act legal | Specialisten in vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Categorie: dubbel artikel

  • Contracteren met leveranciers: tips en valkuilen

    Contracteren met leveranciers: tips en valkuilen

    Contracteren met leveranciers: tips en valkuilen

    14 december 2024, door Tony Vermeulen en Tijn Coppens

    In de praktijk heeft iedere onderneming bijna dagelijks te maken met (commerciële) contracten. Van omvangrijke overeenkomsten met leveranciers en arbeidsovereenkomsten met personeel tot de dagelijkse lunch die wordt geserveerd. Die laatste categorie zal meestal weinig tot geen problemen opleveren. Overeenkomsten die een groter belang vertegenwoordigen kunnen discussie opleveren, zeker als partijen het niet eens zijn wat er nu precies is afgesproken of als partijen over bepaalde onderwerpen geen afspraken hebben gemaakt.

    Er zitten haken en ogen aan contracteren. Wanneer is sprake van overeenstemming en dus van een overeenkomst. Hoe moet een bepaling worden uitgelegd wanneer partijen discussiëren over de betekenis van die bepaling? Van welke partij zijn de algemene voorwaarden op het contract (en de handelsrelatie) van toepassing?

    In deze bijdrage – deel 1 – zullen wij een aantal veel voorkomende bepalingen in zakelijke overeenkomsten bespreken en proberen hiervoor handvatten te bieden. In het bijzonder zullen wij inzoomen op overeenkomsten met leveranciers (de zogenaamde inkoopcontracten) en algemene voorwaarden. In een volgende bijdrage zullen wij onder meer ingaan op duurovereenkomsten en boetebepalingen.

    Totstandkoming overeenkomsten

    Een overeenkomst (of contract, deze termen betekenen hetzelfde) komt tot stand door een aanbod van een partij en de aanvaarding door de andere partij. Een overeenkomst met meer partijen is ook mogelijk, dan geldt hetzelfde vereiste van aanbod en aanvaarding. Wat heeft te gelden als een aanbod, moet van geval tot geval worden bekeken. Het is dus van belang hierover duidelijk te zijn, vooral als een partij niet wil dat een simpele aanvaarding door de andere partij al tot een bindende overeenkomst leidt. Het is ook belangrijk om op de juiste manier te reageren op een offerte (wat doorgaans juridisch als een aanbod geldt). Aanvaarding van de offerte leidt daarom vaak al tot een overeenkomst, terwijl een onderneming misschien nog wel met de leverancier over bepaalde (leverings)condities wil onderhandelen.

    Een onderneming kan een leverancier ook vragen een offerte uit te brengen, soms ook wel een request for proposal of een request for quotation genoemd. Dat is in feite een uitnodiging tot het doen van een aanbod. In dat geval moet de uitgebrachte offerte eerst worden geaccepteerd voordat een overeenkomst tot stand komt.

    Het is voor het ontstaan van een overeenkomst bijna nooit nodig dat deze schriftelijk wordt vastgelegd. Mondelinge overeenkomsten tussen een onderneming en een leverancier zijn meestal gewoon geldig. Het is dan vaak wel lastig om erachter te komen wat er nu precies is afgesproken en waarover nu precies overstemming is bereikt; in ieder geval is de kans groot dat partijen hier anders over denken, zeker als een van de partijen vindt dat de andere partij de overeenkomst niet goed is nagekomen. Het is daarom vaak niet aan te raden mondeling overeenkomsten te sluiten.

    Het nut van een schriftelijke overeenkomst is niet alleen het vastleggen van commerciële afspraken zoals de prijs en de leveringscondities, maar het biedt partijen ook de ruimte om afspraken  te maken over bijvoorbeeld andere of aanvullende zaken zoals bijvoorbeeld risico- en kostenverdeling en contingency planning; partijen kunnen afspraken maken over welke partij bepaalde risico’s draagt, welke kosten (bijv. vervoer) voor wiens rekening komen en wat er moet gebeuren als een belangrijke of tijdgevoelige (time sensitive) levering niet heeft plaatsgevonden.

    Uitleg van overeenkomsten

    Bij gesloten overeenkomsten ontstaat soms discussie over wat er nu precies is afgesproken, zeker als dat vooraf niet goed is vastgelegd. Bij schriftelijke overeenkomsten kan ook onduidelijk zijn wat er nu precies wordt bedoeld met een bepaling in die overeenkomst. Op voorhand vinden partijen het vaak niet nodig om uitgebreid stil te staan bij de exacte bewoording, maar in de praktijk blijkt dat partijen zodra er discussie of onenigheid ontstaat opeens heel anders aankijken tegen een bepaling die eerder redelijk duidelijk was. ‘Iedere donderdag zal partij X aan partij Y leveren Z aantal goederen.’ lijkt een duidelijke bepaling. Maar kan er geleverd worden op ieder tijdstip? Kan de ontvanger ook een ander adres opgeven? Als er niet geleverd wordt, kan partij X dan alsnog nakomen of mag Y het bij een derde gaan halen? Mag Y de hele partij weigeren als het minder dan Z aantal is?

    Bij de uitleg van bepalingen in overeenkomsten wordt, kort gezegd, gekeken naar de bedoelingen die partijen hadden bij het aangaan van die overeenkomst en naar wat zij over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De rechter komt veel vrijheid toe om een bepaling op een bepaalde manier uit te leggen. Dat brengt natuurlijk de nodige onduidelijkheid met zich mee. Daarom loont het om goed met elkaar te bespreken wat er nu precies wordt afgesproken en ook stil te staan bij de precieze maar vooral duidelijke formulering daarvan. Het is daarom verstandig bij belangrijke overeenkomsten (bijvoorbeeld voor langere duur of met een aanzienlijk belang) juridisch advies in te winnen.

    Algemene voorwaarden (battle of forms)

    Vaak maken partijen bij het sluiten van overeenkomsten gebruik van algemene voorwaarden. Algemene voorwaarden bieden verschillende voordelen. De gebruiker van de algemene voorwaarden kan veel gebruikte bepalingen waarover verder niet onderhandeld wordt samenbundelen in die set algemene voorwaarden. In de praktijk ziet men vaak dat bepalingen zoals een boete of schadevergoedingsplicht in algemene voorwaarden worden opgenomen in het geval van een te late levering.

    Ook bij de toepasselijkheid van algemene voorwaarden komt het aan op aanbod en aanvaarding: voor of bij het sluiten van de overeenkomst moet voor partij Y duidelijk zijn dat partij X haar algemene voorwaarden van toepassing verklaart op de overeenkomst. Partij X dient de algemene voorwaarden bovendien uiterlijk bij het sluiten van de overeenkomst aan partij Y ‘ter hand te stellen’. Partij Y dient (de toepasselijkheid van) de algemene voorwaarden vervolgens te aanvaarden.

