Categorie: Bestuursrecht

Nieuwsupdate illegale hotels

In Amsterdam doen de Dienst Wonen, Zorg en Samenleven en het Stadsdeel Centrum gezamenlijk onderzoek naar illegale hotels. Uit onderstaand artikel – dat is gepubliceerd op de website van de gemeente Amsterdam – blijkt dat streng wordt gehandhaafd. Bij constatering van een illegaal hotel volgen hoge bestuurlijke boetes.

Onze tip: maak direct bezwaar tegen een opgelegde boete!

“Recordboete voor illegaal hotel

De gemeente Amsterdam heeft de eigenaar en beheerder van een pand aan de Keizersgracht deze week een recordboete van € 144.000 opgelegd voor het illegaal exploiteren van een hotel.

Eind februari werd het illegale hotel gesloten na een gezamenlijke controle van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven (WZS), Stadsdeel Centrum en Brandweer Amsterdam-Amstelland. Tijdens de controle bleken zes brandonveilige appartementen in het pand zonder vergunningen aan toeristen te worden verhuurd.

Illegale hotels vormen een steeds groter probleem in de stad. Wethouder Freek Ossel (Wonen): “Brandonveiligheid en overlast in de buurt komt nog teveel voor in deze stad. Ook worden duizenden woningen zo vrijwel permanent aan de woningvoorraad onttrokken. Door middel van strenge handhaving willen we dit stevig aanpakken.”

Door de samenwerking tussen verschillende gemeentelijke onderdelen wordt er strenger gecontroleerd op illegale hotels. Samen met hoge boetes en in veel gevallen sluiting van een pand wil de gemeente eigenaren dwingen om de regels te volgen en de overlast terug te dringen. Vanaf eind 2012 zijn er zes illegale hotels met totaal 42 appartementen gesloten en beboet. Meestal ontbraken essentiële brandveiligheidsvoorzieningen waardoor gebruikers van het pand in geval van brand onvoldoende tijd hebben om veilig buiten te komen. De illegale hotels werden ondermeer gevonden door meldingen en klachten van bewoners, door internetonderzoek en door onderzoek op straat.

Op dit moment doen de dienst WZS en Stadsdeel Centrum onderzoek naar enkele honderden vermoedelijk illegale hotels in de stad. In de komende weken volgen er meerdere boetes voor eigenaren waarvan de hoogste € 96.000 bedraagt.

Bron: Gemeente Amsterdam: recordboete illegale hotels

Vrees voor leegstand
Deze week aandacht voor een uitspraak waarin mogelijke leegstand een rol speelt. In dit geval bij de vraag of een eigenaar wegens vrees voor leegstand een beroep kan instellen tegen een bestemmingsplan (27 maart 2013, Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State (LJN BZ7507).

De casus 
Wereldhave is eigenaar/verhuurder van winkelpanden in een winkelcentrum te Woensel. In dat winkelcentrum is een aantal sportwinkels. Er wordt een bestemmingsplan vastgesteld dat ziet op een plangebied 8 km verderop, waarin de mogelijkheid van een aantal sportwinkels wordt geregeld. Wereldhave stelt beroep in tegen het bestemmingsplan. Ook de VvE van panden in het winkelcentrum stelt beroep in. Zowel Wereldhave als de VvE stellen dat zij belanghebbende zijn bij het bestemmingsplan 8 km verderop, omdat er door dat bestemmingsplan concurrentie zal ontstaan voor de 2 sportzaken die al gevestigd zijn in ‘hun’ winkelcentrum Woensel. Ook stellen zij dat de verhuurbaarheid zal verminderen van de panden die nu als sportzaak worden verhuurd. Oftewel: vermogenssschade door mogelijke leegstand/ lagere huurprijzen.

Helaas, niet ontvankelijk
Helaas, dit redt het niet. De Afdeling oordeelt: de mogelijke aantasting van de concurrentiepositie van de 2 sportzaken in het winkelcentrum als gevolg van het bestemmingsplan, is een belang van de exploitanten van de 2 sportzaken. De verminderde verhuurbaarheid van die panden is evenmin voldoende om Wereldhave als belanghebbende aan te merken. Volgens de Afdeling is het mogelijk negatieve effect op de verhuurbaarheid van de panden van Wereldhave – in dit geval – geen rechtstreeks bij het bestreden besluit betrokken belang. De Afdeling vindt daarbij relevant dat de gevreesde nieuwe concurrentie op 8 km van het winkelcentrum ligt, én dat niet is gebleken dat de 2 panden van Wereldhave uitsluitend voor een sportzaak kunnen worden gebruikt. Kortom, Wereldhave heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij daadwerkelijk schade zal kunnen lijden door het bestemmingsplan. Conclusie: niet ontvankelijk.

