De Wet Vaste Huurcontracten maakt huurcontracten voor onbepaalde tijd weer tot norm
17 mei 2023, door Frank Barneveld, Dirk van den Berg en Helma Sengers
Vlak voor de stemming in de Tweede Kamer op 18 april 2023 over de initiatiefwet vaste huurcontracten van Kamerleden Nijboer (PvdA) en Grinwis (CU) kwamen Kamerleden De Groot (VVD) en Geurts (CDA) met onverwachte amendementen op het voorstel. De wet is op 11 mei 2023 opnieuw besproken in een plenair debat in de Tweede Kamer en later dan gepland in stemming gebracht. Op 16 mei 2023 is de initiatiefwet aangenomen in de Tweede Kamer met enerzijds meer specifieke uitzonderingen en anderzijds een bredere beperking van tijdelijke contracten.
Bij de vorige stemming waren slechts zelfstandige woonruimten onderdeel van het wetsvoorstel, maar op 16 mei 2023 kon er een Kamermeerderheid worden gevonden om daaraan onzelfstandige woonruimten toe te voegen. In dit blog praten wij je bij over het wetsvoorstel, de recente wijzigingen en wat het voor jou als verhuurder zou kunnen betekenen. Wij staan stil bij (i) de aanleiding van het wetsvoorstel, (ii) de beoogde uitzonderingen, (iii) de overgangsperiode en (iv) de mogelijke gevolgen voor de vastgoedmarkt.
(i) Wetsvoorstel vaste huurcontracten en de aanleiding daartoe
Het initiatiefwetsvoorstel vaste huurcontracten houdt in dat de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten af te sluiten die automatisch eindigen na het verloop van de bepaalde duur voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woningen komt te vervallen. Momenteel kunnen huurders en verhuurders nog tijdelijke huurovereenkomsten met elkaar aangaan voor de duur van maximaal twee (2) jaar voor zelfstandige woonruimte en vijf (5) jaar voor onzelfstandige woonruimte.[1] Deze tijdelijke huurovereenkomsten hoeven niet te worden opgezegd, en eindigen van rechtswege als de verhuurder de huurder binnen het voorgeschreven tijdvak bericht dat de huurovereenkomst zal eindigen.
De Tweede Kamer heeft, zoals gezegd, gisteren het wetsvoorstel aangenomen. De verwachting is dat het voorstel ook zal worden aangenomen in de Eerste Kamer.
Door het aannemen van het wetsvoorstel zal een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer ‘de norm’ worden. Tijdelijke contracten werden steeds vaker afgesloten en zorgden volgens de initiatiefnemers voor onzekere situaties voor huurders en te hoog vastgestelde huurprijzen. Wanneer het voorstel daadwerkelijk wet wordt kunnen woningen en kamers in beginsel alleen nog voor onbepaalde duur (lees: zonder vaste einddatum) worden verhuurd en kan niet meer worden afgesproken dat het huurcontract automatisch eindigt.
(ii) De beoogde uitzonderingen
Volgens het aangenomen wetsvoorstel mag er onder specifieke voorwaarden toch een tijdelijk contract worden overeengekomen dat bij een tijdige mededeling van de verhuurder van rechtswege eindigt wanneer het gaat om bij AMVB aan te wijzen categorieën waarbij gedacht kan worden aan:
- (buitenlandse) huurders die voor studie en werk tijdelijk in een andere gemeente gaan werken of studeren;
- huurders die wegens sloop of renovatie hun woning moeten verlaten en een tijdelijke woning moeten betrekken;
- huurders uit de maatschappelijke opvang die in een sociale noodsituatie behoefte hebben aan een tijdelijke woonruimte of huurders met een tweede of laatste kans-huurovereenkomst.
Gehandhaafd blijven de opzeggingsgronden gebaseerd op dringend eigen gebruik (de huurovereenkomst eindigt dan dus niet van rechtswege maar er moet worden opgezegd en indien de huurder niet in de opzegging toestemt moet de rechter de overeenkomst beëindigen) bij:
- het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule);
- doelgroepencontracten van vijf jaar op basis van specifieke categorieën voor dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld: voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten;
- latere bewoning van een eerstegraads familielid (kinderen of ouders)
Er komt een nieuwe opzeggrond bij voor partners die gaan samenwonen en – tijdens een proefperiode –hun woning willen verhuren. Zij kunnen bij het mislukken van de samenwoning een beroep doen op dringend eigen gebruik en bij het wel succesvol zijn van de samenwoning de huurovereenkomst beëindigen om de woning vrij van huur te kunnen verkopen. Zij moeten daarvoor wel trouwen of een geregistreerd partnerschap aangaan en zij kunnen deze grond maar één keer gebruiken, bovendien niet later dan twee jaar na ingang van de huurovereenkomst.
