Begeleiding bij de verkoop van aan Booking.com verhuurde kantoorruimte aan Standard Life.
Categorie: Vastgoedrecht
-
Track record Pieter begeleiding aankoop Odeon aan het Singel en verhuur aan Supperclub
Begeleiding bij de aankoop van Odeon aan het Singel in Amsterdam en de aansluitende verhuur aan de Supperclub.
-
Track record Pieter Nedstede aankoop voormalig politiebureau Willemsparkweg Amsterdam
Begeleiding aankoop door de Nedstede Groep van het voormalig politiebureau aan de Willemsparkweg te Amsterdam.
-
Track record Pieter Nedstede aankoop vastgoed Cafe De Vergulden Gaper
Begeleiding van Nedstede bij de aankoop van het vastgoed en de exploitatie van Café De Vergulden Gaper in de Jordaan.
-
Coronakortingen in de hotelbranche
Coronakortingen in de hotelbranche
4 maart 2021, door Dirk van den Berg
Het valt op dat een relatief groot deel van de tot op heden gewezen rechterlijke uitspraken over coronakortingen betrekking heeft op horeca-panden. Cafés, restaurants en clubs zijn tijdens de eerste lockdown verplicht gesloten geweest (en zijn ook tijdens de tweede lockdown weer verplicht gesloten), zodat hun omzet enige tijd geheel is weggevallen. Hotels mochten openblijven, maar vanwege het wegblijven van zowel toeristen als zakenreizigers is hun bezetting vanaf medio maart 2020 zeer laag. De (kort geding) rechters zien dat in, en staan exploitanten van hotels die aannemelijk kunnen maken dat hun omzet sterk is gedaald als gevolg van de coronacrisis (voorlopig) kortingen tot 50% van de huurprijs toe.
Er zijn vijf kort geding uitspraken over (steeds Amsterdamse) hotels en één nog niet gebouwd appartementenhotel in Rotterdam gepubliceerd. De meest in het oog springende uitspraak is die van 17 juli 2020 van Palace Hotel tegen Deka inzake het prestigieuze W Hotel aan de Spuistraat in Amsterdam met een huur die gedurende 2020 opliep van € 580.255,– per maand in het voorjaar van 2020 naar € 833.333,– vanaf oktober 2020 (ECLI:NL:RBAMS:3494). De huurder vorderde over de periode van 12 maart tot en met 15 juni 2020 een huuropschorting van 100% en een huuropschorting van 75% over de periode van 16 juni tot en met 31 december 2020. De voorzieningenrechter oordeelt dat – ondanks de triple net-overeenkomst – sprake is van onvoorziene omstandigheden, waardoor de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties ernstig is verstoord en Deka naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. De voorzieningenrechter vond het aannemelijk dat de bodemrechter de pijn gelijk over partijen zou verdelen en aldus de huur over het tweede kwartaal van 2020 zal verlagen tot 50%, over het derde kwartaal tot 60% en over het vierde kwartaal tot 75%, en stond Palace Hotel toe haar verplichtingen voor het meerdere op te schorten. Uitdrukkelijk oordeelde de Voorzieningenrechter: “Of en in hoeverre van dit uitstel afstel komt en zo nee, hoe en wanneer alsnog aan de opgeschorte verplichtingen zal moeten worden voldaan, is aan de bodemrechter.” Die bodemprocedure moest binnen drie weken aanhangig worden gemaakt, bij gebreke waarvan het recht op opschorting zou vervallen.
Ook de exploitant van een appartementenhotel in Amsterdam krijgt aan het begin van de tweede lockdown op 11 november 2020 op grond van onvoorziene omstandigheden een “korting” van 40% over de maanden april tot en met juni 2020, 25% over juli tot en met september 2020 en (weer) 40% over de periode van oktober 2020 tot en met februari 2021 (ECLI:NL:RBAMS:5697). De huurder vorderde aanpassing van de huur naar 25% van de omzethuur, een percentage dat in de branche als “gezond” zou worden gezien. De voorzieningenrechter wijst dat af, omdat daarmee het risico van de exploitatie geheel bij de verhuurder zou worden gelegd.
