act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Categorie: Vastgoedrecht

  • Zekerheden bij het aangaan van een huurovereenkomst

    Zekerheden bij het aangaan van een huurovereenkomst

    Zekerheden kunnen betrekking hebben op verschillende verplichtingen van de huurder. Voor de hand ligt natuurlijk de huurprijs, maar er kan ook gedacht worden aan schade in verband met de oplevering van het gehuurde. 

    In deze blog worden deze vijf meest voorkomende zekerheden in huurrelaties nader toegelicht. Naast de belangrijkste eigenschappen zullen daarbij ook een aantal voor- en nadelen naar voren komen, die kleven aan de betreffende zekerheid.

    1. De bankgarantie

    Als eerste de bankgarantie. Deze komt vaak voor bij de verhuur van bedrijfsruimte. Bij het stellen van een bankgarantie betaalt de huurder een geldbedrag aan de bank en wordt dat op een geblokkeerde rekening geplaatst (de contragarantie). De bank geeft vervolgens ten behoeve van verhuurder een garantie af tot het betaling van dit bedrag.

    Een bankgarantie is abstract en onvoorwaardelijk. Dat wil zeggen dat de bank alleen aan de hand van de voorwaarden van de bankgarantie beoordeelt of zij gehouden is tot betaling. De verhouding tussen de verhuurder en de huurder is niet van belang. De bank heeft een zelfstandige verplichting tegenover de verhuurder om tot betaling over te gaan. Zodra de verhuurder dat vraagt, moet de bank aan hem betalen als de tekst van de bankgarantie dat bepaalt.

    De bank komt geen beroep toe op de verweren van de huurder uit hoofde van de huurovereenkomst en zij zal zich niet verdiepen in het onderliggende geschil. De bank moet eenvoudig het bedrag uitbetalen dat de verhuurder als schade stelt te hebben geleden tot het maximale bedrag waarvoor de bankgarantie is afgegeven. Slechts in een heel uitzonderlijk geval, waarbij evident is dat het inroepen van de bankgarantie frauduleus is, mag de bank weigeren om tot uitbetaling over te gaan. Daarvan kan bijvoorbeeld sprake zijn bij een kennelijke verschrijving. Wanneer een bank ten onrechte heeft uitbetaald onder de bankgarantie, dan zal de huurder het bedrag bij de verhuurder moeten terugvorderen, zo nodig via de rechter.

    Bij overdracht van het gehuurde kan de opvolgend eigenaar de bankgarantie alleen inroepen als dat in de bankgarantie uitdrukkelijk is bepaald.

    Bij het opstellen van het artikel in de huurovereenkomst over de bankgarantie is het van belang om duidelijk op te nemen voor welke periode de garantie geldt en te vermelden of de bankgarantie ook na het einde van de huurovereenkomst nog een bepaalde periode geldig moet blijven. Daarnaast is het ook aan te raden om nauwkeurig te bepalen voor welke verplichtingen van de huurder de bankgarantie kan worden aangesproken.

    2. De waarborgsom

    Bij de waarborgsom betaalt de huurder (of een derde) een bedrag aan de verhuurder. Deze zekerheidsconstructie komt het meest voor bij de verhuur van woonruimten. De waarborgsom kan ook worden gebruikt bij de verhuur van bedrijfsruimten. Voor welke vorderingen de waarborgsom kan worden ingeroepen is afhankelijk van wat daarover is afgesproken. Indien de waarborgsom tijdens de looptijd van de huurovereenkomst niet is aangesproken, moet deze aan het einde van de huurovereenkomst worden teruggestort aan de huurder.

    De voordelen voor de verhuurder zijn dat hij rechtstreekse zekerheid heeft. Hij heeft het bedrag immers onder zich. Ook heeft de verhuurder door de waarborgsom meer liquide middelen. Een verhuurder die meerdere waarborgsommen tot zijn beschikking heeft, heeft mogelijk minder financiering nodig.

    Ten opzichte van de bankgarantie is de waarborgsom flexibeler als het gaat om het aanpassen van het bedrag. Bij het aanpassen van het bedrag waarvoor de bankgarantie is gesteld, moet de huurder naar de bank. Verder is een waarborgsom makkelijk over te dragen. Wanneer het gehuurde wordt overgedragen aan een nieuwe eigenaar, dan gaat de terugbetalingsverplichting van de waarborgsom vanzelf mee over op deze nieuwe eigenaar op grond van artikel 7:226 BW.

    Een ander voordeel voor de verhuurder is dat hij de waarborgsom kan verrekenen met de vordering die hij op huurder heeft. Ook huurschulden na datum faillissement kunnen door de verhuurder met de waarborgsom verrekend worden.

    De waarborgsom heeft ook voor de huurder een voordeel. Hij hoeft namelijk geen extra kosten te betalen voor het storten van een waarborgsom, in tegenstelling tot bijvoorbeeld het stellen van een bankgarantie. Een nadeel voor de huurder is dat hij afhankelijk is van de verhuurder voor de terugbetaling van de waarborgsom bij het einde van de huurovereenkomst. Daar zit dus een risico voor de huurder.

    Het is aan te raden om te specificeren in welke gevallen de waarborgsom mag worden aangesproken en hoe lang deze geldig is. Wanneer de waarborgsom ook geldt voor opleveringsverplichtingen van huurder dan ligt het voor de hand om de waarborgsom ook te laten gelden tot tenminste zes maanden na de feitelijke ontruiming van het gehuurde. Handig is ook om iets op te nemen over wanneer een verhuurder de waarborgsom mag aanspreken, bijvoorbeeld nadat hij een sommatiebrief naar de huurder heeft verstuurd. En of de waarborgsom door de huurder met de laatste huurverplichting mag worden verrekend.

    3. Concerngarantie 

    Dan de concerngarantie. Dit is in de kern een verklaring van een aan de huurder gelieerde vennootschap, doorgaans de moedervennootschap, dat deze garant staat voor de nakoming van de verplichtingen die huurder heeft op grond van de huurovereenkomst. De concerngarantie verschilt in ieder geval in die zin van de bankgarantie, omdat de concerngarantie zowel abstract kan zijn, als concreet kan zijn verbonden met de onderliggende rechtsverhouding (zoals de huurovereenkomst). Dat is bij de bankgarantie niet het geval. Daarbij is sprake van een abstract karakter.

