act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Categorie: dubbel artikel

De Wet Vaste Huurcontracten maakt huurcontracten voor onbepaalde tijd weer de norm
De Wet Vaste Huurcontracten maakt huurcontracten voor onbepaalde tijd weer tot norm.

17 mei 2023, door Frank Barneveld, Dirk van den Berg en Helma Sengers

Eerder – op 13 april jl. – schreven act legal over de behandeling van de initiatiefwet vaste huurcontracten van Kamerleden Nijboer (PvdA) en Grinwis (CU). Vlak voor de stemming in de Tweede Kamer kwamen Kamerleden De Groot (VVD) en Geurts (CDA) met onverwachte amendementen op het voorstel waardoor de wet opnieuw op 11 mei 2023 in een plenair debat in de Tweede Kamer is besproken en deze later dan gepland in stemmig is gebracht. Gisteren (16 mei 2023) is de initiatiefwet aangenomen in de Tweede Kamer met enerzijds meer specifieke uitzonderingen en anderzijds een bredere beperking van tijdelijke contracten. Bij de vorige stemming waren slechts zelfstandige woonruimten onderdeel van het wetsvoorstel, maar gisteren kon er een Kamermeerderheid worden gevonden om daaraan onzelfstandige woonruimten toe te voegen. In dit blog praten wij u bij over het wetsvoorstel, de recente wijzigingen en wat het voor u als verhuurder zou kunnen betekenen. Wij staan stil bij (i) de aanleiding van het wetsvoorstel, (ii) de beoogde uitzonderingen, (iii) de overgangsperiode en (iv) de mogelijke gevolgen voor de vastgoedmarkt.

(i) Wetsvoorstel vaste huurcontracten en de aanleiding daartoe

Het initiatiefwetsvoorstel vaste huurcontracten houdt in dat de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten af te sluiten die automatisch eindigen na het verloop van de bepaalde duur voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woningen komt te vervallen. Momenteel kunnen huurders en verhuurders nog tijdelijke huurovereenkomsten met elkaar aangaan voor de duur van maximaal twee (2) jaar voor zelfstandige woonruimte en vijf (5) jaar voor onzelfstandige woonruimte.[1] Deze tijdelijke huurovereenkomsten hoeven niet te worden opgezegd, en eindigen van rechtswege als de verhuurder de huurder binnen het voorgeschreven tijdvak bericht dat de huurovereenkomst zal eindigen.

De Tweede Kamer heeft, zoals gezegd, gisteren het wetsvoorstel aangenomen. De verwachting is dat het voorstel ook zal worden aangenomen in de Eerste Kamer.

Door het aannemen van het wetsvoorstel zal een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer ‘de norm’ worden. Tijdelijke contracten werden steeds vaker afgesloten en zorgden volgens de initiatiefnemers voor onzekere situaties voor huurders en te hoog vastgestelde huurprijzen. Wanneer het voorstel daadwerkelijk wet wordt kunnen woningen en kamers in beginsel alleen nog voor onbepaalde duur (lees: zonder vaste einddatum) worden verhuurd en kan niet meer worden afgesproken dat het huurcontract automatisch eindigt.

(ii) De beoogde uitzonderingen

Volgens het aangenomen wetsvoorstel mag er onder specifieke voorwaarden toch een tijdelijk contract worden overeengekomen dat bij een tijdige mededeling van de verhuurder van rechtswege eindigt wanneer gaat om bij AMVB aan te wijzen categorieën waarbij gedacht kan worden aan:

(buitenlandse) huurders die voor studie en werk tijdelijk in een andere gemeente gaan werken of studeren;

huurders die wegens sloop of renovatie hun woning moeten verlaten en een tijdelijke woning moeten betrekken;

huurders uit de maatschappelijke opvang die in een sociale noodsituatie behoefte hebben aan een tijdelijke woonruimte of huurders met een tweede of laatste kans-huurovereenkomst.

Gehandhaafd blijven de opzeggingsgronden gebaseerd op dringend eigen gebruik (de huurovereenkomst eindigt dan dus niet van rechtswege maar er moet worden opgezegd en indien de huurder niet in de opzegging toestemt moet de rechter de overeenkomst beëindigen) bij

het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule);

doelgroepencontracten van vijf jaar op basis van specifieke categorieën voor dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld: voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten;

latere bewoning van een eerstegraads familielid (kinderen of ouders)

Er komt een nieuwe opzeggrond bij voor partners die gaan samenwonen en – tijdens een proefperiode –hun woning willen verhuren. Zij kunnen bij het mislukken van de samenwoning een beroep doen op dringend eigen gebruik, en bij het wel succesvol zijn van de samenwoning de huurovereenkomst beëindigen om de woning vrij van huur te kunnen verkopen. Zij moeten daarvoor wel trouwen of een geregistreerd partnerschap aangaan en zij kunnen deze grond kan maar één keer gebruiken, bovendien niet later dan twee jaar na ingang van de huurovereenkomst.

Verder blijven er tijdelijke contracten bestaan voor verhuringen die naar hun aard van korte duur zijn, zoals vakantieverhuur en woningen die worden verhuurd krachtens de Leegstandwet.

Er zijn dus enkele uitzonderingen, maar huurcontracten zullen voortaan in beginsel voor onbepaalde tijd worden gesloten.

(iii) Overgangsperiode en handhaving

Bij inwerkingtreding van de wet zal deze direct (!) van toepassing zijn op alle huurovereenkomsten die vanaf dat moment worden afgesloten. Voor huurovereenkomsten die daarvóór zijn gesloten blijft de oude (huidige) wetgeving met betrekking tot de tijdelijke duur van twee (2) of vijf (5) jaar nog wel gelden. Bij een volgende verhuring zal een tijdelijk contract echter niet meer mogelijk zijn, zodat de tijdelijke contracten na verloop van twee jaar vanzelf zullen uitsterven (voor onzelfstandige woonruimte na vijf jaar).

De mogelijkheid om huurcontracten te sluiten die automatisch eindigen komt dus voor een groot deel te vervallen. Deze regels zijn van dwingend recht, zodat verhuurder en huurder daarvan niet kunnen afwijken. Doen partijen dit – buiten de toegelaten uitzonderingen – wel, bijvoorbeeld door toch af te spreken dat de huurovereenkomst automatisch eindigt als een bepaalde periode is verstreken, dan is dat deel van de overeenkomst niet van toepassing (nietig) en zal een rechter geen rekening houden met de afspraak dat het huurcontract automatisch eindigt.