    Vaak ziet men dat deze partij X in haar offerte of conceptovereenkomst verwijst naar haar algemene voorwaarden. Wanneer partij Y de offerte accepteert of de overeenkomst ondertekent, zijn de algemene voorwaarden van partij X van toepassing op de overeenkomst (in sommige gevallen bij overeenkomsten met consumenten of kleine ondernemers is wel nodig dat de algemene voorwaarden vooraf ter hand zijn gesteld).

    Het komt voor dat twee partijen in de aanloop naar een overeenkomst ieder hun eigen algemene voorwaarden van toepassing verklaren: partij X stuurt aan partij Y een offerte, waarin zij verwijst naar haar algemene voorwaarden. Deze voorwaarden heeft zij aan de offerte gehecht. Partij Y stuurt naar aanleiding van de offerte een orderbevestiging aan partij X, waarin zij naar haar eigen algemene voorwaarden verwijst. Zij heeft die bovendien aan de orderbevestiging gehecht. In dit geval spreekt men van een ‘battle of forms’.

    In dit soort gevallen geldt – naar Nederlands recht – dat de algemene voorwaarden van de partij die als eerst naar haar algemene voorwaarden heeft verwezen – in dit geval partij X – op de overeenkomst van toepassing zijn, tenzij de partij die als tweede naar haar algemene voorwaarden heeft verwezen – partij Y – toepasselijkheid van de algemene voorwaarden van partij X uitdrukkelijk van de hand heeft gewezen. Dat kan naar andere rechtsstelsels anders zijn.

    Bij het contracteren met buitenlandse leveranciers is dus extra alertheid geboden. In veel gevallen is het Weens Koopverdrag op het contract van toepassing.  Dat is zogeheten materieel recht, dus het Weens Koopverdrag bevat de regels het aangaan en het uitvoeren van een overeenkomst beheersen. Onder het Weens Koopverdrag zijn juist de algemene voorwaarden van toepassing van de partij die als laatste naar haar algemene voorwaarden heeft verwezen. Ook indien het verdrag wél is uitgesloten blijft het opletten: buitenlandse rechtsstelsels hebben weer hun eigen regels met betrekking tot de battle of forms.

    Als u hier meer informatie over wilt, kunt u contact opnemen met Tony Vermeulen en Tijn Coppens

  • Juridische gids voor de koop of verkoop van een hotel

    Juridische gids voor de koop of verkoop van een hotel

    Juridische gids voor de koop of verkoop van een hotel. Waarop moet u letten?

    14 oktober 2024, door Terry Steffens en Chantal Hageman

    De hotellerie is een van de meest dynamische en veelzijdige sectoren van de economie. Of het nu gaat om een luxe resort, een boutiquehotel of een kleinschalige bed & breakfast, de koop of verkoop daarvan is een complexe onderneming. Het succes van zo’n transactie hangt af van tal van juridische, financiële en operationele factoren.

    Dit artikel biedt een gids voor ondernemers die overwegen om een hotel te kopen of te verkopen, en bespreekt de belangrijkste aandachtspunten die in het transactieproces aan de orde komen.

    Voorbereiding op de transactie

    Duidelijke doelstellingen

    Voordat een koop- of verkoopproces wordt gestart, is het cruciaal om de doelstellingen helder te definiëren. Voor de verkoper is het belangrijk om na te denken over de reden van verkoop: is het vanwege pensioen, herinvestering of een strategische beslissing? Voor de koper is het van belang om te begrijpen wat hij wil bereiken met de aankoop: uitbreiding van zijn portfolio, toegang tot nieuwe markten of verbetering van bestaande operaties.

    Beoordeling van de financiële gezondheid

    Bij de verkoop van een hotel zal de verkoper doorgaans een audit laten uitvoeren om een helder beeld te krijgen van de financiële gezondheid van het hotel. Dit omvat de winst- en verliesrekening, balans, kasstroomoverzichten en eventuele schulden. Voor de koper is een diepgaande due diligence essentieel om te verifiëren dat de cijfers correct zijn en dat er geen verborgen risico’s zijn.

    De rol van het vastgoed

    Bij een hotelaankoop is het cruciaal om te bepalen of het onroerend goed eigendom is van de exploitant of wordt gehuurd. Vastgoed speelt een sleutelrol in de waardering van het hotel en beïnvloedt de juridische structuur van de transactie. Indien het onroerend goed wordt gehuurd, moet de koper het huurcontract nauwkeurig onderzoeken. Hoe lang loopt het huurcontract nog, zijn er beperkingen op overdracht, en wat zijn de condities van een mogelijke verlenging?

    Juridische structuur van de transactie

    Aandelen- of activaoverdracht

    Een van de belangrijkste keuzes bij de overname van een hotel is of de transactie wordt gestructureerd als een aandelenoverdracht of een activaoverdracht.

    Aandelenoverdracht: De koper neemt alle aandelen van de vennootschap over, inclusief de activa en passiva. Dit is vaak een eenvoudiger en snellere manier van overname, maar de koper neemt ook alle potentiële verplichtingen en risico’s over, waaronder eventuele schulden of juridische claims.

    Activaoverdracht: Bij een activaoverdracht koopt de koper alleen specifieke activa, zoals het vastgoed, inventaris en goodwill. Dit biedt de koper de mogelijkheid om ongewenste verplichtingen te vermijden, maar het kan complexer zijn omdat elke activa afzonderlijk moet worden overgedragen en er vaak nieuwe contracten moeten worden opgesteld.

    Fiscale overwegingen

    Een transactie kan fiscale gevolgen hebben voor zowel koper als verkoper. Beide partijen doen er daarom goed aan om hun fiscale positie zorgvuldig te overwegen en fiscale adviseurs te betrekken bij het proces.

    Werknemersrechten en overgang van onderneming

    Bij een hotelovername moet ook rekening worden gehouden met de rechten van werknemers. In veel landen, waaronder Nederland, zijn de regels rondom de ‘overgang van onderneming’ van toepassing. Dit betekent dat de rechten en verplichtingen van het personeel automatisch overgaan naar de nieuwe eigenaar. Dit kan gevolgen hebben voor bestaande arbeidsvoorwaarden, zoals pensioenregelingen en collectieve arbeidsovereenkomsten.

    Contractuele aspecten van de verkoop

    Intentieverklaring (Letter of Intent, LOI)

    Een Letter of Intent (LOI) is vaak de eerste stap in het formaliseren van een koopovereenkomst. Hoewel een LOI doorgaans niet bindend is, legt het de belangrijkste voorwaarden van de transactie vast en biedt het een kader voor de onderhandelingen. In een LOI worden aspecten besproken zoals de koopsom, de betalingsvoorwaarden, het tijdschema en de voorwaarden waaronder de transactie kan worden afgebroken.

    Due diligence-onderzoek

    Een due diligence-onderzoek is een grondige analyse van alle relevante aspecten van het hotel, inclusief de financiële, juridische, operationele en fiscale status. In de koopovereenkomst moet worden vastgelegd welke informatie de koper heeft ingezien en welke garanties de verkoper biedt met betrekking tot de juistheid van deze informatie. Koper en verkoper zullen ook afspraken maken over hoe met eventuele ontdekte risico’s moet worden omgegaan.