Over een nog niet gebouwd appartementenhotel in het centrum van Rotterdam is zowel op 11 juni als op 19 oktober 2020 in kort geding gevonnist (ECLI:NL:RBROTT:5218 en ECLI:NL:RBROTT:10799). De eerste uitspraak draait om de vordering van Cityden, die een door de verhuurder nog tot appartementenhotel te verbouwen gebouw heeft gehuurd, tot het afbouwen van het gehuurde. De verhuurder probeert onder haar verplichtingen uit de huurovereenkomst uit te komen met een beroep op de coronacrisis. Dat beroep slaagt niet en de verhuurder wordt veroordeeld de bouwwerkzaamheden te hervatten en het gehuurde volgens plan op te leveren op straffe van een dwangsom. In de tweede zaak vordert de verhuurder primair ontheffing van de eerdere veroordeling en subsidiair de verstrekking van aanvullende zekerheid. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen af, zodat de verhuurder de beslissing van de bodemrechter op de vordering tot ontbinding of aanpassing van de huurovereenkomst moet afwachten. De voorzieningenrechter overweegt daarbij dat de coronacrisis op deze overeenkomst niet dezelfde impact heeft als elders in de hotelbranche wordt gevoeld, omdat van hotelexploitatie nog geen sprake is. Het gebouw moet immers eerst nog herontwikkeld worden. Ook de omstandigheid dat tegenover de grote investeringen die de verhuurder nu moet maken op termijn grote opbrengsten staan, terwijl de verhuurder het moment waarop dat gaat gebeuren deels zelf in de hand heeft acht de voorzieningenrechter relevant. De verhuurder betwijfelt of Cityden te zijner tijd de huur zal kunnen betalen en vordert een bankgarantie in plaats van de reeds verstrekte concerngarantie. Bij de afwijzing van dit onderdeel overweegt de voorzieningenrechter nog dat niet vaststaat dat appartementenhotels even hard worden getroffen door de coronacrisis als gewone hotels.
Op 17 juli 2020 en 27 augustus 2020 krijgen de exploitanten van Museum Hotel respectievelijk Element Hotel van de voorzieningenrechter te Amsterdam het lid op de neus omdat zij niet duidelijk wisten te maken dat hun omzetderving kon worden toegeschreven aan de coronacrisis (ECLI:RBAMS:2020:3508 en ECLI:RBAMS:2020:4253). Element Hotel werd daarbij tot ontruiming veroordeeld, omdat zij – na halvering van de huur over het tweede en derde kwartaal van 2020 – een huurachterstand van meer dan drie maanden had en zij niet kon aangeven wanneer zij weer een betaling kon doen.
In de jurisprudentie gaan de overheidsbijdragen die huurders (kunnen) krijgen langzaam een grotere rol spelen, zo ook in de uitspraak van de voorzieningenrechter te Amsterdam in de zaak van Swissôtel tegen haar verhuurder (ECLI:NL:RBAMS:2021:120). De exploitant van dit door de coronacrisis zwaar getroffen hotel op het Damrak vorderde in kort geding opschorting van 50% van haar huurbetalingsverplichtingen over de periode van 15 maart tot en met 31 december 2020. Voor zover zij meer had betaald dan die 50% vorderde zij dat terug. Aan de hand van de door Swissôtel overgelegde resultaten over heel 2020 oordeelde de rechter dat de coronacrisis voor Swissôtel klemmende gevolgen heeft en dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties daardoor ernstig is verstoord, zodat sprake is van “onvoorziene omstandigheden die bovendien van dien aard zijn dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten”. De verhuurder voerde aan dat de door Swissôtel (te) ontvangen TVL eerst van de verschuldigde huur moest worden afgetrokken en het restant daarna 50/50 door beide partijen moest worden gedeeld. De rechter oordeelde dat dat niet opgaat omdat naar het totaalplaatje moet worden gekeken. Omdat Swissôtel een substantieel lagere omzet heeft, en meer vaste lasten dan alleen de huur, stond hij opschorting van 50% van de huur toe, met de kanttekening dat in de bodemprocedure opnieuw zal worden gekeken naar de lasten en de opbrengsten. De voorzieningenrechter ging niet mee in de vordering tot terugbetaling van reeds betaalde huur over 2020. Wel mag Swissôtel – voor zover zij de huur voor de maanden november en december 2020 en januari 2021 al volledig heeft voldaan – het (voorlopig) teveel betaalde verrekenen met de huurbetalingen voor de komende maanden. Aan de veroordeling is verder de voorwaarde verbonden dat Swissôtel binnen één maand na het vonnis een bodemprocedure aanhangig maakt.