(iv) Gevolgen voor de huur- en vastgoedmarkt

Hoewel het doel van het wetsvoorstel is om de positie van huurders te versterken, blijft het onzeker of de praktische gevolgen daadwerkelijk positief zullen zijn. Het is algemeen bekend dat veel verhuurders ervoor kiezen om hun woningen alleen op tijdelijke basis te verhuren en deze van de markt halen (bijvoorbeeld door verkoop) als het voorstel daadwerkelijk wet wordt. Dit zal resulteren in een afname van het aantal beschikbare huurwoningen, aangezien een deel van deze woningen wordt gekocht voor eigen bewoning bij verkoop. Bovendien zal de voorgestelde regelgeving waarschijnlijk negatieve gevolgen hebben voor nieuwkomers op de woningmarkt, omdat de mogelijkheid om enkele jaren op basis van tijdelijke contracten te huren voordat ze doorstromen naar reguliere verhuur of een koopwoning, wordt beperkt. Ook ten aanzien van studenten die vaak in een onzelfstandige huurwoning wonen is het maar de vraag of er wel voldoende kamers en huizen beschikbaar zullen zijn aangezien de doorloop, naar alle waarschijnlijkheid een stuk minder zal zijn. Een andere groep die nadelige gevolgen zal ondervinden door deze plannen, is de groep mensen die dringend behoefte heeft aan tijdelijke woonruimte, zoals bijvoorbeeld na een scheiding.

Het is afwachten welke daadwerkelijke impact de wet zal hebben. In het wetsvoorstel is een evaluatiemoment opgenomen. Binnen vijf (5) jaar nadat de wet in werking is getreden, zal de minister moeten beoordelen hoe de wetgeving heeft uitgepakt.

Conclusie

Doordat de ‘Wet vaste huurcontracten’ door de Tweede Kamer is aangenomen is het tijdperk waarin tijdelijke huurcontracten die automatisch eindigen tot een einde gekomen, op de hierboven genoemde uitzonderingen na. Het enige dat daaraan in de weg zou kunnen staan is een veto van de Eerste Kamer. Gelet op de samenstelling daarvan zal dat waarschijnlijk niet gebeuren.

[1] Artikel 7:271 lid 1 sub a BW & artikel 7:271 lid 1 sub b BW.
17 mei 2023
Is het einde van de tijdelijke huurcontracten nabij?
Is het einde van de tijdelijke huurcontracten nabij?

13 april 2023, door Helma Sengers en Frank Barneveld

Wetsvoorstel vaste huurcontracten

Op 11 april 2023 is het initiatiefwetsvoorstel vaste huurcontracten in de Tweede Kamer behandeld. Het voorstel houdt in dat de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woningen af te sluiten komt te vervallen. Momenteel kunnen huurders en verhuurders nog tijdelijke huurovereenkomsten met elkaar aangaan voor de duur van maximaal twee (2) jaar.[1]

Wat betekent de wet voor de huidige huurcontracten en voor verhuurders?

In deze blog willen wij u meer vertellen over het wetsvoorstel en wat het voor u als verhuurder zou kunnen betekenen. Wij staan stil bij (i) de aanleiding voor het wetsvoorstel, (ii) de beoogde uitzonderingen, (iii) de overgangsperiode en (iv) de mogelijke gevolgen voor de vastgoedmarkt.

(i) De aanleiding voor het wetsvoorstel

Volgens de initiatiefnemers van het wetsvoorstel, Nijboer (PvdA) en Grinwis (CU), moet een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer ‘de norm’ worden. Tijdelijke contracten zorgen volgens hen op dit moment voor onzekere situaties voor huurders en te hoog vastgestelde huurprijzen. Doel van het voorstel is dus dat zelfstandige woningen alleen nog voor onbepaalde duur kunnen worden verhuurd.

Hoewel de wet nog niet door de Tweede Kamer is aangenomen lijkt het erop dat er voldoende steun is voor het wetsvoorstel. Aanstaande dinsdag (18 april 2023) wordt hierover gestemd.

(ii) De beoogde uitzonderingen

In het wetsvoorstel en tijdens de parlementaire behandeling wordt een aantal uitzonderingen genoemd op de voorgestelde hoofdregel dat een huurcontract voor een zelfstandige woonruimte alleen voor onbepaalde tijd kan worden afgesloten. Volgens het wetsvoorstel mag er onder specifieke voorwaarden toch een tijdelijk contract worden overeengekomen wanneer gaat om:

het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder;

doelgroepencontracten van vijf jaar op basis van specifieke categorieën voor dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld: voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten;

verhuringen naar hun aard van korte duur, zoals vakantieverhuur;

verhuur ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand;

Tijdens het debat zijn er verdere uitzonderingen besproken, waaronder voor private verhuurders die een woning aanhouden voor toekomstig gebruik door hun kinderen of ouders en voor speciale groepen zoals mensen die noodopvang nodig hebben. Het is nog niet zeker welke uitzonderingen er exact gaan gelden. Dat zal in de loop van de verdere parlementaire behandeling duidelijk worden. De Kamer is het er in ieder geval over eens dat huur voor onbepaalde tijd weer regel moet worden.

Het contracteren voor een maximale termijn van vijf (5) jaar bij onzelfstandige woonruimten blijft overigens wél mogelijk.[2]

(iii) Overgangsperiode en handhaving

Bij inwerkingtreding van de wet zal deze direct (!) van toepassing zijn op alle huurovereenkomsten die vanaf dat moment worden afgesloten. Voor huurovereenkomsten die daarvóór zijn gesloten blijft de oude (huidige) wetgeving met betrekking tot de tijdelijke duur van twee (2) jaar nog wel gelden. Maar bij een volgende verhuring zal een tijdelijk contract niet meer mogelijk zijn, zodat de tijdelijke contracten na verloop van twee jaar vanzelf zullen uitsterven.

Als het wetsvoorstel wordt aangenomen, zal in het Burgerlijk Wetboek worden opgenomen dat (in principe) alleen nog huurcontracten voor onbepaalde tijd mogen worden aangegaan. Deze regel is van dwingend recht, zodat verhuurder en huurder daarvan niet kunnen afwijken. Doen partijen dit wel, bijvoorbeeld door toch een bepaalde tijd overeen te komen, dan is dat deel van de overeenkomst niet van toepassing (nietig) en zal een rechter geen rekening houden met de afspraak dat het huurcontract voor bepaalde tijd geldt.

(iv) Gevolgen voor de huur- en vastgoedmarkt

Hoewel de plannen volgens de indieners van het wetsvoorstel bedoeld zijn om de positie van huurders te verstevigen, is het allerminst zeker of invoering van het wetsvoorstel ook in de praktijk positief zal uitpakken.

