act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Categorie: Huurrecht

Verkiezingen 2025: dit zijn (tot nu toe) de plannen voor de huurmarkt
Nieuwe blog claudia

25 augustus 2025, door Claudia van Meurs-Janssens

Het zomerreces is voorbij en de verkiezingen van 29 oktober 2025 komen snel dichterbij. De (concept)verkiezingsprogramma’s verschijnen één voor één, en ik heb de standpunten van verschillende partijen over de huurmarkt onder de loep genomen. Niet alle partijen hebben het verkiezingsprogramma al gepubliceerd, dus in sommige gevallen ben ik afgegaan op de website van de betreffende partij of het concept verkiezingsprogramma.

VVD

Het definitieve verkiezingsprogramma van de VVD wordt op 6 september tijdens het verkiezingscongres vastgesteld. De VVD heeft al wel een concept verkiezingsprogramma gepubliceerd.

De VVD ziet de wooncrisis als het gevolg van te veel regels, te weinig bouw en een overheid die de markt belemmert. De partij wil de huurmarkt bevrijden van overregulering en ruimte geven aan particuliere investeerders om het aanbod te vergroten en de prijzen te drukken. De VVD stelt dat de opeenstapeling van huurwetten heeft geleid tot een daling van het aantal huurwoningen, vooral in de vrije sector.

De VVD wil veel meer private huurwoningen bouwen, zodat het aanbod toeneemt en de huurprijzen dalen.

De Wet betaalbare huur wordt geschrapt, omdat deze volgens de VVD investeringen in huurwoningen belemmert en het aanbod verkleint.

De lokale zelfbewoningsplicht en het verbod op tijdelijke huurcontracten worden afgeschaft, zodat verhuurders meer flexibiliteit krijgen en woningen sneller beschikbaar komen.

De regels voor kamerverhuur worden landelijk en versoepeld, zodat het makkelijker wordt om woonruimte te delen of samen te wonen.

Gemeenten moeten overlastgevende huurders sneller kunnen uitzetten en illegale onderverhuur effectiever kunnen aanpakken.

Woningcorporaties moeten meer bouwen, en de verkoop van huurwoningen aan particulieren moet niet worden belemmerd.

De partij pleit voor een gelijk speelveld tussen huur en koop, onder meer door het afbouwen van fiscale voordelen voor koopwoningen en het stimuleren van middenhuur.

GroenLinks-PvdA

Ook GroenLinks-PvdA heeft een concept verkiezingsprogramma online gezet, dat op 27 september definitief wordt vastgesteld.

GroenLinks-PvdA beschouwt wonen als een grondrecht en wil de regie over de woningmarkt terugbrengen naar de overheid. De partij zet in op betaalbaarheid, duurzaamheid en bescherming van huurders, met een nadruk op sociale rechtvaardigheid.

Vaste huurcontracten blijven de norm; tijdelijke contracten worden ontmoedigd vanwege hun negatieve effecten op huurprijzen en woonzekerheid.

De verhuurvergunning wordt landelijk ingevoerd, zodat gemeenten huurders beter kunnen beschermen tegen malafide verhuurders.

Er komt een wettelijke bovengrens aan huurstijgingen, en de invloed van de WOZ-waarde op de huurprijs wordt beperkt.

Verhuurders worden verplicht tot verduurzaming van hun woningen; slechte energielabels worden uitgefaseerd en enkel glas wordt erkend als gebrek.

Samenwonen en hospitaverhuur worden gestimuleerd, onder meer door afschaffing van de kostendelersnorm in de bijstand.

De verkoop van betaalbare huurwoningen aan commerciële partijen wordt gereguleerd, zodat deze woningen behouden blijven voor de doelgroep.

Huisuitzettingen vanwege betaalachterstanden worden beperkt tot gevallen van criminele activiteiten; afsluiting van nutsvoorzieningen wordt verboden.

D66

Het verkiezingsprogramma van D66 is nog niet bekend en volgt na het verkiezingscongres. Op de website van D66 is een Woonplan 2025 gepubliceerd met de titel “Wonen voor mensen – Doorbraken om de woiningmarkt weer te laten werken voor mensen”. D66 ziet de wooncrisis als een urgent maatschappelijk probleem dat vraagt om pragmatische oplossingen. De partij wil bouwen voor alle inkomensgroepen, met oog voor betaalbaarheid, flexibiliteit en duurzaamheid. De overheid moet regie voeren, maar zonder de markt volledig uit te sluiten.

D66 wil fors meer huurwoningen bouwen, zowel in de sociale als vrije sector. Gemeenten krijgen de opdracht om concrete doelstellingen op te nemen voor het aantal vrije sector huurwoningen. Daarnaast komen er 100.000 extra sociale huurwoningen om de wachtlijsten terug te dringen.

Leegstaande kantoren en winkels worden omgebouwd tot woningen voor studenten en alleenstaanden, en flexwoningen worden ingezet voor spoedzoekers.

Om huren betaalbaar te houden, stelt D66 een maximale huurstijging van 1% boven de inflatie voor. Verhuurders mogen daarnaast niet meer dan drie keer de maandhuur als inkomensgrens hanteren.

De opkoopbescherming blijft van kracht, zodat beleggers niet langer woningen onttrekken aan de reguliere huurmarkt in populaire gebieden.

Gemeenten beschikken al over de bevoegdheid om verhuurvergunningen in te trekken bij misstanden. D66 wil dat deze bestaande bevoegdheden actiever en consequenter worden ingezet, bijvoorbeeld bij slecht onderhoud of intimidatie door verhuurders.

D66 wil het eenvoudiger maken om kamers te verhuren, via een crisisclausule die voorkomt dat dit negatieve gevolgen heeft voor uitkering, belasting of hypotheek.

ChristenUnie

Uit het concept verkiezingsprogramma van de ChristenUnie volgt dat deze partij een rechtvaardige woningmarkt wil waarin huurders beschermd worden, wonen betaalbaar blijft en dakloosheid wordt uitgebannen.

De ChristenUnie wil jaarlijks 100.000 woningen bouwen, waarvan ten minste tweederde betaalbaar is, inclusief 30% sociale huur. Hiervoor wordt 20 miljard euro extra vrijgemaakt.

Hospitaverhuur en samenwonen worden gestimuleerd, onder meer door het versoepelen van regels en het afschaffen van de kostendelersnorm in de Participatiewet.

Vaste huurcontracten blijven de norm.

Huurprijzen worden gematigd: ze worden niet langer gekoppeld aan loonstijgingen, maar aan gemiddelde prijsontwikkeling over meerdere jaren.

Gemeenten worden gestimuleerd om huurteams op te zetten, waar huurders terecht kunnen bij vermoedens van te hoge huur.

Particuliere verhuurders worden tegemoetgekomen door verlaging van de belastingdruk op verhuurd vastgoed in box 3.

De partij voert het Nationaal Actieplan Dakloosheid uit, met als doel dat in 2030 niemand meer op straat hoeft te slapen. Huisuitzettingen bij betalingsachterstanden worden zoveel mogelijk voorkomen.

SP

De SP presenteert haar programma onder het motto “Supersociaal!”, met een sterke focus op het recht op betaalbaar wonen en het aanpakken van de wooncrisis.

De SP wil dat de huren omlaag gaan, ook voor woningen in de vrije sector, zodat wonen weer betaalbaar wordt voor iedereen.