    De concerngarantie heeft voor de verhuurder als voordeel dat deze doorgaans ruim geformuleerd is. In ieder geval vaak ruimer dan de bankgarantie. Verder geldt er ook geen financiële beperking tot bijvoorbeeld maximaal drie maanden huur. Ook geldt er vaak geen materiële beperking. Het is gebruikelijk dat de concerngarantie wordt afgegeven voor alle verplichtingen van de huurder. De nadelen van een concerngarantie zijn dat de verhuurder afhankelijk is van een gezonde financiële status van de vennootschap die garant staat. En dat de concerngarantie niet zonder meer mee overgaat op de rechtsopvolger van de verhuurder.

    De voordelen voor de huurder zijn dat aan de concerngarantie geen kosten zijn verbonden. Dat is bij de bankgarantie wel het geval. Bovendien heeft een concerngarantie geen invloed op de kredietruimte van de huurder.

    4. De 403-verklaring

    Een 403-verklaring is een verklaring van een rechtspersoon die zich hoofdelijk aansprakelijk stelt voor rechtshandelingen van andere rechtspersonen die tot hetzelfde concern behoren.

    De nadelen voor de verhuurder zijn dat de 403-verklaring een enigszins beperkte zekerheid geeft, omdat deze niet geldt voor aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad. Daarnaast geldt dat degene die de 403-verklaring afgeeft, zelf kan bepalen voor welke schulden van de huurder de 403-verklaring wordt afgegeven. Voor de verhuurder is verder nadelig dat de 403-verklaring kan worden ingetrokken. Als dat gebeurt, dan geldt dat de aansprakelijkheid van de moeder voor de al gesloten huurovereenkomst in beginsel niet wordt aangetast tenzij er sprake is van de voorwaarden als bedoeld in artikel 2:404 lid 3 BW. Deze voorwaarden komen er, kort gezegd, op neer dat de dochtervennootschap niet meer tot de groep behoort, het voornemen tot beëindiging van de aansprakelijkheid wordt gepubliceerd en er geen verzet wordt ingesteld, althans een verzet niet succesvol is geweest.

    5. Borgtocht

    Dan tot slot de zekerheid in de vorm van een borgtocht. Een borgtocht lijkt op de hoofdelijke aansprakelijkheid van een medehuurder. Het grootste verschil met de hoofdelijke aansprakelijkheid is dat de borg pas kan worden aangesproken als de huurder tekort schiet. Bij hoofdelijke aansprakelijkheid kan de verhuurder alle aansprakelijke partijen  tegelijk aanspreken.

    In tegenstelling tot de concerngarantie en bankgarantie kan de borg die wordt aangesproken inhoudelijk verweer voeren. Dat is hetzelfde verweer als waarop de huurder zich zelf kan beroepen. Als een huurder zich op verrekening zou kunnen beroepen, dan kan de aangesproken borg dit ook.

    Wanneer een borg een natuurlijk persoon is, dan is het van belang om erop te letten of het nodig is dat de echtgeno(o)te meetekent bij het aangaan van de borg. Dat vereiste geldt niet indien de borg wordt aangegaan in verband met de normale uitoefening van beroep of bedrijf van degene die de borgtocht aangaat. Bijvoorbeeld de directeur grootaandeelhouder die zich in privé borgstelt voor de vennootschap die een bedrijfsruimte aanhuurt.

    Het kan van belang zijn om alle vormvereisten bij het opstellen van een borgtocht goed na te leven. Dit om te voorkomen dat de constructie toch wordt aangemerkt als medehuurderschap.

    Conclusie

    In deze blog kwamen de meest voorkomende zekerheden in het huurrecht aan bod. Daaruit blijkt dat aan elke zekerheid voor- en nadelen verbonden zijn voor zowel de verhuurder als huurder. En dat het van belang is dat de omvang en voorwaarden voor het inroepen van de zekerheden zorgvuldig worden omschreven. Mocht u hierover vragen hebben, neem dan (vrijblijvend) contact op met één van onze huurrecht advocaten.

  • Dringend eigen gebruik bij bedrijfsruimte: vijf praktische tips

    Dringend eigen gebruik bij bedrijfsruimte: vijf praktische tips

    Stel u bent pandeigenaar en bent van plan om uw langgekoesterde droom om daarin een restaurant te openen werkelijkheid te laten worden. Eén van de zaken waar u tegenaan loopt is dat er momenteel een andere huurder in uw pand zit. Het huurcontract met deze huurder zal daarom eerst moeten worden beëindigd, zodat het pand vrij komt.

    Eén van de manieren om tot een huurbeëindiging te komen is door een beroep te doen op het dringend eigen gebruik. Voor een geslaagd beëindigingsberoep moet aan verschillende voorwaarden worden voldaan, die in de praktijk vaak tot vragen en moeilijkheden leiden.

    Hieronder treft u vijf praktische tips voor het dringend eigen gebruik in het kader van bedrijfsruimte.   

    Tip 1: Zorg vooraf voor een zo concreet mogelijk plan van aanpak

    Haastige spoed is zelden goed: dat geldt zeker ook voor de beëindiging van een huurovereenkomst op grond van het dringend eigen gebruik. Een concreet, goed doordacht plan van aanpak kan bij de huuropzegging op grond van het dringend eigen gebruik veel moeilijkheden voorkomen. Neem in dat plan in ieder geval de volgende vragen mee: In hoeverre spelen de belangen van de onderhuurder een rol? Is het bestemmingsplan van belang? En wat zijn de zwaartepunten bij de onderbouwing van een beëindigingsvordering?

    Tip 2: Zorg dat de opzegging aan alle eisen voldoet 

    Dit ligt natuurlijk voor de hand, maar blijkt in de praktijk (ook bij professionele partijen) toch vaak niet het geval te zijn. Een onjuiste opzegging kan echter grote gevolgen hebben en zal er meestal toe leiden dat er in het geheel niet kan worden opgezegd. De huurovereenkomst loopt dan automatisch door, terwijl de verhuurder juist tot een einde van die overeenkomst wilde komen. Voorkom dergelijke situaties en zorg ervoor dat de opzegging aan alle wettelijke eisen voldoet, zoals de opzeggingstermijn, de opzeggingsgronden en de opzeggingswijze.   

