Categorie: Vastgoedrecht

De nieuwe ROZ modelhuurovereenkomst voor woonruimte

14 augustus 2024, door Claudia van Meurs-Janssens

Op 12 augustus 2024 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) de nieuwe modelhuurovereenkomst voor de verhuur van woonruimte met de daarbij behorende (en eveneens vernieuwde) Algemene Bepalingen gepubliceerd. De vorige versie dateerde uit 2017 en was met name ingegeven door de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt, die de tijdelijke verhuur van woonruimte mogelijk maakte. Door de recente inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten behoort de tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte inmiddels weer tot het verleden. En dat is natuurlijk niet de enige ontwikkeling in huurrechtland, want ook de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur zijn in werking getreden en hebben ingrijpende consequenties voor de verhuur van woonruimte. Tel daar de discussie over de huurprijsverhogingsbedingen en andere mogelijk oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten bij op en de tijd was rijp voor een nieuwe modelhuurovereenkomst voor de verhuur van woonruimte.

Vastgoedpartijen wachtten al enige tijd met smart op de nieuwe modelhuurovereenkomst. Gisteren was het dan zo ver. Spoiler: de wijzigingen zijn niet heel ingrijpend. Hieronder bespreek ik eerst de meest opvallende wijzigingen in de modelhuurovereenkomst en vervolgens in de Algemene Bepalingen.

Wijzigingen ROZ modelhuurovereenkomst
De duur van de huurovereenkomst

Allereerst is de considerans (onder de tekst: ‘’NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING’’) van de modelhuurovereenkomst aangepast. In de versie uit 2017 stonden daar vier opties met betrekking tot de duur van de huurovereenkomst. Verhuurders konden kiezen voor een huurovereenkomst voor i) onbepaalde tijd zonder minimumduur, ii) onbepaalde tijd met een minimumduur, iii) bepaalde tijd voor maximaal twee jaar bij zelfstandige woonruimte en vijf jaar bij onzelfstandige woonruimte en iv) bepaalde tijd langer dan twee jaar bij zelfstandige woonruimte en vijf jaar bij onzelfstandige woonruimte. De keuze die hier werd gemaakt, werkte vervolgens ook door in artikel 3 van de huurovereenkomst met betrekking tot de duur, verlenging en opzegging van de huurovereenkomst. Aangezien tijdelijke verhuur van woonruimte vrijwel niet meer mogelijk is, is de considerans aangepast. Er resteren twee opties, te weten een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zonder minimumduur en een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met minimumduur.

Opschorting terbeschikkingstelling woonruimte door verhuurder aan huurder

In artikel 3 van de huurovereenkomst is toegevoegd dat de verhuurder zich het recht voorbehoudt om de terbeschikkingstelling van de woonruimte op te schorten als de huurder nog niet aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft voldaan. Dus als de eerste huurtermijn en de overeengekomen waarborgsom nog niet zijn voldaan, kan de verhuurder ervoor kiezen de woonruimte nog niet aan de huurder in gebruik te geven. Er staat uitdrukkelijk dat dit geen gevolgen heeft voor de huuringangsdatum en de verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien.

Huurprijsverhoging ongewijzigd in afwachten antwoorden préjudiciële vragen

Begrijpelijk is dat artikel 5.2 met betrekking tot de huurprijsverhoging in het hoogsegment niet is aangepast. De ROZ is in afwachting van de beantwoording van de préjudiciële vragen die aan de Hoge Raad zijn gesteld over de indexeringsbedingen.

Het afgelopen jaar ging het voor verhuurders van woonruimte vaak mis als kantonrechters huurprijsverhogingsbedingen ambtshalve toetsten aan Europees recht. Vaak werden de bedingen oneerlijk geacht wegens strijd met de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Het gevolg daarvan is vernietiging van het beding met mogelijk (heel) verstrekkende gevolgen, waaronder het terugvallen naar de aanvangshuurprijs zonder mogelijkheid deze ooit nog te verhogen en het terug moeten betalen van alle huurverhogingen.

