act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Categorie: Retail & Horeca

  • Verhuurder? Laat de curator opzeggen.

    Door het faillissement van een huurder komt de huurovereenkomst niet automatisch te vervallen. Deze moet dus nog worden beëindigd.

    Volgens de faillissementswet kunnen zowel de curator als de verhuurder de lopende huurovereenkomst opzeggen. Er geldt dan een opzegtermijn van drie maanden. Dit kan zowel mondeling als schriftelijk (of per e-mail) gebeuren. Om bewijsredenen heeft schriftelijk opzeggen natuurlijk de voorkeur.

    Als een verhuurder bijvoorbeeld een nieuwe huurder op het oog heeft, kan hij belang hebben bij snelle opzegging. Ook kan hij proberen met de curator een eerdere datum van beëindiging af te spreken.

    Maar er zijn ook nadelen:

    Opleveringsverplichtingen

    Denk bijvoorbeeld aan de opleveringsverplichtingen. Alleen als de curator opzegt, vormt de opleveringsverplichting een ‘boedelschuld’. Een boedelschuld heeft een veel hogere rang dan een gewone (concurrente) schuld en zal dus eerder betaald worden.

    Bankgarantie

    Ook kan het doorlopen van de huurovereenkomst gevolgen hebben voor de bankgarantie. Wanneer er geen (of nauwelijks) huurachterstand is en de bankgarantie nog niet is ‘volgelopen’, kan de verhuurder er belang bij hebben om de huurovereenkomst nog niet op te zeggen. Zolang de huurovereenkomst loopt en er huurpenningen verschuldigd zijn, kunnen deze onder de bankgarantie worden getrokken.

    De curator kan natuurlijk ook opzeggen om de schuld te beperken. Daarop heeft de verhuurder weinig invloed (maar ook hier zijn mogeljkheden).

    Dit is met name van belang omdat de Hoge Raad heeft uitgemaakt dat leegstandschade in principe niet onder de bankgarantie kan worden verhaald. Het moet dus uit de lopende huur komen.

    Het is voor een verhuurder in ieder geval verstandig om goed na te gaan of hij beter wel of niet kan opzeggen bij het faillissement van de huurder.

  • Leegstand en bestemmingsplan: een ander perspectief

    Leegstand en bestemmingsplan: een ander perspectief

    In mijn eerdere blog over leegstand en bestemmingsplan gaf ik al aan dat het argument dat een bestemmingsplan geen leegstand mag bevorderen tegenwoordig meer kans op succes heeft bij de bestuursrechter.

     

    Andere relatie tussen leegstand en bestemmingsplan

    Recent kwam de relatie tussen leegstand en bestemmingsplan op een andere manier aan de orde bij de rechtbank Haarlem:

    LJN: BZ3736,Voorzieningenrechter Rechtbank Haarlem, 7 maart 2013).

    Partijen: New Style Meubelen Woonboulevard Cruquius B.V. en het College van burgemeester en wethouders van Haarlemmermeer.

    Waar ging het om?

    New Style heeft in haar bedrijfspand een aantal appartementen gevestigd. De gemeente ontdekt dat, wil geen legaliserende ontheffing verlenen voor de appartementen en gaat over tot handhaving.

    New Style is het daar niet mee eens. Zij stelt dat de gemeente beter had moeten onderzoeken of legalisatie mogelijk is. New Style stelt dat het College had moeten meenemen dat het bestemmingplan het onmogelijk maakt om nog op een zinvolle wijze gebruik te maken van het bedrijfspand. New Style wijst daarbij op de huidige economische situatie die een gevaar voor leegstand met zich brengt. Zelf heeft New Style minder vloeroppervlak in gebruik moeten nemen en hebben andere detailhandelsbedrijven die ruimte van haar huurden, de huur opgezegd. Volgens New Style is het niet realistisch te denken dat bedrijven die vallen binnen de branches genoemd in het bestemmingsplan, het bedrijfspand van New Style zullen willen huren. Ook stelt New Style dat er landelijk meer wordt toegelaten op bedrijventerreinen om leegstand boven winkels tegen te gaan; door ingebruikname van de leegstaande ruimte in haar pand als woonruimte wordt leegstand tegengegaan en wordt ook nog eens tegemoetgekomen aan de grote tekorten op de woningmarkt, aldus New Style.

