Adviseren van verschillende huurders van tankstationkavels in Rotterdam met betrekking tot de te houden veilingen door de gemeente Rotterdam.
Categorie: Vastgoed & Overheid
-
Track record Dirk verhuur tankstationkavels gemeenten
Adviseren van verschillende gemeenten met betrekking tot de verhuur van tankstationkavels
-
Dwaling bij koop?
Verkoper vermeldt te lage servicekosten in verkoopadvertentie en koopovereenkomst
Op 2 maart 2016 heeft de rechtbank een uitspraak gedaan over de vraag of sprake is van dwaling, die te wijten is aan een inlichting van de verkoper. De rechtbank heeft deze vraag bevestigend beantwoord.
Waar ging de zaak over?
Kopers hebben een woonruimte met bijbehorende berging en stallingsplaats gekocht. Na het sluiten van de koopovereenkomst maar nog vóór de levering ontdekten de kopers dat de servicekosten 25% hoger waren dan aanvankelijk door de verkopende makelaar was medegedeeld en in de koopovereenkomst alsmede in de verkoopadvertentie was opgenomen. Het verschil in servicekosten kwam neer op een bedrag van € 39,18 per maand. Om die reden vorderden de kopers een verklaring voor recht dat sprake was van dwaling op grond van artikel 6:228 lid 1 sub c BW. In plaats van vernietiging van de koopovereenkomst, vorderden de kopers op grond van artikel 6:230 lid 2 BW een bedrag van € 24.151,60, terzake opheffing van het door hun geleden nadeel. Dit totale bedrag bestond uit € 14.151,60 aan hogere servicekosten (€ 39,18 per maand voor de komende dertig jaar), vermeerderd met € 10.000,–, omdat de kopers vonden dat het appartement in de toekomst minder zou gaan opbrengen.
Oordeel rechtbank
De rechtbank achtte het beroep op dwaling terecht, maar wees een aanzienlijk lager bedrag van € 7.500,– toe. Anders dan de kopers hadden betoogd vond de rechtbank dat het door hun geleden nadeel niet zonder meer gelijk stond aan het verschil tussen de werkelijke en de aangegeven servicekosten, vermenigvuldigd met dertig jaren. Onder meer omdat de rechtbank het niet op voorhand aannemelijk achtte dat de kopers de komende dertig jaar in het appartement zouden blijven wonen. Daarnaast speelde volgens de rechtbank een rol dat de servicekosten werden betaald op basis van een lang lopende onderhoudsprognose, die ook in het voordeel van de kopers strekte.
Bovendien vond de rechtbank dat de verkoper terecht had aangevoerd dat de servicekosten in de toekomst verlaagd kunnen worden. Het standpunt van de kopers dat zij nadeel hadden geleden omdat het appartement in de toekomst minder zou gaan opbrengen, achtte de rechtbank onvoldoende onderbouwd en werd om die reden verworpen. Waar het volgens de rechtbank bij de berekening van het nadeel om gaat is wat de kopers bij een juiste voorstelling van zaken hadden kunnen bedingen. In dit geval vond de rechtbank het niet onaannemelijk dat de kopers bij een juiste voorstelling van de servicekosten een lager bod hadden gedaan en dat de verkoper hiermee had ingestemd. Om die reden achtte de rechtbank aanpassing van de koopprijs met € 7.500 redelijk en werd de verkoper veroordeeld tot betaling dit bedrag.
Conclusie
Uit deze uitspraak blijkt hoe belangrijk het is om bij de verkoop van een woning een juist bedrag aan servicekosten te vermelden. Wees dus bedacht bij het verstrekken van de informatie, maar ook bij het opstellen van de verkoopadvertentie en de koopovereenkomst dat een onjuist bedrag aan servicekosten al snel tot dwaling kan leiden.
-
Het relativiteitsbeginsel: roet in de ontwikkeling van de concurrent?
Achtergrond relativiteitsbeginsel
In de praktijk komt het regelmatig voor dat partijen niet blij zijn met de komst van een nieuwe speler op de markt. Dit hebben we de laatste jaren veelvuldig gezien bij bijvoorbeeld nieuwe vestigingen van bouwmarkten en supermarkten. Zodra een supermarkt een nieuwe vestiging op een nieuwe locatie wil openen, wordt tegen de daarvoor benodigde bestemmingsplanwijziging of omgevingsvergunning bezwaar gemaakt dan wel beroep ingesteld door concurrerende supermarkten.