In januari heeft een kantonrechter daarover vragen gesteld aan de Hoge Raad. Vooruitlopend op de beslissing van de Hoge Raad heeft de PG geconcludeerd dat het huurprijswijzigingsbeding moet worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. Het indexatiebeding staat niet ter discussie. Over het opslagbeding heeft de PG geconcludeerd dat een opslagbeding met een opslag van maximaal 3% in het algemeen niet is aan te merken als een oneerlijk beding. Het is echter de vraag of de Hoge Raad deze conclusie volgt. Dat wacht de ROZ dus af.

Andere wijzigingen ROZ modelhuurovereenkomst woonruimte

Andere wijzigingen in de modelhuurovereenkomst zijn onder andere:

• De eis van het houden van het hoofdverblijf in de woonruimte is als optie in artikel 1.2 opgenomen.
• Onder de betalingsverplichtingen is de optie energieprestatievergoeding aan artikel 4 toegevoegd.
• Er wordt in artikel 6 een duidelijker onderscheid gemaakt tussen nutsvoorzieningen met een individuele meter en nutsvoorzieningen zonder individuele meter.
• In de waarborgsombepaling van artikel 10 staat in lijn met de Wet goed verhuurderschap dat de waarborgsom maximaal twee keer de maandhuur bedraagt.
• In de boetebepaling staat dat bij een enkele overtreding die meerdere boetes zou kunnen opleveren, de huurder slechts de hoogste boete hoeft te betalen (artikel 11).
• Termen als niet-geliberaliseerd en geliberaliseerd zijn vervangen door termen als het lagere- en middeldure segment.

 Wijzigingen Algemene Bepalingen

De Algemene Bepalingen zijn ook niet bijzonder ingrijpend gewijzigd:

• Opvallend is allereerst dat de winstafdracht uit artikel 1.1. is gehaald. Door de samenloop met de contractuele boete is dit beding mogelijk oneerlijk, terwijl de verhuurder door het verwijderen van deze bepaling terug kan vallen op de wet om winstafdracht te vorderen.
• De plicht tot het verkrijgen en behouden van vereiste vergunningem, zoals de Huisvestingsvergunning, wordt bij de huurder gelegd en de huurder draagt de kosten.
• De bepaling waarin staat dat de woonruimte bij aanvang van de huurovereenkomst in goede staat en zonder gebreken is opgeleverd, is doorgehaald. De opleverstaat wordt opgenomen in het proces-verbaal van oplevering. Verhuurders kunnen daar niet omheen door op te nemen dat de woonruimte in goede staat is opgeleverd. Bij het ontbreken van een proces-verbaal van oplevering gaat de wet ervan uit dat de woonruimte bij het eindigen van de huurovereenkomst in dezelfde staat verkeert als bij aanvang. Het is aan de verhuurder om daarvan tegenbewijs te leveren. Dat is in de praktijk vaak erg lastig.
• Er is een bepaling toegevoegd over controle van het gehuurde op grond waarvan de verhuurder het gehuurde periodiek zou mogen inspecteren en de huurder daaraan dient mee te werken. Het is de vraag of deze bepaling standhoudt. De verhuurder mag alleen in zeer specifieke gevallen de woonruimte betreden. De huurder heeft recht op ongestoord huurgenot en privacy.
• De bepaling met betrekking tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten is verwijderd. In de bepaling stond dat de door een verhuurder gemaakte kosten voor een sommatie of een procedure voor de huurder komen. Dergelijke bedingen zijn door verschillende kantonrechters als oneerlijk bestempeld.

Conclusie

De wijzigingen van de ROZ modelhuurovereenkomst voor woonruimte zijn niet heel spannend of ingrijpend, maar waren wel nodig. Het is wachten op de antwoorden van de Hoge Raad over de huurprijsverhogingsbedingen, waarna artikel 5.2 ook kan worden aangepast.