    Afdeling gaat niet mee

    De Afdeling geeft New Style uiteindelijk geen gelijk. Op zich is het standpunt van New Style wel relevant, maar de Afdeling vindt dat onvoldoende is aangetoond dat een zinvol gebruik overeenkomstig het bestemmingsplan objectief gezien niet meer mogelijk is.

    De Afdeling stelt (vaste jurisprudentie) dat er alleen dan sprake kan zijn van een bijzondere omstandigheid op grond waarvan van handhaving moet worden afgezien, indien voldoende aannemelijk is dat exploitatie van een detailhandelsbedrijf conform bestemmingsplan vanuit economisch perspectief uitgesloten is.

    Dat laatste is volgens de Afdeling onvoldoende gebleken. New Style heeft weliswaar betoogd dat zij problemen heeft leeggekomen bedrijfsruimte te verhuren aan bedrijven, maar zij heeft niet bewezen dat geen enkel perspectief bestaat op rendabele bedrijfsvoering van een dergelijk detailhandelsbedrijf. Ook het feit dat een aantal andere panden op de meubelboulevard leeg staat, kan niet leiden tot de conclusie dat het pand van New Style objectief gezien niet meer voor detailhandel zou kunnen worden gebruikt.

    New Style vangt bot

    Kortom, New Style vangt bot wegens vermeend gebrek aan bewijs. Dit neemt niet weg dat het een goede poging is van New Style om zich te verweren tegen handhaving. Je kunt immers zeker betogen dat het onredelijk is en geen goed bestuur om een ontheffing te weigeren en te eisen dat een perceel wordt gebruikt conform het bestemmingsplan, indien dat gebruik vrijwel onmogelijk is door een totaal gebrek aan vraag vanuit de markt.

    Voor vragen over dit blog kunt u contact opnemen met de sectie Bestuursrecht.

    Auteur, Floor Frank

     

  • Mag de bank een opheffingsuitverkoop houden?

    Vooral bij winkels komt het voor dat het houden van een uitverkoop meer opbrengt dan het veilen van de resterende voorraad en inventaris. Zowel curatoren als banken proberen dit regelmatig.

    Maar voor de bank is dit niet zonder risico’s.

    Wanneer de bank de kredietrelatie opzegt mag de bank overgaan tot uitwinning van de zekerheden. Veelal zijn er pandrechten verstrekt op de voorraad en de inventaris. Ook de bank heeft het liefst dat de winkel open blijft en de aanwezige zaken aan het winkelend publiek worden verkocht. In 9 van de 10 gevalle is dit een voorportaal van het faillissement.

    Het probleem dat zich dan voordoet is de vraag of buitenstaanders, zoals andere crediteuren, niet worden misleid? De winkel is open maar feitelijk is deze failliet (alleen juridisch nog niet).

    Een leverancier, verhuurder of werknemer die niet op de hoogte is van de situatie en daarom maar blijft leveren of verhuren, kan kort daarna worden geconfronteerd met een faillissement en van zijn vordering niets meer terugzien. Simpel gezegd: de kosten lopen door en de bank steekt de opbrengst in zijn zak.

    De bank kan in sommige situaties door die crediteuren voor deze schulden aansprakelijk worden gesteld.

    Ook curatoren proberen zo nu en dan de bank aansprakelijk te houden voor deze schulden. Hoewel dit op zich mogelijk kan zijn, is het probleem waar curatoren tegenaan lopen het feit dat zij alleen bevoegd zijn om voor de gezamenlijke crediteuren op te treden.

    Dat betekent dat wanneer alleen bepaalde maar niet alle schuldeisers zijn benadeeld, de curator niet bevoegd is. Het Hof Arnhem heeft dit op 22 mei 2012 nog bepaald.

    Voor curatoren is dit lastig, maar crediteuren hebben een goede kans.