Deze blog is gebaseerd op het uitgebreidere artikel van Dirk in de nieuwste editie van het tijdschrift TvHB.
-
Voorkom een corona-domino effect
Na de verplichte sluiting van alle horecagelegenheden in Nederland, in ieder geval tot en met 28 april a.s., blogt heel juridisch Nederland over de vraag in hoeverre door de coronacrisis getroffen horeca- en retail-ondernemers nog aan de verplichtingen uit hun huurovereenkomsten moeten voldoen.
Huurders die hun zaak – al dan niet gedwongen – hebben gesloten of te maken hebben met dramatisch teruggelopen bezoekersaantallen verzoeken hun verhuurder om geheel of gedeeltelijk te worden vrijgesteld van de huurbetalingsverplichting. De verhuurders antwoorden – ingefluisterd door hun advocaten – dat er geen sprake is van een gebrek van het gehuurde en dat tegenvallende bezoekersaantallen nu eenmaal tot het ondernemersrisico van de huurder behoren. Afhankelijk van de achterban van de blogger neigt deze ofwel naar de ene ofwel naar de andere kant. Ik heb zelfs een blog gezien dat de kool en de geit wilde sparen, en predikte dat huurder en verhuurder standaard ieder de helft van de corona-pijn zouden moeten dragen door de huur voorlopig te halveren.
Als partner van een kantoor dat huurders en verhuurders bijstaat zal ook ik zeker geen kant kiezen in deze discussie. Dat hoeft ook niet. De oplossing moet immers buiten het huurrecht gevonden worden. Het probleem waar wij mee te kampen hebben is in de eerste plaats een maatschappelijk en/of economisch probleem en zou geen juridisch probleem moeten worden. Het kabinet ziet dat ook in, en heeft al laten weten dat de huidige omstandigheden geen (normaal) ondernemersrisico vormen, en dat de overheid de getroffen ondernemers zal steunen. Hoe dat in zijn werk gaat is nog onduidelijk.
Ik zie om mij heen dat verhuurders begrip tonen voor het probleem van hun huurders en onderzoeken wat zij kunnen doen. Zij leggen de situatie voor aan hun bank, maar die reageert in veel gevallen heel ‘2019’ door eerst een grote hoeveelheid gegevens te vragen om vervolgens tegen de verhuurder in kwestie te (kunnen) zeggen dat ofwel zijn cijfers zo goed zijn dat hij geen hulp van de bank nodig heeft, ofwel die hulp niet kan krijgen vanwege zijn financiële situatie, rekening houdend met de (waarschijnlijk) niet betalende huurders.
Rutte zei het maandag al: wij moeten het gezamenlijke belang boven het eigen belang stellen. Dat is mooi, maar huurders en verhuurders moeten nu iets. Er zal snel duidelijk moeten worden hoe de steunmaatregelen er exact uit gaan zien, en hoe (snel) daarop door wie een beroep kan worden gedaan. Het lijkt verder het meest praktisch als die steun zoveel mogelijk terechtkomt bij de ondernemers die direct worden getroffen door de sluitingen en/of het wegblijven van het publiek, zodat zij zoveel mogelijk aan hun verplichtingen kunnen blijven voldoen. Als huurders hun huren niet meer betalen, zullen ook verhuurders in de problemen raken en ontstaat er een domino-effect.