Ook in andere branches worden plannen van een concurrent soms tegengehouden dan wel vertraagd door het instellen van bestuursrechtelijke procedures tegen de benodigde omgevingsvergunningen of wijzigingen van het bestemmingsplan. Partijen dienen bij dergelijke procedures rekening te houden met het zogenaamde ‘relativiteitsbeginsel’, in dit blog meer hierover.
In dit blog heb ik het omwille van de leesbaarheid alleen over (bezwaar maken/(hoger) beroep instellen tegen) omgevingsvergunningen. Vaak zal het echter eveneens gaan over het indienen van zienswijzen tegen ontwerp-omgevingsvergunningen dan wel tegen ontwerp-bestemmingsplannen en (hoger) beroep tegen de vastgestelde besluiten.
Concurrenten als bezwaarmakers
Mag je als concurrent zomaar de plannen van een ander dwarsbomen door bezwaar te maken tegen een verleende omgevingsvergunning of beroep in te stellen tegen een bestemmingsplanwijziging? Op zichzelf staat deze handelswijze de concurrenten vrij. In het bestuursrecht kan een concurrent als ‘belanghebbende’ aangemerkt worden bij een omgevingsvergunning of bestemmingsplan, zodat daartegen bezwaar kan worden gemaakt en (hoger) beroep worden ingesteld.
Het moet dan wel gaan om een concurrent die in dezelfde markt en hetzelfde verzorgingsgebied opereert als de partij aan wie de omgevingsvergunning is verleend. Wat als dezelfde markt en hetzelfde verzorgingsgebied heeft te gelden, staat niet op voorhand vast. Een supermarkt in Amsterdam heeft immers een heel ander verzorgingsgebied dan een supermarkt in een dorpje in Friesland. Dit zal dan ook per geval moeten worden beoordeeld.
Als je eenmaal bestuursrechtelijk gezien als concurrent wordt aangemerkt, kun je vrij makkelijk roet in het eten van je concurrent strooien. Het indienen van bezwaar en (hoger) beroep is een eenvoudige manier om je concurrentie (een tijdje) buiten spel te zetten.
Relativiteitsbeginsel
Er zitten echter wel wat beperkingen aan de mogelijkheden om bezwaar en (hoger) beroep in te stellen. Sinds 1 januari 2013 geldt in het bestuursrecht het zogenaamde ‘relativiteitsbeginsel’. Dit vereiste houdt in dat een bestuursrechter een overheidsbesluit niet mag toetsen aan een norm, die kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van de partij die een beroep doet op die norm.
Op grond van het relativiteitsbeginsel moet er een verband bestaan tussen de gronden die de concurrent aanvoert en de belangen waarin hij door de ontwikkeling dreigt te worden geschaad. Als een dergelijk verband niet aanwezig is, dan mag de bestuursrechter het overheidsbesluit niet vernietigen vanwege de aangevoerde grond van de concurrent.
Een voorbeeld: als het bestemmingsplan dat een nieuwe supermarkt mogelijk maakt in strijd is met de regelgeving die te weinig parkeerplaatsen voorschrijft, dan kan de concurrent-supermarkt dit wel aanvoeren als beroepsgrond tegen het bestemmingsplan, maar zal dit niet voor vernietiging daarvan kunnen zorgen. De concurrerende supermarkt heeft er immers zelf geen belang bij dat er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Dit is slechts anders als de supermarkt zo dichtbij de concurrent is gelegen dat hij zelf last zal ondervinden van het tekort aan parkeerplaatsen, bijvoorbeeld als door het parkeertekort de straten rondom de supermarkt zelf vol worden geparkeerd.
De concurrent moet derhalve wel zelf in een belang worden geschaad om bij de rechter uiteindelijk een vernietiging van het overheidsbesluit ten behoeve van de ontwikkeling van de concurrent te kunnen bewerkstelligen.
Uitspraak van 16 maart 2016
Op woensdag 16 maart 2016 heeft de hoogste bestuursrechter, de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling), uitspraak gedaan in een zaak over een nieuwe vestiging van Hornbach in Zwolle. Met het oog op die nieuwe vestiging heeft de gemeenteraad van de gemeente Zwolle het bestemmingsplan ‘Blaloweg en Katwolderweg (voormalig Shell-terrein en omgeving)’ vastgesteld.
Tegen dit besluit hebben twee concurrerende bouwmarkten en omwonenden beroep ingesteld. Een van die bouwmarkten stelt dat het besluit onder meer in strijd is met regelgeving op het gebied van milieu en veiligheid, omdat de bouwmarkt deels kan worden ontwikkeld vlakbij een vestiging van Argos Oil. Volgens de gemeenteraad van Zwolle strekken deze normen op het gebied van milieu en veiligheid niet tot bescherming van de concurrentiebelangen van de bouwmarkt, zodat het besluit niet op die gronden kan worden vernietigd vanwege het relativiteitsbeginsel.