Nu weet ik niet met welke argumenten Wereldhave precies haar beroep heeft onderbouwd. Heeft zij bijvoorbeeld ook als argument naar voren gebracht dat de beide winkels specifiek geschikt zijn (gemaakt) als sportzaak en er daartoe forse investeringen zijn gedaan zodat de exploitatie niet makkelijk inwisselbaar is naar een ander type winkel, zodra de sportzaak weggeconcureerd wordt? Of heeft zij gesteld en onderbouwd (NB dat lijkt mij bijzonder lastig) dat alle andere branches al volop bezet zijn in het winkelcentrum en dat daarom eigenlijk alleen nog behoefte bestaat aan sportzaken? En: zouden die argumenten dan wél hebben geholpen om de Afdeling tot andere gedachten te brengen? Wellicht, maar al met al zal het een lastige kluif zijn.

Ook de VVE redt het niet. De Afdeling overweegt dat uit de statuten van de VvE wel blijkt dat de vereniging ten doel heeft de behartiging van de gemeenschappelijke belangen van de leden in de ruimste zin des woords. De VVE komt dus op voor het collectief belang. De Afdeling oordeelt echter dat in dit geval de VvE niet is gebleken dat de VVE dat collectieve belang probeert te behartigen; volgens de Afdeling behartigt zij alleen het belang van Wereldhave. De VVE heeft dus geen rechtsreeks belang bij haar beroep en is niet-ontvankelijk.

Tip
Uit de uitspraak blijkt niet of ook de exploitanten van de sportzaken beroep hebben ingesteld. Ik weet ook niet of Wereldhave daarop heeft aangedrongen bij deze exploitanten; dat zou in elk geval verstandig zijn geweest. Mijn advies: altijd doen.

Auteur: Floor Frank

Voor vragen kunt u zich wenden tot Sascha Stavenuiter of per telefoon via nummer 020-66455111.

In een eerder blog schreef ik over een zeer nuttige tentamentraining die ging over kernbegrippen in het bestuursrecht. Namelijk besluit en belanghebbende. Die begrippen staan altijd garant voor discussie, zoals ook weer blijkt uit een recente uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 14-11-2012. In deze uitspraak staan de begrippen besluit en belanghebbende centraal.

De belanghebbende

De appellant (een persoon die hoger beroep instelt) had bij het college van B&W van Nederlek een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een steiger met loopbrug.

Nu bleek dat B&W al een omgevingsvergunning aan iemand anders hadden verleend. Bovendien was de appellant niet de eigenaar van het perceel waarop de steiger gebouwd moest worden. Ook beschikte hij niet over toestemming van het hoogheemraadschap om een aanlegvoorziening op het perceel (waarvan het hoogheemraadschap eigenaar was) op te richten. Volgens de Afdeling is het duidelijk dat onder deze omstandigheden het bouwplan nooit gerealiseerd kan worden; om die reden kan de appellant niet als belanghebbende worden aangemerkt.

Besluit

Als de appellant geen belanghebbende is, kan het verzoek van de appellant ook niet worden aangemerkt als een aanvraag. Want: onder een aanvraag wordt verstaan ‘een verzoek van een belanghebbende om een besluit te nemen’. Daarom is volgens de Afdeling de afwijzing van het verzoek geen besluit, aangezien de wet alleen de afwijzing van een aanvraag gelijk stelt met een besluit. B&W hadden dus terecht het door de appellant ingestelde bezwaar niet-ontvankelijk verklaard.

Per definitie geen belanghebbende?

Betekent dit nu dat je per definitie geen belanghebbende bent als je niet de (volledige) eigendom hebt van een perceel? Nee. In de uitspraak waar de Afdeling naar verwijst heeft zij bepaald dat het gaat om de vraag of het bouwplan nooit gerealiseerd kan worden. Dat je een perceel niet (volledig) in eigendom hebt, is daarbij slechts 1 van de omstandigheden om te bepalen of een bouwplan nooit gerealiseerd kan worden.