Er komt een wettelijk vastgestelde maximale huurprijs voor alle woningen, zodat huurders niet langer afhankelijk zijn van de grillen van de markt.

Woningcorporaties mogen geen sociale huurwoningen meer verkopen, en bij nieuwbouwprojecten worden eisen gesteld voor het realiseren van betaalbare huurwoningen.

De overdrachtsbelasting wordt verhoogd vanaf het tweede huis, om belegging in woningen te ontmoedigen en speculatie tegen te gaan.

De SP wil één miljoen betaalbare huurwoningen realiseren via nieuwbouw, renovatie en het benutten van leegstand, als onderdeel van het woonplan ‘Wonen zonder Winst’.

Het verbod op kraken wordt opgeheven, zodat leegstaande panden weer benut kunnen worden in tijden van woningnood.

Er komt een isolatieoffensief en collectieve plaatsing van zonnepanelen op huurwoningen, zodat woonlasten dalen en woningen duurzamer worden.

JA21

Uit het concept verkiezingsprogramma van JA21 blijkt dat deze partij de wooncrisis ziet als het gevolg van overregulering, migratiedruk en een falend ruimtelijk beleid. De partij pleit voor een fundamentele herziening van het woonbeleid, waarin bouwen centraal staat en de vrije huursector weer kan functioneren.

JA21 wil fors meer woningen bouwen, met nadruk op betaalbare huur en koop voor middeninkomens. De partij pleit voor een bouwtempo van 100.000 woningen per jaar.

De vrije huursector moet worden versterkt. JA21 is kritisch op huurregulering en wil dat marktwerking weer ruimte krijgt om het aanbod te vergroten.

De verhuurdersheffing blijft afgeschaft, en woningcorporaties krijgen ruimte om te investeren in nieuwbouw, ook voor middeninkomens.

Gemeenten krijgen meer zeggenschap over woningtoewijzing, zodat lokale binding en vitale beroepen voorrang kunnen krijgen.

Leegstand wordt aangepakt, onder meer door het ombouwen van kantoren en het splitsen van grote woningen.

De partij pleit voor een strikter migratiebeleid, omdat volgens JA21 de woningnood mede wordt veroorzaakt door een te hoge instroom van migranten.

Volt

Het conceptverkiezingsprogramma van Volt is alleen toegankelijk voor Volt-leden via hun Volt-account.

Conclusie

De verschillen tussen de partijen zijn groot: waar de één inzet op marktwerking en deregulering, kiest de ander voor publieke regie en huurbescherming. Wat opvalt, is dat vrijwel alle partijen het woningtekort erkennen en bouwen als prioriteit zien. Op 29 oktober mogen we daar als kiezer iets van vinden.

Zodra de definitieve verkiezingsprogramma’s zijn gepubliceerd, volgt een update met eventuele wijzigingen of aanscherpingen in de standpunten.

Behoefte aan meer informatie over dit onderwerp? Neem dan contact op met Claudia van Meurs-Janssens.
25 augustus 2025
Wat betekenen de belangen van minderjarige kinderen bij de ontruiming van de huurwoning voor de verhuurder?

Wat betekenen de belangen van minderjarige kinderen bij de ontruiming van de huurwoning voor de verhuurder?

14 juli 2025, door Claudia van Meurs-Janssens

De belangen van minderjarige kinderen worden steeds vaker meegewogen in ontbindings- en ontruimingszaken, zelfs als de ouders van deze kinderen ernstige overlast veroorzaken of strafbare feiten plegen. De kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland heeft daarover vragen gesteld aan de Hoge Raad.
Aanleiding was een zaak waarin verhuurder Ymere ontruiming van een huurwoning vorderde. De twee huurders veroorzaakten ernstige geluidsoverlast. Buren klaagden over huilende kinderen, klusgeluiden, geschreeuw en gestamp, een aanhoudend blaffende hond en luide muziek. Maar daar bleef het niet bij. Bij een politieonderzoek werden in de huurwoning naast MDMA en 93 XTC-pillen ook munitie en een laptop met software om met een 3D-printer een onderdeel voor een automatisch vuurwapen te maken. In eerste instantie besloot de burgemeester de huurwoning niet te sluiten, hierbij waren de belangen van de twee minderjarige kinderen doorslaggevend. Amper een maand later werden weer scherpe munitie en drugs in de huurwoning aangetroffen. Ymere wilde van de huurders af en vorderde in kort geding ontruiming.

Wat adviseert de PG over de belangen van kinderen bij ontruiming?

De PG adviseert dat rechters bij ontruiming van een woning waarin minderjarige kinderen wonen, het belang van het kind actief en zichtbaar moeten meewegen als een eerste overweging – ook in verstekzaken. Dat betekent dat de rechter moet nagaan of er kinderen betrokken zijn, wat de gevolgen van ontruiming zijn, en of er adequate opvang beschikbaar is. Verwijtbaar gedrag van ouders mag worden meegewogen, maar doet niets af aan de verplichting om het belang van het kind te beoordelen. De rechter mag ontruiming afhankelijk stellen van opvang, maar hoeft die niet zelf te organiseren. Wel mag hij, met instemming van partijen, informatie inwinnen bij gemeenten of hulpverlening. Zelfstandig instanties benaderen hoeft niet. Of de civiele zaak moet worden aangehouden bij een lopend bestuursrechtelijk traject hangt af van de omstandigheden. Tot slot mag de rechter ontruiming toestaan onder de voorwaarde dat opvang geregeld is, en daarbij ook bepalen wie dat moet doen – mits passend binnen de belangenafweging.

Wat betekent dit voor verhuurders?

Voor verhuurders betekent het advies van de PG dat zij bij ontruimingsprocedures waarin minderjarige kinderen betrokken (kunnen) zijn, niet langer kunnen volstaan met een standaardaanpak. De rechter zal kritischer kijken naar de gevolgen van ontruiming voor het gezin, en van verhuurders mag worden verwacht dat zij daar in hun proceshouding op anticiperen. Dat begint bij het vermelden van de gezinssituatie in de dagvaarding, maar strekt zich ook uit tot het onderbouwen van het eigen belang bij ontruiming, het in kaart brengen van eventuele opvangmogelijkheden en – waar mogelijk – afstemming met hulpverlening of gemeente. Zeker woningcorporaties zullen hun maatschappelijke verantwoordelijkheid explicieter moeten invullen. Het belang van het kind hoeft niet de doorslag te geven, maar moet wel aantoonbaar zijn meegewogen.

Let op: dit is voorlopig nog slechts een advies. De Hoge Raad moet nog beslissen of hij dit advies volgt. Toch is het verstandig om als verhuurder nu al zorgvuldig te werk te gaan. Rechters staan in toenemende mate stil bij de belangen van minderjarige kinderen in ontruimingszaken. Zo wees een kantonrechter een ontbinding en ontruiming ondanks een huurachterstand van zeven maanden af, omdat daardoor een acute noodtoestand zou ontstaan voor een 10-jarig kind met autisme. Een andere kantonrechter wees een ontruimingsvordering toe, maar hield bij het bepalen van de ontruimingstermijn rekening met de belangen van de kinderen.
De rechter kijkt dus al kritischer naar de gevolgen van ontruiming voor kinderen – en dat zal, als de Hoge Raad het PG-advies volgt, alleen maar verder toenemen.

Behoefte aan meer informatie over dit onderwerp? Neem dan contact op met Claudia van Meurs-Janssens.