In de uitspraak van afgelopen woensdag geeft de Afdeling nu aan dat de toepassing van het relativiteitsvereiste gecorrigeerd moet worden bij een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel. In zo’n geval kan een concurrent bereiken dat de rechter toch beoordeelt of een norm is geschonden terwijl die norm niet geschreven is om zijn belangen te beschermen. Deze correctie op het relativiteitsvereiste in het bestuursrecht is geïnspireerd op de zogenoemde correctie Langemeijer die in het civiele recht al langer bestaat.
Wil zo’n beroep kunnen slagen, dan moet wel aan bepaalde vereisten worden voldaan. In dit geval heeft de bouwmarkt niet aannemelijk gemaakt dat bij haar concrete verwachtingen zijn gewekt dat zij zou worden beschermd door de normen waarop zij een beroep doet. De enkele stelling dat zij mocht verwachten dat de overheid in overeenstemming handelt met de geldende normen is daarvoor niet genoeg. Ook heeft de bouwmarkt niet gesteld dat zij in vergelijkbare gevallen aan normen moet voldoen die vergelijkbaar zijn aan de normen waarop zij in deze procedure een beroep doet.
Daarom kan de bouwmarkt geen geslaagd beroep doen op het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel. Als gevolg hiervan heeft de Afdeling niet beoordeeld of de normen die de belangen van de bouwmarkt niet beschermen, in deze zaak geschonden zijn. Het beroep van de bouwmarkt faalt. Het bestemmingsplan dat de Hornbach mogelijk maakt, blijft dan ook in stand.
Conclusie
Concurrenten hebben de afgelopen jaren flink tegen elkaars omgevingsvergunningen en bestemmingsplannen geprocedeerd. Het relativiteitsbeginsel dat per 1 januari 2013 in het leven is geroepen, heeft de mogelijkheden daartoe wel beperkt. Helemaal uitgekristalliseerd is één en ander nog niet, maar er lijkt nu toch weer wat ruimte te zijn voor concurrenten. Het zal evenwel niet makkelijk worden om aan de voorwaarden te kunnen voldoen om het relativiteitsbeginsel aan de kant te zetten. Ik ben benieuwd hoe deze nieuwe lijn van de Afdeling de komende tijd zal uitwerken.
-
Wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt 2015: Bescherming van de huurder
In mijn vorige blog gaf ik aan dat het wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt 2015 voor met name verhuurders van woonruimte voordelen met zich meebrengt. Het kabinet heeft de belangen van de huurder echter niet uit het oog verloren.
Huurder kan tussentijds opzeggen
In het wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt is opgenomen dat een tijdelijk huurcontract door de huurder tussentijds kan worden opgezegd. De opzegging dient te geschieden tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Hierbij dient de huurder de gebruikelijke opzegtermijn in acht te nemen. Als de huurprijs maandelijks wordt voldaan bedraagt deze opzeggingstermijn één maand. De verhuurder kan een tijdelijk huurcontract niet tussentijds opzeggen. De gedachte achter deze bepaling is maximale flexibiliteit voor de huurder die gemakkelijk een andere woonruimte moet kunnen huren.
Toetsing aanvangshuurprijs
Op dit moment kan een huurder de huurcommissie de redelijkheid van de aanvangshuurprijs laten toetsen. De huurder heeft hiervoor tot 6 maanden na het ingaan van het huurcontract de tijd. Acht de huurcommissie de prijs niet redelijk, dan wordt deze vastgesteld op een lager bedrag. Deze vaststelling heeft terugwerkende kracht. Dit betekent dat de huurder het teveel betaalde vanaf de ingangsdatum van het huurcontract bij de verhuurder kan terugvorderen. Hierin brengt het wetsvoorstel geen verandering.
Ten aanzien van tijdelijke huurcontracten is in het wetsvoorstel opgenomen dat een huurder tot 6 maanden na afloop van het tijdelijke huurcontract de aanvangshuurprijs kan laten toetsen. Een huurder met een tijdelijk huurcontract zou er anders van kunnen afzien de aanvangshuurprijs te laten toetsen uit angst voor represailles. Te weten het niet verlengen van het tijdelijke huurcontract door de verhuurder. De wetgever heeft door het verlengen van de termijn willen voorkomen dat de verhuurder de huurder afstraft. Deze langere termijn brengt voor de verhuurder financiële risico’s met zich mee. Zoals eerder genoemd heeft een uitspraak van de huurcommissie terugwerkende kracht. Bepaalt de huurcommissie dat een huurder vanaf de aanvang van het huurcontract teveel heeft betaald, dan kan de huurder over de gehele huurperiode van maximaal 2 jaar het teveel betaalde terugvorderen.