Bekend is dat veel verhuurders hun woningen alleen op tijdelijke basis willen verhuren en deze van de markt zullen halen (bijvoorbeeld door verkoop) indien het wetsvoorstel wordt aangenomen. Hierdoor zal het aantal woningen dat beschikbaar is voor verhuur afnemen, onder meer omdat bij verkoop een deel ervan gekocht zal worden ten behoeve van eigen bewoning. Ook is de regelgeving waarschijnlijk slecht nieuws voor nieuwkomers op de woningmarkt; de kans dat zij hun wooncarrière kunnen beginnen door enkele jaren op basis van tijdelijke contracten te huren alvorens door te stromen naar de reguliere verhuur of een koopwoning neemt door de het voorstel af. Een andere groep die door de plannen getroffen zal worden is de groep van personen die snel tijdelijke woonruimte nodig heeft, bijvoorbeeld door een scheiding.

Welke impact de wet daadwerkelijk heeft zal moeten worden afgewacht. Het wetsvoorstel voorziet in een evaluatiemoment. Binnen vijf (5) jaar nadat de wet in werking is getreden zal de minister moeten evalueren hoe de wetgeving heeft uitgepakt.

Conclusie

De kans is groot dat de ‘Wet vaste huurcontracten’ binnenkort door de Tweede Kamer zal worden aangenomen en dat het tijdperk waarin tijdelijke huurcontracten mogelijk zijn tot een einde komt. Daarvoor is echter nodig dat ook de Eerste Kamer met het voorstel instemt. Gelet op de samenstelling van de Eerste Kamer lijkt dat waarschijnlijk.

[1] Artikel 7:271 lid 1 sub a BW.

[2] Artikel 7:271 lid 1 sub b BW.
13 april 2023
Nieuwe klokkenluiderswetgeving: wat is er veranderd?
Nieuwe klokkenluiderswetgeving: wat is er veranderd?

5 april 2023, door Lize van de Werken en Eva Bokslag

Werkgevers opgelet: op 18 februari 2023 is de Wet bescherming klokkenluiders (“Wbk”) in werking getreden. Deze nieuwe wet is een implementatie van de Europese Klokkenluidersrichtlijn en heeft de sinds 2016 bestaande Wet huis voor klokkenluiders vervangen. De Wbk geeft klokkenluiders meer mogelijkheden om misstanden in een onderneming te melden en omvat nieuwe, meer beschermende maatregelen voor deze melders.

De Wbk is van toepassing op werkgevers die minimaal 50 werknemers in dienst hebben. Voor veel werkgevers in de hospitality sector brengt de Wbk dus (nieuwe) verplichtingen met zich mee. Zij zullen een interne meldprocedure moeten opstellen of aanpassen in lijn met de Wbk.

In deze bijdrage worden de belangrijkste wijzigingen uit de Wbk op een rij gezet en worden de voor werkgevers praktische gevolgen van de nieuwe wet toegelicht.

Doel Wbk

Het doel van de Wbk is om klokkenluiders beter te beschermen. Hiermee wordt getracht bij te dragen aan meer integriteit op de werkvloer, een veiliger werk- en meldklimaat en het oplossen van maatschappelijke misstanden. Een klokkenluider is iemand die, al dan niet anoniem, misstanden binnen een bedrijf of organisatie aan de kaak stelt of openbaar maakt.

Wie kan melden?

De Wbk heeft het toepassingsbereik van de klokkenluiderswetgeving sterk uitgebreid. Zo merkt de Wbk een grotere groep personen als ‘melder’ aan. Waar voorheen alleen reguliere werknemers een beschermde melding van een misstand konden doen, kan onder de Wbk iedereen die een werkrelatie heeft met de organisatie waarover de melding gaat een beschermde melding doen. Onder een werkrelatie vallen naast werknemers ook vrijwilligers, zzp’ers, stagiairs, uitzendkrachten en leveranciers. Het is overigens niet verplicht dat de werkrelatie bestaat op het moment dat de melding wordt gedaan. Er kan ook een melding worden gedaan naar aanleiding van informatie die is verkregen in een potentiële werkrelatie (zoals een sollicitatieprocedure) of in een al beëindigde werkrelatie.

Waarover kan worden gemeld?

Een klokkenluider kan op grond van de Wbk een melding doen indien sprake is van een vermoeden van een misstand. De definitie van het begrip ‘misstand ’is door de Wbk uitgebreid. De Wbk kwalificeert een misstand als (i) een inbreuk op een verordening of een richtlijn van de Europese Unie, of (ii) een situatie waarbij het maatschappelijk belang in het geding is.

Bij de eerste categorie, schending van het Unierecht, gaat het om specifieke gebieden van het Unierecht waar krachtigere handhaving nodig is. Denk bijvoorbeeld aan Unierecht op het gebied van consumentenbescherming, gegevensbescherming en witwaspraktijken.

Bij de tweede categorie, een situatie waarbij het maatschappelijk belang in het geding is, kan het ten eerste gaan om een (gevaar) voor schending van een wettelijk voorschrift of van interne regels van een werkgever met een wettelijke basis. Hieronder vallen ter verduidelijking ook toepasselijke cao’s, interne gedragsregels of bedrijfsvoorschriften van de werkgever. De categorie ziet daarnaast op onbehoorlijk handelen dat een gevaar vormt voor de volksgezondheid, de veiligheid van personen, aantasting van het milieu of voor het goed functioneren van de openbare dienst of een onderneming. Denk hierbij aan ernstige schendingen van integriteit, zoals fraude en corruptie, met een groot maatschappelijk belang. Indien enkel persoonlijke belangen in het geding zijn, is geen sprake van een maatschappelijk belang. Er moet dus sprake zijn van een situatie die uitstijgt boven individuele kwesties of persoonlijke belangen en/of conflicten.

Voor beide categorieën geldt dat slechts vereist is dat een melding gaat over een vermoeden van een misstand. Het gaat er niet om dat een melder harde bewijzen aandraagt die zijn melding ondersteunen. De melding dient natuurlijk wel betrouwbaar te zijn. De melder dient daarom redelijke gronden te hebben om aan te nemen dat de gemelde informatie op het moment van de melding juist was.

Interne en externe meldprocedures

Meldingen op grond van de Wbk kunnen zowel intern als extern worden gedaan. Voor meldingen binnen de organisatie dienen werkgevers een interne meldprocedure voorhanden te hebben. Hoewel deze verplichting ook al gold op grond van de oude Wet huis voor klokkenluiders, stelt de Wbk strengere eisen aan de interne meldregeling. Zo dient in de interne meldregeling te worden vastgelegd:

dat de melder binnen 7 dagen een ontvangstbevestiging van de melding dient te krijgen;

dat de werkgever de melder binnen maximaal 3 maanden dient te informeren over de beoordeling van de melding en de eventuele opvolging van de melding;

via welke onafhankelijke functionaris(sen) binnen de onderneming een melder anoniem kan melden.

Daarnaast geldt een registratieplicht voor de werkgever, op grond waarvan de werkgever de interne melding dient te registreren.