    Garanties en vrijwaringen

    Een cruciaal onderdeel van de koopovereenkomst zijn de garanties en vrijwaringen die door de verkoper worden verstrekt. Deze clausules bieden de koper bescherming tegen verborgen gebreken of verplichtingen die pas na de overname aan het licht komen. Enkele voorbeelden van veelvoorkomende garanties zijn:

    • De financiële informatie van het hotel is accuraat en volledig.
    • Er zijn geen lopende of dreigende juridische procedures.
    • Het hotel beschikt over alle benodigde vergunningen en licenties.

    Vrijwaringen zijn clausules waarbij de verkoper de koper schadeloos stelt voor specifieke geïdentificeerde risico’s, zoals milieuproblemen of openstaande belastingschulden. Het is van groot belang dat de garanties en vrijwaringen zorgvuldig worden geformuleerd, aangezien ze grote gevolgen kunnen hebben in geval van geschillen na de overname.

    Financiële en juridische controle na de verkoop

    Zekerheid

    Het is niet ongebruikelijk dat een deel van de koopsom in escrow wordt gehouden totdat bepaalde voorwaarden zijn vervuld of dat verkoper verklaart dat hij een deel van de koopsom als eigen vermogen in stand houdt (een vermogensinstandhoudingsverklaring). Dit biedt de koper een zekere mate van zekerheid dat de verkoper zijn verplichtingen zal nakomen. In veel gevallen worden deze vormen van ‘zekerheid’ ook gebruikt om eventuele claims op basis van garanties of vrijwaringen te vergoeden.

    Post-overname integratie

    Na de overname moet de koper ervoor zorgen dat de integratie van het hotel soepel verloopt. Dit omvat niet alleen de operationele kant, zoals het trainen van personeel en het implementeren van nieuwe systemen, maar ook het waarborgen van de naleving van wettelijke en contractuele verplichtingen. Het is van belang om een duidelijk plan te hebben voor de integratie van het hotel in de bredere bedrijfsvoering van de koper.

    Verwerking van claims en geschillen

    Het kan voorkomen dat na een hotelovername geschillen ontstaan tussen koper en verkoper, bijvoorbeeld over verborgen gebreken of misleidende informatie. In de koopovereenkomst moeten daarom duidelijke procedures worden opgenomen voor de afhandeling van claims, zodat partijen weten waar ze aan toe zijn als er onverhoopt sprake blijkt te zijn van een inbreuk op een garantie.

    Conclusie

    De koop of verkoop van een hotel is een strategische beslissing die zorgvuldige planning en voorbereiding vereist. Door een grondige juridische en financiële analyse uit te voeren, en door alle betrokken partijen goed te informeren en te betrekken bij het proces, kunnen veel voorkomende valkuilen worden vermeden. Zowel kopers als verkopers doen er goed aan om ervaren adviseurs in te schakelen om hen door de complexiteit van het proces te loodsen.

    Een succesvolle transactie is er een waarbij zowel koper als verkoper tevreden zijn met het resultaat. Uiteindelijk draait het om het creëren van waarde, het waarborgen van continuïteit en het benutten van de kansen die de hotelbranche biedt.

    Als u hier meer informatie over wilt, kunt u contact opnemen met Terry Steffens en Chantal Hageman

  • Hervorming van het concurrentiebeding

    Hervorming van het concurrentiebeding

    Hervorming van het concurrentiebeding

    26 maart 2024, door Eva Bokslag en Lize van de Werken

    Op 2 juni 2023 kondigde minister Van Gennip (SZW) in een brief aan de Tweede Kamer aan dat zij een wetsvoorstel zou gaan voorbereiden waarin het concurrentiebeding wordt gemoderniseerd. Dit heeft geresulteerd in het Wetsvoorstel modernisering concurrentiebeding (‘wetsvoorstel’), welk wetsvoorstel op 4 maart 2024 in internetconsultatie is gegaan. Het wetsvoorstel legt de mogelijkheid een concurrentiebeding overeen te komen sterk aan banden.

    Achtergrond

    Werkgevers komen steeds vaker een concurrentiebeding overeen met hun werknemers. Naar schatting is meer dan een derde van alle werknemers gebonden aan een concurrentiebeding. Een concurrentiebeding verbiedt een werknemer om na het einde van zijn arbeidsovereenkomst soortgelijke werkzaamheden uit te oefenen bij een ander bedrijf of als ondernemer. Doel van zo’n beding is werkgevers in staat te stellen hun bedrijfsdebiet, waaronder bijvoorbeeld bedrijfsgeheimen en het klantenbestand, beter te beschermen.

    Uit een onderzoek naar de werking van het concurrentiebeding blijkt dat het concurrentiebeding steeds vaker op oneigenlijke gronden wordt gebruikt. Zo hanteert één op de drie werkgevers een concurrentiebeding als standaardclausule in de arbeidsovereenkomst, terwijl werknemers lang niet altijd kennis hebben van bedrijfsbelangen die de concurrentiepositie van de werkgever kunnen schaden. Het concurrentiebeding wordt in die gevallen ingezet voor een ander doel dan waarvoor het is bedoeld, zoals bijvoorbeeld om te voorkomen dat schaars personeel naar een concurrent vertrekt. Werknemers worden als gevolg hiervan onnodig gehinderd over te stappen naar een andere werkgever, wat de doorstroom op de arbeidsmarkt hindert.

    Doelen wetsvoorstel

    Om een einde te maken aan het automatisme waarmee werkgevers een concurrentiebeding overeenkomen, is nieuwe wetgeving noodzakelijk. Met het wetsvoorstel worden de volgende doelen beoogd:

    • Afname van het gebruik van het aantal (niet noodzakelijke) concurrentiebedingen, waarbij de vrije arbeidskeuze, de arbeidsmobiliteit en een optimale arbeidsallocatie bevorderd worden;
    • Balans brengen in de belangen van werkgevers en werknemers;
    • Meer rechtszekerheid bieden, zodat op voorhand duidelijk is welke rechten en plichten voor werkgevers en werknemers gelden en de gang naar de rechter minder vaak nodig is;
    • Instandhouding van de mogelijkheid voor ondernemingen tot het beschermen van het bedrijfsdebiet.