    Tip 3: Zorg voor bewijs van de opzegging

    Wie niet kan voldoen aan zijn bewijslast, heeft een probleem binnen het recht. Een aan de rechtspraak ontleend voorbeeld betreft de  opzeggende huurder die per aangetekend schrijven de huur opzegt.  Deze opzeggingsbrief wordt ter verzending aangeboden, maar het is onduidelijk of en wanneer de brief de huurder bereikt. De huurder stelt dat de brief mogelijk door diens onderbuurman in ontvangst is genomen. Hoe dan ook: de huurder stelt de brief zelf niet te hebben ontvangen. Het is dan aan de verhuurder om te bewijzen dat hij tijdig heeft opgezegd en de opzegging de huurder tijdig heeft bereikt. Dat lukte in bovenstaand voorbeeld niet waardoor de huurovereenkomst doorliep. Geen prettig vooruitzicht voor de verhuurder, maar wel een wijze les: zorg altijd voor duidelijk bewijs van de opzegging door op te zeggen via een deurwaardersexploot.

    Tip 4: Controleer of het bestemmingsplan problemen op kan leveren

    Horeca- of hotelbestemming? Dat maakt nogal verschil. Omdat een succesvol beroep op het dringend eigen gebruik niet gemakkelijk is, is het voor de opzeggende verhuurder extra frustrerend als na een geslaagde beëindigingsprocedure blijkt dat het voorgenomen (eigen) gebruik niet in overeenstemming is met het geldende bestemmingsplan. De gemaakte toekomstplannen kunnen dan – als geen vervangende vergunning wordt verleend – alsnog overboord en de verhuurder is terug bij af (alleen nu zónder huurder).

    Tip 5: Controleer of u lang genoeg eigenaar bent om de huur te kunnen beëindigen

    De zogenaamde wachttijd-regeling kan het geduld van opvolgend eigenaren soms flink op de proef stellen. Zo brengt de wachttijd onder omstandigheden mee dat een lopende huurovereenkomst pas na het zevende jaar na aankoop van een pand daadwerkelijk kan worden opgezegd. Het spreekt voor zich dat dit een lange tijd is voor zowel huurder als verhuurder, waarin de verwachtingen en omstandigheden flink kunnen veranderen. Als de opzeggende verhuurder echter geen rekening houdt met de wachttijd, zal de rechter de vordering tot beëindiging af moeten wijzen.

    Kortom: bereid uw beroep op grond van dringend eigen gebruik goed voor om de kans op een geslaagde opzegging te vergroten.

  • Koop breekt geen huur bij gedeeltelijke overdracht van het gehuurde (?)

    Koop breekt geen huur bij gedeeltelijke overdracht van het gehuurde (?)

    De welbekende regel ‘koop breekt geen huur’ (opgenomen in artikel 7:226 BW) heeft als doel om een huurder te beschermen tegen verlies van zijn huurgenot bij overdracht van het gehuurde. Bij overdracht van het gehuurde, gaan de rechten en verplichtingen van de oorspronkelijke verhuurder (eigenaar) over op de verkrijgende partij, de opvolgend verhuurder. Uit artikel 7:226 BW kan niet worden afgeleid of de koop breekt geen huur-regel ook van toepassing is in het geval slechts een gedeelte van het gehuurde wordt verkocht. Daarover heeft de Hoge Raad zich uitgelaten in een arrest van 6 oktober 2017. De conclusie is dat de huurder ook beschermd wordt indien het gehuurde gedeeltelijk wordt overgedragen.

    Slechts een deel van het gehuurde wordt verkocht

    In deze zaak ging het om een partij die op Sint Maarten een perceel huurde ter grootte van 792 m². De huurder had op dit perceel een opstal gebouwd. Na enige tijd verkoopt de oorspronkelijke eigenaar 241 m² van het verhuurde perceel met daarop de opstal. Er werd dus slechts een gedeelte van het perceel vervreemd. De verkrijgende partij die 241 m² heeft gekocht, wil van de huurovereenkomst af en zegt deze op. De huurder wil dat dat de huurovereenkomst doorloopt. De vraag is echter of hij een beroep kan doen op de ‘koop breekt geen huur’-regel, omdat het gehuurde slechts gedeeltelijk is overgedragen.

    Wordt de huurder beschermd?

    Het gerechtshof heeft geoordeeld dat de huurder geen bescherming toekomt op grond van de koop breekt geen huur-regel, omdat slechts een gedeelte van het gehuurde is overgedragen. De Hoge Raad oordeelt echter dat de ‘koop breekt geen huur’-regel ruim moet worden uitgelegd. Volgens de Hoge Raad blijkt niet dat de wetgever de huurder bescherming heeft willen onthouden indien slechts een gedeelte van het gehuurde wordt overgedragen. Dat betekent dus dat ook bij gedeeltelijke overdracht van het gehuurde, de huurder beschermd wordt door de ‘koop breekt geen huur’-regel. De vraag is wat de praktische gevolgen zijn van deze beslissing.

    Splitsing huurovereenkomsten

    De Hoge Raad oordeelt dat het gevolg van de toepasselijkheid van de beschermingsregel kan zijn dat de huurovereenkomst wordt gesplitst in twee huurovereenkomsten. Van geval tot geval zal moeten worden bekeken of dit tot een zinnig resultaat leidt. In deze zaak was daarvan sprake volgens de Hoge Raad, omdat de opstal zich bevond op het gedeelte van 241 m² dat werd verkocht.

    Betaling van de huurprijs

    Indien de huurovereenkomst wordt gesplitst in twee of meerdere huurovereenkomsten, ontstaat voor de huurder de praktische vraag aan wie hij welk deel van de huurpenningen moet betalen. De Hoge Raad heeft daarover geoordeeld dat zolang de huurder geen kennis heeft genomen van de overdracht, hij bevrijdend kan betalen aan de oorspronkelijke verhuurder. Nadat de huurder kennis heeft genomen van de overdracht, geldt dat hij de huurbetalingen mag opschorten totdat hem door de oorspronkelijke en nieuwe verhuurder is bekend gemaakt aan wie welk bedrag moet worden betaald.