Een melding kan ook extern worden gedaan bij een daartoe bevoegde autoriteit. De Wbk heeft hiervoor naast het Huis voor Klokkenluiders ook andere, meer branche specifieke, autoriteiten aangewezen. Dit betreffen bijvoorbeeld de Autoriteit Consument & Markt en de Inspectie Gezondheidszorg en Jeugd.

Een belangrijke wijziging in de Wbk is dat een klokkenluider niet langer verplicht is om een misstand eerst intern te melden. Een misstand mag op grond van de Wbk direct extern worden gemeld. Het (wenselijke) uitgangspunt blijft echter wel dat een melding eerst intern wordt gedaan.

Indien een onderneming onderdeel is van (internationale) groep, is het voldoende om één centrale meldprocedure te hanteren. Iedere dochtermaatschappij met 50 werknemers of meer dient wel een eigen meld- en onderzoekspunt in te richten.

Bescherming voor de klokkenluider

Als een melding op een juiste manier is gedaan, mag een werkgever de melder niet benadelen omdat hij een melding heeft gedaan. Er geldt dus een benadelingsverbod. Onder dit benadelingsverbod valt elke vorm van benadeling. Denk hierbij aan ingrijpende maatregelen als schorsing en ontslag, maar ook aan minder vergaande maatregelen zoals intimidatie en pesterijen, het onthouden van een promotie en overplaatsing naar een andere vestiging. Ook een dreiging met en een poging tot benadeling vallen onder het benadelingsverbod.

Belangrijk is bovendien dat het benadelingsverbod niet alleen geldt voor de melder zelf, maar ook ten aanzien van personen die de melder hebben bijgestaan, zoals een betrokken collega of een vertrouwenspersoon.

Aan de slag met de Wbk

Zoals vermeld is de Wbk op 18 februari 2023 in werking getreden. Werkgevers met minimaal 250 werknemers dienen nu al aan de Wbk te voldoen. Werkgevers met 50 tot 250 werknemers hebben nog tot 17 december 2023 om hun interne procedures voor meldingen van misstanden in lijn te brengen met de nieuwe wet.

Werkgevers dienen zich hierbij te realiseren dat zij de ondernemingsraad of personeelsvertegenwoordiging dienen te betrekken in het proces tot vaststelling of aanpassing van een interne meldregeling. Hun instemming is vereist bij het invoeren van een dergelijke regeling.

Het is tot slot van belang dat de Wbk werkgevers een informatieplicht oplegt. Deze informatieplicht houdt in dat werkgevers hun werknemers op schriftelijke of elektronische wijze moeten voorzien van informatie over de interne meldprocedure, de wijze waarop een vermoeden extern kan worden gemeld en de rechtsbescherming die een werknemer toekomt in het geval van een melding. Van belang is dat de informatie duidelijk en gemakkelijk toegankelijk is. Zo kan de informatie bijvoorbeeld worden geplaatst op het intranet.

Kortom: werk aan de winkel!
11 april 2023
Inflatiegekoppelde indexatie onredelijk?

Inflatiegekoppelde indexatie onredelijk?

7 maart 2023 door Frédérique Sarneel en Asmara Kalter

We zijn nog maar net bekomen van de discussies over coronahuurkorting of er dient zich al weer een nieuwe huurprijsdiscussie aan: inflatiegekoppelde indexatie. Volgens veel huurders onredelijk, volgens verhuurders simpelweg een door de huurder na te komen contractafspraak. Hoe zit dit juridisch?

Achtergrond discussie

Als gevolg van onder meer de oorlog in Oekraïne en de nasleep van coronamaatregelen stegen het afgelopen jaar de energieprijzen tot recordhoogte. Mede hierdoor ontstond in Nederland een recordinflatie. Deze inflatie kan grote consequenties hebben voor de huurprijs van verhuurde kantoor- en bedrijfsruimten. Bij de verhuur van commerciële ruimten wordt namelijk vaak gebruikt van modelhuurovereenkomsten en bijbehorende algemene bepalingen, zoals het ROZ-model, waarin indexeringsclausules voor de huurprijs zijn opgenomen. Deze indexeringsclausules zijn vaak zo vormgegeven dat een verhuurder het recht heeft een jaarlijkse huurverhoging toe te passen met het prijsindexcijfer (CPI) van het CBS dat ligt vier maanden voor de ingangsdatum van de huurverhoging. De CPI geeft de prijsontwikkeling van goederen en diensten weer en wordt aldus gebruikt om de inflatie te meten.

Bij huurovereenkomsten met zo’n indexeringsclausule waar de huurprijs per 1 januari 2023 zou kunnen worden geïndexeerd, zou dit dan ook tot een verhoging van maar liefst 14,5 % kunnen leiden (de CPI van vier maanden daarvoor, over september 2022, was namelijk 14,5 %).

Veel commerciële huurders vragen zich af of zo’n verhoging wel van hen gevraagd kan worden. Vooral winkeliers en horecabedrijven die al te lijden hebben onder de inflatie, koopkrachtdaling en de gestegen energieprijzen, willen of kunnen de grote huurprijsstijging niet betalen.

Contractsvrijheid en redelijkheid en billijkheid

Uitgangspunt van ons contractenrecht is dat partijen gebonden zijn aan wat ze zijn overeengekomen. Zoals wij hiervoor al aangaven, bevat het merendeel van de huurovereenkomsten een indexeringsclausule, waarbij de huurprijs automatisch (“van rechtswege”) wordt verhoogd met in feite de inflatie. Ook als dat een huurprijsstijging betekent van bijvoorbeeld 14,5 %. Dat is immers de contractafspraak.

Contractsvrijheid is niet onbegrensd. Een contractuele bepaling kan in uitzonderingsgevallen buiten werking worden gesteld. Dat is bijvoorbeeld het geval als in die specifieke situatie, gegeven alle omstandigheden van het geval, toepassing van de contractsbepaling “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar” zou zijn.

Van zo’n uitzondering is slechts zelden sprake. Rechters moeten zeer terughoudend omgaan met de mogelijkheid om een contractuele bepaling buiten werking te stellen. Afspraak is immers afspraak. Dat geldt nog meer als sprake is van professionele partijen.

De vraag is dan ook of het hanteren van de CPI-index waarbij de huurder een huurprijsstijging van (bijvoorbeeld) 14,5% voor zijn kiezen krijgt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

INRetail: dubbel betalen voor energieprijsstijging

Brancheorganisatie INRetail vindt van wel. Zij is namens retailers al enige tijd bezig om via de politiek de huurprijsstijging voor winkeliers te laten maximeren. INRetail is van mening dat de verhuurder minder of geen last heeft gehad van de energieprijsstijging in relatie tot het gehuurde, terwijl retailers de klappen van de energieprijsstijging dubbel vangen. Zij betalen de energiekosten voor het gehuurde immers al zelf, en zouden dan nogmaals voor de gevolgen van de energiekostenstijging opdraaien doordat de huur wordt geïndexeerd met de CPI waarin de stijging van energieprijzen al is verdisconteerd. Als de energieprijs niet zou zijn meegewogen bij de CPI, dan zou dat volgens INRetail het afgelopen jaar in sommige maanden meer dan de helft van het inflatiepercentage hebben gescheeld, zie onderaan het artikel de verwijzing.