14 juli 2025
Let op je (service)kosten!

Let op je (service)kosten!

2 april 2025, door Helma Sengers

Als je als retailer je winkelruimte huurt, zul je in veel gevallen te maken krijgen met kosten die je verhuurder in rekening brengt voor door of namens hem verstrekte leveringen en diensten. Denk bijvoorbeeld aan kosten voor nutsvoorzieningen voor individueel verbruik of ten behoeve van algemene ruimten en zaken als onderhoud en periodieke controle van gemeenschappelijke installaties, schoonmaak, afvalafvoer, beveiliging etc.

De wet bevat voor huurovereenkomsten met betrekking tot winkelruimten geen dwingende regels voor dergelijke leveringen en diensten en de kosten die de verhuurder daarvoor in rekening mag brengen. Verhuurder en huurder kunnen hierover bij het sluiten van de huurovereenkomst de afspraken maken die zij willen. Er is, zoals dat heet, sprake van contractsvrijheid.

Ondanks de hiervoor bedoelde contractsvrijheid wordt er door huurders en verhuurders niet vaak over (het pakket van) leveringen en diensten onderhandeld. Veelal wordt door de verhuurder gebruik gemaakt van de modelhuurovereenkomst van de Raad voor Onroerende zaken en dat betekent – uitgaande van het ROZ-model uit 2022 – dat in artikel 5.1 van de huurovereenkomst wordt opgesomd welke leveringen en diensten de verhuurder zal verstrekken, in artikel 4.8 van de huurovereenkomst is vermeld welk voorschotbedrag je daarvoor verschuldigd bent en in artikel 21 van de algemene bepalingen een regeling is opgenomen over de wijze waarop de kosten van die leveringen en diensten door je verhuurder worden doorberekend en afgerekend. Toch zou het, als de onderhandelingen daar ruimte voor laten, goed zijn om hierover wel met je verhuurder te onderhandelen. Hieronder volgen een aantal tips.

Tip 1

Sommige verhuurders gebruiken artikel 5.1 van de huurovereenkomst om een paginalange opsomming te geven van allerhande mogelijke leveringen en diensten, waarvan slechts een deel bij het aangaan van de huurovereenkomst daadwerkelijk wordt verstrekt. Spreek in plaats daarvan met je verhuurder af dat uitsluitend de daadwerkelijk verstrekte leveringen en diensten worden opgesomd. Dat schept niet alleen duidelijkheid, maar zorgt er ook voor dat verhuurder op grond van artikel 5.2 van de huurovereenkomst met de winkeliersvereniging of met jou moet overleggen als hij het pakket van leveringen en diensten wil wijzigen.

Tip 2

Als we het dan toch over artikel 5.2 van de huurovereenkomst hebben; denk er dan eens aan om met de verhuurder af te spreken dat overleg alleen niet voldoende is, maar dat het pakket van leveringen en diensten alleen mag worden gewijzigd als (ingeval van een winkelcentrum) een meerderheid van de huurders (winkelcentrum) akkoord is of (ingeval van een stand alone winkel) jij daarmee akkoord bent.

Tip 3

Het gebeurt geregeld dat verhuurders een voorschotbedrag vaststellen, zonder dat duidelijk is waarop dat is gebaseerd. Hierdoor kan het voorkomen dat (pas) bij de afrekening blijkt dat het voorschot (veel) te laag of te hoog was. Vooral in het eerste geval kun je voor nare verrassingen komen te staan. In de rechtspraak is een voorbeeld bekend waarin de werkelijke kosten meer dan het dubbele bedroegen van de door de huurders betaalde voorschotten. Spreek daarom met verhuurder af dat de werkelijke kosten nooit meer dan een x percentage hoger mogen zijn dan het totaalbedrag van de betaalde voorschotten. Dat dwingt de verhuurder om een gedegen inschatting te maken van de te verwachten (werkelijke) kosten.

Tip 4

Als je huurt in een winkelcentrum en er kosten worden verdeeld over meerdere huurders, zorg er dan voor dat duidelijk wordt op welke manier jouw aandeel in de totale kosten zal worden berekend, bijvoorbeeld door een voorbeeldberekening als bijlage aan de huurovereenkomst te hechten. Het is dan natuurlijk wel zaak dat er in de voorbeeldberekening sprake is van een eerlijke verdeling van de kosten, hetzij op basis van het door jou gehuurde vloeroppervlak of op basis van een andere redelijke verdeelsleutel.

Tip 5

Om de afrekening van verhuurder te kunnen controleren moet je inzicht hebben in de kosten die verhuurder daadwerkelijk heeft gemaakt. In artikel 21.4 van de algemene bepalingen is weliswaar opgenomen dat verhuurder een gespecificeerd servicekostenoverzicht moet verstrekken, maar wat dat precies is staat nergens. Om die reden doe je er goed aan in de huurovereenkomst af te spreken dat je het recht hebt om de onderliggende stukken in te zien, zoals bijvoorbeeld leveringscontracten, opdrachten voor dienstverlening, facturen en werkbonnen.

Tip 6

In de laatste volzin van artikel 21.7 van de algemene bepalingen is opgenomen dat je het bedrag van de afrekening moet betalen, ook als je het daarmee niet eens bent. Het gevolg van die bepaling is dat jij naar de rechter moet als je de – in jouw ogen – teveel betaalde servicekosten wilt terugkrijgen. Het kan daarom nuttig zijn om af te spreken dat de laatste volzin van artikel 21.7 wordt geschrapt.

Als u hier meer informatie over wilt, kunt u contact opnemen met Helma Sengers, specialist in vastgoedrecht en huurrecht.

2 april 2025
Track record Dirk tankstation met Schouten Olie

Adviseren van tankstation Bos-Pimpels bij het afsluiten van een verhuurovereenkomst met Schouten Olie

29 september 2023
Track record Dirk Service station Nijmegen

Adviseren van B.V. Service Station Nijmegen over een erfpachtovereenkomst met als wederpartij Gemeente Nijmegen

29 september 2023
De Wet Vaste Huurcontracten maakt huurcontracten voor onbepaalde tijd weer de norm
De Wet Vaste Huurcontracten maakt huurcontracten voor onbepaalde tijd weer tot norm.

17 mei 2023, door Frank Barneveld, Dirk van den Berg en Helma Sengers

Eerder – op 13 april jl. – schreven act legal over de behandeling van de initiatiefwet vaste huurcontracten van Kamerleden Nijboer (PvdA) en Grinwis (CU). Vlak voor de stemming in de Tweede Kamer kwamen Kamerleden De Groot (VVD) en Geurts (CDA) met onverwachte amendementen op het voorstel waardoor de wet opnieuw op 11 mei 2023 in een plenair debat in de Tweede Kamer is besproken en deze later dan gepland in stemmig is gebracht. Gisteren (16 mei 2023) is de initiatiefwet aangenomen in de Tweede Kamer met enerzijds meer specifieke uitzonderingen en anderzijds een bredere beperking van tijdelijke contracten. Bij de vorige stemming waren slechts zelfstandige woonruimten onderdeel van het wetsvoorstel, maar gisteren kon er een Kamermeerderheid worden gevonden om daaraan onzelfstandige woonruimten toe te voegen. In dit blog praten wij u bij over het wetsvoorstel, de recente wijzigingen en wat het voor u als verhuurder zou kunnen betekenen. Wij staan stil bij (i) de aanleiding van het wetsvoorstel, (ii) de beoogde uitzonderingen, (iii) de overgangsperiode en (iv) de mogelijke gevolgen voor de vastgoedmarkt.