Huurdersvariant van het ROZ-model: voer voor gesprek

12 augustus 2024, door Katinka Verdurmen

Bij de verhuur van hotel- en horecaruimtes in Nederland wordt vaak gebruik gemaakt van de modelovereenkomst die de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) voor zogenaamde 290-bedrijfsruimte heeft gemaakt (ROZ-model). Begin dit jaar is een huurdersvariant op dit ROZ-model gepubliceerd. In dit artikel leg ik uit wat de aanleiding daarvoor was en deel ik eerste praktijkervaringen.

De vereniging ROZ is een platform voor professionele partijen in het vastgoed die eigenaarsbelangen vertegenwoordigen, vastgoed ontwikkelen en/of realiseren, bemiddelen bij de verhuur van vastgoed of professionele diensten verlenen aan deze partijen. Er zijn geen partijen lid die huurdersbelangen vertegenwoordigen.

Het ROZ-model staat in de markt bekend als verhuurdersvriendelijk. Voor zover dat mogelijk is, wijkt het ROZ-model in het voordeel van verhuurders af van de wet. Ook de overige bepalingen in het ROZ-model zijn in het voordeel van verhuurders opgeschreven.

De ROZ heeft een Juridische Commissie Huurzaken waarin juristen vanuit de ledenkring van de ROZ zitting hebben. Deze commissie heeft als voornaamste taak het ‘up-to-date’ houden van de ROZ-modellen. Zij anticipeert daarbij op nieuwe wetgeving, jurisprudentie en maatschappelijke ontwikkelingen (waaronder ontwikkelingen in de huurmarkt). De commissie geeft op de website van de ROZ aan dat zij ernaar streeft om in het proces van herziening van de ROZ-modellen ook het gezichtspunt van de huurder zo goed als mogelijk in ogenschouw te nemen. Zij vraagt daarvoor inbreng van huurders(organisaties). De ROZ ziet de modellen die zij publiceert als goed startpunt voor de onderhandelingen tussen verhuurder en huurder.

Begin 2023 heeft de ROZ een nieuwe update voor het ROZ-model gepubliceerd. Omdat het model is vastgesteld op 14 december 2022 wordt dit model in de markt het ‘ROZ-model 2022’ genoemd. Ten behoeve van deze update heeft de ROZ input gevraagd aan huurdersorganisaties.

Huurdersvariant

Na de publicatie van het ROZ-model 2022 bleek dat deze huurdersorganisaties van mening zijn dat hun input niet of onvoldoende is meegenomen bij het vaststellen van het ROZ-model 2022. Om voor meer evenwicht in de gesprekken tussen huurders en verhuurders te zorgen, hebben brancheorganisaties Koninklijke Horeca Nederland, INretail, het Vakcentrum en MKB-Nederland met input van veel ondernemersverenigingen een Huurdersvariant op het ROZ-model 2022 en de daarbij behorende algemene voorwaarden ontwikkeld (Huurdersvariant). In deze Huurdersvariant is een aantal aanpassingen op het ROZ-model 2022 gedaan die meer rekening houden met de belangen van de huurders. De initiatiefnemers zien graag dat de Huurdersvariant de marktstandaard wordt.

De Huurdersvariant is begin dit jaar (2024) gepubliceerd en staat – onder meer – op de website van Koninklijke Horeca Nederland. Daar is ook de bij de Huurdersvariant geschreven toelichting te vinden alsmede een overzicht waaruit blijkt welke artikelen uit het ROZ-model 2022 zijn gewijzigd en welke artikelen zijn toegevoegd, een huurdersvariant van de ROZ-omzethuurbepaling en een huurdersvariant van het ROZ-proces-verbaal van oplevering.