    Inhoud wetsvoorstel

    Dit zijn de belangrijkste wijzigingen die het wetsvoorstel met zich meebrengt :

    • Begrenzing van de duur: de maximale duur van het concurrentiebeding wordt beperkt tot twaalf maanden na het einde van de arbeidsovereenkomst.
    • Geografische afbakening: de werkgever moet de geografische reikwijdte van het concurrentiebeding vastleggen en onderbouwen.
    • Motivering van het bedrijfsbelang: de werkgever dient in iedere arbeidsovereenkomst te motiveren welke zwaarwichtige bedrijfs- en dienstbelangen er bestaan voor het opnemen van een concurrentiebeding. Deze verplichting geldt momenteel al voor arbeidsovereenkomsten voor bepaalde tijd en wordt nu ook geïntroduceerd voor arbeidsovereenkomsten voor onbepaalde tijd.
    • Verplichte vergoeding: als een werkgever een vertrekkende werknemer aan een concurrentiebeding wil houden, dient de werkgever de werknemer hiervoor een vergoeding te betalen. De hoogte van de vergoeding is vastgesteld op 50% van het laatstverdiende maandsalaris van de werknemer. De vergoeding dient tijdig aan de werknemer te worden betaald. Dit betekent uiterlijk op de laatste dag van de arbeidsovereenkomst van de werknemer.
    • Tijdig en schriftelijk informeren: de werkgever dient bij het einde van de arbeidsovereenkomst aan te geven of en hoeveel maanden hij de werknemer aan het concurrentiebeding zal houden. Hierbij geldt als hoofdregel dat de werkgever de werknemer uiterlijk één maand voor het einde van de arbeidsovereenkomst schriftelijk dient te informeren. Op deze hoofdregel gelden een aantal uitzonderingen, zoals bijvoorbeeld in geval van een opzegging door de werknemer en in geval van een ontslag op staande voet.

    Voldoet het concurrentiebeding niet aan de eerste drie genoemde voorwaarden, dan zal het concurrentiebeding niet rechtsgeldig (‘nietig’) zijn. Als de vergoeding niet tijdig of volledig wordt betaald, heeft het concurrentiebeding alsnog geen werking. Ook indien de werkgever de werknemer niet tijdig en schriftelijk informeert, heeft het concurrentiebeding geen werking.

    Wetsvoorstel geldt ook voor relatiebeding

    Het wetsvoorstel heeft overigens niet alleen betrekking op het ‘klassieke’ concurrentiebeding, maar ook op het relatiebeding. Het relatiebeding valt namelijk ook onder de reikwijdte van artikel 7:653 BW, waarin de regels over het concurrentiebeding zijn opgenomen. De aangekondigde wijzigingen gelden zodoende niet alleen voor bedingen die werknemers ervan weerhouden bij concurrenten in dienst te treden (het ‘klassieke’ concurrentiebeding), maar ook voor bedingen die werknemers ervan weerhouden te werken voor of bij relaties van de werkgever (het relatiebeding).

    Afwijken bij een beëindigingsovereenkomst

    In de praktijk komt het met regelmaat voor dat een arbeidsovereenkomst met wederzijds goedvinden wordt beëindigd en de afspraken omtrent het einde van de arbeidsovereenkomst worden vastgelegd in een beëindigingsovereenkomst. In dergelijke overeenkomsten worden met regelmaat ook afspraken gemaakt over het concurrentiebeding.

    Het wetsvoorstel staat toe dat partijen in onderling overleg andere afspraken maken met betrekking tot de verplichte vergoeding (hoger of lager) en de termijn waarbinnen de werkgever duidelijkheid dient te geven over het concurrentiebeding.

    Overgangsrecht

    Onder het wetsvoorstel blijven bestaande concurrentiebedingen in principe gewoon rechtsgeldig. Werkgevers hoeven reeds overeengekomen concurrentiebedingen dus niet open te breken. De voorgestelde regels met betrekking tot de verplichte vergoeding en het tijdig en schriftelijk informeren zullen wel direct van toepassing zijn.

    Hoogte salaris werknemer van belang?

    Los van het wetsvoorstel, is in de Tweede Kamer zeer recent een motie aangenomen inhoudende dat een concurrentiebeding niet geldig is indien deze is overeengekomen met een werknemer die minder dan 1,5 keer modaal verdient (EUR 66.000,- per jaar bij een voltijdsdienstverband).

    Deze motie is nog niet in het wetsvoorstel opgenomen, maar zal worden verkend en voor komende zomer worden opgeleverd. Een en ander zou betekenen dat werkgevers mogelijk nog verder zullen worden beperkt in de mogelijkheid een concurrentiebeding overeen te komen.

    Hoe verder

    Van werkgevers wordt met de voorgestelde maatregelen duidelijk meer verwacht dan onder de huidige wetgeving het geval is. Werkgevers zullen bovendien beter moeten afwegen of zij werknemers wel willen houden aan een overeengekomen concurrentiebeding.

    Of het wetsvoorstel in haar huidige vorm daadwerkelijk wet zal worden, is nog afwachten. De internetconsultatie van het wetsvoorstel sluit op 15 april 2024. Het wetsvoorstel zou daarna – mogelijk na aanpassingen – in behandeling kunnen worden genomen in de Tweede Kamer. To be continued!

  • Vorderingen tot aanpassing CPI-indexering huurprijs niet kansloos

    Vorderingen tot aanpassing CPI-indexering huurprijs niet kansloos

    Vorderingen tot aanpassing CPI-indexering huurprijs niet kansloos

    19 februari 2024, door Dirk van den Berg en Bleike Bruisten

    Voordat de corona-discussies goed en wel waren afgerond, zorgden de hoge inflatiecijfers van 2023 opnieuw voor spanningen tussen verhuurders en huurders, ook in de retail. Verschillende huurders stelden bij de rechter het hoge indexeringspercentage van de huur ter discussie – tot ergernis van hun verhuurders, die immers ook zwaar waren geraakt door de corona-kortingen. De uitspraken van de kantonrechters zijn tot nu toe niet eenduidig. In dit artikel geven wij een update van de stand van zaken.

    Wijziging van het Indexcijfer
    De inval van Rusland in Oekraïne zorgde voor een snel oplopende inflatie, die in Nederland wordt gemeten door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en wordt gepubliceerd in de Consumenten Prijs Index (CPI). Medio 2023 heeft het CBS de rekenmethode aangepast en (met ingang van juni 2023) een gewijzigd indexcijfer gepubliceerd: werden voorheen alleen de prijzen van nieuw afgesloten energiecontracten meegenomen, nu wordt het gemiddelde genomen van wat consumenten daadwerkelijk voor energie betalen. Het CBS heeft de eerder gepubliceerde CPI-cijfers niet herzien, en op de website toegelicht dat de nieuwe rekenmethode geen impact heeft op het gebruik van de CPI voor indexeringsdoeleinden: de inflatie is volgens het CBS in de nieuwe berekening weliswaar minder stijl, maar komt na verloop van tijd op hetzelfde niveau uit.

    De huurverhoging voor bedrijfsruimte is – via het ROZ-modelhuurcontract – meestal gekoppeld aan de CPI. Voor indexeringen per 1 januari 2023 kwam de verhoging uit op 14,5% (september 2022 ten opzichte van september 2021). In de nieuwe berekeningsmethode komt de indexatie van huren die per 1 januari 2024 (opnieuw) worden gewijzigd uit op 0,2% (september 2023 ten opzichte van september 2022).