Huurprijs
De verhuurder kan dit systeem niet omzeilen door na afloop van een tijdelijk huurcontract met dezelfde huurder een nieuw tijdelijk huurcontract voor dezelfde woonruimte te sluiten. Ditmaal tegen een hogere huurprijs. Dat huurcontract wordt gezien als een verlenging voor onbepaalde tijd van het huurcontract dat partijen als eerste hebben gesloten. De verhuurder kan de huurder op deze manier dus niet te slim af zijn.
Conclusie
Het wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt brengt niet alleen voordelen voor verhuurders met zich mee, maar probeert tegelijk ook huurders meer vrijheid en tegelijkertijd bescherming te bieden. Het kabinet is voornemens deze veranderingen al op 1 juli van 2016 in te laten gaan. Het is goed om op deze wijzigingen bedacht te zijn bij het aangaan van toekomstige huurovereenkomsten na deze datum. Als u vragen heeft, neemt u dan gerust contact op met FORT.
-
Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt 2015
Tijdelijke huurcontracten ook écht tijdelijk
In de praktijk is het voor een verhuurder van woonruimte ontzettend lastig om een huurcontract te beëindigen. Het huurcontract moet worden opgezegd en bij de opzegging moet de verhuurder een reden voor de opzegging vermelden. Er kunnen alleen redenen worden aangedragen die in de wet worden genoemd. Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan is het aan de rechter om te bepalen of het huurcontract al dan niet eindigt. Het Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt 2015 brengt hierin verandering.
Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt 2015
Het wetsvoorstel biedt huurder en verhuurder de mogelijkheid om een tijdelijk huurcontract te sluiten dat na afloop van de afgesproken huurperiode automatisch eindigt. Er hoeft niet meer te worden opgezegd en de verhuurder heeft dus geen opzeggingsgrond nodig. Dit heeft tot gevolg dat een tijdelijk huurcontract ook écht een tijdelijk huurcontract wordt.
Voor zelfstandige woonruimte, denk aan huizen en appartementen, bepaalt het wetsvoorstel dat eenmalig een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar mag worden gesloten. Voor onzelfstandige woonruimte, waaronder kamers, mag eenmalig een tijdelijke huurperiode van maximaal vijf jaar worden afgesproken. Als de verhuurder wil dat het huurcontract eindigt na afloop van de afgesproken bepaalde tijd, dan moet hij de huurder daarover wel vóór afloop van die bepaalde tijd informeren. Deze kennisgeving moet niet eerder dan drie maanden en niet later dan één maand voor het eindigen van het huurcontract aan de huurder worden toegezonden. Gebeurt dit niet dan ontstaat een huurcontract voor onbepaalde tijd en geniet de huurder alsnog volledige huurbescherming.
Het blijft dus zo dat een tijdelijk huurcontract maar eenmalig mag worden gesloten. Ieder contract dat daarop volgt is automatisch een contract voor onbepaalde tijd. Dit is ook zo wanneer door partijen iets anders wordt afgesproken. Het is dus niet mogelijk om twee opeenvolgende huurcontracten voor bepaalde tijd van één jaar te sluiten. De contracten samen duren weliswaar maximaal twee jaar, maar het tweede huurcontract geldt dan toch automatisch voor onbepaalde tijd.
Doel van het wetsvoorstel
Het kabinet wil met het wetsvoorstel de flexibiliteit op de huurmarkt bevorderen. Dit moet zorgen voor een betere doorstroming op de huurwoningmarkt. Het wetsvoorstel brengt vooral voor verhuurders grote voordelen met zich mee. De verwachting is dat verhuurders het tijdelijke huurcontract vooral zullen aanwenden als een proefperiode voor de huurder. Vooral op locaties waar schaarste heerst op de markt voor huurwoningen, zullen overwegend verhuurders de voorwaarden van het huurcontract kunnen bepalen.