De belangrijkste aanpassingen in de Huurdersvariant van het ROZ-model 2022 zijn volgens de initiatiefnemers daarvan:

• Een meer gedetailleerde omschrijving van het gehuurde om de huurder beter te beschermen. Een gevolg daarvan is bijvoorbeeld dat de verhuurder verantwoordelijk wordt voor het verkrijgen en het behoud van de vereiste vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die nodig zijn voor het gebruik van het gehuurde als hotel- of horecagelegenheid.
• Introductie van een minimale energielabel C-verplichting. Deze wettelijke verplichting bestaat al voor kantoorruimte, maar nog niet voor winkel- en horecaruimte. Een groot deel van het Nederlandse vastgoed zal hier (nog) niet aan voldoen.
• Aanpassing van de huurprijsindexering om extreme huurverhogingen te voorkomen, inclusief de introductie van een maximale indexering of staffel.
• Alternatieve regeling voor een eerlijker verdeling van servicekosten tussen huurder en verhuurder. Zo kan de verhuurder bijvoorbeeld slechts na toestemming van de huurder de levering van overeengekomen leveringen en diensten naar soort en omvang wijzigen of laten vervallen. Ook wordt de termijn verkort waarbinnen de servicekosten afrekening aan de huurder moet worden toegestuurd.
• Verantwoordelijkheid voor asbest en verontreiniging worden verlegd naar de verhuurder, in plaats van de huurder.
• Pandemieclausule is aangepast om huurders beter te beschermen tegen de financiële impact van pandemieën en andere onvoorziene omstandigheden.
• Focus op samenwerking tussen huurder en verhuurder bij het bespreken en vastleggen van duurzaamheidsmaatregelen.
• Meer genuanceerde regels voor onderhoud, herstel en vernieuwing door de verhuurder.
• Duidelijkere en meer huurder-vriendelijke regels voor onderverhuur situaties.
• Een meer genuanceerde regeling met betrekking tot de exploitatieverplichting van de huurder.
• Herziening van de aansprakelijkheidsbepalingen om beter aan te sluiten bij wettelijke regelingen.

Contractsvrijheid

De wet bevat een aantal (semi)dwingendrechtelijke bepalingen die huurders van hotel- en horecaruimte beschermen. Daarvan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken zonder goedkeuring van de kantonrechter.

Partijen bij een huurovereenkomst voor hotel- of horecaruimte zijn niet verplicht om gebruik te maken van het ROZ-model of de Huurdersvariant die nu beschikbaar is. Als zij daar wel gebruik van maken, staat het hen vrij om daarop afwijkingen overeen te komen voor zover deze niet in strijd zijn met de (semi)dwingendrechtelijke bepalingen in de wet. Dergelijke afwijkingen worden in de praktijk veel afgesproken. Als partijen een afwijking van (semi)dwingend recht willen afspreken, is daarvoor goedkeuring nodig van de kantonrechter.

Eerste praktijkervaringen

In verhuurderskringen is terughoudend op de Huurdersvariant gereageerd. Ik heb ook nog geen voorbeelden gezien waarin de Huurdersvariant op het ROZ-model 2022 in zijn geheel is overeengekomen. Onder meer de verplichting dat het pand bij aanvang van de huurovereenkomst minimaal een energielabel C dient te hebben, gaat veel verhuurders te ver.  De Huurdersvariant of onderdelen daarvan blijken wel voer voor gesprek bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst of het verlengen van een bestaande huurovereenkomst. Daardoor lijkt de Huurdersvariant bij te dragen aan het maken van maatwerkafspraken tussen verhuurders en huurders.

Vorderingen tot aanpassing CPI-indexering huurprijs niet kansloos

19 februari 2024, door Dirk van den Berg en Bleike Bruisten

Voordat de corona-discussies goed en wel waren afgerond, zorgden de hoge inflatiecijfers van 2023 opnieuw voor spanningen tussen verhuurders en huurders, ook in de retail. Verschillende huurders stelden bij de rechter het hoge indexeringspercentage van de huur ter discussie – tot ergernis van hun verhuurders, die immers ook zwaar waren geraakt door de corona-kortingen. De uitspraken van de kantonrechters zijn tot nu toe niet eenduidig. In dit artikel geven wij een update van de stand van zaken.