Verder blijven er tijdelijke contracten bestaan voor verhuringen die naar hun aard van korte duur zijn, zoals vakantieverhuur en woningen die worden verhuurd krachtens de Leegstandwet.
Er zijn dus enkele uitzonderingen, maar huurcontracten zullen voortaan in beginsel voor onbepaalde tijd worden gesloten.
(iii) Overgangsperiode en handhaving
Bij inwerkingtreding van de wet zal deze direct (!) van toepassing zijn op alle huurovereenkomsten die vanaf dat moment worden afgesloten. Voor huurovereenkomsten die daarvóór zijn gesloten blijft de oude (huidige) wetgeving met betrekking tot de tijdelijke duur van twee (2) of vijf (5) jaar nog wel gelden. Bij een volgende verhuring zal een tijdelijk contract echter niet meer mogelijk zijn, zodat de tijdelijke contracten na verloop van twee jaar vanzelf zullen uitsterven (voor onzelfstandige woonruimte na vijf jaar).
De mogelijkheid om huurcontracten te sluiten die automatisch eindigen komt dus voor een groot deel te vervallen. Deze regels zijn van dwingend recht, zodat verhuurder en huurder daarvan niet kunnen afwijken. Doen partijen dit – buiten de toegelaten uitzonderingen – wel, bijvoorbeeld door toch af te spreken dat de huurovereenkomst automatisch eindigt als een bepaalde periode is verstreken, dan is dat deel van de overeenkomst niet van toepassing (nietig) en zal een rechter geen rekening houden met de afspraak dat het huurcontract automatisch eindigt.
(iv) Gevolgen voor de huur- en vastgoedmarkt
Hoewel het doel van het wetsvoorstel is om de positie van huurders te versterken, blijft het onzeker of de praktische gevolgen daadwerkelijk positief zullen zijn. Het is algemeen bekend dat veel verhuurders ervoor kiezen om hun woningen alleen op tijdelijke basis te verhuren en deze van de markt halen (bijvoorbeeld door verkoop) als het voorstel daadwerkelijk wet wordt. Dit zal resulteren in een afname van het aantal beschikbare huurwoningen, aangezien een deel van deze woningen wordt gekocht voor eigen bewoning bij verkoop. Bovendien zal de voorgestelde regelgeving waarschijnlijk negatieve gevolgen hebben voor nieuwkomers op de woningmarkt, omdat de mogelijkheid om enkele jaren op basis van tijdelijke contracten te huren voordat ze doorstromen naar reguliere verhuur of een koopwoning, wordt beperkt. Ook ten aanzien van studenten die vaak in een onzelfstandige huurwoning wonen is het maar de vraag of er wel voldoende kamers en huizen beschikbaar zullen zijn, aangezien de doorloop naar alle waarschijnlijkheid een stuk minder zal zijn. Een andere groep die nadelige gevolgen zal ondervinden door deze plannen, is de groep mensen die dringend behoefte heeft aan tijdelijke woonruimte, zoals bijvoorbeeld na een scheiding.
Het is afwachten welke daadwerkelijke impact de wet zal hebben. In het wetsvoorstel is een evaluatiemoment opgenomen. Binnen vijf jaar nadat de wet in werking is getreden, zal de minister moeten beoordelen hoe de wetgeving heeft uitgepakt.
Conclusie
Doordat de ‘Wet vaste huurcontracten’ door de Tweede Kamer is aangenomen is het tijdperk waarin tijdelijke huurcontracten die automatisch eindigen tot een einde gekomen, op de hierboven genoemde uitzonderingen na. Het enige dat daaraan in de weg zou kunnen staan is een veto van de Eerste Kamer. Gelet op de samenstelling daarvan zal dat waarschijnlijk niet gebeuren.
[1] Artikel 7:271 lid 1 sub a BW & artikel 7:271 lid 1 sub b BW.