Op dezelfde wijze als de overheid via de tijdelijke maatregel Noodfonds Overbrugging Werkgelegenheid (NOW) bijdraagt in de loonverplichtingen van getroffen ondernemers, zou zij dat ook moeten doen met betrekking tot de betaling van hun huur- en hypotheekverplichtingen. Steun in de vorm van garanties is veel complexer en biedt onvoldoende soelaas. Indien betalingen worden uitgesteld, komen immers steeds meer partijen in de problemen en wordt het domino-effect versterkt.
Vandaar mijn oproep aan het kabinet om snel door te pakken en werk te maken van Ruttes “We laten u niet in de steek”.
Vragen?
Indien u vragen heeft over de gevolgen van de coronacrisis op een huurovereenkomst, dan kunt u contact opnemen met partner huurrecht Dirk van den Berg via 020-6645111 of dirk.vandenberg@actlegal-fort.com. -
Afwijkende bedingen huurovereenkomsten
Bij de verhuur van middenstandsbedrijfsruimte (zoals winkels, cafés of restaurants) gelden verschillende wettelijke bepalingen die ertoe strekken om huurders bescherming te bieden. Om ervoor te zorgen dat huurders deze bescherming ook daadwerkelijk krijgen, mogen partijen niet zomaar van deze dwingendrechtelijke huurbepalingen afwijken. Als toch in het nadeel van de huurder wordt afgeweken, kan dat alleen als de kantonrechter daarvoor toestemming heeft gegeven. Hierna worden enkele praktijksituaties besproken waarin er behoefte kan bestaan om van het wettelijk stelsel af te wijken.
Tijdelijke huur in verband met renovatie of herontwikkeling
Een pandeigenaar die zijn pand graag wil renoveren, kan door de wet in een lastig parket worden gebracht. De wet stelt namelijk ter bescherming van huurder regels over onder meer de looptijd van een huurovereenkomst. Zo wordt bijvoorbeeld de looptijd van een huurovereenkomst van drie jaar automatisch verlengd tot een looptijd van vijf jaar en blijven ook na het vijfde jaar de mogelijkheden voor het opzeggen van de huurovereenkomst beperkt. Voor de verhuurder die over drie jaar diens pand wil renoveren, is het dan niet aantrekkelijk om een huurovereenkomst aan te gaan voor die periode, omdat hij dan (minimaal) vijf jaar aan het huurcontract ‘vast zit’.
Aan de andere kant zullen er misschien best huurders zijn die het betreffende pand graag huren tot het moment van renovatie of herontwikkeling (en niet langer dan dat). Als vooraf duidelijk is dat het huurcontract tot dat moment duurt, kunnen huurder en verhuurder daar bovendien rekening mee houden in bijvoorbeeld de te betalen huurprijs. Ook zal het voor huurder vanaf het aangaan van de huur duidelijk zijn dat het niet verstandig is om grote investeringen aan het pand te doen. De tijd om die investeringen terug te verdienen is, in het voorbeeld hierboven, immers beperkt tot drie jaar.
Een oplossing voor deze situatie is om naar de kantonrechter te stappen met het verzoek of in afwijking van de wet de looptijd van het huurcontract kan worden vastgesteld op drie jaar. In plaats van de wettelijke regel dat het huurcontract automatisch wordt verlengd tot vijf jaar, hebben huurder en verhuurder dan dus een tijdelijke huurovereenkomst.
Opzegtermijn bij onderhuur
Een ander voorbeeld waarin het wenselijk kan zijn om van het wettelijk systeem af te wijken betreft de opzegtermijn bij onderhuur. Bij onderhuur wordt een bepaalde gehuurde ruimte door de hoofdhuurder ‘onderverhuurd’ aan een andere huurder (de onderhuurder).