Conclusie
Afhankelijk van de goedkeuring door de Eerste Kamer, streeft het kabinet ernaar de wetswijziging al in juli 2016 door te voeren. Voor huurcontracten die vóór deze datum zijn gesloten, blijft de huidige wetgeving gelden. Voor zowel huurder als verhuurder is het van belang om op de hoogte te zijn van de wijzigingen die dit wetsvoorstel met zich meebrengt en de gevolgen die dit heeft voor toekomstige huurcontracten. Voor verhuurders die de voordelen van deze nieuwe wettelijke regeling willen benutten, is het van belang om daar bij het sluiten van toekomstige huurcontracten rekening mee te houden. FORT adviseert u hier graag over en kan voor u een huurcontract op maat maken.
U kunt daarvoor contact opnemen met de sectie Vastgoed & Overheid. Dat kan ook indien u meer informatie wilt over dit onderwerp.
-
Beëindiging huurovereenkomst dringend eigen gebruik
Zoals u wellicht weet, eindigt een huurovereenkomst met betrekking tot middenstandsbedrijfsruimte niet door opzegging van de verhuurder. Als de huurder niet met de huurbeëindiging instemt, moet de verhuurder de beëindiging bij de rechter vorderen.
De rechter kan de beëindigingsvordering alleen toewijzen op de in de wet genoemde opzeggingsgronden.
Eén van die opzeggingsgronden is – kort gezegd – dringend eigen gebruik. Daarvoor moet de verhuurder aannemelijk maken dat hij, of iemand die in een nauwe relatie tot hem staat, het gehuurde persoonlijk, duurzaam in gebruik wil nemen en dat hij het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Hoe ruim die kring van personen is, is nog niet uitgekristalliseerd.
Dringend eigen gebruik en ingebruikgeving aan een ander
Uit de rechtspraak volgt dat onder omstandigheden onder dringend eigen gebruik ook de ingebruikgeving aan een andere vennootschap kán worden verstaan indien:
- die andere vennootschap aan de verhuurder gelieerd is; en
- de verhuurder daarmee voldoende zijn eigen belang dient.
De Hoge Raad heeft reeds uitgemaakt dat ingebruikgeving van het gehuurde aan een andere huurder, die niet aan verhuurder gelieerd is, niet kan worden aangemerkt als eigen gebruik van de verhuurder. Zo ver reikt de kring van personen dus niet, ook al zou de verhuurder met de ingebruikgeving wel zijn eigen belang dienen
Om te bepalen of er sprake is van eigen gebruik, kan het houden van aandelen in een andere vennootschap een rol spelen. Maar zelfs als de verhuurder 100% van de aandelen in de andere vennootschap houdt, betekent dat niet automatisch dat er sprake is van eigen gebruik van de verhuurder. Daarvoor moeten álle omstandigheden in aanmerking worden genomen. Zo kan onder meer de statutaire doelomschrijving van de dochtervennootschap waarin de verhuurder aandelen houdt van belang zijn.
Met andere woorden: de verhuurder moet het voorgenomen eigen gebruik zorgvuldig motiveren en concretiseren.
Dat wordt onderstreept door een arrest van het Hof Amsterdam van 3 november 2015.
Dringend eigen gebruik motiveren en concretiseren
In deze procedure had de verhuurder een beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebruik ingesteld. De verhuurder wilde het gehuurde in gebruik geven aan een vennootschap die in het gehuurde een café-restaurant met een bepaald horecaconcept zou vestigen. De verhuurder hield aandelen in deze vennootschap.
De verhuurder had in het midden gelaten hoe hij, met de ingebruikgeving van het gehuurde aan die vennootschap, zijn eigen belang zou dienen.
Het hof oordeelde dat het op zichzelf juist is dat onder omstandigheden onder eigen gebruik ook verhuur aan een aan de verhuurder gelieerde vennootschap kan worden verstaan.
De enkele stelling van verhuurder dat hij aandelen houdt in de betreffende vennootschap, zonder toe te lichten wat dat precies inhoudt, is volgens het hof evenwel onvoldoende om dringend eigen gebruik aan te nemen.
In de procedure speelde ook een rol dat de verhuurder over meerdere panden beschikte in de directe omgeving van het gehuurde. De verhuurder had niet gemotiveerd dat nu juist (alleen) het gehuurde geschikt was voor de exploitatie van het café-restaurant.
Conclusie
Om een beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebruik te laten slagen, moet de verhuurder van goede huize komen. Vast staat dat onder eigen gebruik niet alleen gebruik door de verhuurder zelf wordt verstaan. Hoe ver de kring van andere personen reikt, is niet helemaal duidelijk. Het in gebruik geven aan een vennootschap waarin verhuurder alleen aandelen houdt is in ieder geval niet genoeg, zo blijkt maar weer. De verhuurder zal grondig moeten onderbouwen dat zijn eigen belang, met de ingebruikgeving van het gehuurde aan een derde, voldoende wordt gediend.