Wijziging van het Indexcijfer
De inval van Rusland in Oekraïne zorgde voor een snel oplopende inflatie, die in Nederland wordt gemeten door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en wordt gepubliceerd in de Consumenten Prijs Index (CPI). Medio 2023 heeft het CBS de rekenmethode aangepast en (met ingang van juni 2023) een gewijzigd indexcijfer gepubliceerd: werden voorheen alleen de prijzen van nieuw afgesloten energiecontracten meegenomen, nu wordt het gemiddelde genomen van wat consumenten daadwerkelijk voor energie betalen. Het CBS heeft de eerder gepubliceerde CPI-cijfers niet herzien, en op de website toegelicht dat de nieuwe rekenmethode geen impact heeft op het gebruik van de CPI voor indexeringsdoeleinden: de inflatie is volgens het CBS in de nieuwe berekening weliswaar minder stijl, maar komt na verloop van tijd op hetzelfde niveau uit.

De huurverhoging voor bedrijfsruimte is – via het ROZ-modelhuurcontract – meestal gekoppeld aan de CPI. Voor indexeringen per 1 januari 2023 kwam de verhoging uit op 14,5% (september 2022 ten opzichte van september 2021). In de nieuwe berekeningsmethode komt de indexatie van huren die per 1 januari 2024 (opnieuw) worden gewijzigd uit op 0,2% (september 2023 ten opzichte van september 2022).

Opmerkelijk vonnis
Het eerste gepubliceerde vonnis – op 4 mei 2023 gewezen door rechtbank Den Haag in kort geding –zorgde direct voor behoorlijk wat opschudding: de kantonrechter wees de vordering tot betaling van de indexering van 14,5% af met verwijzing naar de mededeling van het CBS dat zij de CPI op een andere manier zou gaan berekenen. De rechter oordeelde dat de vordering was gebaseerd op een berekeningsmethode die volgens het CBS “vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, niet (meer) adequaat is, omdat de invloed van de gestegen energieprijzen op de CPI volgens de berekeningsmethode niet juist is, reden waarom zij die methode inmiddels heeft aangepast”.[1] De verhuurder ging daardoor met lege handen naar huis.

In een bodemprocedure over de indexering van de huur van een supermarkt oordeelde de kantonrechter te Den Haag echter anders. De kantonrechter zag niet in waarom het indexeringspercentage van 14,5 niet tot het normale ondernemingsrisico zou behoren, en wees de vordering van de huurder af. Het was de kantonrechter niet “gebleken dat het CBS voorafgaand aan de introductie van de nieuwe meetmethode de CPI berekende door middel van een evident foutieve meetmethode” zodat het beroep van de verhuurder op indexering van de huurprijs op basis van de oude CPI-methode “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is.”[2] Hierbij is het belangrijk te weten dat volgens de Hoge Raad voor “onaanvaardbaar” een veel strengere toets geldt dan voor “onredelijk”. Rechtbank Gelderland oordeelde gelijk ten aanzien van de huur van een restaurant.[3]

De invloed van de gestegen energieprijzen
Alle rechters die hierover een oordeel hebben gegeven, zijn het erover eens dat de sterk gestegen energieprijzen niet waren aan te merken als een onvoorziene omstandigheid die moest leiden tot een wijziging van de indexeringsclausule, omdat partijen juist met die clausule een voorziening hebben getroffen voor de situatie waarin de waarde van het geld als gevolg van de gestegen prijzen daalt.