    Conclusie

    Met het arrest van 6 oktober 2017 heeft de Hoge Raad duidelijkheid gegeven over de toepasselijkheid van de koop breekt geen huur-regel in het geval een gedeelte van het gehuurde wordt overgedragen. Daarbij zal per geval moeten worden bekeken of splitsing van de huurovereenkomsten zinnig is. Concrete handvatten om dat te beoordelen, geeft de Hoge Raad niet. De praktijk zal hier dus invulling aan moeten geven. Partijen zullen bij dergelijke transacties in ieder geval wel alert moeten zijn op een mogelijke splitsing van de huurovereenkomst.

     

  • Informatieplicht einde tijdelijke huurovereenkomst, verhuurder let op

    Informatieplicht einde tijdelijke huurovereenkomst, verhuurder let op

    Sinds de “Wet doorstroming huurmarkt 2015” zijn de mogelijkheden om kortdurende huurovereenkomsten voor woonruimte uitgebreid. Deze wet is per 1 juli 2016 in werking getreden. Er is daarmee een belangrijke beperking van het opzeggingsvereiste geïntroduceerd. Ik verwijs naar eerdere blogs Wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt 2015 en ROZ-model en Wet Doorstroming Huurmarkt van Fort Advocaten.

    Geen opzegging maar schriftelijke kennisgeving (informatieplicht)

    Vanwege de inwerkingtreding van deze wet is in het Burgerlijk Wetboek (art. 7:271 lid 1 BW) bepaald dat een huurovereenkomst voor twee jaar of korter niet hoeft te worden opgezegd, maar dat deze eindigt wanneer de termijn waarvoor de overeenkomst is aangegaan, is verstreken. Hetzelfde geldt voor huur van onzelfstandige woonruimte met een duur van minder dan vijf jaar.

    In principe eindigt een dergelijke huurovereenkomst na ommekomst van de afgesproken termijn. Let op: de verhuurder moet de huurder wel schriftelijk informeren dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum eindigt. Deze schriftelijke kennisgeving moet minimaal één maand en maximaal drie maanden voor de einddatum van de huurovereenkomst. Als de verhuurder die informatieplicht niet (tijdig) nakomt wordt de huur voor onbepaalde tijd verlengd, met volledige huurbescherming voor de huurder.

    In de wet zijn geen formaliteiten opgenomen ten aanzien van deze informatieplicht. Het is dus niet verplicht dit bijvoorbeeld per deurwaardersexploot te laten plaatsvinden.

    Het belang van deze informatieplicht is groot, indien hieraan niet voldaan wordt dan ontstaat er na het verstrijken van de overeengekomen termijn een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het belang voor de verhuurder om te kunnen aantonen dat aan de informatieplicht is voldaan wordt geïllustreerd in de uitspraak van 20 september 2017 van de rechtbank Midden-Nederland.

    Rechtbank Midden-Nederland 20 september 2017

    In deze zaak  was de verhuurder met de huurder een huurovereenkomst aangegaan voor een half jaar, lopende van 1 december 2016 tot en met 31 mei 2017. Per e-mail van 23 april 2017 heeft verhuurder het einde van de huur aangezegd. Verhuurder en huurder raken in een gerechtelijke procedure omdat er sprake is van een huurachterstand. De verhuurder probeert eerst op basis van die huurachterstand de huurder laten ontruimen. Omdat de huurprijs alsnog door huurder wordt voldaan kan die grondslag niet tot ontruiming leiden.

    De verhuurder heeft echter, met een beroep op de Wet doorstroming huurmarkt 2015, ook als grondslag voor de ontruiming het eindigen van de huurovereenkomst per 31 mei 2017 genoemd. De rechter oordeelt dat de e-mail van 23 april 2017 die aan huurder is gestuurd, voldoet aan de eisen van art. 7:271 BW. De huurder betwist in de procedure dat de e-mail is ontvangen. De huurder heeft aangevoerd dat de e-mail wellicht in de map “ongewenste e-mails” terecht is gekomen, die automatisch wordt geleegd, zodat hij geen kennis heeft genomen van het bericht.

    De verhuurder kon in de procedure geen feiten en omstandigheden aandragen die de conclusie konden dragen dat de huurder de e-mail wél had ontvangen en de inhoud daarvan kende. In een kortgedingprocedure is ook geen ruimte voor verdere bewijslevering. De rechter komt dan tot het oordeel dat niet is komen vast te staan dat de huurder tijdig is geïnformeerd over het eindigen van de huurovereenkomst, zodat ontruiming op grond van het eindigen van de huurovereenkomst voorshands niet mogelijk is. De ontruiming wordt afgewezen.

    Conclusie

    Voor de verhuurder van woonruimte onder toepassing van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is het van groot belang dat zij aan de informatieplicht voldoet en de kennisgeving verstuurt, maar ook dat de verhuurder kan aantonen dat de huurder de kennisgeving heeft ontvangen. Het is iedere verhuurder daarom aan te raden om de schriftelijke kennisgeving die zij verplicht moet sturen om de tijdelijke huurovereenkomst te laten eindigen, zekerheidshalve per deurwaardersexploot te verzenden.

     

  • Ook lage symbolische vergoeding betekent huur en dus verhuurdersheffing

    Ook lage symbolische vergoeding betekent huur en dus verhuurdersheffing

    Vanuit de markt wordt al geruime tijd gewezen op negatieve effecten van de verhuurdersheffing. Woningcorporaties zouden worden geremd in hun investeringen, terwijl de vraag naar sociale huurwoningen onverminderd groot is. Daarnaast zouden huurders worden geconfronteerd met forse huurstijgingen.

    Een recent arrest van de Hoge Raad, van 23 juni 2017, toont nu dat de verhuurdersheffing een bedreiging kan vormen voor sociale initiatieven op het gebied van huisvesting.

    Het betreft een zaak tussen de inspecteur van de Belastingdienst te Doetinchem en een stichting. Deze stichting heeft als statutaire doelstelling het stichten, beheren en in stand houden van woningen van een hofje. Daarnaast behoort het tot haar doelstelling om deze woningen tegen een zo gering mogelijke bijdrage of gratis ter beschikking te stellen aan vrouwen die daarvoor, waarschijnlijk in verband met hun financiële situatie, in aanmerking komen.