-
Geen ongeoorloofde staatssteun gemeente Tilburg
Geen ongeoorloofde staatssteun gemeente Tilburg
In het nieuws is veel aandacht besteed aan gemeenten die ongeoorloofde staatssteun aan professionele voetbalclubs verlenen. Dit speelt niet alleen in de voetbalwereld maar ook in vastgoedland. Zo moest de rechtbank Zeeland-West-Brabant onlangs beoordelen of het voornemen van de gemeente Tilburg om een koopovereenkomst met een projectontwikkelaar te sluiten, moest worden aangemerkt als ongeoorloofde staatssteun.
Wat was er aan de hand?
In het centrum van de gemeente Tilburg houden zowel de gemeente als verschillende projectontwikkelaars zich bezig met de ontwikkeling van winkelruimten.
Eind vorig jaar wilde een projectontwikkelaar een winkelruimte in een voormalig stadskantoor realiseren. Om die reden wilde hij een koop/aannemingsovereenkomst met de Primark sluiten. Deze overeenkomst zou worden aangegaan onder de voorwaarde dat de projectontwikkelaar een omgevingsvergunning zou krijgen.
De gemeente wilde op haar beurt in de omgeving van dat voormalig stadskantoor een extra ‘’winkelrondje’’ creëren. De projectontwikkelaar en de gemeente hadden met elkaar afgesproken dat de gemeente het voormalig stadskantoor van de projectontwikkelaar zou kopen als onverhoopt geen omgevingsvergunning zou worden verleend.
Verschillende projectontwikkelaars in de omgeving – van wie een aantal zelf op de komst van de Primark aasden – vonden die afspraak oneerlijk omdat de gemeente volgens hen daarmee het ontwikkelingsrisico van de projectontwikkelaar zou overnemen. Naar hun mening zou de winkelontwikkeling in het voormalig stadskantoor daardoor voordelen boven hun eigen winkelontwikkeling genieten.
De projectontwikkelaars vorderden bij de rechter: i) een verbod op het sluiten van de voorgenomen koopovereenkomst tussen de gemeente en de projectontwikkelaar en ii) melding van de ongeoorloofde staatssteun bij de Europese Commissie.
Ongeoorloofde staatssteun?
Op grond van Europese regelgeving is sprake van ongeoorloofde staatssteun wanneer cumulatief wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
1) de steun wordt verleend door de staat, waartoe ook decentrale overheden gerekend worden, of met staatsmiddelen bekostigd;
2) de steun komt ten goede aan bepaalde ondernemingen of producties en vormt een niet-marktconform voordeel voor de onderneming die begunstigd wordt;
3) de steun vervalst de mededinging of dreigt deze te vervalsen;
4) de steun beïnvloedt het handelsverkeer tussen de lidstaten onderling.
De rechter oordeelde dat aan de eerste voorwaarde was voldaan. De vorderingen stuitten echter af op de tweede voorwaarde. De rechter overwoog daartoe onder meer dat moest worden beoordeeld of de gemeente aan de projectontwikkelaar een voordeel heeft verstrekt dat niet langs commerciële weg zou zijn verkregen.
Het gaat daarbij volgens de rechter om de vraag of de gemeente bij het aangaan van de koopovereenkomst heeft gehandeld als een private investeerder. Die vraag werd bevestigend beantwoord. Daarbij nam de rechter onder meer in aanmerking dat de koopprijs marktconform was en dat het ontwikkelingsrisico van de projectontwikkelaar niet werd afgedekt door de koopprijs. Tot slot achtte de rechter van belang dat de gemeente een beleidsmatig belang had bij de ontwikkeling van de binnenstad en een commercieel belang bij een succesvolle ontwikkeling van het voormalig stadskantoor als winkelruimte.
Conclusie: geen ongeoorloofde staatssteun
De uitspraak benadrukt het belang om bij het aangaan van soortgelijke transacties met een gemeente (of een ander overheidsorgaan) zorgvuldig te handelen. Een overheidsorgaan mag u geen voordeel verstrekken dat niet langs commerciële weg kan worden verkregen. Gebeurt dat wel, dan loopt u het risico dat later in een procedure wordt vastgesteld dat sprake is van ongeoorloofde staatssteun. In dat geval moeten de gevolgen van de steunmaatregelen ongedaan worden gemaakt. Dit kan betekenen dat de koopprijs volledig dient te worden terugbetaald.