    Opmerkelijk vonnis
    Het eerste gepubliceerde vonnis – op 4 mei 2023 gewezen door rechtbank Den Haag in kort geding –zorgde direct voor behoorlijk wat opschudding: de kantonrechter wees de vordering tot betaling van de indexering van 14,5% af met verwijzing naar de mededeling van het CBS dat zij de CPI op een andere manier zou gaan berekenen. De rechter oordeelde dat de vordering was gebaseerd op een berekeningsmethode die volgens het CBS “vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, niet (meer) adequaat is, omdat de invloed van de gestegen energieprijzen op de CPI volgens de berekeningsmethode niet juist is, reden waarom zij die methode inmiddels heeft aangepast”.[1] De verhuurder ging daardoor met lege handen naar huis.

    In een bodemprocedure over de indexering van de huur van een supermarkt oordeelde de kantonrechter te Den Haag echter anders. De kantonrechter zag niet in waarom het indexeringspercentage van 14,5 niet tot het normale ondernemingsrisico zou behoren, en wees de vordering van de huurder af. Het was de kantonrechter niet “gebleken dat het CBS voorafgaand aan de introductie van de nieuwe meetmethode de CPI berekende door middel van een evident foutieve meetmethode” zodat het beroep van de verhuurder op indexering van de huurprijs op basis van de oude CPI-methode “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is.”[2] Hierbij is het belangrijk te weten dat volgens de Hoge Raad voor “onaanvaardbaar” een veel strengere toets geldt dan voor “onredelijk”. Rechtbank Gelderland oordeelde gelijk ten aanzien van de huur van een restaurant.[3]

    De invloed van de gestegen energieprijzen
    Alle rechters die hierover een oordeel hebben gegeven, zijn het erover eens dat de sterk gestegen energieprijzen niet waren aan te merken als een onvoorziene omstandigheid die moest leiden tot een wijziging van de indexeringsclausule, omdat partijen juist met die clausule een voorziening hebben getroffen voor de situatie waarin de waarde van het geld als gevolg van de gestegen prijzen daalt.

    Afwijzing van het verzoek
    Ook de kantonrechter te Rotterdam werd een geschil voorgelegd over de indexering met 14,5%. Ook deze huurder kreeg nul op het rekest ten aanzien van onvoorziene omstandigheden, maar scoorde met de stelling dat de oude berekeningswijze van de CPI over het hele jaar 2023 een resultaat opleverde dat naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar is: “Partijen hebben de wijziging van de huurprijs gekoppeld aan de CPI met als doel de huurprijs te corrigeren in geval van inflatie. De CPI over september 2022 volgens de oude rekenmethode heeft geleid tot een onrealistisch CPI-cijfer en onverkorte toepassing daarvan leidt niet tot het door partijen beoogde resultaat.”

    Enigszins verrassend wees de kantonrechter de vordering van de huurder tot aanpassing van de indexering toch nog af op een (proces-) technisch punt: doordat de huurder slechts aanpassing van de indexering per januari 2023 had gevorderd, zou de lagere huur ook in 2024 doorwerken, omdat de indexering volgens de nieuwe methode per 1 januari 2024 maar 0,2% zou zijn. Volgens de kantonrechter zou ook de door de huurder gevorderde wijziging tot een onaanvaardbaar resultaat leiden (nu voor de verhuurder), wat alleen zou worden weggenomen als tegelijkertijd ook de indexering per januari 2024 zou worden aangepast, maar dat was niet gevorderd.[4]

    In het vonnis van 10 januari 2024 – eveneens over een huurindexatie met 14,5 % – bouwde Rechtbank Midden-Nederland op deze Rotterdamse uitspraak voort. De huurder beriep zich op de mededeling van het CBS dat de inflatie volgens de nieuwe CPI-methode in september 2022 slechts 7,8% zou zijn geweest, zodat toepassing van de oude rekenmethode – waarvan het CBS immers zelf had erkend dat deze geen juiste uitkomst gaf – naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. De rechter ging daarin mee. Hij oordeelde dat de omstandigheid dat het CBS haar rekenmethode niet met terugwerkende kracht  heeft aangepast, er in feite toe leidt dat de huurder over het jaar 2023 een huurverhoging van 14,5% moet accepteren, terwijl daarvoor geen redelijke grondslag bestaat. Dat in 2024 slechts een geringe indexering volgt, maakt volgens de rechter niet ongedaan dat de huurder “over een periode van een jaar een veel hogere huur moet betalen dan wordt gerechtvaardigd door de daadwerkelijke inflatie”. Ook honoreert de kantonrechter het argument van de huurder dat hij als het ware dubbel ‘gepakt’ wordt, omdat hijzelf de hogere energiekosten moet dragen en daarnaast de stijging van energiekosten krijgt doorberekend in een hogere huurprijs. De rechter heeft in dit vonnis nog geen uitspraak gedaan: hij geeft de partijen in overweging de zaak met deze vingerwijzingen onderling te regelen, omdat de indexering met 0,2% die op grond van de contractsbepalingen per 1 januari 2024 zou volgen ook hier een onbillijke uitkomst voor de verhuurder zou geven.[5]

    Conclusie

    Alle rechters zijn het erover eens dat de sterk gestegen energieprijzen als gevolg van (onder andere) de oorlog in Oekraïne geen onvoorziene omstandigheid opleveren. Over de vraag of de indexering met 14,5% volgens de oude CPI-methode onaanvaardbaar is, zijn de kantonrechters verdeeld. Het wachten is op een uitspraak van een gerechtshof in hoger beroep.

     

    Over de auteurs

    Zit u in een vergelijkbare situatie of mocht u  meer informatie willen over de CPI-indexering, aarzel dan niet om contact op te nemen met Dirk van den Berg (dirk.vandenberg@actlegal-fort.com) of Bleike Bruisten (bleike.bruisten@actlegal-fort.com) van het vastgoedteam van act legal te Amsterdam.

    [1]        Rechtbank Den Haag, 4 mei 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:8786.

    [2]        Rechtbank Den Haag, 29 juni 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:10394.

    [3]        Rechtbank Gelderland 25 oktober 2023, ECLI:NL:RBGEL:2023:5905.

    [4]        Rechtbank Rotterdam, 3 november 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:10295.

    [5]        Rechtbank Midden-Nederland, 10 januari 2024, ECLI: NL:RBMNE:2024:52.

  • Voorgenomen wetsvoorstel gaat concurrentiebeding aan banden leggen

    Voorgenomen wetsvoorstel gaat concurrentiebeding aan banden leggen

    Voorgenomen wetsvoorstel gaat concurrentiebeding aan banden leggen

    5 juni 2023, door Eva Bokslag en Lize van de Werken

     

    Afgelopen vrijdag, op 2 juni 2023, heeft minister Van Gennip in een brief aan de Tweede Kamer aangekondigd dat zij een wetsvoorstel zal voorbereiden waarin het concurrentiebeding wordt gemoderniseerd. Er zullen nieuwe, strengere regels gaan gelden ten aanzien van de invoering en handhaving van het concurrentiebeding.

    Achtergrond

    Werkgevers komen steeds vaker een concurrentiebeding overeen met hun werknemers. Nederland telt naar schatting ruim 3,1 miljoen werknemers die aan een concurrentiebeding zijn gebonden. Het wordt hen op grond van een dergelijk beding kortgezegd verboden om na de beëindiging van de arbeidsovereenkomst in dienst te treden bij een concurrent.