Afwijzing van het verzoek
Ook de kantonrechter te Rotterdam werd een geschil voorgelegd over de indexering met 14,5%. Ook deze huurder kreeg nul op het rekest ten aanzien van onvoorziene omstandigheden, maar scoorde met de stelling dat de oude berekeningswijze van de CPI over het hele jaar 2023 een resultaat opleverde dat naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar is: “Partijen hebben de wijziging van de huurprijs gekoppeld aan de CPI met als doel de huurprijs te corrigeren in geval van inflatie. De CPI over september 2022 volgens de oude rekenmethode heeft geleid tot een onrealistisch CPI-cijfer en onverkorte toepassing daarvan leidt niet tot het door partijen beoogde resultaat.”

Enigszins verrassend wees de kantonrechter de vordering van de huurder tot aanpassing van de indexering toch nog af op een (proces-) technisch punt: doordat de huurder slechts aanpassing van de indexering per januari 2023 had gevorderd, zou de lagere huur ook in 2024 doorwerken, omdat de indexering volgens de nieuwe methode per 1 januari 2024 maar 0,2% zou zijn. Volgens de kantonrechter zou ook de door de huurder gevorderde wijziging tot een onaanvaardbaar resultaat leiden (nu voor de verhuurder), wat alleen zou worden weggenomen als tegelijkertijd ook de indexering per januari 2024 zou worden aangepast, maar dat was niet gevorderd.^[4]

In het vonnis van 10 januari 2024 – eveneens over een huurindexatie met 14,5 % – bouwde Rechtbank Midden-Nederland op deze Rotterdamse uitspraak voort. De huurder beriep zich op de mededeling van het CBS dat de inflatie volgens de nieuwe CPI-methode in september 2022 slechts 7,8% zou zijn geweest, zodat toepassing van de oude rekenmethode – waarvan het CBS immers zelf had erkend dat deze geen juiste uitkomst gaf – naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. De rechter ging daarin mee. Hij oordeelde dat de omstandigheid dat het CBS haar rekenmethode niet met terugwerkende kracht  heeft aangepast, er in feite toe leidt dat de huurder over het jaar 2023 een huurverhoging van 14,5% moet accepteren, terwijl daarvoor geen redelijke grondslag bestaat. Dat in 2024 slechts een geringe indexering volgt, maakt volgens de rechter niet ongedaan dat de huurder “over een periode van een jaar een veel hogere huur moet betalen dan wordt gerechtvaardigd door de daadwerkelijke inflatie”. Ook honoreert de kantonrechter het argument van de huurder dat hij als het ware dubbel ‘gepakt’ wordt, omdat hijzelf de hogere energiekosten moet dragen en daarnaast de stijging van energiekosten krijgt doorberekend in een hogere huurprijs. De rechter heeft in dit vonnis nog geen uitspraak gedaan: hij geeft de partijen in overweging de zaak met deze vingerwijzingen onderling te regelen, omdat de indexering met 0,2% die op grond van de contractsbepalingen per 1 januari 2024 zou volgen ook hier een onbillijke uitkomst voor de verhuurder zou geven.[5]

Conclusie

Alle rechters zijn het erover eens dat de sterk gestegen energieprijzen als gevolg van (onder andere) de oorlog in Oekraïne geen onvoorziene omstandigheid opleveren. Over de vraag of de indexering met 14,5% volgens de oude CPI-methode onaanvaardbaar is, zijn de kantonrechters verdeeld. Het wachten is op een uitspraak van een gerechtshof in hoger beroep.

Over de auteurs

Zit u in een vergelijkbare situatie of mocht u  meer informatie willen over de CPI-indexering, aarzel dan niet om contact op te nemen met Dirk van den Berg (dirk.vandenberg@actlegal-fort.com) of Bleike Bruisten (bleike.bruisten@actlegal-fort.com) van het vastgoedteam van act legal te Amsterdam.

Hospitality, een on- of genodigde gast voor verenigingen van eigenaren?