Meer over staatssteun is terug te vinden op de website van de Rijksoverheid.
-
Makelaar handelt onrechtmatig! Hij had huurder moeten informeren over de huurprijsregelgeving
Recent is een makelaar door het Hof Amsterdam op de vingers getikt. Hij heeft huurder, een expat, niet geïnformeerd over de huurprijsregelgeving. De expat was niet de opdrachtgever van de makelaar. Toch had de makelaar de expat hierover moeten informeren op grond van zijn zorgplicht.
Casus
De werkgever van de expat heeft de makelaar opdracht gegeven om woonruimte voor de expat te zoeken en te bemiddelen bij de totstandkoming van een huurovereenkomst. De huurprijs van de uitgekozen woning bedraagt € 1.200,– per maand. Een aantal jaren later ontdekt de expat dat de door hem betaalde huurprijs, gelet op het woningwaarderingsstelsel, (veel) te hoog was. De expat vindt dat de makelaar hem daar destijds over had moeten informeren. Door dat na te laten, heeft de makelaar onrechtmatig jegens hem gehandeld. De expat vordert daarom schadevergoeding van de makelaar. De makelaar betwist dat sprake is van onrechtmatig handelen. Hij meent dat hij de expat, die niet zijn opdrachtgever was, niet hoefde te informeren. De makelaar heeft wel de werkgever, zijn opdrachtgever, geïnformeerd.
Het Hof overweegt dat het inmiddels vaste rechtspraak is dat een makelaar ook ten opzichte van een niet-opdrachtgever onrechtmatig kan handelen. Of dat het geval is, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In dit geval zou de expat de huurder zijn en zou de expat zelf de huur betalen. De bemiddelingsovereenkomst had dan ook de strekking om de persoonlijke belangen van de expat te dienen. Bovendien had de expat de Duitse nationaliteit en sprak hij geen Nederlands. De expat verkeerde in een afhankelijke positie.
Het Hof oordeelt dat de makelaar onder deze omstandigheden een zorgplicht had tegenover de expat. Dat betekent niet dat hij de expat uitdrukkelijk had moeten wijzen op de wettelijke regeling dat hij binnen zes maanden de huurprijs kan laten toetsen door de huurcommissie. Wel had de makelaar de expat in hoofdlijnen moeten informeren over het feit dat voor de vaststelling van huurprijzen wettelijke regels gelden en de dat huurcommissie de toetsende instantie is. Dat is niet gebeurd. Daarom wordt de makelaar veroordeeld om een schadevergoeding aan de expat te betalen van maar liefst € 60.000,–. Dat is het verschil tussen de betaalde huurprijs en de maximaal redelijke huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel.
Betekenis voor de praktijk
Deze uitspraak onderstreept opnieuw dat een makelaar ook een zorgplicht kan hebben ten opzichte van een niet-opdrachtgever. Neemt de makelaar die zorgplicht niet in acht, dan kan hem dat duur komen te staan.
Maar hoe ver reikt de zorgplicht, en in dit geval de informatieplicht, van een makelaar? Rust op hem ook de plicht om – als hij namens een verhuurder bemiddelt – een potentiële huurder te informeren over de geldende huurprijsregelgeving?
In de onderhavige zaak was sprake van bijzondere omstandigheden die tot aansprakelijkheid van de makelaar hebben geleid. Er bestond een nauwe verbondenheid tussen de werkgever/opdrachtgever en de expat. Ook was de expat nauw betrokken bij de uitvoering van de overeenkomst. In feite werden zijn belangen behartigd. Als daarvan geen sprake is, zal van een makelaar waarschijnlijk niet worden verlangd dat hij iedere potentiële huurder (niet-opdrachtgever) informeert over de huurprijsregelgeving. Dat lijkt, vooralsnog, een brug te ver.
-
Airco in het gehuurde: tropenrooster of dikke trui?
Deze zomer heeft al een aantal tropisch warme dagen gekend en de weerberichten stellen er de komende dagen weer een aantal in het vooruitzicht. Tenzij een ondernemer een tropenrooster voorstaat, is een goed werkende airco in een gehuurde bedrijfsruimte op dit soort dagen een must. Voor het comfort van de werknemers en klanten, maar ook omdat de productiviteit bij hoge temperaturen in een rap tempo daalt.
Het kan echter ook de andere kant op slaan: de media meldden deze week dat vrouwen het op de werkvloer vaak te koud hebben omdat de airco is afgesteld op de (aanzienlijk hogere warmteproductie van) mannen. Dit stamt uit de jaren zestig, toen er nog minder vrouwen werkten. Kou zal evenmin bijdragen aan de productiviteit van het vrouwelijk personeel en leidt bovendien tot energieverspilling, omdat de verwarming eerder aangaat.