(i) Wetsvoorstel vaste huurcontracten en de aanleiding daartoe

Het initiatiefwetsvoorstel vaste huurcontracten houdt in dat de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten af te sluiten die automatisch eindigen na het verloop van de bepaalde duur voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woningen komt te vervallen. Momenteel kunnen huurders en verhuurders nog tijdelijke huurovereenkomsten met elkaar aangaan voor de duur van maximaal twee (2) jaar voor zelfstandige woonruimte en vijf (5) jaar voor onzelfstandige woonruimte.[1] Deze tijdelijke huurovereenkomsten hoeven niet te worden opgezegd, en eindigen van rechtswege als de verhuurder de huurder binnen het voorgeschreven tijdvak bericht dat de huurovereenkomst zal eindigen.

De Tweede Kamer heeft, zoals gezegd, gisteren het wetsvoorstel aangenomen. De verwachting is dat het voorstel ook zal worden aangenomen in de Eerste Kamer.

Door het aannemen van het wetsvoorstel zal een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer ‘de norm’ worden. Tijdelijke contracten werden steeds vaker afgesloten en zorgden volgens de initiatiefnemers voor onzekere situaties voor huurders en te hoog vastgestelde huurprijzen. Wanneer het voorstel daadwerkelijk wet wordt kunnen woningen en kamers in beginsel alleen nog voor onbepaalde duur (lees: zonder vaste einddatum) worden verhuurd en kan niet meer worden afgesproken dat het huurcontract automatisch eindigt.

(ii) De beoogde uitzonderingen

Volgens het aangenomen wetsvoorstel mag er onder specifieke voorwaarden toch een tijdelijk contract worden overeengekomen dat bij een tijdige mededeling van de verhuurder van rechtswege eindigt wanneer gaat om bij AMVB aan te wijzen categorieën waarbij gedacht kan worden aan:

(buitenlandse) huurders die voor studie en werk tijdelijk in een andere gemeente gaan werken of studeren;

huurders die wegens sloop of renovatie hun woning moeten verlaten en een tijdelijke woning moeten betrekken;

huurders uit de maatschappelijke opvang die in een sociale noodsituatie behoefte hebben aan een tijdelijke woonruimte of huurders met een tweede of laatste kans-huurovereenkomst.

Gehandhaafd blijven de opzeggingsgronden gebaseerd op dringend eigen gebruik (de huurovereenkomst eindigt dan dus niet van rechtswege maar er moet worden opgezegd en indien de huurder niet in de opzegging toestemt moet de rechter de overeenkomst beëindigen) bij

het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule);

doelgroepencontracten van vijf jaar op basis van specifieke categorieën voor dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld: voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten;

latere bewoning van een eerstegraads familielid (kinderen of ouders)

Er komt een nieuwe opzeggrond bij voor partners die gaan samenwonen en – tijdens een proefperiode –hun woning willen verhuren. Zij kunnen bij het mislukken van de samenwoning een beroep doen op dringend eigen gebruik, en bij het wel succesvol zijn van de samenwoning de huurovereenkomst beëindigen om de woning vrij van huur te kunnen verkopen. Zij moeten daarvoor wel trouwen of een geregistreerd partnerschap aangaan en zij kunnen deze grond kan maar één keer gebruiken, bovendien niet later dan twee jaar na ingang van de huurovereenkomst.

Verder blijven er tijdelijke contracten bestaan voor verhuringen die naar hun aard van korte duur zijn, zoals vakantieverhuur en woningen die worden verhuurd krachtens de Leegstandwet.

Er zijn dus enkele uitzonderingen, maar huurcontracten zullen voortaan in beginsel voor onbepaalde tijd worden gesloten.

(iii) Overgangsperiode en handhaving

Bij inwerkingtreding van de wet zal deze direct (!) van toepassing zijn op alle huurovereenkomsten die vanaf dat moment worden afgesloten. Voor huurovereenkomsten die daarvóór zijn gesloten blijft de oude (huidige) wetgeving met betrekking tot de tijdelijke duur van twee (2) of vijf (5) jaar nog wel gelden. Bij een volgende verhuring zal een tijdelijk contract echter niet meer mogelijk zijn, zodat de tijdelijke contracten na verloop van twee jaar vanzelf zullen uitsterven (voor onzelfstandige woonruimte na vijf jaar).

De mogelijkheid om huurcontracten te sluiten die automatisch eindigen komt dus voor een groot deel te vervallen. Deze regels zijn van dwingend recht, zodat verhuurder en huurder daarvan niet kunnen afwijken. Doen partijen dit – buiten de toegelaten uitzonderingen – wel, bijvoorbeeld door toch af te spreken dat de huurovereenkomst automatisch eindigt als een bepaalde periode is verstreken, dan is dat deel van de overeenkomst niet van toepassing (nietig) en zal een rechter geen rekening houden met de afspraak dat het huurcontract automatisch eindigt.

(iv) Gevolgen voor de huur- en vastgoedmarkt

Hoewel het doel van het wetsvoorstel is om de positie van huurders te versterken, blijft het onzeker of de praktische gevolgen daadwerkelijk positief zullen zijn. Het is algemeen bekend dat veel verhuurders ervoor kiezen om hun woningen alleen op tijdelijke basis te verhuren en deze van de markt halen (bijvoorbeeld door verkoop) als het voorstel daadwerkelijk wet wordt. Dit zal resulteren in een afname van het aantal beschikbare huurwoningen, aangezien een deel van deze woningen wordt gekocht voor eigen bewoning bij verkoop. Bovendien zal de voorgestelde regelgeving waarschijnlijk negatieve gevolgen hebben voor nieuwkomers op de woningmarkt, omdat de mogelijkheid om enkele jaren op basis van tijdelijke contracten te huren voordat ze doorstromen naar reguliere verhuur of een koopwoning, wordt beperkt. Ook ten aanzien van studenten die vaak in een onzelfstandige huurwoning wonen is het maar de vraag of er wel voldoende kamers en huizen beschikbaar zullen zijn aangezien de doorloop, naar alle waarschijnlijkheid een stuk minder zal zijn. Een andere groep die nadelige gevolgen zal ondervinden door deze plannen, is de groep mensen die dringend behoefte heeft aan tijdelijke woonruimte, zoals bijvoorbeeld na een scheiding.

Het is afwachten welke daadwerkelijke impact de wet zal hebben. In het wetsvoorstel is een evaluatiemoment opgenomen. Binnen vijf (5) jaar nadat de wet in werking is getreden, zal de minister moeten beoordelen hoe de wetgeving heeft uitgepakt.

Conclusie

Doordat de ‘Wet vaste huurcontracten’ door de Tweede Kamer is aangenomen is het tijdperk waarin tijdelijke huurcontracten die automatisch eindigen tot een einde gekomen, op de hierboven genoemde uitzonderingen na. Het enige dat daaraan in de weg zou kunnen staan is een veto van de Eerste Kamer. Gelet op de samenstelling daarvan zal dat waarschijnlijk niet gebeuren.

[1] Artikel 7:271 lid 1 sub a BW & artikel 7:271 lid 1 sub b BW.
17 mei 2023
De Wet Vaste Huurcontracten maakt huurcontracten voor onbepaalde tijd weer de norm
De Wet Vaste Huurcontracten maakt huurcontracten voor onbepaalde tijd weer tot norm.