    Het gaat in totaal om 45 woningen, met een vloeroppervlakte van ongeveer 25 vierkante meter, bestaande uit een woonkamer, slaapkamer, keuken en een kleine kamer annex badkamer. De door de bewoonsters te betalen vergoedingen variëren al naar gelang de grootte en locatie van de woning, de daarin aanwezige voorzieningen en het inkomen van de bewoonster:

    • dertien bewoonsters betalen een bijdrage van € 19,- per maand voor een woning zonder verwarming;
    • achtentwintig bewoonsters betalen bijdragen variërend van € 40,- tot € 57,- per maand;
    • vier bewoonsters betalen bijdragen van respectievelijk € 69,-, € 91,-, € 115,- en € 221,- per maand.

    Gemiddeld genomen wordt daarmee een vergoeding van € 50,- per maand betaald. De hele opbrengst wordt door de stichting aangewend ten behoeve van het onderhoud van het groen in het hofje. De door de bewoonsters betaalde vergoedingen zijn lager dan de kosten die de stichting moet maken voor de instandhouding en exploitatie van de woningen.

    Volgens de inspecteur van de Belastingdienst is sprake van huur en is de stichting belastingplichtig voor de verhuurdersheffing. De stichting is op haar beurt van oordeel dat sprake is van dermate lage vergoedingen, dat deze slechts een symbolische functie hebben en niet kwalificeren als een tegenprestatie, die leidt tot een huurovereenkomst

    De Hoge Raad oordeelt dat wel sprake is van huurovereenkomsten, op basis waarvan de stichting verhuurdersheffing verschuldigd is. Dat de door de bewoonsters betaalde vergoedingen de kosten van de stichting niet dekken, maakt dat volgens de Hoge Raad niet anders.

    De verhuurdersheffing wordt niet bepaald aan de hand van de hoogte van de huur, maar aan de hand van de hoogte van de WOZ waarde van de woningen (zie: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/verhuurderheffing). Daardoor is goed mogelijk dat de verhuurdersheffing hoger is dan de bijdragen die de bewoonsters betalen, zodat de stichting er door het in gebruik geven van de woningen verder financieel op achteruit gaat.

    Al met al kan het dus voordeliger zijn om in dit soort gevallen geen vergoeding te vragen voor het gebruik van woningen. Of dat daadwerkelijk zo is, hangt af van de hoogte van de verschuldigde verhuurdersheffing en zal dus per geval moeten worden bekeken. Bij gebreke van de financiële bijdragen van de bewoners, zal naar andere financiële middelen moeten worden gezocht om dit soort sociale initiatieven mogelijk te blijven maken.

  • Tussenhuur: terugkeren naar je eigen woning

    Tussenhuur: terugkeren naar je eigen woning

    Tijdelijk verhuren

    Stel je vertrekt voor je werk naar het buitenland, je gaat op reis of misschien wel samenwonen. Je eigen woning wil je niet direct opgeven, maar vanwege de kosten ook niet leeg laten staan. Daarnaast kan met het verhuren daarvan (tussenhuur) een mooi rendement worden behaald. Maar wat nu wanneer je buitenlandse werkzaamheden eindigen, de reis voorbij is of je relatie onverwachts eindigt. Je wilt dan als verhuurder graag naar je eigen woning kunnen terugkeren.

    De meesten zijn er inmiddels van op de hoogte dat het voor woonruimte mogelijk is om op grond van artikel 7:271 lid 1 sub a BW een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan. Voor zelfstandige woonruimte mag zo’n tijdelijke huurovereenkomst met dezelfde huurder maximaal twee jaar duren. Daarna loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door. Wat doe je wanneer je als verhuurder helemaal niet weet waar je over twee jaar aan toe bent?

    Tussenhuur (diplomatenclausule)

    Je kunt er natuurlijk voor kiezen om steeds tijdelijke huurovereenkomsten met verschillende huurders aan te gaan. De wet biedt verhuurders echter ook een andere interessante optie. Wil je na verloop van tijd in je eigen woning kunnen terugkeren, dan kun je er als verhuurder namelijk voor kiezen om een ‘tussenhuurovereenkomst’ aan te gaan. Dit is een huurovereenkomst waarin is bepaald dat de huurder het gehuurde na een bepaalde termijn dient te ontruimen indien de verhuurder zijn woning weer zelf wil betrekken. Ook wel een ‘diplomatenclausule’ genoemd.

    Deze mogelijkheid is speciaal voor dit soort situaties in de wet opgenomen. Eerder was deze optie niet erg aantrekkelijk. De verhuurder kon namelijk slechts terugkeren na afloop van de termijn die partijen al bij het aangaan van de huurovereenkomst hadden afgesproken. Keerde de verhuurder niet terug bij het eindigen van deze termijn, dan ging het recht van de verhuurder verloren. Niet erg flexibel dus. Ook kon van deze optie slechts gebruik worden gemaakt indien de verhuurder zelf de vorige bewoner was. Dit bracht met zich dat een tussenhuurovereenkomst niet met opvolgende huurders kon worden aangegaan.

    Daar is per 1 juli 2016 verandering in gekomen. Het is nu mogelijk om de ontruimingstermijn die partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben afgesproken steeds te verlengen. De enige voorwaarde is dat beide partijen daarmee vóór het einde van de termijn instemmen. De huurder heeft de mogelijkheid om langer in de woning blijven. De verhuurder behoudt het recht om ná de overeengekomen termijn in het gehuurde terug te keren. Zegt deze huurder de huurovereenkomst op dan kan de verhuurder met een nieuwe huurder opnieuw een tussenhuur overeenkomst aangaan.

    Conclusie

    Door de overeengekomen ontruimingstermijn te verlengen behoudt de verhuurder het recht om in de eigen woning terug te kunnen keren. Dit biedt mogelijkheden voor de verhuurder die op voorhand nog niet precies weet wanneer hij van dit recht gebruik wil maken.

     

  • Koopovereenkomst (Groninger akte): is wel of geen ontbindende voorwaarde in vervulling gegaan?

    Koopovereenkomst (Groninger akte): is wel of geen ontbindende voorwaarde in vervulling gegaan?

