act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Categorie: Dringend eigen gebruik

  • Dringend eigen gebruik bij bedrijfsruimte: vijf praktische tips

    Dringend eigen gebruik bij bedrijfsruimte: vijf praktische tips

    Stel u bent pandeigenaar en bent van plan om uw langgekoesterde droom om daarin een restaurant te openen werkelijkheid te laten worden. Eén van de zaken waar u tegenaan loopt is dat er momenteel een andere huurder in uw pand zit. Het huurcontract met deze huurder zal daarom eerst moeten worden beëindigd, zodat het pand vrij komt.

    Eén van de manieren om tot een huurbeëindiging te komen is door een beroep te doen op het dringend eigen gebruik. Voor een geslaagd beëindigingsberoep moet aan verschillende voorwaarden worden voldaan, die in de praktijk vaak tot vragen en moeilijkheden leiden.

    Hieronder treft u vijf praktische tips voor het dringend eigen gebruik in het kader van bedrijfsruimte.   

    Tip 1: Zorg vooraf voor een zo concreet mogelijk plan van aanpak

    Haastige spoed is zelden goed: dat geldt zeker ook voor de beëindiging van een huurovereenkomst op grond van het dringend eigen gebruik. Een concreet, goed doordacht plan van aanpak kan bij de huuropzegging op grond van het dringend eigen gebruik veel moeilijkheden voorkomen. Neem in dat plan in ieder geval de volgende vragen mee: In hoeverre spelen de belangen van de onderhuurder een rol? Is het bestemmingsplan van belang? En wat zijn de zwaartepunten bij de onderbouwing van een beëindigingsvordering?

    Tip 2: Zorg dat de opzegging aan alle eisen voldoet 

    Dit ligt natuurlijk voor de hand, maar blijkt in de praktijk (ook bij professionele partijen) toch vaak niet het geval te zijn. Een onjuiste opzegging kan echter grote gevolgen hebben en zal er meestal toe leiden dat er in het geheel niet kan worden opgezegd. De huurovereenkomst loopt dan automatisch door, terwijl de verhuurder juist tot een einde van die overeenkomst wilde komen. Voorkom dergelijke situaties en zorg ervoor dat de opzegging aan alle wettelijke eisen voldoet, zoals de opzeggingstermijn, de opzeggingsgronden en de opzeggingswijze.   

    Tip 3: Zorg voor bewijs van de opzegging

    Wie niet kan voldoen aan zijn bewijslast, heeft een probleem binnen het recht. Een aan de rechtspraak ontleend voorbeeld betreft de  opzeggende huurder die per aangetekend schrijven de huur opzegt.  Deze opzeggingsbrief wordt ter verzending aangeboden, maar het is onduidelijk of en wanneer de brief de huurder bereikt. De huurder stelt dat de brief mogelijk door diens onderbuurman in ontvangst is genomen. Hoe dan ook: de huurder stelt de brief zelf niet te hebben ontvangen. Het is dan aan de verhuurder om te bewijzen dat hij tijdig heeft opgezegd en de opzegging de huurder tijdig heeft bereikt. Dat lukte in bovenstaand voorbeeld niet waardoor de huurovereenkomst doorliep. Geen prettig vooruitzicht voor de verhuurder, maar wel een wijze les: zorg altijd voor duidelijk bewijs van de opzegging door op te zeggen via een deurwaardersexploot.

    Tip 4: Controleer of het bestemmingsplan problemen op kan leveren

    Horeca- of hotelbestemming? Dat maakt nogal verschil. Omdat een succesvol beroep op het dringend eigen gebruik niet gemakkelijk is, is het voor de opzeggende verhuurder extra frustrerend als na een geslaagde beëindigingsprocedure blijkt dat het voorgenomen (eigen) gebruik niet in overeenstemming is met het geldende bestemmingsplan. De gemaakte toekomstplannen kunnen dan – als geen vervangende vergunning wordt verleend – alsnog overboord en de verhuurder is terug bij af (alleen nu zónder huurder).