17 mei 2023, door Frank Barneveld, Dirk van den Berg en Helma Sengers

Eerder – op 13 april jl. – schreven act legal over de behandeling van de initiatiefwet vaste huurcontracten van Kamerleden Nijboer (PvdA) en Grinwis (CU). Vlak voor de stemming in de Tweede Kamer kwamen Kamerleden De Groot (VVD) en Geurts (CDA) met onverwachte amendementen op het voorstel waardoor de wet opnieuw op 11 mei 2023 in een plenair debat in de Tweede Kamer is besproken en deze later dan gepland in stemmig is gebracht. Gisteren (16 mei 2023) is de initiatiefwet aangenomen in de Tweede Kamer met enerzijds meer specifieke uitzonderingen en anderzijds een bredere beperking van tijdelijke contracten. Bij de vorige stemming waren slechts zelfstandige woonruimten onderdeel van het wetsvoorstel, maar gisteren kon er een Kamermeerderheid worden gevonden om daaraan onzelfstandige woonruimten toe te voegen. In dit blog praten wij u bij over het wetsvoorstel, de recente wijzigingen en wat het voor u als verhuurder zou kunnen betekenen. Wij staan stil bij (i) de aanleiding van het wetsvoorstel, (ii) de beoogde uitzonderingen, (iii) de overgangsperiode en (iv) de mogelijke gevolgen voor de vastgoedmarkt.

(i) Wetsvoorstel vaste huurcontracten en de aanleiding daartoe

Het initiatiefwetsvoorstel vaste huurcontracten houdt in dat de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten af te sluiten die automatisch eindigen na het verloop van de bepaalde duur voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woningen komt te vervallen. Momenteel kunnen huurders en verhuurders nog tijdelijke huurovereenkomsten met elkaar aangaan voor de duur van maximaal twee (2) jaar voor zelfstandige woonruimte en vijf (5) jaar voor onzelfstandige woonruimte.[1] Deze tijdelijke huurovereenkomsten hoeven niet te worden opgezegd, en eindigen van rechtswege als de verhuurder de huurder binnen het voorgeschreven tijdvak bericht dat de huurovereenkomst zal eindigen.

De Tweede Kamer heeft, zoals gezegd, gisteren het wetsvoorstel aangenomen. De verwachting is dat het voorstel ook zal worden aangenomen in de Eerste Kamer.

Door het aannemen van het wetsvoorstel zal een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer ‘de norm’ worden. Tijdelijke contracten werden steeds vaker afgesloten en zorgden volgens de initiatiefnemers voor onzekere situaties voor huurders en te hoog vastgestelde huurprijzen. Wanneer het voorstel daadwerkelijk wet wordt kunnen woningen en kamers in beginsel alleen nog voor onbepaalde duur (lees: zonder vaste einddatum) worden verhuurd en kan niet meer worden afgesproken dat het huurcontract automatisch eindigt.

(ii) De beoogde uitzonderingen

Volgens het aangenomen wetsvoorstel mag er onder specifieke voorwaarden toch een tijdelijk contract worden overeengekomen dat bij een tijdige mededeling van de verhuurder van rechtswege eindigt wanneer gaat om bij AMVB aan te wijzen categorieën waarbij gedacht kan worden aan:

(buitenlandse) huurders die voor studie en werk tijdelijk in een andere gemeente gaan werken of studeren;

huurders die wegens sloop of renovatie hun woning moeten verlaten en een tijdelijke woning moeten betrekken;

huurders uit de maatschappelijke opvang die in een sociale noodsituatie behoefte hebben aan een tijdelijke woonruimte of huurders met een tweede of laatste kans-huurovereenkomst.

Gehandhaafd blijven de opzeggingsgronden gebaseerd op dringend eigen gebruik (de huurovereenkomst eindigt dan dus niet van rechtswege maar er moet worden opgezegd en indien de huurder niet in de opzegging toestemt moet de rechter de overeenkomst beëindigen) bij

het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule);

doelgroepencontracten van vijf jaar op basis van specifieke categorieën voor dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld: voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten;

latere bewoning van een eerstegraads familielid (kinderen of ouders)

Er komt een nieuwe opzeggrond bij voor partners die gaan samenwonen en – tijdens een proefperiode –hun woning willen verhuren. Zij kunnen bij het mislukken van de samenwoning een beroep doen op dringend eigen gebruik, en bij het wel succesvol zijn van de samenwoning de huurovereenkomst beëindigen om de woning vrij van huur te kunnen verkopen. Zij moeten daarvoor wel trouwen of een geregistreerd partnerschap aangaan en zij kunnen deze grond kan maar één keer gebruiken, bovendien niet later dan twee jaar na ingang van de huurovereenkomst.

Verder blijven er tijdelijke contracten bestaan voor verhuringen die naar hun aard van korte duur zijn, zoals vakantieverhuur en woningen die worden verhuurd krachtens de Leegstandwet.

Er zijn dus enkele uitzonderingen, maar huurcontracten zullen voortaan in beginsel voor onbepaalde tijd worden gesloten.

(iii) Overgangsperiode en handhaving

Bij inwerkingtreding van de wet zal deze direct (!) van toepassing zijn op alle huurovereenkomsten die vanaf dat moment worden afgesloten. Voor huurovereenkomsten die daarvóór zijn gesloten blijft de oude (huidige) wetgeving met betrekking tot de tijdelijke duur van twee (2) of vijf (5) jaar nog wel gelden. Bij een volgende verhuring zal een tijdelijk contract echter niet meer mogelijk zijn, zodat de tijdelijke contracten na verloop van twee jaar vanzelf zullen uitsterven (voor onzelfstandige woonruimte na vijf jaar).

De mogelijkheid om huurcontracten te sluiten die automatisch eindigen komt dus voor een groot deel te vervallen. Deze regels zijn van dwingend recht, zodat verhuurder en huurder daarvan niet kunnen afwijken. Doen partijen dit – buiten de toegelaten uitzonderingen – wel, bijvoorbeeld door toch af te spreken dat de huurovereenkomst automatisch eindigt als een bepaalde periode is verstreken, dan is dat deel van de overeenkomst niet van toepassing (nietig) en zal een rechter geen rekening houden met de afspraak dat het huurcontract automatisch eindigt.

(iv) Gevolgen voor de huur- en vastgoedmarkt

Hoewel het doel van het wetsvoorstel is om de positie van huurders te versterken, blijft het onzeker of de praktische gevolgen daadwerkelijk positief zullen zijn. Het is algemeen bekend dat veel verhuurders ervoor kiezen om hun woningen alleen op tijdelijke basis te verhuren en deze van de markt halen (bijvoorbeeld door verkoop) als het voorstel daadwerkelijk wet wordt. Dit zal resulteren in een afname van het aantal beschikbare huurwoningen, aangezien een deel van deze woningen wordt gekocht voor eigen bewoning bij verkoop. Bovendien zal de voorgestelde regelgeving waarschijnlijk negatieve gevolgen hebben voor nieuwkomers op de woningmarkt, omdat de mogelijkheid om enkele jaren op basis van tijdelijke contracten te huren voordat ze doorstromen naar reguliere verhuur of een koopwoning, wordt beperkt. Ook ten aanzien van studenten die vaak in een onzelfstandige huurwoning wonen is het maar de vraag of er wel voldoende kamers en huizen beschikbaar zullen zijn aangezien de doorloop, naar alle waarschijnlijkheid een stuk minder zal zijn. Een andere groep die nadelige gevolgen zal ondervinden door deze plannen, is de groep mensen die dringend behoefte heeft aan tijdelijke woonruimte, zoals bijvoorbeeld na een scheiding.