    Inleiding

    Tussen koper en verkoper is een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van een woning met bijbehorende grond. Deze koopovereenkomst is in de vorm van een notariële akte opgesteld. Tot het moment van de juridische overdracht, mocht de koper de woning alvast om niet gebruiken. Op het moment van ondertekening van de koopovereenkomst in 2014 had koper zijn eigen woning nog niet verkocht. Om koper de tijd te geven zijn woning eerst te verkopen, hebben partijen in de koopovereenkomst bepaald dat de akte van levering uiterlijk 1 september 2015 zou worden gepasseerd. Deze datum bleek later niet haalbaar omdat koper zijn woning niet voor 1 september 2015 kon verkopen. Partijen zijn vervolgens met elkaar in overleg getreden. Zij hebben afgesproken dat de levering op een nader te bepalen datum, na verkoop van de woning van koper, zou plaatsvinden. De eigen woning van koper is medio 2016 verkocht. Koper heeft vervolgens aan verkoper medegedeeld dat hij uitvoering aan de koopovereenkomst wenst te geven en dat de levering kan plaatsvinden. Verkoper heeft vervolgens het standpunt ingenomen dat de oorspronkelijke leveringsdatum van 1 september 2015 een ontbindende voorwaarde zou betreffen die, nu er niet uiterlijk op die datum is geleverd en de koopprijs niet is betaald, is vervuld.

    Geschil

    Partijen zijn vervolgens in een juridische strijd verwikkeld geraakt over de vraag of er wel of geen ontbindende voorwaarde in vervulling is gegaan. De koper heeft vervolgens een leveringsbeslag gelegd, om te voorkomen dat de woning met bijbehorende grond aan een derde verkocht en geleverd zou worden. Verkoper heeft een kort geding procedure aangespannen en opheffing van het beslag gevorderd.

    Kort geding

    Tijdens de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter aangegeven dat de oorspronkelijke leveringsdatum niet een ontbindende voorwaarde betreft. Bovendien hebben partijen de leveringsdatum van 1 september 2015 in onderling overleg uitgesteld totdat de woning van koper zou zijn verkocht. Ook het niet betalen van de koopprijs is geen ontbindende voorwaarde. Het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is gebaseerd op de letterlijke tekst van de notariële akte én op de afwijkende afspraken die partijen met elkaar hebben gemaakt.

    Notariële akte:

    In kort geding heeft de verkoper beroep gedaan op twee artikelen van de notariële akte:

    Leveringsdatum:

    In artikel 8 lid 1 van de koopovereenkomst is het volgende bepaald:

    “De akte van levering (juridische levering) zal worden verleden uiterlijk op 1 september 2015 ten overstaan van de notaris. […]”

    Anders dan door verkoper wordt gesteld is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter in artikel 8 lid 1 van de koopovereenkomst geen ontbindende voorwaarde opgenomen. In dat artikellid wordt alleen de datum van levering vermeld.

    Betaling koopprijs:

    Ter zake de betaling van de koopprijs hebben partijen in artikel 8 lid 2 van de koopovereenkomst het volgende afgesproken:

    “Van de koopprijs dient de koper een gedeelte (gelijk aan de netto-opbrengst minus hypotheekschuld van de nog door de koper te verkopen eigen woning) voor het ondertekenen van de akte van levering aan verkoper te voldoen door storting op de kwaliteitsrekening van de notaris. Het restant van de koopprijs blijft de koper aan de verkoper als geldlening schuldig…… Het restant van de schuld dient door koper te worden afgelost in vijf jaar na het ondertekenen van de akte van levering hierna te noemen: ‘de betaaldatum’ of ‘de datum van betaling van de koopprijs’ […].”

     Ook artikel 8 lid 2 van de koopovereenkomst bevat geen ontbindende voorwaarde. Dit artikellid beschrijft namelijk alleen de wijze van betaling van de koopprijs.

    Afwijkende afspraken

    Indien en voor zover hetgeen in artikel 8 leden 1 en 2 is opgenomen ontbindende voorwaarden zouden zijn, heeft koper gesteld dat partijen van deze voorwaarden zijn afgeweken door andere afspraken te maken. Partijen hebben namelijk afgesproken dat de leveringsdatum van 1 september 2015 wordt uitgesteld. De woning met bijbehorende grond zou vervolgens op een later moment geleverd worden. Met deze afspraken is verkoper akkoord gegaan. Daarnaast bleek uit de overgelegde e-mails duidelijk dat verkoper de woning met bijbehorende grond aan koper zal leveren. Vooruitlopend op de juridische levering heeft verkoper eind 2016 alle telefoonnummers bij de telecomprovider KPN opgezegd. Ook heeft verkoper eind 2016 aan koper verzocht of koper, vooruitlopend op de datum van levering die nog vastgesteld moest worden, de WOZ-aanslag en overige eigenaarslasten wilde betalen. Dat heeft koper ook gedaan.

    Waarom wilde verkoper niet leveren?

    Tussen het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst en het moment waarop de juridische overdracht zou plaatvinden was inmiddels circa 2 jaar verstreken. De reeds overeengekomen koopprijs in de koopovereenkomst achtte de verkoper, gezien de marktontwikkelingen, inmiddels te laag. Dat is echter geen gegronde reden om de koopovereenkomst niet na te komen.

     Schikking

    Naar aanleiding van het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen een schikking getroffen. Tot het wijzen van een uitspraak in kort geding is het dus niet gekomen.

  • Amsterdam schaft woongroepen af per 1 januari 2017

    Amsterdam schaft woongroepen af per 1 januari 2017

    Woningdelen

    Het delen van woningen is populair. Met name in grote steden als Amsterdam. Woonruimte is er schaars en de huurprijzen zijn hoog. Verhuurders staan vaak positief tegenover woningdelen. Woningdelers hebben over het algemeen een eigen inkomen en zijn bereid om meer voor dezelfde woning te betalen dan een stel of gezin.

    Omzettingsvergunning

    Wordt een woning met meerdere personen gedeeld, dan is daar in beginsel een omzettingsvergunning voor nodig. Zelfstandige woonruimte wordt namelijk omgezet in onzelfstandige woonruimte. Iedere bewoner heeft een eigen kamer, maar de overige voorzieningen worden met elkaar gedeeld. De vereisten voor het verkrijgen van een omzettingsvergunning verschillen per gemeente. Zo ook de (soms hoge) kosten die daaraan zijn verbonden.