Denk bijvoorbeeld aan een winkel, zoals een Nespresso-winkel, die zich heeft gevestigd in een inpandige winkelruimte, zoals De Bijenkorf. Er zijn dan dus twee overeenkomsten te onderscheiden die (gedeeltelijk) betrekking hebben op hetzelfde gebouw: de hoofdhuurovereenkomst van de Bijenkorf en de onderhuurovereenkomst van de Nespresso-winkel. In dit soort gevallen komt het in de praktijk vaak voor dat deze twee overeenkomsten niet op hetzelfde moment worden aangegaan. Zo is het bijvoorbeeld goed denkbaar dat de Nespresso-winkel enkele jaren op een plekje heeft moeten wachten om zich binnen het pand van De Bijenkorf te kunnen vestigen. Als de Nespresso-winkel zich daadwerkelijk kan vestigen zal zij een onderhuurovereenkomst aan moeten gaan met De Bijenkorf, terwijl laatstgenoemde aial een lopende (hoofd)huurovereenkomst heeft met de eigenaar van het pand.
Een probleem dat op dat moment ontstaat is dat de wet een verplichte opzeggingstermijn kent van ten minste een jaar, zodat het moment waartegen de hoofd- en onderhuurovereenkomst kunnen worden opgezegd van elkaar kunnen verschillen. Stel dan dat de hoofdhuurovereenkomst wordt opgezegd, De Bijenkorf moet dan dus het pand uit, terwijl de onderhuurovereenkomst op grond van de huurovereenkomst pas een jaar later kan worden opgezegd. De Bijenkorf zal de Nespresso-winkel dan op grond van de onderhuurovereenkomst nog minimaal een jaar huurgenot moeten verschaffen, terwijl zij daartoe niet in staat zal zijn. De oplossing in zulke gevallen kan zijn om de kantonrechter te verzoeken om de wettelijke opzegtermijn te verkorten (of te verlengen) met als doel de termijnen uit de hoofd- en onderhuurovereenkomst met elkaar gelijk te laten lopen. De hoofdhuurder heeft in dat geval de mogelijkheid om de onderhuur tijdig op te zeggen als hij zelf wordt geconfronteerd met een opzegging (van de hoofdhuurovereenkomst).
Omzethuur en afwijkende afspraken over huurprijsherziening
Net als in de bovenstaande gevallen, kan de kantonrechter ook in het kader van de huurprijs om toestemming worden verzocht om van de wettelijke huurprijsregeling af te mogen wijken. Dat kan bijvoorbeeld een uitkomst bieden als huurder en verhuurder de te betalen huur willen koppelen aan de door de huurder te generen omzet of winst (of een combinatie daarvan), zoals bijvoorbeeld vaak in de hotelbranche het geval is. Het voordeel van een dergelijke ‘omzethuur’ is dat partijen met de markt meebewegen. In goede tijden zal vooral de verhuurder daarvan voordeel genieten, nu diens huurinkomsten meestijgen met de bedrijfsresultaten van zijn huurder. In mindere tijden biedt een omzethuur vooral de huurder meer zekerheid, doordat hij niet aan een (relatief) hoge huurprijs geboden is terwijl de bedrijfsresultaten tegenvallen.
Ook als partijen een omzethuur overeen willen komen moeten zij daartoe eerst toestemming vragen aan de kantonrechter. De wet kent namelijk (ook in dit geval) een uitgebreide ‘standaard’ regeling waarin wordt bepaald op welke wijze een tussen partijen overeengekomen huurprijs wordt herzien. Deze regeling wijkt af van de omzethuur, omdat daarin wordt uitgegaan van een vaste huurprijs die na een bepaalde periode kan worden herzien. Ook in dit geval geldt om die reden dat partijen daarvan alleen kunnen afwijken nadat door de kantonrechter goedkeuring is verleend.
Conclusie
In de praktijk is het niet altijd toegestaan om van het wettelijk huurstelsel af te wijken, hoewel daaraan weldegelijk behoefte kan bestaan. In zulke gevallen is het noodzakelijk om de kantonrechter te verzoeken de afwijkende bedingen goed te keuren. Zonder deze goedkeuring van de kantonrechter kan de huurder de betreffende bepaling namelijk op ieder moment vernietigen simpelweg omdat die bepaling van het wettelijk stelsel afwijkt. Het is dan ook verstandig om bij het sluiten van een huurovereenkomst via de kantonrechter zekerheid te krijgen over de vraag of de afwijking is toegestaan.