INretail heeft een modelbrief gemaakt die retailers kunnen gebruiken om de verhuurder aan te schrijven om zo een lagere indexering te bereiken. In die brief wordt gevraagd om toepassing van een indexcijfer waarbij de energieprijzen buiten beschouwing worden gelaten.

Het CBS heeft daarnaast aangekondigd vanaf medio 2023 een andere methode te willen gaan gebruiken voor het meten van energieprijzen van consumenten, omdat het mogelijk niet de daadwerkelijke inflatie weergeeft. De nieuwe rekenmethode zou tot een fors lager inflatiecijfer leiden.

Standpunten verhuurders en huurders

Wij zien in de praktijk dat veel verhuurders en huurders met elkaar in overleg treden als een huurder er melding van maakt dat toepassing van de CPI-index tot een onredelijke huurprijsindexering zou leiden. Veel huurders voeren daarbij aan wat ook door INRetail (en in feite CBS) is betoogd: het CPI is niet accuraat genoeg en geeft niet de daadwerkelijke inflatie weer.

Sommige huurders stellen zich daarbij op het standpunt dat de verhuurder verplicht is om opnieuw over de huurprijs te onderhandelen en afwijkende afspraken te maken. Zij verwijzen daarbij naar het zogeheten Vodafone/ETC-arrest.

Verhuurders stellen zich veelal op het standpunt dat afspraak gewoon afspraak is en dat voor hen het indexcijfer de geldontwaarding in de Nederlandse samenleving op dit moment uitdrukt. Dat zou losstaan van de vraag wie uiteindelijk de energierekening van het gehuurde betaalt. Bovendien, zo stellen verhuurders, hadden huurders er rekening mee kunnen houden dat zich inflatiepieken zouden voordoen. Zo was er in de jaren zeventig door de oliecrisis al eens sprake van een inflatie van meer dan 10%.

Van belang is dat op voorhand niet gezegd kan worden wie er gelijk heeft. Er zal per situatie moeten worden bekeken of een volledige indexering van de huur met de CPI-index al dan niet in strijd komt met de redelijkheid en billijkheid. Als de gevolgen voor de huurder in verhouding tot de verhuurder gelet op alle omstandigheden te nadelig zijn, dan valt er mogelijk iets te zeggen om de indexering slechts gedeeltelijk toe te passen.

Onvoorziene omstandigheden?

Een ander argument van huurders dat wij regelmatig voorbij zien komen, en dat ook door INRetail wordt aangevoerd, is dat de recordinflatie een onvoorziene omstandigheid zou zijn, en dat de indexering daarom niet volledig mag worden toegepast. Die gedachte is afkomstig van de coronarechtspraak en het leerstuk van “onvoorziene omstandigheden”. De huurprijsvermindering waar huurders met omzetvermindering als gevolg van de coronacrisis recht op hadden, was op dat leerstuk gebaseerd. Het houdt in dat een rechter afspraken uit de overeenkomst kan wijzigen als sprake is van onvoorziene omstandigheden die dusdanig van aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet verwacht mag worden.

Wij zien in de lagere rechtspraak en in arbitragerechtspraak dat de oorlog in Oekraïne en de prijsstijging van energie en andere grondstoffen soms als “onvoorziene omstandigheid” worden aangeduid. Dat gebeurt bijvoorbeeld bij bouwgeschillen waarbij de aannemer door enorme prijsstijgingen het contract alleen nog verlieslatend kan nakomen.

In het algemeen geldt echter dat de drempel voor het aannemen van onvoorziene omstandigheden zeer hoog ligt. Wij hebben daarom onze bedenkingen bij dit “onvoorziene omstandigheden”-argument en denken niet dat deze in de hogere rechtspraak standhoudt. In het algemeen wordt in de rechtspraak een economische crisis bijvoorbeeld als ondernemersrisico aangemerkt, en om die reden is een beroep op onvoorziene omstandigheden vanwege gevolgen van economische crises in het verleden steevast afgewezen. Dat een oorlog in Europa uitbreekt, is hoe erg ook, dan ook in het algemeen niet compleet onvoorzien. In elk geval niet in dezelfde mate als het overheidsingrijpen en de gebruiksbeperkingen van commerciële ruimten tijdens de coronapandemie; daarvan was nooit eerder sprake.

Daarnaast is het bij huurovereenkomsten met een indexeringsbepaling op basis van de CPI-index nou eenmaal zo dat partijen er juist voor hebben gekozen bij dit indexcijfer aan te sluiten, terwijl ook ten tijde van de contractsluiting al bekend was dat de energieprijzen onderdeel waren van de indexberekening en (alleen) de huurder de energiekosten voor het gehuurde betaalt.

Voor wie toch inspiratie wil putten uit de coronajurisprudentie merken wij nog op dat het goed is om na te gaan of de huurder recht heeft op een tegemoetkoming in de energiekosten. De overheid heeft voor Mkb’ers waarvan meer dan 7% van de omzet wordt besteed aan energie de Tegemoetkoming Energiekosten-regeling (TEK) ingevoerd. Vanaf 1 november 2022 kunnen zij onder bepaalde omstandigheden in aanmerking komen voor teruggave van een deel van het bedrag dat zij meer hebben betaald voor energie. De TEK-regeling biedt tijdelijke ondersteuning en is bedoeld voor de energiekosten in de periode van 1 november 2022 tot en met 31 december 2023.

Hoe nu verder?

Er lopen nog gesprekken tussen INRetail en de regering over mogelijke wetgeving vanuit de overheid om de huurprijsindexatie voor commerciële ruimten te maximeren. Vergelijkbaar met het door de overheid vastgestelde maximumpercentage in de periode 2020 t/m 2023 voor verhuurde woonruimten.

Tot die tijd raden wij verhuurders en huurders aan om – als een huurder reclameert over een te hoge indexering – met elkaar het gesprek aan te gaan en per situatie goed te bekijken wat de gevolgen zijn bij een volledige huurprijsindexering. Sommige verhuurders en huurders lossen het op door in ruil voor een lagere indexering een langere huurtermijn of door de huurder uit te voeren extra onderhoud af te spreken. Sommigen spreken in ruil voor een lagere indexering een aanvullende (omzetafhankelijke) huurprijs af die betaald moet worden als de omzet van de huurder een bepaalde afgesproken drempel te boven gaat.