3 oktober 2023, door Frank Barneveld en Dirk van den Berg

Nederland bouwt steeds meer de hoogte in. Het aantal hoogbouwtorens zal in 2040 zijn verdubbeld ten opzichte van 2020.^[1] In deze torens worden ook hotels gevestigd, zodat de gebouwen in toenemende mate een omgeving bieden voor werk, wonen en vermaak. Dit wordt hybridisering genoemd, een meerzijdige invulling van een gebouw met woonruimte, horeca en retail. Dit geeft een extra dynamiek aan een gebouw en aan de ervaring van de bewoner, gast en  omwonende.

Maar hoe verhouden verschillende eigenaren van een pand en hun behoeftes zich tot elkaar? Wat als het hotel een verbouwing vereist of wil uitbreiden? Kan een hotelier dit naar eigen inzicht doen of dient hij rekening te houden met de wensen en belangen van de andere eigenaren van het pand? In dit artikel praten wij je bij over hoe hoteliers als eigenaar of als huurder van een appartementsrecht binnen een gebouw zich moeten verhouden tot de andere eigenaren. Hiervoor is het allereerst van belang om te weten hoe het gedeelde eigendom van een vastgoedobject werkt, vervolgens schetsen wij een aantal problemen en hun oplossingen.

Appartementsrechten

Bij onroerende zaken (zoals gebouwen) geldt het principe dat alles wat vastzit aan de onroerende zaak één geheel vormt. Omdat de behoefte bestaat om een gebouw met meerdere eigenaren te delen, kent het Nederlandse Burgerlijk Wetboek (‘BW’) zogeheten ‘appartementsrechten’. Een appartementsrecht heeft niet alleen betrekking op een ‘appartement’, maar zorgt ervoor dat meerdere (rechts)personen eigenaar kunnen zijn van een gebouw. Naast een aandeel in het gebouw hebben zij een exclusief gebruiksrecht voor een bepaald gedeelte daarvan (bijvoorbeeld de eerste verdieping of een woning). De eigenaar van een appartementsrecht heeft daarnaast het medegebruik van de gemeenschappelijke ruimtes (zoals de ingang, het dak een lobby etc.) maar ook de gemeenschappelijke zaken (zoals ventilatie, leidingen, bekabeling enz.). De verschillende eigenaren van een gebouw delen veel met elkaar. Dit kan vanzelfsprekend leiden tot verschillende visies en bedoelingen en daarmee tot conflicten.

Om het gesplitste eigendom van een gebouw zo geordend en democratisch mogelijk te laten verlopen, heeft de Nederlandse Wetgever een aantal artikelen binnen het BW opgenomen om de rechten van elke eigenaar te waarborgen. Een van die artikelen bepaalt dat elk gebouw dat in eigendom wordt gesplitst een vereniging van eigenaren moet hebben (‘VvE’).

De VvE houdt toezicht op de rechten van de appartementsrechthouders en voert het beheer over de gemeenschappelijke delen van het gebouw; dus niet over de delen die bestemd zijn om afzonderlijk door een eigenaar te worden gebruikt. Elke appartementseigenaar kan zijn eigen gedeelte dus inrichten als hij zelf wil. Zo is het mogelijk om het eigen appartementsrecht – bijvoorbeeld een hotel dat gebruikmaakt van de eerste vijf verdiepingen van een gebouw – zo te gebruiken en in te richten als de eigenaar van dat appartementsrecht wil. Hier zitten wel een aantal mitsen en maren aan. Zo moet een eigenaar van een appartementsrecht er altijd op letten dat zijn gebruik of gewenste veranderingen aan het gebouw niet botsen met de rechten van andere eigenaren. In dergelijke gevallen moet een hotelier eerst goedkeuring krijgen van de VvE om zijn plannen uit te voeren. Hier kan het in de praktijk nog wel eens misgaan.

Botsende rechten en gevolgen – een aantal praktijk voorbeelden

Met enige regelmaat komt het voor dat een eigenaar of huurder van een hotel zijn plannen niet kan realiseren omdat deze indruisen tegen de wensen van de VvE. Hieronder schetsen wij een tweetal voorbeelden.