    In de praktijk wordt het aanvragen van een omzettingsvergunning vaak achterwege gelaten. Verhuurders van woonruimte zoeken daarnaast naar alternatieven waarvoor geen vergunningsplicht bestaat. In de praktijk kom je meestal twee constructies tegen. De verhuurder verhuurt de woning aan één hoofdhuurder die vervolgens aan anderen onderverhuurt. Ook is mogelijk dat de verhuurder de woning aan een woongroep verhuurt. In beide gevallen verhuurt de verhuurder zelfstandige woonruimte en geen losse kamers zodat geen vergunning is vereist.

    Onderverhuur

    De eerste constructie (hoofdhuur-onderhuur) brengt voor de verhuurder wel een risico met zich. Het is in dat geval namelijk de onderhuurder die zelfstandige in onzelfstandige woonruimte omzet zonder vergunning. Komt dit bij de gemeente aan het licht, dan kan de gemeente niet alleen de onderverhuurder maar ook de eigenaar aanschrijven. Dat zal in de meeste gevallen de eigenaar/verhuurder zijn. Dit risico is groter wanneer in de huurovereenkomst is opgenomen dat de verhuurder het onderverhuren toestaat. De boetes die worden uitgedeeld verschillen per gemeente, maar zijn over het algemeen fors.

    Het verhuren van een woning aan een woongroep biedt een goed alternatief, want daarvoor is geen vergunning vereist. Er bestaat soms wel een meldplicht, waaronder in Amsterdam. De woongroep dient aan bepaalde voorwaarden te voldoen die per gemeente kunnen verschillen. Het is dus zaak om goed in kaart te brengen welke regels er door de betreffende gemeente worden gehanteerd bij het verhuren aan woongroepen.

    Zo schaft de gemeente Amsterdam de woongroep per 1 januari 2017 af. Nieuwe woongroepen kunnen zich vanaf dat moment niet meer melden. Woongroepen die zich hebben gemeld vóór 1 januari 2017 mogen blijven bestaan zolang zij aan de voorwaarden blijven voldoen. Na deze datum rest verhuurders in Amsterdam niets anders dan een omzettingsvergunning aan te vragen wanneer zij woningen aan woningdelers willen verhuren.

    Voorwaarden voor het vormen van een woongroep

    Bent u een verhuurder in Amsterdam en wilt u nog gebruik maken van deze regeling? De voorwaarden voor het vormen van een woongroep binnen de gemeente Amsterdam zijn als volgt:

    • De groepsleden melden zich als groep voordat de woonruimte in gebruik wordt genomen;
    • Het moet gaan om een zelfstandige woonruimte boven de liberalisatiegrens (huurprijs boven de € 710,68);
    • De woning moet voldoen aan de eisen voor geluidsreductie;
    • De groepsleden huren de woonruimte gezamenlijk met één huurcontract;
    • De groep beschikt over het recht van coöptatie (bij vertrek van een huurder mag een andere huurder worden voorgedragen);
    • Elk groepslid beschikt over een eigen kamer;
    • De groep beschikt over een gemeenschappelijke ruimte van minimaal 15 m2;
    • Ieder groepslid heeft een gemiddelde gebruiksoppervlakte van 15m2, de gemeenschappelijke ruimte niet meegerekend;
    • De groepsleden hebben een gezamenlijke rekening.

    Vragen?

    Heeft u vragen over het woonruimtebeleid in de gemeente Amsterdam of een andere gemeente? Neem dan gerust contact op met Fort Advocaten.

  • Ernstige overlast door huurder die psychiatrisch patiënt is. Ontbinding van de huurovereenkomst?

    Ernstige overlast door huurder die psychiatrisch patiënt is. Ontbinding van de huurovereenkomst?

    Op 2 november 2016 heeft de rechtbank Noord-Holland een vonnis gewezen waarin de rechtbank de huurovereenkomst met overlastveroorzakende huurder heeft ontbonden en de gevorderde ontruiming heeft toegewezen. Deze uitspraak is op 29 november 2016 op rechtspraak.nl gepubliceerd (zie uitspraak).

    Schending van contractuele verplichtingen

    Ernstige, stelselmatige, overlast kan tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning leiden. In de huurovereenkomsten wordt vaak aan de huurder onder andere een verplichting opgelegd om geen overlast te veroorzaken. Door zich niet aan deze verplichting te houden, schiet de huurder te kort in de nakoming van de huurovereenkomst en handelt dus in strijd met de contractuele bepalingen. Aangezien de huurder zich gedurende de looptijd van de huurovereenkomst aan zo’n verplichting moet houden, kan hij de door hem veroorzaakte overlast in het verleden niet meer ongedaan maken. Zie een uitspraak van de Hoge Raad van 11 januari 2002, NJ 2003, 255 r.o. 3.4:

    “Het gaat hier om een huurovereenkomst, die voor beide partijen voortdurende verplichtingen inhoudt. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een dergelijke verplichting, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk…..”

    Overlast

    Gebleken is dat de verhuurder concreet en gedetailleerd omschreven heeft waar de gestelde door huurder veroorzaakte overlast uit bestaat. De verhuurder heeft de overlast onderbouwd door het overleggen van een klachtendossier, klachtenformulieren van omwonenden en een sfeerrapportage van de politie en sommatiebrieven. Op de zitting heeft de verhuurder onderbouwd dat de overlast nog steeds voortduurt en dat het niet alleen om oudere klachten gaat.

    Slecht huurderschap

    Er is komen vast te staan dat  huurder gedurende langere tijd voor overlast heeft gezorgd. Op grond van artikel 7:213 BW dient de huurder zich als een goed huurder te gedragen. Het herhaaldelijk en voortdurend veroorzaken van overlast en dus daarmee tekort schieten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst verhoudt zich niet met goed huurderschap, zodat de huurder ook nog in strijd met de wet handelt.