Het is in ieder geval raadzaam om een dure en tijdrovende gang naar de rechter te voorkomen en zoveel mogelijk te proberen in onderling tot goede afspraken te komen. Zeker als de continuïteit van de onderneming van de huurder in gevaar komt zonder een regeling over de huurprijs. Bij een vroegtijdig einde van de huur is immers geen van partijen gebaat.

Bron: https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws /2023/06/inflatie-daalt-naar-7-6-procent-in-januari

7 maart 2023
Franchisenemer komt onder non-concurrentiebeding uit door partner het bedrijf voort te laten zetten

Franchisenemer komt onder non-concurrentiebeding uit door partner het bedrijf voort te laten zetten

1 februari 2023, door Simone ten Wolde en Dirk van den Berg

Voorheen waren partijen die een franchiseovereenkomst sloten niet gebonden aan speciale franchisewetgeving. Dat is in 2021 veranderd met de Wet franchise. Een aantal van de bepalingen uit die wet kenden een overgangsperiode en op 1 januari van dit nieuwe jaar is de Wet franchise volledig in werking getreden.

Na de volledige inwerkingtreding zijn franchisegevers en franchisenemers volledig aan de wet gebonden. Eén van de wijzigingen die dit met zich meebrengt, is dat alle non-concurrentiebedingen in franchiseovereenkomsten moeten voldoen aan de vereisten van de wet. Als een post-contractueel non-concurrentiebeding niet voldoet aan de vereisten van de wet, is het simpelweg ongeldig.

De wet stelt nogal wat eisen aan een non-concurrentiebeding in een franchiseovereenkomst. Het beding moet schriftelijk zijn overeengekomen voor de duur van maximaal één jaar. Daarnaast moet het beding noodzakelijk zijn voor de bescherming van de knowhow van de franchiseorganisatie en mag de beperking uitsluitend zien op concurrerende goederen en diensten. De geografische reikwijdte van het beding mag niet ruimer zijn dan het gebied waarbinnen de franchisenemer de franchiseformule op grond van de betreffende franchiseovereenkomst heeft geëxploiteerd.

Als een non-concurrentiebeding niet aan deze vereisten voldoet, kan een franchisegever daarop geen beroep doen. Het staat de (voormalige) franchisenemer dan vrij om een met de franchise vergelijkbare onderneming te beginnen, ook vanuit hetzelfde vestigingspunt. De formulering van zo’n beding in de franchiseovereenkomst is dus erg belangrijk.

Dat dit niet alleen theorie is, wordt duidelijk in een kort geding dat eind vorig jaar heeft gediend bij het gerechtshof in Den Haag. Een kort geding is een kort durende civiele procedure voor spoedeisende zaken die snel beslist moeten worden. De vraag die voorlag was of sprake was van schending van het non-concurrentiebeding in de franchiseovereenkomst.

De situatie was als volgt. Multicopy heeft een franchiseformule ontwikkeld op het gebied van de exploitatie van een grafisch dienstverlenend bedrijf, ofwel een copy shop. Vanaf 1991 heeft de franchisenemer met wie Multicopy in deze zaak een conflict had, Multicopy-winkels in Noordwijk en Rijswijk geëxploiteerd. De franchisenemer had de franchiseovereenkomst zowel in privé als via zijn vennootschap gesloten. De levenspartner van (de directeur van) de franchisenemer was als bedrijfsleidster in dienst bij de franchisenemer.

De franchisenemer heeft de franchiseovereenkomst op een gegeven moment opgezegd. Ook de bedrijfsleidster heeft haar arbeidsovereenkomst opgezegd.

In de franchiseovereenkomst was een non-concurrentiebeding opgenomen. Op basis daarvan mocht de franchisenemer gedurende één jaar na beëindiging van de franchiseovereenkomst geen goederen en diensten verkopen in het vestigingspunt die konden concurreren met de goederen en diensten die het voorwerp waren van de franchiseovereenkomst. Op overtreding van deze bepaling was een boete van EUR 25.000 gesteld, plus een boete van EUR 1.000 voor elke dag dat de overtreding voortduurt.

De franchisenemer heeft de onderneming na het einde van de franchiseovereenkomst overgedragen aan een vennootschap van de levenspartner. De partner is toen via een vennootschap een copyshop gaan exploiteren vanuit hetzelfde pand als de franchisenemer dat deed. De huurovereenkomst is dus overgedragen, maar ook zijn klantgegevens overgedragen en is de inventaris (printers en dergelijke) in het bedrijfspand blijven staan. Ook was het personeel overgedragen en werden oud klanten van de voormalige franchisenemer actief benaderd.

De franchisegever was daar (uiteraard) niet blij mee en spande een kort geding procedure tegen de voormalige franchisenemer aan. Multicopy deed daarbij een beroep op het non-concurrentiebeding. Zij stelde zich op het standpunt dat de franchisenemer het non-concurrentiebeding schond door overdracht van de onderneming aan de vennootschap van de levenspartner.

De rechter kwam tot het oordeel dat van een schending van het non-concurrentiebeding geen sprake was. Dit oordeelde zowel de rechter in de eerste instantie ( de rechtbank) als de drie rechters in het hoger beroep (het gerechtshof).

De rechters oordeelden dat de overdracht van de onderneming aan de partner op grond van het non-concurrentiebeding niet verboden is. Het beding had namelijk in letterlijke zin betrekking op de rechtstreekse of indirecte verkoop door de voormalige franchisenemer van vergelijkbare goederen en diensten in de vestigingen.

Het was dus slechts de voormalige franchisenemer verboden rechtstreeks of indirect in het vestigingspunt goederen en diensten te verkopen die concurreerden met de goederen en diensten die onderwerp waren van de overeenkomst. De rechter vond het onvoldoende aannemelijk dat daarvan sprake was. Niet de voormalige franchisenemer, maar de levenspartner verkocht vergelijkbare goederen en diensten in het pand. De voormalige franchisenemer was betrokken geweest bij de verkoop van de activa aan zijn levenspartner, maar dat betekende nog niet nog niet dat hij ook indirect bij de verkoop van concurrerende goederen en diensten door de nieuwe exploitant aan derden betrokken is geweest.

Het stond de voormalige franchisenemer gewoon vrij om zijn activa aan een derde te verkopen. Dat de bestuurders en aandeelhouders van de vennootschappen waartussen de overdracht plaatsvond, privé aan elkaar gelieerd zijn, was volgens de rechter onvoldoende om te zeggen dat het non-concurrentiebeding onder die omstandigheid toch zo mocht worden begrepen dat deze situatie daaronder viel.

Multicopy trekt dus aan het kortste eind. De levenspartner van de voormalige franchisenemer mag het bedrijf feitelijk voortzetten in het pand. Dit lijkt dus een makkelijke manier om onder het non-concurrentiebeding uit te komen als dit op een vergelijkbare manier is geformuleerd.