Het is afwachten welke daadwerkelijke impact de wet zal hebben. In het wetsvoorstel is een evaluatiemoment opgenomen. Binnen vijf (5) jaar nadat de wet in werking is getreden, zal de minister moeten beoordelen hoe de wetgeving heeft uitgepakt.

Conclusie

Doordat de ‘Wet vaste huurcontracten’ door de Tweede Kamer is aangenomen is het tijdperk waarin tijdelijke huurcontracten die automatisch eindigen tot een einde gekomen, op de hierboven genoemde uitzonderingen na. Het enige dat daaraan in de weg zou kunnen staan is een veto van de Eerste Kamer. Gelet op de samenstelling daarvan zal dat waarschijnlijk niet gebeuren.

[1] Artikel 7:271 lid 1 sub a BW & artikel 7:271 lid 1 sub b BW.
17 mei 2023
De Wet Vaste Huurcontracten maakt huurcontracten voor onbepaalde tijd weer de norm
De Wet Vaste Huurcontracten maakt huurcontracten voor onbepaalde tijd weer tot norm

17 mei 2023, door Frank Barneveld, Dirk van den Berg en Helma Sengers

Vlak voor de stemming in de Tweede Kamer op 18 april 2023 over de initiatiefwet vaste huurcontracten van Kamerleden Nijboer (PvdA) en Grinwis (CU) kwamen Kamerleden De Groot (VVD) en Geurts (CDA) met onverwachte amendementen op het voorstel. De wet is op 11 mei 2023 opnieuw besproken in een plenair debat in de Tweede Kamer en later dan gepland in stemming gebracht. Op 16 mei 2023 is de initiatiefwet aangenomen in de Tweede Kamer met enerzijds meer specifieke uitzonderingen en anderzijds een bredere beperking van tijdelijke contracten.

Bij de vorige stemming waren slechts zelfstandige woonruimten onderdeel van het wetsvoorstel, maar op 16 mei 2023 kon er een Kamermeerderheid worden gevonden om daaraan onzelfstandige woonruimten toe te voegen. In dit blog praten wij je bij over het wetsvoorstel, de recente wijzigingen en wat het voor jou als verhuurder zou kunnen betekenen. Wij staan stil bij (i) de aanleiding van het wetsvoorstel, (ii) de beoogde uitzonderingen, (iii) de overgangsperiode en (iv) de mogelijke gevolgen voor de vastgoedmarkt.

(i) Wetsvoorstel vaste huurcontracten en de aanleiding daartoe

Het initiatiefwetsvoorstel vaste huurcontracten houdt in dat de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten af te sluiten die automatisch eindigen na het verloop van de bepaalde duur voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woningen komt te vervallen. Momenteel kunnen huurders en verhuurders nog tijdelijke huurovereenkomsten met elkaar aangaan voor de duur van maximaal twee (2) jaar voor zelfstandige woonruimte en vijf (5) jaar voor onzelfstandige woonruimte.[1] Deze tijdelijke huurovereenkomsten hoeven niet te worden opgezegd, en eindigen van rechtswege als de verhuurder de huurder binnen het voorgeschreven tijdvak bericht dat de huurovereenkomst zal eindigen.

De Tweede Kamer heeft, zoals gezegd, gisteren het wetsvoorstel aangenomen. De verwachting is dat het voorstel ook zal worden aangenomen in de Eerste Kamer.

Door het aannemen van het wetsvoorstel zal een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer ‘de norm’ worden. Tijdelijke contracten werden steeds vaker afgesloten en zorgden volgens de initiatiefnemers voor onzekere situaties voor huurders en te hoog vastgestelde huurprijzen. Wanneer het voorstel daadwerkelijk wet wordt kunnen woningen en kamers in beginsel alleen nog voor onbepaalde duur (lees: zonder vaste einddatum) worden verhuurd en kan niet meer worden afgesproken dat het huurcontract automatisch eindigt.

(ii) De beoogde uitzonderingen

Volgens het aangenomen wetsvoorstel mag er onder specifieke voorwaarden toch een tijdelijk contract worden overeengekomen dat bij een tijdige mededeling van de verhuurder van rechtswege eindigt wanneer het gaat om bij AMVB aan te wijzen categorieën waarbij gedacht kan worden aan:

(buitenlandse) huurders die voor studie en werk tijdelijk in een andere gemeente gaan werken of studeren;

huurders die wegens sloop of renovatie hun woning moeten verlaten en een tijdelijke woning moeten betrekken;

huurders uit de maatschappelijke opvang die in een sociale noodsituatie behoefte hebben aan een tijdelijke woonruimte of huurders met een tweede of laatste kans-huurovereenkomst.

Gehandhaafd blijven de opzeggingsgronden gebaseerd op dringend eigen gebruik (de huurovereenkomst eindigt dan dus niet van rechtswege maar er moet worden opgezegd en indien de huurder niet in de opzegging toestemt moet de rechter de overeenkomst beëindigen) bij:

het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule);

doelgroepencontracten van vijf jaar op basis van specifieke categorieën voor dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld: voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten;

latere bewoning van een eerstegraads familielid (kinderen of ouders)

Er komt een nieuwe opzeggrond bij voor partners die gaan samenwonen en – tijdens een proefperiode –hun woning willen verhuren. Zij kunnen bij het mislukken van de samenwoning een beroep doen op dringend eigen gebruik en bij het wel succesvol zijn van de samenwoning de huurovereenkomst beëindigen om de woning vrij van huur te kunnen verkopen. Zij moeten daarvoor wel trouwen of een geregistreerd partnerschap aangaan en zij kunnen deze grond maar één keer gebruiken, bovendien niet later dan twee jaar na ingang van de huurovereenkomst.

Verder blijven er tijdelijke contracten bestaan voor verhuringen die naar hun aard van korte duur zijn, zoals vakantieverhuur en woningen die worden verhuurd krachtens de Leegstandwet.

Er zijn dus enkele uitzonderingen, maar huurcontracten zullen voortaan in beginsel voor onbepaalde tijd worden gesloten.

(iii) Overgangsperiode en handhaving

Bij inwerkingtreding van de wet zal deze direct (!) van toepassing zijn op alle huurovereenkomsten die vanaf dat moment worden afgesloten. Voor huurovereenkomsten die daarvóór zijn gesloten blijft de oude (huidige) wetgeving met betrekking tot de tijdelijke duur van twee (2) of vijf (5) jaar nog wel gelden. Bij een volgende verhuring zal een tijdelijk contract echter niet meer mogelijk zijn, zodat de tijdelijke contracten na verloop van twee jaar vanzelf zullen uitsterven (voor onzelfstandige woonruimte na vijf jaar).

De mogelijkheid om huurcontracten te sluiten die automatisch eindigen komt dus voor een groot deel te vervallen. Deze regels zijn van dwingend recht, zodat verhuurder en huurder daarvan niet kunnen afwijken. Doen partijen dit – buiten de toegelaten uitzonderingen – wel, bijvoorbeeld door toch af te spreken dat de huurovereenkomst automatisch eindigt als een bepaalde periode is verstreken, dan is dat deel van de overeenkomst niet van toepassing (nietig) en zal een rechter geen rekening houden met de afspraak dat het huurcontract automatisch eindigt.

