Juridische gids voor de koop of verkoop van een hotel. Waarop moet u letten?

14 oktober 2024, door Terry Steffens en Chantal Hageman

De hotellerie is een van de meest dynamische en veelzijdige sectoren van de economie. Of het nu gaat om een luxe resort, een boutiquehotel of een kleinschalige bed & breakfast, de koop of verkoop daarvan is een complexe onderneming. Het succes van zo’n transactie hangt af van tal van juridische, financiële en operationele factoren.

Dit artikel biedt een gids voor ondernemers die overwegen om een hotel te kopen of te verkopen, en bespreekt de belangrijkste aandachtspunten die in het transactieproces aan de orde komen.

Voorbereiding op de transactie

Duidelijke doelstellingen

Voordat een koop- of verkoopproces wordt gestart, is het cruciaal om de doelstellingen helder te definiëren. Voor de verkoper is het belangrijk om na te denken over de reden van verkoop: is het vanwege pensioen, herinvestering of een strategische beslissing? Voor de koper is het van belang om te begrijpen wat hij wil bereiken met de aankoop: uitbreiding van zijn portfolio, toegang tot nieuwe markten of verbetering van bestaande operaties.

Beoordeling van de financiële gezondheid

Bij de verkoop van een hotel zal de verkoper doorgaans een audit laten uitvoeren om een helder beeld te krijgen van de financiële gezondheid van het hotel. Dit omvat de winst- en verliesrekening, balans, kasstroomoverzichten en eventuele schulden. Voor de koper is een diepgaande due diligence essentieel om te verifiëren dat de cijfers correct zijn en dat er geen verborgen risico’s zijn.

De rol van het vastgoed

Bij een hotelaankoop is het cruciaal om te bepalen of het onroerend goed eigendom is van de exploitant of wordt gehuurd. Vastgoed speelt een sleutelrol in de waardering van het hotel en beïnvloedt de juridische structuur van de transactie. Indien het onroerend goed wordt gehuurd, moet de koper het huurcontract nauwkeurig onderzoeken. Hoe lang loopt het huurcontract nog, zijn er beperkingen op overdracht, en wat zijn de condities van een mogelijke verlenging?

Juridische structuur van de transactie

Aandelen- of activaoverdracht

Een van de belangrijkste keuzes bij de overname van een hotel is of de transactie wordt gestructureerd als een aandelenoverdracht of een activaoverdracht.

Aandelenoverdracht: De koper neemt alle aandelen van de vennootschap over, inclusief de activa en passiva. Dit is vaak een eenvoudiger en snellere manier van overname, maar de koper neemt ook alle potentiële verplichtingen en risico’s over, waaronder eventuele schulden of juridische claims.

Activaoverdracht: Bij een activaoverdracht koopt de koper alleen specifieke activa, zoals het vastgoed, inventaris en goodwill. Dit biedt de koper de mogelijkheid om ongewenste verplichtingen te vermijden, maar het kan complexer zijn omdat elke activa afzonderlijk moet worden overgedragen en er vaak nieuwe contracten moeten worden opgesteld.

Fiscale overwegingen

Een transactie kan fiscale gevolgen hebben voor zowel koper als verkoper. Beide partijen doen er daarom goed aan om hun fiscale positie zorgvuldig te overwegen en fiscale adviseurs te betrekken bij het proces.

Werknemersrechten en overgang van onderneming

Bij een hotelovername moet ook rekening worden gehouden met de rechten van werknemers. In veel landen, waaronder Nederland, zijn de regels rondom de ‘overgang van onderneming’ van toepassing. Dit betekent dat de rechten en verplichtingen van het personeel automatisch overgaan naar de nieuwe eigenaar. Dit kan gevolgen hebben voor bestaande arbeidsvoorwaarden, zoals pensioenregelingen en collectieve arbeidsovereenkomsten.