Verbouw van het gemeenschappelijke pand

Een hotelexploitant bezit een aantal verdiepingen van een gebouw. Om de algehele ventilatie van de kamers en de afzuiging in de keuken van het restaurant te optimaliseren, wil de exploitant een nieuw ventilatiesysteem installeren. Om zijn plannen te realiseren, heeft hij een bouwkundig tekenaar en een aannemer plannen laten opstellen en heeft hij een vergunning van de gemeente aangevraagd en ontvangen.

Ondanks dit alles is het voor de hotelexploitant niet mogelijk het ventilatiesysteem te installeren zonder goedkeuring van de VvE, omdat de veranderingen gevolgen hebben voor het gehele gebouw en de eigenaren van de overige appartemensrechten.

Aankoop en exploitatie van andere delen van een pand

Ook wanneer er in een pand al een hotel zit en de hotelexploitant extra appartemensrechten aankoopt om zijn exploitatie uit te breiden, geldt dat eerst toestemming nodig is van de andere eigenaren van het pand. In veel splitsingsaktes staat namelijk opgenomen dat een eigenaar van een appartementsrecht dat niet commercieel mag verhuren.

Elke afzonderlijke ruimte in het gebouw heeft een bepaalde functie: de bestemming. Denk hierbij aan een woonbestemming, hotelbestemming of kantoorbestemming. Het kan dus zo zijn dat de eigenaar van het hotel die meer appartementen in een gebouw koopt, die uiteindelijk niet mag gebruiken voor de uitbreiding van het hotel, omdat de bestemming in de splitsingsakte zich hiertegen verzet.

Vervangende machtiging van de rechter

Een hotelexploitant doet er verstandig aan om zich goed in te lezen en rekening te houden met de regels in de splitsingsakte en (als dit er is) het huishoudelijk reglement. Een VvE kan niet zomaar een stokje voor de plannen van een hotelexploitant steken. Daarvoor moet een redelijke grond zijn. Bijvoorbeeld dat de eigenaren kunnen aantonen dat het pand, althans hun appartementsrechten, in waarde zullen dalen. Vaak wordt het argument gebruik dat (uitbreiding van de) exploitatie zal leiden tot overlast van gasten. Wanneer kan worden aangetoond dat de waarde niet zal dalen, of er afdoende maatregelen zullen worden getroffen om overlast tot een minimum te beperken, dan mag een VvE de plannen niet blokkeren. Mocht een VvE niet met de plannen van de hotelexploitant willen meewerken, dan kan de bij de rechter om een vervangende machtiging worden gevraagd.

Wat zegt de splitsingsakte en het koop/huurcontract

Het is van groot belang om goed te kijken naar de bepalingen in de splitsingsakte over het gebruik van het gemeenschappelijke pand. De splitsingsakte wordt tekstueel uitgelegd. Staat iets niet expliciet in de splitsingsakte opgeschreven, dan kan het zijn dat dit naar de tekstuele uitleg niet mag. Kijk dus goed of het is toegestaan om bepaalde appartementsrechten commercieel en voor hoteldoeleinden te verhuren.

Ook bij gehuurde hotelruimte geldt dat goed moet worden gekeken of de verhuurder wel aan een hotelexploitant mag beloven dat deze in het gebouw een hotel mag exploiteren. Is dit niet het geval, dan kan het zomaar zijn dat de huurovereenkomst wel geldig is, maar de hotelexploitant als huurder geen gebruik kan maken van het gebouw en zijn schade bij de verhuurder verhaalt.

Conclusie

Wees je ervan bewust dat het delen van een pand met zich meebrengt dat je je als appartementsrechteigenaar moet verhouden tot de overige eigenaren van het pand. Bij uitbreiding van de hotelexploitatie, wijzigingen en verbouwingen kan het goed mogelijk zijn dat eerst toestemming moet worden verkregen van de VvE.

[1]        Stichting Hoogbouw, Hoogbouw in Nederland 2020, december 2020.