-
Checklist huurovereenkomsten
Bij het sluiten van huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte komen verschillende ingewikkelde onderwerpen aan de orde, waarover zowel de huurder als de verhuurder goed moet nadenken. Het is dan ook belangrijk om niet over een nacht ijs te gaan. Maar waar moet u precies op letten en welke bepalingen vormen in het bijzonder een risico? Hieronder bespreek ik een aantal belangrijke punten.
1. Contractuele bestemming/bestemmingsclausule
Denk goed na over de bestemming van het pand zoals overeen te komen in de huurovereenkomst. Deze bestemming is van cruciaal belang om (vaak achteraf) te bepalen welke huurregime (artikel 7:290 BW of artikel 7:230A BW) partijen hebben beoogd. Een zorgvuldig geformuleerde bestemmingsclausule kan veel discussie voorkomen.2. Huurprijs
Maak duidelijke afspraken over de hoogte van de huurprijs (inclusief of exclusief BTW), het moment van betalen (vooraf of achteraf), de frequentie/het tijdvak (maandelijks of per kwartaal), eventuele afspraken omtrent indexeringen en de mogelijkheden tot huurprijswijziging en huurprijsvaststelling (na het doen van investeringen door huurder of verhuurder).3. Voorkeursrecht/koopoptie
In het kader van gedane investeringen en de continuïteit van de door de huurder gedreven onderneming, kan het de moeite lonen om na te denken over koopoptie of voorkeursrecht van koop ten gunste van de huurder. De aard en omvang van deze optie zal zorgvuldig moeten worden vastgelegd (valt bijvoorbeeld een aandelenoverdracht onder het bereik daarvan?) zodat daarover niet alsnog achteraf discussie kan ontstaan.4. De huurperiode
Een ander belangrijk punt waarover goed moet worden nagedacht is de overeen te komen huurperiode. Zo wordt bijvoorbeeld de huur van een winkelruimte voor een periode van drie jaar van rechtswege verlengd tot een periode van (minimaal) vijf jaar. Door zich u hiervan vooraf rekenschap te geven kunt u daarmee op een juiste manier rekening houden.5. Opzegtermijn
Hetzelfde geldt voor de overeen te komen opzegtermijn. Ook in dit kader geldt dat een verkeerd gehanteerde opzegtermijn onomkeerbare en verstrekkende gevolgen kan hebben, zoals bijvoorbeeld een verlenging van de huurovereenkomst met maar liefst vijf jaar. Omdat de huurrelatie in zulke gevallen verstoord raakt, zijn alle partijen erbij gebaat om hierbij vooraf stil te staan. Ook kan onder omstandigheden een afwijkende termijn worden overeenkomen.6. De onderhoudsverdeling
Een ander punt dat in de praktijk van groot belang is betreft de onderhoudsverdeling tussen huurder en verhuurder. Zoals de term al doet vermoeden regelt onderhoudsverdeling wie verantwoordelijk is voor welk deel van het onderhoud. Wie is er bijvoorbeeld verantwoordelijk voor (klein) dagelijks onderhoud? En wie is er verantwoordelijk voor (grotere) vervangingen? Het staat partijen vrij daar specifieke afspraken over te maken.Conclusie
Naast de onderwerpen die hierboven zijn besproken, zijn er nog tal van ingewikkelde onderwerpen waarover in de huurovereenkomst afspraken moeten worden gemaakt. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het verstrekken van garanties, de verantwoordelijkheid voor vergunningen of aansprakelijkheidskwesties. Om problemen op deze en andere punten te voorkomen is het verstandig om voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst advies in te winnen met betrekking tot uw juridische positie.Heeft u vragen over een huurovereenkomst? Neem dan contact op met een van onze vastgoedadvocaten via tel. 020-664 5111.
-
Practitioners’ Guide for Real Estate in Europe
[contact-form-7 id=”42656″ title=”39676″]Vraag een gratis exemplaar aan
U kunt de Practitioners’ Guide for Real Estate in Europe kosteloos aanvragen.Vul hieronder uw gegevens in, dan sturen wij u het boek zo snel mogelijk per post toe.