In de franchiseovereenkomsten komen dergelijk geformuleerde non-concurrentiebedingen ook voor. Voor franchisegevers is het zaak om daar op te letten, en voor franchisenemers biedt het mogelijk een kans om onder het non-concurrentiebeding uit te komen. De formulering van het non-concurrentiebeding maakt een wereld van verschil, laat je daar dus goed over informeren en adviseren.

De uitspraak is hierboven verkort en vereenvoudigd weergegeven. De volledige uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 13 december 2022 is te vinden op Rechtspraak.nl met ECLI-nummer: ECLI:NL:GHDHA:2022:2394.

22 februari 2023
Heibel binnen het familiebedrijf

Heibel binnen het familiebedrijf

27 december 2022, door Berth Brouwer en Rein Pleiter

Familiebanden blijken een krachtig fundament voor een samenwerking. Toch kan het binnen familiebedrijven behoorlijk knetteren. Ruzies over het gezamenlijke bedrijf kunnen families splijten en de onderneming ernstige schade berokkenen. Maar wat kun je juridisch gezien doen (of verwachten) op het moment dat een conflict binnen de onderneming escaleert?

Bescherming van Minderheidsaandeelhouders

Indien de onderneming wordt uitgeoefend in een besloten vennootschap is het vaak voor minderheidsaandeelhouders lastig om een (juridische) vuist te maken. In de algemene vergadering kunnen zij eenvoudig worden weggestemd.

Toch staan minderheidsaandeelhouders lang niet altijd met lege handen. Met name ter bescherming van hun belangen is een gespecialiseerde rechter in het leven geroepen: de Ondernemingskamer bij het Gerechtshof in Amsterdam.

Indienen enquêteverzoek

Wanneer een conflict dermate hoog oploopt dat er gegronde redenen zijn om te twijfelen aan een juist beleid en een juiste gang van zaken binnen de onderneming, kunnen aandeelhouders, certificaathouders, bestuurders en commissarissen een enquêteverzoek indienen bij de gespecialiseerde Ondernemingskamer van het Gerechtshof Amsterdam. Een aandeelhouder of certificaathouder met een belang van 10% (of meer) is al bevoegd om het verzoek in te dienen. De procedure is snel, vergelijkbaar met een kort geding.

Indien de Ondernemingskamer aanneemt dat er gegronde redenen voor twijfel zijn en het verzoek toewijst, kan hij vergaande onmiddellijke voorzieningen treffen om in te grijpen binnen de onderneming. Gedacht kan worden aan het schorsen van bestuurders en/of het benoemen van een tijdelijke onafhankelijke bestuurder om de onderneming weer in rustiger vaarwater te brengen. Deze onafhankelijke bestuurder kan vaak zelfstandig besluiten nemen en de onderneming naar buiten toe vertegenwoordigen. Wanneer een patstelling de besluitvorming in de algemene vergadering onmogelijk maakt, bijvoorbeeld als twee aandeelhouders met ieder een belang van 50% niet meer door een deur kunnen, kan de Ondernemingskamer bevelen de aandelen, inclusief stemrecht, tijdelijk worden overgedragen aan een onafhankelijke beheerder. Het hangt van de situatie af welke maatregelen worden getroffen; het is steeds maatwerk.

Benoemen onderzoeker

Vaak bieden de onmiddellijke voorzieningen al een oplossing voor het conflict. Als dat niet zo is, kan de Ondernemingskamer naast de onmiddellijke voorzieningen een onderzoeker benoemen die het beleid tegen het licht houdt. Deze onderzoeker krijgt toegang tot de volledige administratie en heeft vergaande onderzoeksbevoegdheden. Na afloop van het onderzoek deponeert de onderzoeker een rapport bij de Ondernemingskamer. De bevindingen uit het onderzoeksrapport kunnen worden gebruikt om de Ondernemingskamer te laten vaststellen of er sprake is geweest van wanbeleid en kunnen aanleiding geven tot het treffen van verdere voorzieningen. Het oordeel van de Ondernemingskamer kan een opstap vormen voor een opvolgende aansprakelijkheidsprocedure, bijvoorbeeld tegen de bestuurders die verantwoordelijk waren voor het wanbeleid.

Voorbeeld uit de rechtspraak

Een sprekend voorbeeld uit de rechtspraak van de Ondernemingskamer speelde in 2018.[1] Twee broers hadden een onderneming op het gebied van verhuur van horecavastgoed en deelneming in horeca-exploitaties. De ene broer was verantwoordelijk voor het financiële beleid en hield 2/3 van de aandelen (Broer A). De andere broer nam het operationele beleid voor zijn rekening en hield een minderheidsbelang van 1/3 van de aandelen (Broer B). Broer A was in de relevante periode tevens enig bestuurder van de onderneming. Vlak voordat Broer B ook tot bestuurder benoemd zou worden, ontstond een fiks conflict.

Voorafgaand aan zijn benoeming had Broer B opdracht gegeven aan een boekhouder om de administratie te onderzoeken over de periode 2014 t/m 2016. De boekhouder kwam tot de conclusie dat de onderneming een rekening-courantvordering van maar liefst EUR 11 miljoen op Broer A had. Dit betroffen diverse privéuitgaven van Broer A en aan hem uitbetaalde management fees, zonder dat daarvoor een overeenkomst was gesloten en een besluit door de algemene vergadering was genomen. In een later rapport concludeert de boekhouder dat de onderneming normaliter EUR 9,5 miljoen aan kasgeld zou moeten hebben, maar dat de kas door het beleid van Broer A vrijwel leeg was. Dit was voor Broer B reden om de hulp van de Ondernemingskamer in te roepen.

De Ondernemingskamer stelde Broer B in het gelijk en oordeelde dat er sprake was van gegronde redenen om te twijfelen aan een juist beleid. Het bleek dat Broer A de economische eigendom van zijn villa had overgedragen aan de onderneming met geen ander doel dan om zijn schuld aan de onderneming te verlagen. Verder had hij alle financieringslasten, verbouwings- en afschrijvingskosten van in totaal bijna EUR 7 miljoen voor rekening van hun gezamenlijke onderneming gebracht. Daarmee was de liquiditeit volledig uitgehold. Broer A werd verweten dat hij als bestuurder voorrang had gegeven aan een persoonlijk belang dat tegengesteld was aan de belangen van de onderneming. Verder werd Broer A stevig op de vingers getikt omdat hij zijn broer niet had betrokken bij de besluitvorming over zijn management fee en hem van onvoldoende informatie had voorzien.

