghebbende partijen, is deze kwaliteitswaarborg van groot publiek belang.”

    NVB positief over de NRVT

    De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft zich hier ook positief over uitgelaten en verwacht dat toezichthouders erop zullen aansturen dat het NRVT in de toekomst algemeen gebruikt zal worden.  De uniforme regelgeving en de handhaving hiervan door toezicht en een centraal tuchtstelsel biedt banken zekerheid over de kwaliteit van de betrokken vastgoedtaxateur.

    Conclusie NRVT

    Ieder jaar wordt vastgoed gewaardeerd met een totale geschatte waarde van ruim 500 miljard euro. Het is een goede zaak dat deze waarderingen nu objectief en onafhankelijk tot stand kunnen komen en worden uitgevoerd door in het NVRT geregistreerde en gekwalificeerde taxateurs, die handelen op basis van erkende regels en richtlijnen. Ik raad dan ook iedereen aan om bij taxatie van vastgoed voor bijvoorbeeld een herfinanciering gebruik te maken van een NRVT taxateur.

     

    Derk van Geel is de schrijver van dit blog
    Derk van Geel is advocaat en partner binnen de sectie insolventierecht. Derk is breed opgeleid maar vooral gespecialiseerd in het faillissementsrecht. Zo treedt Derk vaak op als curator in faillissementen. Derk staat daarnaast vele bedrijven en particulieren bij die vaak ongevraagd met een faillissement te maken krijgen, of dit willen voorkomen.

     

  • Bedrijfsruimte huren en de onderzoeksplicht bestemmingsplan

    Bedrijfsruimte huren en de onderzoeksplicht bestemmingsplan

    Bedrijfsruimte huren: onderzoek of het bestemmingsplan uw activiteiten toelaat

    Het is geen prettig scenario voor de huurder of (afhankelijk van de gemaakte afspraken) voor de verhuurder: na het aangaan van de huurovereenkomst blijkt dat het bestemmingsplan het overeengekomen gebruik van het gehuurde niet toestaat. Als de huurder dit niet aan de verhuurder kan tegenwerpen (en dus niet kan ontbinden en/of geen recht heeft op huurprijsvermindering of schadevergoeding), bijvoorbeeld omdat de huurder zelf onderzoek naar het bestemmingsplan had moeten doen, kan dit een flinke financiële strop voor hem betekenen. De huurder is dan immers – vaak minimaal vijf jaar –  aan de huurovereenkomst gebonden terwijl het gehuurde niet, in ieder geval niet volgens de overeengekomen bestemming, kan worden geëxploiteerd.

    Omgekeerd kan dit, wanneer de huurder de onmogelijkheid van het overeengekomen gebruik wel aan de verhuurder kan tegenwerpen, leiden tot een verplichting van de verhuurder om de (vaak aanzienlijke) schade van de huurder te vergoeden.

    Een recent arrest van de Hoge Raad (van 27 november 2015) leert echter dat de huurder de verhuurder niet snel kan verwijten dat het overeengekomen gebruik op grond van het bestemmingsplan niet mogelijk is. Op de huurder rust wat dit betreft een verregaande onderzoeksplicht, zo oordeelt de Hoge Raad.

    Casus onderzoeksplicht gebruiksmogelijkheden op grond van bestemmingsplan

    Inbev was hoofdhuurder van een bedrijfsruimte in Nijmegen en verhuurde deze onder. Vanaf 2005 werd door de toenmalige onderhuurder een discotheek in het gehuurde geëxploiteerd en voor die tijd een loungebar. In 2005 is een nieuwe partij als onderhuurder in de plaats gesteld. De contractuele bestemming, op grond van de onderhuurovereenkomst, was ‘horecabedrijfsruimte’. Daarnaast waren de algemene bepalingen van de ROZ voor 290 bedrijfsruimte uit 2003 van toepassing. Volgens artikel  6.8.2 van die algemene bepalingen moet de onderhuurder zelf onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de contractuele bestemming. Dit komt neer op een contractuele onderzoeksplicht van de onderhuurder.