    Tip 5: Controleer of u lang genoeg eigenaar bent om de huur te kunnen beëindigen

    De zogenaamde wachttijd-regeling kan het geduld van opvolgend eigenaren soms flink op de proef stellen. Zo brengt de wachttijd onder omstandigheden mee dat een lopende huurovereenkomst pas na het zevende jaar na aankoop van een pand daadwerkelijk kan worden opgezegd. Het spreekt voor zich dat dit een lange tijd is voor zowel huurder als verhuurder, waarin de verwachtingen en omstandigheden flink kunnen veranderen. Als de opzeggende verhuurder echter geen rekening houdt met de wachttijd, zal de rechter de vordering tot beëindiging af moeten wijzen.

    Kortom: bereid uw beroep op grond van dringend eigen gebruik goed voor om de kans op een geslaagde opzegging te vergroten.

  • Beëindiging huurovereenkomst dringend eigen gebruik

    Beëindiging huurovereenkomst dringend eigen gebruik

    Zoals u wellicht weet, eindigt een huurovereenkomst met betrekking tot middenstandsbedrijfsruimte niet door opzegging van de verhuurder. Als de huurder niet met de huurbeëindiging instemt, moet de verhuurder de beëindiging bij de rechter vorderen.

    De rechter kan de beëindigingsvordering alleen toewijzen op de in de wet genoemde opzeggingsgronden.

    Eén van die opzeggingsgronden is – kort gezegd – dringend eigen gebruik. Daarvoor moet de verhuurder aannemelijk maken dat hij, of iemand die in een nauwe relatie tot hem staat, het gehuurde persoonlijk, duurzaam in gebruik wil nemen en dat hij het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Hoe ruim die kring van personen is, is nog niet uitgekristalliseerd.

    Dringend eigen gebruik en ingebruikgeving aan een ander

    Uit de rechtspraak volgt dat onder omstandigheden onder dringend eigen gebruik ook de ingebruikgeving aan een andere vennootschap kán worden verstaan indien:

    1. die andere vennootschap aan de verhuurder gelieerd is; en
    2. de verhuurder daarmee voldoende zijn eigen belang dient.

    De Hoge Raad heeft reeds uitgemaakt dat ingebruikgeving van het gehuurde aan een andere huurder, die niet aan verhuurder gelieerd is, niet kan worden aangemerkt als eigen gebruik van de verhuurder. Zo ver reikt de kring van personen dus niet, ook al zou de verhuurder met de ingebruikgeving wel zijn eigen belang dienen

    Om te bepalen of er sprake is van eigen gebruik, kan het houden van aandelen in een andere vennootschap een rol spelen. Maar zelfs als de verhuurder 100% van de aandelen in de andere vennootschap houdt, betekent dat niet automatisch dat er sprake is van eigen gebruik van de verhuurder. Daarvoor moeten álle omstandigheden in aanmerking worden genomen. Zo kan onder meer de statutaire doelomschrijving van de dochtervennootschap waarin de verhuurder aandelen houdt van belang zijn.

    Met andere woorden: de verhuurder moet het voorgenomen eigen gebruik zorgvuldig motiveren en concretiseren.

    Dat wordt onderstreept door een arrest van het Hof Amsterdam van 3 november 2015.

    Dringend eigen gebruik motiveren en concretiseren

    In deze procedure had de verhuurder een beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebruik ingesteld. De verhuurder wilde het gehuurde in gebruik geven aan een vennootschap die in het gehuurde een café-restaurant met een bepaald horecaconcept zou vestigen. De verhuurder hield aandelen in deze vennootschap.

    De verhuurder had in het midden gelaten hoe hij, met de ingebruikgeving van het gehuurde aan die vennootschap, zijn eigen belang zou dienen.

    Het hof oordeelde dat het op zichzelf juist is dat onder omstandigheden onder eigen gebruik ook verhuur aan een aan de verhuurder gelieerde vennootschap kan worden verstaan.