    Ontbinding van de huurovereenkomst

    De vraag is of deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De rechtbank stelt daarbij voorop dat op grond van art. 6:265 lid 1 van het BW iedere tekortkoming de bevoegdheid tot ontbinding schept, tenzij de bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. In geval van huur van woonruimte, waarvan hier sprake is, dient bij de beoordeling of de tekortkomingen ernstig genoeg zijn om de ontbinding met haar gevolgen te rechtvaardigen, rekening gehouden te worden met alle omstandigheden van het geval en dient het gewicht van de tekortkoming afgezet te worden tegen het woonbelang van de huurder. De rechtbank is van oordeel dat de door huurder veroorzaakte overlast ernstig is te noemen. De overlast heeft zich daarbij gedurende meerdere jaren voorgedaan. Dit levert een tekortkoming op die in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

    Woonbelang

    Ook is de vraag of het woonbelang van de huurder, die een psychiatrisch patiënt is, zwaarder moet wegen dan het gewicht van zijn tekortkoming. Hij heeft onder andere geen sociaal vangnet, waaronder familie en hij heeft geen vervangende woonruimte of opvang. De huurder meent dat er rekening moet worden gehouden met zijn psychiatrische aandoening waar hij aan lijdt. Hij heeft een voorwaardelijke rechterlijke machtiging in het kader van de BOPZ, hetgeen wil zeggen dat hij gedwongen kan worden opgenomen op het moment dat hij overlast veroorzaakt.  Als er al sprake zou zijn van een tekortkoming, dan zou deze de ontbinding van de huurovereenkomst met al haar gevolgen niet rechtvaardigen. De rechtbank oordeelt dat de ernst van de tekortkoming moet worden afgezet tegen het woonbelang van huurder . De rechtbank is van oordeel dat de belangen van huurder zwaarwegend zijn, echter, gelet op de aard en de ernst van de overlast die al geruime tijd voortduurt, dienen de belangen van omwonenden op een rustig en ongestoord woongenot zwaarder te wegen. De rechtbank laat daarbij zwaar meewegen dat er geregeld sprake is van overlast in de avond en nacht en dat het gedrag van huurder voor veel onrust zorgt, ook bij kinderen in de buurt. Aan verhuurder kan daarbij worden toegegeven dat zij haar maatschappelijke rol als verhuurder in de sociale huursector niet uit het oog heeft verloren. Zij heeft de problematiek besproken met hulpverlenende instanties en huurder kansen gegeven zijn gedrag te verbeteren.

    Conclusie

     Het voorgaande leidt tot de conclusie dat van verhuurder niet gevergd kan worden dat zij de huurrelatie met huurder voortzet. De huurovereenkomst is ontbonden en de gevorderde ontruiming toegewezen.

  • Eiswijziging door appellante in hoger beroep

    In hoger beroep kan een appellante haar eis of de gronden daarvan wijzigen. De geïntimeerde heeft geprobeerd de eiswijziging van een appellante buiten beschouwing te laten en heeft daartoe diverse argumenten aangedragen. Dit resulteerde in een arrest van het Hof Leeuwarden van 27 september 2016.

    De wettelijke regeling

    Op grond van art. 130 lid 1 Rv juncto art. 353 lid 1 Rv komt aan een appellant de bevoegdheid toe haar eis of de gronden daarvan te wijzigen. Het Hof oordeelt dat de toelaatbaarheid, zo nodig ambtshalve, mede moet worden beoordeeld in het licht van de herstelfunctie van het hoger beroep. De grenzen van het toelaatbare worden echter overschreden indien de eiswijziging leidt tot onredelijke vertraging van het geding en/of tot onredelijke bemoeilijking van de verdediging.

    De beperkingen van een eiswijziging

    De bevoegdheid om de eis of de gronden daarvan te wijzigen is in hoger beroep in die zin beperkt, dat de eiswijziging niet later dan bij memorie van grieven of antwoord dient plaats te vinden. Dit geldt ook als eiswijziging slechts betrekking heeft op de grondslag van hetgeen ter toelichting van de vordering door de oorspronkelijke eisende partij is gesteld. Op deze “in beginsel strakke regel” kunnen onder omstandigheden uitzonderingen worden aanvaard. In alle gevallen geldt dat de eisverandering of -vermeerdering niet in strijd mag komen met de eisen van een goede procesorde. Daarbij verwijst het Hof onder andere naar de uitspraken van de Hoge Raad (zie uitspraken: HR 20 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC4959, HR 19 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI8771 en HR 23 september 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7064).

    Argument 1: vertraging van een procedure

    Volgens het Hof voldoet de eiswijziging aan de vermelde “in beginsel strakke regel”, omdat de appellante de eiswijziging zowel in haar appeldagvaarding als in haar memorie van grieven, tevens wijziging (vermeerdering) van eis in reconventie, heeft opgenomen en in laatstgenoemd processtuk heeft toegelicht. Het Hof oordeelt dat het geding in hoger beroep in zoverre dan ook niet vertraagd wordt  door de eiswijziging.

    Argument 2: in strijd met de goede procesorde

    Vervolgens oordeelt het Hof dat hoger beroep de appellerende partij mede gelegenheid biedt voor het verbeteren en aanvullen van hetgeen deze zelf bij de procesvoering in eerste aanleg heeft gedaan of nagelaten. Gelet op deze maatstaf levert de eiswijziging in hoger beroep geen strijd op met de goede procesorde. Daar komt bij dat de appellante niet gehouden is een goede verklaring te geven waarom zij haar vordering pas in hoger beroep instelt. Zelfs indien de eiswijziging zou betekenen dat de appellante in hoger beroep een standpunt inneemt dat haaks staat op hetgeen zij in eerste aanleg heeft bepleit, is dit toegestaan (zie: HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8895).

    Argument 3: uitbreiding partijdebat

    Het Hof oordeelt dat van een ontoelaatbare uitbreiding van het partijdebat als gevolg van de eiswijziging geen sprake is. Vaststaat dat de vordering waartoe de eiswijziging ziet, ook in eerste aanleg een prominent onderdeel van het partijdebat was.

    Argument 4: ontneming feitelijke instantie

    Het is inherent aan het wettelijk stelsel dat op de gewijzigde eis slechts door het Hof als feitelijke instantie recht wordt gedaan. Het gemis van een feitelijke instantie is op zichzelf dan ook niet doorslaggevend. De argumenten van de geïntimeerde boden dan ook geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de geïntimeerde zich tegen de gewijzigde vordering niet adequaat zal kunnen verweren. Het Hof oordeelt verder dat de geïntimeerde een memorie van antwoord in kan dienen, wat betekent dat de geïntimeerde wel degelijk voldoende tijd krijgt om op de eiswijziging en ook op alle stellingen te reageren.