    De nieuwe onderhuurder (hierna: ‘de onderhuurder’) wilde een Italiaans restaurant beginnen en is het  gehuurde daartoe in het najaar van 2006 gaan verbouwen. Al snel werd door de gemeente een bouwstop opgelegd, wegens het ontbreken van een omgevingsvergunning. In januari 2007 liet de gemeente weten dat in het gehuurde op grond van het bestemmingsplan slechts  horeca was toegestaan als die horeca bij een casino hoort  (een Italiaans restaurant behoorde niet tot die categorie). In beginsel stond dit in de weg aan het verkrijgen van een omgevingsvergunning.  Wel was in 2003 een vrijstelling verleend, waardoor het gehuurde als loungebar en als discotheek kon worden gebruikt. Waarschijnlijk hadden zowel Inbev als de onderhuurder er daardoor niet bij stilgestaan dat het nuttig kon zijn om het bestemmingsplan te checken. De gemeente liet weten dat zij opnieuw bereid was een vrijstelling te verlenen. Omdat er daarmee concreet zicht was op legalisatie, was de gemeente bereid om de verbouwingswerkzaamheden in de tussentijd te gedogen.

    Uitspraak Hoge Raad: onderzoeksplicht voor huurder met of zonder ROZ bepalingen

    Ondanks deze welwillende opstelling van de gemeente leed de onderhuurder als gevolg van de bouwstop schade. Daarvoor heeft hij Inbev aansprakelijk gesteld en hij heeft de huurbetalingen opgeschort. Enige tijd later heeft de onderhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van dwaling.

    Het hof gaf de onderhuurder gelijk.  Het vond dat Inbev als grote professionele speler op de Nederlandse horecamarkt, en hoofdhuurder van het gehuurde, de precieze bestemming daarvan had moeten kennen en de onderhuurder had moeten informeren over de mogelijk problemen die hij vanuit de gemeente zou kunnen ondervinden. Het hof neemt hier dus voor de (grote professionele) verhuurder een onderzoeksplicht en een mededelingsplicht aan met betrekking tot de gebruiks(on)mogelijkheden op grond van het bestemmingsplan.

    De Hoge Raad oordeelt anders. Van dwaling is geen sprake omdat: [blockquote]In zijn algemeenheid mag een huurder van bedrijfsruimte niet ervan uitgaan dat met het oog op zijn belang door de professionele verhuurder bij de gemeente is nagegaan of eventuele verbouwingsplannen mogelijk problemen in verband met het bestemmingsplan opleveren.[/blockquote]

    De Hoge Raad neemt voor de professionele verhuurder dus niet (per definitie) een onderzoeksplicht aan. Natuurlijk moet de verhuurder wel meedelen wat hij weet, maar de huurder heeft zelf een onderzoeksplicht met betrekking tot de gebruiksmogelijkheden op grond van het bestemmingsplan. Dit ongeacht de inhoud van de huurovereenkomst, zo lijkt uit het arrest te volgen. De Hoge Raad refereert nog wel aan de in artikel 6.8.2 van de algemene bepalingen neergelegde onderzoeksplicht van de onderhuurder, maar deze bepaling lijkt niet beslissend voor het oordeel.

    Leerpunten: onderzoeksplicht gebruiksmogelijkheden op grond van bestemmingsplan

    Dit arrest leert huurders dus de belangrijke les om, ongeacht de vraag of een contractuele onderzoeksplicht voor de huurder is overeengekomen, een gedegen onderzoek te doen naar de gebruiksmogelijkheden op grond van het bestemmingsplan. Als dat wordt nagelaten, kan dat de huurder letterlijk erg duur komen te staan. Voor verhuurders blijft het natuurlijk steeds aan te raden om een contractuele onderzoeksplicht voor de huurder overeen te komen.