Contractuele aspecten van de verkoop

Intentieverklaring (Letter of Intent, LOI)

Een Letter of Intent (LOI) is vaak de eerste stap in het formaliseren van een koopovereenkomst. Hoewel een LOI doorgaans niet bindend is, legt het de belangrijkste voorwaarden van de transactie vast en biedt het een kader voor de onderhandelingen. In een LOI worden aspecten besproken zoals de koopsom, de betalingsvoorwaarden, het tijdschema en de voorwaarden waaronder de transactie kan worden afgebroken.

Due diligence-onderzoek

Een due diligence-onderzoek is een grondige analyse van alle relevante aspecten van het hotel, inclusief de financiële, juridische, operationele en fiscale status. In de koopovereenkomst moet worden vastgelegd welke informatie de koper heeft ingezien en welke garanties de verkoper biedt met betrekking tot de juistheid van deze informatie. Koper en verkoper zullen ook afspraken maken over hoe met eventuele ontdekte risico’s moet worden omgegaan.

Garanties en vrijwaringen

Een cruciaal onderdeel van de koopovereenkomst zijn de garanties en vrijwaringen die door de verkoper worden verstrekt. Deze clausules bieden de koper bescherming tegen verborgen gebreken of verplichtingen die pas na de overname aan het licht komen. Enkele voorbeelden van veelvoorkomende garanties zijn:

• De financiële informatie van het hotel is accuraat en volledig.
• Er zijn geen lopende of dreigende juridische procedures.
• Het hotel beschikt over alle benodigde vergunningen en licenties.

Vrijwaringen zijn clausules waarbij de verkoper de koper schadeloos stelt voor specifieke geïdentificeerde risico’s, zoals milieuproblemen of openstaande belastingschulden. Het is van groot belang dat de garanties en vrijwaringen zorgvuldig worden geformuleerd, aangezien ze grote gevolgen kunnen hebben in geval van geschillen na de overname.

Financiële en juridische controle na de verkoop

Zekerheid

Het is niet ongebruikelijk dat een deel van de koopsom in escrow wordt gehouden totdat bepaalde voorwaarden zijn vervuld of dat verkoper verklaart dat hij een deel van de koopsom als eigen vermogen in stand houdt (een vermogensinstandhoudingsverklaring). Dit biedt de koper een zekere mate van zekerheid dat de verkoper zijn verplichtingen zal nakomen. In veel gevallen worden deze vormen van ‘zekerheid’ ook gebruikt om eventuele claims op basis van garanties of vrijwaringen te vergoeden.

Post-overname integratie

Na de overname moet de koper ervoor zorgen dat de integratie van het hotel soepel verloopt. Dit omvat niet alleen de operationele kant, zoals het trainen van personeel en het implementeren van nieuwe systemen, maar ook het waarborgen van de naleving van wettelijke en contractuele verplichtingen. Het is van belang om een duidelijk plan te hebben voor de integratie van het hotel in de bredere bedrijfsvoering van de koper.

Verwerking van claims en geschillen

Het kan voorkomen dat na een hotelovername geschillen ontstaan tussen koper en verkoper, bijvoorbeeld over verborgen gebreken of misleidende informatie. In de koopovereenkomst moeten daarom duidelijke procedures worden opgenomen voor de afhandeling van claims, zodat partijen weten waar ze aan toe zijn als er onverhoopt sprake blijkt te zijn van een inbreuk op een garantie.

Conclusie

De koop of verkoop van een hotel is een strategische beslissing die zorgvuldige planning en voorbereiding vereist. Door een grondige juridische en financiële analyse uit te voeren, en door alle betrokken partijen goed te informeren en te betrekken bij het proces, kunnen veel voorkomende valkuilen worden vermeden. Zowel kopers als verkopers doen er goed aan om ervaren adviseurs in te schakelen om hen door de complexiteit van het proces te loodsen.

Een succesvolle transactie is er een waarbij zowel koper als verkoper tevreden zijn met het resultaat. Uiteindelijk draait het om het creëren van waarde, het waarborgen van continuïteit en het benutten van de kansen die de hotelbranche biedt.

Als u hier meer informatie over wilt, kunt u contact opnemen met Terry Steffens en Chantal Hageman