    Het doel van een concurrentiebeding is werkgevers in staat te stellen hun bedrijfsbelangen, waaronder bijvoorbeeld bedrijfsgeheimen, beter te beschermen. Uit een onderzoek naar de werking van het concurrentiebeding in de praktijk blijkt echter dat het concurrentiebeding steeds vaker op oneigenlijke gronden wordt gebruikt. Zo hanteert één op de drie werkgevers een concurrentiebeding als standaardclausule in de arbeidsovereenkomst, terwijl werknemers niet altijd toegang hebben tot kennis en relaties die de concurrentiepositie van de werkgevers kunnen schaden. Daarnaast zegt 35% van de werkgevers dat zij een concurrentiebeding overeenkomen om schaars personeel vast te houden, terwijl het concurrentiebeding daar nadrukkelijk niet voor is bedoeld. Werknemers worden als gevolg hiervan onnodig beperkt in een overstap naar een andere werkgever, hetgeen de doorstroom op de arbeidsmarkt hindert.

    Aangekondigde wijzigingen

    Minister Van Gennip kondigt nu aan dat zij het concurrentiebeding wil hervormen om zo nodeloos gebruik van het concurrentiebeding tegen te gaan. Een concurrentiebeding dient alleen te worden ingezet ter werkelijke bescherming van een noodzakelijk bedrijfsbelang en niet langer standaard, zonder noodzaak, in de arbeidsovereenkomst te worden opgenomen.

    Met inachtneming van het bovenstaande is minister Van Gennip voornemens om de volgende wijzigingen uit te werken in een wetsvoorstel:

    • Het concurrentiebeding wordt wettelijk begrensd in duur;
    • Het concurrentiebeding dient in de arbeidsovereenkomst geografisch te worden afgebakend en gemotiveerd;
    • Werkgevers dienen ook in arbeidsovereenkomsten voor onbepaalde tijd te motiveren dat en welk zwaarwichtig bedrijfsbelang zij hebben bij het overeenkomen van een concurrentiebeding, zoals dat momenteel ook al is vereist voor het opnemen van een concurrentiebeding in een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd; en
    • Als een werkgever een vertrekkende werknemer aan een concurrentiebeding wil houden, dient hij in beginsel een vergoeding te betalen aan die werknemer. Deze vergoeding wordt vastgesteld op een wettelijk bepaald percentage van het laatste verdiende salaris.

    Hoewel de aangekondigde plannen nog nader moeten worden uitgewerkt in een wetsvoorstel, is duidelijk welke kant de regering op wil met het concurrentiebeding. Werkgevers zullen in de toekomst beter moeten afwegen met welke werknemers zij een concurrentiebeding overeen willen komen. Het wetsvoorstel zal naar verwachting eind 2023 worden aangeboden voor internetconsultatie.

  • Track record Dirk 123wonen

    Track record Dirk 123wonen

    Adviseren van Make a Move B.V. h.o.d.n. 123Wonen over aanpassingen in een franchiseovereenkomst van het bedrijf

  • Hospitality, een on- of genodigde gast voor verenigingen van eigenaars?

    Hospitality, een on- of genodigde gast voor verenigingen van eigenaars?

    Hospitality, een on- of genodigde gast voor verenigingen van eigenaren?

    3 oktober 2023, door Frank Barneveld en Dirk van den Berg

     

    Nederland bouwt steeds meer de hoogte in. Het aantal hoogbouwtorens zal in 2040 zijn verdubbeld ten opzichte van 2020.[1] In deze torens worden ook hotels gevestigd, zodat de gebouwen in toenemende mate een omgeving bieden voor werk, wonen en vermaak. Dit wordt hybridisering genoemd, een meerzijdige invulling van een gebouw met woonruimte, horeca en retail. Dit geeft een extra dynamiek aan een gebouw en aan de ervaring van de bewoner, gast en  omwonende.

    Maar hoe verhouden verschillende eigenaren van een pand en hun behoeftes zich tot elkaar? Wat als het hotel een verbouwing vereist of wil uitbreiden? Kan een hotelier dit naar eigen inzicht doen of dient hij rekening te houden met de wensen en belangen van de andere eigenaren van het pand? In dit artikel praten wij je bij over hoe hoteliers als eigenaar of als huurder van een appartementsrecht binnen een gebouw zich moeten verhouden tot de andere eigenaren. Hiervoor is het allereerst van belang om te weten hoe het gedeelde eigendom van een vastgoedobject werkt, vervolgens schetsen wij een aantal problemen en hun oplossingen.

    Appartementsrechten

    Bij onroerende zaken (zoals gebouwen) geldt het principe dat alles wat vastzit aan de onroerende zaak één geheel vormt. Omdat de behoefte bestaat om een gebouw met meerdere eigenaren te delen, kent het Nederlandse Burgerlijk Wetboek (‘BW’) zogeheten ‘appartementsrechten’. Een appartementsrecht heeft niet alleen betrekking op een ‘appartement’, maar zorgt ervoor dat meerdere (rechts)personen eigenaar kunnen zijn van een gebouw. Naast een aandeel in het gebouw hebben zij een exclusief gebruiksrecht voor een bepaald gedeelte daarvan (bijvoorbeeld de eerste verdieping of een woning). De eigenaar van een appartementsrecht heeft daarnaast het medegebruik van de gemeenschappelijke ruimtes (zoals de ingang, het dak een lobby etc.) maar ook de gemeenschappelijke zaken (zoals ventilatie, leidingen, bekabeling enz.). De verschillende eigenaren van een gebouw delen veel met elkaar. Dit kan vanzelfsprekend leiden tot verschillende visies en bedoelingen en daarmee tot conflicten.

    Om het gesplitste eigendom van een gebouw zo geordend en democratisch mogelijk te laten verlopen, heeft de Nederlandse Wetgever een aantal artikelen binnen het BW opgenomen om de rechten van elke eigenaar te waarborgen. Een van die artikelen bepaalt dat elk gebouw dat in eigendom wordt gesplitst een vereniging van eigenaren moet hebben (‘VvE’).

    De VvE houdt toezicht op de rechten van de appartementsrechthouders en voert het beheer over de gemeenschappelijke delen van het gebouw; dus niet over de delen die bestemd zijn om afzonderlijk door een eigenaar te worden gebruikt. Elke appartementseigenaar kan zijn eigen gedeelte dus inrichten als hij zelf wil. Zo is het mogelijk om het eigen appartementsrecht – bijvoorbeeld een hotel dat gebruikmaakt van de eerste vijf verdiepingen van een gebouw – zo te gebruiken en in te richten als de eigenaar van dat appartementsrecht wil. Hier zitten wel een aantal mitsen en maren aan. Zo moet een eigenaar van een appartementsrecht er altijd op letten dat zijn gebruik of gewenste veranderingen aan het gebouw niet botsen met de rechten van andere eigenaren. In dergelijke gevallen moet een hotelier eerst goedkeuring krijgen van de VvE om zijn plannen uit te voeren. Hier kan het in de praktijk nog wel eens misgaan.