  • Geen ongeoorloofde staatssteun gemeente Tilburg

    Geen ongeoorloofde staatssteun gemeente Tilburg

    In het nieuws is veel aandacht besteed aan gemeenten die ongeoorloofde staatssteun aan professionele voetbalclubs verlenen. Dit speelt niet alleen in de voetbalwereld maar ook in vastgoedland. Zo moest de rechtbank Zeeland-West-Brabant onlangs beoordelen of het voornemen van de gemeente Tilburg om een koopovereenkomst met een projectontwikkelaar te sluiten, moest worden aangemerkt als ongeoorloofde staatssteun.

    Wat was er aan de hand?

    In het centrum van de gemeente Tilburg houden zowel de gemeente als verschillende projectontwikkelaars zich bezig met de ontwikkeling van winkelruimten.

    Eind vorig jaar wilde een projectontwikkelaar een winkelruimte in een voormalig stadskantoor realiseren. Om die reden wilde hij een koop/aannemingsovereenkomst met de Primark sluiten. Deze overeenkomst zou worden aangegaan onder de voorwaarde dat de projectontwikkelaar een omgevingsvergunning zou krijgen.

    De gemeente wilde op haar beurt in de omgeving van dat voormalig stadskantoor een extra ‘’winkelrondje’’ creëren. De projectontwikkelaar en de gemeente hadden met elkaar afgesproken dat de gemeente het voormalig stadskantoor van de projectontwikkelaar zou kopen als onverhoopt geen omgevingsvergunning zou worden verleend.

    Verschillende projectontwikkelaars in de omgeving – van wie een aantal zelf op de komst van de Primark aasden – vonden die afspraak oneerlijk omdat de gemeente volgens hen daarmee het ontwikkelingsrisico van de projectontwikkelaar zou overnemen. Naar hun mening zou de winkelontwikkeling in het voormalig stadskantoor daardoor voordelen boven hun eigen winkelontwikkeling genieten.

    De projectontwikkelaars vorderden bij de rechter: i) een verbod op het sluiten van de voorgenomen koopovereenkomst tussen de gemeente en de projectontwikkelaar en ii) melding van de ongeoorloofde staatssteun bij de Europese Commissie.

    Ongeoorloofde staatssteun?

    Op grond van Europese regelgeving is sprake van ongeoorloofde staatssteun wanneer cumulatief wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

    1) de steun wordt verleend door de staat, waartoe ook decentrale overheden gerekend worden, of met staatsmiddelen bekostigd;

    2) de steun komt ten goede aan bepaalde ondernemingen of producties en vormt een niet-marktconform voordeel voor de onderneming die begunstigd wordt;

    3) de steun vervalst de mededinging of dreigt deze te vervalsen;

    4) de steun beïnvloedt het handelsverkeer tussen de lidstaten onderling.

    De rechter oordeelde dat aan de eerste voorwaarde was voldaan. De vorderingen stuitten echter af op de tweede voorwaarde.  De rechter overwoog daartoe onder meer dat moest worden beoordeeld of de gemeente aan de projectontwikkelaar een voordeel heeft verstrekt dat niet langs commerciële weg zou zijn verkregen.

    Het gaat daarbij volgens de rechter om de vraag of de gemeente bij het aangaan van de koopovereenkomst heeft gehandeld als een private investeerder. Die vraag werd bevestigend beantwoord. Daarbij nam de rechter onder meer in aanmerking dat de koopprijs marktconform was en dat het ontwikkelingsrisico van de projectontwikkelaar niet werd afgedekt door de koopprijs. Tot slot achtte de rechter van belang dat de gemeente een beleidsmatig belang had bij de ontwikkeling van de binnenstad en een commercieel belang bij een succesvolle ontwikkeling van het voormalig stadskantoor als winkelruimte.

    Conclusie: geen ongeoorloofde staatssteun

    De uitspraak benadrukt het belang om bij het aangaan van soortgelijke transacties met een gemeente (of een ander overheidsorgaan) zorgvuldig te handelen. Een overheidsorgaan mag u geen voordeel verstrekken dat niet langs commerciële weg kan worden verkregen. Gebeurt dat wel, dan loopt u het risico dat later in een procedure wordt vastgesteld dat sprake is van ongeoorloofde staatssteun. In dat geval moeten de gevolgen van de steunmaatregelen ongedaan worden gemaakt. Dit kan betekenen dat de koopprijs volledig dient te worden terugbetaald.