Kortom, het is niet niks om de klimaatbeheersing in goede banen te leiden en in de praktijk doen zich dan ook regelmatig problemen voor. De (technische) oorzaak is dan vaak niet eenvoudig te achterhalen en de kosten van onderzoek en een (structureel) herstel kunnen hoog oplopen.
Positie huurder bij problemen met airco, sprake van een gebrek?
Wat zijn in zo’n geval de mogelijkheden en de rechten van de ondernemer als huurder?
Zoals vaak het geval is, hangt dit af van wat partijen hebben afgesproken. Als uit de huurovereenkomst blijkt dat problemen met de airco een gebrek aan het gehuurde opleveren, dient de verhuurder deze te verhelpen. Van een gebrek is sprake als de huurder niet het huurgenot heeft dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Om te beoordelen of een falende airco een gebrek oplevert, is van belang wat partijen hebben afgesproken over:
- wat er wel en niet tot het gehuurde behoort; en
- de verdeling van de onderhoudsverplichtingen.
ROZ modellen en airco
De meeste professionele partijen maken gebruik van de model huurovereenkomst van de Raad van Onroerende zaken (‘ROZ’). Daarom ga ik hierna uit van de bepalingen in deze modellen.
Behoort de airco wel of niet tot het gehuurde
Wat betreft de vraag wat er wel en niet tot het gehuurde behoort, bevatten de modellen onderling een belangrijk verschil:
De toepasselijke algemene bepalingen bij het 230a-model bepalen dat alle in het gehuurde aanwezige installaties en voorzieningen tot het gehuurde behoren, tenzij deze in het proces-verbaal van oplevering zijn uitgezonderd. Als de airco bij aanvang van de huurovereenkomst al in het gehuurde aanwezig is, is dus het uitgangspunt dat deze wel tot het gehuurde behoort. Wanneer partijen dit niet willen, zullen zij dat moeten neerleggen in het proces-verbaal of in de huurovereenkomst zelf.
Daarentegen is in artikel 1.2 van het 290-model bepaald dat het gehuurde als casco is verhuurd, tenzij in de huurovereenkomst anders is overeengekomen. Uit artikel 1 van de toepasselijke algemene bepalingen blijkt dat de airco niet tot het casco behoort. Hier is dus uitgangspunt dat een bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezige airco niet tot het gehuurde behoort. Partijen zullen het dan juist in de huurovereenkomst moeten vermelden als zij willen dat het klimaatsysteem wel tot het gehuurde gaat behoren.
Onderhoudsverdeling airco
Verder staat in de algemene bepalingen bij beide modellen dat:
- de verhuurder verantwoordelijk is voor vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties (artikel 11.4 sub c 290-model en artikel 12.3 sub c 230a-model); en
- dat de huurder verantwoordelijk is voor het periodiek onderhoud en periodieke keuringen van de tot het gehuurde behorende technische installaties (artikel 12.3 sub e 290-model en artikel 11.5 sub g 230a-model).
Het komt er dus op neer dat de verhuurder alleen dan verantwoordelijk is voor het grote, en waarschijnlijk het meest kostbare, onderhoud aan de airco indien deze tot het gehuurde behoort.
Goede afspraken maken over airco
Het verhelpen van problemen aan de airco (of een ander type klimaatsysteem) kan tijdrovend en kostbaar zijn. Het loont dus om hier bij het aangaan van de huurovereenkomst goed bij stil te staan. De hoge kosten kunnen voor een huurder een reden zijn om deze verplichting bij de verhuurder te willen neerleggen. Aan de andere kant kan het ook gunstig zijn om dat juist niet te doen. Dit om bij problemen zo snel mogelijk zelf voor een oplossing te kunnen zorgen en niet eindeloos achter de verhuurder te hoeven aanjagen. De huurder kan dan proberen (het risico op) hogere onderhoudskosten in een lagere huurprijs te verdisconteren.
Daarnaast is het als huurder voordelig om de airco zelf warmer te kunnen afstellen. Zo kan worden tegengegaan dat het te koud wordt. Het (niet meer) verkleumende vrouwelijk personeel zal dan minder geneigd zijn om naast de airco ook de verwarming aan te zetten. Dit zal energieverspilling, met alle kosten van dien, beperken. En dat is, net als vrouwen op de werkvloer, dus ook nog eens helemaal van deze tijd.