    Botsende rechten en gevolgen – een aantal praktijk voorbeelden

    Met enige regelmaat komt het voor dat een eigenaar of huurder van een hotel zijn plannen niet kan realiseren omdat deze indruisen tegen de wensen van de VvE. Hieronder schetsen wij een tweetal voorbeelden.

    Verbouw van het gemeenschappelijke pand

    Een hotelexploitant bezit een aantal verdiepingen van een gebouw. Om de algehele ventilatie van de kamers en de afzuiging in de keuken van het restaurant te optimaliseren, wil de exploitant een nieuw ventilatiesysteem installeren. Om zijn plannen te realiseren, heeft hij een bouwkundig tekenaar en een aannemer plannen laten opstellen en heeft hij een vergunning van de gemeente aangevraagd en ontvangen.

    Ondanks dit alles is het voor de hotelexploitant niet mogelijk het ventilatiesysteem te installeren zonder goedkeuring van de VvE, omdat de veranderingen gevolgen hebben voor het gehele gebouw en de eigenaren van de overige appartemensrechten.

    Aankoop en exploitatie van andere delen van een pand

    Ook wanneer er in een pand al een hotel zit en de hotelexploitant extra appartemensrechten aankoopt om zijn exploitatie uit te breiden, geldt dat eerst toestemming nodig is van de andere eigenaren van het pand. In veel splitsingsaktes staat namelijk opgenomen dat een eigenaar van een appartementsrecht dat niet commercieel mag verhuren.

    Elke afzonderlijke ruimte in het gebouw heeft een bepaalde functie: de bestemming. Denk hierbij aan een woonbestemming, hotelbestemming of kantoorbestemming. Het kan dus zo zijn dat de eigenaar van het hotel die meer appartementen in een gebouw koopt, die uiteindelijk niet mag gebruiken voor de uitbreiding van het hotel, omdat de bestemming in de splitsingsakte zich hiertegen verzet.

    Vervangende machtiging van de rechter

    Een hotelexploitant doet er verstandig aan om zich goed in te lezen en rekening te houden met de regels in de splitsingsakte en (als dit er is) het huishoudelijk reglement. Een VvE kan niet zomaar een stokje voor de plannen van een hotelexploitant steken. Daarvoor moet een redelijke grond zijn. Bijvoorbeeld dat de eigenaren kunnen aantonen dat het pand, althans hun appartementsrechten, in waarde zullen dalen. Vaak wordt het argument gebruik dat (uitbreiding van de) exploitatie zal leiden tot overlast van gasten. Wanneer kan worden aangetoond dat de waarde niet zal dalen, of er afdoende maatregelen zullen worden getroffen om overlast tot een minimum te beperken, dan mag een VvE de plannen niet blokkeren. Mocht een VvE niet met de plannen van de hotelexploitant willen meewerken, dan kan de bij de rechter om een vervangende machtiging worden gevraagd.

    Wat zegt de splitsingsakte en het koop/huurcontract

    Het is van groot belang om goed te kijken naar de bepalingen in de splitsingsakte over het gebruik van het gemeenschappelijke pand. De splitsingsakte wordt tekstueel uitgelegd. Staat iets niet expliciet in de splitsingsakte opgeschreven, dan kan het zijn dat dit naar de tekstuele uitleg niet mag. Kijk dus goed of het is toegestaan om bepaalde appartementsrechten commercieel en voor hoteldoeleinden te verhuren.

    Ook bij gehuurde hotelruimte geldt dat goed moet worden gekeken of de verhuurder wel aan een hotelexploitant mag beloven dat deze in het gebouw een hotel mag exploiteren. Is dit niet het geval, dan kan het zomaar zijn dat de huurovereenkomst wel geldig is, maar de hotelexploitant als huurder geen gebruik kan maken van het gebouw en zijn schade bij de verhuurder verhaalt.

    Conclusie

    Wees je ervan bewust dat het delen van een pand met zich meebrengt dat je je als appartementsrechteigenaar moet verhouden tot de overige eigenaren van het pand. Bij uitbreiding van de hotelexploitatie, wijzigingen en verbouwingen kan het goed mogelijk zijn dat eerst toestemming moet worden verkregen van de VvE.

    [1]        Stichting Hoogbouw, Hoogbouw in Nederland 2020, december 2020.

  • Schema wet Franchise – act legal

    Schema wet Franchise – act legal

    Overzicht hoofdpunten wet franchise

    08 september 2023, geschreven door Dirk van den Berg en Katinka Verdurmen

  • Franchise+ interviewt act Fort over de kracht van het bedrijf

    Franchise+ interviewt act Fort over de kracht van het bedrijf

    ‘De kracht van act legal: multidisciplinair, met focus’ – Franchise+ interviewt act legal

    13 april 2023, in Franchise+

     

    Dit artikel is tevens gepubliceerd op de website van Franchise+.

    [pdf-embedder url=”http://www.actlegal-netherlands.com/wp-content/uploads/Artikel-Dirk-en-Katinka-in-Franchise.pdf”]

  • De Wet Vaste Huurcontracten maakt huurcontracten voor onbepaalde tijd weer de norm

    De Wet Vaste Huurcontracten maakt huurcontracten voor onbepaalde tijd weer de norm

    De Wet Vaste Huurcontracten maakt huurcontracten voor onbepaalde tijd weer tot norm.

    17 mei 2023, door Frank Barneveld, Dirk van den Berg en Helma Sengers

     

    Eerder – op 13 april jl. – schreven act legal over de behandeling van de initiatiefwet vaste huurcontracten van Kamerleden Nijboer (PvdA) en Grinwis (CU). Vlak voor de stemming in de Tweede Kamer kwamen Kamerleden De Groot (VVD) en Geurts (CDA) met onverwachte amendementen op het voorstel waardoor de wet opnieuw op 11 mei 2023 in een plenair debat in de Tweede Kamer is besproken en deze later dan gepland in stemmig is gebracht. Gisteren (16 mei 2023) is de initiatiefwet aangenomen in de Tweede Kamer met enerzijds meer specifieke uitzonderingen en anderzijds een bredere beperking van tijdelijke contracten. Bij de vorige stemming waren slechts zelfstandige woonruimten onderdeel van het wetsvoorstel, maar gisteren kon er een Kamermeerderheid worden gevonden om daaraan onzelfstandige woonruimten toe te voegen. In dit blog praten wij u bij over het wetsvoorstel, de recente wijzigingen en wat het voor u als verhuurder zou kunnen betekenen. Wij staan stil bij (i) de aanleiding van het wetsvoorstel, (ii) de beoogde uitzonderingen, (iii) de overgangsperiode en (iv) de mogelijke gevolgen voor de vastgoedmarkt.