-
Goedkeuring van een afwijkend beding is niet vanzelfsprekend. Tips voor succes!
Huurders van onder meer winkel- en horecaruimten worden door de wetgever goed beschermd. Zo genieten zij termijnbescherming, huurbescherming en huurprijsbescherming.
De wet zelf geeft de mogelijkheid om die bescherming (deels) te doorbreken en wel door middel van het overeenkomen van een of meer afwijkende bedingen. Het afwijkend beding is ongekend populair: verhuurders hebben er behoefte aan af te kunnen wijken van de wet en huurders stemmen met afwijkende bedingen in om niet het risico lopen dat zij niet mogen huren.
Voor verhuurders is van belang dat het afwijkend beding door de rechter wordt goedgekeurd. Ontbreekt die goedkeuring, dan kan de huurder namelijk de vernietiging van het afwijkend beding inroepen en staat de verhuurder met lege handen.
De rechter mag het beding alleen goedkeuren als:
- het beding de wettelijke rechten van de huurder niet wezenlijk aantast, of
- de maatschappelijke positie van huurder in vergelijking met die van verhuurder zodanig is dat hij de wettelijke bescherming in redelijkheid niet nodig heeft.
De maatschappelijke positie van huurder zal nu niet aan de orde komen. Deze blog beperkt zich tot de goedkeuringsgrond onder 1., te weten dat het beding de wettelijke rechten van de huurder niet wezenlijk aantast.
Het spreekt voor zich dat de wettelijke rechten van de huurder worden aangetast als huurder en verhuurder afspraken maken die in strijd zijn met de wet. Waar het echter om gaat is de vraag of de rechten van de huurder wezenlijk worden aangetast. Het is verstandig hierop goed te anticiperen. Dat kan door onderbouwd aan de rechter uit te leggen waarom het beding geen wezenlijke aantasting van de huurder inhoudt of door ervoor te zorgen dat de nadelen van het afwijkend beding voor huurder geheel of gedeeltelijk zullen worden gecompenseerd. Hieronder twee voorbeelden uit de praktijk om dit te verduidelijken.
Van een aantasting is bijvoorbeeld sprake als huurder en verhuurder afwijken van de termijnbescherming door de huurovereenkomst aan te gaan voor de duur van twee plus een jaar en af te spreken dat de huurovereenkomst na genoemde verlengingsperiode van een jaar automatisch eindigt. Het aangaan van een kortdurende huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter, waarvoor de termijnbescherming, huurbescherming en huurprijsbescherming niet geldt, was voor de huurder geen optie omdat pas in het derde huurjaar echt winst zou kunnen worden gemaakt. Tegen deze achtergrond oordeelde de rechter dat de aantasting van de wettelijke rechten van de huurder niet wezenlijk was.
Van een aantasting is ook sprake als bijvoorbeeld door huurder en verhuurder is afgesproken dat de huurovereenkomst automatisch eindigt of een tussen huurder en verhuurder gesloten samenwerkingsovereenkomst eindigt. De aantasting is bovendien wezenlijk als de samenwerkingsovereenkomst door middel van een simpel briefje door de verhuurder kan worden opgezegd. In dat geval is de huurder alles in één klap kwijt. De kans dat zo’n afwijkend beding wordt goedgekeurd, is dan ook niet zo groot. Om een dergelijk beding toch goedgekeurd te krijgen zal de aantasting van de rechten van de huurder moeten worden verminderd. Bijvoorbeeld door af te spreken dat de verhuurder, indien hij besluit de samenwerkingsovereenkomst te bëeindigen (met als gevolg dat ook de huurovereenkomst eindigt), de onderneming van de huurder moet kopen tegen de dan geldende waarde en alsof de huurovereenkomst voortduurt. Voor de rechter was die aanvullende afspraak aanleiding om het afwijkend beding (alsnog) goed te keuren.
Deze twee voorbeelden zijn maar het topje van de ijsberg. Mocht u willen weten op welke manier u de kans op succes voor uw afwijkend beding kunt vergroten, neem dan (vrijblijvend) contact op met één van onze huurrecht advocaten.