(iv) Gevolgen voor de huur- en vastgoedmarkt

Hoewel het doel van het wetsvoorstel is om de positie van huurders te versterken, blijft het onzeker of de praktische gevolgen daadwerkelijk positief zullen zijn. Het is algemeen bekend dat veel verhuurders ervoor kiezen om hun woningen alleen op tijdelijke basis te verhuren en deze van de markt halen (bijvoorbeeld door verkoop) als het voorstel daadwerkelijk wet wordt. Dit zal resulteren in een afname van het aantal beschikbare huurwoningen, aangezien een deel van deze woningen wordt gekocht voor eigen bewoning bij verkoop. Bovendien zal de voorgestelde regelgeving waarschijnlijk negatieve gevolgen hebben voor nieuwkomers op de woningmarkt, omdat de mogelijkheid om enkele jaren op basis van tijdelijke contracten te huren voordat ze doorstromen naar reguliere verhuur of een koopwoning, wordt beperkt. Ook ten aanzien van studenten die vaak in een onzelfstandige huurwoning wonen is het maar de vraag of er wel voldoende kamers en huizen beschikbaar zullen zijn, aangezien de doorloop naar alle waarschijnlijkheid een stuk minder zal zijn. Een andere groep die nadelige gevolgen zal ondervinden door deze plannen, is de groep mensen die dringend behoefte heeft aan tijdelijke woonruimte, zoals bijvoorbeeld na een scheiding.

Het is afwachten welke daadwerkelijke impact de wet zal hebben. In het wetsvoorstel is een evaluatiemoment opgenomen. Binnen vijf jaar nadat de wet in werking is getreden, zal de minister moeten beoordelen hoe de wetgeving heeft uitgepakt.

Conclusie

Doordat de ‘Wet vaste huurcontracten’ door de Tweede Kamer is aangenomen is het tijdperk waarin tijdelijke huurcontracten die automatisch eindigen tot een einde gekomen, op de hierboven genoemde uitzonderingen na. Het enige dat daaraan in de weg zou kunnen staan is een veto van de Eerste Kamer. Gelet op de samenstelling daarvan zal dat waarschijnlijk niet gebeuren.

[1] Artikel 7:271 lid 1 sub a BW & artikel 7:271 lid 1 sub b BW.
17 mei 2023
Is het einde van de tijdelijke huurcontracten nabij?
Is het einde van de tijdelijke huurcontracten nabij?

13 april 2023, door Helma Sengers en Frank Barneveld

Wetsvoorstel vaste huurcontracten

Op 11 april 2023 is het initiatiefwetsvoorstel vaste huurcontracten in de Tweede Kamer behandeld. Het voorstel houdt in dat de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woningen af te sluiten komt te vervallen. Momenteel kunnen huurders en verhuurders nog tijdelijke huurovereenkomsten met elkaar aangaan voor de duur van maximaal twee (2) jaar.[1]

Wat betekent de wet voor de huidige huurcontracten en voor verhuurders?

In deze blog willen wij u meer vertellen over het wetsvoorstel en wat het voor u als verhuurder zou kunnen betekenen. Wij staan stil bij (i) de aanleiding voor het wetsvoorstel, (ii) de beoogde uitzonderingen, (iii) de overgangsperiode en (iv) de mogelijke gevolgen voor de vastgoedmarkt.

(i) De aanleiding voor het wetsvoorstel

Volgens de initiatiefnemers van het wetsvoorstel, Nijboer (PvdA) en Grinwis (CU), moet een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer ‘de norm’ worden. Tijdelijke contracten zorgen volgens hen op dit moment voor onzekere situaties voor huurders en te hoog vastgestelde huurprijzen. Doel van het voorstel is dus dat zelfstandige woningen alleen nog voor onbepaalde duur kunnen worden verhuurd.

Hoewel de wet nog niet door de Tweede Kamer is aangenomen lijkt het erop dat er voldoende steun is voor het wetsvoorstel. Aanstaande dinsdag (18 april 2023) wordt hierover gestemd.

(ii) De beoogde uitzonderingen

In het wetsvoorstel en tijdens de parlementaire behandeling wordt een aantal uitzonderingen genoemd op de voorgestelde hoofdregel dat een huurcontract voor een zelfstandige woonruimte alleen voor onbepaalde tijd kan worden afgesloten. Volgens het wetsvoorstel mag er onder specifieke voorwaarden toch een tijdelijk contract worden overeengekomen wanneer gaat om:

het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder;

doelgroepencontracten van vijf jaar op basis van specifieke categorieën voor dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld: voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten;

verhuringen naar hun aard van korte duur, zoals vakantieverhuur;

verhuur ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand;

Tijdens het debat zijn er verdere uitzonderingen besproken, waaronder voor private verhuurders die een woning aanhouden voor toekomstig gebruik door hun kinderen of ouders en voor speciale groepen zoals mensen die noodopvang nodig hebben. Het is nog niet zeker welke uitzonderingen er exact gaan gelden. Dat zal in de loop van de verdere parlementaire behandeling duidelijk worden. De Kamer is het er in ieder geval over eens dat huur voor onbepaalde tijd weer regel moet worden.

Het contracteren voor een maximale termijn van vijf (5) jaar bij onzelfstandige woonruimten blijft overigens wél mogelijk.[2]

(iii) Overgangsperiode en handhaving

Bij inwerkingtreding van de wet zal deze direct (!) van toepassing zijn op alle huurovereenkomsten die vanaf dat moment worden afgesloten. Voor huurovereenkomsten die daarvóór zijn gesloten blijft de oude (huidige) wetgeving met betrekking tot de tijdelijke duur van twee (2) jaar nog wel gelden. Maar bij een volgende verhuring zal een tijdelijk contract niet meer mogelijk zijn, zodat de tijdelijke contracten na verloop van twee jaar vanzelf zullen uitsterven.

Als het wetsvoorstel wordt aangenomen, zal in het Burgerlijk Wetboek worden opgenomen dat (in principe) alleen nog huurcontracten voor onbepaalde tijd mogen worden aangegaan. Deze regel is van dwingend recht, zodat verhuurder en huurder daarvan niet kunnen afwijken. Doen partijen dit wel, bijvoorbeeld door toch een bepaalde tijd overeen te komen, dan is dat deel van de overeenkomst niet van toepassing (nietig) en zal een rechter geen rekening houden met de afspraak dat het huurcontract voor bepaalde tijd geldt.

(iv) Gevolgen voor de huur- en vastgoedmarkt

Hoewel de plannen volgens de indieners van het wetsvoorstel bedoeld zijn om de positie van huurders te verstevigen, is het allerminst zeker of invoering van het wetsvoorstel ook in de praktijk positief zal uitpakken.

Bekend is dat veel verhuurders hun woningen alleen op tijdelijke basis willen verhuren en deze van de markt zullen halen (bijvoorbeeld door verkoop) indien het wetsvoorstel wordt aangenomen. Hierdoor zal het aantal woningen dat beschikbaar is voor verhuur afnemen, onder meer omdat bij verkoop een deel ervan gekocht zal worden ten behoeve van eigen bewoning. Ook is de regelgeving waarschijnlijk slecht nieuws voor nieuwkomers op de woningmarkt; de kans dat zij hun wooncarrière kunnen beginnen door enkele jaren op basis van tijdelijke contracten te huren alvorens door te stromen naar de reguliere verhuur of een koopwoning neemt door de het voorstel af. Een andere groep die door de plannen getroffen zal worden is de groep van personen die snel tijdelijke woonruimte nodig heeft, bijvoorbeeld door een scheiding.