    (i) Wetsvoorstel vaste huurcontracten en de aanleiding daartoe

    Het initiatiefwetsvoorstel vaste huurcontracten houdt in dat de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten af te sluiten die automatisch eindigen na het verloop van de bepaalde duur voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woningen komt te vervallen. Momenteel kunnen huurders en verhuurders nog tijdelijke huurovereenkomsten met elkaar aangaan voor de duur van maximaal twee (2) jaar voor zelfstandige woonruimte en vijf (5) jaar voor onzelfstandige woonruimte.[1] Deze tijdelijke huurovereenkomsten hoeven niet te worden opgezegd, en eindigen van rechtswege als de verhuurder de huurder binnen het voorgeschreven tijdvak bericht dat de huurovereenkomst zal eindigen.

    De Tweede Kamer heeft, zoals gezegd, gisteren het wetsvoorstel aangenomen. De verwachting is dat het voorstel ook zal worden aangenomen in de Eerste Kamer.

    Door het aannemen van het wetsvoorstel zal een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer ‘de norm’ worden. Tijdelijke contracten werden steeds vaker afgesloten en zorgden volgens de initiatiefnemers voor onzekere situaties voor huurders en te hoog vastgestelde huurprijzen. Wanneer het voorstel daadwerkelijk wet wordt kunnen woningen en kamers in beginsel alleen nog voor onbepaalde duur (lees: zonder vaste einddatum) worden verhuurd en kan niet meer worden afgesproken dat het huurcontract automatisch eindigt.

    (ii) De beoogde uitzonderingen

    Volgens het aangenomen wetsvoorstel mag er onder specifieke voorwaarden toch een tijdelijk contract worden overeengekomen dat bij een tijdige mededeling van de verhuurder van rechtswege eindigt wanneer gaat om  bij AMVB aan te wijzen categorieën waarbij gedacht kan worden aan:

    • (buitenlandse) huurders die voor studie en werk tijdelijk in een andere gemeente gaan werken of studeren;
    • huurders die wegens sloop of renovatie hun woning moeten verlaten en een tijdelijke woning moeten betrekken;
    • huurders uit de maatschappelijke opvang die in een sociale noodsituatie behoefte hebben aan een tijdelijke woonruimte of huurders met een tweede of laatste kans-huurovereenkomst.

    Gehandhaafd blijven de opzeggingsgronden gebaseerd op dringend eigen gebruik (de huurovereenkomst eindigt dan dus niet van rechtswege maar er moet worden opgezegd en indien de huurder niet in de opzegging toestemt moet de rechter de overeenkomst beëindigen) bij

    • het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder (tussenhuur/diplomatenclausule);
    • doelgroepencontracten van vijf jaar op basis van specifieke categorieën voor dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld: voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten;
    • latere bewoning van een eerstegraads familielid (kinderen of ouders)

    Er komt een nieuwe opzeggrond bij voor partners die gaan samenwonen en – tijdens een proefperiode –hun woning willen verhuren. Zij kunnen bij het mislukken van de samenwoning een beroep doen op dringend eigen gebruik, en bij het wel succesvol zijn van de samenwoning de huurovereenkomst beëindigen om de woning vrij van huur te kunnen verkopen. Zij moeten daarvoor wel trouwen of een geregistreerd partnerschap aangaan en zij kunnen deze grond kan maar één keer gebruiken, bovendien niet later dan twee jaar na ingang van de huurovereenkomst.

    Verder blijven er tijdelijke contracten bestaan voor verhuringen die naar hun aard van korte duur zijn, zoals vakantieverhuur en woningen die worden verhuurd krachtens de Leegstandwet.

    Er zijn dus enkele uitzonderingen, maar huurcontracten zullen voortaan in beginsel voor onbepaalde tijd worden gesloten.

    (iii) Overgangsperiode en handhaving

    Bij inwerkingtreding van de wet zal deze direct (!) van toepassing zijn op alle huurovereenkomsten die vanaf dat moment worden afgesloten. Voor huurovereenkomsten die daarvóór zijn gesloten blijft de oude (huidige) wetgeving met betrekking tot de tijdelijke duur van twee (2) of vijf (5) jaar nog wel gelden. Bij een volgende verhuring zal een tijdelijk contract echter niet meer mogelijk zijn, zodat de tijdelijke contracten na verloop van twee jaar vanzelf zullen uitsterven (voor onzelfstandige woonruimte na vijf jaar).

    De mogelijkheid om huurcontracten te sluiten die automatisch eindigen komt dus voor een groot deel te vervallen. Deze regels zijn van dwingend recht, zodat verhuurder en huurder daarvan niet kunnen afwijken. Doen partijen dit – buiten de toegelaten uitzonderingen – wel, bijvoorbeeld door toch af te spreken dat de huurovereenkomst automatisch eindigt als een bepaalde periode is verstreken, dan is dat deel van de overeenkomst niet van toepassing (nietig) en zal een rechter geen rekening houden met de afspraak dat het huurcontract automatisch eindigt.

    (iv) Gevolgen voor de huur- en vastgoedmarkt

    Hoewel het doel van het wetsvoorstel is om de positie van huurders te versterken, blijft het onzeker of de praktische gevolgen daadwerkelijk positief zullen zijn. Het is algemeen bekend dat veel verhuurders ervoor kiezen om hun woningen alleen op tijdelijke basis te verhuren en deze van de markt halen (bijvoorbeeld door verkoop) als het voorstel daadwerkelijk wet wordt. Dit zal resulteren in een afname van het aantal beschikbare huurwoningen, aangezien een deel van deze woningen wordt gekocht voor eigen bewoning bij verkoop. Bovendien zal de voorgestelde regelgeving waarschijnlijk negatieve gevolgen hebben voor nieuwkomers op de woningmarkt, omdat de mogelijkheid om enkele jaren op basis van tijdelijke contracten te huren voordat ze doorstromen naar reguliere verhuur of een koopwoning, wordt beperkt. Ook ten aanzien van studenten die vaak in een onzelfstandige huurwoning wonen is het maar de vraag of er wel voldoende kamers en huizen beschikbaar zullen zijn aangezien de doorloop, naar alle waarschijnlijkheid een stuk minder zal zijn. Een andere groep die nadelige gevolgen zal ondervinden door deze plannen, is de groep mensen die dringend behoefte heeft aan tijdelijke woonruimte, zoals bijvoorbeeld na een scheiding.

    Het is afwachten welke daadwerkelijke impact de wet zal hebben. In het wetsvoorstel is  een evaluatiemoment opgenomen. Binnen vijf (5) jaar nadat de wet in werking is getreden, zal de minister moeten beoordelen hoe de wetgeving heeft uitgepakt.

    Conclusie

    Doordat de ‘Wet vaste huurcontracten’ door de Tweede Kamer is aangenomen is het tijdperk waarin tijdelijke huurcontracten die automatisch eindigen tot een einde gekomen, op de hierboven genoemde uitzonderingen na. Het enige dat daaraan in de weg zou kunnen staan is een veto van de Eerste Kamer. Gelet op de samenstelling daarvan zal dat waarschijnlijk niet gebeuren.

    [1]        Artikel 7:271 lid 1 sub a BW & artikel 7:271 lid 1 sub b BW.