Voor de Ondernemingskamer was dit aanleiding om Broer A als bestuurder te schorsen en een onafhankelijke bestuurder aan te stellen. De management fee van Broer A werd op nihil gesteld. Ook benoemde de Ondernemingskamer een beheerder die tijdelijk het stemrecht op de aandelen van Broer A verkreeg. Daarmee werd Broer A voor de duur van de procedure volledig op een zijspoor gezet. De aangewezen bestuurder kreeg daardoor de gelegenheid om in het belang van de onderneming orde op zaken te stellen, bijvoorbeeld door de rekening-courant te incasseren.

Verstoorde verhoudingen

Ook in minder hoogoplopende conflicten kan de Ondernemingskamer uitkomst bieden. Bijvoorbeeld wanneer een impasse ontstaat in de besluitvorming of wanneer de Onderneming ten onder dreigt te gaan door een dwarsligger. De ervaring leert dat de enquêteprocedure voor de Ondernemingskamer een geschikt middel kan zijn om verstoorde verhoudingen te herstellen. Ook blijkt het een goed drukmiddel of breekijzer in onderhandelingen om tot een onderlinge oplossing te komen. Regelmatig wordt die oplossing gevonden in een uit elkaar gaan van de aandeelhouders, waarbij de een de ander uitkoopt.

Indien het conflict zich afspeelt binnen een internationale organisatie, dan kan de Ondernemingskamer soms ook een nuttige rol vervullen. Daarbij is dan wel vereist dat de verstoorde verhoudingen zich binnen een Nederlandse vennootschap afspelen. Dat kan dan bijvoorbeeld een holding of een werkmaatschappij betreffen.

In het aangehaalde voorbeeld lijken de broers de strijdbijl te hebben begraven. Broer B trok zijn verzoek tot het vaststellen van wanbeleid van Broer A in. Vervolgens verzochten de broers gezamenlijk de Ondernemingskamer om de enquête te beëindigen, hetgeen impliceert dat zij een schikking bereikt hebben. Uit het handelsregister blijkt dat de onderneming een nieuwe bestuurder heeft.

Over de auteurs

Zit u in een vergelijkbare situatie of mocht u meer informatie willen verkrijgen over procederen binnen het ondernemingsrecht? Neem dan gerust contact op met een van onze advocaten van het team corporate & commercial litigation van act legal. Wij helpen je graag verder!

[1] Zie Hof Amsterdam 27 september 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3411

27 december 2022
Dirk van den Berg en Katinka Verdurmen geïnterviewd door De Nationale Franchise Gids

Dit artikel is gepubliceerd op de website van De Nationale Franchise Gids.

Fort Advocaten (“FORT”) is een middelgroot advocatenkantoor in Amsterdam, gespecialiseerd in vastgoedrecht en ondernemingsrecht met een leidende positie in de retail- , vastgoed- en hotels & leisure branche. FORT heeft een franchise team bestaande uit 8 specialisten die zowel franchisegevers als franchisenemers adviseren. De Nationale Franchise Gids spreekt met partner Dirk van den Berg en managing partner Katinka Verdurmen.

Snijvlak franchiserecht en huurrecht

FORT heeft niet alleen veel expertise op het gebied van franchiserecht, maar is daarnaast specialist als het gaat om huurrecht. Het snijvlak van deze twee rechtsgebieden vormt vaak een belangrijk onderdeel van de afspraken die franchisegevers en -nemers onderling maken. In de eerste maanden van de coronapandemie was er ook tussen franchisegevers en franchisenemers veel te doen op het gebied van huurrecht. “Er lijkt nu wel weer wat rust in te komen”, aldus Verdurmen.

Aankomende Wet Franchise

Ook krijgt FORT volop vragen over de aankomende Wet Franchise, waarop veel formules al voorsorteren. FORT heeft al voor meerdere franchiseformules gewerkt aan een vernieuwde franchiseovereenkomst. “We krijgen veel vragen als: ‘Moet ik iets doen met de huidige overeenkomst?’ of ‘Hoe doe ik dit hands-on zonder het te ingewikkeld te maken voor beide partijen?’”, vertelt Katinka Verdurmen. “Er zijn formules waarbij niet veel aangepast hoeft te worden, soms is het een kwestie van opschrijven wat er feitelijk al gebeurt. Dat kan dan door het toevoegen van een pagina met extra afspraken. Soms kan het zinvol zijn om de hele overeenkomst even tegen het licht te houden.”

Balans tussen franchisegever en -nemer

Waar moet je nu precies op letten bij het opstellen van een nieuw franchisecontract? Katinka Verdurmen: “Het is belangrijk om drempelwaarden te benoemen voor beslissingen met financiële impact voor de franchisenemers. Boven de drempelwaarden is instemming van de franchisenemers nodig. Daarnaast is van belang om het overleg tussen de partijen te formaliseren. Constructief overleg is van groot belang in een franchiserelatie. ” Verdurmen vertelt dat veel partijen bang zijn dat franchisenemers de neiging zouden kunnen hebben om het afspreken van drempelwaarden uit de weg te gaan, zodat voor elke wijziging met financiële impact hun instemming nodig is. Zij denkt dat die angst onterecht is, omdat franchisenemers ook ondernemers zijn en begrijpen dat de franchisegever ruimte moet hebben om te ondernemen. Daarbij moet uiteraard wel rekening gehouden worden met hun belangen. Daarnaast verwacht zij dat de rechter desgevraagd zal ingrijpen als franchisenemers zich onredelijk opstellen en mogelijk op die manier ontwikkelingen binnen de formule tegenhouden.

Dirk van den Berg vult aan: “Het is wel belangrijk dat een franchisenemer de franchisegever zijn werk laat doen. Je gaat er vanuit dat een franchisenemer een formule kiest op basis van vertrouwen en hij moet er dan ook tot op zekere hoogte vertrouwen in hebben dat de franchisegever de juiste beslissingen neemt. Partijen hebben belang bij transparantie. Dat is waar de Wet vooral over gaat. “

Geschillen

Van den Berg verwacht niet dat de Wet Franchise direct tot een groot aantal geschillen leidt. Over het algemeen genomen gaat het wel goed en komen beide partijen er samen uit. Het zijn de gevallen waar dat niet is gelukt die hebben geleid tot de Wet Franchise.

Voor beide partijen

FORT werkt voor gerenommeerde franchiseformules zoals Blokker, Intertoys en Jumpsquare Group. Daarnaast ondersteunt zij ook franchiseverenigingen van o.a. Albert Heijn en McDonald’s. “Omdat wij aan tafel zitten bij zowel franchisegevers als franchisenemers, weten wij hoe het van beide kanten werkt en daardoor kunnen wij beslagen ten ijs komen”, aldus Dirk van den Berg.

Voor vragen over de nieuwe Wet Franchise of andere franchise gerelateerde vragen kunt u terecht bij de franchiserecht advocaten van FORT.

23 september 2020