Welke impact de wet daadwerkelijk heeft zal moeten worden afgewacht. Het wetsvoorstel voorziet in een evaluatiemoment. Binnen vijf (5) jaar nadat de wet in werking is getreden zal de minister moeten evalueren hoe de wetgeving heeft uitgepakt.

Conclusie

De kans is groot dat de ‘Wet vaste huurcontracten’ binnenkort door de Tweede Kamer zal worden aangenomen en dat het tijdperk waarin tijdelijke huurcontracten mogelijk zijn tot een einde komt. Daarvoor is echter nodig dat ook de Eerste Kamer met het voorstel instemt. Gelet op de samenstelling van de Eerste Kamer lijkt dat waarschijnlijk.

[1] Artikel 7:271 lid 1 sub a BW.

[2] Artikel 7:271 lid 1 sub b BW.
13 april 2023
Is het einde van de tijdelijke huurcontracten nabij?
Is het einde van de tijdelijke huurcontracten nabij?

13 april 2023, door Helma Sengers en Frank Barneveld

Wetsvoorstel vaste huurcontracten

Op 11 april 2023 is het initiatiefwetsvoorstel vaste huurcontracten in de Tweede Kamer behandeld. Het voorstel houdt in dat de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woningen af te sluiten komt te vervallen. Momenteel kunnen huurders en verhuurders nog tijdelijke huurovereenkomsten met elkaar aangaan voor de duur van maximaal twee (2) jaar.[1]

Wat betekent de wet voor de huidige huurcontracten en voor verhuurders?

In deze blog willen wij u meer vertellen over het wetsvoorstel en wat het voor u als verhuurder zou kunnen betekenen. Wij staan stil bij (i) de aanleiding voor het wetsvoorstel, (ii) de beoogde uitzonderingen, (iii) de overgangsperiode en (iv) de mogelijke gevolgen voor de vastgoedmarkt.

(i) De aanleiding voor het wetsvoorstel

Volgens de initiatiefnemers van het wetsvoorstel, Nijboer (PvdA) en Grinwis (CU), moet een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer ‘de norm’ worden. Tijdelijke contracten zorgen volgens hen op dit moment voor onzekere situaties voor huurders en te hoog vastgestelde huurprijzen. Doel van het voorstel is dus dat zelfstandige woningen alleen nog voor onbepaalde duur kunnen worden verhuurd.

Hoewel de wet nog niet door de Tweede Kamer is aangenomen lijkt het erop dat er voldoende steun is voor het wetsvoorstel. Aanstaande dinsdag (18 april 2023) wordt hierover gestemd.

(ii) De beoogde uitzonderingen

In het wetsvoorstel en tijdens de parlementaire behandeling wordt een aantal uitzonderingen genoemd op de voorgestelde hoofdregel dat een huurcontract voor een zelfstandige woonruimte alleen voor onbepaalde tijd kan worden afgesloten. Volgens het wetsvoorstel mag er onder specifieke voorwaarden toch een tijdelijk contract worden overeengekomen wanneer gaat om:

het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder;

doelgroepencontracten van vijf jaar op basis van specifieke categorieën voor dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld: voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten;

verhuringen naar hun aard van korte duur, zoals vakantieverhuur;

verhuur ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand;

Tijdens het debat zijn er verdere uitzonderingen besproken, waaronder voor private verhuurders die een woning aanhouden voor toekomstig gebruik door hun kinderen of ouders en voor speciale groepen zoals mensen die noodopvang nodig hebben. Het is nog niet zeker welke uitzonderingen er exact gaan gelden. Dat zal in de loop van de verdere parlementaire behandeling duidelijk worden. De Kamer is het er in ieder geval over eens dat huur voor onbepaalde tijd weer regel moet worden.

Het contracteren voor een maximale termijn van vijf (5) jaar bij onzelfstandige woonruimten blijft overigens wél mogelijk.[2]

(iii) Overgangsperiode en handhaving

Bij inwerkingtreding van de wet zal deze direct (!) van toepassing zijn op alle huurovereenkomsten die vanaf dat moment worden afgesloten. Voor huurovereenkomsten die daarvóór zijn gesloten blijft de oude (huidige) wetgeving met betrekking tot de tijdelijke duur van twee (2) jaar nog wel gelden. Maar bij een volgende verhuring zal een tijdelijk contract niet meer mogelijk zijn, zodat de tijdelijke contracten na verloop van twee jaar vanzelf zullen uitsterven.

Als het wetsvoorstel wordt aangenomen, zal in het Burgerlijk Wetboek worden opgenomen dat (in principe) alleen nog huurcontracten voor onbepaalde tijd mogen worden aangegaan. Deze regel is van dwingend recht, zodat verhuurder en huurder daarvan niet kunnen afwijken. Doen partijen dit wel, bijvoorbeeld door toch een bepaalde tijd overeen te komen, dan is dat deel van de overeenkomst niet van toepassing (nietig) en zal een rechter geen rekening houden met de afspraak dat het huurcontract voor bepaalde tijd geldt.

(iv) Gevolgen voor de huur- en vastgoedmarkt

Hoewel de plannen volgens de indieners van het wetsvoorstel bedoeld zijn om de positie van huurders te verstevigen, is het allerminst zeker of invoering van het wetsvoorstel ook in de praktijk positief zal uitpakken.

Bekend is dat veel verhuurders hun woningen alleen op tijdelijke basis willen verhuren en deze van de markt zullen halen (bijvoorbeeld door verkoop) indien het wetsvoorstel wordt aangenomen. Hierdoor zal het aantal woningen dat beschikbaar is voor verhuur afnemen, onder meer omdat bij verkoop een deel ervan gekocht zal worden ten behoeve van eigen bewoning. Ook is de regelgeving waarschijnlijk slecht nieuws voor nieuwkomers op de woningmarkt; de kans dat zij hun wooncarrière kunnen beginnen door enkele jaren op basis van tijdelijke contracten te huren alvorens door te stromen naar de reguliere verhuur of een koopwoning neemt door de het voorstel af. Een andere groep die door de plannen getroffen zal worden is de groep van personen die snel tijdelijke woonruimte nodig heeft, bijvoorbeeld door een scheiding.

Welke impact de wet daadwerkelijk heeft zal moeten worden afgewacht. Het wetsvoorstel voorziet in een evaluatiemoment. Binnen vijf (5) jaar nadat de wet in werking is getreden zal de minister moeten evalueren hoe de wetgeving heeft uitgepakt.

Conclusie

De kans is groot dat de ‘Wet vaste huurcontracten’ binnenkort door de Tweede Kamer zal worden aangenomen en dat het tijdperk waarin tijdelijke huurcontracten mogelijk zijn tot een einde komt. Daarvoor is echter nodig dat ook de Eerste Kamer met het voorstel instemt. Gelet op de samenstelling van de Eerste Kamer lijkt dat waarschijnlijk.

[1] Artikel 7:271 lid 1 sub a BW.

[2] Artikel 7:271 lid 1 sub b BW.
13 april 2023