    Meer over staatssteun is terug te vinden op de website van de Rijksoverheid.

     

  • Makelaar handelt onrechtmatig! Hij had huurder moeten informeren over de huurprijsregelgeving

    Makelaar handelt onrechtmatig! Hij had huurder moeten informeren over de huurprijsregelgeving

    Recent is een makelaar door het Hof Amsterdam op de vingers getikt. Hij heeft huurder, een expat, niet geïnformeerd over de huurprijsregelgeving. De expat was niet de opdrachtgever van de makelaar. Toch had de makelaar de expat hierover moeten informeren op grond van zijn zorgplicht.

    Casus

    De werkgever van de expat heeft de makelaar opdracht gegeven om woonruimte voor de expat te zoeken en te bemiddelen bij de totstandkoming van een huurovereenkomst. De huurprijs van de uitgekozen woning bedraagt € 1.200,– per maand.  Een aantal jaren later ontdekt de expat dat de door hem betaalde huurprijs, gelet op het woningwaarderingsstelsel, (veel) te hoog was. De expat vindt dat de makelaar hem daar destijds over had moeten informeren. Door dat na te laten, heeft de makelaar onrechtmatig jegens hem gehandeld. De expat vordert daarom schadevergoeding van de makelaar. De makelaar betwist dat sprake is van onrechtmatig handelen. Hij meent dat hij de expat, die niet zijn opdrachtgever was, niet hoefde te informeren. De makelaar heeft wel de werkgever, zijn opdrachtgever, geïnformeerd.

    Het Hof overweegt dat het inmiddels vaste rechtspraak is dat een makelaar ook ten opzichte van een niet-opdrachtgever onrechtmatig kan handelen. Of dat het geval is, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In dit geval zou de expat de huurder zijn en zou de expat zelf de huur betalen. De bemiddelingsovereenkomst had dan ook de strekking om de persoonlijke belangen van de expat te dienen. Bovendien had de expat de Duitse nationaliteit en sprak hij geen Nederlands. De expat verkeerde in een afhankelijke positie.

    Het Hof oordeelt dat de makelaar onder deze omstandigheden een zorgplicht had tegenover de expat. Dat betekent niet dat hij de expat uitdrukkelijk had moeten wijzen op de wettelijke regeling dat hij binnen zes maanden de huurprijs kan laten toetsen door de huurcommissie. Wel had de makelaar de expat in hoofdlijnen moeten informeren over het feit dat voor de vaststelling van huurprijzen wettelijke regels gelden en de dat huurcommissie de toetsende instantie is. Dat is niet gebeurd. Daarom wordt de makelaar veroordeeld om een schadevergoeding aan de expat te betalen van maar liefst € 60.000,–. Dat is het verschil tussen de betaalde huurprijs en de maximaal redelijke huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel.

    Betekenis voor de praktijk

    Deze uitspraak onderstreept opnieuw dat een makelaar ook een zorgplicht kan hebben ten opzichte van een niet-opdrachtgever. Neemt de makelaar die zorgplicht niet in acht, dan kan hem dat duur komen te staan.

    Maar hoe ver reikt de zorgplicht, en in dit geval de informatieplicht, van een makelaar? Rust op hem ook de plicht om – als hij namens een verhuurder bemiddelt – een potentiële huurder te informeren over de geldende huurprijsregelgeving?

    In de onderhavige zaak was sprake van bijzondere omstandigheden die tot aansprakelijkheid van de makelaar hebben geleid. Er bestond een nauwe verbondenheid tussen de werkgever/opdrachtgever en de expat. Ook was de expat nauw betrokken bij de uitvoering van de overeenkomst. In feite werden zijn belangen behartigd. Als daarvan geen sprake is, zal van een makelaar waarschijnlijk niet worden verlangd dat hij iedere potentiële huurder (niet-opdrachtgever) informeert over de huurprijsregelgeving. Dat lijkt, vooralsnog, een brug te ver.