    De enkele stelling van verhuurder dat hij aandelen houdt in de betreffende vennootschap, zonder toe te lichten wat dat precies inhoudt, is volgens het hof evenwel onvoldoende om dringend eigen gebruik aan te nemen.

    In de procedure speelde ook een rol dat de verhuurder over meerdere panden beschikte in de directe omgeving van het gehuurde. De verhuurder had niet gemotiveerd dat nu juist (alleen) het gehuurde geschikt was voor de exploitatie van het café-restaurant.

    Conclusie

    Om een beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebruik te laten slagen, moet de verhuurder van goede huize komen. Vast staat dat onder eigen gebruik niet alleen gebruik door de verhuurder zelf wordt verstaan. Hoe ver de kring van andere personen reikt, is niet helemaal duidelijk. Het in gebruik geven aan een vennootschap waarin verhuurder alleen aandelen houdt is in ieder geval niet genoeg, zo blijkt maar weer. De verhuurder zal grondig moeten onderbouwen dat zijn eigen belang, met de ingebruikgeving van het gehuurde aan een derde, voldoende wordt gediend.

  • Huurbeëindiging op grond van dringend eigen gebruik/belangenafweging

    Huurbeëindiging op grond van dringend eigen gebruik/belangenafweging

    In vervolg op ons seminar “Actualiteiten dringend eigen gebruik/renovatie en indeplaatsstelling” van 26 juni 2014 attenderen wij u graag op het volgende.

    Zoals tijdens ons seminar aan de orde kwam, hangt de uitkomst van een procedure in belangrijke mate af van de wijze waarop partijen hun stellingen onderbouwen. Dat wordt onderstreept door een uitspraak van het Hof Amsterdam van 10 juni 2014 (gepubliceerd op 2 juli 2014).

    Het Hof stelt verhuurder in het gelijk en beëindigt de huurovereenkomst met  Hoogenbosch Retail Group B.V.

    Hoogenbosch huurt een winkelruimte in de Kalverstraat. Verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik/renovatie en de belangenafweging.

    Verhuurder onderbouwt zijn vorderingen als volgt:

    1. Uit verschillende overgelegde rapporten blijkt dat met name op drukke winkellocaties, zoals de Kalverstraat, behoefte is aan steeds grotere winkels.
    2. Drie rapporten van makelaars bevestigen dat.
    3. Er wordt een verdieping toegevoegd aan het gehuurde en de eerste verdieping wordt publieks-/winkelruimte. Het aantal bewinkelbare meters wijzigt van circa 49,5 m² naar circa 153 m².
    4. Na renovatie is een minimale huur van € 231.000,– per jaar haalbaar. Dat is onderbouwd door brieven/verklaringen van drie makelaars.
    5. De huurovereenkomst loopt al 15 jaar.
    6. Huurster is niet afhankelijk van deze vestiging.
    7. Huurster heeft meerdere vestigingen aan de Kalverstraat en de Nieuwendijk.
    8. Huurster heeft haar investeringen afgeschreven en terugverdiend.
    9. Huurster heeft geen behoefte aan de renovatie en is niet bereid om de haalbare huur na renovatie te betalen.

    Huurster verweert zich als volgt:

    1. Zij betwist de tendens naar schaalvergroting. Zij kiest juist voor meer dan één (kleinere) vestiging in de Kalverstaat. Andere retailketens doen hetzelfde.
    2. De renovatie levert geen rendabele investering op. Volgens een ingewonnen advies is het verschil tussen de huurwaarde na renovatie en de huidige markthuurwaarde slechts € 15.000,– per jaar.
    3. Alternatieve winkelruimtes in de Kalverstraat (met een vergelijkbare lage huur) zijn niet voorhanden.

    Op basis hiervan oordeelt het Hof dat de belangenafweging uitvalt in het voordeel van de verhuurder.

    Het Hof lijkt veel waarde te hebben toegekend aan de door de verhuurder overgelegde verklaringen en rapporten van makelaars, die het standpunt van verhuurder ondersteunen. Huurder heeft daar kennelijk onvoldoende tegenin gebracht.